房地产估价原则
(总分：87.00，做题时间：90分钟)
一、(一)单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
(总题数：29，分数：29.00)
1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。
A．估价委托人 B．估价方法
C．注册房地产估价师 D．估价目的
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正
C．最高最佳原则 D．估价时点原则
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人 B．估价报告预期使用者
C．管理部门 D．中立
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。
A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法
（分数：1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策
C．土地用途管制 D．国家的价格政策
（分数：1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策
C．土地用途管制 D．国家的价格政策
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则 D．替代原则
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面依次筛选。
A．法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化
B．技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C．经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D．法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于等于 B．大于等于 C．等于 D．无法确定
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( )。A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
12.某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )万元。
A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：(320-60)×800元=208000元=20.80万元。
13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A．适合原理 B．均衡原理
C．收益递增原理 D．收益递减原理
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定( )。A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该宗土地的评估价值应为( )万元。
A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误
C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
18.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造改造 C．改变用途 D．重新开发
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
19.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发
（分数：1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
20.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据( )来确定。
A．估价对象 B．估价目的 C．估价程序 D．估价原则
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
D.
22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
（分数：1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
23.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则( )。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
（分数：1.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
24.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状况下的情形。
A．现在，历史 B．现在，现在 C．历史，现在 D．未来，现在
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
25.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为( )。
A．房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B．房屋征收决定公告之日
C．房屋征收委托之日
D．房屋征收完毕之日
（分数：1.00）
A.
B. √
C.
解析：
26.在房屋征收中，评估期房的价值应以( )为准。
A．与被征收房屋价值评估时点一致 B．房屋的实际状况
C．评估人员的专业判断 D．评估人员的现场勘察结果
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
27.某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2011年6月15日 B．2011年8月15日
C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日
（分数：1.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
28.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A．同一城市房地产 B．同样用途房地产
C．相同房地产 D．类似房地产
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
29.现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。
A．估价时点不同 B．房地产市场状况不同
C．估价目的不同 D．估价对象状况
（分数：1.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
二、(二)多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
(总题数：16，分数：32.00)
30.根据经济学原理，当房地产( )时，便为最高最佳利用。
（分数：2.00）
A.与外部环境相协调√
B.外部环境要素最恰当
C.与其各个组成部分相搭配√
D.达到规模递增
E.外部环境与内部因素相关联
解析：
31.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。
（分数：2.00）
A.各方当事人均是理性的√
B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值√
C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值√
E.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值
解析：
32.目前，我国房屋权属证书有( )。
（分数：2.00）
A.房地产权证√
B.房屋所有权证√
C.房屋占有权证
D.房屋使用权证√
E.房屋他项权证
解析：房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。
33.在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以( )为依据。
（分数：2.00）
A.房地产权属证书√
B.被征收人提供的书面证明
C.房地产权属档案的记载√
D.征收人提供的口头证明
E.居委会提供的证明
解析：
34.土地权属证书有( )。
（分数：2.00）
A.国有土地使用证√
B.集体土地所有证√
C.集体土地使用证√
D.国有土地所有证√
E.土地他项权利证明书
解析：
35.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。
（分数：2.00）
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积√
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果√
D.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积√
E.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果√
解析：
36.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。
（分数：2.00）
A.土地所有权√
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权√
D.乡镇企业用房
E.大型游乐场
解析：
37.我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有( )。
（分数：2.00）
A.自留山√
B.自留地√
C.被依法查封的财产√
D.乡镇企业的土地使用权√
E.被依法监管的财产
解析：
38.根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押的是( )。
（分数：2.00）
A.权属有争议的房地产√
B.用于教育的房地产√
C.用于市政的房地产√
D.已依法公告列入拆迁范围的房地产
E.个人所拥有的房地产√
解析：
39.以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件( )。
（分数：2.00）
A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金√
B.取得土地使用权证书√
C.按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
D.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书√
E.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件√解析：按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，应该完成开发投资总额的25%以上。40.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的( )直接相关。
（分数：2.00）
A.性质√
B.用途√
C.所有权人
D.面积
E.使用权人√
解析：
41.最高最佳使用原则必须同时符合( )标准。
（分数：2.00）
A.法律上许可√
B.技术上可能√
C.经济上可行√
D.价值最大化
E.经济上必须盈利√
解析：
42.估价中的最高最佳使用具体包括( )等。
（分数：2.00）
A.最佳用途√
B.最佳位置
C.最佳规模√
D.最佳集约度
E.最佳环境√
解析：
43.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
（分数：2.00）
A.最佳规模√
B.最佳经营手段
C.最佳集约度√
D.最佳投资渠道
E.最佳管理方式
解析：
44.以下( )有助于把握最高最佳使用原则。
（分数：2.00）
A.替代原理
B.收益递增递减原理√
C.均衡原理√
D.经济人原理√
E.适合原理
解析：
45.在评估房地产抵押价值时，需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。
（分数：2.00）
A.划拨土地应补缴的出让金
B.已抵押担保的债权数额√
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款√
D.估价费用
E.强制执行费用
解析：法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先
受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。而划拨土地应补
缴的出让金应属于其他法定优先受偿款。
三、(三)判断题
(总题数：26，分数：26.00)
46.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
47.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
48.根据房地产估价的合法原则，目前我国乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
49.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象：都可以将其作为合法产权的房地产来估价。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
50.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
51.当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以估价，或者评估价值应为零。
52.对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价值。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
53.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
54.城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，也应以居住用途来估价，除非申请变更为商业用途。
55.某块带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，建筑面积400m2，拆除建筑物费用为150元/m2，残值为50元/m2，则该地块总价为54万元。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：该宗房地产相对于空地的减价额=(150-50)×400元=40000元=4万元，该地块的地价=2500×200元=500000元=50万元，则该地块总价=(50-4)万元=46万元。
56.如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物，那么甲土地的总价大于乙土地的总价。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
57.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
58.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
59.法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
60.评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
61.评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，应取保守的居中的收益估计值。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。
62.适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
63.对于估价时点这个特定的时间，既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
64.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
65.在房屋征收中，当被征收房屋实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来状况，因此估价时点应为未来。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象状况应为未来状况。
66.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
67.某房地产估价公司于2009年3月11日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2012年3月11日。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：估价时点为2009年3月11日。
68.现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。( )
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
69.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。
（分数：1.00）
A.正确
B.错误√
解析：
70.如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
71.在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。( )
（分数：1.00）
A.正确√
B.错误
解析：
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在
的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。 由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
房地产估价原则 (总分：87.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：29，分数：29.00) 1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。 A．估价委托人 B．估价方法 C．注册房地产估价师 D．估价目的 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。 A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧 D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 （分数：1.00） A. B. √
六、价值类型 房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价原则（略） 八、估价依据（略） 九、估价方法 本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。 错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。 十、估价结果 估价对象在价值时点的评估结果如下： 市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。 错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。 十一、注册房地产估价师（略） 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业期（略） 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）
房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象变现能力分析表2－25 错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 ××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象区位状况描述与分析（略） （二）估价对象实物状况描述与分析 该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1．38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平
第六章市场法练习题 一、单项选择题 1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。 A、类似房地产的交易E、相同房地产的交易 C、相关房地产的交易 D、房地产的市场交易 2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。 A、相关性和规范化E、统一性和相关性 C、统一性和规范化 D、统一性和准确性 3、由于房地产的价值量大，成交价格往往米用（ B ）的方式支付。 A、支付定金E、分期付款 C、一次付清 D、预付房款 4、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。 A、招标、拍卖E、合同定价 C、通过市场交易成交 D、买卖双方经过充分讨价还价的协议 5、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。 A、往往偏咼E、往往偏低 C、往往咼于或低于市场价 D、也基本与市场价吻合 6、正常成交，是指在（ D ）应缴纳的交易税费下的价格。 A、买卖双方缴纳E、买方缴纳 C、卖方缴纳 D、买卖双方各自缴纳自己 7、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。 A、应与该宗土地的面积相等 E、可大于或小于该宗土地的面积 C、应与该宗土地的面积近似 D、应与该宗土地的面积保持一定差距 8、可比实例的交易类型应与（A ）吻合 A、估价目的E、估价时点 C、估价对象 D、估价方法
A、抵押、抵债E、类似 C、一般买卖 D、市场交际成交 10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。 A 、半年B、1 年 C、2 年 D 、3 年 11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。 A、5 个以上 B、10 个以下 C、5~10 个 D 、3~10 个 12、估价中为便于比较，价格以（ C ）为基准。 A 、房地产总价B、房地产单价 C、一次付清 D、分期付款 13、某宗房地产的交易总价款为50 万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均 支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。 A 、48.60 B 、47.90 C、49.20 D 、50 14、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（B ）。 A 、总价 B 、楼面地价 C、容积率 D 、覆盖率 15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用 （ C ）的市场汇价进行换算。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、估价时点 D 、交易日期修正后 16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A 、估价作业日期 B 、成交日期 C、交易价格 D 、交易日期修正后 17、交易情况的修正，要以（D）为基准。 A 、成交价格 B 、市场价格 C、交易价格 D 、正常价格 18、交易日期调整实际上是（A）。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日
房地产估价原则 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/0615240503.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/0615240503.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产评估复习题及答案(一) 第一章房地产和房地产评估 1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （）☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （） A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（） A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10．医院、学校是属于哪一类房地产（）☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（） A．土地单价 B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价 2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。☆ A．本地区的房地产 B．全国房地产 C．全国本类房地产 D．本地区本类房地产 3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（） A．实际价格28.5万元，名义价格30万元 B．实际价格29.28万元，名义价格30万元 C．实际价格30万元，名义价格不存在 D．实际价格28.578万元，名义价格30万元 4．采用比较法求得的价格通常称为( ) A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价 7．下列价格阐述正确的是：（） A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值 8．投资价值评估时所采用的折现率为：（） A．根据市场现状 B．最低收益率 C．最高收益率 D．社会一般
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。 （对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。 （对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一）
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C.木结构 D.简易建筑物 14.国家规定的土地使用权出让年限，工业用地使用权最高出让年限为（） A.70年 B.40年 C.60年 D.50年
第一章 一、单选 1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不用承担法律责任 2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。 A、由取得相关资格的专业人员完成 B、任何人都可以做出 C、具有社会公信力 D、是一种专业意见 3、房地产估价专指 ( A )。 A、对房地产价值进行评估 B、对房屋工程质量进行评估 C、对房屋使用功能进行评估 D、房屋完损等级进行评估 4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。 A、100 B、80 C、30 D、20 二、多项选择题 1、专业估价的特点为( ABCE )。 A、由专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力 D、不具有社会公信力 E、承担法律责任 2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。 A、估价对象本身 B、人口、制度政策 C、经济、社会 D、国际因素 E、仅仅对估价对象本身 3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。 A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买 B、买者和卖者的人有限 C、买者和卖者都有进出市场的自由 D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格 E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化 4、委托人的义务包括( ABCDE )。 A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责 C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果 5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。 A、估价对象权利人 B、债权人 C、投资者 D、受让人 E、政府及其有关部门和社会公众等 6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。 A、在建房地产 B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产 C、已经灭失的房地产 D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 E、以房地产为主的整体资产 7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。 A、估价对象的范围可能不同 B、估价时点可能不同 C、评估的价值类型可能不同 D、估价依据可能不同
房地产估价规范 The document was finally revised on 2021
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开
第六节工业房地产估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能有很大区别，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本知识。 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，如在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。 另外，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙），如我国南方的铸造、锻压等热加工车间等。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。 因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象的建造标准与要求，以便准确确定建筑安装工程造价。 （三）要区分设备和建筑物的造价 有些工业设备的安装与建筑物（厂房）的施工是同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。 如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。 （四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。
房地产评估复习题及答案 (一)第一章房地产和房地产评估 1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 用:（ A.比较法 B.用途 ）☆C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采B.收益还原法C 假.设开发法D.成本评估法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；已消失的房地产B在.建工程 :（其评估对象为：（）A.C.房地产的未来状况D房.地产过去状况与现在状况的差异状况 ）A.商业、办公、工业、居住D.商业、居住、工业、办公 B开.发程度4．从经济角度来看,土B.商业、居住、办公、工地利用选择的一般顺序是 方式划分的：（ C.是否产生收益 业C.商业、办公、居住、工业 ）☆A.用途5．娱乐型房地产是按下列哪种D经.营使用方式 B.无限期 6．某土地使用权的有限期为40年，已使用 的所有权为：A.50年
7．房地产交易很难采取样品交易的方式， 这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 （） A.实物 的为：（B.权益B.相互影响性20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋C.20年D.40年必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， C.支付典价后房地产的使用者不付租金 C.特殊用途B.支付典价后只能获得房地产的使用权 ☆A.商业 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 B.办公10．医院、学校是属于哪一类房地产（）D.综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二收益率 9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（于求中:（ A.贷 费B．房地产求大于供 D．消费者对未来的预期看好 B.折价费10．成本租金不包括下列项目）A．房地产供大开发商对未来预期看好
<二> 第一章房地产与房地产估价 第一节房地产的概念 一、房地产的概念 ?房地产——土地、建筑物及其他地上定着物 ?包括物质实体与依托于物质实体之上的权利 ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间 ?建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件与设备等组成的整体物，包括房屋与构筑物 ?其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或分离不经济，分离改变土地或建筑物的使用的物体 房地产的重要性 ?最基本的生活资料 ?最重视、最珍惜、最具体的财产形式 ?最基本的生产要素 ?最高比例的国家财富 房地产的存在形态 ?土地 ?建筑物 ?房地 房地产的其他名称 ?Real estate ?Real property ?不动产 ?地产 ?物业 二、土地的概念 ?对土地的各种定义 ?房地产估价中的土地定义：三维立体空间 ?土地利用所受的限制： ?对一块土地的的基本认识： 土地利用所受的限制
?土地权利设置及其行使的权限：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权 ?房地产相邻关系的限制 ?土地使用管制：用途管制、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率、停车泊位… 对一块土地的的基本认识 ?坐落、面积、形状、四至 ?地势、地质与水文状况 ?周围环境与景观 ?利用状况、产权状况 ?基础设施完备程度与土地平整程度 ?土地使用管制： ?其他 三、建筑物的概念 ?建筑物的定义 ?对建筑物的认识：坐落、面积、层数与高度、结构、设备、装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、利用状况、产权状况、其他 第二节房地产的特性 土地的特性 ?自然特性：承载力特性、面积有限性、土地利用永续性、土地位置的不可移动性、个别性、肥力 ?经济特性：具有使用价值与价值、可以产生收益、交易或流通不是实体的空间移动，权利必须法律证明、有商品属性、增值性、用途的多样性、经济位置的可变性、合并分割的可能性 房地产的特性 ?空间上的固定性 ?生产使用的长期性 ?大量投资性 ?受法律政策限制性 ?相互影响性 ?保值与增值性