风情小镇招商方案汇报
圣莱特·商管部
年
目录
第一章、招商的政策…………………………………………………
一、免租期………………………………………………………………
二、合同年限……………………………………………………………
三、租金及交付方式……………………………………………………
四、各业态的划分………………………………………………………第二章、项目招商的总体思路………………………………………
一、小镇商业的客源定位………………………………………………
二、小镇的竞争力打造思路……………………………………………
三、小镇的招商运营思路………………………………………………
四、小镇的外观设计思路……………………………………………第三章、招商准备及阶段划分……………………………………
一、立即着手的招商准备……………………………………………
二、招商阶段的划分…………………………………………………
三、招商时间表………………………………………………………第四章、招商工作中几个重要问题的请示………………………
第一章、招商的政策
招商政策汇总表：
对待大型商家，或者知名商家，招商政策可做适当调整，特事特报，随时让集团公司领导掌握情况，及时决策。
一、免租期
决定免租期长短的主要考虑出发点有两个：
1、招商的难度。
2、免租期太长会导致低端商家的大量涌入。
从项目的实际情况出发，主要的担心有两个：
1、项目缺乏人气，大型商家意向不足。
2、本地人蓄机待发，恐会大量涌入而引起小镇整体档次降低。
方案一：
一视同仁，所有商家免租期定位一年。
方案二：要求所有商家出示装修效果图
档次差的，免租期定为半年。
档次好的，免租期定位一年。
我们建议选择方案一，因为对档次的鉴定，实际操作中有困难。
对本地商家的问题，可以通过单独划区，独立经营来解决。
二、合同的年限——两年
租期定位两年，主要原因是：
1、租一年，免一年，优惠力度会显得很大。
2、项目租金没有适合的参考对象，不好确定。租期定位两年，
最灵活机动。
3、两年后，商家的档次已经成型，我们可以通过房租的调节，
来鼓励优秀商家，淘汰落后商家。
4、由于目前项目人气不足，租价上肯定上不去，如果签订较长
时间的合同，财务角度不划算。
缺点：
1、租期太短，不利于吸引大商家。可灵活掌握政策。
2、商业管理工作较为繁琐，容易在管理中发生毛病。
三、租金及交付方式
方案一：根据市场价格和商家租金来确定。
方案二：根据集团公司制定的售价来倒推。
两种方案的对比:
若集团公司的大政策的定位只租不售，则推荐方案一。
若风情小镇最后需要销售，建议采用方案二，初期进行优惠租金的交付方式：
年付。在免租期结束前，提前三个交付。
保证金：
三个的租金。在签订合同时交付。
避免商家不付钱就开始做生意，造成门槛过低。
四、各业态的划分：
业态分布仅是按照省设计院的图纸，并未做更详细的划分，因为无法预计人流量：日接待量为人，与日接待量为人，差异太大。需要策划上定个调子，才能进一步的划分。
第二章、项目操作的总体思路
一、小镇商业的客源定位
风情小镇的物业以商业为主，在考虑项目思路时，首先考虑的是商业项目的消费群体来源。在确定了客源后，才能对项目的商业有准确的定位。
在项目前期，由于业主在山上自住时间有限，且小镇运作初期，对度假客的吸引力不高，因此，小镇商业的主要客源，是峨眉山游客。
图一：项目初期客流来源分析图
考虑项目的综合因数和地理位置，在项目启动初期能够吸引的峨嵋山游客主要是以下来源：
图二：在项目初期来小镇的峨嵋山游客来源分析
随着项目的进展，商业和旅游氛围进一步浓郁后，可能吸引旅行团把小镇作为旅游景点之一编入旅游路线，其时，客源来源会发生较大变化。
二、风情小镇竞争力打造思路
●核心机会点
?峨嵋山目前没有成规模的游览度假区。
目前峨嵋山旅游市场以景点观光为主，商业消费基本停留在老式的景点依托型消费，没有成规模、成片区的商业吸引游客消费。
?峨嵋山旅游市场夜生活的匮乏
夜间游览、购物、休闲，是游客的主要夜间之一，目前峨嵋山这方面的商业匮乏。
项目需要在第一期就在餐饮和酒吧等夜生活场所，打造出规模和特色，才能把握核心机会点。否则，将会面临一个长时间的过渡期。
因此，我们在考虑商业体量和布局时，将优先考虑餐饮和酒吧，力求把二者成行成市，其它业态可以后再慢慢调整。
●发挥项目优势，主动创造市场机会点
?绿色蔬菜
绿色蔬菜是七里坪的一大特色，我们在打造自身餐饮特色的时候，应该把绿色食品，原生态食品，作为餐饮街的特色之一。如
此，能够与峨嵋山现有的特色餐馆形成差异化。
?占地面积广
由于项目的土地成本低廉，占地面积广。因此，可以引入一些占地需求广，有特色的商业业态，如大型户外运动项目，婚纱外景
基地等。通过发挥这部分业态的优点，吸引更多的客流量来小镇旅
游。
?丰富的特色民俗
把造纸工艺、竹编工艺等七里坪特色的民俗，在加入互动元素后，使之充分融入小镇商业，同时也为小镇景点中的一部分，让游
客既能享受购物乐趣，又能享受游玩乐趣。
?表演广场
通过文化广场的表演，把周边住宿的游客，都吸引到小镇来消费，是在项目初期提高客流量的重要操作思路。
●改劣势为市场机会
?峨嵋山多雾多雨的气候特点
多雾多雨的天气中，由于能见度和方便度等因数，会极大的妨碍游客的游览时间和消费时间。
打造排水便利，街道宽敞的街区路况，是克服多雨天气的关键点。
同时，加强项目景观建设，要求营造出雨景气氛。
同时，考虑以把古代的灯笼文化，融入到小镇的建筑风格中，以丰富的灯光形成小镇雾天的独特景观，带动游客游览。
?项目的可进入性改善
以免费交通车的形式，接送游客来往于峨嵋山的住宿点，特别是零公里和交大周边住宿点。主动降低游客的交通成本和时间成
本。
三、风情小镇的招商运营思路
●建设目标：打造峨嵋山的夜生活中心
峨嵋山夜生活场所的匮乏和小镇商业的规模效应，是项目立足的核心机会点。因此，我们把项目初期，招商运营的立足点，放到夜生活场所上，力争打造出峨嵋山的夜生活中心，通过丰富多彩的夜生活，来吸引峨嵋山游客来小镇观光消费。
●建设思路：学习丽江，打造峨眉特色的风情小镇
丽江古城其实就是一座完善运营，极具特色的商业小镇，其中有非常多的成功经验。因此，我们把“学习丽江的商业布局和成功经验，根据峨嵋山独特资源进行调整来打造特色的商业小镇”作为营销策划的出发点：1)学习丽江的特色亲水美食街，加入本地特色餐饮、绿色食品文化，
来打造风情小镇的美食街。
2)复制丽江的酒吧一条街，加入峨嵋山民俗文化表演，打造风情小镇
的酒吧街。
以酒吧街、美食街为主体，在第一期呈现具有峨嵋山特色的夜生活城，是项目招商运营的总体思路。
四、小镇的外观设计思路：景色、商业融合一体
建筑风格：古建筑外观为主，融入川西民居的吊脚楼风格。每座建筑均已灯笼、彩灯等进行包装，既体现夜生活风格，又能
回避多雾天气。
小镇整体风格：用三个关键词来形容：“充分利用峡谷资源的”、“灯火通明的”、“景点和商业融汇的”
第三章、招商准备及阶段划分
一、立即着手的招商准备
根据集团公司确定的项目进度，本招商节点开始时间定为日，招商的准备工作包含如下内容：
招商的准备工作安排：
二、招商阶段的划分
在招商准备工作完成后，根据实际情况，我们将本商业项目的招商过程划分为以下几个阶段，以安排招商中的整体工作，并对招商工作起指导性作用。
●第一阶段启动期招商(年日年底)
完成整个招商任务的左右；
1、阶段任务
●重点工作——主力店的签约
?餐饮主力店的签约，家（不同类型）
?酒吧主力店的签约，家
?温泉经营商签约
●重点工作——户外运动商家基本落实
?家左右的商家签约，其中有影响力的家以上
?投资力度、建设时间、合作方式确定，开始时间确定
启动主力业态的招商工作，争取引进家有影响力的商家；
风情小镇推广宣传开始启动，同时力争引入一部分旅游特色的商家；
争取完成小镇内每个业态街区至少家主力店的招商；
稳进式的销售结合重头招商，树立项目品牌商业小镇的形象；
以主力商家进驻为持续宣传点，继续招商运营宣传；
2、本阶段工作
项目在川、渝的招商宣传工作；
对项目的大规模宣传和广泛招商；
适合本项目的主力商家招商洽谈；
异地（外省）招商的推广；
招商宣传全面开展；
其它意向商家的洽谈；
主力店签约庆典；
第二阶段招商集中期（年中旬年底）
完成整个招商任务的左右；
1、阶段任务
各业态的招商工作持续跟进；
主力业态再引进家；
对峨嵋山游客市场的宣传到位；
风情小镇各街区的招商初具规模；
进行一定的开街宣传；
配合销售集中进行；
2、本阶段工作
接受各商家的主动上门；
主动接洽我们可望进驻的商家，签订合同或达成意向；1-次大规模的招商促进；
次的大型签约；
部分商家开业的宣传；
部分商家开始进场装修，协调其中工作；
在年后趁机把握市场先机会，率先启动招商工作；
第三阶段招商冲刺期（年初年底）
完成整个招商任务的左右；
、阶段任务
利用销售高峰、招商签约会等带动商家进驻；
通过广告宣传召开大规模的招商；
对小镇商业的开业进行宣传；
促进协议商家最后签订合同；
管理好装修入场工作；
招商向运营的转型工作；
、本阶段工作
项目招商的宣传和具体开展；
与峨嵋山游客的互动；
人员走访，促进商家落定；
敦促已签订商家进行装修，准备份的整体开业庆典；
广告宣传的跟进；
第四阶段招商持续期（年—）
本阶段大部分商户已经落定，同时将完成一部分商家的后续进场，根据实际的招商情况，确定部分业态的调整；举行开业庆典的准备。
三、招商时间表
开业
准备期启动期集中期冲刺期持续期
招商进度计划表
第四章：风情小镇招商中几个重要问题的请示
因为在制定招商的过程中，有一些重要的方向性东西，需要集团公司统一定调。因此，我们把一些问题，以书面的形式向集团公司反映，待公司确定后，我们立即在招商中执行。
从集团公司前期布置的招商思路是，风情小镇只租不售，但是没有明确的行文指示。
我们现正式向集团公司请示，是否正式以这一思想为招商出发点。
开业时间根据集团公司的会议精神，是在明年
，但是开业规模没有确定：
□开业面积 ㎡以上 ，要求呈现出商气。 □开业面积— ㎡，主要以满足配套为目标。 □修建多少，开业多少。
从实际的招商可操作角度来看，以满足配套的招商，最为可行。太大面积的开业，可能会因人流不足形成萧条。
项目之前的蓄水，只是由招商部自行拜访意向商家，由于前期没有图纸，目前积累的客户仅仅停留在意向阶段。
从以上倒推可以看出，只有个 的蓄水期，严重不足。
基于客源的考虑，我们提出如下的思路：
户外运动、温泉、酒店，能招来游客，为风情小镇解决客源问题。
芙蓉古城的开发思路，
与我们风情小镇基本一致，都是打造风情小镇，但是由于芙蓉古镇没有重视游客，经历初期的火爆后，现已陷入萧条。
我们请求公司先做引进人流的业态，把酒吧、小吃街等需要大量人流的业态推迟。
我们建议放缓风情小镇的开发进度和推后开业时间，原因如下： 1、 从相似项目的横向对比来说，商业地产一般较迟：