目录
壹、市场篇 (1)
一．厦门市房地产形势 (1)
二．客层来源 (2)
貳、分析篇 (3)
一．厦门市高层房地产分析 (3)
二．厦门目前高层的现状 (3)
三．酒店式公寓的现状 (3)
四．市调个案分析 (4)
叁、产品篇 (5)
一．项目概况 (5)
二．项目经济技术指标 (5)
三．项目周边配套情况 (5)
四．项目SWOT分析 (6)
五．产品定位 (7)
六．产品定价 (7)
肆、行销篇 (9)
一．总体策略 (9)
二．价格策略 (9)
三．行销通路 (10)
四．业务执行 (10)
五．行销架构及人员背景 (18)
壹、市场篇
一．厦门市房地产形势
1．供需基本情况
厦门市房地产经过多年得发展，已呈现出快速发展得态势，市场供需两旺，房地产开发投资快速增长、房屋销售量价齐升。2003年厦门区域经济出现高开、高走、高增长得“三高”态势，经济发展迅速。
厦门房地产市场是以住宅消费为主导。2003年上半年来住宅成交量约占总成交量的81.65％左右，而且住房消费是国计民生大事，未来将会持续稳定发展。
厦门市区房地产开发投资情况表
类别2003年同比增长
房地产开发投资（亿元）79.27 27.18％
房地产施工面积（万㎡）1290.19 17.84％
商品房竣工面积（万㎡）297.32 36.05％
商品房实际销售面积(万㎡) 265.92 17.63%
商品房预售面积（万㎡）212.71 16.33％
（资料来源：厦门统计局）
2003年厦门1290.19万㎡商品房施工面积中住宅施工面积918.22万㎡,占总施工面积的71.17%,由此可见住宅物业是房地产开发的热点。
2．厦门经济环境
根据国家统计局城市调查队昨天披露今年上半年全国35个大中城市城镇居民的人均可支配收入最新报告显示,厦门人均收入位居全国第七位,因此厦门整体的经济环境是相当不错的,这为厦门房地产的发展提供了很好的基础条件。
二．客层来源
A.厦门本地客户。如工作了几年的年轻白领,对现有住房不满意需二次购房的客户。
B.外地来厦购房者。这是一个需要重点关注的群体，因为厦门70%的房产是有外地客户消化的，特别是来自泉州的客户。在外地来厦购房者中根据用途又可分为自住客与投资客两种。
貳、分析篇
一．厦门市高层房地产分析
1．总体状况
厦门的高层分布较为分散，主要散布在湖滨南路商业区、思北及沿海沿湖一带，另外江头一片也有少量高层建筑。随着房地产的发展以及岛内土地供应量的匮乏，高层目前呈现越来越多的发展趋势，由此推断厦门的高层、小高层住宅将越来越多。多层住宅只会在岛外地价相对较便宜的地区才会出现。
高层的销售形式是随着城市的经济发展一步一步占据市场的主流的，这其中有以下几个支撑因素：
A)地价：城市用地的需求量越来越大，而供应量将严重不足，高昂的土地价格所能支撑的住宅物业只有高层这一种。
B)人口：城市人口的急剧膨胀以及土地的匮乏使市区必然出现更多的高层
C)收入：目前高层市场逐渐升温，是由于经济的发展使他们的购买力将会有很大的提高
二．厦门目前高层的现状
厦门的高层相对分散，反映了城市泛CBD商业圈及第二商业带的发达情况有一定水准。从目前开工的楼盘看，由于岛内土地稀缺，所以开工的楼盘几乎是高层与小高层建筑。这从另一个侧面说明了厦门的高层建筑将会呈放量增长的一个态势。
三．酒店式公寓的现状
“酒店式公寓”属于投资性物业，在时下商铺投资火热的时候，“酒店式公寓”依靠其居住＋投资特色占据房地产市场一席之地。
由于受开发商的追捧，“酒店式公寓”最近成为楼市的一匹黑马。位于火车站和莲坂一带的裕发和官邸领一时之先，两家的楼房在今年春节前后开盘，每平方米售价在6000元以上，至今都已售出60％以上。
市场是最好的导师，紧随裕发和官邸之后，莲坂附近目前已有不少开发商开始圈地，目标直指“酒店式公寓”。
集酒店、公寓和写字楼于一体的“酒店式公寓”，让正在起步或发展阶段的境内外创业型公司、白领阶层对它情有独钟。
商务人流量是决定“酒店式公寓”是否兴建的最重要的条件。据统计，每年厦门铁路到发总量达549万人次，航空进出总人次达425万，每年来厦的国内外游客总计超过1000万人次，其中商务精英超过20万人次。
因此，“酒店式公寓”周边必须有成熟的商务环境，交通方便，人流旺盛。裕发和官邸能抢先一步，引领厦门“酒店式公寓”的潮流，正是因为他们都处于厦门的“黄金地段”。
裕发广场地处繁华的富山商圈中心，湖滨南路、厦禾路、嘉禾路、莲前大道交汇于此，好又多、假日商城、未来的明发MALL等商业巨头聚集，引来游人如帜。其次，国贸大厦、莲富大厦、聚泰商业城盘踞于此，高端写字楼里企业林立、白领荟萃。
而官邸位于厦门火车站市中心的位置，毗邻灿坤3C、世贸商城等商业机构，是厦门火车站———富山商圈龙头重地，紧邻梧村长途汽车站、火车站，是厦门交通重地。
四．市调个案分析
(附市调表)
从市场调查得出的结论来分析，目前厦门城市的均价在4500到5500之间。其中湖滨南路，思北一带的房价由于交通便利，配套齐全，所以价格要领先厦门全市，几乎都在5000以上，面湖面海的房价更高，一般都要高出均价700到1000元一个平方。另外火车站及江头一带的房价在4500到5000之间，个别案子由于小区配套较高，均价稍高。比如汇丰家园虽然也处于金榜公园边上，不过由于小区规模大，配套齐，所以售价比同处金榜公园附近的美新广场高出近1000元一平米。
厦门高层的单体数量较多，基本不部置社区环境，即使有也很简单。较突出的是汇丰家园，内部设立了运动场、游泳池等。而这种社区环境和
配套很大程度上吸引了众多的消费者，增加了楼盘的卖点。说明高层住宅同样需要高档次的配套来满足消费者娱乐休闲的需求。
叁、产品篇
一．项目概况
本项目位于湖滨南路与后江埭路交汇处，处于厦门繁华商业区中心区域内。项目周边有多条公交线路经过，此外距火车站不足4公里，交通便利。
项目的周边形成了多个居住小区，如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等都是非常成熟的居住社区，房地产已有多年的发展，人气相当足。
二．项目经济技术指标
1.项目用地面积：4619平方米
2.建筑占地面积：4126平方米
3.总建筑面积：64549平方米
4.店铺面积：9119平方米
5.住宅面积：43052平方米
6.地下室：12378平方米
7.汽车停车位：219辆
三．项目周边配套情况
1．学校：大同小学，厦门外语学院，厦门教育学院
2．商业设施：诚达购物广场，禾祥西路商业街
3．邮局、银行：市邮政营业厅，中国银行，建设银行，商业银行4．医院：中山医院
5．公交线路：周边公交线路众多，处于商业中心，交通发达。
公交线路包括湖滨南路上：
23路莲花五村―中山路
99路金山小区―轮渡
35路西堤码头―厦大白城
禾祥西路上:
56路轮渡―新店镇
25路江头小区―中山路
96路江头建材市场―海滨大厦
1路厦大―文灶
28路岭兜小区―鹭江道
四．项目SWOT分析
1.地处CBD商业圈，人气足，交通发达。
2.周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。
3.生活机能配套齐备，形成良好的居住氛围，属厦门最繁华的地段。
4.全钢结构，在厦门这种结构的产品是唯一的，目前只有东方时代广
场裙楼部分选用了和本项目相同的结构。
5.小户型，总价低，客户置业门槛不高。
1.烂尾楼的形象，购房者容易产生抗性。因为厦门购房者更注重使用
年限。
2.湖滨南路是一条交通要道，而禾祥西路又是商业街，项目南北都比
较嘈杂。
3. 为高层建筑，缺乏一般小区住宅之环境配套。
1.附近缺少新开工的楼盘，相近的楼盘都已进入销售尾期。
2.泉州单身公寓投资持续升温，而厦门外地客户中泉州客户占了70%。
3.属于厦门最优地段，交通发达、升值潜力巨大。
1.厦门采取新的购房入户制度，由原先购45平米即可入厦门户口提
高到150平米才可办理户口，如果本项目不能享受原有入户政策将流失掉一部分客户。
2.房价升温，二手房对市场的冲击加大。
3.房产政策的变化，使投资客数量减少。
4.厦门政府现在大力支持岛外开发,会分散客户投资岛内的注意力。
五．产品定位
根据资料显示厦门购房者中有42.26%选择预支未来，按揭购买满意的房子，究其原因主要是因为目前的购房主力军的都是参加工作没几年的年轻人,这些人的资金积累一般不会很足,一次性付款有很大的难度或者说是不可能,但这些年轻人的购买欲望特别强烈,还有就是这些人手头上都握有按揭购房所需的首付款,而且他们的收入普遍比较高,按揭后还款压力不会很大,因此作为购房付款的一种主要方式----按揭就得到了这些人的青睐。另有31.25%的人选择小户型作为过渡房，因为小户型房子虽然并不能满足购房者的实际居住需求,但也能满足购房者拥有产权的重要传统观念,而且一但经济条件许可,就可以随时把它出手,再购买自己满意的房子,所以持有这种置业观点的人也不在少数!而从目前购房者的购房目的分析，投资购房的比例正有节节上升的趋势，而在投资的选择上来看，地段好总价低的小户型正越来越受到购房者的青睐，极有超越商铺投资的苗头。结合本案地段极佳的先天优势，若定位成SOHO型的酒店式公寓，既能满足家庭办公的需要，又兼顾到了投资小户型的市场需求，如此一来对本案的顺利推广会打下一个坚实的基础。
六．产品定价
鉴于本项目烂尾楼的客观存在，而独栋大楼在配套方面又无法做出规模，因此建议在大楼内部的配套方面做到精益求精，同时通过精装修的品质来淡化烂尾楼的影响，而在售价方面则应体现出高资态。考虑到厦门买卖房产中习惯于打折的消费习性，我们可采用抬高表价而在实际销售中却给于客户一定折扣的方法，相信会给产品的去化带来不小的好处。从本案实际情况考虑,由于大厦楼高30层,1到4层是商场部分,所以起价楼层设定在五楼。目前处于莲坂商圈的裕发广场的均价定在6250一线，装修标准在800左右，而即将公开的九龙城虽然定在6800一线，但由于它是
挑高四米五的产品，所以把这个因素考虑在内其毛坯均价也在5500左右，这两个项目都处于繁华商圈之内，在地段上与本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，楼宇自动化等参照五星级酒店标准制定，那么在售价方面则能取得更强的支撑。另外离本案最近的楼盘丽水华庭的价格在5300到5500之间,由于本案的产品是小户型,考虑到总价的因素每平方可比其高200元,再加上五星级精装修的品质,每平方又可加上约1500——1800元,同时考虑到项目位置处于黄金商业地段，项目本身全钢结构的贵族气息，都在一定程度上提升了大楼本身的品质，并在售价上可获得相应的支撑。所以我们考虑本案的均价可定在7200——7800一线,倘若均价所在的楼层设在十六层,每层的楼层差价为60---80元
一平米的话,那么五层的起售价约为6300元一平方米。我们认为均价若考虑在7200元——7800一线，并在销售中采用低开高走的策略，应当是符合当前的市场局势。
肆、行销篇
一．总体策略
入市时机：
结合本案的实际情况，推案的时间宜定在2004年九月份，因为这个时候一方面关于房产的新政策都已明朗化，同时十一长假也在这个阶段，容易通过厦门周边客户的来访积聚人气。
分阶段的销售进度
先推住宅带动楼盘的人气，塑造湖滨南路商业中心高档次精装修楼盘的形象，为商场的推广作准备。
二．价格策略
（一）、定价策略的基本原则
1、订价策略关系全案的销售速度与成败；
2、订价与成本策略互动；
3、认清产品价格与效益认知不一定一致；
4、订价策略必须配合市场区隔与竞争；
5、对品牌形象的认同与信赖；
6、遵循循序渐进原则；
（二）定价的方法
执行“一房一价，好房优价，特房特价”
1、座向
2、楼层
3、边间
4、周遭环境
5、产品型态
6、广告户（广告策略的运用）
7、同区段竞争个案的价格
8、销售速度的快慢（适时加价帮助现场促销）
9、每户的总价感觉（产品型态相同，而面积不同）
10、销控的运用（利用价差促销特定产品）
（三）调价策略
接受预定前不公开正式价格，利用准备期试探价格反映。公开期间价格为7200元/㎡，而后视实际业务销售状况结合销售阶段调高售价。
三．行销通路
大众传统媒体：
CF：面对厦门市及周边城镇客源。选用媒体:厦门电视台
NP：面对厦门地区客源；选用媒体:厦门日报，厦门晚报，海峡导报面对泉州地区; 选用媒体:泉州晚报,
车体广告：选择经过人流量大的车次，广告的效果较好。
网络平台：面对厦门地区及泉州地区的白领、私营业主等高素质客户。选用媒体：厦门房产联合网，福建房产网。
标志性工地现场：LOGO墙、工地围板、接待中心、现场看板
影响性广告载体：
大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP活动
四．业务执行
概述：市场对消费的要求已经跳脱了原有的框架，充分挖掘区域内外存在的客层，使产品迅速去化成为可能。
（1）销售现场业务执行原则
1）塑造气势
●强势引导广告。
●造成准客户之耳语（口碑）。
2）利用客户有利可图之心理：
●让客户觉得先买先赢，有利可图。
●由于现阶段为买方市场，可利用样品屋方式保留议价空间，让客户有
不买可惜的感觉，制造销售佳绩。
3）提高成交比，降低退户率
加强现场人员专业技能，确切掌握客户动向，以提高成交比。销售人员要做到以下几点：
●统一整齐的制服，仪表端庄，微笑迎人。
●以真诚的心接待每位来访者。
●有秩序的作息，适当的应对礼貌。
●了解本案的细节：规划特色、内外建材、公共空间、周边环境、室内
设施、楼盘设施，并能耐心、详细的解说给客户。
●主动了解客户需求及退户状况，随时检讨对策。
4）提供确实资料给客户，使其买得安心，用的放心没有受骗上当情形，保证业主及销售三赢。
5）强化现场人员组训：
●案前销售讲习
●销售控制演练
●来电接听的技巧
●现场销售道具的运用
●现场SP
●逼定的技巧
每一阶段销售，不断反复演练，以达到知无不言，言无不尽，发挥业务销售专长。
凝聚现场人员气势、士气、强化作战能力，以团体方式达成即定目标。
专案及现场销售人员定期讨论及分析接待客户的状况，专案能及时向公司提出现场业务报告及有关客户的情况。
现场销售人员对自己所接待的客户应详实填写客户资料表。
拟定已买客户及公司过去行销售客户介绍费计划，并寄发邀请函给客户，现场销售人员以电话持续联络。
6）强势引导动源：
本案为中心向外幅射沿伸，妥善配合媒体运用，让区域内（外）之客源较易抵达，塑造方便处。
（2）销售道具
透视：立面图，交通线路图，生活机能图
模型：表现个案详细状况
样品屋装潢：让顾客能感受未来的家
销售平面图：附尺寸，让顾客了解实际意义上的尺寸概念
销售海报：针对性的介绍及个案特色强调
楼书：销平销海的精华浓缩，较为精致质感较佳
业主业绩：灯箱方式表现，增加客户信赖
区域行情比较表：让客户了解附近的个案行情
室内设计图：绘制多种装潢建议，让客户了解参考
施工标准流程图：让客户买的放心，住的安心
销售FILE夹：价目表、利率表、佐证资料、剪报资料等
（3）销售流程
销控台
（4）业务执行阶段
（一）、个案准备期
1.执行时间：正式推案前2个月
2.主要任务：完成公开销售以前的各项准备工作，引起市场有效关注。
3.业务执行：
1)人员到位，开始组织销售人员培训、销售讲习。
2)市场调查：市调竞争楼盘，同价位不同区域的楼盘；处于强销期的
楼盘；未来即将推出的楼盘；
3)现场售楼处布置修改。
4)销售道具制作。
5)订价策略拟订。
6)企划工作与进度检讨、修正、定案。
7)销售文件，报表的完成
8)销讲的制作
9)销售道具完成：
10)在个案未推出前期，利用先期搭建好的售楼处，现场看板，工地展
板等吸引区域周边客户前来，有意向的可以先登记，但不收订金，
这样试探一下市场对价格的反应，同时积累客户，等开盘时集中引
爆。
11)宣传资料的制作：
12)报刊媒体的制作与安排：
施行要点：
1、此阶段的重点是人员培训、销售道具的完成，为下一阶段做好准备。
2、做好登记客户的意向分析。
（二）、个案酝酿期
1.执行时间：正式推案期前1~2个月
2.主要任务：各项销售准备工作就绪，预热市场，积累客户。
3.业务执行：
1)人员进场销售（接受预定）。
2)针对市场进行回访及讨论。
3)对有意向的买家给予优惠的条件促成交易完成。
4)分析登记的客户资料，了解他们的关注点，来自什么区域，对楼盘
接受程度，及时发现问题，调整销售说辞。
5)现场制作生活机能示意图；商业机能示意图，拉近本案与市区的距
离。
6)选择部分较差的房型，以较低的价格推荐给客户，利用其贪便宜的
心理促使成交，但要先比较价差的原因。
7)进行销售演练，同时发现售楼处的动线安排是否合理。
施行要点：
1. 在此阶段主要推广发展商的背景及实力，可对项目做宣传，但不透露销售的资料(如售价和付款办法等等)。在媒体上展开软性广告。
2. 在此阶段可以进入内部认购，付定金作登记。若买方在正式公开销售之前要退，可以马上退还定金（不含利息）。
3. 向参观的买家送小礼品，吸引客户到访。推出优惠计划吸引第一批买家。
（三）、个案公开期
1.执行时间：正式公开的一周内
2.主要任务：开始正式收取定金，同时通过开盘活动将楼盘信息广泛推广，全面塑造本案整体产品风格和品牌形象。
3.业务执行：
1）现场利用业务员扮成假客户，制造卖场火爆气氛，吸引路过的客户进来。
2）告诉客户开盘一星期后将涨价200到350元/㎡，逼迫客户尽快购买。
3）公开期内下订的客户可享受一定的折扣。
4）针对厦门买卖房产习惯于打折的特性强调正式开盘后将取消打折的优惠待遇来逼其下订。
5）小订客户，补足造势。
6）启动所有媒体的第一波攻势，引起全市百姓的引颈以待，、电
视台CF、报纸NP、引导旗、户外看板、网络平台及车体广告，采用同一诉求重点，对产品及案名作强烈表现。
7）现场配合SP活动。
施行要点：
1. 承接酝酿期市场反应，"对症下药"，在把前期没有信心，未能
了解清楚项目项目的买家，通过样板间及工地的视察促成成交。
2. SP活动主要在营造良好的销售业绩之现场气氛，促使客户成
交。
（四）、强销期
1．执行时间：正式推案2个月内
2．主要任务：全案公开接受订购和签约，强势销售，营造热销场面，楼盘信息的广泛推广，全面塑造本案整体产品风格和品牌形象。3．业务执行：
1)以楼别或方位较差之产品，压低订价或底价，做为广告中来吸引人潮或制造话题。（户数不能只有1户）
2)利用现场订价的调整，制造涨价的想象空间及压力来压迫客户成交或减少客户考虑的时间，促进成交速度。
3)老客户介绍新客户来购买成交的给予介绍奖金或享受优惠条件。（减免入户费用）
4)利用现场销控技巧，集中力量于部分楼层，同期积累有意向购买其他部分楼栋的客户。达到快速销售的目的。
5)根据小高层的销售情况，及客户对物业管理费的抗性，可以适当的减免物业管理费。
6)邀请主管部门领导来参观楼盘，提升项目知名度。
施行要点
1、关注来人量和成交比例，对难卖的户型适当给予业务员奖励，以促进成交。
2、签约工作应与开发商密切配合。
（五）、延续期
1．执行时间：强销期后2~3个月
2．主要任务：卖点调整与深度挖掘，主要单元强势推广，扩大本案市场认识力度。
3．业务执行
1)对于少量媒体延续攻击市场，加速去化。
2)追踪有望客户。
3)少量赠品SP活动。
4)全力完成客户签约动作。
5)客户介绍客户、口碑相传。使项目100％去化
施行要点：
用户是最好的推销员，让他们为剩下的单位作宣传推广，好的口碑除了能完成100%销售更能为下一个项目打好良好的基础。
五．行销架构及人员背景
●执行部门
所有的现场业务执行均由星观达阵业务部完成。人员架构详见下表：
职务编排：
主委：全案销售策略拟定，广告策略拟定，产品定位检讨，人员教育训练。
业务专案：相关厂商发包、请款、业务策略执行、广告策略执行、SP操作、会议联络召开。足签销控、报表制作、零用金管理、请款、价目表制作、业绩表填写。
副专案：来人、来电登记、分析，人员的排休、环境区域编排、执行外场业务。
星观达阵房产企划公司案场人员架构示意图
●协助部门
业务部门案场的推案过程中，公司研展部和企划部会全利配合案场的业务执行需要，展开相关工作，随时为业务的推进、评判和检讨提供必要的支持。相互工作关系如下表：
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
房地产估价结果报告(doc 38页)
房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产 委托估价方：××××科技发展有限公司 受理估价方：××××房地产资产评估有限公司 估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号 ：422005××××） 估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日 估价报告编号：××评字[2006]××××号
致委托估价方函 ××××科技发展有限公司： 我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。 特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司 法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。