世联研究
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内容目录
[序] ............................................................................................................................................................................ 8 [2014 年：事实] ....................................................................................................................................................... 11 特征 1：需求探顶，均衡回归 ................................................................................................................................................... 12 特征 2：政策退出，制度跟进 ................................................................................................................................................... 17 特征 3：供求逆转，创新求变 ................................................................................................................................................... 20 特征 4：规模滞涨，暗流涌动 ................................................................................................................................................... 27 [2015 年：预言] ....................................................................................................................................................... 32 胸有惊雷，面如平湖 ................................................................................................................................................................... 32 中央经济工作会议定调，2015 步入新常态 ........................................................................................................................... 34 不畏浮云遮望眼，中国房地产市场天高海阔 ......................................................................................................................... 37 均衡之后各自精彩，城市选择制胜未来 ................................................................................................................................. 52 坚定转型积极应对，百花齐放白银时代 ................................................................................................................................. 58 购房者信心止跌回升，市场预期改善...................................................................................................................................... 67 [附件 1：过往观点] .................................................................................................................................................. 78 世联行评论之一：花开花落，云卷云舒 ................................................................................................................................. 78 世联行评论之二：购房者信心明显下滑，楼市量价上涨幅度将回落 ............................................................................... 78 世联行评论之三：下半场，房价上涨趋势性放缓，家庭金融资产爆发 ........................................................................... 78 世联行评论之四：杭州降价只是个案，并非恐慌性降价 .................................................................................................... 79 世联行评论之五： “不动产登记部际联席会议制度”意不在房地产.................................................................................. 79 世联行评论之六：关于两会房地产的解读 ............................................................................................................................. 79 世联行评论之七：共有产权房短期影响有限，未来有望全国推广.................................................................................... 80 世联行评论之八：强哥不会强刺激 .......................................................................................................................................... 80 世联行评论之九：中国 REITs 何时将迎来春天？ ................................................................................................................ 80 世联行评论之十：只有信贷宽松，成交才会企稳 ................................................................................................................. 81 世联行评论之十一：急雨易晴，慢雨不开 ............................................................................................................................. 81 世联行评论之十二：五月，寒夏 .............................................................................................................................................. 81 世联行评论之十三：吃螃蟹者，沈阳...................................................................................................................................... 82 世联行评论之十四：芜湖新政如隔靴搔痒 ............................................................................................................................. 82 世联行评论之十五：呼市坐实“楼市松绑”第一城............................................................................................................. 82 世联行评论之十六：户籍新政点评：直挂云帆济沧海 ........................................................................................................ 82 世联行评论之十七：空穴来风，必有根据 ............................................................................................................................. 83 世联行评论之十八：成色十足的黄金周 ................................................................................................................................. 83 世联行评论之十九：不一样的天空 .......................................................................................................................................... 83 世联行评论之二十：浪沙淘尽始见金...................................................................................................................................... 84 [附件 2：过往事件] .................................................................................................................................................. 85 关于世联行 .............................................................................................................................................................. 89?
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图表目录
图表 1：2014 年全国商品房销售面积及增速 ....................................................................................................... 12 图表 2：2014 年全国商品房销售额及增速........................................................................................................... 12 图表 3：2014 年房地产开发投资额及增速........................................................................................................... 13 图表 4：2014 年房屋新开工面积及增速 .............................................................................................................. 13 图表 5：70 个大中城市新建商品住宅价格环比 .................................................................................................... 13 图表 6：各线城市新建商品住宅价格环比 ............................................................................................................ 13 图表 7：24 个重点城市新增降价楼盘统计 ........................................................................................................... 13 图表 8：24 个重点城市新增降价楼盘平均降幅 .................................................................................................... 14 图表 9：中国商品房销售面积增长情况 ................................................................................................................ 14 图表 10：中国商品房销售额增长情况 ................................................................................................................. 14 图表 11：中国房屋新开工面积增长情况 .............................................................................................................. 15 图表 12：中国房地产开发投资完成额占 GDP 比 ................................................................................................. 15 图表 13：中国房地产市场商品住宅成交量价走势................................................................................................ 15 图表 14：40 个大中城市土地成交面积增长情况 .................................................................................................. 16 图表 15：不同类型城市土地成交溢价率 .............................................................................................................. 16 图表 16：40 个大中城市土地成交溢价率走势 ..................................................................................................... 16 图表 17：2014 年 1-11 月全国土地成交面积、土地成交金额 TOP20 城市 .......................................................... 16 图表 18: 2014 年影响房地产行业的重要政策已发生改变 ..................................................................................... 18 图表 19：广义货币（M2）变化趋势 .................................................................................................................... 19 图表 20：货币发行量与房价的关系曲线 .............................................................................................................. 19 图表 21：全国商品房待售面积增长情况 .............................................................................................................. 20 图表 22：2014 年各地房地产调控政策松绑统计 ................................................................................................. 21 图表 23：2014 年 11 月全国重点城市库存变化 ................................................................................................... 21 图表 24：北京商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 22 图表 25：上海商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 22 图表 26：广州商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 23 图表 27：深圳商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 23 图表 28：杭州商品房库存和去化时间 ................................................................................................................. 23 图表 29：福州商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 23 图表 30：厦门商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 23 图表 31：青岛商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 23 图表 32：长沙商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 24 图表 33：武汉商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 24 图表 34：惠州商品房库存和去化时间 ................................................................................................................. 24 图表 35：湛江商品住宅库存和去化时间 .............................................................................................................. 24 图表 36：温州商品房库存和去化时间 ................................................................................................................. 25 图表 37：锦州商品房库存和去化时间 ................................................................................................................. 25 图表 38：A 股上市房地产开发商存货和预收款情况 ............................................................................................ 25 图表 39：A 股上市房地产开发商去化周期估算 ................................................................................................... 25 图表 40：标杆房地产开发商存货和预收款情况 ................................................................................................... 26 图表 41：2014 年房地产开发商创新举措概览 ..................................................................................................... 26 图表 42：A 股上市房企前三季度近十年营收情况 ................................................................................................ 28 P.4 深圳世联行地产顾问股份有限公司
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图表 43：A 股上市房企季度营收情况 .................................................................................................................. 28 图表 44：A 股上市房企毛利率和净利润率水平 ................................................................................................... 29 图表 45：A 股上市房企 ROE 水平 ...................................................................................................................... 29 图表 46：A 股上市房企费用占比情况 .................................................................................................................. 29 图表 47：A 股上市房企债务情况 ......................................................................................................................... 30 图表 48：上市房企偿债能力 ................................................................................................................................ 30 图表 49：A 股上市房企资金缺口 ......................................................................................................................... 30 图表 50：A 股上市房企现金流情况 ..................................................................................................................... 30 图表 51：2014 年 1-11 月房地产开发商销售目标完成率 ..................................................................................... 31 图表 52：经济“新常态”下九个层面的特征 ....................................................................................................... 34 图表 53：2013、2014 年中央经济工作会议主要任务.......................................................................................... 35 图表 54：近几年中央经济工作会议的宏观政策基调 ............................................................................................ 35 图表 55： “十二五”期间，历次中央经济工作会议有关房地产的表述 ................................................................. 36 图表 56：国外发达经济体房地产市场的主要调控手段 ........................................................................................ 36 图表 57：美国实际 GDP 总值和季环比（折年） ................................................................................................. 37 图表 58：美国工业总产值和季度环比 ................................................................................................................. 37 图表 59：美国消费者和投资者信心指数 .............................................................................................................. 38 图表 60：美国非农就业和失业率......................................................................................................................... 38 图表 61：美国 CPI 和核心 CPI ............................................................................................................................ 38 图表 62：美国房地产持续复苏 ............................................................................................................................ 38 图表 63：美国储蓄率和消费支出......................................................................................................................... 38 图表 64：美元指数 .............................................................................................................................................. 38 图表 65：美国联邦基金利率 ................................................................................................................................ 39 图表 66：美国 10 年期国债收益率 ...................................................................................................................... 39 图表 67：美元兑俄罗斯和巴西汇率持续走高 ....................................................................................................... 39 图表 68：NYMEX 原油价格持续急挫 .................................................................................................................. 39 图表 69：欧元区制造业和服务业持续疲弱 .......................................................................................................... 40 图表 70：欧元区失业率 ....................................................................................................................................... 40 图表 71：德国 GDP 总值和季环比 ...................................................................................................................... 40 图表 72：欧元区通胀率持续走低,陷通缩危机 ...................................................................................................... 40 图表 73：意大利、西班牙实际 GDP 季环比折年率 ............................................................................................. 40 图表 74：葡萄牙、爱尔兰、希腊实际 GDP 季环比折年率 .................................................................................. 40 图表 75：德法 10 年期国债收益率持续向下 ........................................................................................................ 41 图表 76：欧债国家 10 年期国债收益率下行 ........................................................................................................ 41 图表 77：日本私人消费低迷导致 GDP 走低 ........................................................................................................ 41 图表 78：日本通胀低于预期 ................................................................................................................................ 41 图表 79：GDP 当季同比走势 .............................................................................................................................. 42 图表 80：CPI 与 PPI 当月同比走势 ..................................................................................................................... 42 图表 81：社会消费品零售总额及增速 ................................................................................................................. 43 图表 82：进出口金额及增速 ................................................................................................................................ 43 图表 83：基础设施投资及增速 ............................................................................................................................ 43 图表 84：房地产开发投资占固定资产投资比重 ................................................................................................... 43 图表 85：三驾马车对 GDP 增长的拉动作用 ........................................................................................................ 43 图表 86：工业增加值增速 ................................................................................................................................... 43
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图表 87：中采制造业 PMI 走势 ........................................................................................................................... 44 图表 88：汇丰制造业 PMI 走势 ........................................................................................................................... 44 图表 89：中债国债到期收益率持续下行 .............................................................................................................. 45 图表 90：银行理财产品预期年收益率仍处高位 ................................................................................................... 45 图表 91：房地产信托平均预期收益率仍处高位 ................................................................................................... 45 图表 92：城投债收益率仍处高位水平 ................................................................................................................. 45 图表 93：降息后人民币持续贬值......................................................................................................................... 46 图表 94：银行代客结售汇顺差 ............................................................................................................................ 46 图表 95：新增外汇占款持续萎缩......................................................................................................................... 46 图表 96：2014 年 A 股综合指数走势 ................................................................................................................... 46 图表 97：新增人民币贷款 11 月大幅上升 ............................................................................................................ 47 图表 98：社会融资总量及增速 ............................................................................................................................ 47 图表 99：表外融资规模持续萎缩......................................................................................................................... 47 图表 100：SHIBOR 利率总体走低 ...................................................................................................................... 48 图表 101：银行间 7 天回购加权利率总体下行..................................................................................................... 48 图表 102：10 年期国债收益率持续下降 .............................................................................................................. 48 图表 103：温州民间融资综合利率持续下降 ........................................................................................................ 48 图表 104：人民币加权贷款平均利率平缓 ............................................................................................................ 48 图表 105：不同类型贷款加权平均利率 ............................................................................................................... 48 图表 106：刚需购房人口数及占比....................................................................................................................... 50 图表 107：改善型购房人口数及占比 ................................................................................................................... 50 图表 108：一线城市不同面积区间的户型成交套数占比 ...................................................................................... 50 图表 109：二线城市不同面积区间的户型成交套数占比 ...................................................................................... 51 图表 110：三线城市不同面积区间的户型成交套数占比 ....................................................................................... 51 图表 111：房地产开发企业土地购置面积及增速 .................................................................................................. 52 图表 112：32 个重点城市成交情况数据表 ........................................................................................................... 53 图表 113：重点三线城市 2014 年第 52 周成交表现 ............................................................................................. 55 图表 114：我国 23 个城市群分布图 ..................................................................................................................... 56 图表 115：13 个重点城市群基本情况 .................................................................................................................. 56 图表 116：全国房地产企业资金来源结构 ............................................................................................................ 58 图表 117：银行理财产品年收益率 ....................................................................................................................... 59 图表 118：金融机构人民币贷款加权平均利率 ..................................................................................................... 59 图表 119：社会融资结构 ..................................................................................................................................... 59 图表 120：2012-2014 年 154 家房企融资结构 .................................................................................................... 59 图表 121：美国 TOP5 房企市场集中度 ............................................................................................................... 60 图表 122：Lennar 公司并购历程 ......................................................................................................................... 61 图表 123：Pulte 公司并购历程 ............................................................................................................................ 61 图表 124：房地产开发企业数量 .......................................................................................................................... 62 图表 125：房地产行业并购案例及披露金额 ........................................................................................................ 62 图表 126：开发商发行中期票据概览 ................................................................................................................... 62 图表 127：国外房企定位及其业务范围 ............................................................................................................... 64 图表 128：国内部分房企的转型与定位 ............................................................................................................... 65 图表 129：2014 年 4 季度世联购房者信心指数 ................................................................................................... 67 图表 130：2014 年 4 季度世联购房者信心分类指数 ............................................................................................ 67 P.6 深圳世联行地产顾问股份有限公司
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图表 131：2014 年 4 季度购房者现状满意分类指数 ............................................................................................ 68 图表 132：2014 年 4 季度购房者未来预期分类指数 ............................................................................................ 68 图表 133：不同房屋拥有情况购房者信心变化情况.............................................................................................. 68 图表 134：不同置业目的购房者信心变化情况 ..................................................................................................... 68 图表 135：2014 年 4 季度不同类型购房者对未来半年房价的预期 ...................................................................... 69 图表 136：不同地区世联购房者信心指数变化情况.............................................................................................. 69 图表 137：2014 年 4 季度不同城市购房者对未来半年房价的预期 ...................................................................... 70 图表 138：重点城市购房者信心指数 ................................................................................................................... 70 图表 139：2014 年 4 季度购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比） ................................................. 73 图表 140：2014 年 Q4 不同城市类型购房者对周边楼 盘价格变动感知（与过去半年相比） .......................... 73 图表 141：2014 年 Q4 不同城市类型购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比） ................................ 73 图表 142：2014 年 4 季度购房者对未来半年房价预期的变化情况 ...................................................................... 74 图表 143：购房者对短期内成交量是否会持续上升的看法 ................................................................................... 74 图表 144：2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 ...................................................................... 75 图表 145：2014 年 4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 ...................................................................... 75 图表 146：购房者对 930 新政的看法 .................................................................................................................. 76 图表 147：购房者对公积金新政的看法 ............................................................................................................... 76 图表 148：拥有不同住房套数购房者对 930 新政看法 ......................................................................................... 77 图表 149：不同购房计划的购房者对 930 新政的看法 ......................................................................................... 77 图表 150：阻碍购房的最主要因素....................................................................................................................... 77?
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[序]
祥云与大地
——2015 年中国房地产行业时过境已迁
世联行董事长 陈劲松 一 2014 年的冬天，虽然温差在各个城市这么明显，寒冷依然笼罩着大半个中国的土地。但是春天的消息 依然透过地上的雪、南来的风、大棚的花传来阵阵暖意。事实上，这个冬天并不比想象中的冷，备了厚厚冬 衣的人们，甚至有了暖冬的感觉，开始期盼春天的到来，希望周而复始地循环到火热的夏天。因为记忆中的 温度不就是这样随着季节而变化吗？ 因缘巧合，10 年前，怀着治理沙尘暴的理想而参加了阿拉善生态协会，在同一季节多次去过内蒙沙漠， 曾目睹黄沙漫天，也曾在湛蓝无云的天空下爬过巴丹吉林的沙漠珠峰。那一次与其说是体验沙漠极恶劣的环 境，不如说是一次极地美景旅游。对于近年越来越稀少的沙尘暴，专家们说沙尘暴在五十年代最为凶猛，八 十年代末再度肆虐，近年已经偏少了，这是一个自然现象，非人力所能控制。但荒漠化确是人们过度放牧、 采水造成的。内蒙原来三十年前草长过膝的草原，现在部分地方已然一片荒芜了，一位当地牧民说：“天还 是那个天，但地已不再是那个地了！” 天没有变，甚至更蓝了；季节没有变，甚至是暖冬了，腾格里沙漠和巴丹吉林的沙漠没有变，甚至更美 丽了。但是，几千年来靠天道循环的牧民生活却变了，大变了！蒙古牧民一直是“游牧式”的生活方式，也 就是说居停随着草原上的牧草生产情况而变化。一片草原牧草被羊啃过之后，就会迁徙到另一片草原，等待 草长高后再回来。这样的生活周而复始，天地人相谐，于是有了“天苍苍，野茫茫，风吹草低见牛羊”之“天 不变，道亦不变”的千古名句。现在天道没变，“APEC 蓝”就是明证，“道”却变了，游牧？到哪里去游 牧呢？且不说可能还会有牧草繁盛之地，但是，当所有的牧民赶着牛羊都去那里，后果如何？ “天道”与“地道”是什么时候开始分道扬镳的呢？内蒙草原确是源于汉人农民的迁入：从定居定点放 牧开始，汉人充分发挥了勤劳和智慧，将每一块“公共牧场”（公地悲剧）发挥了效益最大化，因为羊和草 比，羊才是效益的最终体现者。于是过度放牧、竭泽而渔。羊在吃完了草叶之后，开始吃草根，吃光了草根 之后，就吃树皮。安土重迁的农民们为了生存下去，开始种玉米，挖梭梭林当柴火烧，年复一年，土地就沙 化了。荒漠化的土地上，春天当然会如期到来，但是“时过境未迁”。即使“大漠孤烟直，长河落日圆”景 色依旧，但还适合人类生存吗？ 二 怎么办？当土地已被过度开垦，长不出养肥羊的牧草，这时，摆在人们面前的不是比谁更勤奋，不是比 谁圈养的羊群规模更大、种的玉米更多，因为大家都知道那是一条没有未来的荒芜之路！继续走下去，所有 当地的居民都有了一种末世心态：希望别人先混不下去，自己能混一天是一天，竞争更加无所不用其极。
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老路走不下去了。怎么办？?
2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
那一年，有幸参加阿拉善生态协会为了出版《巴丹吉林沙漠植物》做的本底调查，记得有个晚上，一片 祥云携着春雨飘来，第二天早上，你就会发现甚至在沙漠的深处，不知名的小草和植物就会顽强冒出头来， 小动物就会奔跑，极地的生命就是这样令近乎绝望的我们欣喜：大自然太奇妙了！ 这是一个生物链的问题：人吃羊，羊吃草，草在大地上要喝水，水来自天，来自天空中的祥云。这种自 平衡系统千百年来没有问题，天没变，地为什么变了？草还是那个草，羊还是那个羊，关键是人变了：人们 不再仰望蓝天，不再亲吻土地，不再欣赏草原上的野花，他们只盯着羊群！土地沙化之后，春天当然会来， 但这和沙化土地上的人们有关系吗？当然有！有这样一群人，他们重新定位自己，不是食物链上最高级的动 物，而是站在天地之间思考如何改善整个生态，并以实际行动来改善。“春雨贵如油”，水来自祥云，更来 自我们对水的态度和行动。 三 “追旧事，一晌凭阑久”，还是回到房地产吧。2015 年的春天就要来了，虽然整体环境远未到荒漠化， 中国房地产行业却从未有今天这样，对这个春天充满了疑问。不确定性，在此之前是对政策的判断，现在已 是对行业现状和未来的担忧。整个行业就像阿拉善的牧民担心羊没有草一样，担心房子没人买；像担心天上 的春雨不够充沛一样，担心利率和货币没有如期到位；像担心别人家的羊抢了公地的草一样，担心市场还算 不错的城市地价上涨；像末世纪状态一样，房地产从业人员也出现过去少见的各种急功近利的行为…… “三十年为一世而道更”，2014 年就是整体中国房地产行业牧草与羊群总体均衡的那一年，远未到沙 漠化。如果行业还如过去三十年的理念，只顾规模增长，不顾地域的复制，只盯着价格，所有的担心都没有 化为对整体经济和城市人的生活多样性的满足，不在自己身上找原因，那么，2015 年就是“时过境未迁” 的一年，行业低迷的总体判断，应该就是基本定论了。 有些城市、 地区房子只要好卖， 地价上涨的速度一定比房价上涨更快； 难卖的地方， 降价会有一点作用， 但难卖不是价格问题，是生态问题；互联网当然会解决信息传递问题，但互联网要在解决内容方面的问题下 功夫才行；行业士气不振绝对不是一个小问题，这是行业能接地气、健康向上突破的前提。 姜汝祥博士说：“未来早已存在，只是没有显现”。行业的未来早已存在着，在什么地方呢？“行到水 穷处，坐看云起时”，答案就是：“祥云已至”，金融环境和政策环境就像春天的祥云一样，已经来了。大 地春来，我们迎来前所未有的就业人口，以及创业潮、互联网带来的财富创造和知识创造的高峰。木心先生 有句话，对生命，对人类，过分的悲观、过分的乐观，都是不诚实的。看清世界荒谬，是一个智者的基本水 准，但看清了，不是感到恶心，而是会心一笑。否则智者自忧只会夸大世界的荒谬。房地产行业的现状，也 堪称对木心先生这句话的注脚。 “年年岁岁花相似，岁岁年年人不同”，就像阿拉善今年的节水小米食品给大家带来的惊喜一样，2015 年房地产的故事，不在于总量增长，不在于一线城市如何创新高，房价将不再是大众热门的话题，老故事不 会有新的精彩。新故事在于行业中组织和人的转变，只有这样，才能开创未来三十年。
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“历史是更伟大的圣经”，看看已经达到总体均衡之后的市场，我们就会发现“青山遮不住，毕竟东流 去”。房地产行业会以更丰富的业态、更成熟的产品和服务，真正发挥占人类财富一半的领域应有的功能。 当祥云出现在大地上，人们依旧生活着，依旧忙碌着，依旧对未来充满着希望！ 风雨又经年，时过境已迁。 问君何能尔？驰马白云边。 大地存真意，不负寻道难。 城市喧声里，何不桃花源。
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2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
[2014 年：事实]
2014 年房地产市场的回顾
整体上看，2014 年全国房地产市场呈现的特征是“需求探顶，水入平川” 。对比过去激流勇进的十年， 2014 年商品房销售、新开工面积等均出现高增速后向市场正常运行的区间回归。2014 年的行业表现， 是过往政策不断退出、市场自发调整的结果。目前中国正迎来需求探顶后的均衡阶段，2013 年 13.1 亿 平方米的成交量很可能是中国房地产市场销售面积的天花板。2003 年住建部出台“18 号文” ，首次明 确把房地产作为“国民经济的支柱产业” ，2003-2012 年十年间房地产市场飞速发展，总销售面积超过 75 亿平方米，其中，2010 年首次超过 10 亿平方米，2011-2012 年维持在 11 亿平米左右，而 2013 年 销售面积猛增至 13 亿平米，年增幅达 17.3%。从国际经验看，需求顶部探明后，市场都会高位运行一 段时间（5-10 年以上） ，未来销售面积很可能保持在 11-12 亿平米区间上下，并不意味着投资、新开工 面积会出现骤降。市场自发的机制将会驱使供求逐渐向均衡回归，这是一个市场调节下的新常态，而不 像以往政策周期下的大起大落。 2014 年，对大多数身处行业变化中的房地产开发商和服务商来说，是体验了一次风雨洗礼。经历 2013 年大丰收的从业公司，都订立了更高的目标，但市场有其内在的规律性。2014 年多数房企的业绩增速 与 2013 年相比， 黯然失色。 销售放缓、 库存攀升， 大部分房企采取了主动收缩规模、 减少拿地的策略。 市场的土地成本和融资成本居高难下，加上房价整体向下调整，房企的净利润率下降成为“白银时代” 的新常态。依靠简单规模扩张的粗放式发展，2014 年似乎走到尽头、行业已到转折点。 回顾市场的另一要素政策，2014 年行政调控退出的逻辑，正是基于需求的顶部逐步探明， “强调控、抑 需求”的政策可以退场。均衡之后，中国房地产将呈现“强市场”特征。回顾 2014 年，中国房地产市 场在政策调控方面，主要是借市场调整的窗口期，把一些限购、限价等行政色彩比较浓的干预措施尽可 能剔除； 2014 年以后， 以利率、 信贷、 税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式将取而代之。 基于这一点，2014 年对中国房地产市场是具有历史意义的一个年份。 从 2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，行业环境的改变体现在未来的“两少两多”现象。 “两 少”包括：1.行政化的硬政策会越来越少，房地产坚持市场化的方向不会改变。那么，剩下的这几个限 购城市逐步放开、最终实现市场总体均衡是下一步政策探寻的方向，但已经不那么重要。2.对企业的限 制和约束会越来越少， 今年已逐渐放开上市房地产企业在银行间市场发行中期票据， 有丰富的公开市场 融资经验的大型上市房企在今年获得了发行中期票据的机会。 另外， 今年还重启了房地产上市公司再融 资。 “两多”包括：1.行业规则建构多。包括从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、 《不动产登记暂 行条例》等多个方面，可以看出房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中，更为主动，而不再仅仅 被动的聚焦价格起落等短期目标，更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设；2.金融工具运 用多。利率调控、央行新型货币政策工具（PSL 等定向金融工具）的操作，这些经济手段会成为未来 行业调控的重要方式；MBS、REITs 等资产证券化逐步登场。可以预计的是，这些改变将会对房地产 下半场产生趋势性影响。
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特征 1：需求探顶，均衡回归
（一）从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳，预计全年商品房成交超 7 万亿、仅次于 2013 年
2014 年上半年，在全国未出台任何新调控措施的背景下，房地产行业呈现低迷走势，1-5 月份全国商 品房成交面积、成交金额持续下滑，且同比降幅不断扩大。由于去化难度加大，城市商品房库存以及去 化周期开始攀升。为了促进销售、降低库存，房价开始出现松动：5 月份，70 个大中城市新建商品住 宅价格环比下跌、跌幅为 0.2%，这是继 2012 年 6 月以来的 23 个月之后房价环比首次下降。进入 6 月 份，各地也开始纷纷传出限购松绑的消息，但就全面放开限购正式出台文件的只有呼和浩特，因此，对 市场的影响有限。在房价下调、开发商为冲刺半年目标所采取的各种优惠促销的刺激下，积累了近半年 的部分购房需求在 6 月份集中释放， 商品房销售的同比降幅有所收窄： 国家统计局数据显示， 1-6 月份， 全国商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降 6.0%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。其中，住 宅销售面积下降 7.8%，降幅较前 5 月收窄 1.4%；商品房销售额 31133 亿元，下降 6.7%，降幅比 1-5 月份收窄 1.8 个百分点。其中，住宅销售额下降 9.2%，降幅较前 5 月收窄 1%。 2014 年下半年，住建部在 7 月 11 日召开的会议上提出“千方百计的消化库存” ，定调了楼市下半年的 主线，由此也拉开了各个城市退出实施三年之久的限购政策的大幕。据我们实时跟踪的监测统计，7、 8 月份出台解除限购文件的城市超过 30 个、政策退出最为密集，9 月份逐渐进入尾声，至此，除北上 广深和三亚以外的 41 个城市已全部松绑限购。但三季度的成交并未有明显改善，直到“930”限贷松 绑政策的出台，市场开始呈现需求上升、走势企稳的态势：从国家统计局公布的数据显示，1-11 月份， 商品房销售面积 101717 万平方米，同比下降 8.2%，其中，住宅销售面积下降 10.0%；商品房销售额 64481 亿元，下降 7.8%，其中，住宅销售额下降 9.7%。 受需求回落影响，开发商开始主动收缩规模：1-11 月份，全国房地产开发投资 86601 亿元，同比名义 增长 11.9%；房屋新开工面积 164705 万平方米，下降 9.0%；房地产开发企业土地购置面积 29736 万 平方米，同比下降 14.5%。
图表 1：2014 年全国商品房销售面积及增速
商品房销售面积（万平方米） 同比（%，右轴） 50000 0% -2% -4% -6% -8% 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 -10% 40000 30000 20000 10000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 0
图表 2：2014 年全国商品房销售额及增速
商品房销售额（亿元） 同比（%，右轴） 0% -2% -4% -6% -8% -10%
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
数据来源：国家统计局，世联研究
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图表 3：2014 年房地产开发投资额及增速
100000 80000 60000 40000 20000 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 0 房地产开发投资完成额（亿元） 同比（%，右轴） 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
图表 4：2014 年房屋新开工面积及增速
200000 150000 100000 50000 0 房屋新开工面积（万平方米） 同比（%，右轴） 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2014-02 2014-03 2014-04 2014-05 2014-06 2014-07 2014-08 2014-09 2014-10 2014-11 2014-10 58 57 51 -30%
数据来源：国家统计局，世联研究
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从不同城市类型的房价走势来看，在 2014 年上半年，三线城市房价率先下跌，其次为二线城市，一线 城市相对较坚挺；进入 2014 年下半年后，各线城市的房价环比均持续负增长，10 月份后，一线城市 房价降幅开始收窄。
图表 5：70 个大中城市新建商品住宅价格环比
70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比 0%
图表 6：各线城市新建商品住宅价格环比
一线城市 二线城市 三线城市
1% 0%
-1% -1% -2%
2014-01
2014-02
2014-03
2014-04
2014-05
2014-06
2014-07
2014-08
2014-09
2014-10
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2014-01
2014-02
2014-03
2014-04
2014-05
2014-06
2014-07
2014-08
2014-09
数据来源：国家统计局，世联研究
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从世联监测的 24 个重点城市房价走势看，今年 4、5 月份开始出现楼盘降价促销，虽然每月不断新增 降价楼盘个数，但房价降幅有限、总体在 15%以内，要小于 2008 年和 2011 年。10 月份以后，随着成 交逐渐好转，无论是新增降价楼盘个数还是降幅均有所收窄。
图表 7：24 个重点城市新增降价楼盘统计
11月6日-11月20日 10月20日-11月5日 9月27日-10月19日 9月1日-9月26日 8月1日-8月25日 6月20日-7月25日 6月1日-6月19日 5月8日-5月28日 135 100 191 57 31 25 13 218 96 31 19 降价幅度小于10% 降价幅度15-20%之间 降价幅度10-15%之间 降价幅度20%以上 数据来源：世联研究
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374 347 322 268 111 47 134 61 25 34 156 166
170 90 87 76 47
92
4月1日-5月7日 36 13 5 6
2014-11
-2%
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图表 8：24 个重点城市新增降价楼盘平均降幅
14% 13% 12% 11% 10% 11.5% 12.3% 11.8% 平均降幅 13.6% 12.8% 11.5% 10.5% 12.8%
数据来源：世联研究
（二）销售面积的顶部基本探明，市场的内在力量开始主导行业向均衡回归
对比 2003-2013 年十年间的数据，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从 3.2 亿 平米上涨至 13.1 亿平米； 新建商品房销售额从 7671 亿元增长至 8.14 万亿元； 商品房新开工面积从 5.4 亿平方米攀升至 20.1 亿平米；房地产开发投资完成额从 1 万亿元增长到 8.6 万亿元，占 GDP 之比从 7.5%上升到 15.1%；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从 2003-2013 年，全国商品住宅均价由 2212 元/平米飙升至 5850 元/平米。 2014 年的行业表现，是过往政策不断退出、市场自发调整的结果。目前中国正迎来需求探顶后的均衡 阶段，从十几年来激流勇进、单边增长，回归水入平川、较为平缓的区间波动。2013 年 13.1 亿平方米 的成交量很可能是中国房地产市场销售面积的天花板。2003 年住建部出台“18 号文” ，首次明确把房 地产作为“国民经济的支柱产业” ，2003-2012 年十年间房地产市场激流勇进，总销售面积超过 75 亿 平方米，其中，2010 年首次超过 10 亿平方米，2011-2012 年维持在 11 亿平米左右，而 2013 年销售 面积猛增至 13 亿平米，年增幅达 17.3%。 从国际经验看，需求顶部探明后，市场都会高位运行一段时间（5-10 年以上） ，未来销售面积很可能保 持在 11-12 亿平米区间上下，并不意味着投资、新开工面积会出现骤降。市场自发的机制将会驱使供求 逐渐向均衡回归，这是一个市场调节下的新常态，而不像以往政策周期下的大起大落。
图表 9：中国商品房销售面积增长情况
商品房销售面积（万平方米） 同比（%，右轴） 60% 40% 20% 50000 0% -20%
图表 10：中国商品房销售额增长情况
商品房销售额（亿元） 同比（%，右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 -40%
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100000 80000 60000 40000 20000 0
100000
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1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
0
注：2014 年为 1-11 月数据，其余为全年。数据来源：国家统计局，世联研究
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2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
图表 11：中国房屋新开工面积增长情况
房屋新开工面积（万平方米） 250000 200000 150000 100000 50000 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 0 同比（%，右轴） 80% 60% 40% 20% 0% -20%
图表 12：中国房地产开发投资完成额占 GDP 比
100000 80000 60000 40000 20000 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 均价（元/平方米） 5430 5850 5955 7000 6000 4459 4725 4993 98468 93377 96528 115723 89014 5000 4000 3000 2000 1000 0 86185 59280 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 房地产开发投资完成额（亿元） 占GDP比重（%，右轴） 20% 15% 10% 5% 0%
注：2014 年为 1-11 月数据，其余为全年。数据来源：国家统计局，世联研究
图表 13：中国房地产市场商品住宅成交量价走势
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2068 2130 2212 1843 1952 18499 28502 22117 2001 2002 2003 2937 3119 2549 70136 49588 33820 2004 2005 55423 3645 3576 商品住宅销售面积（万平方米）
15137 11879 1999 2000
2006
2007
注：2014 年为 1-11 月数据，其余为全年。数据来源：国家统计局，世联研究
（三）土地市场总体降温，但城市冷热不均
2014 年 1-11 月，全国 40 个大中城市成交土地规划建筑面积为 56370 万平米，同比下降 24.2%。土地 市场降温，使得土地成交溢价率亦出现震荡下行的态势。11 月份，全国 40 个大中城市土地成交溢价率 为 10.9%，比 10 月份的 13.7%下滑 2.8 个百分点，远低于 2013 年的平均水平（20%） 。 从不同城市类型来看，土地成交溢价率分化明显，一线城市对比大部分二三线城市，土地市场呈现冰火 两重天的现象。虽然 2014 年一线城市的房价有所下调，但由于土地供应紧张，其地价不降反升，统计 数据显示：截至 2014 年 12 月 15 日，北上广深住宅土地成交总额达 3299.4 亿元，已高于 2013 年全 年的 2728.9 亿元，平均楼面价高达 11734 元/㎡，与去年 7572 元/㎡相比上涨了 55%。从图表 15 亦可 以看出，2014 年一线城市土地平均溢价率明显高于二三线城市。
2008
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图表 14：40 个大中城市土地成交面积增长情况
成交土地规划建筑面积（万平方米） 100000 80000 60000 40000 20000 0 同比（%，右轴） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%
图表 15：不同类型城市土地成交溢价率
一线城市 二线城市 三线城市
200% 150% 100% 50% 0%
注：2014 年为 1-11 月数据，其余为全年，数据来源：Wind，世联研究
图表 16：40 个大中城市土地成交溢价率走势
成交土地溢价率（当月值，%） 70 60 50 40 30 20 10 2008-01 2008-03 2008-05 2008-07 2008-09 2008-11 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 数据来源：Wind，世联研究 0
世联行统计的全国主要城市土地成交榜单显示， 2014 年 1－11 月， TOP20 城市土地成交总建面 44794 万平米，同比下滑 26.1%；土地成交总金额 11620 亿元，同比减少 16.4%。土地市场整体明显降温， 但城市分化、冷热不均，一线城市和少部分二线城市，土地仍然炙手可热。
图表 17：2014 年 1-11 月全国土地成交面积、土地成交金额 TOP20 城市
2014 年 1-11 月 累计土地成交建面 Top20 城市 排名 1 2 3 4 5 城市 重庆 潍坊 徐州 郑州 青岛 累计建面 (万㎡） 6533 3113 2573 2554 2384 同比 -39% -24% -11% -34% -0.30% 让销比 3.4 9.9 3.2 2.7 2.5 排名 1 2 3 4 5
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2008-01 2008-06 2008-11 2009-04 2009-09 2010-02 2010-07 2010-12 2011-05 2011-10 2012-03 2012-08 2013-01 2013-06 2013-11 2014-04 2014-09
-50%
2014 年 1-11 月 累计土地成交金额 Top20 城市 城市 北京 上海 重庆 广州 杭州 成交金额 （亿元） 1883 1386 964 812 796 同比 18% -23% -30% 28% -40%
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排名 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 城市 西安 武汉 成都 济南 南通 苏州 兰州 临沂 泰州 长沙 毕节 天津 杭州 北京 盘锦 累计建面 (万㎡） 2372 2313 2238 2168 1941 1908 1905 1862 1813 1622 1570 1524 1496 1460 1443 同比 11% -9% -22% -27% -53% -41% 11% -43% 69% -44% -20% -27% -44% -13% -1% 让销比 1.9 1.4 2 3 2.5 2.3 4.6 3.7 11.4 1.6 1.5 1.8 1.2 4.2 排名 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
城市 天津 武汉 苏州 南京 深圳 成都 郑州 合肥 济南 青岛 西安 佛山 常州 南通 福州
成交金额 （亿元） 681 518 503 493 481 418 370 352 331 294 281 279 266 258 255
同比 2% -10% -40% -37% 36% -25% 11% -8% -14% 17% 24% -43% -22% -56% -35%
让销比=成交的商品房用地规划建筑面积/商品房销售面积。数据来源：世联研究
特征 2：政策退出，制度跟进
2014 年行政调控退出的逻辑，正是基于需求的顶部逐步探明， “强调控、抑需求”的政策可以退场。均 衡之后，中国房地产将呈现“强市场”特征。 回顾 2014 年，中国房地产市场在政策调控方面，主要是借市场调整的窗口期，把一些限购、限价等行 政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除；2014 年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制 度建设的调控方式将取而代之。基于这一点，我们认为，2014 年对中国房地产市场是具有历史意义的 一个年份。 （一）行政色彩的干预措施逐渐剔除，硬政策退出房地产 2014 年 3 月份召开的“两会”期间，国务院总理李克强在答记者问时明确表示：对房地产市场要因城 因地分类进行调控，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建部相关官员就“双 向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投 资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。至此， 2014 年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。一季度以后，市场延续低迷状态，各城市 因地制宜出台政策， “限购松绑”经历了前期个别城市试探性松绑到重点城市普遍跟进“解限”两个阶 段。进入 4、5 月，无锡、南宁、海口、南宁等城市出台放松入户政策，吸引人才于当地就业，为当地 积蓄潜在住房需求。这一阶段较少涉及“解限”政策，地方更多尝试迂回方式缓解高库存压力。6 月 4 日， 住房城乡建设部总经济师冯俊在棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况新闻发布会上表示， 限 购是否取消，应由地方政府自行判断决定，至此开启了席卷我国重点城市房地产市场的“解限”风潮。 截至 12 月中旬，根据我们的监测，全国已有包括武汉、天津、南京等 41 个城市解除捆绑楼市三年之 久的限购政策，仅北上广深四个一线城市以及三亚仍在坚守。
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图表 18: 2014 年影响房地产行业的重要政策已发生改变
分类 信贷政策 限购退出 公积金政 策 地方政策 保障房建 设 货币政策 制度建设
政策 首套房认定标准 限购政策 公积金政策 地方政策 国开行棚改贷款 央行降息 不动产登记制度
内容要点 9 月 30 日，央行发布首套房认定 标准：对拥有 1 套住房并已结清房 贷的家庭，银行业按首套房执行 2014 年 6 月至今，实施限购的 46 个城市已经有 41 个放开 2014 年以来，广西、河北、贵州、 江苏、湖南、安徽等多个省份相继 扩大了住房公积金的缴存覆盖面 减免购房税费、购房入户、直接补 贴等 ， 如上海的普通住宅标准修改 国开行获央行一万亿 PSL，年利率 6%，专项投向棚改 2014 年 11 月 22 日，央行不对称 降息 《不动产登记暂行条例》已由国务 院签发，将于 2015 年 3 月 1 日起 施行 传中央已确定停止房产税扩围，转 为推进房地产税立法工作。
作用描述 鼓励改善型住房消费，利好潜在需 求释放和提振市场信心 行政干预时代走向终结 刺激需求，但作用有限 实质性利好较小，对改变消费者预 期有一定的积极意义 改善中低收入人群住房，增加中低 价位住房供给 降低购房成本、提振市场信心 宅基地确权， 为农村产权制度改革、 新型城镇化建设等奠定制度基础 从扩围转为立法，立法自然会涉及 到各方利益和改革。房产税对中短 期房价的影响弱化
数据来源：世联研究，公开资料
制度建设
房产税
12 月份召开的全国住房城乡建设工作会议上，有关调控的说法也未有出现，住建部部长表示，2015 年 要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对， 主动作为，促进房地产市场平稳健康发展；今年中央经济工作会议上，有关房地产的内容只字未提。中 国房地产市场充满行政化色彩的调控历史将逐步终结。 （二）利率、货币总量等金融调控方式出台，引导市场走势 回顾政府近年来的“房地产新政”和政府出台的调控手段，可以明显看到，房地产问题主要是土地问题 和金融问题。低利率管制时代，房价上涨带来的增值效应，使居民家庭和机构投资者有极大动力将货币 资产置换成套利的资产。实际上，在调节价格上，金融手段一直都发挥着重要的作用。利率的调整是任 何地方政府或者市场主体都规避不了的，具有普适性、影响范围大。尤其对于企业等机构投资者而言， 他们的操作资金多是通过银行获得的。所以，当央行提高利率、银行开始回笼资金时，这就造成了这些 主体资金链的压力、不惜抛盘出场。所以，降低这些主体的融资杠杆率是抑制需求、调节房价的重要手 段。相反，当今年楼市陷入低迷，930 限贷松绑以及 11 月 22 日降息之后，房地产市场也开始呈现明 显回暖行情。 房价和广义货币也密切相关， 从一定程度上也可以说房价的上涨与货币现象的推动作用密不可分。 2014 年以来央行采取了多种创新型货币政策工具，但 PSL、SLF 等本质是央行直接向金融机构增加基础货 币供应，其与央行购买国债、外汇一样。因而 4 月份 10000 亿 PSL、9 月份 5000 亿 SLF 等，表明央 行在通过货币总量宽松，刺激包括房地产行业在内的经济增长。
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2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
图表 19：广义货币（M2）变化趋势
货广义货币(M2)(万亿)
图表 20：货币发行量与房价的关系曲线
M2增速（%） 房价增速（%）
120 100 80 60 40 20 2000年 2001年 2002年
30% 25% 20% 15% 10% 5%
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5%
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
数据来源：国家统计局，世联研究
2013年
0
0%
数据来源：国家统计局，世联研究
金融工具的运用将会在引导房地产平稳健康发展过程中发挥主要作用。9 月 30 日，央行、银监会联合 发文《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出，鼓 励银行业金融机构通过发行 MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住 房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金（REITs）试点。930 新政从资金供给的角度，为金融机 构筹集按揭资金、房企融资提供大力支持，手段包括 MBS、REITs、中票等。就像美国等成熟市场， 中国房地产行业未来发展过程中，金融工具的创新将成为重要的驱动力量。 （三）保障性住房建设、房地产市场中长期制度建设取得进展 棚户区改造是保障房建设的重要组成部分，也成为当前拉动经济增长的重要引擎。2014 年国家棚户区 改造的目标增至 470 万套， 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中明确提出： “进一步加大棚户 区改造工作力度，力争超额完成 2014 年目标任务。 ” 除了土地和财税政策之外，棚户区改造的金融支 持力度成为 2014 年的关注焦点，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础 设施等相关工程建设。另外对于棚户区项目，商业银行贷款和债券发行均予以积极支持。近期最受市场 关注的央行的 PSL，其和国家开发银行的住宅金融事业部相对应，专项支持棚户区改造项目。 据公开报道，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市房地产投资信托基金 (REITs)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。通过资产证券化， 有效解决租赁型保障房资金短板。这些融资方式的创新探索，有利于保障房的建设提速。 中长期制度建设方面， 《不动产登记暂行条例》已经正式公布，自 2015 年 3 月 1 日起施行。 《条例》重 大意义在于，国务院国土资源主管部门牵头、会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台， 确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；宅基地纳入统一登记范围，在宅基地确权的基础上才 可逐步推进基于宅基地的融资活动和宅基地的流转， 此举为农村产权制度改革、 户籍制度改革以及新型 城镇化等相关工作的推进奠定了制度基础。 总体而言，从 2014 年起，中国房地产调控思路已经转向，体现在未来的“两少两多”现象。 “两少” 包括：1.行政化的硬政策会越来越少，房地产坚持市场化的方向不会改变。2.对企业的限制和约束会越 来越少，今年已逐渐放开上市房地产企业在银行间市场发行中期票据。另外，今年还重启了房地产上市 公司再融资。这些约束的减少，在一定程度上缓解了拥有优质资源的房企的资金压力，可能会加速房企 之间的并购整合。 “两多”包括：1.行业规则建构多。包括从公积金调整、国开行对棚改的专项贷款、 《不动产登记暂行条例》 等多个方面， 房地产调控更为主动， 不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标， 而是更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设；2.金融工具运用多。利率调控、央行新型货
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币政策工具（PSL 等定向金融工具）的操作，这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式；MBS、 REITs 等资产证券化逐步登场。可以预计的是，这些改变将会对房地产下半场产生趋势性影响。
特征 3：供求逆转，创新求变
（一）供求逆转， “去库存”成为 2014 年楼市的主线
2014 年 11 月末，全国商品房待售面积攀升至 59795 万平米，比 10 月末增加 1556 万平方米，同比增 长 21.3%。销售回落而库存快速增加凸显了楼市的困局，这一趋势如果继续，则会进一步传导到土地 市场乃至金融系统， 带来经济失速的风险。 因此， 解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键。 7 月 11 日，刚刚履新的中国住房和城乡建设部部长陈政高，在其上任后的第一场全国住房城乡建设工 作座谈会上提出， 各地方可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策， 其中库存量较大的地方要千方 百计消化商品房待售面积。至此， “千方百计去库存”成为 2014 年下半年的政策基调，各地方政府积 极响应，政策松绑力度不断加大：7 月份以来，各地纷纷取消限购，目前全国仅剩北京、上海、广州、 深圳和三亚仍坚持限购；9 月 30 日，央行放松房贷政策支持首套及改善型住房需求；10 月份，多个地 方政府落实住房公积金新政、出台购房补贴等政策进一步刺激需求释放。然而，这一系列的政策虽在短 期内对成交有一定的促进作用，但难以根本性缓解长期积累的供求矛盾， “去库存”仍然是市场未来一 段时间的主旋律。
图表 21：全国商品房待售面积增长情况
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
商品房待售面积（万平方米）
同比（%，右轴）
50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
注：2014 年为 1-11 月数据，其余为全年，数据来源：Wind，世联研究
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2014 年中国房地产市场回顾与 2015 年展望
图表 22：2014 年各地房地产调控政策松绑统计
政策松绑内容
时间
城市 一线：广州 二线：武汉、海口、南宁、西宁 三线：无锡 广东省 二线：天津、青岛、福州、包头 三线：铜陵、潍坊、宿州、黄山、浏阳 河北省、湖北省、江西省 二线：沈阳、宁波 三线：眉山、乐山、滁州、泸州、龙岩、 宁海 江苏省 二线：大连、成都、贵阳 三线：无锡、扬州、蚌埠 广西省、湖南省、安徽省 除一线城市和三亚以外的限购城市 北京、上海 全国 全国
数据来源：世联研究
放松入户政策
4 月 22 日-7 月 27 日
购房契税补贴
5 月 5 日-11 月 7 日
现金补贴等其他形式的购房 补助
7 月 15-11 月 20 日
放松房贷、公积金政策 取消或调整限购 提高普通住宅价格标准 央行首套房认定标准 公积金新政
7 月 4 日-10 月 8 日 6 月 26 日-10 月 23 日 9 月 30 日、11 月 20 日 9 月 30 日 10 月 9 日
（二）各类型重点城市库存情况
我们统计的全国重点城市库存变化趋势显示，2014 年 11 月，在多重政策作用下，全国多个重点城市 库存去化时间（去化时间=当月可售面积/最近 6 个月的月均销售面积）有所下降，仅重庆、成都、西安、 长沙等几个中西部二线城市的去化周期小幅上涨。然而，大部分城市的商品房去化时间仍超过 15 个月 的警戒线，去库存压力不容小觑。
图表 23：2014 年 11 月全国重点城市库存变化
2014 年 11 月重点城市库存变化 城市 合肥 厦门 宁波 南昌 重庆 北京 指标 商品房 商品住宅 商品住宅 商品房 商品房 商品房 库存去化时间（月） 10.0 14.2 15.2 15.9 16.2 16.6 较 10 月份的时间变化（月） -0.5 -1.6 -1.8 -1.6 0.1 -1.9
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