在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。
主题、关键词：
养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向
现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长陈劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”①
针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政策、法律规定?
关于养老地产常识性知识。
一、养老地产的国内外起源：
1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。
在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大
的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之
殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住
宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。②
2.其次国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。
我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。
我国的传统是百事孝为先，长期封建和儒家思想普遍重视家庭价值；法律规定父母子女之间有赡养抚养的义务；我们处于发展中国家阶段，老年人处于未富先老；独生子女的政策导致四二一结构；以家庭为
主体，以社会、政府为辅。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显。
（1）人口老龄化：根据国发2013第35号《国务院关于加快发展养老服务业的若干问题》我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
（2）空巢老人、失能老人增加：目前增加到3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50％不到的收养老人，比例只有23.5％，城乡老人的空巢率到了50％。
（3）人口结构变化：因独生子女政策实施了30多年，家庭人口结构造成了一对成年夫妻要养四名老人和一个子女，若放开计划生育，这对成年夫妻只能加重负担。
（4）养老机构的改革：随着社会发展，目前养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标是30万。养老机构改革已经提上日程，公建民营私有化已经在今年开始改革。
二、概念及实质
养老地产的概念，目前还不清晰明确，没有政策、法律上的界定。通过查阅收集专家评论，笔者认为相对合适的表述是：这是两个第三产
业的结合，养老服务业和老年房地产业的结合体。在中国老龄产业协会的老龄产业十大行业当中，就有这两个部分。
2014年7月份陈劲松答记者问中，对养老地产的现状发出评定：谈养老地产的实质“养老地产最需求的是服务”。其关键是养老服务业。③这是养老产业的一种。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始介入养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身更需要社会力量参与，也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。养老地产主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。许多房企布局养老地产，预示着养老地产可以进行市场化运作。
三、我国目前养老地产的社会现状简介：
1.从资金来源看：
首先是险金的注入：近年来，中国人寿、平安、泰康等大型人寿保险企业纷纷拿地，进军养老地产。近3年来这几家大型险企共投资500多亿人民币，其中中国平安计划投资170亿元建设首个“养生养老综合服务社区”。
但无论是中国平安的170亿，还是统计总额的500亿，对保险公司来说都是小数目。专家称，目前险企涉足养老地产资金并不成问题，主要问题是土地政策不明朗。
人口的老化对养老地产无疑是一片待开发的沃土，目前除了传统的房地产企业涉足养老地产市场外，险企资金也看中了这块“大蛋糕”。资金优势是保险公司入场的一个原因。另外，“保险公司有养老产品，养老产品和地产结合，为公司形成一个利润点或者说增长点，算是变相地进入房地产这个圈子。”
险金进入养老地产领域，也面临不少困难，目前存在的积极和消极的两种不同观点：
第一种观点：专家称险企涉足养老地产面临土地政策不明朗的难题。
中央财经大学保险学院长郝演苏表示，“前几年养老地产还有一些优惠，而近几年由于房地产市场收紧，加上部分以前的非金融机构做养老社区的时候出现了‘变异’的情况，所以在政府政策不明朗的情况下可能会有一些压力。”他说，政策的不明朗主要体现在“拿地优势不明朗”。关于
养老地产的前景，郝演苏最后表示：“未来中国的养老产业肯定是一个
非常有效益的产业。”（4）
第二种观点：近日，新华人寿董事长康典在接受和讯网采访时表示，中国养老产业理论上有空间，但在运作方面非常困难。土地成本太高，是养老产业最大的问题。对此国家没有针对性的鼓励政策。
第三种观点：中新网记者从近日世联地产举办的聚焦养老发布会上了解，目前养老地产中首要问题是养老用地及养老设施用地的缺失。
然而，关于养老地产用地的困难有望在明年得到解决。8月24日，北京市国土资源局官网称，从明年起养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，届时会根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。
第四种观点：关于险金入驻养老地产，一方面借养老地产名义低价拿地、获取国家补贴；另一方面将养老地产推向高端化，建立“高端
养老社区”。也有人说：养老地产是借公益之名行牟利之实，就是“纳税人出钱补贴富人养老”，这种评论道破了所谓的运作方式。
其次是民营资本注入：
如万科、绿城、保利等房企对于养老地产的高度热情也让其出现了不同程度的“膨胀”。
民营企业在资金筹措方面1、注入自有资金，通过降低成本参与养老地产。北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。2、争取地方财政、福利彩票、公益基金、地方专项补助资金。福彩基金，原来只是留存部分的10％可以用于养老，现在规定要提高到50％。民政部129号文件当中更加明确，在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。3、企业可以选择私募基金方式融资破解，但从目前来看，最好还是要有些资产，让投资者看到盈利空间，之后再过渡到信托模式。这种演变应该是企业可以考虑的融资方式。④
政策、服务、融资已经成为养老地产发展瓶颈。尤其在融资上，很多项目都在苦苦等待资金救助。
2.拿地：
养老地产的开发流程很重要，跟普通房地产开发流程有所区别。现在要密切关注土地供应及相关配套政策的落实。这需要进一步对政策进行研究。
首先是出具设计任务书。一般设计任务书是对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模，确定居家、社区、机构的配比，要预先有一个养老服务的框架性的方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型需要服务团队设计。
在规划设计阶段，常常需要不止一个顾问团队，不管在不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有顾问帮着把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。
老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，虽然难但还是有办法解决的。比如在当地要找运营管理基础性人才；有医疗、护理方面的专家；或者是培训养老院院长、主任等一、二级管理人员，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时要找国内外专业的顾问团队，比如说日本的木下，德国的、澳大利亚的国外的团队，并且要跟据中国的国情，理顺出具有中国特色的管理团队。所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助转化。
正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业调整。
现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，已经颁布了很多。今年五月底有关于社会力量参与老年住区建设的模式和相关标准，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等规定，可能对养老地产前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考作用。
在近年来，许多房地产商在中国商业地产策划中仍没有什么成功的养老地产。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地上，因
为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式演变来的。因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没不大清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生，成为“会所”的概念，就变味了。中国的商业地产策划中还是集中在商业兑现房子为主。养老地产以养生为主的，在照护方面没有任何的承诺与标准，无法体验。⑤
综上，因为政策的不明朗，造成内部价拿地、市场价卖房的种种行为，极大地透支了政策红利，使养老资源的分配变得更加不公平，养老市场的发展变得更加不均衡，必须引起政策设计者和监管者的注意。
3.养老地产的经营服务：因为养老服务业和老年房地产业，这两个行业的投资主体和盈利模式不一样的，很多人在一开始接触养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是
暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就无法发展。
养老地产实际是依靠开发房地产利润和养老服务业的结合创造
的一个细分开发领域。
2014年7月朱中一说，我国养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等，产业链很长。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的规定：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但就这些方面的法规尚不完善，所以在发展养老地产过程中还有很多难关要过。
如远洋公司的养老地产将完全作为独立项目自负盈亏，但在集团中的投资比重，远远达不到商业和住宅的比重，只占很小一部分。
养老地产最需要的是第三方服务，这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。中国养老的问题，预计会有3―5年的窗口期，有时间做筹备，做项目筛选和人员培训。
由于一线城市房价太高难以建设老龄化社区，因此在家看护与社区看护将成为中国一线城市最主流的养老方式。而城乡结合部与三四线城市将会成为养老社区的示范地区，比如惠州。在未来3至5年我们将看到一些成形的项目崛起，而中国独特的老龄化问题的解决在于服务的深化，尤其是规模化的服务。在区域上，例如苏杭、惠州这一类山清水秀、有自然资源优势的地方都会优先诞生养老项目。在大医院的覆盖范围之内，同时又山清水秀的地方意味着最有市场，也会产生非常好的示范社区。而在一些偏远区域，由于离医院太远，看护毕竟是看护，不是
医院，当遇上突发情况还是要及时送到医院，因此养老项目的选址将是非常重要的。
实际我们在研究养老地产时，在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上，很多人就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？现在很多项目都处在前期阶段，即如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。
四、与房地产开发的区别：
1.养老地产开发流程与前期定位。
养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，如前所述，设计任务书是对养老服务体系的分析规划，这是个非常重要的环节。主要是前期养老服务的定位，再跟进养老服务行业。
2.在养老地产项目中，关于土地性质：中国房地产报采访中国土地学会常务理事叶剑平时，其发表以下评论：“目前国内并没有专门用于养老地产供应的土地，在国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地3类性质的土地中，养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，由政府公共部门提供，不进入市场流通。如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用于销售，也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的
性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样，有无差别。养老地产和普住宅的有差别，叶剑平认为：两者之间肯定有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少，和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。可以探讨是否可以借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应和供地计划中养老项目的比例是缺失的。
关于政府部门如何与市场主体联合开发养老项目？叶剑平认为：“关于打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住
房那样有强制的政策去保障，这就涉及到地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发？地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各个地方政府都要面对的挑战。除去福利性质的项目和完全市场化的行为，如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。”
3.在集体建设用地上开发养老项目。
如果将养老地产定位于准市场的性质，是可以利用集体建设用地进行开发？在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。中国房地产报：但从开发商和投资人的角度出发，在地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则。探索在集体建设用地上开发养老项目，土地的使用权属于农村经济组织，这样作为地上物的实际投资主体，开发商并不能完全获得地上物的所有权，这个问题开发商可以通过合资合作的方式与农村经济组织共同拥有地上物产权。同时如果开发这样的项目（类似小产权房的开发）打算出售的话，存在政策风险，但是如果采用的是全部持有并出租的方式，应该说没有法律和政策的风险。考虑到出租收益回收期的问题，所以此类方式必须是在地价较高的一线城市，如果是在三四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。
此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。要探索发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须满足哪些要素才是养老地产，项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。在现行没有明确法规和政策支持的情况下，由地方政府相关部门牵头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。
4.在国有土地上开发养老项目。
首先企业对综合养老地产项目进行合理化选址，确定位置。整合《预审意见》包括划拨土地的范围、性质、用途、划拨归属对象等及《勘测定界图》提交国土资源局土地利用科备案。根据选址拟定《选址意见书》，提交建设局开发办审批。
项目环境的测评，随后向发改委申请立项，立项之后向建设局开发办申请《建设用地规划许可证》，最后是土地划拨的申请，发改委立项批文以上材料一式两份。审批通过后，十天公示期，通过后，最后在国土资源局办理《国有土地使用证》。
五、养老地产经营商业赢利模式6个
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的商务结构及其对应的业务结构。盈利模式分为自发的盈利模式和自觉的盈利模式两种前者的盈利模式是自发形成的。
企业对如何赢利，未来能否赢利缺乏清醒的认识，企业虽然盈利，但赢利模式不明确不清晰，其赢利模式具有隐蔽性、模糊性、缺乏灵活性的特点；后者，也就是自觉的赢利模式，是企业通过对赢利实践的总结，对赢利模式加以自觉调整和设计而成的，它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。
在市场竞争的初期和企业成长的不成熟阶段，企业的赢利模式大多是自发的，随着市场竞争的加剧和企业的不断成熟，企业开始重视对市场竞争和自身赢利模式的研究，即使如此，也并不是所有企业都有找
到赢利模式的幸运。任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所有企业都盈利，因而并不是所有企业都有盈利模式。
根据以上概念的解释，在下边我们分析养老地产的盈利模式。
房地产企业如何介入到养老？包括但不限于六种常见盈利模式
所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费
需求、不同的老人客群，只要定位好专业化发展，选择一个方向及模式做专做精，未来一定会有很好的市场回报。
（1）无障碍适老化社区
指社区在硬件的提升上符合国家政策，使居住在小区里面的老人
能够下得了楼，在小区里面活动。这是未来的房地产改善性需求。昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，让半失能状态的老人，坐轮椅也能下楼，这也是开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。
它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍
硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。
（2）CCRC持续照料退休社区
这类主要目标客群：是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起。美国太阳城的开发商说过60
年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。
（3）CCC持续照料亲情社区
CCC指的是：可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求。太阳城的收购商开普勒说，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。
这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85％，15％的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。
（4）城市型养老公寓
这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
（5）旅游度假型养老酒店
这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们可能不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40％的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我
也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
（6）护理性机构
这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。
目前地方养老地产开发企业多处于自发性盈利模式，有的即便是已经规划设计了盈利模式，也要根据现状进行适当的调整。
六、养老地产的相关政策、法规
1.最近几年国家密集的出台了一些政策，我们了解政策的目的是为了明确政策的支持方向。
相关政策都是比较纲领性、原则性的，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。中央政府在政策上支持的方向很明确，但是到了地方，地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。
我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，分了六个体系，其中三个体系都是跟养老地产有关，在发展目标里也提到了养老服务体系，提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟养老地产是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅等一系列养老地产的开发模式。⑥
在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机
构的建设，在养老地产项目里面，区位、规模非常重要，要选择建什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。
老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对养老地产规划有一定的帮助。
在“十二五”规划的第五项任务里面，老年人生活环境里提到了“无障碍环境建设条例”，要在“十二五”期间研究制定，事实上现在颁布了。正式颁布这个条例，对房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用在2012年11月颁布的《中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)》也是政策法规之一。
另外中国老龄产业协会，现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40％都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。
在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把社区日间照料中心、专业化养老机构、日间照料和机构养老床位三种养老方式做了一个很好
中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就
养老地产项目策划书 篇一：养老地产项目商业计划书 养老地产项目商业计划书 XX年 前言 中商咨询编制的商业计划书可作为项目运作主体的沟通工具，会着力体现企业（项目）的核心价值与竞争优势，有效吸引风险投资者及商业伙伴，促成项目融资。同时，中商咨询编制的商业计划书内容涉及企业（项目）运营的方方面面，能为企业（项目）实施提供建议参考。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，帮助客户对项目进行梳理和判断。 【出版日期】 XX年 【交付方式】 Email电子版/特快专递 【价格】订制 养老地产项目商业计划书 第一部分摘要 一、项目背景 二、项目简介 三、项目竞争优势
四、融资与财务说明 第二部分养老地产行业与市场分析一、市场环境分析 （一）政策环境分析 （二）经济环境分析 二、养老地产行业市场分析 三、养老地产市场预测分析 四、市场分析小结 第三部分公司介绍 一、公司基本情况 二、公司业务介绍 三、组织架构 四、主要管理团队 第四部分产品与技术 一、主要产品介绍 （一）主要产品 （二）产品性能 （三）产品的竞争优势 二、产品制造 （一）产品生产制造方式 （二）生产工艺流程 （三）质量控制
（四）售后服务 （五）生产成本控制 三、技术与研发 （一）关键技术介绍 （二）技术亮点 （三）现有的和正在申请的知识权（四）研发团队 （五）持续创新安排 第五部分营销规划 一、营销战略 二、营销措施 第六部分项目发展规划 一、发展战略 二、阶段发展规划 三、实现经营目标采取的具体策略（一）营销络计划 （二）人才培养和引进策略（三）服务提升计划 第七部分融资说明 一、资金需求 二、资金使用规划及进度 三、资金筹集方式
国家养老产业政策激发民企活力--养老产业的春天来了 近日，中国人民银行等五部门出台的金融新政力挺养老服务进一步证实国家对养老服务业的重视。受此提振，国内养老产业将迎来快速发展时期。养老行业毫无疑问是中国一二线城市未来十年至二十年的朝阳产业。 在2016年4月15日的人民网视频访谈中，国务院新闻办原副主任杨正泉先生，“最美夕阳红”活动组委会主任张运防先生畅谈老龄化背景下中国养老问题的解决之道时，我们发现，充满活力的中国民营企业已将“互联网+养老+金融”先行先试。 养老服务业纳入国家战略 中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号)，将养老服务体系建设纳入国家战略。 风尚。 的负担， “家”的思想，“家人”的观念融入其中，把“替天下儿女尽孝，为世上老人分忧”做为与理念融入到龙骏家园的企业文化的血脉中，着力承担更多社会责任，致力中国老年事业发展为己任的民营企业，值得提倡和赞赏。 政府鼓励民间资本参与养老服务业 近年来，政府从社会资源统筹、政策规划设计等方面对民间企业参与养老服务业给予引导和支持：加大政策扶持，优化民间资本投资养老服务业的政策环境;加强规范引导，为民间资本投资养老服务业提供基础支撑：创新体制机制，为民间资本投资养老服务业提供参与平台。打破行业界限，开放养老服务市场;加大资金投入，改善民间资本投资养老服务业的融资环境;加大舆论宣传，营造民间资本投资养老服务业的社会氛围，促进养老行业健康有序发展，为民营企业涉足这一领域坚定信心。 2015年2月，民政部、发展改革委、教育部、财政部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》(民发〔2015〕33号)。《意见》提出鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展的具体举措，并就推进医养融合发展、完善投融资政策、落实税费优惠政策、加强人才保障、保障用地需求等作出了相关规定和政策优惠。
养老地产兴起与发展研究Prepared on 21 November 2021
中国养老地产兴起与发展研究 王天缘 摘要: 中国老龄化加剧，催生养老地产新市场，房价严厉调控持续，个性、品质成转型要点，房地产开发企业必须要对自身的、现在拥有的和企业准备未来要打造的产品加以梳理。与“住”紧密相关的养老地产作为最吸引的“大蛋糕”正吸引着越来越多的投资目光。因此有必要对中国养老地产的兴起和发展相关问题进行基本、系统的研究。 关键词：转型背景；发展现状；规避风险；发展重点 1、中国养老地产的兴起 、何谓养老地产 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 、养老地产与住宅、商业等常规地产的区别 随着养老地产市场需求的加快，中国房地产行业竞争变化也随之加快，因此房地产开发企业必须根据中国房地产市场将有住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面转变趋势以及消费者不断追求多样化、个性化这一需求建立新的业务、服务、产品模式，把竞争的焦点转向于生产出针对性更强、品质更优的产品。而要稳稳扎根与养老地产领域里，首先要弄清楚养老地产与住宅、商业等常规地产的区别。养老地产区别于其他地产主要有三点： 1、要提供各种满足老人需求的服务； 2、要附和老人居住和生活的需求和特点； 3、要运营和管理养老配套设施；
、市场化投资的养老地产的商业模式特征 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让； 2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经 营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公 寓、护理院 3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会 费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合 同实现房屋使用权的转让、继承。 4、服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商； 5、会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力； 6、资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员 卡增值，达到多赢的格局； 7、区域选址养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力 和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。 、中国养老地产兴起的背景 按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁及以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。相关数据显示，截至2009年年底，中国60岁及以上老年人口已经达到亿人，占总人口数的%，预计到2020年将占到总人口的30%。——这些老龄化压力（人口快速老龄化、老龄人口高龄化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化）都催生了相应的需求——老龄化社会必须正视并解决老年住宅、老龄产业尤其是养老地产领域的供给与需求之间存在着巨大的缺口，亟待补足、普通住宅无法满足老年人群的特殊需求，适合住宅供需缺口亟待弥补。 但现阶段，中国养老地产和养老服务的发展还相对滞后。养老地产不是噱头，现在是一个非常迫切的一个市场的需求。而我国政府从2009年就开始加大了对养老产业的投入力度，比如政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监
朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式 ２０12-11-26 14：１8:1６来源：中房网 【摘要】：２０12年１1月22－2４日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“２012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。 中国百年建筑研究院院长朱文俊 因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题?养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策.这个PＰT主要从四个方面给大家做一个交流。 一、养老地产的本质 这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分,养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租,这是两个不同的行业,利润来源也不一样.很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈,很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老?房地产行业的利润好像就总 是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展.房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域. 二、养老地产的相关政策 最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向.中央政府想得很明白，支持方向也很明确,但是到了地方,我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候,很多政策没办法去落地的,这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握,我们要 去做一些工作引导地方政府,让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策,跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想,这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系,也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设.在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合,１1项任务里面有6项跟我们是紧密相关的,在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式,后面还会详细讲一下. 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产,在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划.去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导.讲到要统筹发展养老机构，要
养老地产的背景、现状、政策 一、背景(4大4小) 进入2014年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。想要准确理解养老地产的当下与未来，必然离不开对房地产行业和市场的理性认知。 1、房地产的充裕时代正在加速到来 绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。 2、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求 消费者的需求是在不断变化的，以前有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的。差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。 3、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化 传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。 4、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点 未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。 当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业新的投资机会。 5、养老服务社会化———人口老龄化和家庭结构缩微化 据国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011－2015 年）》，预计到2015 年中国60 岁以上人口将增加到2．21 亿，占总人口16％；2020 年达2．423 亿，约占总人口18％；2040 年达4 亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。同时，“421”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，需要大力发展居家养老、社区服务养老和机构养老，推动养老服务社会化。 6、养老服务设施集约化———养老服务社会化和城市服务体系化 中国发达地区的大中城市，有着较高的老龄化程度以及高水准的养老服务社会化程度。在中国人多地少、大城市经济发展水平较高以及城市服务集中完善背景下，必然走养老服务设施集约化道路。分散的传统式家庭养老，如要排解老人孤独感及进行必要的照看护理，需要子女付出较多的精力、财力和时间，在整个社会工作生活压力较大背景下很不现实，必然导致较高社会成本。 7、养老服务高端化———家庭收入小康化与富裕人群显性化 国际标准为人均可支配收入达到3000 美元以上、社会保障体系逐步完善时，老年人逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗。目前，中国已经有11 个省市人均可支配收入达到3000 美元以上。另外，城市老人仅退休金一项2010 年就增加到8383 亿元，2020 年将达到为28145 亿元，2030 年将达到73219 亿元。同时，北京、上海等中国老龄化程度最高的特大型城市中，富集了有养老高端需求的高收入人群。富裕的年届退休的独生子女父母、现有老年富裕人群、归国和周边地区聚居上海的老年富裕人群以及有富裕子女资助的老年父母将成为北京、上海等地养老地产的庞大客户群。
竭诚为您提供优质文档/双击可除养老房地产策划方案 篇一：养老房地产策划方案 （中华老人风情小镇） 目录 摘要 第一章养老问题的现状与发展 一、世界养老问题的现状与发展二、中国养老问题的现状与发展 三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式第二章项目背景和特点 一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势 二、利于养老，安于养老的优越自然环境1、海南自古人长寿
2、天然的医疗宝库与疗养胜地三、项目的特点 1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点 2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 一、项目总体规划二、项目的设计理念二、项目的功能与布局三、项目建设内容一览表第四章行业与市场分析 一、养老产业发展的历史机遇 1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析 1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业第五章客户分析 一、主要客户人群二、主要客户来源地三、主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 一、房产销售收入：
养老咨询策划运营之养老项目开发与管理 整个项目的开发、建设、推广、销售以及运营必须浓缩项目之精华、基于项目之背景、反映项目之全貌。整个项目开发流程必须让投资者有信心，让员工有信息，让客户有信心并渴望得到更多的信息和细节。这样更有利于项目整体开发计划的实施。 最后我们发现做好养老地产开发项目不是一家主体就可以做好的，换句话说就是“专业人做专业事”。养老产业链条的每一个环节都是专业的细分领域，比如地产开发、养老运营、 医疗康复、培训教育、设施设备等，不像房地产开发那样成熟和规范，不是哪一家公司可以全部做的，需要资源的整合。 第一、房地产开发企业在资金准备、拿地环节、当地政府关系协调拥有绝对优势； 第二、有实战经验的专业养老（医疗、康复）地产策划公司、规划、建筑、装修设计公司可以作为第三方提供专业意见，使项目更好地朝着预期目标前进； 第三、同职业培训学校合作，成立养老人才培训基地，为项目后期运营提供专业领域的人才储备，大大减轻一线护理人员短缺的痛苦； 第四、可以引入专业的养老（医疗、康复）服务运营商，使整个地产的开发显得专业和更有生命力。下面就养老地产项目前期市场调研和整体策划、设计几个阶段谈谈我的一些想法和经验，请斧正！ 一、养老地产项目前期市场调研对于投资者的意义 1、市场调研是养老地产顶层设计和落地实施的出发点 项目整体定位、品牌推广、养老服务产品设计、销售运营是养老地产市场营销活动的重要工作。之前我们也走过弯路，没有按照市场的需求来设计和推广服务产品。 结果市场不认可，无论是服务的体验还是床位的销售都受到了极大的阻力，后来我们尝试着根据市场需求和老人消费习惯来设计产品，根据市场上大多数老人愿意而且能够接受的服务产品来设计，效果非常明显。 比如，最近正在操作的一个养老地产开发项目，在华北地区，一期开发500亩左右， 项目地所在区域内经过详细的市场调研和客户消费行为分析，按照CCRC模式设计，我们 把老人分为三个阶段：第一阶段是青年老人，即55岁-70岁；第二阶段是中年老人，即70岁-80岁；第三阶段老年老人，即80岁以上（注：以上三种划分标准排除身体因素）。 不同阶段的老人对服务产品有着不同的需求，所以在产品设计的时候绝对不是“拍脑袋”、“想当然”或者“所谓的成功经验”，而是要结合当地老人实际有效消费需求来精心设计。 在其中某一细分市场里我们发现65%夫妇更偏好60-70㎡的居室，我们在产品设计的 时候就把65㎡的居室作为这一系列的主打产品；
浅议养老地产发展现状及对策 摘要：随着社会经济的不断发展，我国面临的一个最为显著的问题就是人口的老龄化问题。人口的老龄化在社会经济建设中产生了非常大的影响，最为关注的就是地产行业发展的倾向。就目前而言，我国的养老制度还不够完善，越来越多的老年人没有合适的居所。因此，我国的养老政策应该积极的完善，最基本的就是需要解决老年人的居住问题。文章通过对我国的养老地产发展进行研究分析，使得养老地产能够趋于商业化的发展。 关键词：养老地产；发展现状；对策 中图分类号：F299.23；D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01 一、前言 近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状，以及我国养老地产应该发展的商业模式，提出合理化的建议，促进我国养老地产的发展。为更多的老年人解决住所的问题，使得他们能够拥有安静舒适的晚年生活。 二、政策环境下加强养老地产的积极意义 养老地产的理念最先产生在上个世纪八十年代最先进
入到老龄化的发达国家。狭义的定义是指直接将地产的理念融进地产开发项目中来满足日益增长的市场需求，广义的定义则是包含了居住、服务和养老这几大功能。 到了21世纪之后，我国也开始步入了老龄化社会，政府开始加大了老龄化产业的投入力度，早在2009年，我国政府就推行了养老保险制度，目前已经有百分之十的农村60岁以上的农民已经能够领到国家的基本养老金，大部分城市80岁老人每个月都可以领取基本津贴，养老院和养老机构已经有将几千家，十万多的老年人都可以接受养老护理，全国养老护理组织工作得到了一定的保障。此外，政府也开始加大了养老地产的投入，来妥善解决有房无钱老人的后期的养老问题，对于和养老地产相关联的土地、税收政策要加强联系。 养老地产的模式主要是以家庭养老为主的，营造一个符合我国发展国情的养老布局。也就是我们通常所说的9073，90%是家庭照顾养老，7%是社区帮助养老，3%是养老机构帮助养老。从目前的发展来看，虽然政府的养老工作未从根本上解决养老问题，很多工作也是在摸索阶段，但是却传达了积极的理念：我国政府已经开始重视养老问题，相关的产业也在积极推进，政策等各方面都开始逐渐成熟。 另一个方面，最近几年房价涨幅较大，为了抑制房价，房地产开始了几项重大变革，多元化的房产结构也给地产产
养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动延长。现在的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；
（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、、护理院、等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。 近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。
我国养老地产发展现状 一、概念 养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。 养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。 养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 2、与普通住宅的差异性 消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。 社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 3、养老地产的优势 1）减轻子女养老压力，提高社会效率； 2）有利于老年人身心健康； 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高； 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 4、养老地产的发展过程 目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。 普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院
中国养老地产研究报告
目录 1.市场空间 (3) 2.东西方养老地产的发展与主要情况 (6) 3.开发、运营与盈利 (7) 4.总结：模式尚在探索 (12) 2/ 14
1. 市场空间 1.1 养老产业市场巨大 ?养老问题现实严峻 1. 人口拐点来临：我国是世界上唯一一个老年人口超过1 亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截至2012 年底我国60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，占人口总数的17.1%；2025 年将突破3亿；到2030 年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达 4 亿。维持现有生育政策的前提下，预计中国劳动年龄人口增速将在2014 年达到峰值，总抚养比将从2014 年之后开始趋势性上升。 2. 养老金账户严重收不抵支：《中国养老金发展报告2012》显示，2011 年城镇职工养老金收不抵支省份达14 个，收支缺口达767 亿元。2011 年底养老金个人账户空账额达 2.2 万亿，继2007 年突破万亿大关后，又快速突破 2 万亿大关。 3/ 14
?庞大人群催生巨大市场。 中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中，42.8的人拥有储蓄存款。2010 年，我国老年人的退休金总额达8383 亿元；到2020 年时将达到28145 亿元；到2030 年，将增加到73219 亿元。老年群体拥有强大的消费能力。国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元，而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1000 亿元，市场空间非常大。可以预见，经过10~15 年，直到目前的60 后70 后等具有稳定退休金及财产性收入的群体进入老年时期，消费能力的提高，以及政策环境、老年服务产业的改善，将是长期经营性养老地产的快速发展时期。 1.2 配套政策已出台 ?纲领性政策出台，明确定位。 13 年9 月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，也是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。体现了新一届政府应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板” 、拉动消费、扩大就业、推动经济转型升级的一举多得之策。 4/ 14
在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。 主题、关键词： 养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向 现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”① 针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政策、法律规定? 关于养老地产常识性知识。 一、养老地产的国外起源： 1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。
在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广 场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。② 2.其次国的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。 我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。