房地产项目开发的地段选择
房地产项目开发的地段选择作者：佚名
时间：2008-6-27
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房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。
房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素;2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析;6、选择最优方案。
、认识开发项目地段的影响因素
房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:
市场供需行情
一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。
地块的自然条件
地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块
的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。
地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。
地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。
地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。
土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。
地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、
汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。
日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,
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浏览量：日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。
风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。
多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。
自然灾害频发区、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。
地块的社会条件
地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。
城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。
附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。
如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、
吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。
、地段的环境条件
地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。
空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。
噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。
绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。
视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。
干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。
、城市规划影响因素
城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等
土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投
资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。
容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。
覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。
允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。
交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。
2、识别有增值潜力的地块
在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。
未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不
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浏览量：是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。
开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件
和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。
已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。
选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。
3、地段选择理论
选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。
上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。
高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。
近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。
沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。
房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。
4、对投资地块开发进行可行性研究
前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:
、认识地段问题
投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。
、明确地块开发目标
目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目
标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。
、收集和分析数据
地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要是企业本身的
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浏览量：财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要。
、策划地块开发的备选方案
为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。
策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。
、预测未来环境
地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料与供应预测及技术发展预测等。
、预估方案的后果
地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。
5、对开发地块进行成本收益分析
成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。
确定判断方案优劣的准则
决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:
)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。
2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。
3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。
6、选择最佳的方案
比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。
选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。
多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。
房地产项目建议书最新 房地产项目建议书1 “北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一;我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，费用预计50万元。 (1)从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象;因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5―8辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有__花园广告标识及电话的垃圾桶 赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择;总体费用控制在60万元。 (2)、从客户的工作及交际习惯来考虑;针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比较适宜;一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵;建议采用某些联带地产的综合类节目(例如“生活速递”)，此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推__花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20__年9月推出两周费用约6万元。
(3)、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。 2、推广策略 通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则;为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划： (1)、形象导入期 在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户(工作、居住在周边的人)，他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬―卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。 在20__年8月份中旬分别导入软广告评论性*，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。 (2)、内部认购期
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为XX万元，折为甲方出资款XX万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米； 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
商业房地产项目开发前期调查 商业房地产项目开发前期调查作者：佚名 时间：2008-6-19 浏览量： 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分
析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面,还包括: ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆城市性质与功能特点 ◆各项城市的机能
东宏时代广场项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应政府号召，推动城市发展新进程，促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展，打造区域新中心。铜梁区东宏时代广场，新建商业集中区。随着铜梁新城核心区工程的建设，东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 东宏时代广场位于新城核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。 二、项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于铜梁新城核心区，规划用地性为商住建设用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业，宗地面积为100亩，位于金龙大道与中心路交汇处，四周为建设中城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷。 2、项目概况 项目名称：时代广场 建设地点：铜梁区中兴东路788号 建设规模：29.11万㎡ 占地面积：100亩
容积率：3.0 绿地率：50% 建筑密度：60% 2、项目提出的理由和过程： 东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号，处于铜梁新城核心区商圈，随着城市发展需要，传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程，且人们出行、消费等生活习惯的改变，急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式，为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件，市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体，高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体，项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造商业新中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划五星级酒店与大型购物中心相结合，考
两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理？ 原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源：安徽税务筹划网 问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？ 会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。 假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为： 1．项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时： 借：银行存款——专户 贷：其他应付款——甲公司 其他应付款——乙公司 同时，甲公司在投入资金时： 借：应收账款——项目部 贷：银行存款—一般结算户 2．开发产品预售时： 借：银行存款——专户
贷：预收账款 5．预缴税款时以甲公司名义申报 按月计提预交营业税时： 借：待摊费用——预交营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 按季计提预交所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。 6．结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时： 借：利润分配 贷：其他应付款——乙公司 7．项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。 税务处理： 2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务
碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区
建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价
房地产项目前期开发手续 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价 ││ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 │土地使用证 按规划设计条件征询意│ 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 ││ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ││ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ││ 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 │ 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图改造、移线方案 │ 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││ 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签） │││ 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、甲方具有丰富的城市综合体投资开发经验及商业资源，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同投资合作开发本协议项下项目。 2、甲方与乙方共同出资在市注册成立项目公司（置业公司优先），旨在 市区依法通过出让方式取得约亩土地使用权（以下简称“项目土地”）。 甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在城市法规条例的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条项目概况 1.1项目土地概况： 1.1.1土地位置和面积：位于市区，东至路，南至路，西至路，北至路，占地面积约为平方米（折合约亩）。 1.1.2土地拟控规指标：容积率约≤%，建筑密度≤%，绿化率 ≥%，最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质：。 1.1.4土地现状：目前为，预计在年月日
前以净地挂牌出让。 1.2项目名称及建设内容：项目暂定名为“”，计划规划为 等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条合作的前提条件 2.1乙方承诺在年月日之前（最晚应在年 月日之前），负责协调和配合政府完成土地的拆迁和土地整理工作，促成项目土地按照以下要求达成公开出让条件： （1）项目土地为国有建设用地，并具备本框架协议第一条的控规指标。 （2）项目土地为净地，即地上建筑物（或构筑物）或附着物全部拆迁安置完毕。（3）项目土地可作为独立宗地挂牌可以单独签订《国有土地使用权出让合同》并单独办理《国有土地使用证》。 第三条合作方式 3.1甲方与乙方在本协议签订之日起个工作日内共同投资成立项目公司。项目公司按照约定的条件竞买土地，由项目公司取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 3.2甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理，乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。 3.3甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第四条项目土地使用权的获取 4.1土地竞买保证金由项目公司负责向国土部门支付。
关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
有关房产开发的操作细则 一、房产开发公司申请 由于我司初涉房产建设行业，缺乏相关资质及经验，在成立房产开发公司时，可选择申请房产开发暂定资质，或者选择与具有相关资质的单位（公司）合作申请。 1、申请暂定房产开发资质 根据我司对房产开发的需要，从而决定申请几级暂定房产开发资质。经过全面分析市场、准确经营定位，由我司融资去开发，可实现利益最大化，当然存在的风险及责任也就最大。 2、与具有相关资质单位（公司）合作 采用合作方式必存在控股形式，同时明确双方入股的方式及利益的分配，也彼此分担压力及风险，达到双盈。 我司在成立房产开发公司时，无论采取怎样的申请方式，都必将与建设局、工商局对话，在办理相关工作时希望贵局优先受理及办理，减少上报等待的流程，充分考虑政府对我司的政策优惠条件。 二、房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7 水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)
9 消防审核申报表 (消防支队) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11 规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 在房产开发建设中，主要对话单位是发改委、规划局、建设局。在办理相关工作时希望贵局优先受理及办理，减少上报等待的流程，充分考虑政府对我司的政策优惠条件。
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
房地产开发项目开发参考流程 选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编 制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人↓↓ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土 地使用证 ↓↓ 按规划设计条件征询意见地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见 ↓↓ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ↓↓ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ↓↓
到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 ↓↓ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 ↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由 ↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式规委召开市政协调会，出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明↓ 运用“营销策划展示设计↓↓ 系统”制作资料 ↓到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销计划（建委会签 许可证 ↓↓↓ 建委、物价局下文批价 ↓ 运用“营销策划展示设计系统”到建委工程处按年度计划、税单到区计、经委领投“房地产销售管理系统”销售领开工审批表资许可证登记卡，登记并取得许可证 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实 ↓ 四源费缴纳 ↓ 到开发办市政处核实任务 ↓ 开发办工程处同意招标 ↓ 填招标申请书并到市招标办办登记 ↓ 招标办看现场 ↓ 运用“投资项目概预算系统”编制标底 ↓ 招标办审查标底 ↓ 开标会 ↓ 定合同，写评标报告，发中标通知书 ↓ 招标办盖章同意
房地产项目开发合作协议 甲方：_____________________ 法定地址：邮编：____________ 法定代表人：电话：____________ 乙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 丙方：_____________________ 身份证号：电话：____________ 地址：邮编：____________ 甲、乙、丙三方本着公平合作、优势互补和资源共享的原则，经友好协商，一致同意合作开发位于地块房地产项目。为规范开发项目的经营管理，明确双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。 1、定义：即对本协议中出现的名词的含义及范围进行确定。 本协议所使用之下列词语除非本协议或本协议的任何补充协议另有规定，悉依下列解释： 1.1 本协议：指本房地产开发项目合作协议，包括本协议的所有附件以及现在或将来对本协议所作的任何补充和修改。 1.2 本协议各方：指本协议之签署各方，即甲、乙、丙三方，包括因法定原因承接其债权债务的其他法人或自然人。 2、合作背景 2.1 2011年1月19日，合作各方以甲方名义经公开拍卖程序取得 区P2010-11号地块国有建设用地使用权，并由甲方与XX市国土资源局签订了《成交确认书》； 2.2 该地块出让金总价为38500万元，甲方已缴地价款6000万元（原甲方缴交的竞买保证金），余款32500万元应于2011年2月19日前缴清； 2.3 该地块的出让方案已经XX市人民政府（X政地[2010]216号）和XX 市人民政府（晋政地[2010]362号）批准； 2.4 合作各方以甲方名义已与XX市国土资源局签订《国有建设用地使用
房地产开发项目前期报建 1 立项批文(发改委) 申请报告、选址意见书、已批规划方案总平面图、用地预审意见、环评审批意见、节能评估及审批意见、社会稳定风险评估、抗震审查意见、可行性报告 2 选址意见书(规划局) 申请报告、土地挂牌成交确认书、勘测定界报告、用地红线图 3 土地证(国土局) 征地手续、勘测定界报告、宗地图、成交确认书、土地合同、契税完税证明 4 地名申报(民政局) 申请、用地红线、土地合同、地形图 5 建设用地规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、土地证明、选址意见书、勘测定界报告、用地红线图、批前公示、经批准的方案总平面图 6 环评报告(环保局,委托环评公司办理) 方案图、环境评估登记表、环评报告表(书) 7 建设工程规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、选址意见书、用地规划许可证、土地证、建筑图(含电子文件)、施工图审查及抗震审查合格证、防雷
审查意见、核定单、经批准的规划总平面图、定位红线 8 消防审核(消防支队) 消防审核申报表、建设工程规划许可证、图纸、消防设计文件、设计院相关资质文件 9 人防工程报审(人防办公室) 请示、人防设计审查报审表、用地规划许可证、立项批文、可行性报告、消防审批意见书、勘探报告、相关图纸文件 10 规划设计方案申报(规划局) 11 施工图审查要件(审图机构) 报审表、立项批文、总平面规划图、勘察与设计合同、图纸文件 14 建筑设计方案申报(规划局) 15 监理招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、监理合同、工程规划许可证 16 施工招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、施工合同、工程规划许可证 17 设计合同审查备案所需材料(建设局) 诚信证明、企业法人营业执照、资质证书、设计合同、注册执业人员资格证及社保证明 18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)
房地产开发项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划
第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定
为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。
房地产开发建设项目合作协议书范本 甲方： 法定地址： 乙方： 法定地址： 依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行： 一、合作项目概况 甲、乙双方初步商定本次合作为大河粮站房地产开发建设, 项目地址： 占地面积：平方米 二、合作的范围及内容 根据甲乙双方协商本次合作模式为资产置换模式，甲方以南江县大河镇大河粮油购销公司土地共平方米，双方约定价格共计元作为本次项目置换房屋，待乙方规划设计完成后甲方一次性抵扣完土地金额，具体如附件2。
根据目前的实际情况和市场状况，双方商定本次合同为本项目建设的初期合同，到项目可以开工建设时再签订正式合同，本次合作范围及内容是为本项目前期的规划、设计及相关事项，包括项目开发建设所需资金及销售。 三、合作方式 在本次共同合作中，前期以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关等商务事宜，乙方以甲方管理人员的身份完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。 四、甲、乙双方的工作与责任 4.1、甲方责任： 4.1.1、向乙方提供项目活动所必需的一切相关资料，如甲方的土地使用证、组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。 4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及开发所需的文件资料（包括老百姓的拆迁，项目开发必须的土地、建设手续，协调周边相邻关系） 4.2.4、负责协调关系并使乙方在合作开发的项目竞争中入围中标。 4.2、乙方责任： 4.1.6、承担本项目合作过程中所发生的一切费用支出。 4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。 4.2.2、负责办理项目服务所需的全部基本资料。