酒类小知识—酒瓶上的这些“秘密”你一定要知道！
01国家规定白酒瓶上必须有哪些信息？
国家标准GB10344《饮料酒标签标准》明确规定饮料酒必须标注酒名、配料表、净含量、制造者（经销者）名称和地址、批号、生产日期、保质期（或保存期）、产品标准号与质量等级、产品香型、产品度数等。
02白酒有哪些标签？
说起标签，这可多了，如外包装的酒箱、酒盒、酒标、酒瓶、酒盖、吊牌、铆钉、奖卡、丝带等等一切包装材料上面的文字、图形、符号等。
0380年代之前的白酒有哪些标识？
80年代之前的白酒信息比较简洁，只有注册商标、品名及厂家三个标识。
04香型是从什么时候出现的？
自1979年第三届全国评酒会开始，酒标上才开始出现香型标识。
05度数是从什么时候出现的？
自1990年，酒标上才开始出现度数标识。
06白酒通常有几种净含量？
通常为500毫升，也有250毫升、540毫升、1L等。
07白酒瓶上的C标识是什么意思？
有些酒包装上会有“C”标识，这是商品通过认证后标上“C”，表示其产品净含量足量。（质量有保证）
08白酒瓶上的商标代表什么意思？
“商标”也就是我们常说的牌子，是消费者对某品牌了解的基础。
代表着对某一白酒品牌的印象，一般会出现在正标或瓶颈处，代表某品牌在历史某个时刻的缩影，记录着该酒的历史、获奖记录以及口感等。
09白酒瓶上通常有多少度？
现行标准白酒通行度数一般有28度、33度、35度、38度、39度、40度、43度、45度、48度、50度、52度、53度、56度、60度、68度等。
010白酒瓶上“品名”象征什么？
品名是某产品的名称，即一款酒所有象征符号的简写，从中也可看出此酒是正宗酒还是系列酒。
011白酒瓶盖上有什么秘密？
一般白酒有金属盖（金属盖又分为压盖和旋盖）、塑料盖、陶瓷、不锈钢盖等，通常各大酒企会在瓶盖上加上自己的防伪技术；瓶盖按组合类型可分为单组合瓶盖、两组合、三组合到六组合等，一般瓶盖的组合类型越多，带表着生产难度越大，成本越高，价格也就越贵，这就是为什么一些好的白酒品牌会在瓶盖上下功夫，不光是瓶盖的外观要精美，防伪功能也强。
因为一些高防伪的瓶盖具有难防制性，一些小的瓶盖厂是做不出来的。
012白酒容器分为哪些？
白酒有玻璃、瓷、陶、塑料、木、金属等容器。
其中，玻璃和瓷最常见，具有保护功能；塑料容器因食品问题，较少见；木质和金属等材质少用于特色酒；（白酒的瓶身也具有防伪标识。）
013白酒的背标有什么学问？
有些酒企会把生产详细信息写在背标上，上面通常以文字记录着某品牌的白酒历史、获奖记录、口感等；有些酒则没有背标。（有的还会写上“妇女和儿童不宜饮酒，过量饮酒有害健康）。
014白酒的配料（原料）有哪些秘密？
国家规定，企业要按照《预包装饮料酒标签通则》（GB 10344-2005）、《食品安全国家标准蒸馏酒及其配制酒》（GB 2757-2012）等标准规定，不准虚假标注产品执行标准和配料表等强制标示内容，不准生产无标识、标识不全或标识信息不真实的白酒。
但因为原料是“做文章”比较多的地方，所以部分酒厂为了避免消费者对自己产品的反感，不会在原料中标注食用酒精等字眼。
015生产日期有什么标识？
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
资产评估的四大价格标准（评估方式） 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。 按照国际惯例，资产评估一般具有以下四种价格标准/评估方式： 一、重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。 以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估。 重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。 二、现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下优质就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。 我国在现时情况下，资产市场尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验有待进一步提高。因此，除土地及房屋评估以外，以现行市价作为价格标淮，对某些资产评估时尚有一定难度。 三、收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下，投资者欲获得更多的收益，就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大，反之越小。从本金运动的目的看，本金和收益是可以相互转化的，投入一定量的本金，可获得—定量的收益，反之，根据一定量的收益，也可追溯为一
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
商铺投资四种实用估价方法 许学锋 临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。根据相关统计 数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法： 方法一、租金收益利率法 这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。 计算公式：商铺价格w租金收益十n （n为同期银行按揭利率，现在是7.47%） 例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800+ 0.0747=64257 元/方 又如，海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600 + 0.0747=48192 元/方 由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。 这一方法是我们的首创。是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。 方法二、同类比价法 这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。 具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素 后进行定价。 计算公式：商铺价格w参照物商铺价格[1 +（y1-y2 ）/40] （y2为参照物商铺剩余使用年限， y1为被评估的商铺剩余使用年限） 例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商 铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格w 60000[1+ （35-30）/40]=67800元 这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。 方法三、商铺/住宅比价法 这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。 计算公式：商铺价格w毛坯房住宅均价x m （m是比价系数，经验数值和统计数值差不多 是在1.5到2.5之间） 为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
商务庆典礼仪常识 庆典，是各种庆祝礼仪式的统称。在商务活动中，商务人员参加庆祝仪式的机会是很多的，既有可能奉命为本单位组织一次庆祝仪式，也有可能应邀去出席外单位的某一次庆祝仪式。 就内容而论，在商界所举行的庆祝仪式大致可以分为四类：第一类，本单位成立周年庆典。通常，它都是逢五、逢十进行的。即在本单位成立五周年、十周年以及它们的倍数时进行。第二类，本单位荣获某项荣誉的庆典。当单位本身荣获了某项荣誉称号、单位的“拳头产品”在国内外重大展评中获奖之后，这类庆典基本上均会举行。第三，本单位取得重大业绩的庆典。例如千日无生产事故、生产某种产品的数量突破10万台、经销某种商品的光彩售额达到1亿元等等，这些来之不易的成绩，往往都是要庆祝的。第四类，本单位取得显著发展的庆典。当本单位建立集团、确定新的合作伙伴、兼并其他单位、分公司或连锁店不断发展时，自然都值得庆祝一番。 就形式而论，商界各单位所举行的各类庆祝仪式，都有一个最大的特色，那就是要务实而不务虚。若能由此而增强本单位全体员工的凝聚力与荣誉感，并且使社会各界对本单位重新熟悉、刮目相看，那么大张旗鼓地举行庆典，多进行一些人、财、物的投入，任何理智、精明的商家，都会对此在所不惜。所之，若是对于宣传本单位的新形象、增强本单位全体员工的自豪感无所作为，那么举行一次庆典即使花不了几个钱，也没有必要好大喜功、非要去搞它不可。 对商界人士而论，组织庆典与参加庆典时，往往会各有多方面的不同要求。庆典的礼仪，即有关庆典的礼仪规范，就是由组织庆典的礼仪与参加庆典的礼仪等两项基本内容所组成的。以下，对其分别予以介绍。 组织筹备一次庆典，如同进行生产和销售一样，先要对它作出一个总体的计划。商务人员假如受命完成这一任务，需要记住两大要点：其一，要体现出庆典的特色。其二，要安排好庆典的具体内容。 毋庸多言，庆典既然是庆祝活动的一种形式，那么它就应当以庆祝为中心，把每一项具体活动都尽可能组织热烈、欢快而隆重。不论是举行庆典的具体场合、庆典进行过程中的某个具体场面，还是全体出席者的情绪、表现，都要体现出红火、热闹、欢愉、喜悦的气氛。惟独如此，庆典的宗旨――塑造本单位的形象，显示本单位的实力，扩大本单位的影响，才能够真正地得以贯彻落实。 庆典所具有的热烈、欢快、隆重的特色，应当在其具体内容的安排上，得到全面的体现。
关于对********房产 评估方法选择问题上的一点看法 ********地块正在进行土地收储前的房产评估，而目前房地产的估价方法主要有市场比较法、重置成本法、假设开发法、收益法，这四种方法可供选择，在评估工作中评估方法的选择不仅关系到被拆迁人的合法权益能否得到有效保护,也关系到社会正常的运行与稳定发展。下面我们就这四种评估方法到底哪一种适用于我们********的房产评估分别谈谈我们的几点意见： 一、市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的交易价格进行适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 市场比较法特别适用于在同一供求范围内有着较多类似房产交易案例作为样本可供参照选择，如普通住宅、别墅、写字楼等等。 我们这个项目如果选用市场比较法有一个先天不足那就是找不到“近期有过交易的类似房产”进行价格比较，由于我们这个房产的特殊性莫说在***镇就是在**县在**市 都无法找到类似房产的交易类型，评估中必须的样本缺失导致市场比较法不适用于我们********房产的评估。
二、重置成本法 重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房产类型，如学校、图书馆、体育场馆、医院、军队营房、政府办公楼、公园等等，也就是说成本法的适用有一个前提条件就是无收益！ 我们这个项目是一个汽配、物流交易市场而且市场交易火爆，我们在这个项目上每年都有着丰厚的收益。所以仅仅选择重置成本法并不适合我们这个项目，因为我们这个项目有-收-益！ 三、假设开发法 假设开发法是求取估价对象在未来开发完成后价值减去未来开发所需的成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。 假设开发法特别适用于待开发的土地、在建工程等，也通常被用来进行待开发项目的可行性分析。 我们这个项目既非待开发的土地也非在建工程而是一个已经开发建设完成且正常经营的成熟汽配交易物流市场，所以假设开发法并不适合我们这个项目。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
估值最常用的四种方法 一、价格/未来现金流折现 毫无疑问，这个是投资的“终极问题”，而“终极问题”的问题在于，无法直接计算求解。为什么呢，因为严格来说未来的事情是谁也不知道的，未来的现金流“怎么流”，天知道，对一个未知的东西折现，怎么算？芒格先生说得好，沃伦是用现金流折现估值的，但是我从没有看到他算过现金流折现。意思应该是说，现金流折现是一种思维方式，而不是一种具体方法。常常看到有人，尤其是一些研究报告，煞有其事的以某折现率、某年限等算出一个未来现金流折现，有时还取不同情况算出一个列表来，我都不知道该怎么说好。虽然这是别人的自由或工作方式，我无法笃定地说是错的，但是这样做至少可能会有很强的心理暗示：我用的是最权威的未来现金流折现方法+我算出了一个很确切的值+我还考虑了不同情况下的折现值–>我算出来的值是可靠的可以直接与公司价格比较进而得出低估/高估的结论。 个人觉得如果要用现金流折现，就应该用芒格先生所暗示的心算，如果无法用心算出现金流进而得出高估或低估的结论，那就是还处于模糊地带，应该继续跟踪公司价格与价值的变化，而不能为了得出结论而去作太多假设得出一个精确但往往错误的结论。 二、市盈率（PE） 市盈率是广大股民最喜闻乐见的估值方式，但是很不容易用好。首先是这个E, earning, 盈利，怎么理解？是去年的盈利，还是过去3年5年的平均盈利，还是今年的预期盈利，抑或是未来3年5年的预期平均盈利？要回答这个问题，我们首先应该明白PE是价格/未来现金流折现这个“终极问题”的一个启发式替代问题（也即是说从计算PE得到的答案并不一定是价格/未来现金流折现问题本身的答案）。所以，至少我们应该计算的是未来的PE，对应替代未来现金流，但是，因为未来的E也未知，那么就只能用已知的E来替代或估计，最终，我们计算的PE是一个替代问题的替代问题。从这一角度而言，PE对于解决终极问题的帮助似乎非常有限。 顺着这一思路来看第二个问题：PE怎样算高，怎样算低？因为PE 是更简单，更粗略的近似解，所以只能在PE明显过小或过大时才能佐证终极问题，才会有意义，其它值并不能支持决策。第三个问题，无论决定采用哪个E来计算PE，这个E常常是失真的：实际税率变化，政府补助，折旧率（尤其是高固定资产比率的公司），存货减值/跌价准备（如最近股价低迷的服装行业），大的费用性投资（如医药公司扩大销售规模），杠杆率，利率变化，偶发事件（如自然灾害等），行业政策变化。。。所以并不是从利润表中找到上市公司股东应占利润就能算PE了，应该仔细分析这个已知E是怎么来的，即这个公司的业务过程是怎样的，客户为什么要买这个东西，东西具体怎么卖出去，钱怎么收，有哪些成本，哪些费用，行业竞争态势，上下游关系。。。说到底，还是得依靠对行业与公司的理解，来还原一个更为客观的，能够作为参考的已知E，而这个还原的过程，也会让人对未来E的变化的趋势会有更深的认识。最后，再以足够的安全边际为这个已知/未来E给出一个大致的目标价格P。 三、市净率（PB） 表面看来，市净率与清算价值联系更直接，而与未来现金流折现的联系要远一些。大家买公
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
资产评估方法的比较及选择 一：资产评估方法简介 资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估的方法一般分为四种，即收益现值法重置成本法市场比较法清算价格法。 1、市场法 市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。 2、收益法 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。 3、成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 采用清算价格法评估资产，应当根据公司清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。二：资产评估方法的联系与区别： 1资产评估方法之间的联系 由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。 评估方法是实现评估目的的手段。评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而该联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论依据。但是，运用不同的评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。多种方法得出的结果应该趋同。 2资产评估方法之间的区别
市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况市场状况房地产状况 修正修正修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期
房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）
市场法及其运用 一、单选题 1.市场法的理论依据是（）。 A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理 【答案】C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格 形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 参见教材P173。 2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。 A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 【答案】B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才 可以作为可比实例。参见教材P180。 3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教 材P181～P182最上面。 4.关于市场法的说法，错误的是（）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 【答案】D 【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价 师的经验。参见教材P173. 5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平
商务仪式礼仪 篇一：商务仪式礼仪小知识 第七章精彩就在一瞬间 ——商务仪式礼仪 世界上最廉价．而且能得到最大收益的一项物质。就是礼节。——拿破仑·希尔 一个国家有它的风俗，一个民族有它的习惯，一个行业也有它自己的礼节仪式。而商务仪式是21世纪企业营销活动的重要方法与技巧，已成为企业营造自己独特文化的策略性工具。完备的商务仪式礼仪是沟通和交往的艺术，在打造成功的企业形象中起着举足轻重的作用。仪式礼仪，一般指的就是仪式、典礼的正规做法与标准要求。商务人士所接触到的仪式甚多，比如签字仪式、开业仪式、剪彩仪式、交接仪式、庆典仪式等。那么，这些仪式都有哪些礼仪要求呢?商务人士应该怎么做呢? 签字礼仪 部门或单位之间就某一重大事件达成协议，签订合同，或者国家之间通过谈判，就政治、经济、军事、科技、文化等某一领域的相互关系达成协议，缔结条约、协定或公约，往往都要举行签字仪式。 在商务交往中，人们在签署合同之前，通常会竭力做好以下几个步骤的准备工作。
1．恰当的签字准备 (1)布置好签字厅。签字厅有常设专用的，也有临时以会议厅、会客室来代替的。布置的总原则是：庄重、整洁、清静。室内应当铺满地毯，除了必要的桌椅外，其他一切的摆设都不需要。正规的签字桌上最好铺设深绿色的台布。 (2)按照仪式礼仪的规范，签字桌应当横放于室内。在签字桌后，可摆放适量的座椅，供各方签字人使用。 (3)在签字桌上，循例应事先安放待签的合同文本以及签字笔、吸墨器等签字时所用的文具。 (4)与外商签署涉外商务合同时，还需在签字桌上插放有关各方的国旗。国旗的位置与顺序必须按照礼宾序列排。 (5)签字时各方代表的座次，是由主方代表先期排定的。签字人在就座时，一般应当面对正门。 (6)在正式签字之前，应由举行签字仪式的主方负责准备待签合同的正式文本。按常规，应为在合同上正式签字的有关各方，均提供一份待签的合同文本。必要时，还可再向各方提供一份副本。 (7)签署涉外商务合同时，按照国际惯例，待签的合同文本应同时使用有关各方法定的官方语言，或是使用国际上通行的英文、法文。此外，亦可同时并用有关各方法定的官方语言与英文或法文。 (8)规范好签字人员的服饰。按照规定，签字人、助签人以及随员，在出席签字仪式时，应当穿着具有礼服性质的深色西装、中山装或西装套裙，并且配以白色衬衫与深色皮鞋。男士还必须系上单色领带，
《企业价值评估》章后基本训练参考答案 第 1 章 企业价值评估导论 1. 简答题 (1) 通过企业价值评估可以达到哪些目的？ 答: 企业价值评估由于评估主体不同而具有不同的评估目的 , 企业价值评估可以达到的目的主要 有以下四种 : ① 投资者基于投资决策的评估目的。 投资者认识到要想使自己的投资得到实实在在的增值 , 还就 是要瞧投资对象的真正价值所在。投资者进行企业价值评估的目的就是据此作出买卖决策。 ② 管理者基于价值管理的评估目的。在进行一项决策之前 ，管理者需要对企业价值进行评估 ，针 对一个决策对企业价值的影响进行评估 ,作出科学的决策 , 真正实现企业价值最大化目标。通过了解 企业价值的增减变动进行各种投资决策、融资决策、经营决策与分配决策就是企业价值评估的根本 目的 ③ 交易双方基于并购的评估目的。 20世纪 80年代初，在美国出现了以企业控制权交易为目的的 市场。为了使交易价格尽量与其价值吻合 ， 企业价值评估开始被应用于并购领域 ， 目的就就是要对被 每个企业都有自己的生命周期 ， 如果企业出现衰退、 被市场淘 汰甚至被迫清算 ，就需要利用企业价值评估在破产清算的前提下对企业价值进行合理评估 ，目的就是 尽可能以合理的最高价格清算资产。 (2) 企业价值评估可以应用于哪些领域？ 答: ①企业价值评估可以应用于投资组合管理。 利用企业价值评估的模型可以确定企业的真实价 值， 任何偏离这个真实价值的价值都就是被低估或被高估的表现 ， 这样就可以在投资组合中选择大量 被低估的股票 ， 从而提高投资回报。 ② 企业价值评估可以应用于并购决策。企业价值评估在公司并购决策中具有核心作用。在并购 活动过程中 ， 并购方在报出并购价格之前要评估目标企业的价值。同样 ， 目标企业也要对自己有一个 合理的定价 ， 同样也需要进行价值评估。 ③ 企业价值评估可以应用于财务决策。 企业价值就是进行财务决策的基础 ， 增加企业价值就是进 行财务决策的目的 ，科学合理的企业价值评估有助于管理者形成正确的财务决策 ，提升企业价值。 ④ 企业价值评估可以应用于绩效管理。 企业价值就是衡量企业绩效的最佳标准 ， 一就是因为它就 是要求完整信息的唯一标准 ， 二就是因为价值评估就是面向未来的评估 ， 它考虑长期利益 ， 而不就是 短期利益。 3、企业价值评估的方法包含哪些类型？ 答:①收益法 ，就是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 利用收益法需要合理地确定预测收益、预测期间 ， 并选择适当的折现率。 ② 市场法 ， 就是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权 并购企业价值以公允的市场价值进行评估 ， 使得交易双方实现公平交易。 ④清算企业基于清算的评估目的。
比较法及其运用 要求 1.熟悉比较法的含义； 2.了解比较法的理论依据； 3.掌握比较法适用的估价对象和条件； 4.熟悉比较法估价的操作步骤； 5.了解搜集大量交易实例的必要性； 6.熟悉搜集交易实例的途径； 7.掌握搜集交易实例的要求； 8.了解建立交易实例库； 9.了解选取可比实例的必要性； 10.掌握选取可比实例的要求； 11.熟悉建立比较基准； 12.熟悉交易情况修正的含义； 13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素； 14.掌握交易情况修正的方法； 15.熟悉市场状况调整的含义； 16.掌握市场状况调整的方法； 17.熟悉房地产状况调整的含义； 18.掌握房地产状况调整的内容； 19.掌握房地产状况调整的思路； 20.掌握房地产状况调整的方法； 21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法； 22.了解求取最终比准价格的方法。 内容讲解 第一节比较法概述 一、比较法的含义 简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。 比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
基本商务礼仪常识 商务交谈技巧 不论同他人所进行的交谈是正式的还是非正式的，若想取得较好的交谈效果，有助于交谈对象彼此之间的理解与沟通，通常都必须 考虑到下述六个方面的问题： (1)明确交谈对象同谁交谈。与同事交谈和与客户交谈，与职位 比自己高的人和与职位比自己较低的人交谈，都显然应当有所不同。 (2)明确交谈目的为什么要交谈。对这个问题，需要深思熟虑， 不然就有可能劳而无功，枉费口舌。 (3)明确交谈方式采取哪一种方式进行交谈。它与交谈效果存在 着不可否认的因果关系。 (4)明确交谈主题谈什么内容。交谈必须围绕主题展开，否则， 东拉西扯，不得要领，其结果可想而知。 (5)明确交谈场合在哪里进行交谈。谈判桌上的交谈与休闲场合 下的交谈是不同的。不同的地点，谈话的氛围、态度与主题等也有 所不同。 (6)明确交谈技巧怎样交谈效果更好。交谈中如能正确使用一些 技巧，往往能起到事半功倍的功效;如不讲技巧，其结果可能是事倍 功半，甚至是事与愿违。 以上六个问题，简称谈话的6原则，它是每位商界人士都应当熟悉并做到的谈话礼仪要求。 名片礼仪 交换名片是人们社交交际中常用的一种介绍方式。一般来说，名片是一个人身份、地位的象征，也是使用者要求社会认同、获得社
会尊重的一种方法方式，对商务人员来说，名片还是所在组织形象 的一个缩影。 递送名片 在社交场合，名片是自我介绍的简便方式。交换名片的顺序一般是先客后主，先低后高。当与多人交换名片时，应依照职位高低的 顺序，或是由近及远，依次进行，切勿跳跃式地进行，以免对方误 认为有厚此薄彼之感。如果自己这一方人较多，则让地位较高者先 向对方递送名片。递送时应将名片正面面向对方，双手奉上。眼睛 应注视对方，面带微笑，并大方地说：这是我的名片，请多多关照。如同外宾交换名片，可先留意对方是用单手还是双手递名片，随后 再跟着模仿。因为，欧美人、阿拉伯人和印度人惯于用一只手与人 交换名片;日本人则喜欢用右手送自己的名片，左手接对方的名片。 名片的递送应在介绍之后，在尚未弄清对方身份时不应急于递送名片，更不要把名片视同传单随便散发。递送名片的先后没有太严 格的讲究，一般是地位低的人先向地位高的人递名片，男性先向女 性递名片。出于公务和商务活动的需要，女性也可主动向男性递名片。 接受名片 接受他人名片时，应起身或欠身，面带微笑，恭敬地用双手的拇指和食指捏住名片的下方两角，并轻声说：谢谢!能得到您的名片十 分荣幸!如对方地位较高或有一定知名度，则可道一句久仰大名之类 的赞美之词。接过名片后，应十分珍惜，并当着对方的面，用30秒 钟以上的时间，仔细把对方的名片看一遍。随后当着对方的面郑重 其事地将他的名片放入自己携带的名片盒或名片夹之中，千万不要 随意乱放，以防污损。如果接过他人名片后一眼不看，或漫不经心 地随手向口袋或手袋里一塞，是对人失敬的表现。倘若一次同许多 人交换名片又都是初交，那么最好依照座次来交换，并记好对方的 姓名，以防搞错。 索取名片
适用范围的比较 1、收益法适用的业务范围 (1)企业股权变动。企业股权变动所涉及的资产是企业的整体资产，它比单项资产要素的加总具有更丰富的内涵。因它是作为所有者权益在流通，所以它的价值评估只能用收益现值法。 (2)房地产及资源性资产。房地产价值一般表现为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金。房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。在工商领域里，房地产产权的变动实际上涉及地租收益的转移，其价值尺度是按照地租来度量的，因而适用收益现值标准。 各类资源性资产，如矿藏、草原、水源、森林等天然资源，其价值是通过收益来实现的，因此适用收益现值标准。 (3)无形资产转让业务。对于知识性无形资产，作为劳动成果，它具有价值和使用价值。但对于有形资产，这类无形资产具有很大的特殊性，它的运用可以使有形资产的收益能力产生很大的增量，它所带来的追加收益可以单独评估。并且，无形资产具有高度的垄断性，所以它的价值往往以由他带来的追加收益来衡量，适用收益现值标准，这是单项无形之产于单项有形资产买卖所具有的根本区别。 2、成本法适用的业务范围 重置成本标准对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都是适合的，如资产的抵押、保险与赔偿，以及我国的清产核资工作。由于我国充分发育的资产市场尚待建立和完善，应用其他计价标准的客观条件不成熟，所以单项资产买卖的价值评估广泛地采用了重置成本标准。即使在企业整体转让的场合，也要应用重置成本标准队分项资产进行估价，提供重做资产负债表的基础价格资料。 (三)决定评估价值的基本因素比较 1、在适用收益法的场合，资产的评估价值取决于预期收益额的本金化率。在资产评估中，收益额可以分为净利润和净现金流量，期间又有税前、税后、息前、息后之分。从投资回报的角度看，净利润是所有者权益，利息是债权人的收益。企业的资金来源按照性质可划分为两类：一类是负债，一类是所有者权益。如果被评估的企业资产是含长期负债在内的全部投资，它的收益现值就要按扣税利息加上净利润(或净现金流量)作为收益额计算。如果被评估的企业资产仅仅是所有者权益，如产权接受方承担全部债务，栽植需要购买所有者权益的场合，它的收益现值所依据的收益额只能按照净利润(或净现金流量)计算。总之，明确收益的边界和内涵，对于收益法来说是极为重要的。 本金化率是受益于资产之间的比率。在资产评估中，适用本金化率的选择与确定，必须按照一定的原则，具体问题具体分析。从根本上说，适用本金化率取