答客问
环境篇
1、本案位于哪个行政区，前景如何？
答:本案位于滨州市新城区与开发区交汇处。新区规划为滨州市政务中心、教育中心。
作为市政府确定的未来市中心发展区域，已经投入大量资金进行基础设施的建设。
虽然从目前来讲还处于建设发展过程中，道路建设优先于房产建设，生活配套设施的成熟和人气的提升还存在一定差距，但政府的先期投入为进行大规模的房产开发奠定了基础。目前这个区域的房产项目多是规模大、设施全的综合居住区。新城区作为未来滨州发展的重点区域，城市发展政策的优惠将使其成为发展空间最大，极具投资价值的区域，随着中高档楼盘的建设，此区域必将成为滨州高端收入人群的居住聚集。
2、本案的具体地理位置？
答：滨州市黄河十二路以北，渤海十八路以西，会展中心对面。
3、本案周边的交通情况？
答：有公交线路106路，本案门口为中海站，可直达市区。
4、本案周边的主要市政配合和商业配套？
答：本案周边有中海航母娱乐城、会展中心、滨州市奥林匹克公园、中海五星级酒店、文化中心、高尔夫公园等。
5、附近有几家大卖场、购物中心？
答：有银座（中海店）购物中心，开车距离咱们小区5分钟。
6、附近有几所小学、中学、大学，是否需要赞助费？
答：附近有试验学校，北镇中学、滨州职业学院、滨州市技术学院、新六中。
7、本项目的教育问题？
答：本项目属于滨州开发区，按规划都属于滨州经济开发区第一中学（位于渤海21路以东、渤海18路以西、长江2路以南、长江3路以北，可容纳初中、小学、幼儿园）8、今后会有哪些交通线路以及周边的发展？
答：随着周边项目的不断增多，各种道路、设施会不断完善。顺着渤海二十一路向南开车10分钟，就是滨州的新汽车站。
9、本案周边有哪些同类的住宅产品？
答：望海花园、中海别墅、麒麟阁、幸福景城、聚龙花园等。
产品篇
1、本案的立面风格如何？
答：欧式风格，可见小区样板房。
2、小区自身是否有商业配套？
答：一期东地块与西地块之间有3万平米的商业广场。商业街项目，总占地面积5.02万平方米，总建筑面积34054平方米，建筑密度23.3%，容积率0.68。现已全面开盘，招商活动正在进行中。单价为6000元每平米，面积从600-10000平米不等，可租可售。设计中我们采用了“准步行街—人车共享”的道路模式。采用14米的车行道路宽度，道路两侧各9米为步行空间。这种人车共存的道路模式，使得一系列设计以解决由此带来的人车问题和空间问题为基本点展开。
3、本案的总占地面积为多少？
答：本案的总占地面积为150万平方米。
4、本案的总建筑面积为多少？
答：本案的总建筑面积为102万平方米。
5、二期总体情况？
答：二期总占地205亩，其中10栋多层已由规划局团购并已入住，我们开盘的二期别墅，别墅总建筑面积26265平方米，其中独栋别墅47栋/47户，双拼别墅7栋/14户，总计61户。
另外二期有联排别墅与花园电梯洋房，联排别墅面积在300平米以内，花园电梯洋房面积分为140平米与180平米两种户型，总户数为345户。绿地率为43.8%，容积率为0.68。
6、本案何时交房？
答：初步定在2012年年初，最终以合同为准
7、本案建筑形态是怎样的？
答：本案为欧式建筑风格，欧洲风格在建造形态上的特点是：简洁、线条分明、讲究对称、运用色彩的明暗，鲜淡来对视觉进行冲击。在意态上则使人感到壅容华贵、典雅,富有浪漫主义色彩。欧式建筑的风格具有另人们感到无限向往及产生遐想的力量。
8、本案的房型面积？房屋的层高是多少？
答：独栋别墅面积从393-600平米，有9种户型
双拼别墅面积为360平米，有1种户型
联排别墅面积为300左右，有4种户型
层高：别墅3.5m左右多层3m左右
9、本案为何种建筑结构？
答：框架结构。
10、多层的得房率是多少？
答：得房率=套内建筑面积/销售面积
11、有无公共设施？如何规划？如何使用？
答：有面积近一千平米的会所。设有羽毛球室、乒乓球室等。一期有网球场。会所已交付使用仅对小区内业主开放使用。
12. 公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？
答：归全体业主集体所有。
13. 公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？
答：别墅：为整套出售，所以没有公摊。
多层：公共门厅、走廊、过道、楼梯间、消防控制室、水泵房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、值班警卫室以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。按建筑面积乘以公摊系数就等于各家公摊面积。
14、是否送花园、露台？面积各为多少？
答：别墅不封闭的露台为赠送的，别墅附属的用栅栏围合的小院，已由出卖人统一做好景观绿化，产权属于全体业主共有，买受人同意认领负责管理、维护，并承诺做到有效管理，不改变其用途，并配合物业管理公司进行专业管理。买受人为改善认领小院的景
观绿化效果，调整景观绿化方案，必须经得小区邻居、物业公司的同意后方可实施。买受人对认领小院管理不善，或私自改变其用途和效果，给小区整体环境造成不良影响的，物业管理公司有权收回统一管理。各种面积以实物为准
15、房屋的外立面用何材料？
答：天然石材、瓷砖、文化石及涂料
16、小区地块原来是做什么用途？
答：农田
17、有没有样板房？哪几种房型？
答：有样板间，初步定的是6113号534平米的户型
18、开发商在对小区整体布局时，是否考虑到商业街、广场如何不影响小区居民的生活？答：考虑过，针对商业的模式、商户的类型以贴近别墅生活区为主，服务性行业占多数，不会产生扰民的情况。
19、多层底楼住户是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是
水泥浇平？采用何种草种铺地？
答：多层一楼带院，是赠送使用的，由我们统一做好围和。
20、每幢楼是否设设备层？
答：无
21、垃圾站及配电位置在哪？
答：暂定
23、小区智能化配备如何？
答：（一）园区周界防护系统
封闭式小区应建立周界防越报警系统，在小区内沿围墙周界安装红外对射探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，依利于保安人员及时准确地处理。功能要求：
（1）周界全面设防，无盲区、无死角。
（2）探测器抗不良天气环境干扰能力强。
（3）防区划分适于报警时准确定位。
（4）报警中心具备语言/警笛/警灯提示。
（5）翻越区域现场报警同时发出语言/警笛/警灯/警告。
（6）当探测装置被破坏，线路被切断时，监控中心应及时接到报警信号。
（7）报警中心应有报警时间记录。
（8）非法穿越发生时，应联动闭路电视监控系统，立即摄像并显示于报警中心。（二）闭路电视监控系统
闭路电视监控系统采用彩色红外夜视一体化摄象机或智能球机对小区的主要出入口，停车场及小区的四周主要场所进行24小时监控，使管理人员充分了解小区的动态。功能要求：
（1）小区的主要出入口，停车场及小区的四周、主要场所进行监控。
（2）管理中心采用多媒体电视墙显示技术。
（3）硬盘录象机采用多通道数字硬盘录象机，可对所有监控点同时录象，并具备回放等功能。录象数据最少保留一周。
（4）中心主机采用数字矩阵系统，实现视频信号的切换，显示器显示图象任意分组或循环显示。
（三）、联网型数字彩色可视对讲系统
本设计选用安居宝牌联网型数字彩色对讲系统。每户设置一台彩色免提分机。主机选用带门禁模块的数码主机。
功能要求：
（1）系统采用数字联网彩色对讲系统，具有足够的联网容量，实现煤气报警、红外报警等防区报警功能。
（2）实现分机，主机，管理机的语音/视频传输。
（3）通过分机可遥控开锁。
（4）门口主机可密码开锁/刷卡开锁。
（四）、家庭安防系统
在客厅、主卧室安装紧急按钮，门窗等安装门/窗磁或红外幕帘系统，与管理中心实行联动。功能要求：
（1）紧急按钮、门/窗磁或红外幕帘应与对讲系统联动，实现手动布防撤防。
（2）家居安防系统可通过对讲系统报警到管理中心。
（3）管理中心设备应具备记录报警时间地点功能。
(4 )探测器应布局合理，灵敏度和稳定性要满足国家要求。
(5)紧急按钮和燃气报警器应24小时设防。
（五）、车辆进出门管理系统
功能要求：
(1)本系统选用一进一出系统。
(2)采用IC卡和图象识别功能进行车辆识别和出入管理登记。
(3)对车辆的进出时间及车辆存放时间、IC卡等进行记录和查询。
(4)停电自动解锁并防止砸车。
(5)系统应具有自动识别和删除无效卡、超期卡（到期未缴费）、交费提示等功能。
(6)车辆非法通行时能输出声光报警信号并自动录像。
(7)统应具有完善的报表查询和报表打印功能，软件界面友好，操作方便。
（六）、电子巡更系统
本系统是在小区的主要部位制定保安巡更路线，安装巡更点，保安持巡更机按指定的路线和时间进行巡更并进行记录，可将记录信息传送到管理中心，对保安的工作情况进行监督。
功能要求：
（1）用非接触电子感应巡更系统。
（2）实现巡更线路的更改。
（3）在主要部位安装巡更点。
（4）管理中心可查询，检查，打印巡更人员的工作情况。
（七）、背景音乐系统
在小区的广场，绿地等设置音箱，由管理中心集中控制，可播放音乐新闻等也可做紧急广播。功能要求：
（1）可分区播放音乐，可与消防广播系统联机，在紧急事故的情况下可以将消防广播强插进背景音乐系统里。
（2）实现紧急广播功能，紧急广播启动音乐停止。
（3）背景音乐与紧急广播共用一套音箱。
（4）扩声系统能够达到需要的声强强度，所有区域音响均可根据环境要求做人工音量调节。
（八）、综合布线系统
本系统要求能够提供高速可靠的信息传输，能够适应现在和将来的技术发展。功能要求：
（1）采用超五类双绞线。
（2）楼间采用光纤，语音采用大对数，考虑冗余。
（3）布线系统兼容性要强。
（4）每户设置家庭信息箱。
（5）数据和语音分别单独布线。
23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？
答：暂定
25、每户提供几门电话？是否有宽带？收费如何？
答：暂定
26、小区的供水系统是怎样的？
答：环状供水
27、小区内有无净化水管道？或者提供中央集中供水？
答：无
28、小区内是否设水箱？以何种方式供水？采用水箱供水，如何解决二次污染问题？答：未设水箱供水
29、小区内进户的自来水管道采用何种材质？
答：ppr管材
30、进户的自来水管道直径是多少？是否有热水管，热水管采用何种质材？
答： DN20-DN32，无热水管。
31、每户的水表是户内还是户外？
答：户内户外均有
32、水表是否采用远程抄表方式？
答：IC卡智能预付费水表，到物业购买水费
33、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？
答：不会造成影响
34、排污、排水管道是否采用同一管道？
答：是
35、排污管道用何种材料？
答：PVC-U
36、室内自来水管道采用明管还是暗管？
答：支管为明管，其他用户自行装修处理
37、室内排水管道是采用明沟还是暗沟？
答：明沟
38、小区属于哪一个警署管理？小区内是否由居委会蹲点管理？
答：开发区派出所，没有居委会
39、小区内使用煤气还是天燃气？
答：燃气气源：市政管网天燃气，分户计量，每户安装报警器
40、小区内的污水、雨水如何排放？
答：均有各自管道
41、小区地底有无暗流？
答：无
42、一旦断电，小区供水会不会受影响？
答：不会
43、小区内是否有化粪池？
答：有，多层每楼一个，别墅几个楼号共用一个，不会影响居民的生活44、小区是否有变电站？在何处？
答：有，设置在物业管理所在的公建楼内。
45、变压器与周围住宅有多远？
答：符合安全距离
46、变压器对周边居民有何影响？
答：无影响
47、小区内的电线是否采用地下暗埋式？
答：是
48、落水管采用何种材料？
答：PVC
49、进户的电线采用多少平方？
答：暂定
50、电表是安装在室内还是室外？
答: 室内
51、室内是否装有漏电保护装置？漏电保护装置有几条回路？
答：有
52、每户回路多少？
答：暂定
53、每间卧室内装有几个插座？
答：不等，但完全能满足要求
54、建筑分别打多少米深的桩基？
答：未知
55、楼板是现浇还是预制？
答：现浇
56、有线电视设有几个接头？
答：多层每户一个终端，别墅每户三个终端。
57、进户门采用什么材质？别墅室内是否有可视对讲机？
答：进户门为钢质防盗门，别墅为对讲机，可进行访客、业主、安保中心三方对话，公寓设有黑白可视对讲机。
58、内门是否安装？
答：预留门洞，不安装门
59、窗户的材质？有何优点？是否做双层中空玻璃？
答：隔热断桥铝合金平开窗，双层中空玻璃。
断桥铝合金窗优点：
保温性好：铝塑复合型材中的塑料导热系数低，隔热效果比铝材优 1250 倍，隔音性好：其结构经精心设计，接缝严密，试验结果，隔音 30 db
耐冲击：由于铝塑复合型材外表面为铝合金，因此它比塑钢窗型材的耐冲击
气密性好：铝塑复合窗各隙缝处均装多道密封毛条或胶条，气密性为一级
水密性好：门窗设计有防雨水结构，将雨水完全隔绝于室外
防火性好：铝合金为金属材料，不燃烧
防盗性好：铝塑复合窗，配置优良五金配件及高级装饰锁，使盗贼束手无策
免维护：铝塑复合型材不易受酸碱侵蚀，不会变黄褪色，几乎不必保养
60、卫生间内排污、排水管道用何材料？什么样口径？
答：PVC-U
61、小区非主入口在平时是否供居民出入使用？是否配备保安以确保小区安全？
答：由物业公司根据实际情况具体定，配有保安维持小区的安全
62、厨房内是否设统一排烟管道？
答：是
63、排烟管道的出气口是如何处理的？
答：安装烟道帽
64、套内是否专门设有安装热水器用的排风口？
答：有
65、卫生间窗玻璃是否用磨砂玻璃？
答：否
66、阳台栏杆为何材料？
答：铁艺栏杆、欧式栏杆，混凝土栏板
67、空调机座处理方式为何？
答：有空调位置，公寓按分体机设计，在相应位置预留空调外机位置及穿墙洞；别墅按户式中央空调设计，在指定位置预留空调主机位置。
68、是否设有空调机滴水管统一排水？
答：无
69、屋面里采用平顶还是坡顶？
答：均有
70、屋顶防水、隔热层如何处理？这种材料有何特性？
答：别墅：采用50mm厚全封闭聚氨酯保温层，墙体材料均为多孔砖；屋顶为深湖蓝色或铁红色防水英红瓦，下铺SBS防水层，防水层下为55mm厚聚氨酯发泡保温层。
多层：采用50mm厚全封闭EPS聚氨酯保温层，墙体材料均为多孔砖；屋面为蓝灰色防水英红瓦，下铺SBS防水层，防水层下为55mm厚聚氨酯发泡保温层。
71、屋顶是否提供太阳能热水装置预安装系统结构？
答：是
72、对于窗户与墙体间的缝，如何处理的，有哪些防渗措施？
答：发泡胶与密封胶，
73、阳台地面如何处理？是否能保证阳台地面不积水和渗水？
答：设地漏，能保证不积水渗水
74、小区围墙采用什么材料，造型？
答：小区北面为铁栏杆，南面为水系阻隔，西面为围和别墅。
75、小区内通路采用何材质？是否考虑防滑？
答：主干道为沥青，其他铺石质路面
76、每幢住宅楼邮箱放在何处？
答：楼宇门附近
77、公共走道及楼梯如何处理？门厅如何处理？
答：多层：内墙面为普通乳胶漆，实木扶手，铁艺栏杆（未定），水泥砂浆梯面。
别墅：毛地面，无栏杆，留给客户自由装修空间。
78、公共走道栏杆采用何材料？造型？
答：铁艺
79、绿化由谁设计？该公司有哪些成功作品？
答：深圳艺景公司
80、绿化景观设计理念和特点？
答：暂未定
81、小道路路幅、面宽？
答：可供双车道
82、对于河流两边的安全设施，开发商是如何考虑的？
答：降低坡度，水系由浅入深，在必要的地方做好安全防护措施，加栏杆等
83、步行街以及广场的清洁卫生工作由谁负责？
答：物业统一管理
84、什么标准交房？
答：毛坯房。
85、别墅面积大小不一，为什么价格却很接近？
答：别墅面积可能有大有小，但是中海边的土地价格比较贵，面积小的别墅有可能占有很大的空地，所以总体来计算价格都比较接近，公司的定价原则是依据占地面积、景观环境、朝向、户型等因素。
86、为什么中海项目别墅比滨州其他的项目别墅价格高？
答：从别墅的稀有性、高端性、精致的景观环境、高档的物业管理、别墅的建设材料的选用、智能化配套等方面进行解释。
物业篇
1、本案的物业公司名称？
答：我们选定的物业公司为山东信莱物业管理有限公司。
2、小区聘用的物业公司的具体资质？别墅、居民住宅在物业管理上的待遇是否有区别？
山东信莱物业管理有限公司，是山东莱钢建设有限公司（莱钢集团控股，注册
资金2.8亿元，涉及钢结构加工、房产开发、建筑设计、建筑施工、物业管理、酒
店经营等行业）投资组建的专业物业管理公司，成立于2005年5月，注册资本金600万元，具有二级物业管理资质，于2006年获得ISO质量管理体系认证证书。曾
获得山东“百佳模范物业管理品牌企业”。
别墅与多层住宅待遇方面没有明显区别，价格方面会有所不同
3、小区规划中的河流如何做到没有异味？物业公司采取何种方式进行清理？
答：流动水系，禁止倒废弃物，由清洁人员定时清理。
价格篇
1 本案是哪几家银行办理的？ 答：工行 农行 建行 中行
2 客户购买房屋是否可自办贷款？ 答：可以，但必须在以上4个银行内
3 现在的利率是多少？
答:按照不同的贷款年限，利率也不同，5年以上的基准年利率接近8% 4 若提前还款需何手续？
答：通知银行客户经理，把钱存到还款户上，到银行办理手续即可 5 若资料齐全最快几天可办出贷款？
答： 这个要看各个银行的办理速度，我们会尽快协调 6 哪家公证处提供服务？收费标准？ 答： 滨州市公证处 240元/户
7 银行可为客户提供何种增值或优惠服务？ 答：无
8、贷款政策须知
1、贷款人需具有合法居留身份，是具有完全民事行为能力的自然人；
2、贷款人有稳定的经济收入，具有按月还本付息的意愿和能力；
3、申请贷款额度一般不超过购房或评估价（两者中较低者）的70%，购买第二套住房的按60%，月还款额不得超过家庭收入的50%；
4、贷款期限最长不超过30年，同时贷款年限加上借款人年龄男性不超过65岁，女性不超过60岁；
9、贷款流程及资料
贷款流程
收集客 户资料
签订购房合同，填写贷款申请
表
公积金贷
款额查询
购房合同备案
客户签订借款合同等手续
银行审核后，缴纳相关费用
收妥收
件收据
贷款资料
（一）、身份证明
1）成年客户： 身份证或护照或军官证原件及复印件，新身份证需正反两面复印 2）未成年客户：独生子女证或出生证明复印件
注：合同中权利人的配偶，也需提供身份证明。 （二）、婚姻证明：
1）已婚客户： 结婚证原件或民政部门开具的婚姻状况证明原件及复印件 2）未婚客户：户口簿婚姻栏中有注明的即可，未注明的需提供民政部门的证明 3）离异客户：离婚证复印件或法院判决书，再提供离异后未再婚的证明 （三）、户籍证明：
1）本市客户： 户口簿原件及复印件（复印有户号的第一页、索引页、登记页）或户籍证明原件及复印件
2）外地客户： 除户籍证明外，还需提供暂住证复印件 （四）、收入证明：
1）根据规定格式，由夫妻双方所在单位人事部或劳资部盖章或盖公章； 2）必须填写单位联系人及联系电话（联系人不可以是合同中的权利人）； （五）、购房收据原件及复印件和购房合同：
1）收据上的客户姓名必须与合同中的权利人姓名相同； 2）购房收据上的总金额必须大于等于房款的30%。 （六）、银行活期存折： 注：1、必须以主贷人为姓名开户
办理抵押手续
银行办理贷款发放 领取客户借款合同 客户于放款次月起开始还款
2、必须是通兑的存折
（七）、客户特殊情况需提供的相关证明文件
以上所需资料的复印件需用A4纸复印
法务篇
1、开盘时证照是否齐全？
答：齐全：a建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程施工许可证；
d.国有土地使用证；
e.商品房预售许可证；五证开盘时都会展示，交房时会提供a
《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》。
2、我们的房屋是否为个人产权？
答：是个人产权。
2、未成年人能否独立拥有产权？
答：可以，（需有监护人）并且不能办贷款。
3、本案是否可作为商业用房使用？
答：不可以，只做住宅使用
4、采用何种版本的销售合同？
答：滨州市统一网签合同
5、是否可以委托他人代签合同？
答：不可以。
7、签订销售合同后，是否可以转让？如何转让？
答：不可以
8、定金是否可退？
答：不可以退。
9、我们项目的土地使用年限为多少年？年限过后如何办理手续？
答：我们项目的土地使用年限是70年，是从2006年开始的，年限过后应根据当时国家规定土地出让金标准补地价。
10、办理房地产交易登记手续由开发商办理还是由客户自己到房地产交易中心办理？答：双方协商
11、办理销售合同需涉及哪些费用和税费？
1、答：合同交易费：50元
2、抵押登记费：240元（以评估抵押登记部门实收为准）
3、契税：容积率低于1的小区全部按照3%征收
4、印花税：0.05%*房价
5、房屋维修基金：990*5%*建筑面积
12、何时可办理房产证？是否能按国家规定的90日内办出？
答：入住以后，每户都有房产证，具体办理时间我们会致电告诉您。
1３、预测及实测的面积报告是由哪个部门出具？
答：滨州市经济开发区房管所
1４、销售部的签约流程是怎样的？
答：填写《商品房认购单》--—销售员签字确认---销售主管签字确认---客户签字确认—财务审核《商品房认购单》—销售员填写《商品房预（销）售合同》--客户在《商品房预（销）售合同》上签字按手印确认—客户至财务交房款并领取发票—销售员将填写完的合同交合同审理人审核并盖公章和法人章。
销售技巧总结 一、销售11大技法 1、运用不要成本的“投资” 什么是不要成本的“投资”？微笑、赞美和持久的问候，这些都是不需要花费任何成本，但却可以帮助你获取丰厚回报的“投资”。 对客户保持真诚的微笑：记住，忌职业微笑，微笑一定要真诚，职业的微笑让人看起来很假，也很不舒服。 给客户一些善意的赞美：人好奉承神好拜，没有人会讨厌赞美，赞美是对他人的一种肯定与认可，每个人都希望自己得到别人的肯定与认可。 经常性地问候客户：在问候客户时，忌功利性，有些人在客户买房时就经常地问候，一旦客户不买了，这种问候就戛然而止。还有一种情况，在问候客户时，总是要“顺便”问问客户考虑得如何了，这是很功利的，会让客户感觉你是目的性很明确的人。 2、必胜的心态 自信是必胜的前提，做任何事情，你必须具有足够的自信，要抱着必胜的心态与意念，如果不自信，对成功缺乏信心，那么就可能没有人会买你的心子。自信像流感一样，具有传染性，当你充满自信时，也会给你的客户带去阳光，带去自信。 3、描写产品而不是介绍产品 介绍是死板的、僵硬的，是没有感情和激情的，就像例行公事，但是描写就不一样，描写可以引发客户的许多联想。
描写是生动的、想象的、丰富的、充满联想的、富于情感的。 4、让客户做讲师，自己当听众 我们知道，每个人最关心的就是自己，并且每个人都不同程度地存在有表现的欲望。销售人员应该把表现的机会让给客户，学会倾听是销售员的一项基本功。 5、善意的欺骗 什么是善意的欺骗？比如，有个小孩病了，去医院开了药，因为药很苦，小孩怕吃苦的东西，在吃药时，小孩就问妈妈，这药苦吗？妈妈说：“不苦，你把药吃了，病就好了。” 这就是善意的欺骗。善意的欺骗以不伤害对方为前提，孙子兵法云：兵不厌诈。 在销售过程中，偶尔“诈一诈”是完全有必要的。但是要巧妙运用，不能让对方感觉你明显在欺骗他。 6、将细节行动化 成功在于系统，失败往往源于细节。尤其是销售工作，我们发现，许多客户往往忽视房子大的方面，而却专注于细节。 在介绍产品时，如果你能把产品的某一个细节介绍得非常生动，就可以激发客户的兴趣与购买冲动。 7、为客户做购买方案 许多销售人员在销售时，仅仅停留在一些常规的销售方法上，当客户提出异议时，也仅停留在口头的说服上，这里我提醒大家做一项工作，那就是帮客户做购房方案，根据客户的收入状况、人口结构、兴趣爱好、个性特征，站在客户的角度，为客户制定一份购房方案，这是很有说服力的一种销售策略。 8、把异议当信息
答客问补充问题汇总 1.高层飘窗窗台的高度及宽度？是否可以自行拆除？客厅晾晒平台内墙和外围如何处理？如何进入晾晒平台？ 答：飘窗窗台高度为450，宽度为300，交房后可自行拆除。内墙，客厅为落地窗，交房后可自行改门；外围是预留孔洞并安装安全护栏；从客厅落地窗进入晾晒平台。 2.设备平台交房标准？是否做好地暖？交房时有无门、窗？层高? 答：设备平台预留地暖接口客户自行安装。交房时外墙窗户为预留孔洞，安装安全护栏，（1、2层设备平台无预留孔洞为墙体），内墙交房时为窗户，客户可自行改成门。层高2.9米3.高层大堂高度？ 答：5.8米 4.高层一层花园面积？地下室层高？ 答：面积待定，地下室层高3.0米；与地下车库相连的楼座地下一层高2.85米，地下二层为人防层，层高3.0米。 5.联排花园是否都改为一个门？ 答：联排户型花园均改为一个入口 6.高层建筑风格？外立面设计元素有哪些？ 高层为新古典主义风格，用现代元素表现古典韵味，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，呈现出古典而简约的新风貌。 7.高层一层花园门怎么开？开在卧室还是客厅？ 开在客厅 8.联排屋内楼梯宽度？
室内楼梯宽度900mm 9.地下车库排水解决办法？ 车道出地面处设反坡以防止地面积水进入车库；车库内设排水沟、集水坑 10.高层地下室有上下水，有供暖？ 首层下跃房间预留地暖接口，不设盘管，无上下水。储藏室无上下水、无供暖。 11.低密区访客车位安放在哪里？ 每户均有2个地下停车位；设计没考虑访客车位。 12.联排和类独栋的阁楼是否有上下水和供暖？ 预留地暖接口，不设盘管，无上下水，有电 13.联排闷顶（地暖预留接口，不做楼梯） 14.高层一层的地下室（地暖预留接口，往地下室做简易楼梯） 15.六联排中间户：闷顶不做隔板 永定河孔雀城9期销售部 2013-04-25
销售答客问 环境篇 1、本案的具体地理位置？ 2、东西南北与什么相邻？ 2、本案周边的交通情况？今后发展？距离市中心、火车站、等主要地标有多少公里？ 3、本案周边的主要市政配合和商业配套？ 4、本案所属学区？其地点交通如何？ 5、本案周边有无银行、邮局、网通、移动或是联动营业厅？ 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 7、本案周围的医院及其地点交通如何？ 8、本案周围的其他公共设施如何？ 9、地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利的因素？ 背景篇 1、本案的开发商？曾开发过什么楼盘？ 2、本案的监理单位？ 3、本案的设计单位？ 4、本案的施工单位？ 5、本案的景观设计单位？ 6、本案的物业管理公司？ 规划篇 1、本案的国有土地使用类型？年限？起始年月？ 2、本案的总占地面积为多少？ 3、本案的总建筑面积为多少？ 4、本案的规划情形如何？
5、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？ 6、本案共有多少栋？分别几个单元？一梯几户？共多少户？ 7、本案各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？ 8、本案的立面风格如何？用何材料？主要颜色？在造型、设计上的突出之处是什么？ 9、沿街商铺营业是否允许做餐饮？对小区是否有污染？ 产品篇 1、本案为何种建筑结构？ 2、本案的得房率为多少？ 3、本案有无样品房，哪几种房型？ 4、本案各类房屋层高、净高？进深？ 5、可供选择的房型有哪些？面积多大？分别有多少户？ 6、什么标准交房？ 7、隔墙材料可否自拆？ 8、楼间距是多少？朝向如何？是否会影响房屋的光照？房屋日照时间多少？ 9、不同楼层不同单元的朝向景观、日照情况如何？ 10、每套的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台……净面面积分别是多少？ 11、公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？ 12、公共面积和公共设施的使用权、所有权问题？ 13、建材设备及其品牌：门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台；外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备、其他附属设备…… 14、何时开工、完工？何时交房？现在进度如何？ 15、小区有几个出入口？是否人车分流？
高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大计划。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素质和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。 第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也就是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为城市总体的一个有机部分。 住宅的可持续发展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。
(一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压力，获得良好发展空间，是差异化竞争的实质。 现阶段的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可避免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差别的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是发展商必须深入思考的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能很好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、少有的产品，以崭新产品、引导潮流的形象一举占领市场空白点，向有利的局势发展。 (二)兼顾超前性与现实性 项目规划要具有超前性，同时又要满足市场现实需求及合理的投资回报。大量楼盘的实践证明，由于没有一定的超前性，施工时间相对较长，房屋建成后其户型、
徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：46.4：36.7调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。 城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50 平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
活力城二期答客问 一、项目篇 1.项目开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 答：河北华浩房地产开发有限公司；房地产开发二级资质；注册资金1.06亿元。过往开发项目：华浩天际写字楼（丛台区联纺路与滏河北大街交叉口东南角，）；广星源（邯郸市火车站东侧的沁河街以南，浴新大街以东）；华浩活力城一期。 2.规划设计和房型设计单位是哪家？ 答：昆仑设计院。 3.项目建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 答： 4.项目的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 答：河北浩瀚物业服务有限公司，2.6元每平方 5.公寓占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 答：10400㎡，合约15.6亩；总建筑面积：86387.81㎡,(地面上73422.79㎡) 6.公寓绿化率是多少？ 答：绿化率：32% 7.公寓的预售许可证何时可取？开盘时间？ 答：安顺序办理，开盘时间待定。 8.公寓开工、竣工时间？ 答： 9.公寓的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？ 答：商服，产权是40年， 二、产品篇 1.公寓建筑主体采用什么结构？抗震烈度为多少？ 答：框架结构。抗震7级 2.总共有多少套公寓？ 答：A栋 650 套；B栋570套；共计：1220套 3.商业有几层？商业面积？公寓各层面积是多少？ 答：商业一层，商业面积：4463.74平方米；A座1723.81平方米、B座1438.55 4.公寓出入口几个？分别在哪？ 答：每栋楼两个出入口，主门在公寓的南侧。 5.公寓外墙保温层的材料？ 答：
6.公寓大堂装修标准？ 答 7.公寓电梯什么牌子？ 答： 8.公寓走廊及楼道的装修标准？ 答： 9.公寓层高为多少？哪层？ 答：2-4层3米；5-23层4.5米。 10.不同层高公寓搭建夹层后，各层结构板下净高多少？ 答：自由分割和搭建夹层。 11.公寓公共走道层高多少？公共走道宽度多少？ 答：？ 12.公寓内隔墙是否能打通？ 答：大部分是可以打通的，部分位置有框架柱，具体工程图纸为准。 13.公寓各主要设备设置于何处（变电所、给排水泵房）？ 答： 14.公寓所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？ 答： 15.公寓各层电梯数量？ 答：A栋电梯8部；B栋部电梯8部 16.公寓内配备何种配套设施？ 答：新风系统；空气能热水器、中空木门数字密码。 17.主力户型面积？实用面积？公摊？ 答：主力：58平米；使用面积80平方米；公摊：28%左右。 18.地下停车场地面采用什么材料？ 答：耐磨地坪。 19.车位是租还是销售？这么收费？ 答：车位只售不租。 20.只单独认购车位？ 答：老业主可以（需情况而定） 21.公寓的窗户是有多高？是飘窗吗？有赠送面积吗？赠送多少？ 答：
房地产销售百问 环境篇 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何？ 答： 2、本案的具体地理位置？ 答：。 3、本案周边的交通情况？ 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套？ 答 5、购买本案能否就读天一中学？ 答： 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何？ 答： 3、本案的总占地面积为多少？ 答： 4、本案的总建筑面积为多少？ 答: 5、本案何时交房？ 答: 6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样
8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位 高度？是否人车分流？是否有直达电梯？ 答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？ 14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？ 答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？ 答： 20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？
21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？ 24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水 27、本案内是否设水箱？以何种方式供水？ 28、本案进户的自来水管道采用何种材质？ 29、本案有无管道天然气？ 答： 30、每户的水表是户内还是户外？ 答： 31、水表是否采用远程抄表方式？ 32、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？ 33、排污、排水管道是否采用同一管道？ 34、排污管道用何种材料？
营销应随需而动，顾客在哪，我们的销售就该在哪。追根溯源，那顾客从哪里来？回哪里去？小区！小区是最靠近顾客的“末端”，那么小区就是我们销售工作的“前沿阵地”，小区拦截业务队伍就是冲锋陷阵的“先锋队”，在小区设置一道“屏障”，将顾客拦截在竞争对手之前，就领先了对手一步。一步领先，令整个营销工作步步领先。 具体如何拦截呢？步步为营做好17步。 第一步：建立专职小区推广队伍 小区推广部（组）一般由2-10人组成，最少2人，设一名经理或主管，下设若干个小组，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。 小区推广部经理岗位职责： 直接上级：副总经理 直接下级：小区推广业务代表 主要职责： 1）负责建立小区推广队伍，招聘、并培训小区推广人员； 2）负责小区推广队伍的日常过程管理，建立健全部门管理制度； 3）建立部门激励制度，检查、考核下属员工； 4）开展小区市场调研，制定小区推广业务策略； 5）带领部门成员，全力以赴，达成公司下达的销售目标； 6）协调小区推广部与装饰业务部、门店等其它部门的关系。 小区推广业务代表岗位职责：
直接上级：小区推广部经理 主要职责： 1）开展小区调查，收集小区信息，并提交开发建议，整理后及时呈报部门 经理； 2）对小区物业部门进行公关，与之建立良好的关系； 3）负责小区进驻的现场布置、顾客接待； 4）展开“扫楼式”入户拜访，跟踪并满足住户的需求； 5）负责业主至总部展厅参观行程的具体组织； 6）发挥“意见领袖”的作用，开展团购工作； 7）负责小区售后服务工作； 8）完成部门经理安排的其它工作。 1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。小区推广 的工作环境差、工作时间长、体力消耗大、成交难度大，只有具备上述品质的小 区人员才能胜任。建议去学校招一些刚毕业的来自农村的职高、中专生、大专生，这些人刚出校门，急于求得一份工作，另外来自农村的学生特别能吃苦，工作务实，这是小区推广人员必备的特质之一。有物业管理经验的优先考虑。有物业管理经验的员工，在日后与物业公司打交道时，拥有共同语言，利于与物业公司建立良好的关系。 2、培训：小区推广人员上岗前，应该进行系列的培训，考核合格后再上岗。 培训课程：
答客问篇 一、项目基本资料篇 1、本案开发商是哪家？集团背景实力如何，有哪些业绩？ 2、规划设计和房型设计单位是哪家？资质和有哪些业绩？ 3、本案行销企划是哪家公司？ 4、本案建筑商是哪家？资质和有哪些业绩？ 6、本案的物业公司是哪家？资质是几级？收费标准？ 7、本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？容积率为多少？ 8、本案绿地率为多少？集中绿化面积为多少？ 9、本案的预售许可证何时可取？开盘时间？以何种方式开盘？ 10、本案开工、竣工时间？ 11、本案案名有何意义？ 12、本案的土地以何种方式取得？（住宅、商服）土地使用年限为多少？国有土地证号是多少？ 13、本案的销售手续齐全吗？有五证吗？ 14、本案的咨询热线是多少？ 二、产品篇 1、小区的具体位置？ 2、住宅多少户？商户多少户？车库（位）多少个？ 3、规划住宅总建筑面积为多少？多少幢？楼间距是多少？ 4、小区规划商服总建筑面积为多少？多少幢？是否是独立商服？单户面积是多大的？分布位置？几层建筑？ 5、建筑物的地基？地下多少米？ 6、建筑结构是什么的？ 7、小区的出入口有几个？分别在哪里？ 8、建筑物的抗震等级？ 9、建筑物的外立面是什么样的？ 10、距离公路最近的一幢楼有多少米？是否会影响居民休息？
11、小区距离火车站多少米？ 11、住宅层高为多少米？净高多少米？ 12、商铺层高为多少米？开间、进伸为多少米？ 13、车库层高为多少米？开间、进伸为多少米？车库面积？是否有上下水？车库门宽？是否是电动门？ 14、小区内楼宇朝向？ 15、住宅的外墙、内墙厚度为多少？山墙墙体厚度？如何做的保温？ 16、住宅的客厅是否为落地窗？若不是距离地面多高？ 17、商铺一层是否会反潮？一、二层下水管是否单走？是否会反味？ 18、住宅、公寓底层是否有会吵闹？ 19、住宅顶层是否有阁楼？如果有是否赠送？如何计价？是否有晒台赠送？通往阁楼的楼梯是否已经做完？ 什么材质的？ 20、住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？ 21、住宅一层是否统一安装防盗窗？ 22、住宅顶层隔热、防水层如何处理的？ 23、住宅的卫生间防水如何处理的？是否有地漏？ 24、住宅的房型有多少种？面积范围？得房率是多少？哪些地方需要分摊？ 25、房型的优点是什么？ 26、住宅的价格是多少？商服的价格是多少？车库（位）价格是多少？ 27、小区变电所、给排水泵房设在哪里？ 28、小区自来水的水源是哪里？ 29、小区垃圾如何处理？ 30、小区是否人车分流？有无地上车库或地下车位？是否设有地上临时停车位？ 31、小区采用何种供暖方式？有哪家公司供暖？收费标准？ 32、住宅是否预留空调机位置？ 33、住宅内厨房有无统一烟道？暗卫的通风问题如何处理？ 34、广场的交工标准； 35、交工时绿化达到何程度，都包括什么树种，请举例说明；
商铺答客问大纲 第一部分：关联单位 1、项目的开发商？ 2、项目的承建商？资质如何？ 3、项目的规划设计单位？ 4、项目的代理公司、招商公司？ 5、项目的物业管理公司？ 6、项目的运营管理公司？ 第二部分：区位及配套部分 7、项目位置在哪儿？ 8、该区域具有什么样的明显特征？ 9、该区域有多少人？ 10、其客户主要是从那几条路过来？ 11、XX路的主要街道的人流量是多少？ 12、项目周边有几路公共汽车？分别是那些？ 13、项目周边还有哪些交通规划？ 14、其周边主要有哪些商业，其经营状况如何？ 15、周边地区的停车位有多少？主要集中在那个区域？停车收费价格是多少? 16、共有多少个停车位？面积是多少？停车场通道宽度是多少？如何收费？ 第三部分：项目基本信息
17、其土地使用年限多长，自什么时候开始计算? 18、何时动工？竣工、交房时间是什么时候？为什么这么晚？ 19、层高是多少，公共和铺内净高各是多少？ 20、其建筑面积是多少？ 21、项目共有多少部楼梯、电梯？位于哪里？几个出入口，位置在哪里？主入口在哪里？ 22、主出入口采用什么样的造型，它具有什么样的功能？ 23、有几个机动车出入口，位置在哪里？ 24、相连两间商铺是否有墙体隔断？是否可以打通？ 25、铺位交房标准是什么？公共部分呢？ 26、其得房率是多少？为什么这么低？ 商铺有多少问，面积是多少？开问和进深是多少？ 27、其商铺价格是多少？ 28、其共有几个洗手间，分别位于什么位置？ 29、其排水功能如何处理？ 第四部分：项目销售部分 30、商铺是不是产权式商铺？ 31、什么时候开盘？会不会有内部认购？什么时候？ 32、投资收益如何，如何运营？ 33、目前有哪些优惠政策？ 34、付款方式有哪些？办理按揭是哪家银行？一次性付款是否有优惠？ 35、物业管理公司是否可以由业主委员会来推选？运营管理公司呢？ 36、物业费是多少？物业管理不规范，乱收费怎么办？ 37、除了物业费之外，还有什么费用？ 38、公共用电、水分摊收取标准？是否按店面平方分摊？ 39、业主委员会是否可以更换运营公司？
香醍溪岸销售说辞 第一节基本要求 要求：在客户来之前，要保持良好的仪表和气质来迎接客户 到访客户来之前，置业顾问应提前在（水台吧）做好迎客准备，面朝裕华路待坐，看到客户来访，需及时起身给客户开门，主动上前迎接，待客户进门时，要面带微笑的同时主动向客户询问，确认客户是首次到访的情况，引领客户准备进行首次接访。 说辞规范： “您好，欢迎参观悦榕·香醍溪岸。我是置业顾问~~····很高兴能为您服务。请问您是第一次来我们销售中心吗？（如果是则继续接待）现在由我来给您介绍一下，悦榕·香醍溪岸的具体，请跟我来。” 如果该客户以前来过则咨询曾接待该客户的置业顾问是谁，并及时通知。“您以前来过啊，上次接待您的置业顾问是哪位？您请稍等，我去给您叫他一下，马上过来为您服务。”如果该置业顾问不在，则由本次接待客户的置业顾问继续代为接待。“真抱歉，····今天去公司办事了。您看，由我来接待您一下好吗？有什么需要我为您服务的吗？” 第二节区域示意图说辞 项目位置：悦榕·香醍溪岸的具体位置，咨询客户来处，讲解前来的路线。 您好，您现在看到的是我们项目所在的区位示意图。它的摆放方位跟实际的方位是相同的，上北下南，左西右东。从图上您可以清楚的看到，目前我们售楼部所处的位置就在裕华路和平安大街交口，裕华路路北（我手指的这个地方）。我们的项目坐落于槐安路和青银高速交叉口，素有省会“后花园”之称的西部山前区，沿山前大道一直往西南方向行驶2公里左右，即可到达项目地块（黄色的区域）。本案距市区18公里左右，仅20分钟的车程，交通十分便利。槐安路是石家庄主干道之一，东起京珠高速，西至山前大道，横跨整个石家庄。且槐安路是省会第一条全程无灯控、全立交、全封闭的快速路，贯穿石家庄的东西，连接东部经济开发区、中部商业核心区以及西部生态区的主要交通路网，将成为展现石家庄自然、生态、现代、高效的景观大道。 同时鹿泉市为进一步服务石家庄为西部山前生态新区，建设休闲度假区为石家庄西花园，不断加大西部生态区地带路网建设力度，未来石家庄将形成四横三纵的路网交通格局。（“四横三纵”指：南二环西沿线、槐安路西沿线、中山路西沿线、翠屏路。“三纵”指：山前大道、青银高速复线鹿泉段、京赞线上庄段。）
徐州别墅类项目定位报 告 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）
第一部分徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003年徐州市国内生产总值亿元，比上年增长%,增幅提高个百分点。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的：：调整为：：。其中第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至2003年末为万人，比上年年末增加万人，其中全市非农业人口万人，增加万人。 城市人均住宅使用面积平米，比上年末增加平米,农村人均住宅使用面积平米，增加平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的%。下降到%，下降个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转
龙熙顺景 三位一体高尔夫休旅别墅项目资料&答客问&补充知识 （第四版） 二OO四年十一月
一、地理位置篇 二、开发团队及相关单位篇 三、开发理念篇 四、产品介绍篇（项目技术参数） 五、酒店会所篇 六、工程概况及建材标准篇 七、公建配套及区块前景篇 八、物业管理篇 九、购买及权属保障篇 十、销售流程
一、地理位置篇 1、龙熙顺景的具体位置在哪里？ 【答】：位于北京南郊大兴区庞各庄镇，北京温泉高尔夫球场旁（庞各庄出口往南1.9公里处）。 （1.）从市区开车：走京开高速路，从庞各庄出口出来，沿高速辅路向南行使近两公里，从瓜乡桥西行约1000米路北就是项目所在地。其实， 只要您稍加留意，会发现沿路两旁也都有“龙熙顺景”明显的挂旗标志 引导。 （2.）公交车937（白云路——榆垡）、937支2（白云路——榆垡镇政府）943（永定门——固安）也都可直接到达。 2、龙熙顺景在位置上是不是太远了？开车最佳路线为何？ 【答】：项目地点虽不在市区内，但交通却非常便捷。京开高速18分钟，没有市区拥堵的车流，少去塞车的困扰，因此打破了时间和距离的时空感。 （1.）从金融街驱车到项目只需25分钟；自玉泉营驱车至项目只需18 分钟；走京开高速路一路顺畅无阻，极大的提高时间效率，可达性非常 强！ （2.）另外，区域内也有多部公交车如937、937支2、943均可直达本项目。 3、龙熙顺景在大环境环境方面有什么优势？ 【答】：94公顷原生地，六大休闲养生主题包括： ■38万平米高尔夫温泉别墅； ■18洞高尔夫球场；球道长7119码 ■5万平米五星级温泉度假酒店； ■600亩高尔夫园林艺术水花园； ■200亩果树养生园林； ■8000平米温泉SPA运动养生馆； 高尔夫温泉的养生住宅高尔夫温泉的企业会馆高尔夫温泉的度假 休闲住宅高尔夫温泉的SPA水世界一次满足您闲居、度假、养生 的需要，“健康、青春、美丽”终生相伴。 4、龙熙顺景项目距大兴有多远？ 【答】：距大兴区中心仅需6分钟车程 二、开发团队及相关单位篇
房地产销售百问完整版 销售答客问 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
房地产销售百问 环境篇 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何？答： 2、本案的具体地理位置？ 答：。 3、本案周边的交通情况？ 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套？ 答 5、购买本案能否就读天一中学？ 答： 6、本案周边有哪些同类的住宅产品？ 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何？ 答： 3、本案的总占地面积为多少？ 答： 4、本案的总建筑面积为多少？ 答: 5、本案何时交房？
6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样的？ 答： 8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位高度？是否 人车分流？是否有直达电梯？ 答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？ 14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？ 答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？
20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？ 21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？ 24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水 27、本案内是否设水箱？以何种方式供水？ 28、本案进户的自来水管道采用何种材质？ 29、本案有无管道天然气？ 答： 30、每户的水表是户内还是户外？ 答： 31、水表是否采用远程抄表方式？ 32、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？ 33、排污、排水管道是否采用同一管道？ 34、排污管道用何种材料？ 35、室内自来水管道采用明管还是暗管？ 答：。 36、室内排水管道是采用明沟还是暗沟？ 答： 37、本案属于哪一个警署管理？本案是否由居委会蹲点管理？ 38、本案居民饮用水来自哪里？
高端别墅项目销售百问范本1 项目名称及地理位置 1、名称： *** 2、楼盘所在的地理位置： 3、周围主干道？ 4、 5、离市中心距离？ 6公里 5、周围其他道路情况？ 南临机场路、东侧星光大道、北临待建中的黄海东路 6、周围楼宇及建筑物情况？ 项目位于大洋湾湿地公园，西边高尔夫区球场。 2 交通及配套 1、车行如何到达楼盘： 具体线路：。 2、公交路线运行时间，间隔时间？ 3、周围配套设施？ 购物： 菜市场： 中学：小学；幼儿园；迎宾大道右侧小学，幼儿园是项目内自备的。 银行： 邮局：药店：医院：公园：周边饮食、娱乐及运动设施，工学院附近
4、楼盘自身的配套设施？ 附设网球场、足球场、门球场、篮球场、健身设施等。 3 开发、设计、施工资料 1、开发商名称？ 关于**花园品牌介绍： **花园自1999年在广州问世以来，取得了辉煌的成绩。每个项目不但得到了消费者的追捧，实现开盘即封盘，同时获得了政府主管部门、媒体和业内同仁的广泛认可。成为大家购房的首选品牌。目前，**花园已经在全国18个省，4个直辖市，34个城市共开发了63个项目，取得了巨大的社会反响。 2、开发商开发过哪些楼盘？所在的地理位置？售价及销售情况如何？开发商发展历史？实力如何？ 在全国有62个项目，北京、广州、上海、天津……等。销售比同类地区高20％以上，实力雄厚，年总开发量……多万㎡，从20 年起，创立****复合地产理念，至尽已成为全国房地产界著名连锁品牌。 3、建筑设计单位名称？以往设计过的项目名称？标志性作品？ **建筑事务所，****大师担任设计。 4、承建商名称？以往施工过哪些楼盘？标志性作品？ 江苏**（特级资质企业） ５、景观公司名称？以往施工项目？标志性作品？ *****，……高端别墅区基本都是他们来做的。 ６、监理单位？以往施工项目？标志性作品？ 江苏** 7、样板房楼号？面积？ 15#106，NC户型面积：257.15平方，地下车库：147.23平方； 8、小区智能化设计单位？ ****有限公司。 9、户内供电最大功率？最大电流多少安培？
答客问 产品类： 1.地块的占地面积为多少？总建筑面积为多少？ 答：项目占地面积为74132.8m2（约110亩），总建筑面积为255753.5m2。2.地块四至范围？ 答：眉山玫瑰园项目建设用地位于眉山市，东临滨江大道、南临滨江大道南段西延线、西临规划道路、北临其他建设用地。 3.项目住宅、商业门牌号？ 答：东坡区城南岷家渡1号 4.周边道路宽度？ 答：双向4车道 5.项目主次入口距离眉山东站距离？ 答：4.0公里 6.住宅共多少套住宅？建筑占地面积为多少？ 答：住宅共有1615套，占地74132.8㎡ 7.地块的容积率为多少？ 答：1.99 8.地块的建筑密度为多少？ 答：28.49% 9.地块的绿化率、集中绿化率、集中绿面积分别为多少？ 答：整体绿地面积29660.3㎡，整体绿地率40.01% 10.是否有配套商业办公？具体面积？ 答：项目自配3565㎡幼儿园。（无其它商业，纯住宅小区） 项目有无公共娱乐设施？游泳池？篮球场？足球场？ 答：篮球场、儿童游乐场、老年健身场地 11.住宅得房率为多少？ 答：电梯79%（不含赠送），结构板全赠送、阳台赠送50%，飘窗全赠送；电梯赠送在15%左右，洋房别墅在200%以上
12.商业得房率为多少？ 答：无商业 13.地块场地与道路标高高度差？ 答：由于道路有坡度，不同位置高差不同。 14.公寓底楼与小区地面高度差？ 答：150mm。 15.开盘房源的户型、面积各是多少？ 答：第一批次户型A1、A2、Ａ2'、A3 ，面积77-91平米. 16.住宅层高为多少？ 答：高层2.95m，多层3m。 17.项目各楼栋建筑高度及主要结构形式？ 18.商铺几层，各层层高？ 答：无商铺 19.整个项目车位数，车位配套数？ 答：共设1615个停车位，全部为地下停车位，车位配比1：1 20.住宅何种建筑风格？ 答：项目整体采用新亚洲风格，新亚洲风格的精髓就是“中魂西技”，即延续中式传统古风古韵，同时采用西式的设计手法及技术，两者兼容并蓄，集天下之美，
房地产销售百问 1、某某项目名都处于某某市的哪个行政区，前景如何 答： 2、本案的具体地理位置 答:。 3、本案周边的交通情况 答： 4、本案周边及本小区有哪些配套 答 5、购买本案能否就读天一中学 答： 6本案周边有哪些同类的住宅产品 答： 产品篇 1、本案的立面风格如何 答： 3、本案的总占地面积为多少 答： 4、本案的总建筑面积为多少 答： 5、本案何时交房 答： 6 本案的容积率是多少绿化率是多少 答： 7、本案共有多少住户商铺分布在哪几层多少间商铺建筑形态是怎样的答：
8、本案的房型面积各有多少套房屋的层高是多少 答： 9、本案为何种建筑结构 答： 10、本案有几个出入口小区共有多少车位地上、地下分别为多少个车位高度是 否人车分流是否有直达电梯 答： 11、本案的得房率为多少 12、电梯共有几部品牌载重速度 13、是否送花园、露台面积各为多少 14、是否有地下停车多少车位 答： 15、本案的外立面用何材料 答： 16、本案为何结构 答：。 17、小区地块原来是做什么用途 18、样版房有无，哪几种房型 答：有 19、可供选择的房型有哪些面积多大 答： 20、本案是否有花园面积有无围护何造型多高多大花园草地上是水泥浇平 21、垃圾站及配电位置如何 22、本案智能化配备如何答： 23、电表量多少是否安装分时计费表可否增容
24、每户提供几个电话是否有宽带 答：。 25、本案的供水系统是怎样的 答： 26、本案内有无净化水管道或者提供中央集中供水 27、本案内是否设水箱以何种方式供水 28、本案进户的自来水管道采用何种材质 29、本案有无管道天然气答： 30、每户的水表是户内还是户外 答： 31、水表是否采用远程抄表方式 32、水泵位于何处会否对周边居民造成影响 33、排污、排水管道是否采用同一管道 34、排污管道用何种材料 35、室内自来水管道采用明管还是暗管答：。 36、室内排水管道是采用明沟还是暗沟 答： 37、本案属于哪一个警署管理本案是否由居委会蹲点管理 38、本案居民饮用水来自哪里 答： 39、本案供电工程系统如何设计 答：
****项目 销售答客问 201$年$月 目录（框架内容不少于此） 第一部分：背景篇 一、项目LOGO及案名解析 1、案名解析 “**·###”二者结合，不仅完美演绎项目灵魂和特质，而且与目标客群的气质想吻合，同时清晰、明确传递客户和市场项目的形象和气势。 2、项目Logo释义 LOGO在整体演绎项目，表达项目形象和气质的同时，更深一层传递企业求真务实、积极向上，承担企业社会责任的企业文化和精神。 二、项目形象“口号” 责任地产·为“精英人群”打造“生态住区” **·###秉承“生态住区”的开发理念，开发高品质居住环境，将树立舒适型产品的标杆，开创高性价比、高品质住宅居住典范。**·###站在时代的前沿，是年轻的、时尚的、有活力的，是具有国际化气息的。 三、开发商简介（必选） 旗下将拥有京内一大批精品房地产项目；两家上市公司；包括海内外在内的十几家三星级以上的中高档酒店和旅游设施以及办公楼宇。其房地产开发主业综合实力在全国位居前列。
四、项目建筑及园林规划设计单位（必选） 建设设计单位 本项目建设设计单位为BDCL(博德西奥)国际建筑设计有限公司。BDCL国际建筑设计有限公司创立于1926年，主要从事建筑设计、都市规划、景观设计，是加拿大历史悠久的着名合伙人制建筑设计公司。并于2001年在中国北京设有分公司，负责亚洲地区的设计工作。 园林景观设计单位 本项目园林规划设计单位为中国中建设计集团有限公司（简称CCGD）， 隶属于世界500强企业——中国建筑股份有限公司（简称“中国建筑”），是中国建筑在京津冀地区唯一直属设计企业，办公地点位于中国建筑总部大厦。2002年通过ISO9001质量管理体系认证，2009年通过ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系认证。目前公司设有建筑、规划、景观、室内装修、结构、给排水、暖通、电气等专业，从业人员８００余人，其中：教授级高级建筑师、工程师18人，中高级建筑师、工程师３２０人、国家一级注册建筑师、一级注册结构工程师、注册设备工程师、注册电气工程师、国家注册监理工程师计１５０人。自创建以来，先后荣获国家、省、部级以上优秀设计奖５０余项，赢得了业主和社会各界的广泛赞誉。主要业绩有： ?北京**###住区 ?北京万达广场（二期）(含白金五星级酒店) ?石景山万达广场（含5星级酒店） ?华润万象城 ?青岛鲁能麦岛金岸
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4、本案的总建筑面积为多少？ 答: 5、本案何时交房？ 答: 6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？ 答: 7、本案共有多少住户？商铺分布在哪几层？多少间商铺？建筑形态是怎样的？ 答： 8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？ 答： 9、本案为何种建筑结构？ 答： 10、本案有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为 多少个？车位高度？是否人车分流？是否有直达电梯？答： 11、本案的得房率为多少？ 12、电梯共有几部？品牌？载重？速度？ 13、是否送花园、露台？面积各为多少？
14、是否有地下停车？多少车位？ 答： 15、本案的外立面用何材料？ 答： 16、本案为何结构？ 答：。 17、小区地块原来是做什么用途？ 18、样版房有无，哪几种房型？ 答：有 19、可供选择的房型有哪些？面积多大？ 答： 20、本案是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？ 21、垃圾站及配电位置如何？ 22、本案智能化配备如何？ 答： 23、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？
24、每户提供几个电话？是否有宽带？ 答：。 25、本案的供水系统是怎样的？ 答： 26、本案内有无净化水管道？或者提供中央集中供水 27、本案内是否设水箱？以何种方式供水？ 28、本案进户的自来水管道采用何种材质？ 29、本案有无管道天然气？ 答： 30、每户的水表是户内还是户外？ 答： 31、水表是否采用远程抄表方式？ 32、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？ 33、排污、排水管道是否采用同一管道？