绿城、中海：园林景观工程的成本管控要点
核心提示：绿城是豪宅产品的代名词，中海是成本管控的利润王，为什么这次
选取这两家企业的景观成本来探讨，是因为豪宅更需控成本，否则也不赚钱；
而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数，更是需要我们去好好研究的。
景观工程，作为客户感知房地产项目的重要部分，让房地产企业费尽心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考虑投入产出比。
一、景观工程成本的基本类别
景观工程成本，一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围
墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃
圾站、物业管理用房、其他配套用房等。
其中，园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。
园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。
绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护，由于绿化工程往往是
客户在看房时能直观感受到的敏感性成本，一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总
额的25%。
二、景观成本控制原则与重点
基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则：
第一，应根据营销定位匹配楼盘档次，可参照同档次楼盘的景观投入水平。
第二，尽量选择优秀设计单位或著名设计师，不仅能够有效优化产品设计，而且能够提高
产品知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。
第三，选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好
的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。
第四，为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平；相反，则可以适当低于平均水平，不均衡投入景观成本，从而控制整体投入。
基于上述大原则，可以基于以下重点来打造景观，从而在实现成本管控基础上，好钢用在刀刃上。
首先，根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。
其次，在考虑景观均好性的同时，适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。
再次，依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。
最后，在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块，周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。
三、园林景观工程成本管控
上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/㎡。
由测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费37%，道路建造费19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%，水景8%，室外照明水电6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。
又以中海室外园林限额设计为例，会根据项目档次来安排软景、硬景的比例。
1.软景
上海绿城软景部分造价为2032万元，其中：成本投入量最大的为中等乔木，占绿化部分投入成本的35％，第二的为大乔木及名贵树种费用，占总成本的15％，第三的为小灌木，投入比例为16.03％。以上三个部分总投入比例合计为66％，占成本的一半以上，因此是重点关注区域。从面积分配比例来看，
灌木面积：草坪（含地被）面积比例为1:1，乔木：灌木、草坪面积比为1.3:1:1.2，成本投入比为6：2：1。
上海绿城软景绿化部分详见下表。
软景绿化分析如下表：
前十类大量苗木品种成本投入分析如下表：
此项目树木的品种多样，营造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、种植土价格为某地的当地价格，不同城市的价格有所不同，比如上海地区价格约高出南京20%~30%。
2.硬景
硬景部分造价为3435万元，面积约为35000平方米。占总造价的63%，按景观总面积计算，折合361元/㎡。按硬景部分面积计算，折合981元/㎡。
硬景分析详见下表5。
道路分析见下表：
3.特色铺装、雕塑、凉亭等
上海绿城的特色铺装种类较多，有廊架、木地台、水景墙、旱景墙、台阶等内容，其做法多样，结合所处的环境及功能使用要求而为。特色铺装结合小品、凉亭等其他构件对整个景观绿化环境起到了“集中点题”、提升整体档次的作用。特色铺装造价折合景观总面积为39元/㎡。此部分可依不同的地形、设计理念予以增减。详见下表。
特色铺装分析：
建筑小品分析：
4.其他景观设计细节
拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感，而人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。
减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。
一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。
多种树、少植草，树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。
绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。
除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一，古树不花钱；第二，古树不是花钱就能买来的；第三，能提高社区品位、增加卖点；第四，能落个保护环境的好名声。
墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。
复式房屋的楼梯设计时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量，又能增加客户的想象力，显得有艺术品位。
景观设计中尽量不做或少做大理石石球，因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。
在大城市，与其全种观赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。
设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。 控制设计的意义 一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。 设计阶段的成本管控 房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。 成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。 （一）初步设计阶段的工程成本控制 多种设计方案经济性比较。 设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。 具体操作方法大体的思路是： 规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。 （二）开展限额设计，有效控制工程成本 中海地产限额设计标准： （1）项目档次界定 超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。 高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。 中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。
中海地产成本管理体系剖析 作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆 1. 引言 中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。 2. 中海地产成本管理文件体系分析 中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。 文件类型文件名称文件主要内容 纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管 理制度》 包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管 理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控 等 《中海地产房地产开发项目 成本科目》 工程成本与财务科目相结合的成本分解体系 《中海地产统一合约安排管 理办法》 包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式 等策划原则 部门管理文件《合约管理部组织架构与岗 位职责》 合约管理部的组织架构与岗位职责 招投标管理文件《关于加强工程合同管理的 通知》 总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》 包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标 定标程序等 合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》 合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、 结算管理 《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理 《关于加强对大额工程款支 付审批管理的通知》 大额付款管理 3. 中海地产项目成本管理体系分析 (1) 成本管理总思路清晰而且系统， 中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 (2) 建立了公司统一的、和财务紧密结合的成本分解体系，相当于统一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一个和财务科目相结合的成本分解体系-《中海地产房地产开发项目成本科目》，
绿城、中海：园林景观工程的成本管控要点 核心提示：绿城是豪宅产品的代名词，中海是成本管控的利润王，为什么这次 选取这两家企业的景观成本来探讨，是因为豪宅更需控成本，否则也不赚钱； 而成本管控高手中海的景观成本有哪些路数，更是需要我们去好好研究的。 景观工程，作为客户感知房地产项目的重要部分，让房地产企业费尽心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考虑投入产出比。 一、景观工程成本的基本类别 景观工程成本，一般包括室外土方工程、园林环境工程费、园林土建工程、绿化工程、围 墙工程、景观水电、物业及交通设施、室外零星设施、配套设施费、游泳池、网球场、垃 圾站、物业管理用房、其他配套用房等。 其中，园林环境工程指的是室外景观、道路、绿化、景观小品及相关设施等工程。 园林土建工程包括硬质铺装、道路、挡土墙、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。 绿化工程包括乔木、灌木、花坛、盆景、植被及草坪的种植及养护，由于绿化工程往往是 客户在看房时能直观感受到的敏感性成本，一般建议绿化投资额不低于园林环境工程费总 额的25%。 二、景观成本控制原则与重点 基于数据分析可提出以下关于景观成本控制的4大原则： 第一，应根据营销定位匹配楼盘档次，可参照同档次楼盘的景观投入水平。 第二，尽量选择优秀设计单位或著名设计师，不仅能够有效优化产品设计，而且能够提高 产品知名度，把握了景观细节，就把握了效果，成熟的景观设计成果能节约成本。 第三，选择相匹配的材料及有实力的施工单位，保证设计效果的实现，设计再好，没有好 的施工单位来实施，同样不能做出好的园林景观。
第四，为控制整体投资，应合理分配。根据地块分级，景观投资不宜采用统一标准，而应该在统一的投资水平上，根据土地分级采取景观投入分级的策略，在重点区域，如会所、高端户型、展示区、中央庭院景观应高于平均水平；相反，则可以适当低于平均水平，不均衡投入景观成本，从而控制整体投入。 基于上述大原则，可以基于以下重点来打造景观，从而在实现成本管控基础上，好钢用在刀刃上。 首先，根据整体规划土地分级策略在景观投资上相应的提高重点位置及销售卖场路线的景观投资水准。 其次，在考虑景观均好性的同时，适当提高商业街区、展示区、水所、入口、中心庭院景观档次，以提升高品质物业的标准。 再次，依据高品质物业景观设计越来越重视软景的趋势，楼盘整体投资应提高软景投资比例。 最后，在具有相对劣势如朝向不好、周边环境差的地块，周围应适当提高景观投资水平，提高劣势地块的景观标准即提高了整体楼盘的物业品质；对于城市形象展示面和临街区的地方，适当的提高投资比例是有必要的。 三、园林景观工程成本管控 上海绿城园林景观工程分为硬景和软景两个部分，硬景（含园林土建、水景、水电及附属设施）面积约为35000平方米；软景（苗木绿化）面积约为60000平方米。经估算造价为5467万元。总景观面积约为95000平方米，折合575元/㎡。 由测算分析表可知，造价比例相对较高的为：绿化费37%，道路建造费19%，特色铺装、小品、凉亭等其他构件11%，水景8%，室外照明水电6%，此五项合计占造价的81%。是成本控制中应重点关注部分。总体景观成本分析详见下表。
真诚·善意·精致·完美 为了城市的美丽 ——绿城房产集团案例汇编 绿城房地产集团有限公司
目录 一、人力资源篇 引言 (3) 1、伯乐“赛马” (4) 2、从“火药桶”到诚信员工 (5) 3、员工L的成长经历 (6) 4、员工C被辞退引发的思考 (7) 5、副经理的离职理由 (9) 6、与员工H的离职面谈 (10) 7、以老带新共同进步 (11) 8、迷惘的新员工 (12) 9、办公地点搬迁引发的思考 (14) 10、互动的考核 (15) 11、因地制宜的绩效考核 (16) 12、从信用走向规范 (16) 13、办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 (18) 14、上好新员工入职第一课 (18) 15、一次大型专题讲座 (19)
二、设计与前期篇 引言 (23) 16、景观设计不宜盲目崇洋 (24) 17、迟来的景观设计 (25) 18、来自对“外婆家”投诉的思考 (26)
19、从小区入口谈规划设计 (27) 20、将精致、完美进行到“底” (29) 21、车库的尴尬 (30) 22、中心会馆的缺憾 (31) 23、室内设计应同步介入建筑设计的全过程 (32) 24、空调室外机该何处容身？ (33) 25、别墅设备用房的设计 (35) 26、窨井盖的设置 (36) 27、设计：小处不可随便 (37) 28、设计合作引出的思考 (38) 29、美丽的农居点拆迁户的家 (39) 30、资源共享，解决供水难题 (40) 31、滞后的设计变更 (41) 32、拆迁户的质疑 (42) 33、物业用房不能随意更改 (43) 34、让“不”可能成为可能 (44) 35、公司冠名的启示 (45) 36、不翼而飞的灰线检验报告 (46) 37、规划验收的波折 (47) 38、超建问题的产生和解决 (48) 39、方案变故的启示 (48) 40、地质勘察的周折 (49)
中海项目成本管控经验 中海项目成本管控经验提要：中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况 更多精品自财务 中海项目成本管控经验 一、中海成熟的项目后评估报告体系 中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。 而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。 二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验 以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。 该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控
制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 4大成本漏洞 漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本 景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。 漏洞2：不合理的工期增加成本 室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。 漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加 地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。 漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本 该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异
房地产工程成本管理讲座提纲 1房地产工程成本管理观点解析 1.1不同部门观点的辩论 1.1.1观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量 进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。 1.1.2观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包 括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起 到了“四两拨千斤”的作用。 1.1.3观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意 图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。 1.2目前流行的观点 1.2.1工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包 括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～ 20％，这是目前比较流行的观点。 1.3工程成本控制的投资理念 1.3.1选用技术方案的标准是什么呢？ ◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。 ◆投资决定技术标准。 1.3.2承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别。 1.3.3房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理 预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量 档次一致性。 1.4套用传统定额计价体系的误区 1.4.1误区之一：费率误区。 1.4.2误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。 1.4.3误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。 1.5工程量清单的威力 1.5.1为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业 的工程师算不过施工单位的工程师呢？ ◆这是信息对称与不对称的问题。 1.5.2工程量清单的威力 1.5. 2.1工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标， 容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有 利于工程顺利实施； 1.5. 2.2工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地 产企业依照市场规律控制工程成本； 1.5. 2.3工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规 范现场签证； 1.5. 2.4设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于 动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； 1.5. 2.5工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利 于提高结算效率。
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中海、绿城精装修成本控制10大措施 房地产企业只有在精装修中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。 要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的。本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。 ▌措施一：精准定位 在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。 中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。 中海精装修项目 绿城项目厨房典型配置表
▌措施二：造价限额、材料用量限额 在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。 材料用量限额指标
▌措施三：形成菜单式价格清单 相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。 万达某项目限额指标 ▌措施四：设计阶段控好流程 设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。因此，制定设计过程成本控制流程非常重要： 1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。
绿城房地产集团景观精细化管控流程表 说明： 1.本表主要描述景观设计-工程管理系统的管控流程。 2.本表中非景观系统人员组织执行的事项，仅体现其参与要求，相关事宜按照绿城集团其他相关工作标 准执行。 3.本表中OA流程是指通过OA流程进行审批，会议评审是指按照《产品中心专业评审会管理规定》的 要求召开会议进行评审，现场评审是指景观管理人员组织相关人员进行现场把控。 4.若本表中涉及的审批权限与《绿城房地产集团管理审批权限》存在不一致的地方，以《绿城房地产集 团管理审批权限》为准。 5.各OA流程审批节点的输出成果中包含文件审批单。 6.本表中#号指的是流程中非必选项，*号指的是已方需输出成果，景观公司需备案。 7.本表中重大重点项目原则规定为：所有超高层、五星级酒店、规模20万方以上、一线城市项目。 8. 各类专项方案设计包括：景观照明；水景设计、雕塑设计、标识系统设计、高尔夫球场设计、水净化 处理、桥梁、大型边坡等专项设计。 9.本表自2011年03月**日起实施。 10.本表由景观公司负责解释和修订。 主要工作节点组织人员 成果评审 评审单位部门/参评人员 评审 形式1、景观规划定位阶段 1.1项目基础资料收集及场地踏勘 项目景观设计 管理人员景观公司设计区域负责人 OA 流程 1.2参与产品策划书初稿（景观部分）的编写项目景观设计 管理人员 项目公司工程管理部负责人 OA 流程
主要工作节点组织人员 成果评审 评审单位部门/参评人员 评审 形式 1.3 参与项目概念规划方案初评 项目公司规划 设计管理人员景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.4 参与产品策划书终稿及项目概念规划方案评审（项目启动会）项目公司规划 设计管理人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.5 参与项目规划设计方案评审及样板区的选择确定项目规划设计方案评审 项目公司规划 设计管理人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审样板区的选择确定 项目营销管理 人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.6 参与建筑方案设计评审项目公司规划景观公司项目景观设计管理人员、设计分管会议
中海地产成本控制体系的建立与实施 1
房地产企业成本控制体系的建立与实施 研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大致能够下六大部分:1、土地成本; 2、前期费用; 3、工程成本; 4、营销成本; 5、管理成本; 6、财务成本。从成本的属性来看, 土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定, 其波动幅度微小, 可控性相对较小; 前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况, 如采取有效措施, 则可压缩性( 可控性) 较强。因此, 工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 下面就中海地产( 深圳地区) 在上述六方面的成本管理工作, 重点在工程成本方面采取的成本控制措施, 以及相关的管理经验与各位同行作如下交流: 一、房地产项目开发成本控制的总体思路 1、建立成本控制目标。中海地产在各个项目的开始阶段, 即及早建立成本控制目标, 并将目标分解, 制订出各项成本的具体控制指标, 责任落实到部门; 2、公司成立成本控制小组, 组长由公司总经理担任, 定期 ( 每半年) 对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨, 2
对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施; 3、设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本 意识普及; 在保证设计质量的前提下推行成本限额设计, 控制设计对成本的影响; 4、严格规范工程分判程度, 及早进行招标准备; 设计、合 约、项目相互配合; 规范材料样板、工料规范, 减少合约履行纠纷和风险, 降低工程成本; 5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评 审制度, 明确各相关人员的签字权限; 6、开源节流, 严格控制管理费用开支。 二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验 1、土地成本管理 土地成本( 约占项目总成本的30-35%左右) , 主要指土地获得阶段形成的种类费用支出, 包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中, 土地一旦到手, 其成本即基本确定, 直至项目开发完成, 该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 具体而言, 中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略: 1）旧城改造地块: 积极与政府协商, 争取尽可能的优惠政 3
中海、龙湖、万科地产的成本管理亮点 第一部分：中海地产中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联 络等工作。（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续
费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。（5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。2、执行统一成本科目（1）总部发展管理部负责制定、颁布和管理《房地产开发项目成本科目》，对科目名称、核算内容、使用要求等作出统一规定，并根据实际需要进行不定期的调整与完善。（2）各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目，除非另有规定，不得自行增加或删改。3、实施全过程目标成本管理：（1）在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、施工等各个阶段，分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。（2）对处
【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点） 懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。
中海建安成本控制要点 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙
设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设臵工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。 基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。 基础工程的造价水平，显得较为刚性。 （1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位臵土质不符合要求。相对来说，换土之
2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点 中海地产集团发展管理部 2009年1月
目录 一、前述 (1) 二、工程成本科目介绍 (5) 三、建安成本现状及控制要点 (6) 四、相关部门工作中存在的问题 (25) 五、如何增强合约和成本意识 (30) 六、综述 (32)
建安成本概况及控制要点 （总部发展管理部） 一、 前述 2007-2008年度主要城市II级镙纹钢价格走势图 2,500.00 3,000.00 3,500.00 4,000.00 4,500.005,000.005,500.00 6,000.00 6,500.00 2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10 月份价格（元/吨） 2007-2008年度主要城市商品混凝土价格走势图 200.00 250.00 300.00 350.00400.00450.00 500.00 2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10 月份C 30价格（元/m 3）
2007-2008年度主要城市水泥价格走势图 250.00 350.00 450.00550.00650.00 750.00 2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10 月份价格（元/m 3） 2007-2008年度主要城市人工价格走势图 35.00 50.00 65.00 80.0095.00110.00 125.00 2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10 月份价格（元/工日） 以上仅列举了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际
绿城一直以来致力于改善型住宅的开发，其打造的产品品质得到其他开发商和业主的一致认同，在改善性需求逐渐开始主导市场，且政策利好的今时今日，是时候向绿城学习如何打造 1总体设计 功能分区 属感、可参与性、均好性及人性化尺度，以营造高档的生活氛围。 平面形态 空间结构 景观序列清晰，空间结构合理明确、递进层级关系明显，并有合理的过渡与衔接。 2景观与周边关系协调 与周边环境的协调
机组成部分，特别是涉及到外部商业街的区域。园区内标高应有良好衔接，既方便通行，又 对于周边可利用的绿地、河道等资源，应纳入景观设计的范围。
1、宜根据交通流量大小，外部道路景观优劣选择虚实围墙形式，造型应符合园区整体形象特色与档次，并能体现安全感。 2、围墙与市政人行道交接的界面有一定厚度的堆坡绿化带种植（1.0米以上）。 3硬质景观 园区公共空间 1、轴线或中心花园主要景观元素 通过主要景观元素的合理组织，形成能聚集、多功能、有活动与停留的中心花园，能展现丰富的生活化场景。
a.中央泳池与园区会所、中心花园等在空间形态上衔接良好，造型与池底图案美观，功能与尺度能满足居民使用，能兼顾使用时管理与平时开放的可能；并能成为可赏可用的主体景观元素。 b.其他水景设置数量不宜太多，主要布置在视觉焦点或视觉空间转换处；尺度应与周围空间相适宜；宜考虑无水时景观效果，同时要考虑能耗的合理节约； 设置、设备造型等。
3、室外景观家具与小品 室外景观家具及配套设施应配置合理，选型应与园区整体风格、档次相吻合，位置设置合理。 置上与视觉焦点相对应，与建筑保持足够距离，且应处于相对安定空间；尺度上与设置空间的尺度相适宜，与人的停留空间相适应，宜有可休憩的设施；形体上宜美观、大方，应与建筑风格不冲突；如有多个构筑物，应在风格上相对统一。
中海地产！ 中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。 一、地下车库停车数量 1、车库范围 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； 2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积 3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。
二、人防地下室问题 1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房 明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位； 人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。 2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少； 相邻防护单元的主要出入口应合并设置。 三、停车效率的提升
1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径 地下车库总面积= 地下车库+ 全部设备用房+ 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡ 控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！ （1）无人防地下室通常可以做到32平米/辆； （2）大型停车库效率较高，很多可以做到30平米/辆以下； （3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下； （4）目前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空间仍然是很大。 普通地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。 以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。
绿城园林景观工程设计15个强制性标准 最大的景观微刊：Land-2013 1.建筑单体散水、勒脚部位的景观堆坡（或覆土）高度严禁超过室±0.000标高线。 2.小区周界绿化与周界报警设备的水平距离应控制在0.5m以上，并应根据绿化生长速度定期进行修剪。
3.为保证摄像监控效果，园区出入口、人行出入口、单元出入口等部位，夜间应保证足够照度，环境照度不应小于50Lux。 4.室外临空处高差大于等于1.0m时应设置防护栏杆，栏杆高度从可踏面起算不应小于 1.05m。
5.室外花钵、壁炉、雕塑等独立构件应与基座等主体有可靠连接。 6.泳池水位应符合安全规定，成人泳池水深应控制在1.3m以，儿童泳池水深控制在0.3-0.6m 之间，按摩池水深应控制在0.8-0.9m之间。
7.经营性泳池应考虑洗脚池、强制喷淋设施等的设置，且应满足地方相关规定要求。经营性泳池区任何位置照度均不应小于80Lux。 8.泳池不得设置有假山、桥洞、暗坝、台阶、槽沟等容易发生人身伤害事故的设施。 9.围墙、挡土墙、下沉式花园墙体等有压顶石的部分应设置滴水线（槽），防止雨水流挂现象发生。
10.硬底人工水体近岸2.0m围，水深不得大于0.7m，汀步附近2.0m围，水深不得大于0.5m，无法满足此项要求的区域应设置安全护栏。 11.景观小品等室外构筑物应进行施工图深化设计，施工过程中不得擅自变更结构尺寸。
12.泳池、水景（系）马赛克等饰面材料铺贴应采用专用粘结剂，基层防水应采用水泥基防水砂浆，泳池侧严禁使用柔性防水材料。 13.泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩（背衬不锈钢）等材质，不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料。
一张图告诉你中海、万科谁更牛！ 0条回复??415次阅读????复制链接 中海地产是地产界的一个标杆、一面旗帜。万科、龙湖、绿城高层都带队向去中海学习过，近两年涌现的几家快公司，世茂房地产、融创、旭辉，其老板都表示要向中海学习。 那么，中海地产究竟牛在哪里 下文由攸克地产原创，原标题为《开发商学中海为何只到皮毛》，邦主已获得转载授权。 连续12年利润率行业第一 学习中海地产的什么中海值得开发商们学习的地方有不少，但核心是成本控制或者是利润率。 中海利润率之高，中国房地产企业罕有其匹。 3月13日，中国海外发展有限公司（，本文均简称为中海地产或中海）公布的年报显示，中海地产全年实现净利润亿港元（约合人民币亿元），同比增加%，毛利率超过35%。合约销售额1385亿港元（约合人民币1094亿元）。 正如万科总裁郁亮所说，房地产企业的利润率下滑已是不可阻挡的趋势。中海亦是如此。根据年报，过去12年它的纯利复合增长%，而过去5年纯利复合增长%。但这几个数据，毫无疑问是牢牢占据了行业第一的位置。 让我们看它近三年的具体利润数据。2010年中海地产实现净利润亿港元（约合人民币104亿元），同比增长%，净利润率为%。 当时很多媒体报道，中海成为内地首家年净利润超过百亿元人民币的房企。饶有趣味的是，那一年，行业老大万科以亿元成为国内首家销售额超过1000亿的房地产企业。然而，万科2010年的净利润只有亿元。而中海的销售额只有565亿元人民币，差不多相当于万科一半，净利润却超出万科5成以上。 2011年中海地产销售额亿港元（人民币708亿元），同比增长%；净利润为亿港元（约合人民币亿元），净利润率为%。2011年万科销售额为亿元，净利润为亿元，净利润率为%。中海地产销售额不到万科的6成，但后者的净利润只有中海地产的77%，净利润率还不及中海地产的二分之一。 2012年度中海地产销售额亿港元（合人民币亿元），净利润为亿元，净利润率达到29%；万科同年销售额为亿元，净利润首次突破百亿达到亿元，净利润率只有12%，远不及中海的一半。 当内地房地产上市公司的净利润率普遍只有12%-15%时，中海却长期保持在20%以上甚至超过30%，不能不说这是一个奇迹。保利地产董事长宋广菊的一段话，代表了很多房企老板的心声。 2011年3月22日，保利地产在佛山举行2010年度股东大会，宋广菊在回答股民有关中海地产的利润率为什么这么高时说：“中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它一定是一种估值法的计算，这是我唯一的判断。因为，他的毛利率和他的利润水平已经超出了中国内地房地产一般的规律”。 无须讳言，按香港会计规则处理的物业价值重估，确实为中海地产带来了利润的增长。以2013年为例，中海当年亿元净利润中，投资物业带来的公允值增加亿港元。剔除这部分利润，才与万科的亿元净利润相近。但别忘了，万科全年的销售额高出中海50%以上。 全优生的三大秘笈 不管你服不服，万科这么多年坐在老大的位置上，它一定有凌驾万千企业的卓越之处。而中海地产“利润王”的称号，依靠的又是什么 中海一位高管是这样描述中海地产的特点：“中海比较全面，没有明显短板，执行力强，卓越来自平凡。融资方面，财务稳健，负债率低，风险溢价小，而且较早打通国内外两个融资市场，融资成本低；利润方面，成本控制好，规划设计价值最大化，定价较集中且体现品牌溢价。” 中海高利润率的主要原因，还是来源于中海的成本控制，包括工程成本、营销成本和资金成本。 工程成本控制，源于香港的残酷历练。中海地产是中建总公司1979年在香港设立的子公司，是靠建筑施工起家的。在香港这种完全市场化的环境里，无论是工程质量还是成本预算，都要凭真本事。将这种市场历练几十年的功夫拿到内地，绝对是一把闪着寒光的利器。
绿城完全手册之一：窗 [窗框用材] 窗框用材照时序来划分，大抵可分为木、钢、铝合金、塑钢四大类，这种貌似简单的演变过程，却花了人类数千年的时间。事实上，建筑材料的发展速度与人们的期望相比显得十分滞缓，这种状况直到20世纪才有了较大的改变。目前，古老的木窗，第一次工业革命带来的钢窗，已基本退出了市场，住宅窗户材料用得最多的是铝合金和塑钢，其中塑钢占据较大份额。 绿城开发的系列楼盘中，窗框用材早期是铝合金，从九溪玫瑰园、兰桂花园开始使用塑钢，桂花城则采用更为高档的德国维卡塑钢，而到紫桂花园、杭州绿园、桃花源等住宅区，则又选用较为高档的彩色铝合金。 塑钢窗的最显著特点是隔音效果好、保温性能强、整体稳定性较好。欠缺的是强度不够，在风压较大的情况下容易变形，高层建筑中使用存在危险因素；而最大的缺陷是色彩单一，白色塑钢门窗满足不了人们对建筑美学的要求。 色彩是商品的第一视觉语言。而至今塑钢仍是白色为主一统天下，缺少市场竞争力，也是多种原因致使。首先，国内外多年来的经验证明，塑料型材以白色的耐候性能最佳，并具有屏蔽紫外线和反射红外线作用。从现有技术角度讲，目前已知的可赋予塑钢门窗表面色彩的技术有整体着色、双色共挤、覆膜、喷涂等几种，但实用性却存在问题。彩色塑钢在户外使用容易变色和变形，色彩越深吸热越多，PVC塑料热膨胀系数大，导热系数小，使用寿命大受影响，且彩色塑钢价格大大高于白色塑钢。 铝合金窗在强度、防火、无毒、耐腐蚀、使用寿命等方面有其优势。近年来随着工艺改进，壁厚增加，尤其是表面处理，色彩丰富而又逐渐引起人们的兴趣。
缺陷是铝材导热系数太大，隔热、隔音效果较差，跟如今人们越来越重视的环保意识相悖。现有新产品断热冷桥铝合金，型材中间用聚氨酯胶条隔热，但在五金配件、安装工艺方面配合不够成熟，尚不能完全达到断热要求。 彩色铝合金最吸引人之处是表面色彩可随人意，其产品档次高低也是以表面处理工艺而论，各种品牌都有不同工艺、不同壁厚、不同系列。 档次大致可分为：低档氧化，最老的那种本色铝合金，政府行为(如街面统一整治)中会采用，开发商一般都不会感兴趣；中档粉末喷涂，色彩挑选余地大，能达到表面亚光甚至无光效果，但易掉色；中档电泳，色彩附着力好，但表面太亮；高档氟碳喷涂，颜色附着力强，色彩视觉效果好，且表面硬度更高，保色寿命更长。 塑钢窗和铝合金窗两大类各有千秋，不能简单地评价孰好孰坏。门窗的制作安装也是一个系统工程，型材的优劣、是用新料还是渗有回料、型腔设计是否先进合理、材型厚薄(塑料窗衬钢的厚薄)、五金配件和辅助材料的档次、生产过程中工人的用心程度、生产设备性能的好坏、运输过程中产品的完好度、安装过程中精心细致及成品保护，甚至是窗型设计、配置和生产厂家对设计的理解、配合等等，每一个细微之处都会影响整体的质量评价。 常规来讲，高层建筑采用铝合金较好，多层以下采用塑钢较好；园区地貌环境多异的可组合丰富的铝合金色彩，园区整齐规则的可结合塑钢窗的严谨划一；市场房产价位较高的，可以用彩铝，房产价位较低的，则该考虑塑钢，毕竟一般来讲塑钢成本要低于彩铝。 九溪玫瑰园实景落地窗九溪玫瑰园实景观景餐厅桂花城实景八角景窗