2011中国房地产百强企业研究成果分析
销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高
2010年，百强企业①的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。
规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%
2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。
盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接近20%
在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产收益率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。
成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好
2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。
土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选，开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。
稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战
2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性以及资金面的充裕性。
融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%
百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。
运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点
2010年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。
2011中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。
（1）2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”
排名 公司名称
1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 保利房地产（集团）股份有限公司
4 绿地集团
5 绿城房地产集团有限公司
6 恒大地产集团有限公司
7 龙湖地产有限公司
8 合生创展集团有限公司
9 金地（集团）股份有限公司
10 北京首都开发控股（集团）有限公司
综合实力TOP10企业2010年总资产均值高达1133.6亿元
，同比增长54.7%，是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面，综合实力TOP10企业净利润均值达到55.6亿元，同比增加67.3%，远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平；成长性方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5%，比百强企业平均水平高出4.8个百分点；稳健性方面，综合实力TOP10企业资产负债率均值为69.2%，低于同期百强企业平均水平；融资能力方面，综合实力TOP10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平均值高出了19.6亿元；运营效率方面，综合实力TOP10企业总资产周转率均值达到0.43，存货周转率0.61，存量资产周转率也达到了0.65，保持了较好的运营效率。
（2）2011中国房地产百强企业“规模性TOP10”
排名 公司名称
1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 绿地集团
4 保利房地产（集团）股份有限公司
5 恒大地产集团有限公司
6 绿城房地产集团有限公司
7 金地（集团）股份有限公司
8 龙湖地产有限公司
9 北京首都开发控股（集团）有限公司
10 中信房地产股份有限公司
2010年，规模性TOP10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：总资产均值达到1116.9亿元，同比增长15.5%，是同期百强企业总资产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿，较上年增加了38.6%，是同期百强企业的2.6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。此外，规模性TOP10企业的房地产业务收入均值也达到280.0亿，是同期百强企业的3.1倍，优势非常明显。
（3）2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”
排名 公司名称
1 中国海外发展有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 合生创展集团有限公司
4 保利房地产（集团）股份有限公司
5 卓越置业集团有限公司
6 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
7 杭州滨江房产集团股份有限公司
8 新城控股集团有限公司
9 旭辉集团股份有限公司
10 阳光100置业集团有限公司
2010年，盈利性TOP10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高,净利润均值达到37.1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。盈利质量表现也可圈可点，净资产收益率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25.2%，比同期百强企业高1.4个百分点。
（4）2011中国房地产百强企业“成长性TOP10”
排名 公司名称
1 中信房地产股份有限公
司
2 青岛海尔地产集团有限公司
3 保利房地产（集团）股份有限公司
4 新城控股集团有限公司
5 重庆协信控股(集团)有限公司
6 上海景瑞地产（集团）股份有限公司
7 上海证大房地产有限公司
8 江苏苏宁环球(000718,股吧)集团有限公司
9 重庆东原房地产开发有限公司
10 上海城开（集团）有限公司
成长性TOP10企业房地产业务收入增长率均值达到92.5%；销售面积增长率为72.2%，表现出良好的发展潜力。成长性TOP10企业抓住市场机遇，加快开发节奏，部分新项目实现当年拿地、当年开工，新开工面积明显上升，均值达到306万平方米，较上一年同比增长了70.7%，为2011年的销售业绩提供保障。
（5）2011中国房地产百强企业“稳健性TOP10”
排名 公司名称
1 中国海外发展有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 金融街控股股份有限公司
4 上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司
5 农工商房地产（集团）股份有限公司
6 建业地产股份有限公司
7 上海中房置业股份有限公司
8 福星惠誉房地产有限公司
9 上海市上投房地产有限公司
10 北京首都开发控股（集团）有限公司
2010年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为67%，低于同期百强企业3个百分点，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为130.7亿元，约为同期百强企业的2倍，为企业的近期发展提供了比较充足的资金，缓解了企业的财务压力，锁定了企业来年的业绩增长。
（6）2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”
排名 公司名称
1 恒大地产集团有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 中信房地产股份有限公司
4 保利房地产（集团）股份有限公司
5 金辉集团有限公司
6 龙光地产股份有限公司
7 金地（集团）股份有限公司
8 恒盛地产控股有限公司
9 天津市房地产开发经营集团有限公司
10 奥宸地产（集团）有限公司
2010年，融资能力TOP10企业利用银行贷款、海外融资、合作开发等多种方式拓宽资金来源，全年筹资活动现金流入金额总值为244.8亿，进一步优化了财务结构，巩固了营运资金基础，为企业的长远发展奠定了坚实基础。
（7）2011中国房地产百强企业“运营效率TOP10”
排名 公司名称
1 万科企业股份有限公司
2 绿地集团
3 金科地产
4 新城控股集团有限公司
5 SOHO中国有限公司
6 鑫苑（中国）置业有限公司
7 恒盛地产控
股有限公司
8 旭辉集团股份有限公司
9 联发集团有限公司
10 河南正商置业有限公司
运营效率TOP10企业2010年的总资产周转率均值为0.50，较百强企业均值高8个百分点；存货周转率均值为0.64，较百强企业均值高2个百分点；存量资产周转率为0.71，较百强企业均值高10个百分点，保持了较高的运营效率。
（8）2010~2011中国房地产年度社会责任感企业
公司名称
绿地集团
万科企业股份有限公司
金科地产
天津市房地产开发经营集团有限公司
北京首都开发控股（集团）有限公司
恒盛地产控股有限公司
宝龙地产控股有限公司
福建正荣集团有限公司
武汉地产开发投资集团有限公司
百步亭集团有限公司
2010年，百强企业的社会责任意识进一步增强，在企业经营业绩上升的同时，积极参加政策性住房建设，也主动承担了更多的社会责任。年度社会责任感企业表现更为突出，2010年纳税额占百强企业纳税总额的比例超过27.1%，万科2010年营业税金及所得税超过了87亿元，绿地、百步亭等企业也为各地做出很大的税收贡献。慈善捐赠方面，年度社会责任感企业捐赠金额均值超出同期百强企业平均水平43.5%，赢得社会各界的称赞。
（9）2011中国房地产百强之星
在2011中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组通过研究，挖掘出一批在区域布局、品牌形象、产品特色等方面表现突出的企业，评价产生“2011中国房地产百强之星”。
2011年，中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点：（1）百强之星企业积极应对房地产市场变化，不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市；（2）百强之星企业针对不同客户群，开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献；（3）百强之星在品牌打造过程中，以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力，使企业品牌影响力得到了有效延伸；（4）百强之星不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。
2011中国房地产策划代理百强企业②发展状况分析
（1）百强企业策划收入同比增长27.13%，成为营业收入增长的新支撑
2006~2010年百强企业收入规模及变化
2010年，策划代理百强企业平均营业收入20889.89万元，同比增长8.56%，增速与去年同期相比下降45.35个百分点。受房地产市场调控政策的影响
，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展，策划收入同比增长27.13%，成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。2010年，百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18.89%，比2009年提高了3.75个百分点，策划业务的重要性进一步突出。
（2）写字楼项目策划面积占比超过22%，成为业务新热点
2007~2010年百强企业各物业类型策划面积占比
2010年，商品住宅市场调控措施愈发严厉，商业地产则趁势快速发展，全国办公楼销售面积增长21.9%，商业营业用房增长29.9%，均大幅高于全国商品房销售面积10.1%的涨幅，更是远远高于商品住宅8.0%的同比涨幅，商业地产迎来了发展高峰。百强企业主动调整经营策略，在内部组织架构、人力资源配置等方面开始侧重于商业地产项目，商业地产策划顾问、营销代理以及运营管理等业务取得了明显进步。
（3）百强企业扩张速度加快，并购成为完善全国化布局的重要选择
2005~2010年百强企业进入城市及分公司变化
2010年，百强企业扩张速度加快，市场布局进一步完善。其中，平均分公司数量为11.67个，同比增长19.86%；平均进入城市个数为20.35个，同比增长23.56%。值得注意的是，2010年百强企业进入城市个数增长率超过分公司个数增长率，为2007年以来首次，这表明百强企业扩张明显加速，同时注重以已进入城市为区域核心向周围发展，既追求扩张速度又强调巩固深化已有市场。
2011中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析
面对政策调控下的复杂市场环境，综合实力TOP10企业通过整合企业资源，完善市场布局、优化业务模式、市场抗压能力较之行业其他企业明显更强，在2010年获得了快速发展，行业领先优势愈发明显。
中国房地产策划代理综合实力TOP10
2011中国房地产策划代理综合实力TOP10企业充分体现出强者恒强的发展态势。在宏观调控的市场背景下，规模性、盈利性、专业性和人才结构等方面均保持明显领先优势，行业地位进一步巩固。世联地产(002285,股吧)、同策、合富辉煌均连续七年蝉联综合实力TOP10企业；思源经纪在完成上市后综合实力迅速提升，继2009年后再次名列综合实力TOP10；新聚仁专注于大规模高档物业营销代理，业绩快速发展，首次入围综合实力TOP10；新联康、策源、金网络、新景祥也凭借稳健的发展再次跻身综合实力TOP10。
排名 公司名称
1 易居（中国）控股有限公司
2 深圳世联地产顾问股份有限公司
3 北京思源兴业房地产经纪有限公
司
4 上海同策房产咨询股份有限公司
5 合富辉煌集团控股有限公司
6 新联康（中国）有限公司
7 策源地产
8 新聚仁机构
9 北京金网络房地产经纪有限公司
10 新景祥投资控股有限公司
结语》
伴随着宏观调控政策的密集出台，中国的房地产业步入了“十二五”规划的开局之年。TOP10研究组连续八年的跟踪研究显示，中国房地产企业间的差距日益明显，百强企业以显著优势领先同行，行业集中度的加速提高成为重要趋势。中国房地产企业的发展既面临经济增长方式转型的挑战，又面临集中度提高、强者愈强的竞争格局。
2010年，销售额在100亿元以上的开发百强企业已超过1/3，百强企业占全国市场的份额由2003年的8.4%提高到2010年的27.4%，八年间市场份额增长19个百分点。综合实力TOP10企业的市场份额由2003年的3.7%提高到了2010年的9.4%，领头羊作用更加显著。当年，策划代理百强企业也积极调整经营策略，充分展现项目营销策划与执行方面的专业能力，在经营业绩、专业能力、战略布局等方面均有明显提升，综合实力进一步增强。
绩效的分化反映着行业竞争格局的变化，影响着资金、土地、人才、客户等资源的未来流向。新的周期，新的格局，必然孕育催生新的成长。在如同逆水行舟，不进则退的激烈竞争中，未雨绸缪，应时而变，仍是开发百强企业与策划代理百强企业把握市场周期波动变化，保持卓越业绩持续成长的最佳战略。
特别说明：
①如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2011中国房地产百强企业”；数据为“2011中国房地产百强企业”的历年数据。
②除有特殊说明，本报告所出现“百强企业”均为“2011中国房地产策划代理百强企业”。