郑州，我的家
一、国字头重大利好
过去的2016，注定是郑州经济腾飞的元年，在这一年，郑州迎来了众多国字头的好消息，中国（郑州）跨境电子商务综合试验区，中国（河南）自由贸易试验区，郑洛新国家自主创新示范区，国家大数据综合实验区，促进中部崛起十三五规划中明确提出支持郑州建设国家中心城市，支持郑州航空港经济综合实验区加速发展，加速郑汴融城，中原城市群，建设郑州大都市区，北方唯一国家级交通枢纽城市，通用航空产业综合示范区，河南自贸区2月份挂牌，发改委年末发布“吸引外资20条”利于自贸区等等。
一系列的政策的落地也给郑州的发展奠定了基调，省长陈润儿在工作报告中提出：大力发展枢纽经济，以物流带产业，以枢纽聚产业，培育高铁、临空产业，并形成多种经济辐射。以文化创意+为引领，大力发展创意经济，重在做大做强一批创意产业，培育一批创意园区。大力发展生态经济，要将绿色生态理念融入经济社会发展，推进绿色生产，推动绿色发展，实现环境保护与经济发展相生共赢。
二、未来趋势
城市最重要的吸引力就是：产业（工作、创业）、教育、医疗，去年的中央经济会议提出，房子不是用来炒的，人地挂钩、因城制策、疏导部分城市功能。依据现有政策和经济趋势，看下2017及未来的14年，郑州的房地产市场未来将如何。
(一)房地产行业趋势
a)销售额集中于TOP100，每3年一次房地产小周期考验着
中小开发商的资金能力，加上对未来的判断能力弱于一线房企，2016TOP10房企的大并购时代，在2017证明了眼光的前瞻性，郑州近期出现的拍地狂潮，中小房企已经没了库存，仍有资金储备的企业此时必须拍地，要么就被市场淘汰。未来5到10年，是小房地产公司退出市场的时期。2016年TOP10企业占比18.35%，TOP100占比43.92%，未来5年这一比值将继续加快，最终TOP10将有可能达到40%。
b)长效机制建立，房地产稳定发展，理论上有两种可能性，
一种是经过了一年的政策维稳后，长效机制建立，限购限贷退出，长效机制入市，房地产市场健康发展。既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，同时大力发展经济。另一种可能就是限购限贷后新一轮的因供需关系、恐慌性购房、投机购房、货币、土地供给造成的大涨大跌进而继续限购限贷或经济危机。
c)存量房、改善房时代，未来10到15年城镇化的后期，将
全面进入存量房（二手房）时代，新房将更多是改善或豪宅为主。
d)租房时代，去年中央经济会议重要一项就是加快租赁市场
立法，让暂时没有购买力的老百姓有房子租，租的舒心，经常被作为参考对象的德国的租赁市场就很完善。房东不
可胡乱涨租金，租房也会有政府的补贴。60%的德国人都
是靠租房生活。
e)房地产投资或降速，但降速有限，TOP10中的万达、万科、
恒大、融创，因为有足够的土地储备，在将部分资本转入
回报更高的行业，万达表示到2020年将不再重资产运作，
将转为商业租赁，融创投资链家和乐视，恒大开始大娱乐
产业布局。万科走大道、傍大款、合伙人。但中小房企因
为已经无库存需要继续拍地。
f)房子仍是中心城市普通家庭最好的投资产品，投资和高杠
杆投机炒房不同，投资期待的是长期收益，前面说过德国
60%的人都是租房居住，并非德国人都非常爱好租房，租
房有几大原因：德国人不啃老，继承房产也要交很高的遗
产税，年轻人没钱买房，租房方便，工作还没有稳定。一
般到35-40岁左右会买房。而德国平均两个人就有一套房
子。德国人租的房子来自于哪里呢？政府提供的公租房、
廉租房约占租房市场不到5%，其余房源来自于企业和个
人。对德国人来说，房子仍然是很好的投资品。
(二)郑州的大趋势是什么样？
a)三四线城市城镇化加快，虽然郑州市的去库存问题已经得
到了解决，但是全省范围内库存问题仍然严重，政策上支
持一部分人就近安家，就地城镇化也是政策的引导。优化
三四线城市经济结构，提供更多的就业岗位。让部分人留
在自己的城市发展。但目前矛盾的数据就是中国仍然是大城市化发展，而不是我们所提出的城镇化发展，人口流动仍非常明显的趋向于核心城市，三四线城市人员流出仍严重，未来政策或许继续倾斜。
b)枢纽经济，大力发展物流贸易、电子商务、创新科技、文
化创意、大娱乐。让老百姓的腰包鼓起来。郑州经济主动力很少，看看郑东新区GDP就可见一斑。
c)疏解部分城市功能，带动周边新城发展。省内优质的医疗
资源已经在往西部新城、东部新城、航空城疏解，教育资源也在往这些新城发展。东部新城：中医一附院，阜外心血管，中美荷美尔（肿瘤医院）、省妇幼、郑大二附院。
西部新城：郑州市妇幼，郑州人民医院、郑州骨科医院，航空城：郑州中医院，一中，回中。
d)PPP时代，过往郑州的基础建设很少有哪个是按计划完成
的，比如地铁1、2号线，都是按年往后推延，政府负债已经很高，确实也没钱。进入PPP时代可能缓解这个问题，尤其今年一口气开工9条地铁线。在过往是想都不敢想的事。
e)继续执行现行的限购限贷政策。2016年房地产在国家GDP
中占比为6.2%，郑州在2017年是否会抵制住房地产对GDP的诱惑呢？大概率是可以抵制住，尤其是在众多利好的经济政策的支持下，集中优势资金发展枢纽经济、发
展大物流，可以保证经济健康发展。
f)租房市场的立法。符合国家的要求，让更多暂时买不了房
子的人能够住的舒心。
g)第三产业占比加大，城市化中第三产业是主导，交通运输、
仓储和邮政业、金融业、批发和零售业、娱乐业将是郑州
第三产业的主导。
(三)郑州各区的发展
在新的郑州大都市区规划出来以前，仍按照之前的旧的郑州都市区规划来分析。新的大都市区按照中原城市群的规划增加了多个融城，大方向来说不会有太多变动。
郑州都市区由“一主一城，三区，四组团”构成，一主即
主城区，是黄河、西南绕城、连霍高速合围区域，包括7大组团（国家指导城市按照组团发展）：老城组团、须水马寨组团、高新城组团、惠济组团、郑东组团、经开区组团、城南组团。郑州都市区区级中心在二七和CBD,市级中心在须水马寨组团，各组团有组团核心。一城即航空城，包含航空城北组团、核心组团、东部组团和南部组团，都市区区级核心在北组团。三区：东部新城、西部新城、南部新城。四组团：巩义、登封、新密、新郑。因为现在仍是以区来发展，仍以区来分析
郑东新区：
城市向东好像是众多城市的共识一样，大家都往东发展，郑州有句话：西穷东富，南脏北乱，如此高大上的郑东新区如何呢？看下郑东新区的GDP情况，在郑州市16个区县里，高
于高新、上街、惠济。这和熟知的上海的浦东新区有很大的差别，浦东新区的GDP占上海GDP约3成，郑东新区占比郑州市约0.3成，也是挺大差距，这也就不用奇怪为什么东区的写字楼空租率高，去化周期88个月了。2015年房地产业在郑东新区GDP占比19%，远高于郑州市5.8%的平均水平。（数据取自2015年统计局）
未来的郑东新区有哪些政策利好：自贸区，区域金融中心，CBD商务中心，随着第三产业的发展，郑东新区作为商务中心、金融中心，具备很高的发展潜力。不管现在经济如何，一旦郑州市经济快速发展，东区必将崛起，龙湖金融岛也将建成郑州的陆家嘴。龙湖也是郑州三大旅游点之一。---区域适合居住，身份的象征，但因为价格太高，流动性差。（见周金涛预测）金水区
作为郑州GDP的老A，金水区当之无愧是郑州的老大，无论从医疗、教育、产业、娱乐来说，金水区都属于前列，同时第三产业的发展最完善，作为郑州主城区的核心区，他的价值随着城市的发展会越来越凸显，从规划和现状来看，郑州市区核心医疗、教育、娱乐资源仍集中于三环以内的范围，或疏解到新区中，往后城市功能的疏解大概率仍是新区而非主城区的边缘。国家政策并无明显支持，不过作为核心区已经是优势。适合投资、居住、改善、工作、生活。
航空城
航空城是国家级战略的重地，是经济发展的主动力，是郑州市未来的增长极，是双创的示范基地，是郑汴航黄金三角地带的重要组成部分，是未来河南经济的主动力，是枢纽经济的中心，国字头的政策中电子商务、先进智能终端制造、自贸区、都是针对于这个区域，自贸区马上就要挂牌，该区域也将建设领事馆。这个区域也带动了南部新城、新郑组团、九龙组团、经开区一系列的区域发展。GDP每年保持超过20%的增长，超越金水区或许只是时间问题，适合长期投资，如果从事相关产业，该区域适合工作、生活，北区适合改善，适合孩子未来从事相关行业的规划。
东部新城
郑汴航金三角的核心，郑汴融城核心，都市区中心，国家大数据产业园，省级行政公共服务区（十三五规划），高端制造业区域，文化创业+产业核心区，大娱乐产业区域，郑州经济的主动力，粮食生产区，政策的利好偏重于此区域也较多。十三五期间要建设的6大区域医疗中心，3个在此区域。也是郑州主发展方向。适合工作、投资、养老、改善、终极、生活。
须水马寨组团
因为未来的市中心而突出，十三五规划提出加快建设西区公共服务区，少了行政二字，但都市区中明确了该点为市级中心，都是市字头的规划和公共服务设施，所以该区域虽然没有明确国家级政策的偏好，但是有市级政策的推动。依然适合在
西区工作的人选择。具备投资价值，也享受郑州市最好的教育资源。同时加上市级政策的推动，良好的居住环境，便捷的公众服务设施，该区域适合投资、工作、生活、养老、改善。
西部新城、南部新城、主城区各组团
西部新城是医疗资源疏解的重要区域，同时教育资源也在往这个区域迁移，加上原有的第二产业和国家政策的通航产业综合示范区，该区域可提供产业、医疗、教育，娱乐。很适合还未在郑州安家的朋友们。有地铁规划，可以通达主城。
南部新城及城南组团，大商贸、大物流，加上临近航空港区，市中心的商贸产业都移到了城南组团，加上华南城，该区域也是经济增长重点区域，从事相关行业可安家此地区，但南部新城不适合市区前往改善。大资产流动性差。
高新组团是郑洛新创新示范区的辐射区域之一（另外一个是经开），双创是中国经济供给侧改革，L型经济的重要支撑，产业结构调整是未来经济主旋律，在此创业、工作可安家此区域，中心医院、中医院的建设也解决了医疗的问题，也是主城区中唯一一个从无到有有两个医院的组团，创新前景良好，期待这个区域大放光彩。同时该区域有3条地铁线规划，与北区相当。
经开组团，打开省政府的PPP项目，你会看到郑州的ppp 项目好多都是指向这个区域，枢纽经济的重要区域，也在主城区范围内，适合依据产业投资、居住、改善。
惠济区，惠济区是一个很有趣的存在，经济常年倒数第一，三次产业都不算很发达，但是临近GDP第一的金水区也给了他很多优势，这个区域分为两部分，一部分是临近经济区域的刚需区域，这个区域聚集了很多来郑奋斗的人，因为郑州过往的历史规划，很多来整奋斗的人都聚集在了这里，同时这里也是拆迁安置区域，也是郑漂族的贡献，让郑州经济持续高速发展，第二个区域就是跨过刚需区域的改善区域，也是未来惠济区经济的主核心，同时也是郑州市政策引导养老度假的重要区域，沿黄生态经济带就在这里，也是省政府重点经济项目。惠济区背靠金水、高新是很好的区位优势，其次就是沿黄地带的改善区域，是郑州市政策重点支持区域。郑州地铁目前建成、在建5条线，3条都是连接北部区域，可见政府对北区的重视。这里聚集了郑州现在经济发展的主要贡献者。
老城区，人好像都喜新厌旧，大家都喜欢往新区跑，一是新区有房子，二是新区有新房子，三是新区规划更好。之前有人告诉我，不管城市怎么发展，核心城区仍然是居住生活最好的地方，起初不理解，经过这么多年才慢慢明白，大家都有老的时候，城市也有建成的时候，到那个时候也就没了新旧之分。核心的优势才会凸显。郑州的核心就是环线围绕的范围。就像北京的10号线，上海的4号线一样。我们也许会喜新厌旧，规划不会，政策也不会。中心在哪里，他们不会忘。
三、地铁的发展
一口气在2017年开9条线，郑州够大气，要感谢ppp政策给我
们带来的大利好，这是16年年末报发改委的规划，多条线路已经有细微变动，最终还是要以国家发改委批复为准。
看到这张图，就会明白为什么中心城未来依旧是中心城了。远期地铁规划中郑汴航金三角凸显，北区的重要性也不言而喻。三区拥有良好的发展机遇。
四、为什么写这篇文章？
这篇文章写得很仓促，只从大面上做了一个分析，往深处写的话，每个区域就够一篇论文的，最初写这个的目的就是想让更多的人正确的认识郑州这个城市，认识他各个区域的发展，让大家看到这是一个
有未来的城市，这个城市可以承载你的梦想，可以实现你的人生价值，这个城市是你的家，写这个的时候刚好是春运，看到了这个照片，一
个在广州打工的爸爸一路火车、大巴、公交历经了近24个小时回到家里，沿着村里的道路走着走着，转过路角忽然发现，3岁的儿子已在路口等着自己回来。城镇化是中华民族伟大复兴重要战略，城镇化才能让更多的人过上小康生活。
2017，祝愿在郑州奋斗的人们能在郑州市有个家，也期待郑州政府落实政府主体责任，建立长效机制，稳定房地产市场，加快租赁市场的立法，增加土地供应，加大教育的投资力度，让2017能买得起房的人买到房子，让暂时买不起房子的人能有一个稳定的住所，让那个过往只是睡觉的地方也成为温暖的家。
也建议郑州的建设者们，根据自己的工作情况在合适区域定居，
适合自己的才是最好的。城市的发展一定会让各个区域日臻完善。如果想给自己和后代一个好的未来，重要经济发展区和政策导向区，只是还需要很多年的建设，同时也要注意房地产周期对中小房地产企业的冲击，不要成为他们的替死鬼。
加高杠杆投机房产的业主，经历了8年的全球性量化宽松，随着美国经济的复苏，特朗普的上台，美元的强势，2017央行执行中性货币政策，宽松环境或将结束。已故的周金涛在分析中说过，人生就是一个康波周期，上一个周期是2008年，如果你在2008年在一线城市核心区域屯了大量房产，你现在已经过亿了，但过了这个周期，核心区域的房子主要是投资价值。想靠房子成为爆发可能性已经很小。做好投资，也做一个好房东。
最后附上中原城市群的发展趋势