西安市房地产市场分析
1－7月西安市房地产开发投资增速放缓
西安市统计局投资处
受国家频繁出台的房地产调控政策影响，西安市房地产开发投资增幅继续放缓，商品房销售量持续萎缩，银行贷款增幅回落。1－7月，西安市房地产市场运行趋势与上半年基本一致，主要指标同比速度增长，但环比速度下降明显。
一、房地产开发投资增幅放缓
1－7月，西安市房地产开发累计完成投资459.89亿元，同比增长25.2％，增幅较去年同期回落0.6个百分点，较上月回落0.5个百分点。其中7月完成投资65.14亿元，同比增长22.1％，环比下降52.4％。从房地产开发投资构成来看，其他费用投资增幅逐月上升，主要是由于土地购置费的增幅逐月提高而引起的，1－7月，西安市房地产开发投资中土地购置费用50.39亿元，同比增长20.7％，较上月提高1.5个百分点。增幅从5月开始由下降转为增长，增幅逐月提高。
二、商品房销售面积继续回落
截止7月底，西安市销售商品房703.76万平方M，同比增长32.8％，增幅较去年同期回落7.3个百分点，较上月回落4.4个百分点。其中，当月销售95.56万平方M，同比增长10.5％，环比下降45.8个百分点。
从销售用途来看，住宅销售比率最高本。1－7月，西安市销售住宅674.78万平方M，占全市总销售面积的98.9％。从销售类型来看，预售房销售为主导。1－7月，西安市预售房销售670.78万平方M，占全市总销售面积的93.3％。西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场，虽然销售量从5月以来一直萎缩，但是房价并末松动，房价指数本月回升了0.1 个百分点。
三、房屋竣工面积增幅明显
1－7月，西安市房屋竣工面积232.74万平方M，同比增长9.0％，增幅比上月提高11.5个百分点。其中当月竣工面积为80.12万平方M，同比增长105.1％，环比增长293.4％。本
月房屋竣工面积突增的主要原因是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇希望城三个工程新增竣工面积47.5万平方M，提高了我市房屋竣工面积的增长速度，也为我市房地产市场提供了充足的房源。
四、银行贷款增速减慢
载止7月底，西安市房地产市场到位资金696.48亿元，同比增长27.0％，增幅较去年同期回落21.3个百分点，较上月回落3.0个百分点。其中，银行贷款121.75亿元，同比增长35.1％，增幅较去年同期回落17.9个百分点，较上月回落7.3个百分点。
2010年上半年西安房地产市场发展及下半年预警分析报告
西安房地产信息网数据研究中心
2010年又走过了一半的历程，从1季度西安楼市供、销、价全面快速上扬，至2季度以来各月销售量呈现回落，伴随着宏观调控力度的逐步加大，至上半年末，西安楼市再度步入调整。
一、上半年西安市商品房市场运行情况
(一)商品房市场供应量
从上半年市场供应情况来看，商品房新批准预售面积648.79万平方M，与上年同比增长38.84%，其中商品住宅545.16万平方M，与上年同比增长38.41%。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏
制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。
从新政后各月市场的表现来看，新政出台的4月，西安商品房新批预售量处于年度内高位，而至5月开发市场观望之势凸显，市场供应跌至年度内谷低。而在“4.14新政”以及陕西“地方十六条”对开发供应方面的政策影响，6月市场供应反弹性冲高。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。
(二)商品房市场销售面积
上半年西安商品房市场销售面积为599.35万平方M，较上年同比增长22.93%，住宅市场销售面积为536.29万平方M，较上年同比上涨19.20%,占商品房交易总面积比例的89%，尽管整体上半年交易较上年同比仍表现为增长走势，但从二季度各月市场走势来看，“4·14新政”无疑为楼市发展的分水岭，新政出台前，楼市高歌猛进，销售量在2月短暂的回落后冲高；新政出台后市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，
从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。
(三)商品房市场销售价格
在各类调控政策的全面实行下，市场销售价格自5月份开始出现近年来少有的环比下滑趋势，但市场整体价格仍处于高位，同比仍大幅增长。5月商品房销售均价6229元/平方M，与上月环比增长-1.07%，与上年同比增长27.70%，其中商品住宅5861元/平方M，与上月环比增长-2.97%，与上年同比增长27.00%；6月商品房销售均价5956元/平方M，与上月环比增长-4.39%，与上年同比增长21.06%，其中商品住宅5506元/平方M，与上月环比增长-6.06%，与上年同比增长15.65%。1-6月，我市商品房累计销售均价6057元/平方M，与上年同比增长26.56%，其中商品住宅5713元/平方M，与上年同比增长23.80%。
二、上半年二手房市场运行
在买方市场整体观望情绪逐步显现的态势下，二手房市场交易量也受到一定影响，整体上半年二手房市场交易面积为81.75万平方M，较上年同比下降22.97%。二手房交易均价3495元/平方M，与去年同期增长19.88%。2010 年 2季度西安市二手房成交量中，购买90平M以下的小户型的年轻人占很大的比例。尽管市场成交量受新政影响有较多的波动，但这部分二手房置业者却没有因为政策影响改变置业计划，这说明在西安的二手房交易市场上，以居住和改善为主的刚性需求占据市场主力。
三、下半年西安市房地产发展走势预测
自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定规范后，6月份，全国各主要城市及西安的房地产市场已加速异变，在此情势下，西安房地产信息网数据研究中心结合目前的市场运行特征、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场发展形成如下预测：
(一)商品房市场
1、政策影响效力将在下半年深化显现
政府此轮调控的决心不容动摇。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。
2、购房市场观望情绪或将进一步加剧市场成交仍将有回落表现
从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。
3、市场供应仍将迎来放量增长楼市阶段性供大于求现象或将闪现
从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
2009年西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调整开发企业观望情绪浓郁，在目前国家关于土地开发的政策影响下，预计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对取得预售证的工程必须全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎
来新一轮增长，而与此同时面对销售量的低迷，阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。
从更长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不确定因素的叠加效应已减弱了地产商的开发投入，预计明年新房供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。
4、下半年房价将出现明显下降
量价齐跌的市场表现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，同时市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
基于2008年西安房地产市场的运行表现来看，一般成交持续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。目前，已经有恒大、万科、绿地、中新、紫薇等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列，努力在低迷的市场中加大回款力度。
5、商业地产投资渐渐升温
住宅市场的各种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房地产业多年来持续外扩，城市居住区域扩展至三环外，城市化进程的推进催生了大量的以居住配套为主要功能的商业地产，未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。
同时从全国范围以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发企业关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。
(二)土地市场
1、下半年土地调控力度加大
国土资源部表示，根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。
2、土地市场交易将有回落可能
2010年上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，伴随着楼市调整的深化，商品房销售回落以及融资门槛提升不仅将降低房企的购地欲望，预计下半年土地市场交易量将有回落可能。
3、地价或将下跌
在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。
(三)二手房市场
1、二手房挂牌量有望大幅增长
“新国十条”实施将加速收紧房市流动性，并同时大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引发二手房市场出现集中抛售现象，预计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量可能。
2、二手房销售价格预计于下半年继续下行
在目前一手房价格呈现松动并有可能于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。随着第三季度，土地供应量、开工量、开盘量的不断增加，以及保障房建设力度的不断加大，下半年二手房价格的回调已成必然，受新房价格下跌的压力，二手房市场也难以由博弈的胶着状态中解脱，年底前二手房价格将进一步走低。
3、租房价格或将回稳
6月份以来西安市房租涨幅加大，但预计进入下半年后房租将归于平稳。首先，随着暑期租赁高峰的结束，进入9月下旬，租赁市场将有所降温；其次随着房价在第三季度的进一步回落，购房需求将逐步被重新激活，买房需求将分流部分租房需求；此外，上半年快速上涨的房租已经消耗了大部分房租补涨的动能，保障性住房在下半年的供应加大也会在一定程度遏制房租上涨的势头。
从目前房地产市场运行的政策环境来看，国家对房地产调控的决心不容置疑，房地产调控已经取得了初步效果。因此下半年楼市的走向关键点在于房价的表现，诸如房产税、加息等更为严厉、深入的政策已蓄势待发，2010年的楼市调控注定将成为中国房地产发展的标志性年份，一系列的调控政策或将带动中国房地产业步入更为平稳、理性的发展通道，而作为整体处于上升期西安房地产市场而言，在政策的规范、调整下，房地产市场仍将获得更长
期的良性发展。
2010年第三季度西安商品房市场情况分析
西安房地产信息网数据研究中心
一、土地市场
随着9.29新整的实施，国土部主导的土地市场监测与监管系统已经陆续开始工作；以前的做法可能是不段的出台更多的新政策，新措施，只是嘴上说，实际执行的少，而今年特别是十一后国家很有可能要加大加强推批后监管的各项政策的落实实施。
从每年地价监测的数据经验来看，三季度的地价和交易量一般都会保持持续上升的态势。如果在这个时候不对房价和地价加以调控，则三季度可能会出现更高的房价、地价。
国家在今后可能要大量出让土地用于合理的开发，同时要做到有效和仔细的监管监测，以防止有些开发商囤地不开发，导致土地浪费闲置，或者抬高房价地价。总体上西安土地市场在3季度是比较稳定的，相比2季度土地供应有所下滑，但总体成交量比上季度略有上升；预计4季度会有更多的土地出让主要用来解决中低收入者的住房难问题，成交量也应稳中有升。
1.1土地供应
2010年3季度西安全市挂牌供应土地共42宗，面积合计1649326平方M，环比下降17.96%。
其中住宅用地供应22宗，合计1076250平方M，占土地供应总面积的65%，环比上涨37.72%；商业用地11宗，合计256482.6 平方M，占土地供应总面积的16%，环比下降74.53%；
工业用地5宗，合计233461.9平方M；综合用地4宗，合计83131.9平方M。整体上看来，3季度全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重最大，且涨幅较大。
归纳总结，3季度全市土地供应特征：
（1）虽然从2010年4月份新政出台后，2季度西安的土地市场波动不大且整体土地供应在增加；但随着政策的进一步落实和推进，以及中央9月底第二轮调控政策的出台，后期市场或将受到影响。
（2）从用地性质的供应情况来看，住宅用地所占面积比重从7月的40%、8月的53%、至9月的95%呈往上递增的趋势；到第三季度末逐渐代替了商业用地，成为了全市土地供应的主角，供应面积比重也达到了65%。这也是国家要加强廉租房及普通住宅商品房供应持续调控的效果初现。
（3）从土地供应区域上来看，3季度土地供应地集中在城东和城南，城东占61.33%，城南占32.66%。本季度城东浐灞生态区和浐河沿岸月登阁附近供应了大量住宅用地及部分商业配套用地，城南9月份供应的曲江路以南南三环以北的住宅用地；为西安城区向外扩展建设国际化大都市奠定了基础。
1.2土地成交
2010年3季度西安全市成交土地共39宗，面积合计380831.9平方M；土地性质包括住宅、商业、工业、综合用地。
2010年3季度全市土地市场成交统计
类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方M）成交金额（单位：万元）住宅 6 442102.3124756.1
商业14 428885.8238565.8
工业 5 233461.97430
综合 4 83131.910080
合计39 1187582380831.9
其中住宅用地成交6宗，合计442102.3平方M，占土地成交总面积的37%；商业用地14宗，合计428885.8平方M，占成交总量的36%；工业用地5宗，合计233461.9平方M；综合用地4宗，合计83131.9平方M。总体上3季度土地成交市场在走下坡路，7月达到一个较高的值，成交面积为600716.2平M；到9月份成交面积仅为243692.5平M，降幅近60%，受新政的影响较为明显。
归纳总结，3季度土地成交特点：
（1）住宅和商业依然是主力，但从九月开始有所下滑；二次调控将已于9月底出台，各大房企也谨慎买地。
（2）从分用途土地成交量上来看，与上季度相比似乎变化不大，商业和住宅用地占到3季度土地成交市场的73%，依然占据较大份额；但是仔细分析之后发现住宅和商业用地降幅较为明显，尤其表现在9月份比7月份下降了近84%；相比总体成交量下降60%，主要是住宅和商业拉了后腿。
（3）从成交土地所处的地理位置来看，集中在城东浐灞、浐河沿岸的生态区，及城南曲江区，从总体上带动了西安本季度成交量良的好发展态势。
随着9.29新政的发布，开发商也会仔细斟酌之后再出手圈地，问责机制的严格实施将促进西安土地市场发展进一步稳定合理，开发土地要为人民服务。
二、商品房市场
2.1本季度市场供应特征
2010年第3季度，西安市商品房投资额为682683万元，与去年同期相比增长29.49%，与上季度相比增长2.99%。
2010年第3季度商品房施工面积3678529平方M，环比下滑5.4%，与去年同期相比下滑10.46%；本季度商品房竣工面积3485922平方M，环比下滑1.18%，同比下滑8.88%；商品房新开工面积3393671平方M，与2季度相比增长3.34%，与去年同期相比下滑13.58%。
2季度新政出台后，西安楼市销量迅速回落，在中央表明坚决控制高房价问题所做出的一系列政策调控后，开发企业对后期市场表现出信心不足，3季度西安市商品房市场各项指标与2季度相比均出现不同程度下滑。
2.2 本季度市场销售特征
3季度西安商品房销售面积为3323658平方M，同比上年小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%。其中住宅销售面积为2845667平方M，同比上年下滑4.75%，环比下滑2.85%。
从西安市商品房各月销售量来看，本季度与2季度呈现截然相反的销量走势，新政出台后的2季度，西安楼市观望情绪弥漫，楼市销量连续下滑，迫使开发企业在3季度掀起了全市范围内的促销活动，“特价房”、“一口价”等优惠促销此起彼伏，吸引了需求市场的眼球，此外随着新政以来西安楼市住宅均价并未出现实质性下滑，需求市场对新政效力的信心愈加削弱，前期积累的市场购买力开始逐步释放，3季度西安楼市各月销量持续回升。
从下图各物业成交销售比例图来看，3季度西安市普通住宅类物业成交面积284.57万平方M，同比下滑4.75%，环比下滑2.85%，占本季度商品房总成交量的85.6%，该比例较上季度下滑2.6个百分点；写字楼类物业17.5万平方M，环比大幅上涨48.47%，同比涨幅也达56.75%；别墅类物业成交面积为8.72万平方M，环比涨幅达到210.83%，同比上年同期小幅上涨1.07%；商服用类物业交易面积共计为19.38万平方M，环比增长13.21%，同比增长63.91%。
2010年前三季度西安市商品房成交面积为930.76万平方M，同比增长12.79%；其中普通住宅销量共计811.99万平方M，同比增长9.27%。
2.2.1 各物业销售情况
2010年3季度西安各城区各物业销售面积一览表
单位：平方M
2010年3季度西安各城区各物业销售金额一览表
单位：元
2010年3季度西安各城区各物业成交价一览表
单位：元/平M
2.2.2 各物业价格表现
从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，而本季度高新区普通住宅物业成交均价环比涨幅达到10.42%，为涨幅最大的城区，城西区普通住宅物业成交均价环比上涨7.98%，位居第二；商服用房类物业成交均价出现均衡化表现，城内、城西、西高新成交价格回落明显，特别是城内区本季度成交均价大幅下跌46.43%，从成交明细来看，三环附近随着住宅市场的逐渐成熟，区域商业发展也得到较大提升；别墅类物业依然集中于城东，城南，西高新区域，城东区绿地国际生态城的入市，带来别墅物业更大发展空间。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
某地产项目市场调研分析报告(doc 29页)
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市老三区人口密度 9164 5509 1077 海曙江东江北 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。
50001000015000 海曙区 江东区 江北区 海曙区45267646742110357867811994江东区380848385019596371247018江北区 5295 7446 7971773697249108 1995年1996年1997年1998年1999年2000年 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD 的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙区、江东区。 城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进人才，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发展最为快速的主因之一。
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
4、对潜在消费者的认识 4.1人口变动及分布 宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却专门明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波都市东扩效应一脉相承的。 从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。 老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波要紧的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。
江东区由于都市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，可能在今后，增长速度会更快些。 海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特不是CBD的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度接着保持较快增长势头。 江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依旧明显滞
后。因此，出现江北区近年来家庭、人口进展明显滞后于海曙区、江东区。 都市东扩效应阻碍，江东不再是都市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、以后行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模都市进程和引进人才，进展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口进展最为快速的主因之一。 4.2从业人员构成及收入状况 国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。尽管宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员进展迅
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
德州鲁班御景园项目报告 第一部分:市场分析篇 第一章德州房地产市场分析 第一节德州概况 德州市位于山东省西北部,是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。下辖11个县市区，1个经济开发区,1个商贸开发区，人口５50 万，面积1万余平方公里。德州建成区面积近50平方公里,人口近50 万人。 德州历史悠久,属龙山文化发祥地之一,距今已有4００0多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。 德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄,东连青岛,有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神 京门户”之美誉。 德州交通便利,京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速 公路贯穿全境,形成了“１小时可上天、２小时可下海、3小时可进京” 的交通格局。 德州属暖温带大陆性季风气候,四季分明，干湿季节明显,光
照充足，年平均气温1３．１℃，无霜期2２0天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。?德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨,天然气储量15亿立方米，煤炭储量9．5亿吨。水资源丰富,地下水年可开采１２.4亿立方米，年可引黄河水2５亿立方米。丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米,调蓄2亿多立方米。?德州工业发展情况,全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。截止200２年末,全市规模以上工业(全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业)862家，资产合计４1５.３亿元，完成增加值1２9.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52．9亿元,利润29．9亿元，工业经济效益综合指数14９．4%。全市利税过千万元的企业达到８4家，其中有4家企业利税过亿元。棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地,中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。 德州农业发展情况，全市农业人口425万人。农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品,是国家重要的农副产品基地。畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国６大秸杆养牛示范区之一。2００2年,全市大牲畜存栏214万头,蔬菜种植面积２74万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
西安市房地产业调查报告 编制人：林蔚 林邦顾问机构香港有限公司 年
目录 第一章西安房目前地产业的宏观环境分析 一、西安房地产宏观经济分析 二、西安市居民收入状况 三、西安城市居民消费倾向 第二章西安市目前房地产市场运行形势分析 一、西安目前房地产市场分析 二、西安房目前地产市场运行特点 三、西安楼市整体发展状况 第三章西安市房地产市场区域调查分析 第一节城南 一、城南的环境现状 二、城南与其他区域的比较 三、城南的房地产现状 四、城南目前房地产价格分析 第二节城北 一、城北环境现状 二、城北与其他区域的比较 三、城北房地产现状 四、城北目前房地产价格分析
五、城北房地产未来前景 第三节城东 一、城东地产发展概述 二、城东地产正在升温 三、城东目前房地产价格分析 四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西 一、城西区发展主要特点 二、城西目前房地产价格分析 三、交通成为城西地产的瓶颈 第五节高新 一、西高新的环境现状 二、西高新与其他区域的比较 三、西高新的房地产现状 四、高新区目前房地产价格分析 五、西高新房地产的前景
第一章西安房目前地产业的宏观环境分析 一、西安房地产宏观经济分析 年上半年，西安商品房销售量为万平方米，较上年同比增长；其中，住宅市场销售面积为万平方米，较上年同比上涨。从年下半年西安房价升至历史高位开始，到年西安楼市持续一年多的观望调整，再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。年西安商品房总销售万平方米，与年相比增长了％。即使与高速增长的年相比，也增长了％。经过年下半年连续次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，年后房地产市场开始回暖。同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。年从上半年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖，还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。 年下半年房地产供求关系将逆转，预计年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持的增速。年是房地产行业“高增长”年，全年行业销
房地产项目及市场 调查报告
龙港国发花园营销策划报告 一、市场调查部分 二、项目(产品)部分 三、营销部分 四、推广部分 一、市场调查目的 2
一个完整的房地产项目的运作,不但包括起码的建筑设计还应该有理念为其赋予建筑生命。不论建筑设计还是理念设计 依托的是市场,是需求;只有把握好市场方向,才能实现开发 房地产项目的最终目的。 因此,对龙港国发花园地块的营销运作,必须从市场调查开始。 大市场环境的市场调查,就是经过对于龙港房地产市场的供求关系、销售状况、消费倾向、营销情况的调查,分析掌握 龙港房地产市场的动态,对其前景进行预测,寻找契机,力图 把握龙港项目的营销理念及营销着眼点。 在了解龙港房地产市场总体趋势的前提下,经过区域的环境类比,竞争个案房型、面积、价格、物业特色等各要素的调 查分析,为龙港国发花园项目的具体实施提供参考依据。 二、市场调查内容 1、龙港镇概况 龙港镇位于温州之南,东海之滨,西接104国道和甬台温高速 3
公路,南连经济发达的江南平原,具有地处经济最发达的长江三角洲与珠江三角洲的沿海经济带中间的区位优势,全镇总面积80.7平方公里,总人口23.1万人,其中城区10平方公里,10多万人口,下辖9个办事处,107个村,23个居民区。由温州话、蛮话、金乡话、闽南话四种语言体系组成。 2、龙港经济的发展 龙港建镇于1984年,龙港人以敢闯、敢干、敢试著称。建镇之初,在全国率先推出土地有偿使用制度、户籍管理制度和发展多种经济成分”三大改革”,成功地走出了一条不依赖国家投资、主要靠农民自身力量建设现代化城镇的新路子,被誉为”中国农民自费造城的样板”和”中国第一座农民城”。之后,龙港相继被列为国务院农村劳动力开发就业试点镇、国家星火计划密集区、浙江省社会综合发展试验区、温州市城乡一体化试验区。被国家建设部授名为”中国印刷城”,如今的龙港,经济保持快速发展,城镇面貌日新月异,投资环境不断优化,社会事业不断发展,先后被评为温州市文明镇、浙江省教育强镇、浙江省村镇建设示范镇、全国投资环境百强镇、全国小城镇建设示范镇。到全镇国内生产总值38.8亿元,人均收入6066元。 4
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
新兰德 2004上半年度 房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司
XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 声明:该报告的所有数据、表格及文字容的归新兰德市场调研咨询所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及纠纷问题，请及时联络新兰德公司。 房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解市消费者对房地产消费的需求，“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于春季房展会期间（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城区特点选择了1000位近两年打算购房的消费者进行了现场问卷调研，此次调研从市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 “新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态
枫泾镇地块项目市场分析报告
目录 一、枫泾镇区位环境分 析 (3) 二、枫泾镇总体规划及功能分 布 (4) 三、枫泾镇房地产市场分 析 (7) 四、项目分 析……………………………………………………… 13 五、项目市场定位分 析 (16) 六、结 论………………………………………………………
(19) 一、枫泾镇区位环境分析 枫泾，素有上海西南门户之称，位于江浙沪二省一市交界，属于上海西南郊区金山区的西部，东邻兴塔镇，北接松江、青浦，西、南与浙江省嘉善县接壤。在A8沪杭高速没有建成之前，枫泾镇是从浙江经320国道进入上海的第一站。因此，枫泾镇历来是上海、浙江、福建
沿海经济带上的重要连接点。 枫泾镇总人口5万人，镇域总面积54.33万平方公里。枫泾镇文化源远流长，是“金山农民画”的发源地。建于元代的致和桥、跻运桥及市河两侧明清居室留下了古镇丰富的人文景观。枫泾镇为历代商贾汇合之地，是全国500个试点小城镇和上海市试点中心镇之一，2001年1月5日，枫泾镇列为上海重点建设的“一城九镇”试点镇。 枫泾镇工业门类齐全，服装、印染、无纺布、制酒为当地主业，地点特产“枫泾丁蹄”以其风味独特而名扬于世。 2003年6月28日，枫泾中心镇建设正式启动，千年古镇枫泾从此脱胎换骨进入了新的历史进展时期。 沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路四条大动脉贯穿镇区，并有丰富的水运资源。高速公路40分钟即可到达市中心，至虹桥机场仅需35分钟，浦东国际机场仅需50分钟即可到达。轻轨R4线直通枫泾镇，
差不多列入上海都市进展规划。 建于1999年的枫泾工业园区取得了突破性的时进展，现占地4.7平方公里，目前已包括上海华普汽车有限公司、泽星（上海）周密工业有限公司、上海飞旭电子有限公司等多家知名企业内的70多家企业落户园区总投资45亿元人民币，园区内“七通一平”厂房标准，绿化成荫，干道亮灯，到2004年10月，园区实现工业产值15.4亿元。园区已形成了汽车制造、汽车配件生产高新电子技术为导向产业的链条。 早在2003年底，枫泾经济小区有贸易型企业2045家，已落户实业型企业50多家，其中有飞旭电子、汉钟机械公司等知名企业。 枫泾镇原有的骨干企业如上海佳田制造有限公司，金山枫围无纺布厂有限公司、上海华卉丝绸印染有限公司，不断进行新技术引进和改造，年增产值4600万元，在市场竞争中不断地进展壮大。 另外，2002年9月经上海市政府批准，在枫泾建设