长沙市城市总体规划 第一条依据《中华人民共和国城市规划法》，经请示建设部同意，长沙市人民政府决 定对《长沙市城市总体规划（1990-2010）》（简称上版总体规划）进行修编。 1、城市性质：长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科技中心，全国历史文化 名城。 2、规划期限：近期规划至1995年，远期规划至2010年，远景设想至2030年。 3、城市规模：2010年市区非农业人口规模控制在160万人左右，市区城市建设用地规 模控制为155。1平方公里，城市规划区总面积966平方公里。 4、城市用地布局结构形式为“一主体、两翼、两组团”。一主体为城市旧城区周围集 中联片发展地域；两翼指马坡岭泉塘为东翼、望城坡天顶乡为西翼；两组团指捞霞组团和坪 塘组团。 第三条规划依据：（1）《中华人民共和国城市规划法》及其它有关法律；（2）《城市规划编制办法》及其它有关国家规范标准；（3）《湖南省国民经济和社会发展“十五” 计划》及《长株潭经济一体化“十五”发展规划》；（4）《长沙市中长期经济社会发展战
略纲要》及《长沙市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标纲要》；（5）《长沙市城市总体规划（1990-2010）》以及长沙市的实际情况。 长株潭、市域、规划区、都市区、主城区。 1、长株潭指长沙、株洲、湘潭三市行政区域。 2、市域包括长沙市区、长沙县、望城县、宁乡县和浏阳市。 3、规划区包括市区全部，长沙县暮云镇、黄兴镇、榔梨镇、黄花镇、星沙镇、跳马乡、 干杉乡、安沙镇、北山镇以及望城县全部，总面积2893平方公里。 4、都市区是由集中的规划建设用地及这些用地之间的自然环境共同构成的区域，以乡 镇为基本单位，包括市区、长沙县星沙镇、暮云镇、榔梨镇、黄花镇、望城县高塘岭镇、坪 塘镇、丁字镇、雷锋镇、星城镇、含浦镇、黄金乡，总面积1450平方公里。 5、主城区包括城市主体（即中心城区）、河西新城、星马新城。 1、近期建设规划：2003—2005年； 2、中期规划：2006—2010年； 3、远期规划：2011—2020年； 4、远景设想：2021年及以后。 第六条本规划是长沙市城市建设和发展的指导性文件，凡在规划区范围内进行的土地 空间利用各种规划以及一切建设活动，均应依据《中华人民共和国城市规划法》的规定，遵 循本规划。 第七条本规划由规划文本、规划图纸和规划说明书三部分组成。
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
目录 上篇：行业分析提要 (1) 基本分析 (1) 下篇：行业分析说明 (2) I 2003年全年国民经济运行分析 (2) 一、2003年全年国民经济运行简述 (2) 二、2003年全年我国固定资产投资分析 (3) 三、2004年中国经济分析预测 (4) II 2003年全国工业生产情况综述与分析 (10) 一、全国工业生产情况综述 (10) 二、轻重工业发展分析 (10) 三、不同所有制企业分析 (10) 四、机电产品生产快速增长 (11) 五、能源生产分析 (11) 六、工业产品进出口分析 (12) III 2003年全年工业经济效益情况及预测 (13) 一、全年工业经济效益分析 (13) 二、生产资料效益分析 (16) 三、工业行业效益分析 (18)
IV 我国全年居民消费比较分析 (19) 一、居民消费价格简述 (19) 二、分地区居民消费价格分析 (19) 三、分类别居民消费价格分析 (19) 四、社会消费品零售分析 (21) V 我国前三季度对外贸易发展情况及分析 (24) 一、2004年中国对外贸易形势展望 (24) 二、中国对外贸易发展需要关注的几个问题 (26) VI 2003年上半年三大景气指数走势及分析 (29) 一、国房景气指数 (29) 二、消费者景气指数 (32) VII 2003年宏观经济发展十大事件 (35)
上篇：行业分析提要 基本分析 今年我国经济有望增长8．5％。据此测算，今年我国国内生产总值将突破11万亿元人民币，我国综合国力再上新台阶。根据有关改革方案，今年国家统计局不再像以往那样在年末公布全年的国内生产总值预计数，而改在2004年1月中下旬公布。以2002年我国国内生产总值10．2万亿元人民币为基数匡算，2003年我国国内生产总值将突破11万亿元。 2003年，在复杂多变的国际形势和突如其来的非典型肺炎疫情以及频繁发生的多种自然灾害下，我国经济仍然保持较快增长，来之不易。一季度，我国经济增长速度达到9．9％，创下1997年以来同期增长最高纪录。二季度，受非典疫情和自然灾害等不利因素影响，我国经济增长6．7％。通过全国上下共同努力，取得了抗击非典斗争的阶段性重大胜利。到三季度，我国经济基本恢复到了非典疫情发生前的增长水平，同比增长9．1％。
2010年中国宏观经济形势分析 2010年，中国面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害等挑战，虽然我国宏观经济政策框架基本稳定，但汇率不断升级、通胀压力不期而至、外部需求持续变化、资本流动大幅波动，宏观经济形势未可乐观，就如温总理曾在接受采访时指出：“如果说2009年是进入新世纪以来经济最为困难的一年，那么2010年是中国经济最为复杂的一年”，不过党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，使得2010年国民经济运行态势总体良好。 2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比2009年增长10.3%，增速比上年加快1.2个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。 1．国内生产总值（GDP） GDP是最受关注的宏观经济统计数据，是衡量国民经济发展情况的重要指标。GDP增速越快表明经济发展越快，增速越慢表明经济发展越慢，GDP负增长表明经济陷入衰退。 根据国家统计局初步测算，2010年前GDP为397983亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%，比上年同期增幅加快1.2个百分点。
数据来源：国家统计局 2．社会消费品零售总额 社会消费品零售总额反映国内消费支出情况，对判断国民经济现状和前景具有重要的指导作用。社会消费品零售总额提升，表明消费支出增加，经济情况较好；社会消费品零售总额下降，表明经济景气趋缓或不佳。2010年社会消费品零售总额达154554亿元，同比增长18.4%。其中，城镇消费品零售额133689亿元，同比增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%以上，国内市场销售实现平稳较快增长。 数据来源：国家统计局 3．进出口额 2010年全年进出口总额29728亿美元，同比增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%；进口13948亿美元，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。从月度同比增幅来看，2010年12月进出口受2009年高基数影响，增速正常回落，国内生产的放缓也是导致本月进出口增幅回落的重要原因。
长沙市县域经济发展现状及问题研究 刘亦彪 面对复杂严峻的国内外经济环境，全市县域(包含长沙县、望城区、宁乡县、浏阳市，下同)经济以全面建成小康社会为总揽，加速转型创新，县域经济实现平稳较快增长，主要经济指标增速均高于全省、全市平均水平，成为全市经济增长的重要支撑。但发展的制约因素逐渐凸显，部分指标呈回落趋势，经济增长仍然面临下行压力。 一、县域经济运行总体情况 (一)对全市经济增长贡献度提升。初步测算，上半年全市县域经济实现地区生产总值1489.05亿元，同比增长11.3%。其中第一产业119.62亿元，增长5.7%;第二产业1067.26亿元，增长12.4%;第三产业302.18亿元，增长9.2%。上半年全市县域经济总量占全市经济总量的比重达41.6%，比上年同期提升0.2百分点;对全市经济增长的贡献率为46.5%，分别比上年同期和2013年提升4.5和0.1个百分点;拉动全市经济增长4.7个百分点，比上年同期提升0.1百分点。 (二)增速高于全市全省平均水平。上半年全市县域GDP同比增长11.3%，虽然较上年同期有一定回落，但各县(市、区)GDP增速均高于全市、全省平均水平，浏阳市、望城区、长沙县、宁乡县GDP增速分别为12.3%(全市第一)、11.5%(全市第二)、11.3%(全市第三)、10.2%，分别高于全市2.2、1.4、1.2、0.1个百分点;分别高于全省3.0、2.2、2.0、0.9个百分点。 同时，县域规模以上工业增加值、固定资产投资、房地产开发投资、商品房销售面积、财政总收入、公共财政预算收入、实际利用外资、实际到位省外境内资金增速也高于全市、全省平均水平(详细情况见下表)。
基于灰色预测的商品房价格影响因素及预测研究 摘要 在这篇论文里面分析市09年到15年期间对商品房价格影响的因素时使用的是灰色关联分析方法进行的定量分析。在对未来市商品房价格的情况进行预测的时候使用了GM（1，1）模型，这样有利于政府对房地产市场宏观调控。在这次研究的时候是综合的进行分析，将很多学科的知识融在一起，主从实践的过程中发现问题，进而进行理论研究，然后再用于实践中进行检验。 关键词：商品房价格；灰色关联分析；GM（1，1）模型 1 研究方法和数据来源 1.2.1 研究方法 本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。 （1）运用灰色关联度进行分析 该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4-6]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。 （2）GM（1，1）模型 灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测比较准确。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用[7]。
1.2.2 数据来源 为了更好的反映出市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和方便性，为了更好的对其进行分析，这次分析的数据是09年到15年的统计年鉴。 2 商品房价格的灰色预测 2.1 灰色系统预测 灰色理论不需要大量的数据就可以建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用[15]。在灰色系统里面只有很少的一部分信息是真实有效的，其他是模糊的。研究的时候就是从系统出发，对系统部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间的围的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型。这样就显得数据有规律而且避免了很多的随机误差。灰色系统GM （1，1）因为在预测的时候需要的信息少，而且计算便捷，精确度还高，所以一直以来很多的行业都用这种方式进行分析预测[16-18]。 2.2 GM （1，1）模型的构建 灰色系统理论预测方法主要使用的是GM 模型，该模型都是对应一个微分方程，求解的过程就是对模型预测的函数方程。该模型每个字母代表都是有含义的。[19]。GM （1，1）建模过程和机理如下： （1）假设原始数据序列()0X 是正数序列； ()()()()()()()() ,,,2,10000n x x x X = 其中，() ().,,2,1,00n k k x =≥ （2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ： ()()()()()()()() ,,,2,11111n x x x X =
解读中国宏观经济数据 解读中国宏观经济数据——为什么中国不爆发经济危机？ 中国是个怪异的国家。很多海外的学者用西方经济学的眼光来看中国，觉得很不可思议。中国用透支的方式维持经济的快速增长，为什么积累了20多 年仍然没有爆发恶性的通货膨胀进而演化成一场深重的经济危机的呢？ 我经过一段时间的苦心研究，终于得出了中国为什么不会爆发经济危机的原因。 下面我将通过分析中国改革开放以来经济统计数据来详细讲解（所有数据都来源于中华人民共和国统计局）。 让我们先来分析中国GDP的构成。以2003年中国GDP统计数据来看，当年中国GDP总值为117251.9亿元。从产出均衡来计算，GDP应等于投资+消费+政府支出（不包括政府转移性支出与政府债务和利息支出）+对外贸易顺差+库存投资。后两项份额很小，几乎可以忽略不计（当如当年中国对外贸易顺差为人民币2092亿元）。当年中国全社会投资总额为55566.61亿元，社会消费品零售总额为45842.0亿元，政府支出为13751亿元。分别占GDP 比例为47.4%、39.1%、11.8%。而同年美国的GDP构成则投资18%，消费68%，政府支出15%。可见，中国是一个主要依靠投资带动的高速增长的经济体，其 模式与之前亚洲四小龙主要是泰国、韩国等增长模式如出一辙。是典型的亚洲增长模式。 但是，与其他亚洲经济体不同的是，中国的投资来源主要是透支国内储蓄，而泰国、韩国当年的投资来源主要是对外负债。这一点非常重要，这也是中国能够避免东南亚危机那种模式的经济危机的主要原因。这一点将在下文仔细讲述。 其实GDP的结构并不重要，重要的是，作为中国GDP主体的投资的
长沙市2010年上半年经济形势分析 2010-7-23 经济平稳快速发展向好势头继续巩固 上半年全市经济形势分析 今年以来，全市上下以科学发展观为统领，以调整产业结构为着力点，大力推进经济发展方式转变，全市经济在高平台上保持了平稳较快发展，实现了速度、效益与结构改善的良性互动，呈现出发展加速、效益提升、结构优化、民生改善的良好局面。 一、上半年经济运行的主要特点 初步测算，1-6月，全市实现地区生产总值1951.8亿元，同比增长15.0%，为近六个季度来的最高增速。其中，第一产业增加值79.7亿元，同比增长6.2%；第二产业增加值1003.1亿元，同比增长21.6%；第三产业增加值869.0亿元，同比增长9.4%。 (一)生产主要环节实现新发展 1、农业经济稳定发展。全市农业战线以中央一号文件精神为指针，全市粮食生产、农业生产力布局调整、农村土地流转、农业招商引资等均取得新的发展。种植业在保面积、调结构中较好发展。全市粮食播种面积达到214千公顷，同比增长2%；其中早稻面积同比增长3.3%。全市经济作物播种面积同比增长2.2%；油菜籽播种面积同比增长4%，其中双低油菜籽播种面积同比增长5.4%，占全部油菜籽播种面积的98.3%。养殖业在保产量、调布局中平稳发展。虽然生猪受价格持续下跌的影响，生猪存出栏与上年同期比较略有下降，但通过发展其他养殖业，我市的肉类产量仍与上年同期持平。同时，全市农业布局调整步伐加快，内五区传统农业正逐步退出。1-6月内五区实现农业增加值同比减少2.4%，四县(市)农业增加值同比增长7.5%。
2、工业经济增长加快。1-6月，全市工业实现增加值834.5亿元，同比增长23%，增速比上年加快6.1个百分点，对经济增长的贡献率达到59.4%，为近五年的新高。其中，规模工业增加值719.5亿元，同比增长25.6%；增速同比加快8.5个百分点。工业发展加快的主要原因：一是大中型企业增长强劲。1-6月，全市大中型工业企业实现增加值473亿元，同比增长26%，同比加快13.4个百分点。湖南中烟、中联重科、三一重工等骨干企业实现产值分别增长19.7%、71.2%、71.6%；二是企业加快转型发展。如晟通科技、红太阳新能源、博世汽车等企业加大了新产品的开发，成效逐步显现。上半年，全市规模以上工业新产品产值同比增长39.2%；三是去年同期基数较低，今年工业实现恢复性增长。 3、现代服务业较快发展。近年来，我市现代服务业发展迅速，2009年全市现代服务业实现增加值占服务业的比重达到50.1%。今年上半年现代服务业在结构调整中保持了较快发展态势。上半年，金融业营业收入同比增长14.3%，现代物流业营业收入同比增长18.4%，商务服务业营业收入同比增长25.2%，旅游业总收入同比增长27.3%。受旅游业趋旺的影响，全市住宿业营业收入增长21.9%。 (二)需求动力呈多元拉动新格局 1、投资结构调整力度加大。1-6月，全市新开工项目2575个，同比增加346个，其中亿元以上新开工项目增加41个，过江隧道、地铁2号线、湘江枢纽工程、高速公路建设等重大项目稳步推进。1-6月全市完成全社会固定资产投资1406.3亿元，同比增长31.2%，同比加快3.2个百分点。投资重点进一步向先进制造业、高新技术产业、生态环境建设等方面倾斜。1-6月，全市工业投资增长47.1%；高新技术产业投资同比增长58.4%；生态环境建设投资增长42.7%。民间投资意愿有所增强。1-6月，城镇民间投资增长37.4%，同比加快9.1个百分点，其中房地产投资增长37.1%，同比加快39.3个百分点。在投资快速增长的带动下，1-6月全市建筑业实现增加值168.5亿元，同比增长14.9%，同比加快0.9个百分点。
长沙市“十二五”规划纲要（一） 长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （2011年1月16日长沙市第十三届 人民代表大会第四次会议通过） 《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年（2011—2015年）规划纲要》根据《中共长沙市委关于制定长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》编制，主要阐明长沙未来五年经济社会发展的战略谋划和具体部署，是政府履行职责的重要依据，是组织和团结全市人民共同奋斗的宏伟蓝图和行动纲领。 第一章加快转变经济发展方式 率先基本建成“两型”城市和实现全面小康 第一节发展基础 “十一五”时期是长沙战胜严峻自然灾害、经历重大风险挑战、取得显著发展成就的五年，也是长沙经济社会发展最快、城乡面貌变化最大、人民群众受惠最多的五年。五年来，全市上下始终坚持以科学发展观为指导，以两型社会建设为引领，大力推进新型工业化、新型城市化和社会主义新农村建设，“十一五”规划主要目标全面实现，全市经济社会呈现又好又快、率先发展的良好局面。 ——经济实力明显增强。从增长率来看，全市地区生产总值达4547.06亿元，人均达67500元（合10000美元左右），年均增长15.4%；地方财政收入达506.3亿元，年均增长29.4%；全社会固定资产投资五年累计10043亿元，年均增长29.3%；社会消费品零售总额1812.1亿元，年均增长19.3%。从竞争力来看，长沙地区生产总值在全国省会城市排名由第12位跃升到第7位，规模工业产值由第15位跃升到第7位，综合竞争力在省会城市中排名第六，所辖四县（市）全部进入全国县域经济竞争力百强。从首位度来看，2010年长沙的经济总量、规模工业、社会投资分别接近或超过全省的30%，辖内的税收收入、对外贸易、企业利润分别接近或超过全省的二分之一。 ——结构调整大力推进。产业结构更趋合理。产业结构调整取得重大进展，三次产业结构比为4.4∶53.6∶42.0。全部工业增加值年均增长21.1%，工程机械、汽车及零部件、生物医药、新材料、电子信息、家用电器六大优势产业集群规模工业增加值占全市规模工业的43.4%，长沙成为全国知名的工程机械之都和汽车产业新的增长极。服务业增加值年均增长13.8%，信息、物流、会展、金融、文化、旅游等现代服务业快速发展。现代农业稳步发展，农产品质量安全得到有效保障，农业产业化经营水平不断提高。要素结构不断优化。加大资本、技术、人才等创新要素投入，组织实施“三年双百”（三年引进百名国际高端人才、百项先进适用技术）行动计划和引进储备万名优秀青年人才计划，人才资源后续保障明显加强。以建设国家创新型城市为抓手，积极推进科技成果转化，全市应用型科技成果的转化率达到80%。城乡结构得到改善。把加快发展中心城市与带动壮大县域经济统一起来，按照主城区、都市圈、城郊带三个层次推动城乡一体化发展。重点实施公路通畅、电力扩容、安全用水、环境
商品住房价格研究
商品住房价格研究 （作者:___________单位: ___________邮码: ___________） 【摘要】本文从商品住房的价格组成出发，全面分析了影响商品住房价格的各种因素，系统阐明了商品住房价格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段。 【关键词】住房价格土地出让 上世纪90年代起步的房地产业，经过短短的十几年的发展，已成为国民经济的支柱产业之一，每年的就业人数近一亿人，其年产值占GDP的10%左右。这个行业的最大贡献还在于：没要国家投入一分钱，每年却为国家带来几百亿的收入，正因为他的存在，各级政府才有大量的资金对旧的基础设施进行改造。房地产业本应是一个朝阳产业，但最近几年来，一路上涨的商品房价格大有将其送入绝境之势，如何正确看待和指导商品住房价格的走向是这个行业乃至整个国民经济生活的大事。 一、商品住房价格的组成内容
商品住房价格由下列六大内容组成：①建筑安装工程费用；②设备及工器具购置费用；③工程建设其他费用；④预备费用；⑤建设期贷款利息；⑥投资人的利润。其中，第①、②两项构成工程直接费用，它是商品住房价格的最主要组成部分，是构成住房价格的基础，是工程实体消耗的费用，它包括建筑住房的人工、材料、机械费用，以及负责完成建筑安装工程的施工单位的合法利润和税金。正常情况下工程直接费用占整个房价的70%左右。 工程建设其他费用主要由土地使用费用和与工程建设有关的其他费用如办公费用、设计勘察费用以及检测试验费用构成，其主要费用是土地费用。在房地产业刚刚起步时，土地使费用是很低的，但随着市场经济的发展和人们对房地产业认识的加深，这项费用越来越大，有的项目占到总价格的60%以上。 预备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有，但一般都有贷款利息，因为一个住房项目少的投资在几千万元以上，房地产企业不贷款操作几乎是不可能的。但二者在整个价格中比例是较少的。 投资人的利润这项费用现在不太透明，正因如此，大多数人认为房地产业是一个暴利行业，要大力整顿，正常情况下占整个房价的15%左右。 二、影响商品住房价格的主要因素
长沙市中长期经济社会发展战略研究（上） 全文目录 长沙市中长期经济社会发展战略纲要 长沙市中长期经济社会发展战略研究（上） 长沙市经济社会发展比较优势研究 长沙市中长期经济发展预期目标研究 长沙市经济结构战略性调整对策研究 长沙市建设现代化教育中心的战略研究和对策思考 长沙市建设现代化科技中心战略研究 长沙市建设现代化商贸中心战略研究 长沙市建设现代化文化中心战略研究 长沙市建设现代化信息中心战略研究 长沙市中长期金融发展战略研究 长沙市高科技带动战略研究 长沙市农业产业结构调整和产业化研究 为长沙市中长期经济发展营造良好的法制环境 加入WTO对长沙经济的影响与对策 长沙在长株潭经济一体化建设中核心地位及作用研究 长沙市第三产业中长期发展研究 长沙市城市功能布局研究 长沙市城市建设品位研究 长沙市城市现代交通建设研究 长沙市城市现代化管理战略研究 构筑新高地超前翻两番——长沙工业中长期发展战略研究长沙市外经贸中长期发展战略研究 加快长沙招商引资步伐研究 长沙市建立社会主义市场经济体制及各项配套改革研究 长沙市中长期经济社会发展战略研究（中） 长沙市旅游业中长期发展战略研究 长沙市城市住宅与房地产业发展战略研究 长沙市社会保障体系建设对策研究 提高干部队伍素质研究 长沙市中长期人口发展战略研究 长沙市资源开发利用与保护可持续发展研究 长沙市环境保护中长期发展战略研究 长沙市土地资源开发利用与保护研究 确保社会长治久安促进长沙快速发展 长沙市市政公用事业中长期发展战略研究 长沙市电力中长期发展战略研究 以“五城会”为契机推动长沙体育产业化进程 长沙人才市场现状及发展战略 建立科学的投资体系研究
学校：邯郸职业技术学院成员: xx 学号：37号 系别：经济系 年级：08级 专业 :经济信息管理
目录 前言 (1) 一、调查背景 (1) 二、分析目的 (1) 三、分析内容 (1) 四、预测与分析技术的选择 (2)
我国商品房屋平均销售价格的预测 08级经济信息管理 37号任哲 经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。本文将运用时间序列分析技术来分析预测我国商品房屋平均销售价格的问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。 一、调查背景 经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。 二、分析目的 近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。 三、分析内容 本次的我们分析是： 搜集1997年到2008年商品房屋平均销售价格数据，利用时间
序列分析技术预测2009年及2010年商品房午平均价格。 四、预测分析技术的选择与操作 正确时间序列分析预测技术的选择与操作对本次分析预测起到了极其重要的作用。对于本次预测可采用移动平均分析法和指数平滑分析法进行分析。在实际操作中采用相对误差较小的方法来预测。 1.移动平均法的概念及使用方法 一次移动平均法是指将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行一次移动平均，以最后一个移动平均值为确定预测值的依据的一种预测方法。其过程可表述为：1.计算观察期的移动平均值；2.各以上年的移动平均值为基准，计算各年移动平均值的趋势变动值；3.将最后一年的移动平均值加上趋势增长值求出预测期的预测值。 在确定趋势变动值时，如果每年的趋势变动值较平稳，可以采用最后一年的趋势变动值作为每年趋势变动平均值；如果各年之间的趋势变动差别较大，则可将趋势变动值再进行一次移动平均，并以最后的一个趋势值堆积为趋势变动平均值，或采用算术平均法求其平均值。 简单移动平均分析技术一般适用于时间序列变动趋势基本平稳的情况，也就是预测目标的基本趋势是在某一水平线上下波动的较平稳的情况。二次移动平均技术适用于预测具有线性变动趋势的经济变量，它是以最近实际值的一次移动平均值的
实验项目名称基本面分析实验：宏观分析和行业分析
实验目的： 1、通过本实验，使学生初步掌握各种宏观因素所包含的内容及其对证券市场产生的不同影响，能运用宏观因素的变化规律，对证券市场的将来走势进行分析和判断。 2、使学生认识基本面分析对选股的重要性，掌握行业分析的基本方法，能够对各行业的投资价值进行判断并用以指导投资时机。 实验内容 1、了解宏观积极政策和指标对证券市场的影响。 查阅最近一次国家统计局公布的CPI和PPI等宏观经济指标，观察指标公布前后证券市场的价格波动，说明宏观经济运行状况与股价变动之间的关系。
（1）GDP对证券市场的影响： 1）高通货膨胀下的GDP增长：此时经济中的矛盾已展现出来，导致证券市场行情下跌； 2）宏观调控下的GDP减速增长：宏观调控措施有效，经济矛盾逐步缓解，证券市场呈下降--平稳---渐升态势； 3）转折性的GDP增长：GDP由负增长转为正增长时，证券市场走势由下跌转为上升，GDP由低速增长转向高速增长时，证券市场呈快速增长之势。 （2）CPI、PPI对证券市场的影响： CPI、PPI常用来反映通货膨胀或通货紧缩的情况。而通货膨胀对证券市场有以下影响（通货紧缩对证券市场的影响则相反）： 良性的通货膨胀情况下，货币供应量增大使股票价格上升； 当通货膨胀上升到一定程度，通货膨胀率超过两位数时，将会推动利率上升，资金从股市外流，从而使股价下跌。 2、了解证券市场热点板块的演变规律 举例说明最近以来沪市和深市所发生的热点板块的重大变动（不少于两个），阐述热点形成的原因，总结热点带来的行情变动，带动了哪些股票发生了多大程度的涨幅，行情持续的时间有多长，验证股市热点板块的变动是否会对股市的大趋势产生影响。 热点一：神十“飞天”在即，五大机构潜入86只航天军工股。我国将于6月中旬择机发射神舟十号飞船，3名航天员将再次访问天宫一号。受此消息的影响，近期据《证券日报》市场研究中心数据统计显示，到6月11日，神舟十号飞船成功发射，目前军工概念股板块108只上市交易的个股中，有90只个股5
中国宏观经济分析报告（2004 年1 季度） 出版日期：2004 年05 月编写说明 2004 年1 季度，我国经济继续快速增长，工业生产、固定资产投资、消费品 零售额、进出口等均呈现较快增长，经济景气依然处于扩张周期的上升阶段。但经济运行中存在的矛盾和问题不断突现出来，突出表现在投资过快增长，投资品价格高增长向消费品价格传导进程加快，通货膨胀压力增大。当前形势下，宏观趋势的把握上不应再拘于经济是否“过热”的讨论，而应想办法坚决抑制盲目投资和低水平重复建设，防止经济的大起大落，保持国民经济平稳运行；宏观政策趋向上要从扩大内需转向调节经济平稳运行的方向上来，但同时，应当注意政策实施的力度和时机，防止政策力度过大过猛。 中国行业分析报告----宏观经济 II 目录 Ⅰ 2004年1季度宏观经济形势 (1) 一、一季度经济运行的主要特点 (1) （一）国民经济快速增长，工业生产继续高增长 (1) （二）固定资产投资超高速增长 (2) （三）消费需求增长稳健 (3) （四）市场物价继续上涨 (4) （五）对外贸易增势强劲，利用外资保持较高水平 (5) （六）货币信贷增势未减 (5) （七）经济运行效益比较好，居民收入增长加快 (6) 二、一季度经济运行中存在的主要问题 (7) （一）投资增长过快，盲目投资和能力扩张势头加剧 (7) （二）煤电油运紧张状况加剧 (8) （三）通胀压力加大 (8)
（四）信贷调控难度加大 (9) Ⅱ 2004年2季度经济形势分析与预测 (9) 一、固定资产投资增长将高位回落 (9) （一）制约投资增长的因素 (9) （二）促进投资继续高增长的因素 (10) 二、诸多因素将遏制物价上涨 (11) （一）农副产品价格将呈现先扬后抑的走势 (11) （二）各项控制物价上涨的行政手段将发挥一定作用 (11) （三）严控投资过快增长的政策措施有助于投资品价格回落 (11) （四）投资热、消费稳，不会出现严重通货膨胀 (12) （五）我国经济买方市场特征鲜明，不会出现需求推动型的价格轮番上涨12 三、2004年2季度经济形势分析与预测 (13) 中国行业分析报告----宏观经济 .... III Ⅲ提高宏观调控政策的有效性 (14) 一、扩张性政策应进一步向中性政策过渡 (14) 二、财政政策应加大结构调整的力度 (14) 三、实行差别化的货币信贷政策，优化信贷结构 (14) 四、统一认识，端正行为，坚决抑制地方政府的投资冲动 (15) 图表目录 图表1 2003年与2004年各产业投资增长情况比较 (3) 图表2 2003-2004年投资资金来源结构变化 (3) 图表3 2003-2004年分地区固定资产投资增长情况 (3) 图表4 2003－2004年生产和消费物价月涨幅一览表 (4) 图表5 2004年1季度宏观经济运行主要指标与上半年预测 (13) 本报告图表如未标明资料来源，均来源于“中经网统计数据库” 中国行业分析报告----宏观经济 .... 1 Ⅰ 2004 年1 季度宏观经济形势
关于长沙城市建设规划的思考 关于长沙城市建设规划的思考 最近，国务院批复了长沙市修编后的总体规划。这是长沙城市建设发展史上的一件大事和喜事。我们要在这张蓝图上写下最美的文字，把星城建设成为最宜人居的城市，必须高度重视规划工作，切实做好规划工作。 一、从战略的高度看待城市规划工作 城市发展，规划是前提；城市建设，规划是先导；城市管理，规划是基础。近年来，长沙城市建设和发展之所以取得一定成就，一个十分重要的原因是，市委、市政府把规划工作摆到了前所未有的位置，做到了一张蓝图管到底，一届接着一届干。最近，市委、市政府在认真总结三年大变样成绩的基础上，提出了“大干新三年，再创新辉煌”的奋斗目标，明确“一洲两岸、六桥三环、畅通出口、开发新区”为新一轮城市建设的重点。要实现我们的新目标，要求我们真正从战略的高度来认识规划工作。 第一，提升城市品位要求规划先行。城市的品位关键是规划的品位，只有高品位的规划，才有高品位的建设、高品位的管理。在城市的建设和管理中，规划是蓝图、是准则，是管总的东西。如果作为蓝图的规划没有特色，作为准
则的规划没有水平，就难以产生有特色的建设，更难以达到高水平的管理。在较长的一段时间里，长沙的城市建设之所以多楼一面，缺乏个性，城市秩序之所以杂乱无章、拥挤不堪，固然有建设和管理的原因，但最根本的还在于城市的规划落后。因此，要提升城市品位，必须首先提升规划品位。 第二，搞活城市经营需要规划先行。城市作为区域经济的中心，是最大的存量资源，是巨大的无形资产。这种存量资源、无形资产能否得到充分开发，能否得到有效利用，能否创造最佳的经济效益，城市规划好坏至关重要。城市的规划好，定位准、品牌响、功能强，则城市的吸引力就强，生产要素的集聚能力就强，城市的知名度就高，城市经营的卖点就高；反之，如果规划落后，定位不准，功能不全，城市的卖点自然就低。长沙这几年经营城市之所以取得良好的成效，与我们的城市规划不断进步，城市的包装和形象朝好的方面发展不无关系。我们要把城市规划作为一种生产力、一个聚宝盆、一棵摇钱树，来对待，来实施，使之发挥更大效益。 第三，加快新区建设亟待规划先行。近年来，我市城市建设的力度很大，城市规模扩张很快，规划部门作出了重要贡献。但是，我们也必须看到，规划工作中还存在这样或那样的问题，如规划编制质量不高、超前性不够的问题，建设推着规划走、规划随着项目转的问题，少数领导规划意
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
2012-2013年中国宏观经济报告——迈向新复苏和新结构、超越新常态的中国宏观经济 中国人民大学经济学所
摘要： 2012年是中国经济从“次萧条”到“复苏重现”的一年。在消 费持续逆势上扬、基础建设投资大幅增长、房地产政策微调带来的“刚需”释放、货币政策和财政政策的持续放松以及全球市场情绪稳定带来的外需稳定等因素的作用下，中国宏观经济开始在2012年9月出现“触底反弹”，并在十八大政治换届效应、存货周期逆转、消费持续增长、外需小幅回升、投资持续加码等因素的作用下，重返复苏的轨道。2012年前3季度回落超预期，而第4季度复苏幅度也可能超预期。 2013年将延续 2012年第 4季度复苏的势头，随着换届效应的持续发酵、房地产困局的破解、外部环境的轻度改善、金融困局的缓和以及中期力量的释放，中国宏观经济将超越“新常态”，步入“次高速增长期”。2013年不仅是中国宏观经济完成由“复苏”向“繁荣”的周期形态转换的关键期，也是中国迈向“新结构”、超越“新常态”的关键年，更是新政府全面确立和落实新经济发展战略的一年。因此，2013年中国宏观经济将是在复杂中充满朝气的一年。 利用模型进行预测，2012年中国 GDP增速将达到 8.0%，比 2011 年回落 1.3个百分点，2013年中国经济将重返 9时代，增速达到 9.3%，CPI出现反弹，达到 4.1%。 在分析和预测的基础上，报告认为，未来短期宏观经济政策应当在强化中期定位的基础上保持相对宽松与积极的导向，应当在正确认识中国新时期的各种结构性力量和周期性力量的变化的基础上，超越
“新常态”悲观主义的定位，应当在收入分配、房地产等关键领域进行重点突破性改革，清楚“改革疲劳症”。 关键词：新复苏、新结构、新常态、中国宏观经济
商品房价格回归分析和预测 摘要:通过多元线性回归方法对近年的XX房地产市场发展状况进行回归分析，分析影响XX商品房价格 的6个因素建立多元线性回归模型，利用SPSS软件得出结果，再对模型进行拟合优度，线性关系，显 著性检验，最后根据计算与实际数据关系，得出模型并对商品房未来价格进行预测． 关键词:多元线性回归，商品房平均价格，影响因子，SPSS软件． 1引言 商品房作为一种特殊的商品，在市场上受价值规律影响，其价格主要由商品房本身的价值和供求关系决定，即商品房的价值决定价格，且价格围绕价值上下波动；当商品房供给大于需求时，其价格下降，反之其价格攀升，这是以简单价值规律的视角得出的结论．一般来说，一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆(如利率) 等因素来决定的，但在资本组合投资日益多样化的现代社会，商品房的价格还会受到债券及股票等金融资产等因素的影响，从而影响需求关系．但是，目前的房地产市场似乎没有遵循价值规律，不论供求关系以及其商品房价值本身如何，房价的变化让普通人难以琢磨．连续五年以来，全国各地的商品.房价格一路攀升，成为了当前经济生活中的一个热点问题，不少专家发表文章称，房地产市场是国家经济走势的晴雨表，是宏观经济疲软或者坚挺的重要标志，这充分说明了房地产市场在国家经济生活中的重要性．因此，为了科学、客观分析一个地区的商品房市场发展趋势并提出适当的预测，为有关部门的决策提供一定的科学依据就成为一个重要的研究方向．文中引入6项可能对商品房价影响的因素，利用多元线性回归分析建立的XX市商品房平均价格的数学模型，得出模型的有效性，从而指导政府调控房价，以及居民未来购房消费． 2 房地产行业特点和现状分析 这几年准备购房的普通消费者大多感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出．国际上一般认为，住宅价格相当于3～6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比．从2005年看，XX市城镇居民户均可支配收入4万多元，能承受的房款总额只有24万元左右，购买100m2住宅只能承受2400元/m2的价格，这与商品房平均价格还有不少距离．目前，高位运行的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹．对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代．全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平．研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题．房地产业在国计民生中发挥的作用越发显著[1][2]． 2.1全国房价现状