北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知
各国有商业银行北京市分行、各股份制商业银行在北京营业机构、北京银行、北京农村商业银行、辖内各村镇银行、各城市商业银行北京分行、中国邮政储蓄银行北京分行、辖内各外资银行：
近年来，辖内商业银行（以下简称“银行”）个人住房贷款总量快速增长，对促进地方经济发展和满足居民个人住房消费需求起到了积极作用。但在个人住房贷款业务开展过程中，担保机构的担保责任保证不足，银行放宽借款人购买非住宅项目的贷款标准、住房抵押贷款登记管理不审慎、以及借款人多头分贷款引发的套利和风险等问题，增加了银行的风险，不利于个人住房贷款市场的有序竞争和健康发展。为加强贷款管理，促进个人住房贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：
一、办理二手房贷款应严格实行先抵押后放款。为防范银行个人住房贷款风险，降低部分担保机构超出自身担保保证能力过度担保给银行带来的风险隐患，银行在办理二手房贷款业务中，必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度。银行在办妥二手房贷款所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。以房屋抵押的个人综合消费贷款、个人抵押贷款、个人循环贷款和个人经营性贷款等非个人住房贷款类的其他个人贷款，应比照二手房贷款实行“抵押在先、放款在后”的制度。
二、严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款。银行在向各类非住宅项目发放个人购房贷款时，应严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）中关于购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍等有关规定。严禁对购买实际用途为个人住宅、但规划用途为商业或工业等非住宅项目的借款人比照个人住房按揭贷款条件降低首付比例和给予利率优惠。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
三、严防多头贷款引发的套利和偿付风险。银行应强化对个人住房贷款的
“三查”工作，防范借款人购买多套住房并向不同银行申请多笔个人住房贷款所引发的风险。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，对人民银行征信系统先是被其他银行以审贷等原因查询征信记录比较频繁的借款人，应采取核实申请资料、延伸调查、签署承诺书和补充协议的方式，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人住房贷款享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。在贷后检查中，对存在疑点的个人住房贷款，应采取查询征信记录、电话核实。现场验证等方式排查风险隐患，对出现问题的贷款及时采取补救措施，降低贷款风险。
四、加强个人住房贷款抵押登记管理。银行切实加强个人住房贷款抵押登记管理。一是银行办理个人住房贷款业务，不得全权委托中介机构等外包人员办理房屋权属抵押登记手续等业务，对办理权属抵押登记过程中领取房屋他项权利证等关键环节，必须由银行人员负责或予以控制。二是银行在委托其他机构办理个人住房抵押登记申请或解除时，应强化密钥和密码管理，必须使用市住建委核发给银行的密钥进行抵押登记申请或解除，网上输机等关键环节的业务操作原则上应在银行营业场所进行。三是个人住房贷款的房屋他项权利证入库保管前，银行应采取核对房屋抵押登记信息等方式，核实权证的真实性并留存相应证明材料，落实审核责任和抵押物持续管理要求。
辖内各银行应于2010年4月20日前落实本通知要求，完善个人住房贷款业务操作流程及相关管理制度，提高个人住房贷款业务风险管理能力，规范个人住房贷款业务市场竞争行为。各银行应将落实本通知的情况于4月底前报告我局，并督促所属分支机构在执行过程中做好对客户的解释和服务等工作，将执行中遇到的问题及时向我局反应。
特此通知
2010年4月8日
中国银行业监督管理委员会北京监管局办公室
商业银行个人住房抵押 贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
云南大学滇池学院2012-2013学年下学期经济学院金融专业2011级《商业银行业务管理》期中考试（开卷）试卷 满分100分考试时间：100分钟任课教师：梁隆斌班级：＿＿＿＿学号：＿＿＿＿姓名：＿＿＿＿ 一、名词解释（本大题共10个小题，每小题5分，共50分） 1、内源资本 根据商业银行的资本来源进行划分，可以将资本分为内源资本和外源资本两种；所谓内源资本是指银行尚未动用的累计税后利润以及股息分配后的留存收益等。 2、法定准备金 商业银行在经营活动中为了解决其流动性和安全性问题，需要提取一定比率的准备金。银行准备金有三种形式：法定存款准备金、超额准备金和银行自留准备金。 所谓法定准备金是指根据法律规定，在所获取的存款中必须按照一定比率上缴给中央银行的那部分资金。 3、横向并购 以美国为模板，世界经济发展过程中经历了五次（横向、纵向、混合、杠杆、超大并购）并购浪潮，其中第一次属于横向并购。所谓横向并购是指生产相同或相近产品的企业之间的一种并购行为，银行业由于其产品大部分是相同或相近的金融产品，因此，银行业之间的并购主要是横向并购。 4、活期存款 按照传统的存款业务进行分类，可以将商业银行的存款分为活期、定期和储蓄存款，其中活期存款是指可由存户随时存取和转让的存款，它没有确切的期限规定，银行也无权要求客户取款时做事先的书面通知，活期存款是商业银行最为主要的资金来源。
5、基础头寸 商业银行的头寸根据层次来划分，可以分为基础头寸和可用头寸两种，所谓基础头寸是指商业银行的库存现金与中央银行的超额准备金之和，这类头寸是商业银行随时可以动用的资金，在解决商业银行流动性问题方面显得尤其重要，因此称其为基础头寸。 6、损失吸收 商业银行在发行混合债过程中，可以通过利息递延和损失吸收提高银行抗风险的能力。所谓损失吸收是指银行陷入经营困境时必须递延的本金和利息，这种经营困境包括两种情况，其一是当债券到期时，银行无力支付清偿全在混合债之前的银行债务，其二是银行支付混合债将导致无力支付偿索权在该债券之前的银行债务。 7、信用贷款 根据借款人所提出的借款申请，银行可以视其信用情况发放信用贷款或担保贷款。所谓信用贷款是指银行完全凭借借款人的良好信用而无需提供任何财产抵押或第三者担保而发放的贷款，这类贷款一般发放给银行熟悉的较大公司借款人或信誉良好的借款人。 8、杠铃结构方法 商业银行在进行证券投资时必须采取一定的投资策略，共有五种常用策略形式，期中杠铃结构法是指银行把要投资的证券划分为短期和长期两个类别，银行资金之分布在这两类证券上，一旦所购买的长期证券其偿还期限达到中期时就立刻卖出，并再次投资于长期证券，而短期证券到期后若无流动性需求再次投资于短期证券，这类投资策略反映在图形上类似于一个杠铃的形式因而得名。 9融资性租赁 融资性租赁是现代租赁业务的代表形式，它是指生产产品的厂商自己不购买生产设备，转而向租赁公司租用设备，租赁公司根据客户的需求运用自有资金或银行贷款向生产设备的厂商购买设备租给生产产品的厂商使用的一种租赁行为。整个过程涉及至少三个当事人，两个合同，其中购物合同从属于租赁合同，是一种融物形式的融资行为。 10、抵押率 抵押率又称垫头，是指银行贷款本息之和与借款者抵押物的价值之比，抵押率越低，对银行越有利，对企业不利，反之，则对银行不利，而对企业有利。
个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、
中国工商银行个人住房贷款管理办法［字号：大中小］ 2003-12-09 第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用 于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。借款人到期不能偿还 贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的 基础上签订借款合同。第四条本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房 贷款。第二章借款人条件第五条借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。第六条借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：（一）有城镇常住户口或有效居留 身份；（二）有稳定的职业和收入；（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（五）有购买住房的合同或协议； （六） 所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担 部分的30%作为购房首期付款；（八）贷款人规定的其他条件。第三章贷款程序 第七条借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列 资料：（一）身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）；（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；（三）符合规定的购买住房合同意向书、协 议或其他批准文件；（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的 （五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明; 证明和抵押物估价证明; （六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；（七）以住房公积金作为自筹资 金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；（八）贷款人要求提供的 其他文件或资料。第八条贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进 行审查，并在3周内向借款人作出答复。第九条贷款人同意贷款的，应当根据《贷款 通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。第十条对于申请使用住房公积金贷款购买住房的， 在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。第四章贷款额度、期限和利率第十一条贷款人发放贷款的 数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准）;住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的 2 倍。第十二条贷款期限最长不得超过20年。第十三条用信贷资金发放的个人住 房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1 年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。第十四条用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷
商业银行个人住房抵押贷 款风险分析 Prepared on 22 November 2020
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险 关键词:个人住房贷款;贷款;风险 随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下 一、利润风险 1.贷款利率风险 在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险
由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少 二、市场风险 1.通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失 三、信用风险 1.借款人的违约行为
公司及个人信贷业务种类（银行） 目录 并购贷款 1 金银仓R融资 2 应收账款融资 2 国保理 3 法人账户透支 4 动产质押融资 5 订单融资 6 电子商务融资（e贷通）7 仓单融资8 保单融资10 固定资产贷款10 流动资金贷款11 房地产开发贷款12 个人住房贷款13 个人再交易住房贷款14 公积金个人住房贷款15 个人住房组合贷款16 个人商业用房贷款18 个人住房抵押额度贷款19 ‘房易安’交易资金托管业务20 固定利率个人住房贷款21 ‘存贷通’个人贷款增值账户业务22 合力贷23 等额递增还款服务23
宽限期还款方式23 个人消费额度贷款24 个人汽车贷款25 个人权利质押贷款27 国家助学贷款29 下岗失业人员小额担保贷款30 个人助业贷款32 并购贷款 产品简介： 并购贷款，是指建设银行向并购方或因其并购交易而设立的“子公司”（SPV）发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 特色与优势： 1、并购贷款是目前唯一可用于支持股本权益性融资的信贷类产品，该产品通过发放贷款的形式为企业并购交易提供资金支持。 2、贷款使用期限长，一般不超过5年。 3、贷款灵活性强，可根据客户具体的交易方案，在受让原有股东股权，认购新增股权，承接债务和收购资产等多种并购交易模式下提供融资支持。 4、专业化运作：建设银行凭借丰富的国外网络资源，以及具备国际化视野的专业并购团队，在为企业提供并购融资的同时，还可以为并购交易提供全方位的顾问服务，为企业在并购过程中充分识别各类风险、价格谈判、做好风险处置预案提供有力支持。 5、整体性方案：建设银行在为企业设计并购融资方案过程中，将统筹企业并购交易和后续整合的融资需求，进而为企业并购后的发展提供有力金融支持。 办理程序： 符合建设银行并购贷款业务标准的企业可向建行提出并购贷款融资需求，建设银行并购业务专业团队会根据企业的并购交易情况和企业在建设银行授信额度的使用情况提供并购贷款资金支持以及相关服务。
合同编号：WU-PO-165-58 银行个人住房贷款借款合同标准样 本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方：_________________________ 乙方：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
银行个人住房贷款借款合同标准样 本 使用说明：本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益，经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来，从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 （中国建设银行）个人住房贷款借款合同（封面）合同编号： 年 字 号借款人： 贷款人：住 所： 住 所：电 话：
法定代表人（或授权代理人）邮政编码： 电话：开户金融机构及账号： 邮政编码： 借款人（以下简称甲方）：____________ 贷款人（以下简称乙方）：____________ 甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据 __________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币（大写）____________ 第二条借款用途 甲方借款将用于____________ 第三条借款期限 甲方借款期限自_______年______月______日至
本科生毕业论文 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 学生姓名 指导教师 级别 学院 专业 班级 学号 二0一年月日
我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范 摘要 房地产业是一个资金密集型的高风险的行业，我国现阶段房地产业的风险高度集中于商业银行。我国房地产市场在基本正常发展的同时，非理性繁荣的苗头也有所显现，市场风险正在积聚，表现在部分城市房地产价格上涨过快，其中尤以长三角地区的中心城市最为明显。房地产泡沫的存在对商业银行个人住房贷款的安全形成现实的威胁。由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，加上近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格涨跌状况和房地产市场发展格局深刻影响到消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体：对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金面临着收不回来的危险，许多贷款最终成为呆帐、坏帐，不良贷款比例会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后造成的价格下跌幅度巨大，银行遭受的损失过大，有可能损害银行的信誉，存款者会对银行的信用产生怀疑，对银行进行挤兑，造成金融恐慌，甚至引发银行的破产。随着我国商业银行改革的深入进行，银行在股份制改革中的规范经营理念和制度管理效果逐渐深化，会更加关注银行结构和潜在风险。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性过剩，不仅对银行自身的经营产生影响，而且威胁到整个经济的平稳运行。流动性过剩将导致银行业过度竞争，盲目追逐大客户，非理性降低贷款条件和下浮贷款利率，放大信贷风险和利率风险。如果过高的流动性投向资金和货币市场，会导致货币市场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率倒挂。 面对新一轮的风险问题，商业银行迫切需要完善个人住房贷款的风险防范体系，本论文的写作目的就是希望在分析我国个人住房贷款风险现状的基础上，对完善个人住房贷款风险防范体系作出建议。 关键词：个人住房贷款；风险；商业银行
第六章商业银行业务与管理 第一节商业银行概述 一、商业银行的起源和发展 商业银行是以追求最大利润为目标，能向客户提供多种金融服务的特殊的金融企业。盈利是商业银行产生和经营的基本前提，也是商业银行发展的内在动力。银行是由货币经营业演变而来的，而历史上的货币经营又是在货币兑换业的基础上逐渐形成的，可以说，货币经营业是银行的先驱。货币经营业与银行的主要区别在于有无信用活动，银行是专门经营货币信用业务的金融机构。 近代银行的出现是在中世纪的欧洲，意大利是银行最早产生的发源地，英文Bank 来自于意大利文Banco 一词，原意是指柜台、长凳。早在十二世纪，意大利一些城市的货币经营业就相当发达，但货币经营商的工作条件却比较简陋，只凭借一把长凳和一个柜台便可营业。起初一部分商人从事货币的兑换业务，就是把不同国家、不同地区的铸币兑换成金块或银块，或兑换成本国铸币和本地区铸币。以后，又开始为各种商人办理货币保管业务，同时，受商人委托，办理货币收付、结算、汇兑等业务。这就是货币经营业的主要业务活动，也是早期银行产生的基础。随着货币经营业务的扩大，在货币经营者手中聚积起大量货币，其中有一部分并不需要立即支付，于是他们就将这部分货币贷出去赚取利息。同时，社会上一部分人将货币存放在货币经营者手中，以便带来利息收入。这样，在货币经营业务基础上产生的货币存贷业务的发展，使货币经营业转变为早期的银行。这样商业银行算是出现了。意大利于1171年设立的威尼斯银行，1407年设立的热那亚那银行以及此后相继成立的一些银行，主要从事存、放款业务，大多具有高利贷性质。从17世纪开始,银行这一新型行业的金融机构开始由意大利传播到欧洲其它国家，在英国出现了由金匠业等演变为银行业的过程，1694年英格兰银行是历史上第一家股份制银行，该行一开始就把向工商企业的贷款利率定为 4.5%-6% ，而当时的高利贷利率高达20% -30%，英格兰银行成立后，很快地动摇了高利贷银行在信用领域的地位，也因此成为现代银行业产生的标志。欧洲其他国家也先后按英格兰银行的组建模式建立了自己的现代商业银行。商业银行逐渐在世界范围内得到普及。 尽管世界各国经济发展水平不同，其商业银行产生与发展的条件不同，但商业银行的发展基本上是遵循两种传统。 一是英国式融通短期资金传统。英美等国商业银行的贷款业务至今仍以短期自偿性商业贷款为主。这种传统的优点是能够较好地保持银行的安全性和清偿力；缺点是银行
银行个人住房信贷业务工作总结 根据银监局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至XX年8月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止XX年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。 年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x 户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。 二、我行个人住房贷款的资产质量情况 XX年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良
余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x 万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。 我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。 总体而言，我行XX年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。 三、我行个人住房贷款的主要风险分析 1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，
中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知 中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）： 为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下： 一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。 二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。 三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。 附件：个人住房贷款管理办法 中国人民银行 １９９８年５月９日 附件： 个人住房贷款管理办法 第一章总则
第一条为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。 第二条人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条借款人须同时具备以下条件： 一、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议； 四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 六、贷款人规定的其他条件。 第六条借款人应向贷款人提供下列资料： 一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；
中国银行业个人住房贷款业务自律公约中国银行业个人住房贷款业务 自律公约 第一章总则 第一条为规范个人住房贷款业务，维护良好的市场竞争秩序，营造公平、有序的经营环境，促进个人住房贷款业务健康发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等有关法律、法规、规章及监管要求，结合个人住房贷款业务实际，经中国银行业协会全体会员单位共同协商，制定本公约。 第二条个人住房贷款业务的自律宗旨是：共同遵守，互相监督，合规经营，公平竞争，防范风险，健康发展。 第三条本公约所称个人住房贷款，指商业银行用信贷资金向符合条件的自然人发放的用于购买住房的贷款。 第四条本公约适用于中国银行业协会全体会员单位。 第二章自律约定 第五条会员单位开展个人住房贷款业务应坚持依法合规经营，遵守相关法律、法规、规章和监管要求，贯彻执行监管部门个人住房贷款政策。 第六条会员单位应坚持独立审慎经营，建立有效的个人住房贷款全流程管理机制，全面防范贷款风险。 第七条会员单位应做好尽职调查，严格执行贷款面谈、面签制度，认真核实借款人购房行为、贷款行为的真实性。 第八条会员单位应加强风险评价与审批管理，建立以现金收入为基础的定量与定性相结合的风险评价体系，坚持审贷分离和授权审批制度，规范审批流程。 第九条会员单位应加强抵押物管理，应按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规规定，规范抵押登记流程，落实抵押物价值评估和抵押登记手续，确保抵押权合法有效。 第十条会员单位应加强贷款发放与支付管理，遵循贷放分离原则，严格按照监管要求对贷款资金的支付进行管理与控制。
第十一条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循公平有序竞争原则，不得采取任何不正当竞争行为、恶性竞争行为干预或者影响个人住房贷款市场秩序。 本公约所称不正当竞争行为、恶性竞争行为是指会员单位及其从业人员违反国家有关法律、法规、规章及监管要求，干预或者影响个人住房贷款市场秩序，损害其他银行合法权益的行为，包括但不限于： （一）违规或变相降低贷款条件争揽客户的行为； （二）违反监管部门政策发放贷款的行为； （三）在信贷业务营销中向经办人和关系人支付各种不正当费用的行为； （四）任何形式的诋毁其他银行商业信誉的行为； （五）其他不正当竞争行为、恶性竞争行为。 第十二条会员单位开展个人住房贷款业务应遵循成本约束、风险定价等理念，不得突破或变相突破监管利率底线或价格底线招揽客户，不得以明显低于成本的价格销售产品、提供服务，或支付不合理费用营销客户。 第十三条会员单位应严格规范与中介机构的合作行为，不得以任何形式向房地产中介服务机构、房地产销售机构、房地产价格评估机构、个人住房贷款服务机构以及相关个人（以下简称"中介机构"）支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排。 第十四条本公约所称支付超出其服务内容的佣金或做出与支付佣金相关的财务安排是指会员单位及其从业人员以支付现金、提供实物或提供劳务等方式作为对价获取中介机构个人住房贷款业务的行为，包括但不限于： （一）以现金、转账或购物卡（券）、储值卡（券）等形式向中介机构或其从业人员支付佣金的行为； （二）以任何形式、任何名目向中介机构及其从业人员支付与所提供的服务明显不对称、纯粹业务介绍的各种费用的行为； （三）以低于成本价格向中介机构提供办公场所、办公设施、计算机软硬件系统及劳务等行为； （四）直接或间接向中介机构或其从业人员的利益关联方提供佣金或其他变相利益行为（如组织旅游等）；
商业银行业务管理制度 商业银行的业务管理制度是按照一定的原则、程序和方法，从人力、资金、物资设备和信息对货币信用活动进行计划、组织、指挥、监督和调节，从而达到以尽量少的投入耗费、取得最佳效果而进行设计的规范化的制度。 (一)商业银行业务管理的任务 商业银行的业务管理主要有以下两个方面的任务： 第一，确定业务种类，制定管理制度。商业银行业务种类的设置应依据所属对象不同的特点，从适合于社会经济需求和有利于开展金融业务出发，确定业务种类以利于商业银行机构开展工作，更好地为客户服务。 第二，不断完善管理机构，提高银行的内部行政管理效能。完善商业银行系统业务管理机制的主要内容是：合理建立健全金融系统内部的管理机构和职能部门，改革系统内部的计划管理、资金管理、财务管理机制;建立健全各项规章制度等。 实行全面的业务管理、不断完善管理机构，对促进经济发展和保障商业银行的安全性意义重大。商业银行与客户之间的业务往来，本质上是一种利益关系。商业银行自身的业务特点决定了它在业务管理中心须有健全的管理制度与相应的管理机构，才能在制度上保障商业银行的经营安全。 (二)存款业务管理制度必须遵循的原则 首先，必须维护存户的正当权益。商业银行存款是一种信用行为，它并不改变资金的所有权，只是资金的使用权的暂时转让。因此商业银行在吸收客户的存款时，必须维护存款户的正当权益，以保护一切存入银行的存款不受侵犯，并按照国家规定的利率付给一定的利息，对居民个人储蓄存款还要严守保密，不得让任何单位、部门和个人非经法定程序随意查阅。 其次，必须讲求存款服务质量。作为业务管理制度的有机组成部分，存款业务制度中必然要求和规定商业银行讲求存款服务质量。办理存款的商业银行应当注意开展各种形式的宣传工作，并依据存户的特点，安排合理的服务时间
各大银行个人住房贷款(doc 30页)
工商银行一手个人住房贷款
☆ 业务简述 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。 ☆ 适用对象 一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。 ☆ 特色优势 1. 贷款期限长--最长期限可达30年。 2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。 3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。 4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。 5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。 6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。 ☆ 申请条件 申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件： 1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2. 具有良好的信用记录和还款意愿； 3. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 4. 具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5. 具有支付所购房屋首期购房款能力； 6. 在我行开立个人结算账户； 7. 有贷款人认可的有效担保； 8. 我行规定的其他条件。 您如果计划申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1. 借款人合法的身份证件； 2. 借款人经济收入证明或职业证明； 3. 借款人家庭户口登记簿； 4. 有配偶的借款人需提供夫妻关系证明； 5. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； 6. 借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》； （2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
x银行个人一手楼住房贷款管理规定 一、定义 一手楼住房贷款是指我行向自然人发放的，用于购买首次交易住房的贷款。 二、贷款对象和条件 （一）贷款对象 具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。 （二）条件 1.具有合法有效的身份证明。 2.年龄加贷款年限不得超过70岁。两个以上（含）申请人申请贷款的，可以根据实际情况合理确定贷款期限，但至少其中1名借款人年龄加贷款年限不超过70岁。 3.具备按时偿还贷款本息的能力。原则上借款人月贷款支出与月收入比应控制在50%以下（含），月所有债务支出与月收入比控制在55%以下（含）。 4.遵纪守法、诚实守信，无违法行为，当前未涉及任何刑事案件或对其不利的民事案件。 5.经办机构规定的其他条件。 三、贷款币种、金额、期限、利率、还款方式 （一）币种：人民币。 （二）金额 1.贷款/授信金额最高不超过所购房产抵押价值的70%，同时须满足监管部门及我行相关规定。
2.监管部门政策调整的，按照我行及监管部门相关规定执行。 （三）期限： （1）授信期限最长不超过1年。 （2）贷款期限最长不超过30年。 （四）利率 1.一手楼住房贷款可以采用浮动利率或固定利率。 2.贷款期限1年以上（不含）的，采取浮动利率。贷款定价在中国人民银行规定的基准利率基础上，按照监管部门确定的浮动范围及我行相关规定执行。 3. 贷款期限为1年以下（含）的，采取固定利率。 （五）还款方式 1.还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法。贷款期限1年以下（含）的，还可以采取按月付息到期还本还款法。 2.经办机构应根据借款人实际需求，结合其还款能力、信用记录等情况与借款人协商确定还款方式。 四、贷款担保 （一）所购房产必须抵押给我行。 （二）未办妥抵押登记手续放款的，原则上必须提供我行认可的阶段性担保措施。 （三）借款人原则上应为所购房产的购房人。若借款人不是购房人（之一）的，借款人应向我行出具书面声明，说明为购房人代付房款的原因，并声明自愿向我行申请贷款用
商业银行个人住房贷款风险管理 摘要 当前房地产市场走势扑朔迷离，而个人住房贷款业务量占银行信贷资产结构的比重日益加大，在业务快速发展的同时一些潜在的风险逐步暴露。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。 关键词：个人住房贷款；风险管理 一、我国商业银行个人住房贷款的现状 （一）商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患 在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。 （二）房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。 二、我国商业银行个人住房贷款面临的主要风险
银行个人住房信贷业务发展情况汇报
银行个人住房信贷业务发展情况汇报 x 银监分局: 根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》 的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至 XX 年 8 月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房 一手楼贷款很少。自截止 XX 年 8 月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款） 余额为 x 万元， 比年初减少 x 万元。 其中住房一手楼贷款 （含商用房一手楼贷款） 余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总额的 x；住房二手楼贷款 （含商用房二手楼贷款）余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总 额的 x；自建房贷款余额为 x 万元，比年初减少 x 万元，占个人住房贷款总额的 x。p1EanqFDPw 年初至 8 月末个人贷款发放收回情况：年初至 8 月末全行只发放 x 笔个人 住房贷款（住房二手楼贷款）共 x 万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户 x 户 x 万元。其中住房一手楼贷款结清销户 x 户 x 万元，住房二手楼贷款结清销 户 x 户 x 万元，自建房贷款结清销户 x 户 x 万元。DXDiTa9E3d 二、我行个人住房贷款的资产质量情况
b5E2RGbCAP
XX 年 8 月末我行个人住房不良贷款余额为 x 万元，不良占比为 x，不良余 额比年初下降 x 万元,不良占比比年初上升 x 个百分点，其中住房一手楼贷款不 良余额为 x 万元， 不良占比为 x， 不良余额比年初下降 x 万元,不良占比比年初上 升 x 个百分点；住房二手楼贷款不良余额为 x 万元，不良占比为 x%，不良余额比 年初下降 x 万元,不良占比比年初上升 x 个百分点；自建房贷款不良余额为 x 万 元，不良占比为 x%，不良余额比年初下降 x 万元,不良占比比年初下降 x 个百分 点。RTCrpUDGiT 我行前 8 月新发生个人住房不良贷款共有 x 户 x 万元，其中住房一手楼贷 款 x 户 x 万元，住房二手楼贷款 x 户 x 万元，自建房贷款 x 户 x 万元。5PCzVD7HxA 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小， 但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自 建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷 款的不良占比均比年初有所上升。jLBHrnAILg 总体而言，我行 XX 年前 8 月在个人住房贷款不良余额比年初下降 x 万元， 个人住房贷款累计收回 x 万元以及新发放个人住房贷款只有 x 万元的情况下,不 良占比比年初上升 x 个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品 种的不良占比均在 x 以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达 x，均高于省农行 规定的单个贷款品种不良占比不能超过 x 的比例。xHAQX74J0X 三、我行个人住房贷款的主要风险分析 1、收入证明存在虚假现象，且 x 地区社会经济发展相对缓慢，第一还款 来源风险明显。 为取得住房贷款， 借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明， 很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险