某住宅小区策划及技术经济分析实例
摘要：作者通过大量的市场调查和科学的研究分析，对某住宅小区的作出技术经济分析，协助房地产开发商做好楼盘的定位和投资决策。本文为作者几年前的报告实例总结（文中数据仅供参考），旨在探讨房地产开发项目的策划和技术经济分析方法，希望起到抛砖引玉的作用。
关键词：房地产开发项目策划技术经济分析
前言:近年来，佛山的房地产市场经历了巨大的变化，从商铺销售的火爆到现今的经营困难，从中高档楼盘的旺销到最近的折价竞争，我们不得不面对这样一个现实，佛山的房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场了。
1住宅小区的地理位置特点及周边部分楼盘情况简析
项目位置：住宅小区总用地面积1.5万平方米，净用地面积1.3万平方米，位于主干路西侧，毗邻公园。
项目特点：该项目最大特点是毗邻公园，地理位置优越，属于城区周边配套齐全、交通便利的成熟宗地，项目定位应突出这一得天独厚的自然优势，不足之处是占地面积较小，又受到已形成大环境的周边新楼盘的冲击，但是适宜走精品路线并可扬长避短。
住宅小区以北为已建成的城区，以南为正在崛起的新区，新区住宅楼盘为主流，二房二厅、三房二厅、建筑面积100-160平方米居多，每套售价约为60万元，部分楼盘内有极少量称之为楼王的住宅，面积一般为200余平方米。这些楼盘实质都是在同档次定位上开展竞争，在这个前提框定下，开发商仅仅在小区环境、户型布局等方面各下功夫以提高竞争力，近期或稍后推出的楼盘预计也跳不出这个圈子。
新开楼盘在楼盘的质素上没有质的提高的飞跃，同档次楼盘未来的价格之争必将日趋激烈和白热化，周边楼盘特别是大盘对楼市价格回落也有相当大的影响，如果新开楼盘单价定价在4000元以上，则风险大于机遇。
由此，预计今后一段时期，佛山房地产市场还将出现以下走势：
高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将由前段时期以智能化为主要目标转为通过提高服务水平以增加楼盘的附加值。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境的同时，亦会向精品楼盘方向发展，2800-3500元/m2的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观和大型人造景观的楼盘将以
沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职
工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
关于推行小区团购的营销方案 小区团购的概念： 小区团购是以一个住宅小区作为一个购买团体，对该团体的购买实行整体优惠价，以提高本小区住户对本品牌家居饰品的购买量的购买方式。 小区团购的实际内涵是：XXX家居饰品对小区住户予较明显的价格优惠，以吸引小区住户购买，而对小区的管理机构（小区管理处）或小区管理机构主要负责人（如：物业管理处经理等），因小区团购需得到他们的支持才可行，所以对物业管理机构或其负责人给予小区购买总额10%—15%的提成作业务推广费。XXX家居饰品通过这样一个住户、物业管理机构、XXX家居饰品三方共赢的营销活动，而得以渗透到各个小区，从而扩大市场占有率，提高品牌知名度，获得盈利。 小区团购推广策略： 以当地最大、最有影响力的新住宅小区为第一个推广对象，努力与其成功达成小区团购的合作，并以此为模式带动其他小区达成团购合作。小区团购具体操作程序： 1.制作《XXX家居饰品团购方案》资料文件夹，文件夹内包括以下文 件： 《XXX家居饰品小区团购合同》 《XXX家居饰品小区团购会员卡》 《小区团购中物业管理处业务推广费的计算方式及年收益概算》 《XXX家居饰品产品宣传单张》
《小区团购会员卡领用登记表》 《小区团购会员消费情况登记表》 注：以上文件在本文后下载 2.业务人员携《小区团购方案》文件夹同目标小区物业管理机构负责人洽谈,向其深入介绍小区团购的内容及对住户、对物业管理机构或其本人的有利之处。尤其重点推介团购活动中物业管理机构或其本人应得的收益，以吸引其与我方签订《团购合同》。 3.按与小区管理机构商定的方式，将XXX家居饰品产品宣传单张及团购会员卡派送到住户手中，并由物业管理公司做好《团购会员卡申领登记表》复印备份交我方。 4.我方将持会员卡前来消费的小区住户的消费情况按月登记在《小区团购客户消费情况登记表》上，每月初将上月《消费情况登记表》复印交物业管理机构负责人，并按《消费情况登记表》的消费总额向物业管理机构或其负责人计提业务推广费，及时将业务推广费存入其指定帐号。 5.每月向物业管理机构或其负责人结算上月业务推广费的同时，与其高讨下一步的推广方案，使活动得以顺利推广下去。 业务人员配备及业务人员业绩奖励： 1.指定一名或多名专责人负责推广，人员的多少视实际需要及城市规模而定，业务人员必须具备以下条件： A.熟悉本品牌的产品、价格及服务方式。 B.熟悉本团购方案的内容及意义。 C.口齿伶俐、形象较好、有亲和力。
目录 一、项目概况 二、市场调研 三、竞争环境分析 四、项目分析 1、自身分析 2、项目SWOT分析 五、项目定位分析 1、目标客户定位 2、项目市场定位 3、价格定位 六、差异化营销 核心价值体系建立
七、推广策划 八、销售计划 一、项目概况 万华园·琳苑鸟瞰图 位置 开发商：西安万胜房地产开发有限公司 占地面积：29.9亩 建筑面积：6万余平方米 总户数：646户 容积率：3 规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户和二梯十户建筑设计：剪力墙结构 层高：2.8米 绿化绿：40％
公摊：18％ 推出户型：十二种户型 一房一厅﹝50㎡﹞ 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 三房二厅二卫﹝129㎡﹞ 主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％； 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％； 三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。 二、市场调研 市场如战场，瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。 我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析： （一）“点” 1、亮点： 紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一
条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。 2、焦点： 中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。 3、疑点： 原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人可以接受？ 4、原点： 以原创为起点，繁衍新生命。2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。 5、标点： 以标新立异为起点，树立市场差异化。“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。 6、新点： 以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
工业工程建设项目投资决策分析 ——某拟建投资项目经济评价案例 学习目的 通过本案例掌握工业工程建设项目投资决策的基本程序和主要内容，包括费用与效益估算、资金来源与使用计划、财务分析、不确定性分析，特别是熟练掌握《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》所要求的盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析，盈亏平衡分析、敏感性分析等财务分析内容，掌握项目融资前分析和融资后分析中编制财务报表与指标的方法。 案例资料 一、概述 （一）项目概况 该拟建投资项目是新建项目，且其经济评价是在可行性研究报告阶段（即完成市场需求预测，生产规模选择，工艺技术方案，原材料、燃料及动力的供应，建厂条件和厂址方案，公用工程和辅助设施，环境保护，企业组织和劳动定员以及项目设施规划等多方面进行研究论证和多方案比较并确定了最佳方案）进行的。 该拟建投资项目生产的产品是在国内外市场上比较畅销的产品，且该项目投产后可以产顶进（替代进口）。 该项目拟占地（农田）250亩，且交通较为便利。其原材料、燃料、动力等的供应均有保证，该拟建投资项目主要设施包括生产车间，与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的管理、生活福利设施。 该拟建投资项目的年设计生产能力为23万件。 （二）编制依据 本经济评价的编制依据为项目可行性研究报告推荐的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。 （三）计算期 计算期包括建设期和生产经营期。该拟建投资项目的建设期为3 年，从第4年开始投产，其中第4年的达产率为80%，第5年的达产率为90%，第6年以后均为100%，项目的生产经营期为15年，则项目计算期为18年。 二、费用与效益估算 （一）总投资估算 1．固定资产投资估算 （1）固定资产投资额估算是根据概算指标估算法进行的。根据概算指标估算法估算的固定资产投资额为40200万元。 （2）建设期利息按投资借款计划及估算公式估算为4650万元。即： 建设期第一年的投资借款利息＝10000÷2×10%＝500（万元） 建设期第二年的投资借款利息＝（10500＋9000÷2）×10%＝1500（万元） 建设期第三年的投资借款利息＝（10500＋10500＋9000÷2）×10%＝2550（万元）
小区营销策划方案 一、刖目 主要介绍营销策划理念、整体思路、H标等，略。 二、项目概况 1.项目地理位置 XX小区地处X市西南角，北临X市主干道XX西路，东临城市次干道XX路；四边紧靠拟修建的二环路干道，南依XX镇XX村，小区地理位置较好。 2.项目简介 XX小区是由XX集团——XX房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以帀场化运作为主，主要而向中高档消费群体。 该项目占地XX亩，总建筑而积XX万平方米，容积率为XX%,建筑密度XX%,绿化率达XX%,总户数为XX户。 三、本省房地产发展状况 1.省会城巾一——XX市的房地产发展状况。（略） 2.本案所在——XX市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 L本案周边消费群调査分析。（略） 2.xxrb房地产价格水平说明。（略） 3.住宅类物业近期市场特点。（略） 4.区域市场（XX市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑而积、绿化率、规模、物业收费等方血进行对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项冃定位 1.形象定位
2.户型定位 ①一室一厅（XX余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（XX余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（XX余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（XX余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方而进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合XX城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为今X元/平方米。 具体的定价参考因素冇以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。 （-）根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上进行考虑。 （三）项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造开发商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打卜良好的基础，并且明确远期的目标。 （四）单位定价原则 1.増大景观、中庭花园与其他单位的价差。 2.定价时注重釆光、日照对单位的影响。 3.注重公共配套对住宅的影响。 4.注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。 5.复式单位与标准层单位的价差。 以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时做--个适当的调整，务求整体价格合理。 八、销售策略 （一）销售时机选择，销售分期建议。（略） （二）推盘方式 为了降低项目的市?场风险，实现利润目标最大化，建议制订如卜的推盘计划。 1 ,保留部分景观、区位等因素好的单.元，后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。 2.做到“步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的I丨的。 （三）销售方式
目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结
价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；
b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段
、康宝莱的制度是反应一般，相对安利来说培养一个独立部门小组达标能拿钱 XXX小区营销现状分析报告 一、项目概况 本项目处于xxxxx位置，为高密度人群居住区。项目所在地是老型区域，属于城中村改造，规划和基本配套比较完善，生活、医疗、教育、交通都比较便利。 二、楼盘信息 本项目楼盘有多层住宅X幢，共计XX套商品房、半地下储藏室以及地下车位。均为框架结构。房屋建筑面积在90㎡—120㎡之间，共有三种户型，户型面积分档较好，可以满足不同类型客户的需求。 三、户型分析 由于全部是多层住宅，全部户型设计布局方正合理，南北通透宜于采光通风。 A户型建筑面积约为XXX平方米，经典三室二厅二卫，客厅朝阳，两卧室朝阳，南北通透，明厨明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套,共计X套。主要满足对居住面积要求较高的客户的需求。 B户型建筑面积约为X平方米，二室二厅一卫，经典两房，客厅主卧朝阳，南北通透，明厨设计，部分明卫。主要分布于X号楼X套，X号楼X套，X号楼X套，共计X套。主要满足购买力较低
、康宝莱的制度是反应一般，相对安利来说培养一个独立部门小组达标能拿钱 的客户的需求，如年轻人的婚房。其中部分中间户型的卫生间不属于明卫，略有不足。 C户型建筑面积约为104平方米，三室两厅一卫，经典百平住宅，性价比较高，客厅主卧朝阳，南北通透，独有书房，主要满足三口之家改善性需求。本户型所在楼宇临街，楼梯间设计朝南，一层可做商业。 四、市场情况分析 2013年潍坊房地产市场价格始终保持在平稳状态。据搜房网数据监控中心统计数据显示，2013年前11个月潍坊市住宅共成交33619套，成交面积约358.3万平方米，此数据表明，虽然政策调控一再从严，但潍坊楼市还是稳中有升，其中有9个月的月成交量都突破3000套，与2012年全年成交30855套相比，2013年前11个月份的成交量就已高出2764套，所以在中央楼市调控政策不放松的前提下，购房者和开放商之间的博弈依然是目前楼市的主旋律。 自2011年以来，潍坊的房价一直保持着比较平稳的态势，据搜房网数据中心监控显示，潍坊房地产市场2013年11月份住宅均价为4471元/㎡，同比2012年11月份4400元/㎡，涨了71元/㎡，相比2011年11月份4441元/㎡，也仅仅涨了30元/㎡。提供一份2013年上半年潍坊市六区房地产市场价格涨跌表，2013年潍坊房地产市场价格还是处于一种稳中有涨的态势。 （见下表） 2013年上半年潍坊六区市场价涨跌幅
社区（居民区）产品推广方案 目录： 一、建立专职小区推广队伍； 二、进行小区普查、建立楼盘档案、制作楼盘分布图； 三、进行楼盘分类、评估开发价值，确定进驻方式； 四、特物业管理处进行公关，争取以较低的成本进驻； 五、进驻前的准备（包括物料、产品等）； 六、正式进驻及接待与介绍产品； 七、扫楼； 八、参观预约登记、确认； 九、展厅接待； 十、接受预订； 十一、举行团购； 十二、小区回访、口碑宣传。 方案具体实施步骤： 一、建立专职小区推广队伍：小区推广部（组）一般由2-6人组成，最少2人，设一名经理或主管，下设小组，一般以2-3人为一组，以组为单位来进行小区开发。 小区推广经理岗位职责： 直接上级：副总经理 直接下级：小区推广业务代表 小区推广业务代表岗位职责： 直接上级：小区推广部经理 1、培训：小区推广人员上岗前，应该进行系列的培训，考核合格后再上岗。培训内容参照公司培训手册，培训课程： 2、制度：根据实际情况，自行制定〈小区推广人员考核、激励办法〉、〈小区推广物料、样板管理办法〉。 3、调整心态：小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功案例，和成功人士的故事，激励员工，克服困难，争取订单。 4、小区推广过程的管理：通过早会、周会、月会，随时了解业务进展情况，总结工作中出现的问题并给予解决，确定下一步的工作方向。坚持每天填写《工作日志》、《工作周报表》《商务人员周报表》 二、进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图： 三、进行楼盘分类、评估开发价值，确定进驻方式： 我们把小区分为商品房、集资房、拆迁户、出租房、别墅房等。 1在对楼盘进行逐个分析后，首先评估该楼盘是否值得进驻，也就是评估该楼盘进驻的投入
住宅小区营销策划方案 ××小区营销策划方案 一、前言 主要介绍营销策划理念、整体思路、目标等，略。 二、项目概况 1. 项目地理位置 ××小区地处×市西南角，北临×市主干道××西路，东临城市次干道××路；西边紧靠拟修建的二环路干道，南依××镇××村， 小区地理位置较好。 2. 项目简介 ××小区是由××集团—××房地产开发企业投资开发建设 的大型生态人文居住社区。以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体。 该项目占地××亩，总建筑面积××万平方米，容积率为××%，建筑密度××%，绿化率达××%，总户数为××户。 三、本省房地产发展状况 1. 省会城市—××市的房地产发展状况。（略） 2. 本案所在—××市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 1. 本案周边消费群调查分析。（略） 2. ××市房地产价格水平说明。（略）
3. 住宅类物业近期市场特点。（略） 4. 区域市场（××市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业收费等方面进行 对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项目定位 1．形象定位 2．户型定位 ①一室一厅（××余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（××余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（××余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（××余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合××城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为××元/平方米。 具体的定价参考因素有以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费
装饰公司市场营销方案 【篇一】装饰公司市场营销方案 一、找寻物业管理协作 物业管理公司是住宅小区的管理人员，都是装修公司得到信息内容来源于的关键组织，假如能和物业管理协作得好那麼人们开发设计住宅小区就会省掉许多活力。最先根据关联、拜会等方式寻找物业管理的负责人，从这当中掌握该住宅小区的具体市场销售状况、选购群体，根据别的方式得到小区业主的联系电话，随后根据短消息、电話等方法转达该知名品牌和商品的优惠促销。 二、创建样板间 假如有资产得话，能够在新住宅小区创建1个样板间，由于样板间事实上都是这种体验型市场销售，能让消费者进到到好似自身将来的家里边，这对推动消费者选购冲动是十分有实际效果的。要想创建样板间就务必提升自身的信息内容收集工作能力，要掌握清晰总体目标住宅小区的经营规模、户型、总户数、特性、拿房時间、市场销售总数等。 三、用完全免费wifi吸引住小区业主 能够用完全免费的wifi放进物业管理或是住宅小区周边，随后在电梯轿厢口贴上布告，总之让大伙儿了解这一住宅小区有完全免费的wifi，可是要应用，务必关心人们的微信服务号，或是用手机号码登陆，这模样总有了小区业主的联系电话。 四、制造行业內部的营销推广
在制造行业内开展自身公司的宣传策划，赢的方式工作人员的充足信赖和接纳，提高她们的推单自信心，也使她们变成自身企业了解的领头人，逐渐将观点渗入终端设备顾客，根据她们来危害顾客，进而赢的装修订单信息。 五、宣传广告和主题活动宣传策划 装修公司吸引住散客装修订单信息，另外根据宣传策划累积品牌知名度。不断提高公司自身的企业形象。由于知名品牌是将来销售市场发展趋势的大势所趋。并且，营销策划方案只能普遍的散播，贵司能够被大量的顾客了解，掌握，认同……那样，公司才会迅速而身心健康的发展趋势，越干越大。 六、群发短信和电话销售 这一是较为立即和合理的方式。到物业管理公司、或是短信群发平台获得要装修的小区业主信息内容，开展群发短信和电话销售。这一成本费便宜，都是市场销售和宣传策划十分合理的这种方式！ 七、装修公司精准定位与基本散播 装修公司在活动营销这方面资金投入不足，怎样灵活运用不足資源来宣传策划好自身的知名品牌，装修公司营销策划方案中围绕自始至终的课题研究。 1个关键的方式，就是说提升平时基本散播的管理方法，搞好精准定位广告词，使一切一回散播主题活动都去适用知名品牌的创建，有益于累积起品牌营销实际效果。 【篇二】装饰公司市场营销方案 一、家装公司市场定位策略
XXX市XXXXXX住宅小区营销方案 u x xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日
目录 一、总体方案 (4) 1、销售SWOT分析 (4) （1）、优势： (4) （2）、劣势： (4) （3）、机会： (5) （4）、威胁： (5) 2、客户定位 (5) 3、抗性屏蔽及利益点诉求 (7) （1）、周边环境、配套抗性 (7) （2）、回报率抗性 (8) （3）、前期工程形象抗性 (9) （4）、价格抗性 (10) 4、价格策略 (11) （1）、价格策略--低开高走 (11) （2）、价格走势图 (12) 5、销控及折扣策略 (12) （1）销控策略 (12) （2）折扣策略 (13) 6、操作模式 (14) （1）外出探访式 (14) （2）销售布点式 (14) （3）房交会造势式 (19) （4）政府协助式 (20) （5）人物营销式 (20) （6）常规SP活动式 (20) 二、执行计划 (21) 1、（开盘前）销售工作计划表 (21) （1）外出派发DM宣传单 (24) （2）网络式销售 (25) （3）网点式销售 (25) （4）政府协助完成目标客户收集 (26) （5）常规现场客户接待 (27) （6）SP活动促销 (27) （7）开盘典礼 (28) 2、第一阶段（XXX年月日—年月日）细部执行计划 (28) （1）房地产交易会 (32) （2）组团式销售 (32) （3）常规现场客户接待 (32) 3、第二阶段（年月日—年月日）细步执行计划 (34) （1）常规现场客户接待 (35) （2）组团式销售 (36)
（3）房地产交易会 (36) 4、第三阶段（年月日—年月日）细部执行计划 (37) （1）规现场客户接待 (37) （2）组团式销售 (38) （3）SP活动促销 (38) 三、时间要点 (39) 1、蓄势期 (39) 2、开盘期 (39) 3、房产交易会 (39) 4、持销售期 (40) 5、尾盘期 (40)
《技术经济学》考试试卷 班级姓名得分 一、填空题：（每空1分，共10分） 1、财务报表分析中的资产负债比率是指负债总额与________之比，速动比率是指流动资产总额减去存货后与______之比。 2、功能分析是价值工程的核心。功能分析一般包括________、________和功能评价三个步骤。 3、“年利率为15%，按季计息”，则年名义利率为________，年实际利率为________，季度实际利率为________ 。 4、经济效果表达方式通常有三种，一种是差额表示法，一种是比值表示法，还有一种________表示法。 5、净现值为零时的折现率称为________。 6、经济持续增长来源于________的持续活跃。 二、选择题：（每题1分，共10分） 1、下列费用中（）不是现金流量。 A.原材料 B.折旧 C.工资 D.管理费用 2、方案A初始投资20000元，年收益5500元；方案B初始投资为10000元，年收益3000元，则相对追加投资回收期为（） A.4.3年 B.4.0年 C.3.64年 D.3.33年 3、（C ）是指设备在市场上维持其价值的时期。 A.设备自然寿命 B.物质寿命 C.技术寿命 D.经济寿命 4、单利计息与复利计息的区别在于( )。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 5、当我们对某个投资方案进行分析时，发现有关参数不确定，而且这些参数变化的概率也不知道，只知其变化的范围，我们可以采用的分析方法是( )。 A.盈亏平衡分析 B.敏感性分析 C.概率分析 D.功能分析
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
技术经济学概论项目报告书 班级: 小组成员: 111145A
项目介绍 一、项目名称 某新建电子配件厂 二、基础数据 1.生产规模该项目建成后拟生产目前市场上所需的计算机配件，设计生产规模为年产100 万件。 2.实施进度 该项目拟二年建成，第三年投产，当年生产负荷达到设计生产能力的70%，第四年达到90%，第五年达到100%。生产期按12 年计算，计算期为14 年。 3.建设投资估算经估算，该项目建设投资总额为5700 万元（不含建设期利息），其中：预计形成固定资产4910 万元，无形资产490万元，其他资产300万元。 4.流动资金估算该项目的流动资金估算总额为1150 万元。 5.投资使用计划与资金来源建设投资分年使用计划按第一年投入2000 万元，第二年投入3700 万元；流动资金从投产第一年开始按生产负荷进行安排。 该项目的资本金为2110 万元，其中用于建设投资1700万元，其余用于流动资金。建设投资缺口部分由中国建设银行贷款解决，年利率为6%；流动资金缺口部分由中国工商银行贷款解决，年利率为4%。 6.销售收入和销售税金及附加估算根据市场分析，预计产品的市场售价（不含税）为80 元／件。本产品采用价外计税，增值税税率为17%，城市维护建设税和教育费附加的税率分别为7%和3%。 7.产品总成本估算 （1）该项目正常年份的外购原材料、燃料动力费（不含税）为5000 万元； （2）据测算，该项目的年工资及福利费估算为150 万元； （3）固定资产折旧费按平均年限法计算，折旧年限为12 年，残值率为5%； （4）无形资产按10 年摊销，其他资产按5年摊销； （5）修理费按折旧费的40%计取； （6）年其他费用为320 万元； （7）项目在生产经营期间的应计利息全部计入财务费用。建设投资借款在生产经营期按全年计息；流动资金当年借款按全年计息。 8.利润测算（1）所得税率按33%考虑；（2）盈余公积金按税后利润的10%计取。 9.评价参数 设基准收益率为15%；基准投资利润率和资本金净利润率分别为20%和30%；基准的静态投资回收期和动态投资回收期分别为7年和10年；中国建设银行对这类项目所要求的借款偿还期不能超过6 年。 三、设计内容 1.对该项目进行财务评价 （1）编制基本财务报表 项目财务现金流量表、资本金财务现金流量表、及利润分配表（后两项可选择）。（2）计算财务评价指标，分别进行盈利能力和清偿能力分析包括：财务净现值、内部收益率、静态和动态投资回收期；投资利润率、资本金净利润率；借款偿还期等指标。 2.对项目进行风险分析（1）盈亏平衡分析通过计算产量、生产能力利用率、单位产品售价的盈 亏平衡点进行分析。 （2）敏感性分析分别就建设投资、经营成本和销售收入变动（假设变动范围为± 10%，变动幅
房地产项目营销策 划方案 1
新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:
摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划
Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate
《技术经济学》案例教学 案例1：（1）总投资估算 项目概况： 该项目为新建工业项目，由国内A、B两投资方组建的公司建设和经营，是该项目的财务分析主体。 项目的计算期为8年，根据计划建设期为2年，生产运营期为6年。生产A、B、C、D四种产品。 该项目建设投资为249469万元，其中固定资产费用222850万元（包含可抵扣固定资产进项税20683万元），无形资产费用5000万元（其中场地使用权为1800万元），其他资产费用500万元，预备费21119万元，固定资产进项税为20683万元。项目计算期为8年，其中建设期2年，运营期6年。建设期内建设投资分年投入比例为第1年50%、第2年50%。 该项目初步融资方案为：用于建设投资的项目资本金91246万元。建设投资借款158223万元，年利率7. 05%，采用项目资本金支付建设期利息，利率按单利计算，且假定建设期借款在建设期每年年中借入，当年按半年计息。 项目投产第1年负荷90%，其他年份均为100%。 满负荷流动资金为10270万元，投产第1年流动资金估算为9598万元。计算期末将全部流动资金回收。流动资金的30%来源于项目资本金，70%为流动资金借款，流动资金借款的年利率为%。
要求： 1.估算项目的建设投资，并编制建设投资估算表。 2.估算项目的建设期利息，并编制建设期利息估算表。 3.估算项目的总投资，编制项目的总投资使用计划与资金筹措表。 （结果取整数，百分比保留两位小数） 建设投资估算表（形成资产法）单位：万元 建设期利息估算表单位：万元
项目总投资使用计划与资金筹措表（单位：万元） 案例（2）：建设期利息估算 某项目建设投资资金来源为注册资本和债务资金两部分。贷款总额为600000万元，其中外汇贷款为8000万美元，外汇贷款利率为6%（按年计息），人民币贷款利率为10%（按季计息）。每年的借款计划按建设投资年投资比例来安排，汇率为1：。按有关规定，项目的
XXX住宅小区商业销售方案 以上销售工作的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的销售工作的销月4售人员。 销售部人员招聘计划：由于本项目的体量较大，销售存在一定的难度，需要销售团队进行客户接待、信息收集及反馈，客户跟进、及销售成交、合同签订等工作。故项目销售团队的核心人数建议在6－7人左右： 销售经理：1名 销售内勤：1名 按揭专员：1名 置业顾问：4人 3、销售架构 鉴于项目的特殊性，项目销售架构建议如下：
项目销售小组架构图： 按揭专员 ，并针5月15日前）备注：以上人员建议在项目销售正式启动前半个月到位（对销售进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。４、销售工作管理?销售人员上岗前培训，做销售前准备；每周项目例会，通报每周销售情况及当前尚待解决的问题；?每日以书面形式汇报销售情况，按时制作上门客户统计分析、客户意? 向及成交分析并以周、月小结形式报告呈报；定期提交周例会纪要、营销周、月总结；? ?每周定期组织销售人员沟通，及时分析市场变化，相应调整销售策略。 ５、销售物料准备销售物料：销售手册、销售单张、商业概况、商业平面图销售合同文本：制定并印制商业销售认购协议，等商业建档之后，直? 接签订商业预售合同。、销售流程、销售协议等?《销售细则》）、商业街平面图（规划效果图）商业部分总平图（工程图?
，进行培训及人员甄选分配，销售部各种?完成销售队伍的建立（招聘）管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。． 第二部分、销售时间及节奏安排 1、销售对象 个人投资者 联通、移动服务站 中型康体健身俱乐部 各保险公司、婚纱礼仪公司 中小型综合会所及专业女子SPA会所 中小型超市、酒吧、休闲茶餐厅 社区型医疗诊所、银行、邮局 家居用品，社区服务配套等业态 2、销售时间计划 第一阶段： 5月——6月（人员招聘、培训上岗、客户接待、客户积累） 第二阶段：6月——11月（商业销售） 第三阶段：11月——月12月剩余未售商业处置方案 6、销售计划及时间表：（第一阶段、第二阶段） 开始时营销阶段营销目标结束时间间天）及培训工、完成销售人员招聘（13，同时完成个人销售指标确认天）作（10销售筹备 5月
大连新型住宅小区项目营销策划方案行业资料 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
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**项目8月份营销策划方案 一、营销目标 1、销售目标：15套。 2、推广目标： 深挖地缘性客户，促进青山区特别是大连新型住宅小区、五一社区等居民的来电、来访量。 全城拓客，将项目的核心价值得到有效的传播，提高项目的知名度，带动来电、来访量。 二、营销策略 多管齐下，双线齐进 活动线 1、活动营销 小众活动：针对目标客户群体展开暖场活动。 活动时间活动主题内容 8.8理财讲座聘请证券公司的讲师 与收藏协会合作共同举办 8.15艺术品鉴 赏 8.22易经文化聘请易经文化大师（第二季） 8.29投资管理聘请银行的理财顾问 利用项目广场开展大型活动，让更多的客户群体了解项目，带动来访量。每个周末举办大型车展，由恒通汽车城及包头中高端品牌汽车共同举办。我司仅提供场地，具体活动由汽车品牌商执行。 2、 1）全城拓客:置业顾问、专业派单人员统一穿印有项目信息的T恤展开全城派单。
置业顾问： 以质取胜，有针对性的拓客，以目标客户群体为主展开派单、收集有效客户信息。 拓客目标群体： 周边社区 核心商圈 专业市场 社区底店 拓客地图 社区拓展活动执行细节： 根据目前成交的客户分析有较大部分客户为周边社区的居民，通社区拓展活动，深度挖掘目标客户群体。 具体工作安排： 展位咨询：2人置业顾问 客户的现场接待：展示项目形象，进行项目的品牌宣传，同时向到访客户讲解项目情况，传递项目价值信息，并做好客户登记；当天巡展结束后，销售人员统计今日到访客户并对当天工作进行总结并安排明日工作。清理展区，安排撤场。现场活动组织：组织社区外展活动，通过项目推介、小礼品派发等，吸引客户，进而与客户直接接触，形成一对一项目介绍。负责协调现场秩序，组织现场旺场活动。 派单拓客：4人拓客专员 以社区外展活动为基础，深入社区宣传项目、派发单页、介绍项目、外展活动宣传等，如插门、插车、扫底店、社区周边进行项目推介。同时在主要交通干道及区域聚集地进行不间断行销活动，整体派单团队将以深入社区，主要区域覆盖的行销方式进行项目推介。 以量为主，展开全城拓客，提升项目的品牌知名度，有效传递项目的信息。拓客区域：各大核心商圈、繁华街道、人流量大的十字路口