浅谈我对我国当前不动产按揭制度的看法
历史文化学院
【摘要】按揭制度是二十世纪九十年代以后在中国兴起的一种新型物权形式，但在大陆当前民事立法当中并没有关于按揭的明确规定，学者们对按揭的法律定位也是众说纷纭、莫衷一是。那么在此我将谈谈我对这个新兴的物权形式做出我的一些小小的看法。
【关键词】按揭制度、住房、物权、中国大陆、利益
按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型，是指债务人(按揭人)将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行，债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时，该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务，则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值，从而担保债权受偿的一种担保方式。
近年来兴起的住房按揭制度是我国的一项重要的不动产按揭制度，现在在社会上还没有明确的对这项制度有详细的说明，那么按我的理解，以个人住房按揭来看，就是个人贷款购买一座房产，事先先付一部分的资金，接着再分期付清余额的资金，当然往后的资金是带着利息的，然后是在你付清所有资金前，房屋的所有权还是债权人的，当前只有使用权，而当你付清所有的资金后，你就获得了此套房屋的所有权了。
而关于这一个法律制度的性质，毕竟我是外行人，并不十分懂，在阅读许多篇文章后发现对其性质的解释有许多种说法，分别是：“所有权保留说”、“抵押说”、“权利质押说”和“让与担保说”。对我国目前的住房按揭制度，我觉得其性质和“抵押说”比较想象，也是比较推崇这一套说法的，引用看到的文章里一段话就是“如此看来，大陆法中按揭确为抵押，如照大陆法的抵押给个人住房按揭贷款作法律定性，不难理解,购房者因贷款买房而与银行发生债权债务关系，为保证银行债权的实现，银行与购房者签订契约，在买卖标的物住房上设定抵押权这是一种浮动状态的权利。1”这或许能够对我国当前的按揭制度的性质给我做一个比较满意的答案，但是对社会各界的学者和法律人士，这几种说法或许只是敷衍而已。
在商品房2按揭贷款业务中，商品房预售贷款占据主导地位。我国在吸收外来经验的同时，推出了与我国现行法律制度和个人信用制度相适应的个人商品房担保贷款制度。商品房按揭得以发展，在它不断发展扩大的同时，我们可以发现它对于其他住房贷款制度有着一些比较明显的优势，以下为笔者的看法：
1.能够提前使用或者是享受到住房的使用权，间接提高了人们的社会信心
以及生活状况。
2.能够适应当前社会的经济状况，为社会经济添加新的经济活力，如果发
生经济萧条状况的时候能够为社会保留一些应有的社会资本。
3.比较人性化的一项措施。
虽然说住房按揭制度有许多优点，但是我们也发现了它的一些不足：以银行贷款为例，它有以下这些不足：
1、业务流程不统一，贷款手续繁琐，服务名目繁多，消费者在不同的城市购房，即使选择同一银行按揭也不能享受相同流程的服务。
2、商品房按揭贷款品种单一，银行一般提供商业性贷款、公积金、或组合贷款，但对特殊的商品房如解困房、安居房没有明确的信贷品种。
3、商品房按揭贷款的风险防范机制不强，缺乏全社会的信用体系，没有建立个人信用制度，银行完全无法调查个人客户的信用状况。
4、银行资金存在短存长贷的矛盾，这是因为其贷款资金主要来源于银行吸收短期储蓄存款，而相对贷款期限却很长，这将可能对金融机构资产的流动性造成较大影响。二级市场欠发达，抵押物处置难。
另外还有一个就是其相关法律关联的稀少和难以运用，引用一段话就是“目前我国商品房按揭的有关操作和纠纷解决主要遵循《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》和《中国人民银行个人商品房贷款管理办法》以及各专业银行制定的有关规章。考察有关法律规章，可以说我国商品房按揭正朝着法制化、规范化的轨道前进。但是有关立法仍然不够完善:首先，法律调整不充分.由于缺乏明确的法律调整，按揭各主体的权利义务主要由一系列的协议来规定，本来应该由法律统一规范的问题却要靠当事人自己协商。这使整个过程非常繁琐，而且一旦出现协议中未用作约定的纠纷，将造成适用法律的困难。其次，银行过分强调自已的利益。另外合同条款的问题
也较为特出，借款合同条款粗糙，借贷双方的权利和义务不平衡，对借款人的利益保护不够。3”由此可见，在相关法律的立法方面，我国仍需要努力。
我国目前的住房按揭制度仍然在发展着，就目前的形式来看，其优点还是有很多的，那么我们可以继续让其发展下去，找出其中的不足加以修改，完善好这一新型的物权制度，继续为社会谋福利。
1《简述我国按揭法律制度》，载自中国学术论文网：https://www.doczj.com/doc/f57933284.html,.
2目前我国的住房几乎都为商品房，所以笔者在这里将商品房与住房按揭中的住房挂钩
3【住房贷款】我国住房按揭制度存在的题问
精编中国农业银行贷款管理制度资料1 中国农业银行贷款管理制度 2007-11-22 字体设置和打印 【字体：大中小】【打印】 第一章总则 第一条为了加强中国农业银行(以下简称农业银行)贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高贷款质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国经济合同法》以及中国人民银行(以下简称人民银行)《贷款通则》等法律法规，制定 第二条本制度是农业银行贷款管理必须遵循的基本准则，是制定农业银行各种类贷款管 第三条本制度中所称贷款系指农业银行对借款人自主提供的并按约定的利率和期限还本 第四条本制度中的贷款包括人民币贷款和外币贷款。 第五条贷款管理应当遵循国家法律法规，执行国家区域产业政策， 第六条贷款的发放和使用要坚持效益性、安全性和流动性相统一的原则，自主经营，自担风险，区别对待，择优扶持，有借有还，到期归 第七条贷款管理实行行长负责，分级审批，集约经营，审贷分离的
第八条贷款发放实行权限管理，总行对分支行实行授权和转授权。 第九条本制度适用于农业银行在中华人民共和国境内的贷款业务。农业银行向境外借款人提供贷款和境外分支机构贷款管理制度另行规 定。 第二章 第十条贷款对象(借款人)应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自 第十一条 (一)借款从事符合国家产业政策和社会发展规划要求的建设和生产 (二)贷款使用确有经济效益，能按期偿还贷款本息，原应付贷款利息和到期贷款已清偿或 (三)在农业银行开立基本帐户或一般存款帐户，在其帐户内应保有不低于贷款余额10%的存款作为结算支付保证。自愿接受农业银行的信贷监督和结算监督，如实向开户行提供有关 (四)除国务院另有规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50% (五) (六)除自然人和不需要经工商行政管理机关核准登记的事业法人外，应当经过工商行政管理机关办理年检手续，特殊行业须持有有权机关颁
企业银行借款管理办法 编制部门：财务部 编制： 审核： 批准:
第一章总则 第一条财务部应根据总厂生产经营需要，适时编制计划，按照金融部门关于申请借款的条件和程序向银行申请办理借款，保证正常的资金需求。 第二条总厂向银行借款筹资的种类主要有：信用借款、担保借款、抵押借款、未到期票据贴现等，应根据实际情况加强管理。 第二章信用借款 第三条信用借款，是总厂凭借自己的信誉经过申请，银行审查同意发放的贷款，无须担保、抵押。总厂对于这部分贷款要按规定的用途使用，做到到期及时归还，切实维护总厂的信誉。 第三章担保借款 第四条担保借款，是由总厂提出贷款申请，经银行同意的独立于借款人的第三方作担保取得的借款，贷款前总厂应根据实际贷款额度向资金状况良好的其他单位联系担保事项，并按照《担保法》的有关条款与担保单位签订担保合同，然后按银行的规定申请办理贷款。在该项贷款到期前，应积极筹措资金按期归还，以保证提供担保的第三方不会因总厂未按时还贷而承担担保责任。 第四章抵押借款
第五条抵押借款，是总厂或为总厂提供担保的第三方将所有权属于自己的并可以支配的动产和不动产作为抵押物，向银行取得的借款。 （一）办理该项贷款前，对于总厂用自己的资产准备作抵押的，先聘请有评估资格的中介机构进行评估，评估价值应经总厂厂长审批确认。 （二）对于用为总厂提供担保的第三方的资产抵押时，总厂应与第三方按《担保法》的规定签定《担保合同》。 （三）经银行审核同意进行抵押时，应与银行签定书面《抵押合同》并到有关部门办理抵押物的登记。用土地证抵押的到土地管理部门；以房地产抵押的到房管局；以企业的设备抵押的到财产所在地的工商行政管理部门；以车辆抵押的到交通运输管理部门；以其他财产抵押的可到公证处办理。 （四）有关的抵押物在未还清贷款时，不得出售或再抵押，确保抵押物的安全、完整。 第五章未到期票据贴现 第六条未到期的票据贴现，总厂为了解决暂时的资金紧张，可以用未到期承兑汇票进行贴现，取得银行资金，办理贴现时，必须经过总厂厂长的批准，并及时进行有关的帐务处理。
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
大额贷款管理制度 第一章 总 则 第一条 为了规范大额贷款操作， 防范信贷风险， 提高大额贷款质量， 为客户提供 高效、便捷服务，根据国家有关金融方针政策、信贷管理法规，特制定本办法。 第二条 本办法是公司办理大额贷款必须遵循的基本规则，是规范单项信贷业务 品种运作程序的基本依据。 第三条 本办法所称大额贷款是指公司向同一客户（含关联企业）发放的余额超 过公司董事会规定额度的贷款。 第四条 发放大额贷款必须符合国家的产业政策、产品政策和信贷政策。 第五条 大额贷款必须严格按程序、按审批权限发放，要认真执行逐级 申报审批（咨询）的操作流 程，不得省程序和逆程序操作。 第二章 大额贷款操作基本程序 第六条 办理大额贷款的基本程序： 客户申请T 受理与调查T 审查T 审议与审批T 报备T 与客户签订合同T 发放贷款T 贷 后管理T 贷款本息收回。具体按贷款操作规程执行。 （一） 受理与调查。 客户提出大额贷款申请， 公司受理并进行初步认定，对同意受理的 大额贷款进行调查（评估） ，调查结束后，将调查材料送信贷管理部门审查。 （二） 审查。信贷管理部门对报送的调查材料进行审查，提出意见，报董事会审议。 （三） 审议与审批。 公司董事会会审议后，在权限范围内的贷款直接进行审批，超过审 批权限的贷款报股东会审批。 （四） 贷后管理。对审批（咨询）的大额贷款，通过信贷管理部门逐级批复，由公司与 客户签订信贷合同，发放贷款，并负责信贷业务发生后的贷后管理。 第三章 大额贷款申请与受理 第七条 客户申请。 客户以书面形式提出大额贷款申请， 情况、申请的贷款种类、金额、期限、用途、担保方式、还款来源等。 第八条 大额贷款申请的受理。 接受客户贷款申请以后， 行性进行初步调查， 认定客户是否具备发放大额贷款的基本条件。 资金规模等情况，由董事长决定是否受理申请大额贷款。 第九条 同意受理的大额贷款， 公司根据信贷业务品种， 申请 书，同时提供相关资料。 第十条 申请办理大额贷款需提供以下基本资料原件或复印件。 （一）法人客户申请办理信贷业务需提供的资料： 1．企（事）业法人营业执照，法定代表人任职资格证．身份证及其他有效身份证明或 法定代表人授权的委托书； 2．有权部门批准的企（事）业章程或合资、合作的合同或协议，验资证明； 其内容主要包括客户基本 对客户基本情况及项目可 根据初步认定结果和公司 通知客户填写统一制式的
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.doczj.com/doc/f57933284.html, 不动产抵押贷款的主要风险及原因 不动产抵押贷款的主要风险及原因 (一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。 《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔
接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。 (二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。 附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。 (三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。
房地产贷款专项统计制度 为了全面反映金融机构介入房地产业的情况，为货币政策尤其是房地产信贷政策及金融稳定提供决策支持，统一金融机构对房地产的统计，人民银行于2006年建立房地产贷款专项统计制度，此后分别于2007年、2009年、2011年、2012年和2014年进行了五次修订。 一、主要内容 房地产贷款专项统计制度主要包括房地产贷款的总量、投向、期限、利率、资产质量等七方面内容，内容如下： (一)房地产贷款投向统计，反映信贷资金介入房地产业的规模，分为房地产开发贷款、购房贷款与证券化的房地产贷款。在房地产开发贷款中进一步按地产开发、房产开发进行统计；在购房贷款中按企业与个人进行分类，并将个人住房贷款划分为新建房贷款、再交易房贷款。 (二)政策性房地产金融统计，主要反映住房公积金中心通过银行归集的住房公积金存款、城市住房维修基金等资金来源与住房公积金中心通过银行发放的公积金贷款等贷款总量。 (三)个人住房贷款当月发放、偿还情况，通过对个人住房贷款增量的统计，反映房地产市场与信贷的最新变化情况。主要统计批准情况、本月发放额、正常还款、提前还款等指标，并可计
算当月新增贷款抵借比、平均贷款合同期限等指标。 (四)个人住房贷款利率统计，反映个人住房贷款执行固定利率与浮动利率的情况，浮动利率按区间进行统计。 (五)当月个人住房贷款所购住宅面积统计，反映借款人所购住宅的面积情况。 (六)个人住房贷款资产质量与房地产贷款风险统计，通过个人住房贷款逾期情况统计以及以房地产为抵押品的贷款统计，反映商业银行当前个人住房贷款的资产质量与对房地产部门的风险总量，主要关注个人住房贷款的逾期期限情况和以房地产为抵押品的贷款情况，其中以房地产为抵押品的贷款又细分为以个人住房为抵押品的贷款和以非个人住房为抵押品的贷款。 (七)个人住房贷款剩余期限统计，反映金融机构可能面临的利率风险与期限错配情况。 二、报送机构与时间 主要金融机构(国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行、城市商业银行)，要求月后5日内报送房地产贷款投向统计数据和政策性房地产金融统计数据，随同月报一同报送，月后15日内报送个人住房贷款当月发放、偿还情况，当月个人住房贷款批准情况，当月个人住房贷款利率情况，贷款所购住宅面积情况，随同上旬旬报一同报送；季后18日内报送个人住房贷款资产质量情况、以房地产为抵押品的贷款、个人住房贷款剩余期限情况等，随同季报一同报送。
个人贷款业务管理制度 第一章总则 第一条为规范小额贷款公司个人贷款业务经营管理和防范风险，促进个人信贷业务的稳健运行，根据《贷款通则》等有关规定，结合小额贷款公司的实际，制订本制度。 第二条本制度所称的个人贷款业务指小额贷款公司向自然人（含个体工商户）发放的生产经营性、消费性的个人贷款。 第三条办理个人贷款业务应当遵循国家法律法规，执行国家产业政策，以“安全性、流动性、效益性”为经营原则，以“小额、流动、分散”为信贷原则。 第四条个人贷款业务应当根据小额贷款公司实际实行审贷岗位分离与“双签”制度。实行审贷分离的，应当将调查、审查、审批、经营管理等环节的工作职责分解，由不同部门或岗位承担，实现其相互制约和支持。目前暂不具备审贷分离条件的，必须实行信贷人员“双签”制度，必须明确“双签”信贷人员的职责以及相应的贷款责任（通过公司股东会、董事会发放的贷款除外）。 第五条除农户小额贷款（指纯农业的农户贷款）外，个人贷款业务应当实行贷款管理责任人制度。公司发放的个人贷款由贷款责任人负责管理和收回。造成风险和损失的，根据贷款责任和有关规定追究责任。
第二章贷款对象和基本条件 第六条贷款对象：年龄在18-65周岁之间，具有中华人民共和国国籍，身体健康，具有完全民事行为能力的自然人或在工商管理部门依法登记的个体工商户。 第七条申请个人贷款应当具备下列基本条件： （一）从事的经营活动合法合规，符合国家产业政策和社会发展规划要求。 （二）有稳定的经济收入和良好的信用记录，能按期偿还贷款本息。 （三）借款人住所或经营场所在申请贷款分支机构的服务辖区内。 （四）借款人自愿接受信贷监督和结算监督。 （五）公司要求的其他贷款条件。 第八条发放个人贷款的限制条款： （一）一户家庭不得有二个或以上的借款人。 （二）不得向曾为他人担保而未履行担保责任的借款人发放个人贷款。 （三）不得向有过逃废金融债务行为的借款人发放贷款。 （四）公司不得为股东个人提供担保。 （五）不得以贷还贷、以贷还息。
ⅩⅩ银行个人贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范全行个人贷款业务的管理和操作，完善内控制度建设，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等法律法规，制定本办法。 第二条本办法中的个人贷款（以下简称贷款）是指向符合我行贷款条件的自然人发放的，用于借款人及其家庭消费、生产经营等用途的人民币贷款。 本办法中的特别贷款业务是指以借款人本人或第三人所有的我行储蓄存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、保本型个人理财产品以及我行认可的其他金融机构签发的存单等作全额质押发放的个人贷款业务。除上述外的其他贷款业务称为一般贷款业务。 第三条贷款业务管理主要包括贷款受理、贷款调查、贷款审查审批、贷款发放、贷后管理等环节。 第四条贷款的发放、使用和管理遵循国家有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，遵循安全性、效益性和流动性的原则。 第五条单个客户贷款实行最高额度管理。采用循环贷款授信的，在授信额度和期限内可循环使用贷款。采用自助方式放款的，在设定期限和额度范围内可自助循环发放贷款。
第六条经营机构负责贷款营销、受理、调查、放款审核、收贷收息、贷后检查维护等。业务管理部门负责营销管理、客户经理管理、档案管理、产品开发、业务培训等。信用风险管理部门负责贷款的审查审批、放款复核、五级分类、贷后管理的监督与预警、资产保全、信贷系统管理等。 第七条为鼓励信贷业务产品创新，分行在本办法规定范围内，可开展贷款业务的组合和创新，报总行批准后实施。 第二章贷款种类 第八条贷款按用途分类，分为个人消费性贷款和个人经营性贷款。 个人消费性贷款，指我行发放的借款人及其家庭用于购房、购车、购买大额消费品、装修、旅游、医疗、教育助学及其他消费性支出的个人贷款业务。 个人经营性贷款，指我行发放的个人及其家庭用于生产、经营的个人贷款业务。 第九条贷款按贷款期限不同，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 短期贷款，系指贷款期限在1年（含）以内的贷款。 中期贷款，系指贷款期限在1年以上、5年（含）以下的贷款。 长期贷款，系指贷款期限在5年以上的贷款。 第十条贷款按担保方式不同，分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和信用贷款。
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的 通知 （银监发…2006?54号 2006年7月22日） 各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司： 为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发…2006?37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。 一、加强市场研究，增强市场适应能力。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。 二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。 三、完善内控措施，健全风险管理制度。各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发…2004?57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。 四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。 六、引导合理的个人住房消费，加强按揭贷款管理。各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为，维护银行业和消费者合法权益。
大额贷款管理制度 第一章 第一条为了规范大额贷款操作，防范信贷风险，提高大额贷款质量，为客户提供高效、便捷服务，根据国家有关金融方针政策、信贷管理法规，特制定本办法。 第二条本办法是小额贷款公司办理大额贷款必须遵循的基本规则，是规范单项信贷业务品种运作程序的基本依据。 第三条本办法所称大额贷款是指公司向同一客户 （含关联企业）发放的余额超过公司董事会规定额度的贷款。第四条发放大额贷款必须符合国家的产业政策、产品政策'虫 和信贷政策。 第五条大额贷款必须严格按程序、按审批权限发放, 要认真执行逐级申报审批（咨询）的操作流程，不得省程序和逆程序操作。 第二章大额贷款操作基本程序 第六条办理大额贷款的基本程序： 客户申请一受理与调查一审查T审议与审批一报备一 与客户签订合同一发放贷款一贷后管理一贷款本息收回。具体按贷款操作规程执行。
（一）受理与调查。客户提出大额贷款申请，公司受理并进行初步认定，对同意受理的大额贷款进行调查（评估）, 调查结束后，将调查材料送信贷管理部门审查。 （二）审查。信贷管理部门对报送的调查材料进行审查, 提出审查意见，报董事会审议。 （三）审议与审批。公司董事会会审议后，在权限范围 内的贷款直接进行审批，超过审批权限的贷款报股东会审批。 （四）贷后管理。对审批（咨询）的大额贷款，通过信贷管理部门逐级批复，由公司与客户签订信贷合同，发放贷款，并负责信贷业务发生后的贷后管理。 第三章大额贷款申请与受理 第七条客户申请。客户以书面形式提出大额贷款申 请，其内容主要包括客户基本情况、申请的贷款种类、金额、期限、用途、担保方式、还款来源等。 第八条大额贷款申请的受理。接受客户贷款申请以后，对客户基本情况及项目可行性进行初步调查，认定客户是否具备发放大额贷款的基本条件。根据初步认定结果和公司资金规模等情况，由董事长决定是否受理申请大额贷款。 第九条同意受理的大额贷款，公司根据信贷业务品种，通知客户填写统一制式的申请书，同时提供相关资料。第十条申请办理大额贷款需提供以下基本资料原件或复印件。
中国农业银行贷款管理制度 第一章总则 第一条为了加强中国农业银行(以下简称农业银行)贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高贷款质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国经济合同法》以及中国人民银行(以下简称人民银行)《贷款通则》等法律法规，制定本制度。 本制度是农业银行贷款管理必须遵循的基本准则，是制定农业银行各种类贷款管理办法的基本依据。 本制度中所称贷款系指农业银行对借款人自主提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。 本制度中的贷款包括人民币贷款和外币贷款。 贷款管理应当遵循国家法律法规，执行国家区域产业政策，促进经济发展。 贷款的发放和使用要坚持效益性、安全性和流动性相统一的原则，自主经营，自担风险，区别对待，择优扶持，有借有还，到期归还。 贷款管理实行行长负责，分级审批，集约经营，审贷分离的体制。 贷款发放实行权限管理，总行对分支行实行授权和转授权。 本制度适用于农业银行在中华人民共和国境内的贷款业务。农业银行向境外借款人提供贷款和境外分支机构贷款管理制度另行规定。 第二章贷款对象和基本条件 贷款对象(借款人)应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 借款人申请贷款应当具备下列基本条件： (一)借款从事符合国家产业政策和社会发展规划要求的建设和生产经营活动； (二)贷款使用确有经济效益，能按期偿还贷款本息，原应付贷款利息和到期贷款已清偿或落实了经开户行认可的还款计划； (三)在农业银行开立基本帐户或一般存款帐户，在其帐户内应保有不低于贷款余额10%的存款作为结算支付保证。自愿接受农业银行的信贷监督和结算监督，如实向开户行提供有关经营情况和财务报表；(四)除国务院另有规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%； (五)实行贷款证的地区，应持有人民银行颁发的贷款证； (六)除自然人和不需要经工商行政管理机关核准登记的事业法人外，应当经过工商行政管理机关办理年检手续，特殊行业须持有有权机关颁发的生产经营许可证； (七)不符合信用贷款条件的，应有符合规定担保条件的保证人、抵押物或质物； (八)申请短期贷款，借款人的资产负债率应低于70%。申请中、长期项目贷款，应有经国家有权机关批准的项目立项批文，并有符合国务院规定比例的资本金； (九)申请票据贴现，必须持有合法有效的票据。 第三章贷款种类和方式 贷款按期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 (一)短期贷款，系指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。一般用于借款人生产、经营中的流动资金需要。短期贷款依据借款人的信用等级、风险度或授信额度发放和管理。 (二)中期贷款，系指贷款期限在1年以上5年以下(含5年)的贷款。 (三)长期贷款，系指贷款期限在5年以上的贷款。中、长期贷款一般用于借款人生产、经营和建设中的
中国建设银行个人住房贷款档案管理实施细则（试行） 第一章总则 第一条为规范和加强个人住房贷款业务的档案管理工作，合理有效地保管和利用档案资料，根据《中国建设银行档案管理办法》、《中国建设银行信贷档案管理规定》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国建设银行个人商业用房贷款暂行办法》、《中国建设银行个人再交易住房贷款暂行办法》、《中国建设银行个人住房贷款业务操作规程（试行）》等规章制度，制订本细则。 第二条个人住房贷款档案是指各行在经办和管理各类个人住房贷款工作中形成的，具有凭证依据作用和参考利用价值或史料价值的信贷经营管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款有关资料的收集、整理、归档、保存、退回、销毁的全过程。 第三条个人住房贷款档案实行统一领导、分级管理、逐级建档的管理原则。 第四条个人住房贷款档案由个人住房贷款业务经营部门（以下简称经营部门）、会计部门、档案部门负责管理，即在贷款本息结清或信贷业务执行完毕以前，由经营部门、会计部门负责管理；在贷款本息结清或信贷业务执行完毕以后，由档案部门负责管理。经营部门负责信贷档案的收集、整理、保管、借阅和移交归档工作；会计部门负责重要档案的接收、入库保管、借阅、移交工作；档案管理部门负责贷款本息全部还清或信贷业务执行完毕以后的档案保管及销毁。 第五条对个人住房贷款档案资料录入和扫描进计算机进行电子化管理的经办机构，应保证其档案管理信息系统的可靠性和完善性，严格信息录入、查询、修改等环节的人员权限设置，定期进行系统维护、数据备份和排查病毒等工作，防止信息的丢失和泄漏。 第二章档案分类和部门管理职责 第六条个人住房贷款的归档范围包括贷款业务中形成的专业技术资料，分为重要档案和一般档案。重要档案是指个人住房贷款抵押房屋他项权利证、权利质押的权利证明、保一般档案指除重要档案以外的所有在办理个人住房贷款业务中险单等重要物品和单证原件； 形成的专业技术资料（具体归档范围见附1）。 第七条个人住房贷款重要档案原则上由会计部门负责保管。经营部门如设立了专门的信贷档案库房和专职信贷档案管理员，重要档案可由该经营部门区别一般档案负责保管。 第八条各经办行的经营部门除对所有个人住房贷款档案资料进行收集以外，还需设立专（兼）职贷款档案管理岗，负责接收、审查信贷经办人员提供的档案资料，做好还款阶段个人住房贷款一般档案的日常整理、保管和利用等工作。重要档案在经营部门负责保管的，该经营部门必须设专职档案管理人员负责保管。 第九条档案部门负责个人住房贷款本息结清或信贷业务执行完毕以后的档案管理。 第十条个人住房贷款档案的保管期限为5年，从贷款本息结清的下一年开始计算。 第三章重要档案的管理 第十一条信贷经办人员收到重要档案资料，要逐项登记“个人住房贷款重要档案资料登记簿” （附2），同时填制“个人住房贷款重要档案资料收妥通知书”（附3）一式三联，加盖经办人名 章、业务部门公章以及借款人或第三人名章，一联留底，一联给借款人或第三人，一联给保管部门。登记簿与收妥通知书分别专夹保管。 第十二条信贷经办人员将一联“重要档案资料收妥通知书”、收妥的重要档案资料及时一并移交会计部门或经营部门的重要档案管理人员，同时将重要档案资料复印一份装入信贷档案内，以备日常查用；重要档案管理人员应对信贷经办人员移交的重要档案资料进行复核，并“重要档案
不动产抵押贷款合同 合同编号：________号 本合同由以下各方于________年________月________日在_____市_____县签署： 甲方（即贷款人，又称抵押权人）：中国银行_____分（支）行 法定地址：_____________________________________________ 负责人：_______________________________________________ 电话：_________________________________________________ 邮政编码：_____________________________________________ 乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）：_________________ 身份证号码：___________________________________________
地址：_________________________________________________ 电话：_________________________________________________ 邮政编码：_____________________________________________ 丙方（即保证人）：_____________________________________ 法定地址：_____________________________________________ 法定代表人：___________________________________________ 电话：_________________________________________________ 邮政编码：_____________________________________________ 鉴于：_________________________________________________ 1．乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施 现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。所谓的“东风”大多是指启动资金。而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。那在这就浅谈一下。 一、概念 所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。 二、风险及相应防范措施 房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.违约风险 违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可
第八节房地产贷款存量统计月报表
修改记录 生效日期修改条款修改前内容修改后内容 ……>> <更多……
目录 1.定义与术语 (4) 2.组织结构 (4) 3.数据架构 (4) 4.基本职责 (5) 5.政策与规定 (5) 5.1指标解释 (5) 5.2逻辑关系 (8) 5.3关注要点 (9) 6.关键风险 (9) 7.依据文件 (9) 8.关联文件 (9) 9．附录 (9) 9．1附录1：房地产贷款统计月报表数据来源 (9)
1.定义与术语 为了全面反映金融机构介入房地产业的情况，统一金融机构对房地产的统计，为货币政策尤其是房地产信贷政策及金融稳定提供决策支持。房地产贷款专项统计制度主要包括房地产贷款的总量、投向、期限、利率、资产质量等七方面的内容。 2.组织结构 3.数据架构
4.基本职责 5.政策与规定5.1指标解释表§3-8-5.1-1 部门职责 总行 预算财务部 1.组织贯彻执行人民银行金融统计制度或规定，并牵头负责与人民银行的联络与沟通。 2.根据人民银行金融统计制度,牵头会计结算部共同制定交通银行金融 统计制度。 3.制订我行数据信息标准，并组织设计数据信息源采集方法。 4.收集、编制、汇总、审核交通银行金融统计报表，及时、准确、完整地向人民银行报送各类报表。 总行授信管理部 1.负责根据人民银行要求，与预算财务部共同研究本条线数据信息标准，制定本条线数据采集规则。 2.负责本条线数据信息源系统的建设、维护和完善工作，以满足交通 银行金融统计填报要求。 3.负责做好本条线数据源信息的质量控制工作，有效提高金融统计报表基础数据的信息质量。 人民币房地产贷款统计月报表 指标编号指标名称 12A01(三)政策性住房贷款 12A02个人住房委托贷款 12A03其中：住房公积金委托贷款12A04其他政策性贷款12A05(四)政策性住房存款 12A06住房维修基金12A07 住房公积金
贷款公司信贷管理制度 贷款公司信贷管理制度范本 第一章总则 第一条根据《公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《省政府办公厅关于开展农村小额贷款组织试点工作意见(试行)》 等国家有关经济金融法律法规规定，结合本公司实际，特制定本制度。 第二条本制度是本公司建立信贷业务内部管理相互制约机制、实行对公司业务规范运作及程序化管理的基本管理制度。 第三条本公司开展信贷业务必须遵循国家法律法规，应严格执行《省政府办公厅关于开展农村小额贷款组织试点工作意见(试行)》 的相关规定，以安全性、流动性、效益性为前提，以支持“三农” 服务中小及微型企业为宗旨。 第四条本公司实行审贷分离、分级审批的制度。在办理信贷业务的过程中，将调查、审查、审批、贷后管理等环节的工作职责分解，由不同经营层次和不同部门承担，实现其相互监督和制约。 第五条本公司信贷人员应严格遵守本制度，做到讲究道德，廉洁奉公、钻研业务、爱岗敬业。 第二章贷款对象及条件 第六条贷款对象应当是本公司服务辖区内经公司行政管理机关(或主管机关)核准登记的中、小、微型企业法人(包括农业企业)、 其他经济组织、个体工商户、农户或本公司服务辖区内具有中华人 民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第七条贷款条件另行确定。
第三章贷款业务种类 第八条贷款期限长短分为周转贷款和短期贷款;贷款性质分为中小微型企业贷款和“三农”贷款;按贷款对象分为企业贷款和自然人贷款。 周转贷款是指贷款期限在三个月以下(含三个月)的贷款。 中小微型企业贷款是指对中、小、微型企业(除农业企业)发放的各项贷款。 “三农”贷款是指在坚持为农民、农业、农村经济发展服务的原则下对农业企业和农户发放的贷款。 企业贷款是指本公司服务辖区内经公司行政管理机关(或主管机关)核准登记的中、小、微型企业法人(包括农业企业)、其他经济组织、个体工商户。 自然人贷款是指本公司服务辖区内具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第九条贷款按有无担保分为信用贷款和担保贷款。担保贷款包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 第十条信用贷款是指以客户的信誉发放的贷款。 第十一条保证贷款是指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带责任而发放的贷款。本公司发放的保证贷款都为连带责任保证贷款。 第十二条办理保证贷款，应当对保证人保证资格、资信情况及其还款记录进行审查，并签订保证合同。 第十三条保证人是指具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民。下列单位不能作为保证人 (一)国家机关， (二)学校、幼儿园、医院等以公益目的的事业单位、社会团体。
合同编号：YT-FS-7870-29 不动产抵押贷款合同(完 整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
不动产抵押贷款合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 合同编号：____号 本合同由以下各方于____年____月____日在_____市_____县签署： 甲方(即贷款人，又称抵押权人)：中国银行_____分(支)行 法定地址：_________ 负责人：_________ 电话：_________ 邮政编码：_________ 乙方(即借款人，又称抵押人或购房人)：_____ 身份证号码：_________ 地址：_________ 电话：_________ 邮政编码：_________
丙方(即保证人)：_______ 法定地址：_________ 法定代表人：_________ 电话：_________ 邮政编码：_________ 鉴于：_________ 1.乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称'抵押物')抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款; 2.丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任; 3.甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行。 贷款及用款 第一条甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：_____元(大写：_____仟
提供最专业的贷款产品搜索比价平台 贷上我官网：https://www.doczj.com/doc/f57933284.html, 贷上我：2017邮政银行房产抵押贷款攻略 2017邮政银行房产抵押贷款额度： 贷款额度最高可达房产评估值的六成(最低10万元，最高100万元);并且您一次申请，即拥有贷款额度;在额度有效期内，您可循环使用贷款，随借随还，节省财务成本。 2017邮政银行房产抵押贷款期限： 授信额度有效期最长可以达到5年，单笔贷款期限最长可达5年*。 2017邮政银行房产抵押贷款利率： 贷款利率参照人民银行同期同档次贷款基准利率*(浮动)执行。 2017邮政银行房产抵押贷款还款方式： ①一次性还本付息，是用于贷款期限在6个月(含)以内的贷款; ②等额本息还款; ③阶段性等额本息还款，最长可以有6个月的宽限期，宽限期内每月只归还利息，剩余月份等额本息还款。 2017邮政银行房产抵押贷款房产要求： 在本地拥有完全处置权力及符合抵押条件的房产，房龄不超过15年。 第 1 页共1 页 以凡注明“贷上我”来源之作品，任何媒体和个人全部或者部分转载，请注明出处（贷上我https://www.doczj.com/doc/f57933284.html,)。
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