万科金色领域
“飓风行动”外拓冲刺方案
一、时间&目标：
●10月1日-10月21日，持续奋战21天，完成18000组拓客量，以线下拓展迅速建立项目
在区域内的知名度。
●日均至少完成有效留电860组。按照目前平均水平，人均留电10组/日以上，需要保证每
日：兼职学生不少于85人，销售督导不少于16人。
二、拓展模式：
根据目标客户分布特征、生活路径，分为六大组，每组根据工作特点，制定针对性管理、激励方案——
1、地铁组：
在地铁一号线、二号线，人流量大的站点，依托地铁分展点集中派单，每日至少4个站点同时铺开，最多8个站点：
●10.1－10.8：元通、集庆门、莫愁湖、玄武湖
●10.8－10.15：奥体东、张府园、上海路、马群、汉中门
●10.15－10.24：迈皋桥、鼓楼、三山街、安德门
●工作时间：工作日7：00－22：00；周末9：00－22：00
2、专业市场组：
●集中扫荡城东各大专业市场、物流中心小私营业主：龙潭物流基地、仙林汽配城、天林装
饰城、新伊汽配城、高力汽配城等。
3、商超组：
●目标客户集中居住区内，分布的各个社区超市店+ 沿途小店商户逐个推荐拜访。
4、加油站组：
●目标客户集中居住区域内，在各个加油站点，在客户停下加油时推荐、派单。
5、写字楼组：
●工作日围绕各大写字楼，下班时间段堵出口、停车场入口，集中推荐、派单。
●同组人员晚上转战周边市民广场。
●周日在各大市级商圈周边截留客户
6、综合组：
●学校：各小学、幼儿园接送孩子时，大学、中学周末前截留接送家长
●城北部分国企：食堂、下班时间段截留：中建八局、中石化等
●妇幼医院：各大医院门口，截留家庭扩张改善需求。
三、每日工作时段安排
1、每日上午——电话回访、邀约上门：
●上午9：00-12：00，由销售代表电话回访前一天所带兼职学生的客户留电（每个学生完成10
组/日目标，个人每日电话回访量在50-70组）
●外拓量大的情况下，在售楼处轮班当天，把前期未完成的客户做统一回访
1、每日中午-傍晚——集中拓客：
●销售员工作时间：9：00－19：00（地铁点除外）
●兼职学生工作时间：10：00－18：00
四、人员及管理激励——保证效率及质量
1、统筹组：2人邓兵、董祝捷（对接公司、协调资源、内部人员管理）
2、执行支持组：3人匡巧巧、葛婷婷、王璐（踩点、物料、兼职人员支持、效果分析、总结等）
3、销售组：23人，分6组，每组设1名组长，负责人员排班、与策划讨论计划——
●地铁组：5人（轮班：每日外拓4人，售楼处1人）
●专业市场组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人）
●商超组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人）
●加油站组：3人（轮班：每日外拓2人，售楼处1人）
●写字楼组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人）
●综合组：3人（轮班：每日外拓2人，售楼处1人）
4、兼职组：80人/日，每名当日外拓销售管理5名兼职人员。
5、激励制度——
?对本盘销售：所带学生留电的客户资源归个人所有，效率越高，个人成交机会越大，拒绝“大锅饭”。
?对兼职大学生：采用基本工资+ 考核激励的薪酬制度：
●基本工资80元/天。
●按照事后销售检验的有效留电，1组有效留电额外激励1元。
●激励款与基本工资同时发放，薪酬采取当周结算的形式，每周由万科营销部管理人员、世
联案场负责人与销售，沟通核对当周每日的留电人数后，制作当周工资报表。并交由万科
指定负责人、世联销售经理签字确认。
五、反馈制度——及时调整
1、日报——
日报内容：1）当日实到工作人数，2）派单地点，3）派发单页数量，4）留电数量、5）前一日的客户电话跟进情况、6）需解决配合的问题。
日报提交形式：短信及时汇报
2、周总结及计划——
周报内容：1）当周各组留电、转上门率统计、分析、评估；2）下周工作计划；3）需支持事项
周报提交形式：汇在现有的周报中。
六、物料及人员——费用预算：
七、 相关工作表格——
1、 《每日兼职人员签到表》 ——用于统计当天实到人员的情况、工作时间、地点、留电成果，便于后期结算
由每名销售员负责，给学生签到、监督、记录，回访完毕后，次日中午前交给项目文员统计、存档
2、 《客户登记表》 ——用于兼职学生记录客户留电、简单客户描述，便于销售员回访
由每名销售员回收，并自行保管
3、《派单结算表》
——用于每周统计兼职人员的薪酬，及时付款
由文员根据表1《每日兼职人员签到表》合成，提交万科相关负责人
兼职人员每日签到
表
意向客户登记表
派单结算
4、《工资领取签收表》
——用于学生领走工资后的签字凭据
有文员根据万科相关负责人审核通过的《派单结算表》，合计每名兼职人员工资。
金色领域世联项目组 2011年9月22日
兼职工资领取表
一、流程概述
二、流程图
三、关键活动描述 序号关键活动组织流程说明相关文件时间要求 1 交付工作 统筹 客户关 系中心 1)客户关系中心制定两年交付计划，合理分配交付时 间，根据项目情况进行交付资源筹备。 2)交付前一年客户关系中心牵头成立交付小组，确定 交付团队各专业维度的组织架构，集中学习房屋交 付管理作业指引。交付小组相关工作的牵头部门均 为客户关系中心。 3)交付小组制定交付标准化工作月度任务书，发送给 项目部 《交付计 划统计 表》、《交 付运营工 作月度任 务书》 交付前一 年 2 交付样板 间验收 客关/ 项目部 1)为确保大面积装修施工风险可控，项目部按照集团 工程要求，有改造的项目提前8个月完成样本间的建 造，无改造的项目提前6个月完成。 2)营销管理部留存影像资料，包括但不限于宣传单张， 户型资料，出街广告，沙盘模型，销售样板间资料等， 并进行公证。 3)由客户关系中心牵头组织交付样板间联合检查，设 计管理部、营销管理部、项目经理部参加验收。检查 内容： a)核对样板间与图纸交付标准：客关根据交付标准 对照样板间清点所有房间部品部件品牌及数量。 核对部品部件型号、尺寸：检查部品、部件、电 气设施、设备等是否依照部品清单安装到位，且 尺寸无误； b)营销验证销售承诺是否达成 c)房屋功能缺陷排查：：客服和设计人员检查所有的 功能及部品部件尺寸，核对是否满足使用需求。； d)施工工艺检查：依据《交付样板间施工工艺检查 表》检查重大质量问题，例如：空鼓、裂缝、起 砂、层高、方正、水平裂缝、大小头等土建问题， 以及天花、墙面涂料观感。 《XX项目 XX期XX 户型交付 标准检查 表》《交付 样板间缺 陷反馈检 查表》、《交 付样板间 施工工艺 检查表》 交付前6 个月
混凝土结构拆除专项方案 一、工程概况 万科金色领域四期11#楼工程，现因4层柱墙5层梁板浇筑混凝土后迟迟不凝结，混凝土强度极低。经多方检验、检测初步判断为混凝土原材料影响所致。为确保本工程的质量，将拆除11#楼不合格的混凝土柱墙。 二、拆除部位 由于11#楼4层柱墙与5层梁板是分开两次浇筑，所以只需要拆除第二次浇筑的不合格混凝土结构。（详见附图） 三、拆除时注意事项 1、为了确保四期其他楼栋的施工正常进行，故在拆除时安排专人值班，以消除拆除施工安全隐患。 2、拆除过程中若遇钢筋，则需轻轻敲打，避过钢筋剔除周围混凝土，尽量避免损坏钢筋，尤其是柱墙钢筋。保留四层柱墙在四层楼面以上的插筋。除柱墙在四层楼面上的插筋外，其余钢筋不得再利用。设计将根据四层楼面上的柱墙插筋的现场剔打情况，再确定是否采取补强措施。 3、为确保拆除施工中无粉尘污染，采用喷水洒水降尘。 4、拆除掉的混凝土用吊篮运输下楼，再统一运至建渣丢弃处。 5、当剔除至符合要求混凝土与不合格混凝土边界时，应继续向下人工剔除2~3CM。 三、施工前准备
1、施工器械：手扶式小型风镐 2、施工前向拆除作业队进行详细的书面技术交底； 3、在拆除作业队进场后，非施工人员不得进入现场，以防安全事故发生； 4、为降低粉尘污染，采用洒水、喷水降尘，并做好相关的安全警示与通知； 5、为避免社会影响，在拆除部位采用双层安全网进行施工。 四、施工组织实施 1、主要施工方法 （1）、在拆除工程作业前，应检查楼层内及临近各类管线情况，确认无误以后才能进行施工； （2）施工时，先拆除四层柱墙、五层梁板已经支设好的模板及钢筋，一边拆除模板一边拆除混凝土。 （3）对已浇筑的合格的混凝土结构，只拆除上层不合格的混凝土即可。 （4）采用风镐进行人工拆除墙体及楼板时，施工顺序应从上至下，先行拆除板，再拆除梁和柱墙。 （5）作业人员应站在脚手架或稳固的结构上操作，拆除下来的建筑垃圾在楼层内堆放不可过于集中，及时用吊篮运下楼，以保证楼层结构安全。 （6）拆除施工应分段进行，严禁立体交叉作业。水平作业时，各工位间应有一定的安全距离。
南京万科项目部办公环境布置及功能配置指引 1.目的 便于南京公司各项目部办公环境布置及功能配置，提高资源使用效率，特制定本指引。 2. 范围 本指引适合南京公司所有项目部的办公场所选址、装修及相关配置。 3.方法及过程控制 3.1项目部办公环境布置及功能配置 3.1.1办公场地的选址及租赁 3.1.1.1 原则上项目部办公场地需在项目地块范围内搭建活动板房解决。 3.1.1.2根据项目建设的需要，在选定办公场地时，应充分考虑项目开发的周期及进度，避免二次租赁及装修。选址需考虑到员工上下班交通、餐饮、停车等因数。 3.1.1.3 公司不购置房产供项目部作为办公场地。 3.1.2 办公场地的面积和功能配置 3.1.2.1 办公场所总建筑面积控制在600㎡以内（含），包含监理、物业临时办公区域。 3.1.2.2 办公区域采取开放式与半开放式共存的方式配置，独立办公室面积不超过总建筑面积的15%。 3.1.2.3 办公场所的设计应满足办公管理的基本要求，除开放式办公区、独立办公区以外，还应配置会议室、洽谈室、机房、档案室、更衣室、茶水间、储藏室、淋浴间、男女洗手间、考勤系统、安全员值班室、员工宿舍、员工食堂等。 3.1.3 办公场地的装修 3.1.3.1 项目部装修方案（包括板房搭建）需提交总经理办公室及成本管理部进行审核。办公室装修需遵循整洁简朴、经济适用的原则，装修造价（含设计费，不含办公家具、板房搭建等资产设备配置费用）标准为500元/㎡以内。 3.1.3.2 办公场所装修（包括板房搭建）原则上由项目总包负责搭建。 3.1.4 办公场地的设备配置 3.1. 4.1机房网络产品配置
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT 总目录 第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………10页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………22页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………74页
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT 第一篇总则 根据房屋建筑工程的特点及国内住宅建筑市场现状，目前国内现行防渗漏验收标准难以满足我们的客户要求，所以在集团防渗漏体系验收标准提高至100%验收的前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。 防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、施工过程监控居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。 防水设计的原则： （一）防排结合，先排后防 坡屋面排重于防，宜排防结合；平屋面防重于排，宜防排结合。 （二）刚柔互补，综合治理 建筑防水体系宜一刚一柔，柔在外、刚在内。 混凝土简称“砼”，顾名思义人工石，是一种抗渗性能良好的结构材料，能够承受（相对）长时间的压力水浸泡，特别是突然遭受水压时不会发生灾难性垮塌、透水事故，是建筑物最重要的一道防水安全防线。但是，无论混凝土的质量如何，混凝土都是具有一定的渗透性能，建筑物内轻微的渗漏水也足以影响到室内空间的使用，甚至导致建筑物无法正常使用。在现代机械化程度高、追求高速度施工的今天，依赖混凝土结构自防水功能具有很高的风险。 柔性防水层是完全不透水的有机薄膜材料，其防水原理是将环境水与所保护的建筑完全隔离开来。柔性防水薄膜的不足是自身承受外界作用力性能不足。而强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，则是整个防渗漏体系的基础，将柔性防水薄膜与混凝土结构复合能取得优性互补。 防渗漏的重点部位： 室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体。
万科金色领域 “飓风行动”外拓冲刺方案 一、时间&目标： ●10月1日-10月21日，持续奋战21天，完成18000组拓客量，以线下拓展迅速建立项目 在区域内的知名度。 ●日均至少完成有效留电860组。按照目前平均水平，人均留电10组/日以上，需要保证每 日：兼职学生不少于85人，销售督导不少于16人。 二、拓展模式： 根据目标客户分布特征、生活路径，分为六大组，每组根据工作特点，制定针对性管理、激励方案—— 1、地铁组： 在地铁一号线、二号线，人流量大的站点，依托地铁分展点集中派单，每日至少4个站点同时铺开，最多8个站点： ●10.1－10.8：元通、集庆门、莫愁湖、玄武湖 ●10.8－10.15：奥体东、张府园、上海路、马群、汉中门 ●10.15－10.24：迈皋桥、鼓楼、三山街、安德门 ●工作时间：工作日7：00－22：00；周末9：00－22：00 2、专业市场组： ●集中扫荡城东各大专业市场、物流中心小私营业主：龙潭物流基地、仙林汽配城、天林装 饰城、新伊汽配城、高力汽配城等。 3、商超组： ●目标客户集中居住区内，分布的各个社区超市店+ 沿途小店商户逐个推荐拜访。 4、加油站组： ●目标客户集中居住区域内，在各个加油站点，在客户停下加油时推荐、派单。 5、写字楼组： ●工作日围绕各大写字楼，下班时间段堵出口、停车场入口，集中推荐、派单。
●同组人员晚上转战周边市民广场。 ●周日在各大市级商圈周边截留客户 6、综合组： ●学校：各小学、幼儿园接送孩子时，大学、中学周末前截留接送家长 ●城北部分国企：食堂、下班时间段截留：中建八局、中石化等 ●妇幼医院：各大医院门口，截留家庭扩张改善需求。 三、每日工作时段安排 1、每日上午——电话回访、邀约上门： ●上午9：00-12：00，由销售代表电话回访前一天所带兼职学生的客户留电（每个学生完成10 组/日目标，个人每日电话回访量在50-70组） ●外拓量大的情况下，在售楼处轮班当天，把前期未完成的客户做统一回访 1、每日中午-傍晚——集中拓客： ●销售员工作时间：9：00－19：00（地铁点除外） ●兼职学生工作时间：10：00－18：00 四、人员及管理激励——保证效率及质量 1、统筹组：2人邓兵、董祝捷（对接公司、协调资源、内部人员管理） 2、执行支持组：3人匡巧巧、葛婷婷、王璐（踩点、物料、兼职人员支持、效果分析、总结等） 3、销售组：23人，分6组，每组设1名组长，负责人员排班、与策划讨论计划—— ●地铁组：5人（轮班：每日外拓4人，售楼处1人） ●专业市场组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人） ●商超组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人） ●加油站组：3人（轮班：每日外拓2人，售楼处1人） ●写字楼组：4人（轮班：每日外拓3人，售楼处1人） ●综合组：3人（轮班：每日外拓2人，售楼处1人） 4、兼职组：80人/日，每名当日外拓销售管理5名兼职人员。 5、激励制度——
万科项目call客关键动作 万科项目call客关键动作 在目前库存高企的市场态势下，如何获得更多的客源、如何增强和客源的粘性，以提高房产销售的成功率？本文分享万科call客的15个关键动作，你值得拥有！ 一、call客资源获取 通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。 1.渠道来源 本项目资源：前期各阶段的上门、进线客户； 拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜扫街登记表所搜集客户信息； 世联明源资源：包括前期代理宝安楼盘及在售竞争项目客户资源； 短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流电话号码； 万客会资源：万客会本区域客户资源(需有针对性筛选后)。 2.客户上门及成交转化率排名 多次Call客结果表明，各类客户资源上门和成交转化率排名如下：本项目资源>拓客渠道>万客会资源>世联明源资源>短信公司截流数据。 3.资源循环利用 各渠道资源不断循环CALL客，筛选有效客户：每次CALL客分A、B、C、D类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔1个月左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、B、C、D类客户。 4.CALL客结果分类 A类——肯定来，并确定上门时间； B类——有时间就来，不确定上门时间； C类——没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知； D类——直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。 二、call客计划安排 每周一制定当周Call客计划表，合理分配Call客资源和任务，真正做到精细化管理。 1.内容 Call客计划将详细到每人每日Call客安排，内容包括： (1)Call客资源来源； (2)Call客任务分配：持销期工作日80批，周末50批，专门CALL小组100批，客户量大情况下调整； (3)Call客总量统计； 特殊情况备注。 2.Call客计划表模板： 三、call客口径撰写 Call客口径是辅助销售与潜在客户直接交流的重要工具，是促进客户上门的利器。 1.蓄客阶段call客口径 XX先生/小姐，您好，打扰您两分钟。我是万科的工作人员XXX。 您之前有来我们万科金色领域现场看过吗？ ——看过，已经买了 恭喜您成为万科金色领域的业主！另外告诉您一个好消息，万科金色领域是深圳市9月销售量和销售额双料销售冠军!目前二期已经售罄，三期开始做诚意登记了，您可以带您的朋友来现场申请办理一个三期的领享卡，三期开盘时持有这张卡才能享有选房资格和购房
万科进入北大学城市场 2009 年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成 熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍， 对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛?颐景园楼盘进行解读，并 通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛?颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1 杭州房地产市场分析 2009 年，是21 世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5 ％。人均生活消费性支出18595 元，比上年增长11.2 ％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822 元，比上年增长 10.6 ％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3 ％。恩格尔系数由上年的35.9%下 降至33.8%。 2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009 年全市完成房地产开发投资704.68 亿元，比上年增长14.5 ％。房屋施工面积5121.49 万平方米，比上年增长2.7 ％；竣工面积76 3.95 万平方米，下降25.9％。 全年商品房销售面积1441.18 万平方米，比上年增长86.0 ％，其中住宅销售 1300.99 万平方米，增长92.2 ％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09 万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3 土地出让情况 如下图所示： 1999牟「2009年杭州弄区上地出让績况汇总 出"it "t tv a nh「卡剋 Fl ? j J M L iK H 出.■星.* ‘7 If』均if )均槎ib价L电,m 2) J-QJ J J x R 57口沁5 7 non［了I T耶R SfrOL. S3
“他山之石”系列之一-------深圳万科2011项目案例分析一 绿地集团技发部西部区域中心谢雨 20120124
2012年房产形势更为严峻，住宅市场主导需求只有自住一种，过去以投资需求为主导的开发模式，必须进行彻底的转型。 万科集团长期主打住宅产品的开发，特别是深圳是万科的起点，以及长期的管理研发中心，深圳万科的产品水平从某种意义上来说，代表了万科住宅产品未来发展的走向。 2011年是房产市场最动荡的一年，在2011年深圳万科集中大量推盘，特别在市场形势严峻的下半年，但是万科的大部分产品获得了市场的认可。其产品的改变从量变在向质变发展。 研究分析万科的产品，可以帮助我们确立自己的住宅产品开发方向与调整我们的产品思路，知己知彼百战百胜。 只有对行业对手保持清醒的了解与认知，才能更好定位自己的工作思路。坚持“弱市之下，产品为王”的开发理念，做好2012年技术产品的研发工作。 本文将以8个重点案例的分析，集中展示深圳万科2011年的产品工作特点，启发我们自己的开发思路。 因为本文是在节日期间仓促赶出的，资料也不够完整，希望大家在了解的同时给予不断的指正。
2011年是深圳楼市名副其实的“万科年”，尤其是下半年，万科发起万团大战，号称“史上最强”推盘潮，在9、10两个月内连推6项目入市，平均10天推出一个新盘！如此高密度的推新盘，在深圳楼市前所未有，也成为今年面临“史上最严”调控政策下前景不明“金九银十”最大看点。 万科金域缇香自9月24日开盘总计推货500余套，推货两次均几近售罄，高性价使其成“深圳最能买”项目。 万科翡丽郡2011年11月17日下午在沙井麒麟山景大酒店开盘，精装均价仅1万元/平，在当晚20:00巳全部卖光、成为2011年深圳万科一个令人惊叹的“日光盘”；而晚上在销售厅开盘的翡丽道商铺，也于当日晚上全部售罄； 此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩，如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
南京万科项目观后感 为期两天的南京万科项目考察活动于02月26日圆满结束，小到万科项目一些细节的用心之处，大到主体结构墙板柱的质量及现场文明施工场荣场貌。无不让我从更新更深的角度和层面，了解了样板工地的概念，体会感受颇丰。 本次南京考察，参观学习了南京万科的两个项目，给我的感觉可以用两个词语概括：心细、精密。 首先说心细，一进入现场就可以看到很多刻意用心的地方，墙柱的阳角保护、插柱钢筋的保护、楼梯脚手架的搭设过程中巧妙的构思、外架密目网搭设的细心之处、二次结构的详细图纸上墙、场区的宣传栏、一些自制小型构件的使用，以及现场工具起吊设备的的细心改进之处，都可以看出项目人员的用心之处及管理痕迹。 精密首先是体现在实测实量上面，标高、垂直度、平整度每一项工作都是非常精确并且有严格的标准，还有管道预留洞口所使用的新型套管，这种套管对其上下对中有着严格的要求，墙板柱的混凝土浇筑质量及观感都非常好，几乎没有涨模漏浆的地方，偶尔有一点的瑕疵的地方，在后期的处理过程中反而使其成为了亮点。 在后期与其管理人员交谈的时候发现，其业主万科集团有着一套自己的管理、考评、及资料体系，已经很全面的把所有过程包含在其中，控制标准，评定标准，资料报表都包含在其中，给我的感觉万科似乎扮演着总包的位置来很详尽的管理着施工现场，我们不妨借鉴其
优秀之处来实施到我们对分包施工队的管理中。但是由于我们的业主与万科的理念目标不同，我们要有选择性的去接收其管理中的优秀之处，在吸收其精华的前提下在创造出一套符合业主目标，适用于我们的管理方针、管理目标、的管理体系 在观摩过程中总是可以看到一些小的构建，控制板厚的混凝土预制构建，支撑板上下铁的支座，保证钢筋间距的混凝土支棍，预留洞口新型套管，楼梯防护脚手架拐角处的弯头，插筋的保护罩，这些东西并不是什么高科技复杂形设计但是却是用心之处改进进步之处，而且使施工过程中更精确更省时省力。优秀之处一定要学习,但是也要展开自己的思维，用自己的头脑进行一些改进，学习是好的但是只懂得跟着别人学不懂得自己动脑只能是随行者，我们要创造自己的独特之处。我想如果我们能用心的专研也可以在现场改进很多东西使其在施工过程中更加科学，合理。还有对新型材料新技术的采纳使用，建筑行业不断的更新进步，一些新材料新工艺可能在现场实施中会遇到一些问题，但是任何一项新事物的更新都要有其过程。我们不能因其还不成熟便不去理会。应该敢于试验敢于尝试，只有我们先试验先尝试了才能知道其缺点不足之处才会不断的改进使其能更新到现场施工中。只有这样才能不断的更新进步处于先行者。 在以后的工作中我认为作为我们自身应该做到手勤，心细。要有团体的合作，责任感，专业精密，注重细节并将细节扩大形成整体。持中建精神做朝气蓬勃的阳光人。
室内排水系统作业指导书 （11#8#12#楼） 编制人： 审批人： 批准人： 工程名称：南京万科金色领域项目 施工单位：中建二局安装工程有限公司 年月日
室内排水系统作业指导书 目录 1、系统说明 2 2、施工准备 2 3、施工工序 2 4、管道安装应注意事项 7 5、材料品质要求 7 6、管道粘接要求 7 7、胶粘剂安全使用应符合下列规定 8 8、成品保护 8 9、文明施工 8 10、编制依据 9
室内排水系统作业指导书 *作业部位：南京万科11#号楼 *子分部工程：室内排水系统 *分项工程：一、排水管道及配件安装； 二、雨水管道及配件安装 1、系统说明 1.1室内污废水系统 1.1.1室内污废水立管采用芯层发泡消音螺旋管、水平管、通气管采用硬聚氯 乙烯（UPVC）排水管及管配件，承插粘接。 1.1.2室内污废水管采用分流制，污水废水立管设计了专用通气管。 1.1.3室内卫生间、一层厨房排水点预埋成品止水套管，预埋一次到位。1.1.4污废排水出户排出管采用柔性铸铁管，2012年3月底业主修改成硬聚 氯乙烯（UPVC）排水管。 1.2 室内雨水系统 1.2.1本工程屋面雨水系统设计采用室外排放方式；屋面雨水由雨水斗汇集 后，经敷设于阳台外墙的雨水立管排至室外就近的雨水检查井内。 1.2.2 屋面雨水管均采用硬聚氯乙烯（UPVC）排水管及管配件，承插粘接。 2、施工准备 2.1 熟悉施工图纸，并对图面的疑点作出记录，图纸会审准备。 2.2 施工人员、施工机具、施工材料的准备。 2.3 现场土建预留预埋部分的交接工作的准备。 2.4 施工材料报审工作的准备。 3、施工工序 3.1 测量放线 3.1.1卫生间定位尺寸不得按照蓝图上二结构墙体尺寸定位，必须以剪力墙中线重新计
万科项目营销 6 大关键动作 为了统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，万科制定了项目营销节点操作指引及成果标准。该标准依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。 、市场定位阶段操作指引及成果标准 1. 项目定位工作执行计划 1）项目定位工作小组 ①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组 ②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责 ③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。 2）定位工作总体方向和思路 ①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/ 区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
② 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路 ③ 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点 ④ 形成定位工作务虚会会议决议 3）定位执行和审核计划 ① 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划 ② 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明 2. 项目基础资料 1）宗地区位与交通 ① 表现宗地在城市范围内的位置， 可在城市地图基础上制作， 要 区域的交通情况。 ② 表现宗地在片区范围内的位置， 可在片区地图基础上制作， 要 位置的交通情况。 2）宗地基本指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地 率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 并说明与城市各主 并说明与片区各主
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案 目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场 分析 B 区域市场分析 C 同类可比性项目 分析 D 重点竞争对手分 析及我方因应方案
第二部分项目定位及推广策略 A 项目核心竞争力分析 B 项目形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计 第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。 3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的项目外，大型项目将集中在“三区五片”，且这些大型项目的开发和销售均有较上佳的表现。 4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多
万科幸福计划 万科幸福计划是万科对房子和生活一次完整的诠释，在中国，大部分人认为房子直接或间接影响着生活品质和幸福指数。万科幸福计划是万科利用自己多年各方专业经验，通过专业的产品设计和物业维护解决高房价、居住需求、幸福指数等问题，打造真正的幸福生活。 27年服务经验，200多个城市居住典范，20万家庭调研所得，万科为你悉心设计户型，解决空间不合理导致的换房、家庭冲突、高房价等诸多生活困扰；成都万科12年传承万科品牌精髓，25000户家庭服务经验、精彩社区活动，5星级物业服务，为你打造真正的幸福居家生活。万科幸福计划，关注的不仅仅是房子。2011年下旬，万科启动幸福计划，从置业、居家、生活各方面对万科业主及广大粉丝进行幸福关怀行动。 万科深度关切家庭置业所面临的问题： 通过面积控制而控制总价，从高房价中解救青年购房者。50-60平米精装设计后使用面积达到80多平米，80-120多平米可以做成小三房甚至四房，小户实现大户功能，避免二次换房的成本； 通过科学的空间设计，让小户实现大户的距离。解决空间不对等，引发的婆媳摩擦等家庭问题？哪怕不足90平米，也要尊重每一个家庭成员，实现大户般的空间距离； 20多万户家庭调研经验得出的精装方案，从户型、空间设计等多方面充分满足成长型家庭所需，真正实现幸福居家一步到位！ 万科幸福计划理念 幸福置业 万科深度关切青年置业所面临的问题； 通过面积控制而控制总价，从高房价中解救青年购房者。50-60平米精装设计后使用面积达到80多平米，80-120多平米可以做成小三房甚至四房，小户实现大户功能，避免二次换房的成本； 通过科学的空间设计，让小户实现大户的距离。解决空间不对等，引发的婆媳摩擦等家庭问题？哪怕不足90平米，也要尊重每一个家庭成员，实现大户般的空间距离； 20多万户家庭调研经验得出的精装方案，从户型、空间设计等多方面充分满足成
修订记录 南京万科 工程质量监控管理作业指引 编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0 页码：第 1 页 共 17 页 生效日期：2012/9/26 工程质量监控管理作业指引 编制 周有桃 日期 2012/9 审核 周有桃 日期 2012/9 审核 许焰林 日期 2012/9 批准 付凯 日期 2012/9 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
一、流程概述 南京万科 工程质量监控管理作业指引 编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0 页码：第2页共17页 生效日期：2012/9/26 流程目的建立工程质量管理体系，对项目的工程质量实施有效的监控，使其符合规范、公司技术标准及合同相关规定的要求，并实现公司整体工程品质的持续提升。 适用范围公司所有开发项目施工过程中的工程质量监控与管理。 术语与定义1.项目管理策划：预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、 预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和项目管理水平。 2.完工品质验收：当项目现场某一分项的施工完成后，由公司职能部门组织，从客户的 角度对该项工程进行验收。验收内容包含设计功能、观感、材料质量、施工质量等所有客户关注点。 流程要素描述 关键点（CP点）配合部门及活动 1.工程质量目标确定与考核 1.项目管理部：配合接受检查，并进行整改 2.设计质量控制（图纸质量、工程技 2.设计管理部：图纸阶段配合 术统一标准） 3.采购管理部：供方沟通 3.工程管理策划 4.成本管理部：技术成本支持 4.工艺工法及工序样板 5.监理公司：参与工程质量检查 5.过程质量监控（实测实量） 6.第三方评估：独立进行检查评估 6.分项工程品质验收 7.模拟验收（含淋水试验） 输入条件输出结果 1.项目运营目标书 1.工程评估报告（实测实量） 2.工程质量目标 2.工程管理策划答辩报告 3.工程管理策划书 3.样板验收报告 4.评估检查报告 工程质量监控管理作业指引 4.问题整改率统计表 5.工程品质控制矩阵表 5.分项工程品质验收报告 6.客户满意度提升措施 6.模拟验收报告（复查报告） 7.入伙快报 支持流程（指引）流程KPI 1.国家及行业规范 1.工程质量目标达成率 2.集团及公司标准 2.图纸缺陷量（分级评价） 3.项目档案管理作业指引 3.工程样板验收合格率、及时率 4.A5版实测实量评估指引 4.工程评估成绩（实测观感规定动作—— 5.第三方实测检查评估作业指引得分、排名） 6.材料设备选型定版管理作业指引 5.问题整改关闭率 7.工程采购管理程序 6.完工质量：分项验收一次合格率、户均 8.工程指令管理作业指引渗漏率 9.精装修施工管理作业指引7.交付质量：集中交付一次成功率、户均 10.现场安全文明作业指引问题数、无缺陷交付率、入住后4个月 户均问题数量 8.房屋质量客户满意度
万科营销策划书（共5篇） 万科营销策划书（共5篇） 第1篇： 最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形
象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将"用心、品位、感动目的开发理念。"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。 7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。 2使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。 3以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 8策划思路详细请参阅*项目整合营销推广系统方案逻辑图第一部分市场解构基本描述*市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区的中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；*历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持；*交通便捷，宁西铁路的贯通将有力带动区域经济的发展，对本项目产生极大的利好；*经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济
五矿恒大恒大万科城全民营销执行方案修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
北京万科全民营销执行方案 一、全民营销目的及要点 1、全民营销目的 在当前形势下，房地产行业面临着严峻的市场竞争，行业内最大的竞争其实是客户资源上的竞争，尤其是住宅市场，二三线城市，将面临更大的市场压力。 鉴于2014年北京万科各项目销售目标完成的压力，为了充分利用和调动社会相关行业精英人士，挖掘其周边客户资源，降低营销推广成本，我部拟制定全民营销活动计划，发挥微信营销平台的广泛性优势，通过发展庞大的全民经纪人群体来给项目推介大量客户，从而最大限度的寻找到高品质高意向的客户。 2、全民营销概念 关注【北京万科万享会】微信服务号并进行注册后即可成为全民经纪人，将有购房需求的亲朋好友（称为“客户”）的信息输入到系统进行登记，项目销售人员联系客户到访项目，如客户成功购买本项目的物业，则全民经纪人获得一定额度的奖励。 3、全民营销要点 全民营销一旦能够按照预期效果成功执行，则可以实现经纪人介绍客户成为项目 客户来源的主要渠道。 全民营销成功的关键在于大批量经纪人的参与，此计划成败的关键在于尽量多地 发展壮大经纪队伍。
发展经纪人队伍成败之核心是激励项目营销团队主动出击，大量拓展经纪人。因 此需充分激发团队成员拓展经纪人及鼓励经纪人介绍客户积极性。 4、活动对象及时间 ①活动对象 本次微信全民营销活动针对： A.老业主（含已签约未入住、已认购未签约客户） B.老业主（界定标准见A项）亲友 C.万科员工 D.万科合作伙伴员工 ②活动时间 活动时间：从方案审批通过即日起，截止时间暂不设定，具体时间以我司公开通知活动截止时间而止； 客户有效期：为最大限度地激发自由经纪人推介客户的积极性，暂不设定客户有效期；有效期以我司公开通知截止时间而止。 二、全民营销执行流程 微信全民营销应用过程主要为自由经纪人通过在【北京万科万享会】微信服务号注册，选择意向项目，然后提交意向客户的基本信息，信息会及时分配给项目的销售
【最新整理，下载后即可编辑】 混凝土结构拆除专项方案 一、工程概况 万科金色领域四期11#楼工程，现因4层柱墙5层梁板浇筑混凝土后迟迟不凝结，混凝土强度极低。经多方检验、检测初步判断为混凝土原材料影响所致。为确保本工程的质量，将拆除11#楼不合格的混凝土柱墙。 二、拆除部位 由于11#楼4层柱墙与5层梁板是分开两次浇筑，所以只需要拆除第二次浇筑的不合格混凝土结构。（详见附图） 三、拆除时注意事项 1、为了确保四期其他楼栋的施工正常进行，故在拆除时安排专人值班，以消除拆除施工安全隐患。 2、拆除过程中若遇钢筋，则需轻轻敲打，避过钢筋剔除周围混凝土，尽量避免损坏钢筋，尤其是柱墙钢筋。保留四层柱墙在四层楼面以上的插筋。除柱墙在四层楼面上的插筋外，其余钢筋不得再利用。设计将根据四层楼面上的柱墙插筋的现场剔打情况，再确定是否采取补强措施。 3、为确保拆除施工中无粉尘污染，采用喷水洒水降尘。 4、拆除掉的混凝土用吊篮运输下楼，再统一运至建渣丢弃处。 5、当剔除至符合要求混凝土与不合格混凝土边界时，应继续向下人工剔除2~3CM。 三、施工前准备 1、施工器械：手扶式小型风镐 2、施工前向拆除作业队进行详细的书面技术交底； 3、在拆除作业队进场后，非施工人员不得进入现场，以防安全事故发生； 4、为降低粉尘污染，采用洒水、喷水降尘，并做好相关的安全警示与通知； 5、为避免社会影响，在拆除部位采用双层安全网进行施工。 四、施工组织实施 1、主要施工方法
（1）、在拆除工程作业前，应检查楼层内及临近各类管线情况，确认无误以后才能进行施工； （2）施工时，先拆除四层柱墙、五层梁板已经支设好的模板及钢筋，一边拆除模板一边拆除混凝土。 （3）对已浇筑的合格的混凝土结构，只拆除上层不合格的混凝土即可。 （4）采用风镐进行人工拆除墙体及楼板时，施工顺序应从上至下，先行拆除板，再拆除梁和柱墙。 （5）作业人员应站在脚手架或稳固的结构上操作，拆除下来的建筑垃圾在楼层内堆放不可过于集中，及时用吊篮运下楼，以保证楼层结构安全。 （6）拆除施工应分段进行，严禁立体交叉作业。水平作业时，各工位间应有一定的安全距离。 （7）拆除工程施工时，应有专人向被拆除的部位洒水降尘。（8）拆除四层柱墙至插筋高度范围处时，即改用人工剔打，并确保不伤及四层板上混凝土。 （9）拆除四层柱墙时，同时拆除其内部绑扎好的钢筋，待拆除完毕后重新绑扎。 （10）有已经浇筑的不合格的五层梁板而四层剪力墙合格不需拆除的部位，则将五层梁板拆除至梁底收口。拆除至梁底15cm 处时，即改用人工剔打，确保不是伤及下不墙柱混凝土。（11）拆除后，若遇钢筋弯曲，则须植筋加强。 五、安全文明施工 1、开工前管理人员应对现场施工人员进行施工前培训。提高职工的安全意识，加大安全防护的投入，做到设施安全，安全检查及时，安全制度完善，奖罚制度明确。 2、进入施工现场必须戴好安全帽，非施工人员不得进入现场。高空作业应穿防滑鞋，系安全带； 3、特殊工种要持证上岗，使用电气焊时必须开动火证明并有防火措施； 4、全体施工人员不允许违章操作、违章指挥、违反安全劳动纪