珠江新城商业地产市场分析
一、珠江新城概况 (3)
（一）总体概况 (3)
（二）土地利用现状及特征 (3)
1、西区A、E、I区 (3)
2、中轴线区B、F、J区 (4)
3、东1区C、G、K区 (4)
4、东2区D、H、L区 (5)
5、东3区M、N区 (5)
（三）各项配套设施现状 (5)
1、文化教育设施配套 (5)
2、金融配套 (5)
3、饮食配套 (6)
4、商业配套 (6)
（四）交通组织现状及规划 (6)
1、交通现状 (6)
2、交通规划 (6)
（五）大型建筑工程 (7)
1、广州图书馆新馆 (7)
2、广东省博物馆新馆 (8)
3、广州市第二少年宫 (8)
4、广州歌剧院 (8)
5、电视观光塔 (8)
6、双子塔 (9)
（六）SWOT分析 (9)
1、优势分析（S） (9)
2、劣势分析（W） (9)
3、机会分析（O） (9)
4、威胁分析（T） (9)
二、住宅市场分析 (10)
（一）供应量分析 (10)
1、已售住宅项目 (10)
2、在售住宅项目 (11)
3、潜在供应住宅项目 (11)
（二）住宅产品及价格特征分析 (12)
1、住宅使用用地现状 (12)
2、住宅开发情况 (13)
3、住宅产品分析 (13)
4、住宅价格分析 (15)
5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)
（三）竞争区域比较分析 (17)
1、天河北板块 (17)
2、东风东板块 (18)
3、滨江东板块 (19)
三、珠江新城商铺市场分析 (23)
（一）商铺概况 (23)
（二）分布特点 (23)
（三）商铺类型及经营特点分析 (23)
1、专业市场 (24)
2、裙楼商场 (25)
（四）商铺面积及租售价格分析 (27)
1、裙楼商场 (27)
2、专业市场 (29)
（五）裙楼商场经营定位建议 (30)
（六）投资风险提示 (30)
（七）前景展望 (31)
四、珠江新城写字楼市场分析 (34)
（一）写字楼供应量分析 (34)
1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)
2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)
3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)
4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)
（二）写字楼产品特征分析 (41)
（三）价格特征分析 (45)
（四）客户群分析 (45)
（五）竞争区域比较分析 (47)
1、天河北-体育中心商务区 (47)
2、琶洲商务区 (50)
二零零五年七月
一、珠江新城概况
（一）总体概况
珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。总规划用地面积6.44平方公里，核心地区约1平方公里，商建面积约450万平方米，规划将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。
珠江新城规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。
珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。
（二）土地利用现状及特征
珠江新城总规划用地面积6.44平方公里，城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。规划功能区由西到东主要有以下几个：西区、中轴线区、东1区、东2区和东3区。
1、西区A、E、I区
A区以商务办公为主。该区目前土地开发进度较慢，投入使用的仅有广东省检察院、广州市检察院和美居中心；在建项目也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。
E区为商住区。该区开发较早，几块居住用地已有商住楼建成并入住，如丽晶华庭、南天广场、漾晴居、星汇园和双城国际，建成在售的也有星汇国际大厦和华普广场。另外，广州海关新业务技术综合楼和110千伏花穗变电站工程仍在
建当中。
I区为商务办公与商住综合区。该区配套较齐全，空置地块不多。建成已入住的住宅包括名门大厦、新大厦、远洋明珠大厦、浩瀚华轩和碧海湾，在售的也有星辰大厦和保利香槟花园；而写字楼则大部分处于建设当中，包括保利大厦、发展中心大厦、南方电力调度通信大楼、广州国税大厦和广州信合大厦。此外，广东检验检疫大厦、国门酒店和恒福中学珠江新城校区都已投入使用，广州市房地产交易中心也已进驻浩瀚华轩的裙楼写字楼办公。
2、中轴线区B、F、J区
B区为入口广场与金融办公区。该区位于珠江新城新城市中轴线入口，有较大面积的绿化用地，其余用地大多未开发。投入使用的仅有珠江新城广场，在建的仅有富力的写字楼项目富力盈隆大厦，而珠江新城金融业务楼也处于停工状态。
F区为商贸办公区与中央广场。该区用地较少，除绿化外皆为商务金融办公用地。除美居中心投入使用外，富力君悦大酒店、广东全球通大厦和珠江金穗大厦都在建设当中，其余用地还未开发。
J区为商务办公区与文化广场。该区以商务和文化设施用地为主，多个项目在如火如荼地建设当中，其中包括珠江新城七大地标中的四个--广州市第二少年宫、广州图书馆新馆、广州歌剧院和广东省博物馆新馆。在建的还包括富力中心大厦和合景大厦两个写字楼项目和富力丽思卡尔顿酒店，其余还有美居中心的临时建筑和少量空地。
3、东1区C、G、K区
皆为自然村庄与村留商住用地。C区现为冼村的村镇用地。G区有几块中海地产的地块，暂时仍未开发，在建的有一个冼村商住楼项目。其余还包括一些食肆，美居建材中心、车展中心和装饰材料中心的用地。K区一半的用地现时为猎德村的村镇用地，住宅项目利雅湾已建成入住，此外利雅湾南区和中海地产的几个地块正准备动工。
4、东2区D、H、L区
D区为商务办公与商住综合区。该区现时主要为专业市场的集中地，包括有晶都汽车城、南兴装饰材料城、金天马石材街、金天马家私广场和广东国际名车城专业市场，也有少部分的住宅区，如石牌村回建房、华骏花园、君怡大厦和汇豪大厦。写字楼仅有勤建商务大厦在售，住宅有合景太富和中海地产两个项目在动工之中。
H区为别墅区与珠江公园。该区地块较少，除珠江新城别墅和珠江公园外，剩下都是比较小的地块，有个天河石东甲子村复建房的项目在建。
L区为商住用地。该区已建成三个大型住宅小区，包括金碧华府、凯旋新世界和新城海滨花园，大部分已入住，还有一个力迅的大型住宅项目--上筑也在建当中。此外还有部分猎德村的村镇建设用地。
5、东3区M、N区
M区为文化娱乐综合区与赛马场。该区除已改变为汽车城的赛马场外，还未见任何文化娱乐的味道。已有住宅包括天骏花园、跑马地花园和骏逸苑，在售住宅有新推的马赛国际公寓，而写字楼项目就有富力科迅大厦和联通新时空广场在建。其他仍有不少面积的空地和谭村的村镇用地。
N区为商住与酒店区。猎德污水处理厂占据该区的几乎一半用地，住宅仅有已建成入住的南国花园，其余大部分为空地。
（三）各项配套设施现状
1、文化教育设施配套
广州市恒福中学（珠江新城校区）、南国花园中学、天河第一中心小学、南国花园小学、猎德小学、红线女艺术中心等。
2、金融配套
中国工商银行、中信银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦东银行、中国
建设银行等。
3、饮食配套
丽晶明珠酒店、春都酒店、稻香园酒店、广州船餐厅、海涛酒店、六合茶香米食府、恒生渔港；星汇园餐厅、汕尾渔港、茂澳渔港、头啖汤等。
4、商业配套
珠江新城广场；美居装饰材料中心、南兴装饰材料城；美居车展中心、广东国际名车城、名车市场、晶都汽车城、赛马场汽车城；金天马家私广场等。
（四）交通组织现状及规划
1、交通现状
开发至今，珠江新城已完成2条城市景观道路--临江大道和珠江大道，2条交通主干道--花城大道和猎德路，还有30余条次干道及小区内道路的建设，完成道路面积160万平方米。路网虽然较为完善，但公共交通配套仍相对缺乏。目前途径珠江新城的公交线路只有7条，包括63、138、194、195、197、230、293和旅游2号，线网布局简单，接驳区域较少，不少已入住珠江新城的买家和在其办公的人士也明显感觉到交通不便。而且珠江新城现存有较多的"断头路"，打通将会牵涉较多的拆迁问题。交通问题仍然是影响珠江新城整体发展的瓶颈。
2、交通规划
地铁三号线和五号线的建成将会对缓解珠江新城的交通起到巨大的作用。地铁三号线为南北走向，在珠江新城有花城大道一个站点，目前在紧张施工当中，预计2005年底将会开通首段广州东站至客村。五号线为东西走向，在珠江新城有珠江新城、猎德和赛马场三个站，并在珠江新城站与地铁三号线换乘，这将均衡辐射珠江新城的东西部，使交通问题得到大为缓解。
地面交通路网设计也正在完善。目前珠江新城的布局和路网骨架规划在实施
过程中，将根据各具体项目、地块规划和设计进行深化和完善。未来将在珠江新城内建设多个对外出口：<西面>花城大道出口正在建设沿广州大道双方向的车行隧道，规划控制了东西向接寺右新马路的跨线桥，交通分流后，地面的左转交通压力将会大大减少；广州大桥北桥头预留了接临江大道和连通沿江路的立交工程，可通过此处与东山区直接连接。<中部>将建设猎德大桥、天河东路系统工程，这将是穿过珠江新城南北向的主要交通通道。<南面>过江后与海珠区连通，并通过石榴岗路和新光快速路直接到达番禺区或新规划的快捷路南段的新蟯南路。<北面>一直延伸至广园东路和粤垦路，通过广园东快速路可分流大量车辆。目前该项目已由广州市政园林局负责委托设计单位进行前期方案设计。<东面>结合地铁五号线建设，同步实施花城大道东沿线工程，接上快捷路组成部分的科韵路，规划考虑了设置进出华南路匝道的控制条件；正在做前期方案设计的临江大道东沿线，将进一步提高珠江新城东西向的通行能力。
此外，珠江新城中部的兴盛路将兴建一条步行街，西连接珠江大道东路，东连接珠江公园西门。加上位于金穗路和华夏路交叉路口的8号人行隧道和位于马场路和花城大道交叉路口的18号人行隧道，和打通"断头路"都是近期珠江新城交通建设的重点。
（五）大型建筑工程
包括广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、双子塔（分东塔和西塔）和电视观光塔在内的七大标志性建筑将在"广州亚运年"2010年前建成，目前该七大地标均已动工建设或即将奠基。
1、广州图书馆新馆
选址J2-6地块，占地面积由原先的1.5万平方米增加到2.1万平方米，估算总投资8.4亿元，设计藏书400万册。目前已进入方案评审的紧张阶段，预计2005年底开工，2007年建成，将成为一个集学习阅读、信息交流、文化休闲等功能为一体的信息化、网络化、智能化、现代化、安全环保的、具有鲜明时代风格和岭南人文蕴涵图书馆。
2、广东省博物馆新馆
选址J5地块，总建筑面积6万平方米，预计投资9亿元。2004年12月12日正式启动建设，预计2007年7月建成。在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。面积约2万多平方米的陈列与展览区主要分为历史、自然和艺术3部分。专家预计广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。
3、广州市第二少年宫
选址J1-7地块，总建筑面积45917平方米。2004年5月31日开始动工，已于2005年"六·一"建成并投入使用。按照设计方案，第二少年宫共有大小课室约140多间。其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。整座少年宫可同时容纳2万名少年儿童培训和活动。
4、广州歌剧院
选址J4地块，总建筑面积约4.6万平方米，设1800个座位，4000平方米的前厅及休息厅，2500平方米的多功能厅和7500平方米可容纳约250辆车的地下停车库等。广州歌剧院在2005年1月18日正式破土动工，预计2007年建成，其工程总造价约10亿元。
5、电视观光塔
位于珠江南岸，占地面积约17.9万平方米，总建筑面积约4.68万平方米，项目总投资约15.8亿元。目前已选中三个优胜投标方案。据悉，观光塔周边地区城市设计范围用地面积56万多平方米。用地范围内包括拟建的观光塔、绿化休闲广场、广电中心以及规划的赤岗塔公园、公共设施等用地。
6、双子塔
"双塔"位于珠江新城的J区，是规划中的两座超高层物业。双塔周边地区城市设计范围总面积为115522.94平方米。其中，西塔是近期将启动的重点项目，现已开展设计方案国际邀请竞赛。其基地面积31085平方米（包括城市绿化广场面积8531平方米），建筑控制高度（建议值）是330－390米。据悉，西塔内30%的主楼将建成超五星级酒店、60%的主楼建成高档写字楼。东塔规划将随后展开。
（六）SWOT分析
1、优势分析（S）
广州重点规划发展区域，靠近市中心区和天河中心区；路网较为完善，绿化率高，且有临江的景观优势；已有多个政府部门和国内外企业抢先进驻办公，商务气氛渐浓。
2、劣势分析（W）
公共交通配套相对缺乏，各项生活配套暂未完善；且有较大面积的城中村用地，成为区域房地产发展的一大制约。
3、机会分析（O）
地铁三号线和五号线均在此设站，建成后将对区域内外的交通状况大为缓解；多个写字楼、酒店及地标建筑正在动工，未来将极大的提高区域商务及文化氛围。
4、威胁分析（T）
发展成熟的天河中心区和土地供应充足的琶洲都对珠江新城产生竞争威胁。
二、住宅市场分析（一）供应量分析
1、已售住宅项目
2、在售住宅项目
3、潜在供应住宅项目
珠江新城早期住宅用途土地开发得比较多，并有相当部分已建成入住。珠江新城发展至今，共推出住宅楼盘超过20个，住宅总建筑面积接近140万平方米，总套数也接近12000套单位，由于不少发展商预测楼盘未来的升值潜力，推货速度会减慢，且时有保留部分单位待售。目前区域内仍在发售的住宅楼盘有8个，从销售情况来看，短期内难以完全被市场消化。
目前正在动工的也有几个发展商的大型住宅项目，未来一年内会陆续推出市场，为珠江新城带来充足的住宅供应。从项目分布情况来看，未来住宅供应将主要集中在珠江新城东区，而东区地块较大，也有不少发展商一并拿下相连的地块，因此东区住宅基本上为大型项目，其市场吸纳程度仍主要取决于东区周边配套的完善情况。
现时珠江新城住宅用地的开发率已超过50％，而政府手中的最后一块住宅用地也在近期以高价拍出，从长远来看，该区的住宅项目将会不断减少。
（二）住宅产品及价格特征分析
1、住宅使用用地现状
珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和东部。此外还须说明的是，在珠江新城内还有冼村、猎德村和谭村三个城中村。
珠江新城住宅用地现已全部拍出，今后只有商务用地供应。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地块拍出，此用地面积为5264.68平方米，容积率为8，规划建筑面积42117.44平方米，最低交易价为11800万元，增价幅度每次100万元。经过10多轮竞价，珠江新城I1-2地块以高出底价2300万元被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业有限公司夺得，折合楼面地价每平米3348元。至此，政府在珠江新城已无住宅用地。珠江新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的原因，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的原因，导致现在这种土地供应现状。
2、住宅开发情况
已开发完的住宅楼盘有南国花园、华骏花园、丽晶华庭、南天广场、名门大厦、跑马地花园、誉城苑、南国花园、汇豪大厦、君怡大厦、安骏大厦、骏逸苑、远洋明珠、皓瀚华轩、漾晴居、金碧华府、新城海滨花园、跑马地花园等。
现在售（包括尾货单位）或在建的住宅楼盘有碧海湾、凯旋新世界、天骏花园、星汇园、珠江新城别墅、利雅湾、星辰大厦、马赛国际公寓、保利香槟花园、新城雅居花园、珠江新城商住楼（D7-2）、商住楼（D7-6）、冼村村民商住楼（G2-1）、天河石东甲子村复建房（H3-1）等。
3、住宅产品分析
珠江新城从1992年决定开发以来，现已历时十多年，由于众所周知的原因，出现了规划的CBD却是住宅先行的局面。如深入比较分析，我们可以发现，如以2003年作为分界线，2003年前珠江新城可以说是商务办公氛围最初时期，除了政府自用的办公楼之外，没有一栋落成的商务写字楼，珠江新城板块只是住宅在作支撑，现在售完的楼盘大多是那时开发的。由于市政配套跟不上，商业氛围能否形成对住宅产品的开发具有相当影响，因此我们分析住宅产品也就以开发完楼盘和在售楼盘的单位套数作为样本量来进行分析：
住宅产品户型分析
分析珠江新城的产品我们可以发现，现在已售完的楼盘产品较为单一，呈现两头轻，中间重的形态。在早期开发时，由于此时天河已逐渐成为新的城市中心，天河北也成为取代环市路的新的商务中心，而珠江新城离天河北仅一步之遥，因此谁都不怀疑这是一块居住宝地。但各方面因素的不确定性及相关配套的不完善性，导致住宅开发以自住型为主，投资户型较少的状况。由于此时的配套不好，买家多以看好此地的成功人士为主，交通和生活配套不行，但有车便无所谓，因为天河北近在咫尺。所以买家多选择三房或四房为主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上选择二房的买家，三者合计就超过八成，由此可见其它户型产品的比重是较小，户型也较为单一。
对比现在售的楼盘的户型，我们可以发现，现在在售楼盘产品呈多样化，分
布也更为合理。由于从2003年下半年开始，受政府利好带动，珠江新城商务写字楼全面启动，当年更有十多栋商务写字楼动工，并且第一栋在售的写字楼发售也取得了相当好的销售业绩，CBD初现雏形。这也直接拉动了住宅产品的多元化，虽然还是以自住的三房和四房为主，但自住产品更为多元化，四房三厅、五房三厅和六房二厅等超大户型日渐增多；随着商务氛围渐浓，导致公寓市场急剧上升，占了统计套数的二成以上，如双城国际、马赛国际公寓和星汇国际等都有大量的公寓产品。
珠江新城已售或在售楼盘户型分析表
住宅产品面积分析
在分析珠江新城住宅楼盘单位面积时，我们可以发现，已售完楼盘的单位面积呈现明显的以大户型为主，中小户型较少的特点。其中以120-150平方米这个区间为最多，而150平方米以上单位也占较大比重，两者合计有近七成比重。而80平方米以下单位比重合计不到7%，由此可见，这个阶段主要是有实力的成功人士或二次以上置业者为主的面积段，而首次置业面积段明显较少。此外由于商务氛围不足，投资户型明显不足，只占了极轻的比重。
而从现在在售的住宅楼盘来看，随着珠江新城商务办公开始有形成的趋势，各项配套也比以往更为完善，因此在售的单位面积也随之发生了较大的变化，特别是配合商务办公的60平方米以下的单身公寓有了极大的增长，达到统计比例的二成半，而大户型面积段分布也更趋多元化，其中又以150平方米以上为最多，而60-80平方米这个区间却比以往更小。
珠江新城已售或在售楼盘单位面积分析表
4、住宅价格分析
珠江新城作为广州新规划的CBD，其前景是非常光明的。所以精明的投资者和置业者都把眼睛盯在这里，而开发商在拿到住宅用地后，也都悉数将楼盘打造成一个个精品楼盘，使得珠江新城成为广州楼价最高的板块。特别是当前住宅用地开发日渐稀少，商务写字楼开发大兴土木之时，住宅就显得更为珍贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。
现在在售的住宅楼盘，位于珠江新城西部的楼盘，受珠江新城西部商务氛围形成快的影响，住宅楼盘的均价也比东部高，现西部在售楼盘都在9000元/平方米左右，如保利香槟、星汇国际公寓等。而我们再看看西部现在售的写字楼，如华普广场、星汇国际等，其均价也只在8500-9000元/平方米。珠江新城中部是住宅用地最多的区域，但现在售的楼盘并不多，但价格都不菲，如新城海滨花园北向单位目前均价8000多元/平方米，南向单位价格已高达1.2万元/平方米，凯旋新世界的售价也攀升到8500-13000元/平方米，珠江别墅408平方米的单位价格竟高达1288万元。而珠江新城东部则由于发展较慢，住宅价格较西部就显得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水处理厂旁边，均价都低于5000元/平方米。
此外，珠江新城楼盘本来就定位为豪宅，而如有江景的话，价格就更加不菲了，都超过万元/平方米，如利雅湾南向江景单位均价一万多元/平方米，碧海湾更是达到了13000元/平方米，而凯旋新世界一线江景单位到时做好估计会远远超过13000元/平方米。
5、住宅二手市场现状及前景分析
经过10多年的开发，已建成20多个楼盘的珠江新城已经形成一定的居住氛围，从居住环境来看，珠江新城大片的绿化、宽阔的马路和开阔的江景等条件都略胜于同为豪宅区的天河北和滨江东一带。优越的环境越来越吸引不少事业有成的人士前往置业，由此珠江新城的二手交易也不断兴旺。二手交易的热闹吸引了不少大小中介进驻，在市房管局交易中心所在的皓瀚华轩前就集中了将近10家的二手中介公司，形成珠江新城有特色的地产一条街。
虽然现在珠江新城仍有几个楼盘在售，一手单位仍有一定存量，但是对二手市场的影响却不大。因为一手货源除了短期内还未交楼的单位，就是早期楼盘的尾货单位，楼层和座向都未必理想，相反在二手市场还能找到投资者以较低价买入不错的单位，选择机会比买一手还要多。
目前珠江新城的房地产市场是一、二手齐头并进，交易量齐头并进，成交价格也不相上下。购买珠江新城二手住宅的客户大部分用于自住，以生意人及企业高层管理人员为主，同时政府官员及事业单位的管理人员也占一定比例。这批高薪人士对珠江新城二手需求的增大，间接上导致了二手楼价的提升。整体而言，目前珠江新城大部分楼盘的二手市场价主要集中在7000-9000元/平方米，与2003年的6000-7000元/平方米相比有了较大的上升幅度，特别是双城国际、金碧华府和新城海滨花园等楼龄较短的楼盘，不少单位已突破9000元/平方米的水平。租赁方面同样不遑多样，众多外籍人士和中小企业的需求也使珠江新城的租金水平不断上升，三房单位月租金多在4000元以上，产品较为稀缺的小户型公寓月租金则达到2000元上下，租金单价在30-50元/平方米·月的水平。
展望珠江新城未来二手市场的发展，随着多个住宅项目的动工，在未来一段时间住宅供应量都会相当充足，有放盘计划的业主也会将手中物业带进二手市场；珠江新城发展的完善也会对越来越多的置业者形成吸引力，需求量会进一步加大。供求旺盛将会是珠江新城二手市场的一个长期态势。
（三）竞争区域比较分析
1、天河北板块
板块现状
经过近十年的发展，天河北板块已迅速变为广州最繁华的商业中心。区域内云集了众多甲级写字楼，商务气氛十分浓厚，天河北板块亦成为了广州国际化大都市的象征。而在房地产方面，天河北板块一直是广州豪宅最集中的地区。天河北自90年代开始开发了荟雅苑、名雅苑和侨怡苑等早期高档住宅，到90年代末开发的帝景苑、芳草园，再到现在开发了都市华庭、中怡城市花园等高档住宅，确立了其在广州的豪宅中心地位。
天河北早期的楼盘以多层住宅为主，如侨怡苑、名雅苑、金田花苑和南雅苑等。这些楼盘楼龄大多在十年左右，外观均较为残旧，而且还欠缺小区配套，所以已日渐失宠。而90年代末至今的豪宅楼盘则以高层建筑为主，同时由于附近的商务气息浓厚，很多住宅的定位也是商住结合的综合性物业。在外观设计上尽显国际化的气息，而楼盘的设计亦更人性化，注重小区园林和社区文化建设。在户型特点上，不再是当初单一的大户型设计，还出现了不少中小户型设计，满足年轻一族和单身人士的需求。
近年来，天河北板块的楼盘竞争激烈，一些早期开发的楼盘成交价和租金水平已逐步下降。不过经过几年楼市的低迷，在2004年楼市则全面反弹，一些新开发楼盘的二手成交价比一手的购入价还要高，不少自住买家和投资者纷纷入市，带旺了天河北的楼市。以天河北中心的芳草园为例，2003年芳草园的二手成交均价仅为5500元/平方米，2004年的二手成交均价已上升至6700元/平方米，楼价上升的幅度超过两成。
与珠江新城对比
在交通方面，天河北交通网络四通八达，但由于车流量过大，经常出现塞车现象，严重影响了市民的正常出入。而珠江新城基础交通网络虽然也较为完善，但公交线路较少，造成市民出行较难的问题。
天河北板块在生活配套方面有着其它区域无法比拟的优势，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙楼配套。
天河北板块的楼盘普遍存在规模小、环境差，密度高的缺点，大部分的楼盘都靠近马路，汽车废气污染和噪音污染都较为严重。珠江新城有多个大型楼盘，居住的条件和小区环境都较为优越，而且部分楼盘还拥有江景资源。
天河北板块大多以豪宅为主，目前在售楼盘只有金碧翡翠华庭，均价在7500元/平方米。由于市场上一手住宅供应量少，天河北的楼盘销售率较高。而珠江新城在售楼盘均以高档住宅为主，针对高端的客户和投资者，一手单位均价达到10000元/平方米。
2、东风东板块
板块现状
东山区传统上是政府机关及高官、名人府邸的所在地，位置卓越。而东风东位于东山区东面，与商业繁华地--天河北相接，既延续了老城区的便利，也迎接了天河北的商业气息。东山区是广州著名的教育强区，东风东路附近就有众多名校，此外周边的饮食、医疗、娱乐、购物场所和交通等都设备齐全。
东风广场、锦城花园和东山雅筑是东风东路标志性的大型路盘，都有属于自己特色的园林设计和会所，设计偏向豪华，定位较高。这三大住宅楼盘户型与早期珠江新城的相似，都是以大单位为主，没有一房单位；而三房和四房单位约占这三个小区的总套数的70％。尤其是东山雅筑，两房单位的比例还不到10％。
由于锦城花园和东风广场是东山区早期的豪宅，其当时一手的成交价钱比该区其他的同档次的楼盘都要高，就算经过数次的二手交易，其成交价格也没有太大的变动。锦城花园由于有名校的优势，其成交都在8000元/平方米以上，某些景观及间隔较好的单位，成交价更高达10000元/平方米。东风广场的成交则比锦城花园要逊色一点，销售成交均价在55000－7500元/平方米，而且普遍成交价都是6000元/平方米左右。而作为后起之秀的东山雅筑，虽然成交量比较少，其成交价也从未低于8000元/平方米。
与珠江新城对比
与珠江新城相比，东风东板块无论在交通和商业氛围中都差不多，但是在生活配套方面东风东板块就显得更优越。
在交通方面，东风东路与天河立交相接，且有十多条公交车线路和地铁，围
绕三大楼盘，因此无论是自驾车还是乘坐公共交通工具都非常方便。但是珠江新城现在仍是建设中，虽然现在的交通线路未如理想，但在规划的时候会有更多的发展空间。
由于现时东风东有一手发售的楼盘不多，东山雅筑和东风广场只有少量尾货，而锦城花园也已经售完，因此在此板块上能出售的单位都不多，可选择的类型更少了。而珠江新城各区都不断有新的楼盘和单位推出，从两房到四房不等，选择的单位类型有很多。
由于东风东的楼盘都经过近十年的发展，在投资方面已经进入一个成熟的阶段，大部分业主都清楚自家楼盘的售价，因此投资回报方面已经固定在8％左右。但珠江新城整个板块都处于发展阶段，各个楼盘的楼价都在不停上涨，有些楼盘的租金均价比东山雅筑的高，此处的投资回报空间里有很大的发展。
3、滨江东板块
板块现状
滨江东板块位于海珠区南岸，范围从江湾大桥至广州大桥的沿江的狭长地带，是目前广州珠江边上最成熟和高档的住宅区。尤其在海印公园以东到广州大桥的一段，由于开发较晚，少有成片的房改房，经过近几年的开发已聚集了多个一、二线临江楼盘。
最早发展的是一线江景盘，自海珠半岛花园开始，首次推出时主要面向外销市场，当时以一线江景作主卖点，市场反应热烈，短短时间内即销售一空。以后陆续有中海锦苑、新理想华庭、丽景湾、珠江广场和汇美景台等一线江景盘，现在售的还有金海湾和中信君庭。一线江景楼盘的价格一般在10000元/平方米以上，正望江的单位或者江景较好的单位的单价可以去到15000元/平方米以上。
在一线江景盘得以充分发展的同时，二线江景盘也趁着"江景盘"兴起的东风开始进入市场，二线江景盘现有金雅苑、嘉仕花园、琴海居、天立俊园、浪琴居、江畔华庭、蓝色康园和城建芭堤水岸等，其中蓝色康园和城建芭堤水岸仍不断有新产品推出市场。二线江景盘由于受视线所限，可望珠江江景的往往只有部分单位，有的要在十多楼才可以望见江景，"江景"的内涵已大打折扣，但由于价格相对较低而吸引不少置业者和投资者的目光，目前价格在5000-8000元/平方米左
右，对比一线江景盘面向的是高端客户群，二线江景盘则越来越受到年轻买家和投资客的追捧。
与珠江新城对比
江景是滨江东板块的最大特色，与珠江新城临江楼盘的南向望江相比较，滨江东板块的江景从朝向和视野的开阔程度来讲都稍为逊色。
滨江东豪宅区居住人口越来越集中，但是相应的商业和生活配套却一直跟不上需求，像超市和菜市场之类的基本生活配套也要到下渡路甚至新港路才能提供，这与珠江新城也往往要靠五羊新城的配套的情况相似。
交通问题也是滨江东的软肋之一，公交线路的不足和地铁的缺乏使滨江东到其他区域都略嫌不便，而珠江新城的交通现状和发展前景都较之为好。
由于土地资源的稀缺，滨江东的楼盘一般规模都不大，除了珠江帝景苑与海珠半岛花园两个楼盘的占地面积稍大外，其他楼盘的规模一般都相对较小。而珠江新城除了西区个别楼盘规模较小外，大多都是大规模楼盘项目。
滨江东楼盘因为有一线和二线江景的差别，因此楼价跨度较大，从4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中档到高档楼盘都有，满足各个层次的客户群。而珠江新城无论是江景还是非江景楼盘都普遍以高档豪宅定位，针对的是高端客户群。
区域比较分析列表：
建筑与城市规划学院 毕业实习报告 专业城市规划 年级班别11级（1）班 学号31110100xx 学生姓名祝思远 指导教师X X 2016年03月31日
摘要 建设广州国际金融城，是广州市委、市政府贯彻实施“金融强市”战略，推进广州区域金融中心建设和实施新型城市化发展战略的重大战略部署。广州国际金融城紧邻珠江新城和琶洲地区，是珠江沿线发展带的重要组成部分。广州国际金融城是华南的金融中心、区域监管中心、金融总部聚集区、金融市场服务平台集聚区、新兴市场交易中心、广州国际财富中心和后金融时代的专业型金融中心，是具有岭南特色的国际性区域金融中心，是新型城市化发展的核心引擎。广州国际金融城与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，具有非常重要的核心作用。 本次起步区城市设计深化及控制性详细规划工作范围：西至科韵路，东至车陂路，南至珠江岸线，北至黄埔大道，总面积1.32平方公里（未包括珠江），进行广州国际金融城控制性详细规划和城市设计。 首先，本文将叙述广州金融城现状情况，从现状环境、用地、道路交通等方面进行概况总结分析。 其次，本文将对上层次及相关规划作出解读分析。 再其次，本文将根据广州金融城片区的现状特点，找出基地特征相似的案例作分析研究。 最后，本文将简要提出总体定位及设计理念。 关键词：广州，金融城，控制性详细规划，城市设计 目录 1现状分析 (03) 1.1概况 (03) 1.2土地利用现状 (03) 1.3道路交通现状 (04) 1.4公共设施现状 (04) 1.5现状总结 (05) 2上层次及相关规划解读 (05) 2.1《广州城市总体规划2011-2020》 (05) 2.2珠江新城规划解读 (05) 3案例分析 (06) 3.1《北京商务中心区东扩规划应征方案》 (06) 4总体定位及设计理念 (08) 4.1总体定位 (08) 4.2设计理念 (08)
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
房地产行业风险点分析 一、房地产行业相关概念和发展情况 (一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的
50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策； 2、加快物业税征收； 3、收紧房地产信贷。
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
珠江新城城市中轴线建筑形式构想 西区承接城市发展轴线脉络，布置一条128米宽的南北向林荫大道。沿林荫大道依次布置金融办公区、商业贸易区、办公文化娱乐区；沿广州大道东侧由北向南分别为会议展览中心区、高层公寓区和外贸外事区；西区东部南北分别为猎德村、冼村及两村之间的商住区。东区以高尔夫球场公园为中心，南北两边各为高级住宅区和综合高层商住区；东北部为赛马场，保留无线电工厂、住宅区和谭村；东南角为污水处理厂。 “国际大都市”是随着生产的国际化和金融的国际化，随着世界市场和国际货币的形成而发展起来的。必须创造良好的投资环境与城市空间，使珠江新城成为区域性和世界性的金融中心，具备对全球经济的强大辐射力。按此意图把珠江新城的城市形象和城市空间描绘出来，有效地组织建筑群体内部空间，同时考虑各方面的总体效益。 1、城市街道空间规划的序列性： 城市街道主轴线以林荫大道上的空间起伏与空间序列结合半室内商业步行街的穿插交织为主题。利用空间尺度和几何形状上的变化构成大小、长短、高矮不等的不同性格、不同用途的空间序列。利用不同的广场，林荫路组成节奏和重点，防止出现旧时的那种一贯到底的笔直街道。 城市轴线：自燕岭公园经建设中的天河火车站，直通火车站南的80层中天广场大厦；经这建筑高峰之后，是较低矮开阔的天河体育中心；及至体育中心南侧的商业区，高度又升至30层以上的小高潮；随之又降至9层高的居住区，到达珠江新城规划区。 珠江新城建筑容积率北高南低，北面的黄埔大道与中央林荫道交叉口的两栋450米的超高层金融办公楼达到最高点，成为新城市景观轴线的建筑高峰，然后向南逐渐降低。规划区内一条128米宽的林荫大道作为广州新城市发展轴线的延伸，是黄埔大道与海心岛的主要交通走廊，地铁、车流、人流的主干。 主要干道两旁的建筑稍作后移或降低临街面的建筑高度，创造大大小小的行人广场，形成丰富的街道景观，使人们虽置身于高层密集区，而不会产生压抑感。林荫大道南端连接海心岛旅游公园，两座错层处理的弧形海景酒店，形成一个半圆的绿化广场，作为城市轴线的空间停顿。从两座建筑物之间，景观轴线继续沿水面延伸至对岸的赤岗塔。 林荫大道中央为80米宽的绿化带，绿化带下为地下商业步行街，步行街底层是地铁出口，并有大量停车场。地下商业街吸引大量的城市人流，将有效地使人流与车流进行空间分层，提高城市的交通效率。
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境
如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。
由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第二操作环节可行性研究的误区及相应对策 1、项目精度标准 项目内容时间（月）费用允许误差 投资机会研究阶段1~3 0.2%~0.8% 30%~20% 初步可行性研究阶段 6 0.25%~7.5% 20%~10% 详细可行性研究阶段8~16 0.2%~1.0% <10% 2、常见误区 误区一：一个标准的效益分析 如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 误区二：先入为主的可行性研究
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
1某商业地产客户投资收益分析 大家给个意见 第一部分：沿街商业（店面）部分 （一）区域商业项目销售价格统计表 名称产品类别规模售价（元/平方米）空置率物业管理费(元/平方) （二）区域沿街商铺租金价格状况 我们对该区域约400余家商铺进行抽样式调查,提取数据50个,有效数据40个（占80%），根据调查统计分析可知，该区域租金价格在：1元/平方米/天----7元/平方米/天不等。信息反馈数据如下： 道路调查编号商铺名称产品类别经营面积（平方米）租金（元/平方米/天） 根据以上数据,以算术平均法计算该区域平均租金价格为: Px=∑Pn/n=3.2365元/平方米/天 年平均租金为x*360=1165.14元/平方米/年 （三）本项目价格定位 由于本项目位置优越，配套和交通体系比较完善，商业和商务价值乐观；但由于量体小，目前配套存在不完善，加之使用年限短（预定40年），从而影响着价格。根据调研的数据信息通过市场比较法分析，类比本区域运做项目的价格做比较，我们初步的价格定位是： v沿
街商业部分：均价在5000元/平方米左右； v北部商业部分：均价在3000元/平方米左右； v商务办公部分：均价在2300元/平方米左右 （四）沿街商业客户投资回报分析 1）保守的分析：参照区域平均租金价格（3.2365元/平方米/天），因为格局进深大开间小，商业利用价值降低，所以客户对项目预期值持保守态度，按保守租金为2.5元/平方米/天，则年租金为900元/平方米/年。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/900 n=6年 40年总投资回报率为： X=（900*40-5000）/5000*100% X=620% 年投资回报率为:x=620%/40=15.5%>10% 2）乐观的分析：客户对此项目持乐观态度，乐观租金价格为区域平均租金价格3.2365元/平方米/天，年租金1165.14元/平方米/天。则客户投资回收年限为（按租金价格不变，机会成本投资收益率为10%）：n=5000/1165.14 n=5年 40年总投资回报率为： X=（1165.14*40-5000）/5000*100% X=832%
第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1商业地产分类表
资料来源：世经未来整理 三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
商业地产策划中的市场分析调查方法(doc 10页)
商业地产策划中的市场调查方法 投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；
二、珠江新城区域研究 根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域：以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。 ?市政动态 珠江新城规划定位 本项目位于天河区的珠江新城区。珠江新城是广州城市中心的核心位置，规划范围：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。 珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是：二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。
对《珠江新城规划检讨》的判断 在2002年年中，广州市政府审议通过了《珠江新城规划检讨》。在公众眼里，曾被确切定位为广州二十一世纪ＣＢＤ的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距１９９２年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。 新规划对原有规划进行了以下六大调整： 1)住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。 2)提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园９所，增设小学１ 所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。 3)改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将 楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。 4)街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。 5)提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。 6)必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺 术特色的城市形象。 这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。 除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改： 1）将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。 可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD 其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。 2）对标志性建筑“双子塔”的修改。 变动1：位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江