重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
成本法、市场法
二、核心考点之二——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：
修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值
分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法
建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）
三、核心考点之三——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
收益法、成本法
专利权、专有技术、商标权、计算机软件、商誉评估
四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法
企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。
收益法、因素分析法
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
例题1：2011年4月
40、被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5％，设备进口时的关税税率为17％，增值税率为17％，银行手续费为到岸价的1％，国内运杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为1∶8.2，评估基准日为2008年1月1日。
评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5％，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5％，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10％，增值税率仍为17％，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108％，2008年1月1目的定基物价指数为116％，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1％。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万元，今后该设备若保持100％的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为1∶7，企业所在行业的正常投资回报率为10％，企业所得税率为25％。 要求：(1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的评估值。
(计算结果以“万元"为单位，保留两位小数) 解答：
万元
，，设备的评估值
）经济性贬值万元
）
（）（）功能性贬值万元，实体性贬值经济性贬值
功能性贬值
实体性贬值重置成本
）设备的评估值（万元
，安装费用国内运费银行手续费额进口增值税额进口关税额设备到岸价
设备重置成本
万元）安装费用万元）（）国内运费万元
）银行手续费额万元）（）进口增值税额万元
进口关税额
万元
）设备关税完税价万元
）（））设备到岸价（、
321.451102.21-474.55-898.2110
3102.2110%
10%1125%1202474.5512
44
898.211)12898.211107.41108%
116%100620.811%120513.651%CIF 4255.217%136.4768.364,13136.4710%68.364,168.364,1268.364,17%)5.11(5%18.21500CIF 1)1(12
4
====+-?-?==+?
=---==+++++==?
==+?==?==?+==?===???
?
???+?+?=-
例题2：2010年4月
40.被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用（包括因调换而造成的停产损失）约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106%，2000年的定基物价指数为108%，2008年的定基物价指数为118%。 要求：（1）计算被评估设备的重置成本；
（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）及评估值。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
分析：根据题中条件可以判断要求采用成新率法进行机器设备的价值评估：
第一步是确定重置成本（价格指数法）。
第二步确定成新率（贬值率）
对于机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，这时，可以通过估算加权投资年限替代为实际已使用年限。
加权投资年限（实际已使用年限）＝∑（加权更新成本）÷∑（更新成本）
加权投资年限＝∑各部分的投资年限×各部分重置成本所占的比重
加权更新成本＝已使用年限×更新成本
参考答案：
（1）确定重置成本：
（2）确定加权投资年限：
第一次投资重置成本：200×118%/106%＝222.64，已使用10年
第一次更新投资成本：15×118%/108%＝16.39，已使用8年
加权投资年限＝（222.64×10＋16.39×8）÷239.03＝2357.52÷239.03＝9.86（年）
第一次更新后设备评估值＝239.03×（1－2%）×9.86/（9.86＋10）＝116.30
（3）第二次更新投资后的确定贬值率：
第二次投资更新成本：2＋5＝7，由于第二次更新投资时正是评估基准日，因此：
综合贬值率＝（116.30＋7）/239.03＝51.58%
（4）确定最终评估值：评估值＝239.03×（1－51.58%）＝115.74（万元）
例题3：2009年4月
45.评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：请帮助评估人员计算
（1）该生产线的经济性贬值率；
（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）
分析：
根据题中条件可以判断是采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率计算。
经济性贬值额=年收益净损失额×（P/A，r，n）（3分）
参考答案：
（1）经济性贬值率：（4分）
经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]×100%
=[1-（800/1000）0.6]×100%=12.35%
（2）经济性贬值额
年收益净损失额=销售收入减少额×（1-所得税率）
年收益净损失额=100×1000×（1-25%）=75000（万元）
经济性贬值额=年收益净损失额×（P/A，r，n）（3分）
=75000×（P/A，10%，3）=186518（万元）（3分）
例题4：2008年4月
45.2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算：
(1)A设备的重置成本；
(2)A设备的加权更新成本；
(3)A设备的加权投资年限；
(4)A设备的成新率。
(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)
45．重置成本= 20（1+10%）10＋5（1+10%）5＋3（1+10%）2
= 51.87＋8.05＋3.63 = 63.55（万元）
加权更新成本= 51.87×10＋8.05×5＋3.63×2 = 566.21
加权投资年限= 566.21÷63.55 = 8.9（年）
成新率 = 7÷（8.9×90%＋7）×100% = 46.64%
二、核心考点之二——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：
修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值
分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
土地使用权评估：市场法0804-1007、收益法（教材无案例）、成本法1101、假设开发法(成本法）1004-0907 建筑物评估：成本法0904、市场法（房地合一案例）、残余估价法（收益法）11070807
例题1：2011年4月
41、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：
(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费为500元／平方米，其中土地补偿费包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；
(2)土地开发费为80元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；
(3)税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计；
(4)二年期贷款利息为10％；
(5)利润率为20％；
(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25％。
要求：估算以下两种情况的土地单价和总价（1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10％)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)P134-138
答：（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
土地取得费=500元/平方米
土地开发费=80元/平方米
税费=5元/平方米
利息=（500+5）×10%×2+80×10%×2×50%=109元/平方米
利润=（500+80+5）×20%=117元/平方米
土地增值收益=（500+80+5+109+117）×20%=811×20%=162.2元/平方米
1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米
2）无限年期土地总价=973.2×15，000=14，598，000元
平方米
元，，，年期土地总价
）平方米元年期土地单价、
/650473140001591.964502/91.964%)101(1
1973.250)1)2(50
=?==??
?
??
?+-
?=
例题2：2010年4月
41.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2 000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50%，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14 000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2 000平方米，3～4层共12 000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60%的总建筑费，第二年投入40%的总建筑费。总建筑费1 000万元，专业费为总建筑费的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4 000元／平方米，住宅楼2 000元／平方米，折现率10%。 要求：（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价； （2）计算该时点的总建筑费； （3）计算该时点的专业费； （4）计算该时点的税费；
（5）计算该时点的利润和地价。（计算结果以“元”为单位，取整） （提示公式：地价＝楼价—建筑费—专业费—利润—税费）
分析：本题要求采用假设开发法进行低价的评估。假设开发法主要思路是将待估土地预期开放后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而确定待估土地价格的一种方法。其基本公式： 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 其中：
（1）楼价即土地开发建设后的转让价。
（2）建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本，可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。 （3）专业费用是指测量、设计等专业技术费用。 专业费＝建筑费×i （i 为一定的百分率） （4）利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×r （r 为利息率） （5）利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×P’（P’为正常利润率） （6）税费＝地价×t （t 为税率） （7）租售费用通常可以根据经验预测确定。 参考答案： 第一步：
＝8 000 000×O.8264＋24 000 00O×O.8264＝26 444 800（元） 第二步：
＝6 000 000÷1.0488＋4 000 000÷1.1537＝9 187 930（元） 第三步：总专业费＝总建筑费×6%＝9 187 930×6%＝551 276（元） 第四步：税费＝26 444 800×5%＝1 322 240（元）
第五步：利润＝地价×20%＋（9 187 930＋551 276）×20%＝1 947 841＋0.2地价
第六步：地价＝26 444 800－9 187 930－551 276－1 322 240－1 947 841－0.2地价 即：
1.2×地价＝13 435 513 地价＝11 196 261（元） 利润＝1 947 841＋O.2×11 196 261＝4 187 093（元）
例题3：2009年4月
46.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；
（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 分析：
根据题中条件可以判断是采用综合价格指数法（环比价格指数）评估建筑物重置成本；采用年限法和打分法计算成新率。
参考答案： （1）综合价格指数及重置成本：（2分）
（1+1.7%）×（1+0.7%）×（1-1.2%）×（1+0.8%）×（（1+1.2%）×（1+0.5%）=1.037（2分） 重置成本=账面原值×综合价格指数=500×1.037=518.5（万元） （2）确定成新率
年限法成新率=剩余使用年限/总使用年限=（60-6）/60=90%（2分） 打分法成新率=Σ（得分×修正系数）/100×100% =（90×0.8+80×0.1+80×0.1）/100×100%=88%（2分） 成新率=（90%+88%）/2=89%（1分）
（3）评估价值=重置成本×成新率=518.5×89%=461.47（万元） 例题4：2008年04月
46.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A 、B 、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。 试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
46. （1）计算土地使用权年限修正系数 = [1－1/(1+6%)50]÷[1－1/(1+60%)45] = 1.0198
（2）建立容积率与地价的关系表：
容积率 1.0 1.1 …… 1.6 1.7 1.8 1.9 指数 100
109
……
154
163
172
181
（3）计算各可比实例修正后的价格
○
1宗地A 修正后的价格 = 5100×（1+1%）12
× 100/100 × 163/154 ×100/100 ×100/99 ×1.0198= ? ○
2宗地B 修正后的价格 = 6700×（1+1%）6
× 100/100 × 163/181 × 100/102 × 100/100 = ? ○
3宗地C 修正后的价格 = 5550×（1+1%）2 ×100/98 × 163/154 × 100/100 × 100/99 ×1.0198 = ? （4）计算待估宗地的价格
= （○1＋○2＋○3）÷3 = ？
宗地
成交价(元/M2)
交易时间
交易情况
容积率
区域 因素 个别 因素 剩余 年限 待估宗地
2006年2月 0 1.7 0 0 50年 A 5150 2005年2月 0 1.6 0 -1% 45年 B 6700 2005年8月 0 1.9 +2% 0 50年 C
5550
2005年
12月
-2%
1.6
-1%
45年
例题5：2009年7月
46．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
46．解：1.计算售楼价
总建筑面积＝5000×4＝20000(平方米)
售楼价＝12000×20000＝24000（万元）
2.计算建筑费和专业费
＝4800×（1+8%）×20000＝10368（万元）
3.计算利息
＝地价×〔(1+6.3%)2－1〕＋10368 ×〔(1+6.3%)1－1〕
＝0.13×地价＋653.18
4.计算利润
＝地价×30％＋10368×30%＝0.3×地价＋3110.4
5.计算销售费用和税金
＝24000×8%＝1920
6. 计算地价
地价＝24000－10368－0.13×地价－653.18
－0.3×地价－3110.4－1920
地价＝7948.42÷1.43＝5558.34（万元）
楼面单价=5558.34÷20000=2779.17（元/平方米）
例题6：2008年07月
46.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）
46．年总收入= 44000×12 = 528000（元）
年总费用= 528000×（18%＋2.5%＋5%）＋12000＋44000÷2 = 168640（元）
年净收益 = 528000－168640 = 359360（元）
土地总价 = 楼面地价×总建筑面积 = 3800×500 = 1900000（元）
土地年净收益 = 总地价×土地还原利率 = 1900000×8% = 152000（元）
建筑物年净收益 = 359360－152000 = 207360（元）
建筑物折旧率 = 1/40×100% = 2.5%
建筑物总价 = 207360÷（10+2.5%）= 1658880（元）
建筑物单价 = 1658880÷500 = 3317.76（元/m2）
三、核心考点之三——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评
估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
收益法-----最低收费额1104 0807 、分成率-边际分析法、约当投资分成法1004 成本法
专利权-201007、专有技术-收益法0904、商标权-收益法0804 201107、计算机软件、商誉评估200907
例题1：2011年4月
42、某企业转让生产某药品的技术，经评估人员收集获得以下资料：该企业与购买方共同享有该项技术，双方的设计生产能力分别为年产400万单位和100万单位；该技术系该企业三年前从外部引进的，账面价格为2000万元；根据该类技术的更新速度和产品的市场情况判断该技术还可以使用7年；近3年来，物价每年环比上涨10％；由于购买方生产能力较为强大，其投产后将占领一定市场份额，出让方为此在未来7年预计每年将减少纯收益约为30万元；另外，该技术转让后，该企业为保持技术领先，需要立即追加费用100万元。要求：若折现率取10％，请计算该企业转让该技术的最低收费额。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)P192-193
万元
，无形资产最低收费额
万元
）
（无形资产机会成本转让成本分摊率万元
，）（，重置成本净值无形资产机会成本
转让成本分摊率重置成本净值
额解：无形资产最低收费618.73246.05
20%863.41246.0510010%
10%113020%
100%
400100100863.4110
710%100027
3
=+?==++-?
==?+=
=?
+?=+?=-
例题2：2010年4月
42.某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为200万元，适用的成本利润率为400%；联营企业其它投资的重
置成本为5 000万元，适用的成本利润率为10%。该技术已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为120元/件，该产品价格在甲类地区为180元/件，乙类地区为170元/件，丙类地区为160元/件。目前该产品年销售量为2万件，其中甲类地区为8 000件，乙类地区为7 000件，丙类地区为5 000件。经分析，该技术的剩余经济寿命为8年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为25%）。（196-197） 要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。（计算结果以“元”为单位，取整）
分析：本题考查的是无形资产评估中收益法的应用，而收益法的运用涉及到三个核心参数：收益额、折现率和折现期限。 其中关键是无形资产收益额的确定，可以通过分成法确定其收益：
无形资产收益额＝销售收入×销售收入分成率×（1－所得税率） 因此确定无形资产收益额的关键就是确定分成率，
根据本题条件可知，确定分成率的方法可以采用约当投资分成法。公式为：
无形资产利润分成率＝无形资产约当投资量/（购买方约当投资量＋无形资产约当投资量）×100% 其中：无形资产约当投资量＝无形资产重置成本×（1＋适用成本利润率） 购买方约当投资量＝购买方投入的总资产的重置成本×（1＋适用成本利润率） 参考答案：
第一步：计算技术的约当投资量
2 000 000×（1＋400%）＝10 000 000（元）
第二步：计算购买方的约当投资量 50 000 000×（1＋10%）＝55 000 000（元） 第三步：计算利润分成率 10 000 000÷（10 000 000＋55 000 000）＝15% 第四步：该产品的平均价格
（180×8 000＋170×7 000＋160×5 000）÷20 000＝171.5（元） 第五步：年净利润额
（171.5－120）×20 00O×（1－25%）＝772 500（元） 第六步：评估值
例题3：2009年4月
47.由于产品结构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为4年，且按销售收入的4%分成。评估人员经测算，未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨，每吨售价10万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为6%，企业适用的所得税率为25%，银行存款利率为4%。
要求：请帮助评估人员计算确定
（1）专有技术的折现率；
（2）专有技术各年的净收益；
（3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
分析：根据题中条件可以判断使要求采用收益法评估无形资产价值，可以分为三步：
（1）确定折现率；（2）各年度收益额；（3）求收益现值和
参考答案：
（1）折现率：（2分）
折现率=无风险收益率+风险报酬率=4%+6%=10%
（2）确定专有技术各年收益额（4分）
收益额=销售额×分成比例×（1-所得税率）
第一年收益额=80×10×（1-25%）×4%=24（万元）（1分）
第二年收益额=90×10×（1-25%）×4%=27（万元）（1分）
第三年收益额=95×10×（1-25%）×4%=28.5（万元）（1分）
第四年收益额=95×10×（1-25%）×4%=28.5（万元）（1分）
（3）专有技术价值：（4分）
24×（1+10%）-1+27×（1+10%）-2+28.5×（1+10%）-3+28.5×（1+10%）-4
=85.01（万元）
例题4：2008年04月
47.A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：
(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；
(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；
(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；
(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。
要求：(1)计算该商标权每年新增利润；
(2)计算该商标使用权价格。
参考答案：
（1）计算每年新增利润：
第1年和第2年新增利润分别是：10×9 = 90（万元）
第3年和第4年新增利润分别是：10×10 = 100（万元）
（2）计算该商标使用权的价格P
()∑
=-
+ =
n
1
t t
t
i 1
R
P
= 90（1-25%）×30%×（1+15%）-1＋90（1-25%）×30%×（1+15%）-2
＋100（1-25%）×30%×（1+15%）-3＋100（1-25%）×30%×（1+15%）-4
= 60.58（万元）
例题5：2011年07月
42、某企业拟转让一商标的所有权。使用该商标的商品每年的销售量为100万台，根据评估人员调查分析，在全国5大市场上，使用该商标的商品价格比其同类商品价格每台分别高20元、15元、18元、22元和15元不等，该商标的商品在5大市场上的销售量比率分别约为30％、10％、20％、15％和25％。这种价格优势预计还可保持5年。评估时1年期银行存款利率为4％，
评估人员确定的该商标的风险收益率为11％。企业所得税率为25％。 要求：根据上述资料评估该商标所有权的价值。(计算结果保留两位小数)
参考答案：
(1) 折现率=4%+11%=15%
(2) 每年增量收益 =(20*30%+15*10%+18*20%+22*15%+15*25%)*100*(1-25%)=1361.25(万元) (3) 评估值=1361.25（P/A ×15%×5）=4563.18(万元)
例题6：2010年07月
42、A 公司将一项专利技术使用权转让给B 公司，拟采用对利润分成的方法。该专利系3年前从外部购入，账面成本400万元，
3年间生产资料价格累计上升25％。该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为200%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为20％。通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用年限为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，B 公司实际生产能力为年产某型号产品100000台，成本费用每台约为200元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达300元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台250元，第五年降为每台230元，折现率确定为10％，企业所得税税率为25％。 要求：根据上述资料确定该专利技术转让的利润分成率和评估值。(计算结果以“万元”
为单位，保留两位小数) 参考答案：
(1)确定利润分成率：
确定专利重置成本：400×（1+25%）=500（万元） （1分） 专利约当投资量：500×（1+200%）=1500 (万元) （1分） 乙企业资产约当投资量：5000×（1+20%）=6000（万元） （1分） 利润分成率：1500÷（6000+1500）×100%=20% （1分） （2）确定评估值：
确定每年净利润分成额： 第一、二年：（300-200）×100000×（1-25%）×20%=150（万元） （1分） 第三、 四年：（250－200）×100000×（1-25%）×20%=75（万元） （1分） 第五年：（230-200）×100000×（1-25%）×20%=45（万元） （1分） 评估值：=
5
4
3
2
%)
101(45%)
101(75%)
101(75%)
101(150%)
101(150++
++
++
++
+
=150×0.9091+150×0.8264+75×0.7513+75×0.6830+45×0.6209 =395.84（万元）
例题7：2009年7月
47．甲企业拟进行股份制改组。根据企业过去的经营情况和未来市场形势，预测未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。预计从第6年开始，以后每年的收益额稳定在140万元的水平。评估人员根据分析，确定的折现率和资本化率均为10％。另外，采用单项资产评估方法，评估出甲企业有形资产的价值为900万元，可确定的无形资产价值为200万元。 参考答案 要求：（1）计算甲企业整体评估值；
（2）确定甲企业商誉的评估值。（计算结果以“万元”为单位，取整）
47．解：企业整体价值 = 130（1＋10%）-1
＋……＋150×（1＋10%）-5
＋140/10% ×（1＋10%）-5
= ？
商誉的评估值 = 企业整体价值 － （900＋200） = ？
例题8：2008年7月
47.甲企业拟向B 公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测算获得以下资料：
（1）甲企业与B 公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。 （2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。
（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。 （4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。 要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率； （3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。 （计算结果以万元为单位，取整）
四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法
企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 例题1：2011年4月
43、某企业2007年利润表反映实现的净利润为95万元，补贴收入50万元(包括企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府专项补贴20万元)；营业外支出30万元(为企业遭受洪灾的损失支出)。经分析，预计从2008年至2012年企业的净利润将在2007年正常净利润水平上每年递增1％，从2013年到2017年企业净利润将保持在2012年净利润水平上。企业将在2017年底停止生产、整体变现，预计变现值约为140万元。若折现率为10％，企业所得税税率为25％。要求：评估2007年12月31日该企业的价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）P311
万元）
（）（）
（）（）
（）（）（）（）（）（）（）（）（）（企业的评估值
万元预期年收益
额
预期有利因素增加收益
额预期有利因素增加收益
当前正常年收益额
解：预期年收益563.7710%11
14010%1110%
10%111%18010%11%18010%11%18010%11%18010%11%18010%11%18080%)251(305025%1951055
5
5
5
44
33
22
1=+?++?+-?
+?+++?+++?+++?+++?+++?==-???
?
???+--=-
+
=-∑∑
例题2：2010年4月
43.某企业拟产权转让，需评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万元的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为180万元、830万元和480万元，该企业负债的评估价值为20万元。若折现率与资本化率均为10%。 要求：计算该企业的商誉价值。（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
分析：根据题中条件可以判断是本题考查两个知识要点： （1）采用收益法进行企业价值评估。 （2）考查商誉价值的计算：
企业商誉＝收益法企业价值－成本法企业价值 参考答案：
第一步：采用收益法计算企业整体价值：
＝109.091＋107.438＋112.697＋109.282＋124.184＋1 241.843 ＝1 804.54（万元）
第二步：计算商誉价值：
商誉价值＝1 804.54－（180＋830＋480－20） ＝334.54（万元）
例题3：2009年4月
48.待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500万元，负债为300万元。 要求：
（1）采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）； （2）判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。 分析：
根据题中条件可以判断使要求采用年金资本化法进行企业评估。两个步骤： （1）收益年金化；（2）根据年金确定企业价值。 企业商誉=收益法企业价值-成本法企业价值
参考答案：
（1）收益年金化（计算企业年金）：（4分）
=（100×0.9091+105×0.8264+110×0.7513+120×0.6830+125×0.6209）÷3.7908=110.77（万元）
（2）确定企业评估价值：P=A/r=110.77/10%=1107.7（万元）（2分） （3）采用成本法的企业整体价值：（2分）
1500-300=1200（万元）
（4）由于成本法企业价值>收益法企业价值，企业没有商誉。
2008年04月
48.某资产评估机构现对ABC 公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：
(1)预计ABC 公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；
(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；
(3)该企业的销售净利率为10%。
要求：运用分段法计算ABC 公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小数)
参考答案：
r = 3%＋（8%－3%）×1.2 = 9%
()
()n i r
A k -=-++
+=
∑
1i 1R P n
1
t t
t
()
()55
1
t t
t
%91%
8%
10320%91%10R
-=-+?+
+??=
∑
= 300×10%×（1+9%）-1 ＋…＋330×10%×（1+9%）-5 ＋400×（1+9%）-5
= ？
2011年07月
43、甲企业拟整体转让，需评估。预计企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为60％，平均长期负债成本为7％，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为30万元。评估时市场平均收益率为8％。无风险报酬率为3％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。甲企业所得税税率为25％，生产经营比较平稳。 要求：试运用年金资本化法计算甲企业的投资资本价值。 (计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 参考答案：
（1） ks=3%+1.2*(8%-3%)=9%
kw=7%*(1-25%)*60%+9%*40%=6.75%
（2） K1=(140+20+30)*（1-25%）=142.5(万元)
K2=(150+20+30)*（1-25%）=150（万元） K3=(140+20+30)*(1-25%)=142.5（万元） K4=(150+20+30)*(1-25%)=150（万元）
K5=(160+20+30)*（1-25%）=157.5（万元）
（3）评估值
=[(142.5*P/F*6.75%+150*P/F*6.75%*2+142.5*p/f*6.75%*3+150*p/f*6.75%*4+157.5*p/f*6.75%*5)/p/A*6.75%5]/6.75%=2194.30(万元)
2010年07月
43、某企业需评估，预计该企业未来5年的预期利润总额分别为140万元、150万元、140万元、150万元和160万元。评估时
市场平均收益率为8％，无风险报酬率为3％，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2。该企业适用的所得税税率为25%，生产经营比较平稳。
要求：试运用年金资本化法计算该企业的净资产价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数) 参考答案：
（1）计算甲企业适用的折现率=3%＋(8%－3%）×1.2=9% （2分） （2）计算企业年金
①计算年金现值系数： 年金现值系数=890.3%)91(11%91r)(11
11
5n =?
?????+-?=??????
+-
?r
（3分） ②计算年金
A=
890.3%)91(%)251(160%)91(%)251(150%)91(%)251(140%)91(%)251(150%)91(%)251(1405
432÷??
?
???+-?++-?++-?++-?++-?=（96.330+94.689+81.079+79.698+77.992）÷3.890 =110.49（万元） （4分） （3）计算评估值：
67.1227%
949.110/===r A p (1分)
2009年07月
48．待估企业未来5年的预期利润总额分别为300万元、330万元、320万元、340万元、350万元，第6年起利润总额固定在350万元。该企业前5年的税率为18％，第6年恢复为25％。评估人员认为该企业的折现率和资本化率均为10％。 要求：用分段法计算该企业的价值。（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
参考答案：
解：（1）企业整体价值
= [300（1＋10%）-1
＋……＋350×（1＋10%）-5
]×（1－18%）
＋
5
%101%
10%251350-+?-?）（）（
= ？
2008年07月
48.待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。 要求：用年金资本化法计算该企业的评估值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）
参考答案：
（1）计算未来5年的收益现值P 0
()∑=-+=
n
1
t t
t
0i 1R P
（2）计算年金A
A = P 0÷(P/A,i,n)
（3）计算评估值P
P ＝A ∕r
自考“资产评估”计算题（带答案）一、核心考点之一——机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 成本法、市场法 二、核心考点之二——房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算： 修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法 建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法）
2007年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.评估机构和人员在确定是否承接资产评估项目时不需要分析的因素是（） A.评估项目风险 B.专业胜任能力 C.资产评估日 D.独立性分析 2.按资产是否具有综合获利能力分类可以将资产分为（） A.可确指资产与不可确指资产 B.有形资产与无形资产 C.固定资产与流动资产 D.单项资产与整体资产 3.实际生产能力与额定生产能力之比为资产利用率。在资产评估的成本法中，过去的资产 利用率越高，则资产价值______，将来的资产利用率越高，则资产价值______。（）A.越低，越低 B.越低，越高 C.越高，越低 D.越高，越高
4.甲生产线，年产量为A 产品10万吨，需要进行评估。评估人员获得乙生产线的信息：年产A 产品15万吨，重置成本1000万元。该类设备的规模经济效益指数为0.7，甲生产线的重置成本约为（ ） A.667万元 B.700万元 C.747万元 D.753万元 5.收益法中使用的收益额为（ ） A.过去的收益额 B.现在收益额 C.将来的收益额 D.过去、现在和将来收益额的平均数 6.机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围。以下说法不正确．．． 的是（ ） A.简易设备的基础构筑物价值，要与设备合并评估 B.成套设备的基础构筑物价值，要单独评估 C.成套设备中含有的无形资产价值，要单独评估 D.单台设备中含有的无形资产价值，要与设备分开评估 7.超额投资成本形成的功能性贬值额可以这样
计算（） A.复原重置成本+更新重置成本 B.复原重置成本-1 C.复原重置成本-更新重置成本 D.更新重置成本-1 8.进口设备的银行财务费用率一般取费标准大致是（） A.千分之四～千分之五 B.千分之一～千分之两点五 C.百分之四～百分之五 D.百分之一～百分之两点五 9.进口设备消费税的计税基数是设备的（） A.CIF+关税 B.CIF+关税+增值税 C.FOB+关税 D.FOB+关税+增值税 10.某待评估土地使用权剩余年限为40年，交易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评估土地的地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例高大约3％，如折现率为8％，则个别因素修正系数为（） B.1.059
第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重 置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限 时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预 期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器
资产评估试题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列.出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1、下列选项中，属于不可确指资产的是( B ) A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件 2、资产评估的独立性原则保障了资产评估的( D ) A.现实性特点 B.咨询性特点 C.预测性特点 D.公正性特点 资产评估业务约定书中基本内容的是( D ) 3、下列选项中，不属于 ．．． A.评估机构和委托方名称 B.资产评估目的 C.资产评估基准日 D.资产评估计划 4、下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( B ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地 5、资产评估中，实体性贬值的估算可采用( A ) A.使用年限法 B.重置核算法 C.价格指数法 D.功能价值法 6、某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20％，2004年25％，2005年27％，该资产的重置成本为( D ) A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元 7、某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10％，则该资产的评估值最接近于( B ) A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元 于( C ) 8、在设备评估中，市场法不适用 ．．． A.大型设备 B.有实体性贬值的设备 C.自制非标设备 D.进口设备 9、某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于( A ) A.235万元 B.240万元 C.295万元 D.350万元
第一次作业 一、简答 1、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？ 2、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 3、折现率与资本化率的关系如何？ 4、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 5、资产评估包括哪些基本要素？ 二、计算 四、计算题 1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？（单位：元） 2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。（单位：万元） 3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。（单位：万元） 4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元） 5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。（单位：万元）每天标准工作时8小时，一年360个工作日。
自考“资产评估”计算题（带答案） 一、核心考点之一一一机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 成本法、市场法 二、核心考点之二--- 房地产评估的市场法 市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值十参照物对应的指标值 分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。 土地使用权评估：市场法、收益法、成本法、假设开发法 建筑物评估：成本法、市场法、残余估价法（收益法） 二、核心考点之二无形资产评估的收益法 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。 收益法、成本法 专利权、专有技术、商标权、计算机软件、商誉评估 四、核心考点之四——企业整体资产评估的收益法 企业整体资产评估的收益法的基本计算思路与无形资产评估的收益法保持一致，但是考核企业整体资产评估的收益法时，命题者更加侧重于收益折现的分段法和年金资本化法。运用分段法时一定要注意，前若干年的收益采取逐年折现的思路，从第某年开始的年金收益按照财务管理或者管理会计中学习过的延期年金，按照二次折现的思路计算。所谓二次折现的思路就是第一次按照普通年金折现，第二次按照复利现值系数折现。 收益法、因素分析法
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率
四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=? ?? ? ? ??= n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法： 成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ( )()∑=+++= n i i i i r A r R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： ①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 前n 年收益额折现求和： () ??? ???+-?=+?=+∑∑==n n i n n i i i r r A r A r R )1(11)1(1111（式--1） 由（式--1）可得年等值收益额： ()n n n i i i n n i i i r r r r R r r r R A )1(1)1() 1(1111)1(11+-+÷+=????????????????+-÷+=∑∑== 式中 )/)1(111n r A P r r n ，，（=?? ? ???+- 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：A P = r ：资本化率
自考年新资产评估试题 及答案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
2007年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.评估机构和人员在确定是否承接资产评估项目时不需要分析的因素是（） A.评估项目风险 B.专业胜任能力 C.资产评估日 D.独立性分析 2.按资产是否具有综合获利能力分类可以将资产分为（） A.可确指资产与不可确指资产 B.有形资产与无形资产 C.固定资产与流动资产 D.单项资产与整体资产 3.实际生产能力与额定生产能力之比为资产利用率。在资产评估的成本法中，过去的资产 利用率越高，则资产价值______，将来的资产利用率越高，则资产价值______。（）A.越低，越低 B.越低，越高 C.越高，越低 D.越高，越高
4.甲生产线，年产量为A 产品10万吨，需要进行评估。评估人员获得乙生产线的信息：年产A 产品15万吨，重置成本1000万元。该类设备的规模经济效益指数为，甲生产线的重置成本约为（ ） 万元 万元 万元 万元 5.收益法中使用的收益额为（ ） A.过去的收益额 B.现在收益额 C.将来的收益额 D.过去、现在和将来收益额的平均数 6.机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围。以下说法不正确．．． 的是（ ） A.简易设备的基础构筑物价值，要与设备合并评估 B.成套设备的基础构筑物价值，要单独评估 C.成套设备中含有的无形资产价值，要单独评估 D.单台设备中含有的无形资产价值，要与设备分开评估
四、计算题(本大题共5小题，共45分) 1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996 年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。 加权更新成本＝2996500（元）（3分） 加权投资年限＝2996500÷339900＝8.8（年）（1分） 成新率＝5÷（5＋8.8×50%）×100％＝53％ 有形损耗率＝1-成新率＝1-53％＝47％（1分） 功能性损耗＝被评估资产生产成本的年税后超支额×年金现值系数 ＝1000×12×（1-33％）×（P/A，10％，5）＝8040×3.791 ＝30479.64≈30479（元）（2分） 经济性贬值率：根据题目已知开工率为100％，所以经济性贬值率为0。（1分） 被评估设备的评估价值＝重置成本－有形损耗－功能性损耗 ＝339900－339900×47％－30479 ＝149 668（元）（2分） 2.有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数) 2、（12分）答案要点:采用成本法 (1)年总收入=2×365×1,000×5=3,650,000(元)（1分） (2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)（2分） (3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分） (4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)（1分） (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)（1分）
自考资产评估计算题汇总 1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。 主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。 例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性贬值的计算： 先计算年超额运营成本： 前五年：每年200000÷100×2×20=8（万元） 后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（万元） 再计算年净超额运营成本： 前五年：每年8×（1－33%）=5.36（万元） 后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（万元） 最后折现处理得功能性贬值额： 5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=26.68（万元） 评估价值=90×66.67%－26.68=33.32万元， 例2某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日
为2001年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别 为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每 度电按0。6元计算。（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。7908） 要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功 能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数） （1）重置成本＝750×140％／100％＝1050万元 （2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝525万元 （3）功能性贬值额＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 （4）评估价值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元 例3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。该设备 已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计 在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。年限为5年，折现率为10% 的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170） 要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性 贬值 （4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）
资产评估练习题及参考 答案 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
重要名词解释： 预期收益原则贡献原则公开市场假设清算假设复原重置成本 更新重置成本市场价值在用价值功能性贬值经济性贬值 部分重要名词解释的参考答案： 贡献原则：指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设就是假定被评估资产将要在这样一种市场中进行交易。 清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 市场价值：资产在评估基准日公开市场上正常使用、最佳使用或最有可能使用条件下，资产所能实现的交换价值的估计值。 功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 经济性性贬值：指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。 第一章导论 一、单项选择题 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C ）。 A．现实性 B．咨询性C．公正性 D．市场性 2．以下属于法定评估的资产业务是（C）。 A．企业租赁 B．抵押贷款 C．国家征用不动产 D．资产清算 3．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。
第二章5、计算题 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元） 第三章机械设备评估3、计算题 （1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。 1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元） 2)加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67＝9.66年 3)实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元) 5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92(万元) 6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5(万元) （2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。 1)重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元) 2)加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年 3)实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3% 4)实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34(万元) 5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92 6）经济性贬值率＝[1－（80%）X] ×100%＝[1－（80%）0.7] ×100%＝14.5% 7)经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72(万元) 8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72 ＝80.92(万元) 第四章房地产价格评估 （2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容
西南财经大学研究生课程《资产评估理论与实务》计算题 答案 习题一 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料： 被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元。该资产从第6——10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约120万元。假定折现率为10%。 3、要求 运用收益法估测被评估资产的价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： 前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27× 3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元 习题二 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 被评估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平。折现率和本金化率均为10%。 3、要求 试采用分段法估测企业整体价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案：企业整体价值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10%×0.6209=536.323+2000×0.6209=536.323+1241.8=1778.04万元 习题三 1、练习目的 掌握第二章《资产评估方法》中收益法的运用 2、资料 某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元和13万元。假定资本化率为10%。 3、要求 试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值（保留两位小数，其余四舍五入）。 答案： P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）/3.7908/10%=43.47/3.7908/10%=114.67万元。
第六章流动资产评估 一、单项选择题 1.某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款金额72万元。已知前5年应收账款余额为l00万元，坏账发生额为5万元，预期应收账款的变现成本为0.6万元，企业的应收账款评估值为（）。 A.36.0万元 B.70.56万元 C.68.4万元 D.67.80万元 2.市场法评估在制品适用于（）。 A.成本法计算此较麻烦时 B.生产制造过程中物价发生较大变化时 C.在制品没有社会平均工艺定额时 D.因产品下马在制品只能按评估时的状态向市场出售时 3.（）是按照应收账款拖欠的时间长短，分析判断可收回的金额和坏账损失。 A.坏账估计法 B.信用分析法 C.账龄分析法 D.信用估计法 4.对现金和各项存款的评估，应以（）作为评估值。 A.核实后的实有额 B.清算价格 C.未核实的账面价值 D.重置价值 5.下列不属于流动资产特性的有（）。 A.周转速度快 B.变现能力强 C.风险小 D.形态多样化 6.某企业3月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1日对该企业评估时，该预付费用评估值为（）。 A.35万元 B.60万元 C.45万元 D.30万元 7.某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为l.20，工资、其他费用综合调整系数为l.08。该产品的评估值应接近于（）。 A.9 745元 B.8 753元 C.7 520元 D.8 800元 8.某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品现行市价为l200元，由此确定在用低值易耗品评估值为（）。 A.300元 B.900元 C.750元 D.1200元 9.某企业有一期限为l0个月的票据，本金为50万元，月利息为10‰，截至评估基准日离付款期尚差三个半月的时间，则该应收票据的评估值为（）。 A.532 500元 B.500 000元 C.517 500元 D.500 325元
资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率
东北农业大学成人教育学院考试题签 资产评估（8） 一、单项选择题（每小题分，共30分） 1．评估基准日应根据经济行为的性质由( ) A．注册评估师确定B．资产占有方确定 C．项目负责人确定D．评估委托方确定 2．下列关于资产评估管理的表述，正确的是( ) A．资产评估管理，是对评估项目管理 B．资产评估管理，是对国有资产评估管理 C．资产评估管理，是对有形资产和无形资产评估管理 D．资产评估管理，是对评估行业和业务行为管理 3．企业整体资产评估值与企业单项可确指资产评估值汇总之间的关系是( ) A．前者必然大于后者B．前者必然不等于后者 C．前者必然小于后者D．前者有可能等于后者 4．某企业未来五年预期收益的现值之和为1500万元，折现率与本金化率均为10％，按年金本金化价格法计算该企业的价值约为( )
A．3957万元B．5500万元 C．5686万元D．15000万元 5．被评估企业的投资总额为3亿元，其中长期负债与所有者权益的比例为6∶4，长期负债的利息率为6％，评估时社会的无风险报酬率为5％，该企业的风险报酬率为2％，所得税税率为25％，则采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为( ) A．％B．％ C．％D．％ 6．某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为( ) A．17万元B．48万元 C．64万元D．98万元 7．进口设备重置成本中包括的从属费用是( ) A．离岸价B．到岸价 C．国外运费D．国内运费 8．机器设备评估中，采用的物价指数首选的是( )