附件一：
远程与继续教育学院
云南学习中心
学员平时作业科目：房地产经营与管理
学习中心：云南曲靖
学号： 095F06123097
姓名：王明位
专业：土木工程
层次：本科
2013学年秋季学期
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程作业1 （共 3 次作业）
学习层次：专升本涉及章节：第1章——第3章
一．名称解释
1. 房地产：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）.
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
2、投资：投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产经营分析中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
3、成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产经营中的成本主要包括产品开发成本、经营成本和期间费用。
4. 利润：利润是企业经济目标的集中表现，企业尽享房地产开发投资的最终目的是获取利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加厚的英语部分，称为投资者的经营利润，这是新创造价值的一部分。
二．简答题
1．我国房地产开发经营业经历了哪些发展阶段？
我国房地产开发经营业主要经历了以下五个时期：
1)1949年以前。主要是以土地和房产的私有制为基础的，在长达2000的封建历史中出现
的一定规模的土地和房屋的租赁、买卖经营活动。
2)1949-1955年。解放初期，我国政府对房地产秩序进行稳定的阶段，建立新的房地产管
理机构，制定有关政策规定。
3)1955-1965。对资本主义商业的社会主义改造阶段，确立了公有制社会主义城市房地产
中的主体地位。
4)1966-1978年。“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到严重的破坏。
5)1978年以后。我国房地产的房地产业的发展，经历了从“概念”阶段、“成长”阶段到
“膨胀”阶段再到“理性”阶段的过程
2. 可行性研究的主要内容是什么？
由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：
1)项目概况；
2)开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定；
3)市场分析和建设规模的确定；
4)规划设计方案的选择；
5)资源供给条件分析；
6)环境影响评价；
7)项目开发组织机构和管理费用的研究；
8)开发建设计划的编制；
9)项目将经济及社会效益分析；
10)结论及建议。
3. 开发项目投资由哪几部分组成？
房地产开发项目投资估算的范围，包括：
1)土地费用，取得开发项目用地而发生的费用；
2)前期工程费，前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及其他支出；
3)房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费；
4)管理费，企业在组织和管理开发经营活动中发生的费用；
5)财务费，企业为筹集资金而发生的各项费用；
6)销售费用；
7)开发期税费，
8)其他费用，主要包括临时用地费和临时建设费等杂项费用；
9)不可预见费。
三．论述题
以你自己熟悉的某个楼盘或社区为例，撰写一份开发项目的可行性研究报告
（参考教材P57）
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程作业2（共 3 次作业）
学习层次：专升本涉及章节：第4章——第7章
一．简答题
1. 房地产开发的具体程序是什么？
房地产开发的主要程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、项目立项、获取土地使用权、规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤也可以分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
2. 土地使用权取得的管理内容有哪些？
土地使用权的管理包括以下内容：
1)土地征用的管理；
2)土地使用权出让的管理；
3)土地使用权转让的管理；
3. 房地产开发企业设立条件有哪些？
房地产开发企业是依法设立的具有企业法人资格的经济实体。设立房地产开发企业应该具备下列条件：
1)有符合公司法人登记要求的名称和组织机构；
2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
3)注册资本在100万元以上；
4)由4名以上持有资格证书的房地产业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上的持有
资格证书的专制会计人员；
5)法律法规规定的其他条件。
4. 物业代理的作用体现在哪些方面？
1)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协
助开发商或业主进行准确的市场定位；
2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效地引导；
3)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参加整个开发过程，协助开发
商最终实现投资收益目标；
4)按照职业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼服务手
续服务；
5)帮助买卖双方进行有关融资安排；
6)提高市场运行效率。
5. 促销组合的含义是什么？
促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、粗细哦啊促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。主要由五种工具组成：广告、直销、销售促进、公关与宣传和人员推销。
6．房地产交易包括哪几种形式？
房地产交易的具体方式主要包括开发商自行租售和委托物业代理两种。
1)开发商自行租售，一般是式大型房地产开发公司有自己的销售网络或渠道，或者在当开
发项目很快可以租售出去的项目上，企业会选择自行租售。
2)委托物业代理，即是开发商将项目的租售委托给物业公司进行租售。
二．论述题
结合你身边熟悉的楼盘谈谈房地产定价策略选择。
价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素，而在房地产开发商来说，价格直接关系到市场对其所开发的项目的接受程度，影响市场需求和开发商利润。所以掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，确保预期利润和其他目标的实现具有重要的作用。
房地产定价方法主要有三种导向：1、成本导向定价；2、购买者导向定价；3、竞争导向定价。在定价中还存在各种技巧包括价格折扣与折让、心理定价与差别定价以及产品组合定价等。下面我们就以恒大地产集团有限公司在某市开发区的项目为例介绍产品房地产的定价策略。
项目简介：该项目属于一个综合小区，位于该市的繁华地段，交通便利。规划中由普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场以及健身馆、保龄球馆等体育娱乐设施。
策略选择：恒大地产作为我国房地产知名企业，首先在信誉与质量中对于消费者具有较高的吸引力，同时根据恒大地产的企业理念我们可以采取价值定价法以及产品线定价法，针对该综合小区的不同质量、类别采取相应的定价，根据成本差额对普通住在、公寓、别墅之间制定基本的差距定价。同时因为该综合小区内有用健身房和保龄球馆等体育娱乐设施，开发商可以采取产品束定价法，来吸引更多的特定爱好顾客。
房地产的定价策略是各种各样的，同时也不是仅仅的使用单一的一种，有时候对于一个项目可能会采取很多种类的定价方法，以吸引顾客达到房地产开发商租售的目的。所以我们不能局限于书中介绍的方法与策略，应灵活掌握并加以运用。
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程作业3（共 3 次作业）学习层次：专升本涉及章节：第8章——第12章
一．名词解释
1. 房地产产权：以房地产为标的产权，称为房地产产权。在房地产产权中，有房屋所有权；有从国有土地所有权分离出来的土地使用权；有以产权为担保和债权并存的房地产抵押权等。
2. 房地产产籍：是指记载房地产权属关系的各种簿册资料的总成。房地产产籍资料包括在房地产权属中申请登记、调查、测绘、确权及发证等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利是否受到限定等基本情况。
3. 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的特点：1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2）征收范围限于城镇的经营性房屋；3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
4. 物业管理：“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译过来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
5. 房地产中介服务：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产积极是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
二．应用计算题
1. 某房地产开发商以200万元购得某块土地，开发成本及各项费用为500万元，建成后转让，取得收入为1600万元，请计算应缴纳的土地增值税为多少？
解：增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
即：增值额为 1600-200-500=900（万元）
增值额超过扣除项目金额（200万元+500万元）的100%，未超过200%，税率为50%。
土地增值税税额=900×50%-（200+500）×15%=345万元
所以，应缴纳的土地增值税为345万元。
三．简述题
1. 物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？
物业管理的内容包括：
1)房屋的维护与修缮管理。房屋的维护与修缮管理是物业管理主要部分。住宅小区内
房屋及设备的维护管理，是为了保证防污剂设备能在正常状况下使用；不因不合理、不正确的使用造成损坏；保持房屋及设备的完好，延长使用年限。其修缮管理是物业管理中最重要的一个环节，通过修缮可以延长房屋设备的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，为国家节省建房资金。
2)住宅小区环境的维护管理。主要包括：小区内违章建筑、公用市政设施、环境卫生、
绿化、治安、车辆交通等管理。
3)开展多种便民的有偿服务。随着深化改革和居民生活水平的日益提高，以及家庭劳
动的社会化，各种物业管理部门开展的许多便民的服务项目，向居民提供多层次、多项目的综合性服务。包括常规性服务：清洁楼道、道路卫生，保管自行车等；委托行服务：代收代送牛奶、杂志报刊、代雇保姆等；经营性服务：利用小区空地开辟收费农贸市场、开辟夜间收费停车场等。
如何完善发展物业管理：
1)科学认识物业管理，“建设”与“管理”并重；
2)建立完整健全的管理运行机制，包括监督机制、竞争激励机制和社会监督等制度；
3)健全物业管理的法制法规，使物业管理有法可依，有章可循
4)加强物业管理从业人员的职业道德培训和企业的自身建设；
2. 谈谈如何加强我国房地产中介诚信管理？
房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动。是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。伴随我国房地产市场快速发展，特别在《城市房地产管理法》颁布后，我国房地产中介诚信管理已经得到了法律地位的确认，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中的最活跃的环节，其对我国房地产市场的健康发展有着不可替代的作用。为促进我国房地产中介诚信的管理，政府以及社会应当从以下几个方面继续努力：
一、健全法律法规，明确责任。随着我国房地产市场的不断发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中的最活跃的环节，我们应在现有法制基础上继续完善房地产开发经营管理的法律法规，做到有法可依，有法可循。
二、依法监管，规范房地产中介行为。加强规范房地产经纪（咨询）机构的管理，规范从业人员资格管理，规范房地产中介服务收费和缴税行为。使房地产中介的各项服务遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
三、积极引导，促进行业自律。继续加大对房地产中介企业的支持力度，发挥其组织、引导和服务作用，促进中介行业持续健康有序发展。房地产中介协会应发挥作用，加强行业自律，规范行业发展，强化服务意识，开展房地产中介从业人员技能和职业道德培训，及整体素质和服务水平，扶持和培育一批优秀企业。
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程综合测试1
学习层次：专升本时间：90分钟
一．概念题
1.房地产：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）.
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
2. 房地产产权：以房地产为标的产权，称为房地产产权。在房地产产权中，有房屋所有权；有从国有土地所有权分离出来的土地使用权；有以产权为担保和债权并存的房地产抵押权等。
3. 房地产产籍：是指记载房地产权属关系的各种簿册资料的总成。房地产产籍资料包括在房地产权属中申请登记、调查、测绘、确权及发证等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利是否受到限定等基本情况。
4. 物业管理：“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译过来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。
5. 房地产中介服务：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产积极是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
二．简答题
1. 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是哪些？
由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：
11)项目概况；
12)开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定；
13)市场分析和建设规模的确定；
14)规划设计方案的选择；
15)资源供给条件分析；
16)环境影响评价；
17)项目开发组织机构和管理费用的研究；
18)开发建设计划的编制；
19)项目将经济及社会效益分析；
20)结论及建议。
2. 物业管理的内容包括哪些？如何完善发展物业管理？
物业管理的内容包括：
4)房屋的维护与修缮管理。房屋的维护与修缮管理是物业管理主要部分。住宅小区内
房屋及设备的维护管理，是为了保证防污剂设备能在正常状况下使用；不因不合理、不正确的使用造成损坏；保持房屋及设备的完好，延长使用年限。其修缮管理是物业管理中最重要的一个环节，通过修缮可以延长房屋设备的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，为国家节省建房资金。
5)住宅小区环境的维护管理。主要包括：小区内违章建筑、公用市政设施、环境卫生、
绿化、治安、车辆交通等管理。
6)开展多种便民的有偿服务。随着深化改革和居民生活水平的日益提高，以及家庭劳
动的社会化，各种物业管理部门开展的许多便民的服务项目，向居民提供多层次、多项目的综合性服务。包括常规性服务：清洁楼道、道路卫生，保管自行车等；委托行服务：代收代送牛奶、杂志报刊等；经营性服务：利用小区空地开辟收费农贸市场、开辟夜间收费停车场等。
如何完善发展物业管理：
5)科学认识物业管理，“建设”与“管理”并重；
6)建立完整健全的管理运行机制，包括监督机制、竞争激励机制和社会监督等制度；
7)健全物业管理的法制法规，使物业管理有法可依，有章可循；
8)加强物业管理从业人员的职业道德培训和企业的自身建设。
三．论述题
谈谈当前我国房地产经营管理的情况，并对未来房地产业的发展进行展望。
改革开放30年来，我国房地产业的发展经历了从“概念”阶段、“成长”阶段到“膨胀”阶段再到“理性”阶段的过程。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中仅是初级水平，在未来还有较大的发展空间，概括来说房地产企业将呈现以下特点：1、努力实现法制化正规化；2、将实现集团化规模化经营；3、房地产企业趋向网络化信息化；4、行业发展追求专业化和品牌化5）房地产企业将日趋与金融业实现融合等特点。
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提
高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。随着国家调控的实施，我国的房地产开发与经营业必将逐步走向健康、稳定的发展道路。
当前，随着国家对房地产市场调控力度的加大，房地产业面临着严峻的考验，部分城市，尤其是京津沪等发达地区的城市房地产价格开始回落，我们认为，各级政府已经采取措施稳定房地产市场，以免过热或过度下滑，对中国整体经济造成影响。正是由于房地产业带动面大，影响面广，是拉动内需的重要力量，因此，对当前房地产市场我们要持积极和乐观的态度，理性分析和对待，进一步促进房地产健康稳定和谐发展。
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程综合测试2
学习层次：专升本时间：90分钟
一．概念题
1. 投资：投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产经营分析中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
2. 利润：利润是企业经济目标的集中表现，企业尽享房地产开发投资的最终目的是获取利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈利部分，称为投资者的经营利润，这是新创造价值的一部分。
3. 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的特点：1）房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2）征收范围限于城镇的经营性房屋；3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
4. 房地产开发管理：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发管理即指围绕房地产开发而进行的各项管理活动的总称。
5. 房地产交易管理：指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的、手段，对房地产交易活动形式指导、监督等管理职能。
二．简答题
1. 开发项目投资由哪几部分组成？
房地产开发项目投资估算的范围，包括：
10)土地费用，取得开发项目用地而发生的费用；
11)前期工程费，前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及其他支出；
12)房屋开发费，包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费；
13)管理费，企业在组织和管理开发经营活动中发生的费用；
14)财务费，企业为筹集资金而发生的各项费用；
15)销售费用；
16)开发期税费，
17)其他费用，主要包括临时用地费和临时建设费等杂项费用；
18)不可预见费。
2. 房地产开发的具体程序是什么？
房地产开发的主要程序包括八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、项目立项、获取土地使用权、规划设计与方案报批、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤也可以分为四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
3. 物业代理的作用体现在哪些方面？
7)通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协
助开发商或业主进行准确的市场定位；
8)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效地引导；
9)从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参加整个开发过程，协助开发
商最终实现投资收益目标；
10)按照职业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼服务手
续服务；
11)帮助买卖双方进行有关融资安排；
12)提高市场运行效率。
13)
三．论述题
谈谈如何加强我国房地产中介诚信管理？
房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动。是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。伴随我国房地产市场快速发展，特别在《城市房地产管理法》颁布后，我国房地产中介诚信管理已经得到了法律地位的确认，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中的最活跃的环节，其对我国房地产市场的健康发展有着不可替代的作用。为促进我国房地产中介诚信的管理，政府以及社会应当从以下几个方面继续努力：
一、健全法律法规，明确责任。随着我国房地产市场的不断发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中的最活跃的环节，我们应在现有法制基础上继续完善房地产开发经营管理的法律法规，做到有法可依，有法可循。
二、依法监管，规范房地产中介行为。加强规范房地产经纪（咨询）机构的管理，规范从业人员资格管理，规范房地产中介服务收费和缴税行为。使房地产中介的各项服务遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
三、积极引导，促进行业自律。继续加大对房地产中介企业的支持力度，发挥其组织、引导和服务作用，促进中介行业持续健康有序发展。房地产中介协会应发挥作用，加强行业自律，规范行业发展，强化服务意识，开展房地产中介从业人员技能和职业道德培训，及整体素质和服务水平，扶持和培育一批优秀企业。
中国地质大学(武汉)远程与继续教育学院
房地产经营与管理课程综合测试3
学习层次：专升本时间：90分钟
一．概念题
1. 成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。房地产经营中的成本主要包括产品开发成本、经营成本和期间费用。
2. 房地产经营管理：房地产经营管理是房地产业经济活动的中心，是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。
3. 促销组合：是指企业根据促销的需要，对广告、粗细哦啊促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。主要由五种工具组成：广告、直销、销售促进、公关与宣传和人员推销。
4. 房地产产权产籍管理：是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产出安全产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。
5. 房地产咨询服务：是指在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种智能服务的活动。
二．简答题
1. 土地使用权取得的管理内容有哪些？
土地使用权的管理包括以下内容：
4)土地征用的管理；
5)土地使用权出让的管理；
6)土地使用权转让的管理.
2. 房地产开发企业设立条件有哪些？
房地产开发企业是依法设立的具有企业法人资格的经济实体。设立房地产开发企业应该具备下列条件：
6)有符合公司法人登记要求的名称和组织机构；
7)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
8)注册资本在100万元以上；
9)由4名以上持有资格证书的房地产业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上的持有
资格证书的专制会计人员；
10)法律法规规定的其他条件。
3. 房地产交易包括哪几种形式？
房地产交易的具体方式主要包括开发商自行租售和委托物业代理两种。
3)开发商自行租售，一般是式大型房地产开发公司有自己的销售网络或渠道，或者在当开
发项目很快可以租售出去的项目上，企业会选择自行租售。
4)委托物业代理，即是开发商将项目的租售委托给物业公司进行租售。
三．论述题
结合你身边熟悉的楼盘谈谈房地产定价策略选择。
价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素，而在房地产开发商来说，价格直接关系到市场对其所开发的项目的接受程度，影响市场需求和开发商利润。所以掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，确保预期利润和其他目标的实现具有重要的作用。
房地产定价方法主要有三种导向：1、成本导向定价；2、购买者导向定价；3、竞争导向定价。在定价中还存在各种技巧包括价格折扣与折让、心理定价与差别定价以及产品组合
定价等。下面我们就以恒大地产集团有限公司在某市开发区的项目为例介绍产品房地产的定价策略。
项目简介：该项目属于一个综合小区，位于该市的繁华地段，交通便利。规划中由普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场以及健身馆、保龄球馆等体育娱乐设施。
策略选择：恒大地产作为我国房地产知名企业，首先在信誉与质量中对于消费者具有较高的吸引力，同时根据恒大地产的企业理念我们可以采取价值定价法以及产品线定价法，针对该综合小区的不同质量、类别采取相应的定价，根据成本差额对普通住在、公寓、别墅之间制定基本的差距定价。同时因为该综合小区内有用健身房和保龄球馆等体育娱乐设施，开发商可以采取产品束定价法，来吸引更多的特定爱好顾客。
房地产的定价策略是各种各样的，同时也不是仅仅的使用单一的一种，有时候对于一个项目可能会采取很多种类的定价方法，以吸引顾客达到房地产开发商租售的目的。所以我们不能局限于书中介绍的方法与策略，应灵活掌握并加以运用。
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教 育试点2006—2007学年度第一学期房地 产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素 D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作 C．建设阶段D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作B．前期工作 C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A．市场调查B．市场细分 C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
名词解释： 1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。 2、经营：是根据企业的资源状况和所处的市场竞争环境对企业长期发展进行战略性规划和部署、制定企业的远景目标和方针的战略层次活动。它解决的是企业的发展方向、发展战略问题，具有全局性和长远性。 3、房地产经营：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 4、市场环境：市场环境是指影响营销管理部门发展和保持与客户成功交流的能力的组织营销管理职能之外的个人、组织和力量。这些因素与企业的市场营销活动密切相关。市场环境的变化，既可以给企业带来市场机会，也可能形成某种威胁。因此，对市场环境的调查，是企业开展经营活动的前提。 5、边际收益（MR）：边际收益是指增加一单位产品的销售所增加的收益，即最后一单位产品的售出所取得的收益。它可以是正值或负值。边际收益是厂商分析中的重要概念。利润最大化的一个必要条件是边
际收益等于边际成本。 6、可行性分析：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 问答题： 1.房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 2.经营与管理的关系是： (1)经营是剑管理是柄，管理是基础。 (2)管理始终贯穿与整个经营的过程，没有管理，就谈不上经营。
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。 题目 2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及 开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年 的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 其中在一定程在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式， 度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目 9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
房地产开发经营与管理作业题汇总 第一章房地产与房地产业 一、名词解释 1、房地产业: 1、房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。 二、填空题 1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。 2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。 3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。 三、单项选择题 1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（C ）的一个重要产业部门。 A.第一产业 B. 第二产业 C.第三产业 D. 介于第二产业与第三产业之间 四、多项选择题 1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（ABD ） A.建筑地块 B. 房屋建筑物 C.道路 D. 配套基础设施 2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（ACD ） A.房地产咨询 B.物业管理 C. 房地产经纪 D. 房地产评估 五、判断题 1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。（×） 2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。（√） 六、简答题 1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？ 答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变 2、房地产具有什么经济特性？ 答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。
房地产经营与管理(专升本) 单选题 1. 在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中________的主要工作内容。(2分) (A) 会计师(B) 经济师(C) 估价师(D) 工程师 标准答案是：C 2. 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列________调查。(2分) (A) 消费者类别(B) 消费者社会阶层分布(C) 消费者购买能力(D) 消费者购买习惯 标准答案是：B 解题思路：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。 3. 从房地产投资的角度说,风险是指________(2分) (A) 房地产投资结果的好坏程度(B) 获取预期投资收益的可能性大小 (C) 房地产投资项目激烈竞争程度(D) 房地产开发程度 标准答案是：B 解题思路：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小 4. 在房地产市场的分类中,二级市场是指________(2分) (A) 土地使用权转让市场(B) 新建商品房租售市场(C) 土地使用权出让市场 (D) 土地使用权出让和新建商品房租售市场 标准答案是：B 解题思路：二级市场是指新建商品房租售市场 5. 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在_______内予以核实，给予确认或者提出修改意见。 (A) 10日(B) 15日(C) 1个月(D) 2个月 标准答案是：C 6. ________的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。(2分) (A) 市级购物中心(B) 区购物商场(C) 居住区商场(D) 邻里服务性商店 标准答案是：A 7. 房地产的________是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。(2分) (A) 适应性(B) 对专业管理的的依赖性(C) 位置的固定性(D) 相互之间的影响性 标准答案是：C 8. 关于贷款担保说法错误的是________(2分) (A) 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。 (B) 贷款的担保人能取代借款人的信用状况。(C) 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。 (D) 贷款有保证、抵押、质押三种形式。 标准答案是：B 9. 个人住房抵押贷款期限可长达________年。(2分)(A) 10(B) 20(C) 30(D) 50 标准答案是：C 10. 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的________。(2分) (A) 20%(B) 30%(C) 50%(D) 60% 标准答案是：C 11.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是________ (A) abcd(B) bacd(C) cabd(D) acbd 标准答案是：D 12. 房地产开发活动可从________两个方面进行考察。(2分) (A) 投资资金量和预期收益资金(B) 资金流通方式和对策(C) 出租、出售或经营形态(D) 物质形态和货币形态 标准答案是：D 13. 编制工程进度计划的方法有横道图法和________(2分) (A) 网络图法(B) 表格法(C) 竣工图法(D) 坐标图法 标准答案是：A 14. 判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其________(2分) (A) 共代理了多少项目(B) 代理成交额是多少(C) 人员素质(D) 代理的成功率有多大 标准答案是：D 15. 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是________。(2分) (A) 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象 (B) 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素 (C) 分析时要设定不确定因素的变化范围(D) 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素 标准答案是：B 多选题 16. 征用农业用地补偿费的构成是________(2分) (A) 土地补偿费(B) 安置补偿费(C) 地上附着物补偿费(D) 青苗补偿费 标准答案是：A,B,C,D 17. 房地产法律体系的三个子体系是________(2分) (A) 土地法体系(B) 住宅法体系(C) 房地产法体系(D) 城市规划法体系 标准答案是：A,B,C 18. 房地产经营管理项目可行性研究可以分为________(2分) (A) 机会可行性研究阶段(B) 设计可行性研究阶段(C) 初步可行性研究阶段(D) 最终可行性研究阶段 标准答案是：A,C,D 19. 房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有________(2分) (A) 地租(B) 维修费(C) 折旧费(D) 管理费 标准答案是：B,C,D 20. 房地产中介服务组织必须履行的义务有________(2分) (A) 遵守有关法律、法规和政策(B) 遵守自愿、公平、诚信的原则
一、单项选择题（共35题，每题分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。 A．在建工程 B．车站 C．购物中心 D．科技产业园区 3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A．变现风险 B．时间风险 C．或然损失风险D．通货膨胀风险 4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。 A．提高投资收益 B．降低系统风险C．降低个别风险 D．使投资毫无风险 5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．9％B．12％C．15％ D．20％ 6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。 A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次 7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A．自然周期与投资周期同步变化 B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D．投资
周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 A．挑战定价法 B．领导定价法 C．目标定价法 D．随行就市定价法 9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A．均衡B．周期性失衡 C．结构性失衡 D．区域性失衡 10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 11．下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。 A．学习 B．经济状况 C．对渠道的信赖度 D．购买动机 12．某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A．避强定位方式 B．产品差别化方式 C．对抗性定位方式 D．重新定位方式13．房地产需求市场上普遍存在着"买涨不买跌"现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。A．消费者的感觉 B．消费者的生活方式 C．消费者的习惯 D．消费者的信念 14．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
第三章房地产开发程序与管理 第一节房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念 二、房地产开发的一般程序 第二节投资机会选择与决策分析 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作 第四节建设阶段 一、质量控制 二、进度控制 三、成本控制 四、合同管理 五、安全管理 六、竣工验收 第五节租售阶段 一、选择物业租售形式 二、制定租售方案 三、制定宣传与广告策略
第三章 房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发程序概述 一、房地产开发的基本概念P64 二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段） 第二节 投资机会选择与决策分析（最重要阶段） 一、投资机会选择 二、投资决策分析 第三节 前期工作 ①提出投资设想 ②细化投资设想 ③可行性研究 ④获取土地使用权 ⑤合同谈判与协议签署 ⑥工程建设 ⑦竣工交用 ⑧物业资产管理 ☆①投资机会选择与决策分析阶段 ②前期工作阶段 ③建设阶段 ④租售阶段 ①投资设想 ②寻找和筛选投资机会 ③细化投资设想 ①市场分析 ②项目财务评价 ③投资决策 （市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平） 项目经营收入、成本费用、盈利能 力 综合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价 前期工作 一、获取土地 二、项目核准和开工计划 三、确定规划设计方案并获得规划许可P72 四、工程建设招标 五、开工申请与审批 六、其他前期工作
隶属国土资源管理部门 一、获取土地（一）土地储备与土地开发 1.土地储备 土地储备工作具体实施由土地储备机构承担。 土地储备实行计划管理： 土地储备的范围包括： 土地储备4个步骤： ③储备 ②开发整理 ①收购 ④供应 2.土地开发 土地开发的项目实施模式 2、授权开发商负责（为主） 1、政府土地储备机构负责实施 3.土地储备资金 ③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出 ④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用 ②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用 ①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。P69 ①依法收回的国有土地 ②收购土地 ③行使优先购买权取得的土地 ④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地 ⑤其他依法取得的土地 ③年度供应规模和年度土地储备临时利用计划 ②年度前期开发规模 ①年初与年末土地储备规模 专项用于： 资金来源 ①财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金 ②土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款 ③经财政部门批准可用于土地储备的其他资金 （二）开发商获取土地的途径 3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让 2.土地使用权划拨 1.土地使用权出让 4.与当前土地使用权拥有者合作 （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式 土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。管理费用不高于土地储备开发成本的2% 由开发商负责筹措资金，利润率不高于预计成本的8% 土地储备开发成本： ①征收、拆迁补偿费及有关税费 ③市政基础设施建设有关费用 ②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 ④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 ⑤贷款利息 ⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用。 ⑦不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
房地产经营与管理试题 一、单项选择题（每题的备选答案中只有一个最符合题意，每题1分，共30分）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。 A．设计寿命B．经济寿命C．法定寿命D．自然寿命 2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。 A．变现性差B．易受政策影响C．依赖专业管理D．效益外溢和转移 3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A．甲物业投资风险大B．乙物业投资风险大 C．甲、乙物业的投资风险相同D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。 A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。 A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。 A．半个月B．2个月C．半年D．2年 7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。 A．房地产市场需求的广泛性B．房地产市场供给的异质性
房地产经营与管理 一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。 地产的经营只能是使用权，而不是所有权。 土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。 生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多 熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。 三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。 1、不可移动性 2、耐用性 房地产特点3、异质性（不存在相同的房地产） 4、高价值性 5、供给有限性 6、投资与消费的双重性 四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。 与房屋不相关 土地 1、地产与房屋相关 土地财产权利房地产 不动产2、房屋建筑物及其财产权利 3、房屋建筑物附属物及其财产权利 4.非房屋建筑物（桥，隧，坝） 5、位于土地分离的农作物、种子 五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。 房地产业运作过程：生产，流通，消费 1、房地产开发组织业 2、房地产经营业、买卖、租赁 业务形态3、房地产中介、咨询、评估等 4、物业管理 5、行政管理 1、基础性 2、先导性 3、关联性 房地产业特征4、地域性 5、周期性 6、高回报、高风险性 7、对金融业存在依赖性
房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。 （一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。 专营企业 （二）房地产开发企业兼营企业 项目企业 单项开发 按开发的规模小区开发 成片开发 按开发的用途：工业、民用、商用（三）房地产开发分类新城区开发 按开发的地域 旧城区改造 土地权购买 按开发的阶段 房屋建设（七通一平） 1、前期市场调查和分析评估 2、房地产项目场地选择与勘察 （四）房地产开发任务3、土地改造和房屋建设的规划设计 4、资金的融资安排 5、建设中的施工组织与监督 6、出售和出租经营、管理 一、参与者：发地产开发商及其合伙人 1、提出目标、设想 （五）房地产开发程序2、可行性研究 3、土地征用 二、程序4、工程建设、规划、设计 5、资金筹集 6、市场营销 7、物业管理 七．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。 萌芽市场 按发展程度发育市场 成熟市场 按供应方式：现房、期房 一级房地产市场：国家出让土地给开发商 市场类型按市场层次二级房地产市场：开放商与购房者交易间的活动 三级房地产市场：二手房（消费者与消费者） 合法：白色市场 按法律原则非法：黑色市场 难控：灰色市场 按供求状况：买方、卖方
作业用word文档的形式保存，并用word文档的形式提交到平台。 名词解释： 1、开发：房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。 2、经营：经营含有筹划、谋划、计划、规划、组织、治理、管理等含义。 3、房地产经营：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。 4、市场环境：是指影响营销管理部门发展和保持与客户成功交流的能力的组织营销管理职能之外的个人、组织和力量。 5、边际收益（MR）：是指增加一单位产品的销售所增加的收益,即最后一单位产品的售出所取得的收益。 6、可行性分析：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 问答题： 1、房地产开发与经营的含义是什么？ 答：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经版营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资权质等级并承揽相应范围的业务。 2、经营与管理的关系是什么？ 答：1.经营是剑管理是柄,管理是基础。 2.管理始终贯穿与整个经营的过程,没有管理,就谈不上经营。 3.管理的结果最终在经营上体现出来,经营结果代表管理水平,管理思想有一 个相对稳定的体系,但企业的经营方法却要随着市场供应和需求因时因地而变化,但它又是靠管理思想来束缚。 4.经营是人与事的互动,管理则是企业内人与人的互动。 3、房地产开发与经营的特点是什么？ 答：房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以来下几点：1、开发经营的计划性企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计源、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2、开发产品的商品性、单件性及不可移动性房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3、开发经营业务的复杂性所谓复杂性包括两个方面：（1）经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
作业2 一、结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系？ 答：房地产开发项目管理的三大核心是指成本管理、质量管理、进度管理，它们是既对立又统一的整体。是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。 A：成本管理；对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。 B：质量管理：是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。 开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。 C：进度管理：是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。 二、 第八章：我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？ 答：我国房地产融资的渠道包括5个方面 1：银行贷款融资：是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。融资条件：对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下基本条件：A：房地产企业应满足的速效条件B：房地产开发项目应满足的条件 2：信托融资：一是指受托人（信托投资公司）遵循住手的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。二是指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的住手机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。房地产住手速效的优势： A：住手速效创新空间宽广，并有巨大的灵活性；B：可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间；
房地产开发与经营-在线作业_B 最终成绩：95.0 一单项选择题 1. 我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。 3000万元 2500万元 4000万元 2000万元 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答： 2000万元 知识点： 2. 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（） 土地使用权转让 土地使用权出让 房屋出租 房地产抵押 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答：土地使用权出让 知识点： 3. 下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（） 房地产抵押
房屋出租 土地使用权出让 土地使用权转让 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答：土地使用权转让 知识点： 4. 已知某房地产今年的销售成本为4059万元，存货平均余额为426万元，那么存货周转天数为（） 20 37.78 30 9.53 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答： 37.78 知识点： 5. 正常来说，一座城市住宅的平均价格应该与该城市市民家庭平均收入有一个合适比例，按照国际惯例，这个比例一般在（）是合理的。 5－8 7－12 6－12 5－11 本题分值： 5.0
用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答： 5－8 知识点： 6. 根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（） 35％ 20％ 30％ 25％ 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答： 30％ 知识点： 7. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为( )。 40年 45年 50年 70年 本题分值： 5.0 用户得分： 5.0 教师评语： 用户解答： 70年 知识点：
《房地产经营管理》课程考核论文 题目：对房地产经营管理的浅析 姓名：周翔班级：工程监理学号：2101843127 中文文摘房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领。近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离。 关键词经营管理战略风险金融 正文内容 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资源如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的准确预测，清晰地判断所从事行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进而正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、客户满意度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 房地产经营管理坚持的原则有: 1.必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。. 2.必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位. 3.必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。 4.
2020年《房地产开发经营与管理》模拟考试试题及答 案解析 一、单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m 2.年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元.年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于( )的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合