房源和客户源的开发渠
道方式方法
Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
房源和客源的开发
我们为什么要做开发
一、开发为业绩之母
资源是业绩之母，只有开发足够的房源和客源，我们才能获取成交的机会。
开发是一个循序渐进的过程，不要奢望一步登天或马上就会出现大量的业绩。客户和房源都是一点一点积累起来的。
我们所谓的开发就是对房源和客源信息的获取并通过服务达到成交的目的。
经纪人开发分为两种：房源开发和客源开发，建立起人际关系就是拥有了最大的资源，请记住人脉就是钱脉。
所以，作为一个房地产经纪人，要随时随地建立和别人认识、沟通的机会，能够通过亲朋好友的支持及新老客户的回馈，来建立庞大的服务和人际网络。销售这条路才会走得更顺畅。任何销售过程的第一个步骤就是找潜在客户，并全面了解客户的需求，然后洽谈接待的过程。在开始正式的销售前，经纪人要明确目标客户群，分析他们的特征（也就是根据我们所了解的客户需求分析，成为准客户的基本条件要素),然后根据这些条件去开发寻找客户，并为日后与客户的销售洽谈打下良好的基础。开发接待也是认识房主和认识客户的开始。
所以，资源是业绩之母，没有资源也就没有业绩。
二、开发的重要性
房地产经纪是销售业中比较特殊的种类，需要经纪人自行去生产产品，而公司本身并无工厂或生产车间，所以产品都是经纪人自己去开发来的，由此可知开发的重要性。
1、客户开发是销售中最重要的步骤之一，直接影响到销售的成功与否。
2、信息资源等于房产行业的生命线。
3、开发可以获得第一手也是最有价值的信息资源。
4、开发可以帮助我们进一步了解周边环境。
5、开发可以使你成为一个合格的经纪人，具备一个经纪人应有的优秀品质。
6、在开发的环节中尽可能做到：人无我有，人有我优。
7、开发等于资源等于业绩。
三、开发的意义
开发是经纪人最重要的基本功之一，任何一个成功的经纪人也必定是开发的高手。你所需要的产品都需要你自己努力耕耘、挖掘，然后把它在销售出去。
1、开发是服务客户、认识客户的开始；开发是业绩之母；
2、开发是生钱的工作；开发可以带动成交、积累客户；
3、开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。
4、开发也是主动出击，开发做的好业绩自然稳定。
因此房地产经纪人工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。一名优秀的经纪人的高业绩一定取决于平时他所积累的丰富资源和人脉关系。
四、开发的原则：
1、开发时注意礼节
例如：职业着装、坐姿、站姿、双手递名片、谈吐清楚、专业知识等。
2、一定要勤打电话,保持对客户持续跟踪，避免客户丢失现象
3、经纪人心态要诚恳；心态对做任何事情都是很重要的，尤其是在做网络开发的时候，千万不要认为我昨天发了一百套房子一个客户都没有，没效果以后不做了。因为网络开发绝对有滞后性的。当我们在家休息的时候经常会接到一些客户打来电话咨询房子，可是我们在休息的时候并没做网络，这就是滞后性。网络开发我们一定要养成持续性，固定每天什么时间发几个小时的房源信息。
4、与客户的关系持续维护，跟客户要不断的跟踪、服务、建立信任为成交做足准备。有的时候我们在带看完后，觉得客户提出的要求很苛刻，或是客户还没有放弃我们为他服务的时候我们就先放弃的了，这样损失的是我们。当我们和客户的关系维护好了以后就没有问题了，客户提出来的问题也都是小事，可能问题有没有解决都一样。因为客户已经完全信任我们了。
5、多看房子积累经验，当我们没有客户的时候，为客户需求的房源苦恼的时候或是做社区开发的时候，都可以陪同同事一起去看房，多看房子积累一些房源对我们成交是很有帮助的。
我们应当如何开发
知道了开发的重要性，下面我们探讨下如何开发开发的渠道有哪些，开发的方式方法有哪些常见的开发方式：
商圈开发
展业开发
网络开发
报纸开发
合作开发
转介绍开发
其他开发（贴条、缘故开发、扫资料盘、切户、派报开发等）
1、商圈开发：通过走本商圈内重点楼盘，看到房主贴在窗上或者展板上
的电话，进行联系(贴在展板上的房源广告手写的往往是个人的，打印的多是中介的；贴在窗上的电话我们也可以打电话问下是否有出售的意向)
2、展业开发
1）、首先应保证展示板的整洁性和时效性。每天在驻守之前检查一遍房源是否有缺损或者过期，应及时更换，每天新上的性价比高的房源应及时更新。
2）、在房源排列上，应由一定的规律性，以便客户可以有可比性。3）、展示板作业时，应将展示板放在人流较多和集中的地方，或成交热门小区的大门口，有钥匙的房源要拿上钥匙争取第一时间形成带看。4）、在配合展示板作业时，经纪人应做好工具准备，包括：名片、DM 单、带看协议等。
5）、当客户对展示板上的房源驻足时，经纪人应主动询问客户的意向，并根据客户的询问要专业、有礼貌的回答，同时向客户递出名片，寻求客户的联系方式，以便于日后的跟踪和服务。
3、网络开发
1）网络开发的渠道：
A、各大房产门户网站
B、主营区域各小区业主论坛
C、网络经纪人（付费端口）（58同城、安居客，搜房等）
D、建立一个自己的博客（在自己的博客中可任意添加精品房源在网络里进行推广、宣传来吸引有需求的客户。
E、免费房产端口（百姓信息、赶集网等网站）
2）网络开发的目标客户：
A、工作繁忙的高端客户
B、习惯使用网络的客户
C、回避面对面交流压力的客户。
D、追求效率的客户
E、其他：企业需求、异地需求、门店距离远的客户
3）网络开发的技巧；
A、针对优质房源，大量多套类似房发布，增加网站版面的占有量。
B、房源介绍要详细和精确（主要指装修、家具家电、面积及小区周边环境配套设施交通等）
C、楼层要故意模糊，因为太精确往往使你损失一定的客户。
D、发网络以量取胜，最好制作一定的模板，这样发信息不仅简单，而且快捷
E、发网络时间选择：上午10:00-11:00下午14:00-15:00
F、关键词很重要，尽量增大被搜索到的可能性，可以扩大一切客户搜索的关键词。
G、发网络的备注要进行链接，链接的两套房子要具有可比性。让客户看过后可以有个合理的判断。
H、如果是在论坛发帖，内容要白话，这样能增加接电话的机会。
4、报纸开发：通过新桥信息、供求、等DM报纸广告上有个人发布的信息，可以自行电话联系；
4）、如何把握网络开发来的客户：
A、我们介绍的房子一定要是自己亲自去看过的，自己对房子非常熟悉，介绍起来才更加自信，这样才能感染客户。
B、我们要对介绍房子的配套设施有足够的了解
例如：周边的环境、银行、医院、公园、餐饮、娱乐、交通；以及房内的设施：家具、家电是否全齐，业主可以配置的物品有哪些等；
C、租赁的客户，我们一定要介绍这房子产生的费用由谁支付
注：租赁的中介费是必须要提前讲清楚的，月租金的70%，双方各付35%
D. 我们应该做咱们自己这片区域的租房卖房的专家
3、合作开发
1）、我们可以和社区的保安、物业等合作，平时做好维护关系，当他们碰上要出租出售的房源时，他们就可以和我们及时的联系，让我们第一时间获得信息。
2）、我们中午吃快餐的时候，还可以跟快餐店的老板合作，我们几个人每天中午在你家定快餐，然后把我们的派报放在每张餐桌的玻璃下面，这样他们没有任何损失和风险，同时还带来了稳定的群体客户，相信老板一定能答应你的要求。
4、转介绍开发客户
在客户转介绍的过程中，客户是绝对信任我们的，并且给我们介绍的潜在客户也能信得过老客户，这时候进行沟通完全就可以以朋友的身份去沟通做业务，既然是老客户的朋友，获取任何信息相信都能唾手可得，
但是这里我们一定要尊重对方，当客户完全信任我们了，自然这个客户就能成交了。
维护好我们的每一个客户，这样转介绍的群体就会逐步扩大，致使达到自己的稳健客户群体，建立一个自己的成交客户档案库，生日的时候进行电话祝贺；自己成交租赁的房屋快到期后要回访是否继续租住，或是有没有买房的需求，是否考虑换下环境。
转介绍开发客户的好处
1）、客户资料较易搜集
2）、成交机会较大
3）、扩大客户群体
4）、稳健经营
转介绍客户渠道：
1）、成交客户（一般是指在自己手上成交的客户，成交后自己建立客户档案，法定节日或生日的时候可以带去祝福。
2）、潜在客户（指有房产需求的客户，我们带他去看过房子，不一定在我们手上成交的客户，也可以保持联系）
3）、影响力客户（指有号召力的客户人脉很强，并且他说话是绝对有人响应的，一般指部门经理、公司老总等）
5、其他开发
A、缘故开发
B、扫楼开发
C、贴条及派DM单开发
D、跟客开发
E、公司资料盘开发
F、社区开发
A、缘故客户开发
缘故客户开发渠道:
1) 亲戚
2) 朋友
3) 同事
4) 同学
5) 同乡
6) 同好
缘故客户开发的好处：
1) 利用原有的人脉易于建立信任感
2) 客户资料较易收集
3) 被拒绝的机会较少
4) 成功机会较大
5) 积累技能经验
6) 扩大客户群体
B、扫楼开发
1) 扫楼开发应遵循一定的规律性，结合居民的作息时间例如：根
据各个小区居住群体不同观察业主上下班具体时间，然后选择人流量较大的时间段进行、有针对性地挨家挨户进行派报发送开发；
2) 配合派报、精品房源总汇等工具；
3) 扫楼开发可以结合熟悉商圈进行；
4) 扫楼开发随时进行，例如：带看后；
D、贴条及派DM单开发
1) 贴条就是自制出租出售或求租求购的房屋信息，张贴在人流量
较大的地方。
2) 贴条开发是很灵活的开发方式如：带看后、实地堪查前、后任
何作业的路途中均可进行。
派DM单开发就是公司有印制好的宣传单，到目标小区挨家挨户的
派送，派DM单最好不要塞信箱，因为现在信箱里被小广告挤满
了，多数业主已经不看了，所以派DM单最好直接塞门缝里。
派DM单还可以到地铁，公交车站，大型超市等人流量大的地方派
送给路人。
E、跟客开发
跟客开发使用于带看中和社区开发
1) 所谓跟客开发就是随时注意出入小区的其他房产公司人员带看
情况，待时机成熟，跟踪尾随并与客户建立初步沟通达到获取有效资源的目的。
2) 例：经纪人在带看或做社区的时候，多少会有其他公司的经纪
人带看经过，这时经纪人可以进行尾随，待时机成熟以最专业的方式与客户建立沟通，推荐我们优秀房源，争取形成带看。如果当时不能直接进行匹配带看也可顺利留下客户的有效联系方式。
F、公司资料盘开发
公司房友软件管理库里有大量非有效信息，里面潜在存在大量的房源出租出售信息，每天应抽出2到3小时专职从中开发信息。
资料盘里的信息不仅有出租，出售的信息，还有更多是置换的业
主，他们也是我们的准客户，要学会如何开发他们的需求。
资料盘里的信息主要靠电话沟通，如何通过电话开发出有效信息，我们的话术很重要。
资料盘开发话术
试探性开发：XX先生，您好，请问您XX花园X号X室的房子现在方便看房吗
开门见山式开发：XX先生，您好，请问您XX花园X号X室的房子现在考虑出租出售吗
推荐式开发：XX先生，您好，我公司现在有套XX小区的2房，房东急售，价格很便宜，您考虑买房吗
求购式开发：XX先生，您好，我现在有个诚意客户可以一次性付
款要买您这小区的房子，请问您考虑出售吗
G、社区开发
1) 小区保安开发，在我们带看完成后，可以和小区保安热情的聊
上一会，哪怕只是为混个脸熟。尤其完全封闭式管理的社区，每进去一个人保安人员都会登记电话号码及身份证号码，我们和保安的关系搞好了相信你拿到这些资料显然式垂手可得。
2) 社区内的扩音器，在一些公房社区内会有很多已经退了休的老
头老太太们，他们有时也会有一些信息，因为他们比我们要勤快
些，经常半天半天的在社区里聊家常，一些租房的客户经常会向他们询问是否有房出租。
友情提示：
在我们的日常工作中我们一定要找寻最适合自己的开发方式，养成良好的开发习惯，开发是获取资源的方式，有了足够的资源我们才能创造更高的价值。我们要明白有了资源不一定能成交，但是没有资源肯定不会创造业绩的真理。
6、开发的注意事项及问题处理原则
注意事项：
1) 成功的开发活动需要长久的经营，持续不断的努力，大多数经
纪人都是三分热情，持续力、恒心、耐力较差。因此需要借助我们的内部系统管理，不断的提醒或者做有计划的服务追踪、拜访计划和时间，按期完成追踪服务直至成交。
2) 时刻保持持续力和热情、良好的心态，达到预期目标。
3) 在电话联系时，要先想好问题的应对措施与想达到的目的，每次联系都要有成效与进度。
4）定期拜访社区物业管理员，不要轻视这些人，利用商圈精耕时，多去社区管理可以挖掘出许多信息。
问题处理原则
常言说：“成功的销售是从说不开始”其实这句话只是停留在传统的销售思维，销售所面临拒绝处理，应该是从说“是”让客户不断的认同开始，重要的是如何正确判断客户拒绝的真正原因，进而找出解决方案，攀登成功销售的巅峰，则是成功的经纪人应具备的技能，因此当客户提出反对意见时，不要急于反驳或解释，先静下心来聆听客户的心声，可能从中找出反败为胜的机会。因此我们处理问题可遵循以下原则：
1) 过程中要心平气和、察言观色，找出反对的真正原因；
2) 要感谢客户提出意见，不可表现出不耐烦或焦躁的情绪；
3) 绝不可以与客户争辩，逞口舌之快，赢了客户，输掉业务；
房源匹配技巧大全 匹配维护是销售环节中非常重要的一个环节，匹配更多要求的是置业顾问对客户的一种判断能力，而维护则更多体现的是我们同事的沟通技巧，两者虽有不同，但是前者更多的是考验员工基于对客需房源了解基础上的分析判断能力，是维护的基础，而维护又是匹配的延展，是匹配目的的最终体现，两者是紧密而不可分割的。 一、针对买方匹配维护的目的：形成带看，提升心里价位，加深对客户的认识 加深对客户的认识： 1. 首先详细了解客户的详细需求，确定客户的主要需求，确定主次顺序。 2. 通过了解需求的维护记录，了解变化情况 3. 开始推荐——应该是有理有据的说服过程。 A. 首先介绍时突出房屋的优点：新房源，质量好，性价比高，交通便利，楼层好等等。（根据客户的基本需求，针对性的匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方） B. 其次介绍销售情况：公司重点推荐，报纸广告效果好，很多客户等着看这套房子， C. 最后得出结论：市场前景看好，很快就卖掉，你要看房就要快。 4.针对我们的老顾客可以突出：是为客户专门量身找的，突出找房子的辛苦度， 5.运用比较法，虚拟房源：这个小区前两天曾经出了同样户型的房屋，但是楼层或者装修没有这套好，单价还要比这套贵上**元，这套房屋绝对物超所值！ 6.要有主见，不要被客户引导，站在专业人士的立场上，引导客户需求，切不可一谓跟着客户的意愿走，要适时适当打击客户，改变他的意愿。 7.打假电话： A.重复推荐，提升客户意愿。推荐房屋，客户不看房，另一同事利用另外一部电话打过去，重复推荐该房屋，描述房屋优点，打动客户。客户说：刚刚你们已经给我打过电话了，我不想看。置业顾问：不好意思，可能是我们兄弟店打的，我们公司都认为这套房屋价格性能比高，适合您，所以我们都给您推荐，打搅您了，可是您真的不想去看看这套好房子么？挺可惜的！ B.在你想给客户推荐房子的时候，先假装其他公司推荐同小区相对比较差的房屋，让客户很郁闷，做好铺垫后，我们再正式打电话，有利于我们约看！ 8.甄别剔除假客户，对假客户进行筛选剔除，对提高工作效率，防止资源流失非常重要。 A.如果是打电话来的客户，我们可以用另外一个电话打回去，探听虚实。
房源的开发与维护 房产中介怎么开发房源 作为一名房产经纪人，开发房源是经纪人的基本功之一，房源是房产中介生存的根本，房源越多，市场地位越高 开发房源注意事项： 房源开发途径及技巧： 1、店面接待：如果有客户过来要第一时间迎上去，吐字要清晰，要主动留下客户的电话号码；小区名字，确切单元号，东西户，面积等情况? 2、商圈精耕：最重要的就是核心商圈的开发，即发派报要和附近周围的保安，物业，电梯工，居委会等等搞好关系，物业业主名单（物业管理人员做好沟通，可以以房源成交后的比例给予提成，业主名单可以找装修公司获取等）? 3、老客户回访：对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获，可能他们的朋友要卖房呢，作为房产经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己 从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息；? 4、网络开发：网络开发房源是现在开发房源技巧中最重要的一个技巧，在网络上寻找房源有很多渠道，各大房产平台每天都有大量的房源在发布，（58同城、赶集网、聊城房产网、搜房网、微信本地生活公众号）单多多、好房通，房蚁，微信朋友圈等 5、派单（塞条）：又称扫楼，进小区是十分刺激十分有成就感的事，斗智斗勇，要真正容入其中才可以找到乐趣；广告粘贴派发（社区广告牌及室外允许张贴的地方，名片的发放）?
6、开发业主自卖房源：不要急于说出自己是中介，首先了解房源的具体情况，不要回避自己是中介解释自己对这个片区的房源较为了解并且手上已有成熟的客户，而且已有成交交易（有卖出），介绍自己公司的实力与自己的专业水平等；? 7、靠人际关系开发房源：要维护好人际关系，比如身边的朋友，亲戚，同学及其他接触群体均是我们的开发的对象；利用自己良好的服务赢得客户信任，主动寻求客户的转介绍，是开发房源的最有效方式；? 8、中介无间道：以客户名义去同业公司咨询或者上门打探房源地址，假装客户上门拜访；房东和客户委托到期或委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换经纪人或经纪公司等；? 9、驻守小区社区活动（在下班以及人流大的时间驻守） 房源的维护 当我们开发到一套房子后，下面的工作就要不断地维护房东的关系，增加彼此的信任程度，如同到银行去存款，存款不断增加，需要时才可以支取。我们要在房东的心里，建立我们自己的感情帐户，当我们不断存钱，也就是不断地维护房东的情况下，成交的时候才会有比较大的谈判空间。房源维护的目的是了解房产，更重要的是获得房东的信任，获得了信任，也就获得了销售的主动权。房子的成交，不仅是买卖双方对于价格的认可，更重要的是对于经纪人的认可。 维护的流程： 1．房源信息录入。 在得到一套可出租/出售的房源后，做的第一件事就是把信息准确详细的录入系统系统，以便同事和自己的查询，也为日后的跟进维护打好基础。
市场低迷，如何开发房源客户？如何做好房东议价，买方调价？ 有效销售话术，商圈精耕，销售八大步，客户跟踪维护，成交案例解析，网络营销指导， 经纪人作业技巧和规范，自我时间行程管理，涉及经纪人工作的方方面面，全面克隆百万业 绩经纪人的成功之路！含金牌经纪人实战讲座dvd光盘，本论坛抢先试读连载。 卖方议价的办法. 1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价 格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或 者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因）， 最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（swot）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点, 例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打 击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估 等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销 售的威胁:可选择:a附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;b同行,同业 挂牌的同类型房源;c市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤, 市场变化等，替代个案研讨分析:a再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金 滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;b空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新 的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):a长痛不如短痛;b过去是失效的支票,未来是未 兑现的支票,现在是现金支票;c学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”d不 会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。 案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一 年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方) 计算式: 一年所交银行之利息=10.08万 现在卖掉回笼资金为=200万 现金存银行一年利息为=31680元 一年应交管理费=13680元 一年的成至少=约146160元 现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。 4，空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打 击房东。比如房型不好了，治安不好啦，配套设施不完善啦，来达到议价的目的。或者买方 看到这个价格，连看都不来看了，王先生，您说我们该怎么办？ 5，交错议价法，以别家中介公司的名义打电话，来达到议价的目的。 6，大平米，小平米的议价法。当房型足够大的时候，我们可以议平米单价，当房型比较 小的时候，我们可以议总价。 7，建议以租待售，告诉房东，可以将房子出租。房东会想：本来一个房源是卖的，但是 经纪人却建议你出租，这是什么原因？一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。 8，客 户参与法： 王先生，今天我给老客户骂了。为什么啊？我把您的房子推荐给我的一个投资老客户， 他说，你第一天出来做经纪人啊，这个价格也向我推荐。 王先生，今天有人说我们吃差价？啊？我们把您的房源挂在那里，有客户说我们是不是 吃差价，房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊？ 王先生，我把您的房源推荐给我们店经理，店经理不同意打广告，说这个价格打了广告
（比较奇葩新奇的描述在后面） 一、本人是新环境房屋置业顾问：xxx，我一直坚信，专注才能专业；我的理念 就 是：客户第一、用真诚、激情、专业让你带给你愉快的租房之旅。希望我的服务能给您带来满意。 1 . 真实图片真实价格，不作虚假描述，房子采光充足户型好! 出门即是公交站，周边配套成熟! 2 . 真实优质房源，超值的价格，欢迎来电：159xxxxxxxx预约实地看房! 二、 声明：我所发布的房源，照片绝对是原房的，绝无虚假！！！ 你好欢迎来到我的店铺，此房有六大不可否认的优势，请仔细看好是否你的所需，不要错过唯一的机会！！！ 地理优势：XXXX 小区优势：XXXX 配套优势：XXXX 房屋优势：XXXX 价格优势：XXXX 潜力优势：XXXX 好房不容错过！！！ 孟母三迁，择邻而居。百万买房产，千万买社区，优美的小区环境，完善的生活设施，良好的人文环境和素质对家人的心情愉快，身体健康，孩子的成长意味着什么？？？机不可失失不再来，拿起你手中的电话，只需拨打一个电话，剩下的就有我来为您服务吧！！！ 尊敬的客户：我是XXX经纪公司的资深经纪人，更多精品好房源请点击我的头像，或点击进入我的店铺，欢迎随时来电咨询，资深经纪人竭诚为您服务。 三、品牌介绍：如 XX地产金牌代理 房源环境 交通： 环境：
学位： …… 户型特点 结构：主要为面积介绍 装修： 通风： …… 推荐理由 投资回报： 性价比： …… 个人简介 从事不动产销售行业六年之久，对该区域中的大部分楼盘都有自己独特的认识。 由于近期成交量活跃,部分房源已售或价格有调整,所以本人已发房源可能会和网站上其他同行价位有相差性,但可以保证本人所发一切房源均为真实房源和**新真实价格和真实图片！议价是本人的强项！ 四、【房型简介】 高区全南，视野开阔！本套位于小区后排，高层中仅此一套在售！稀缺自不必说，安静，景观，光照…… 真实房源，高效带看，快乐购房！ 【小区简介】： 位于xx。小区环境典雅，安静，绿化面积高，其中-----为临街房，一楼全部是临街商铺。物业管理费：xx元/月 【周边环境及稀缺性】： 1、楼下就是xx菜市场，离xx等大型超市10分钟路程。出行方便到xx地铁站xx分钟。生活设施齐全，交通方便。 2、小区在售房源xx％以上是前排的房源（可以查看本店铺上该小区的其他房源广告）后排很少有出售，此套为近期业主刚挂牌，如您等待后排带电梯已久，请快快出售！好房不等人！ 房东诚意出售，我们公司就在瀚林世家，看房速约，欲购从速！ 五、本房卖点： 1.徐家汇中心版块，靠辛耕路步行街，易自住投资。 2.楼层佳，采光无遮挡 3.低总价，3+1的房型（带保姆间和保姆卫生间），两房朝南一房朝北厅南北通，客厅一个阳台朝北，主卧一个阳台朝南。3+1房型 4.出租回报率高，能做到以租养贷。 5.此房包含一个30万产权车位，540万一同出售。
房产中介完全依靠口碑和信誉，也许一个客户一辈子只会和你合作一次，怎么在一次合作中，把工作做到最好，这就需要你有足够的房源信息来源。刚开始慢慢来，口碑好了，生意自然好！ 成功的步骤： 开发（房源和客源）→将客户变成客户基础→不断扩大你的客户基础 什么是客户基础？ 客户基础就是有一批人，他们在任何时候只要有不动产方面的需求，就愿意使用你的服务。 房源开发的主要渠道和方法： 1、门店开发 1）中介连锁门店的经营模式注定了门店开发是最为普通的开发方式，同时相应的门店形象也成为影响门店开发的主要影响因素。 2）客户如果在门店外驻足停留，则经纪人（或当日值班）必须在10秒钟内，主动接待客户，递出名片，寻问客户的需求，并尽可能让客户进入店内。 2、房展会开发 1）房展会由于人流量大，目标客户确定，所以往往是短时间内客户量最为集中的开发方式，更由于客户的需求明确，也往往带来的最终收益非常可观的开发方式； 2）由于房展会集中作业，所以对于经纪人来说，要求也非常高，不但是要求形象专业，经纪人的举止也无时无刻不代表着公司整体形象； 3）参加房展会的目的，第一是销售房源，第二是客户开发； 4）经纪人应熟记房展会的重点推荐房源，并根据客户的需求急迫程度，尽可能形成带看。 5）房展会期间的客户开发，不仅仅是在公司参展位置之前的开发，在整个房展会的现场和周边凡是允许的地方都是开发的地点； 6）经纪人也可以根据本商圈的经营特点，关注参展楼盘的情况，并利用机会了解相关信息，不仅是开发客户的机会同时也是掌握专业知识的良机； 7）房展会由于参展商很多，客户的共享程度也很高，所以在房展会期间和结束后，经纪人应及时主动联络客户，以期成为客户最为信赖的置业顾问；
为什么没有客户关注你的房源？ 房源是房产中介的命脉，要想让你的房源被更多的人看到，首先你房源的发布量一定要多，质量一定要高。 作为经纪人，首先手中的房源多，才能覆盖到各个阶层的客户。然后通过网络和电话进行进一步的交流，实现带看，谈判，最终成交。 当然，做到这些的前提，就是得先让客户看到你的房子！如果看都看不到，就别提接下的要怎么做了，所以房源的发布方法和技巧，也许你有这也的疑惑自己房子明明发的很多，发的很勤，但为什么客户总是那么少。 这可能是你没注意到下面的这些细节 一、看是否发布了冷楼盘 你发布的信息可能是冷门楼盘。如果这个楼盘的销售就不是很旺，或者是楼盘的位置很偏，意向客户少，那自然收不到好的效果。不过你可以尝试搭配发布一些热门楼盘的信息，毕竟冷门楼盘并不是没有客户想要，只是这些客户出现的机率会少一些，或者不被客户了解，你发布一些经常有客户搜索的热门楼盘，这样就可以增加你的网络店铺的浏览量，看你的网络店铺的的人多了，那么看中你的冷门楼盘信息的客户可能就会多一些。 别人买小菜生意的人都会好坏搭配，把一些差的菜混合在好的菜中一起卖，这样才不会只卖了好的菜，差的菜都卖不出去了。所以如何想要推好自己的冷门楼盘，一定要结合一些热门楼盘一起推。 二、标题写的不够吸引人 客户在浏览信息时往往是扫一眼，然后选出他感兴趣的信息，扫一眼的时间是很短的，如果你的房源信息标题写的不够吸引人，客户可能看都不看一眼。 所以房源信息标题是很重要的，希望大家能写好标题，写好了标题，不但能吸引客户，而且对于搜索引擎来说，你的标题写的越详细，那么客户越容易通过搜索引擎搜索到你的房源信息。只要有客户搜索到你的信息，那么就不愁没有客源了。 三、房源描述写的太简单 把房源标题写好之后，还要写好房源描述，大多数人都不愿意写好这部分信息，往往简单地写几句就写不下去了，有的时候也是为了图省事，因为要发布很多条信息，所以每条信息都写得很简单，大家一定不要怕麻烦，详细写好房源信息对你促成客户成交是非常有帮助的，因为房源描述得很详细，客户不用去看房就能知道房子是什么样子了，这也有助于筛选出无效客户，少做无用功。而看过之后依然很有兴趣，那他肯定是一个精准客户，多花点精力也更容易让他下定金的。
房源的开发 开发的意义原则 房地产中介业是服务业中，需要业务员自行去生产产品，而公司本身并无工厂或者制造车间来生产和制造产品，所有出售的产品都需要业务员自行去开发来的，由此可知开发的重要性。开发室经纪人最重要的基本功之一。任何一个成功的房地产经纪人，也必定是开发高手。你所需要的产品，都需要你自己努力耕耘，挖掘，然后把它再销售出去。开发是服务客户，认识客户的开始；开发为业绩之母；开发室生钱的工作；开发可以带动成交，积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做得好业绩自然稳定。因此中介业务工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。 开发也是房地产交易过程中重要的环节之一，有大量的房源和客源，成交的可能性也将大大提高。 开发的方式 1、洗盘： 最基本的、最简单的方法、虽然机率不大、但一般都会有效果、这个方法适合初步入行的经纪人。 2、网络： 网络求房源是公司最大的渠道，在搜房、58同城、赶集网等房东发的个人房源，虽然网络上有很多经纪人发的假房源，但90%都还是真实的。 3、跑盘： 一般在平时带看或业余时间出去走时，多注意周边楼上有没有房东贴出来的单子；还有一些刚交楼的花园有业主装修是，门口贴有装修许可单，有些有业主电话。
4、驻守： 在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的买房子的或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地。或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。 5、熟人介绍： 推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在做经纪人，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、邻居、家人等 a、应主动向（同事、同学、同乡、邻居、家人、朋友等）传达本人和公司的信息并树立在这些群体中专业经纪人的形象。 b、利用自己良好的服务争得客户的信任，并主动寻求客户的转介绍，转介绍是经纪人服务最为重要的目标，同时也是最有效的开发方式。 c、应随身携带个人名片，主动向陌生人递卡片，要做到逢人派卡片的习惯。 6、老客户的回访： 对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。获得更多的房源，在成交一个单子后，就不要和客户的失去联络，有些客户买房子都是拿来投资的，在成交后等市场回暖继续联系老客户，问下房子卖不卖？ 7、老房东的回访： 一般按现在的行情，说句幽默点的话，有钱的买房买到限购，所以维护好房东的关系，拉近距离，房东自然会把自己所有的房源都会告诉你
二手房销售流程与技巧 一、联系客户 由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。 二、接待客户 在房地产居间业务的活动过程中，接待客户是最重要的组织部分。当房地产交易信息发布出去后，许多房地产经济人都在等待客户的电话或上门来访。但如何使来访的客户对我们推荐的商品发生兴趣，并接受我们的服务，建立新的业务关系，房地产经纪人在接待阶段要解决的问题有：接待前的准备、接听客户咨询电话、接待到场客户等。 （一）、接待前的准备 1、准备需要介绍的资料 在接待客户前，业务员要对目前市场上热销房产的区域、价格有通盘的了解，并对公司的房屋信息：区域、价格、户型、楼层、小区环境、物业管理等优缺点比较熟悉。能根据客户的需要进行针对性的推荐，为促成交易预先铺路。此外，还应准备公司的宣传资料与房地产有关的各种资料。 2、设想有关问题 针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。 （二）、接待到场客户 接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如： 业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和； 业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象； 对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题； 业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神； 真诚提供符合客户需求的房地产信息。 通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。 三、了解客户需求 成功的业务员，要善于察言观色，注意观察客户的一言一行，并根据自己的丰富经验，做出准确的判断，尽量减少交易风险，提高交易的成功率。业务员在与客户的接触中，利用引导和提问的技巧充分了解客户的需求情况，例如： 朋友的角度去发问、沟通，用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系，通过恰当的交谈正确把握客户的真实需求；有选择与试探性地介绍及询问一些基本问题，从中了解客户的真正需求，了解客户的主要问题。 不同问题的询问、认真聆听。友好交谈、循循善诱，设法了解客户的基本情况、消费需求、目的及心态，如职业、家庭经济情况、消费层次类型、家庭结构、籍贯、买楼目的等。业务员在通过深入了解客户的需求和需要解决的问题后，可以立即拿出对策，采取一些对应措施，化解出现的问题。 四、介绍情况 因房地产产品的异质性，楼盘具有不可移动性，每一个产品因其地理位置、周边环境不同而具有唯一性，因此，在房地产推广销售过程中，一个优秀的业务员既是一个专业的解说员，又是一个优秀的销售行家。业务员在了解客户的需求和出现的问题后，应针对性地向客户进行介绍说明，从各个方面刺激其购房的欲望。在介绍说明时，经纪人主要从三个方面入手： （一）、介绍资料 配合客户的需求，推荐合适的房地产，提供真实、准确的资料，及时说出专用性的参考意见。
房源和客源的开发 我们为什么要做开发？ 一、开发为业绩之母 资源是业绩之母，只有开发足够的房源和客源，我们才能获取成交的机会。 开发是一个循序渐进的过程，不要奢望一步登天或马上就会出现大量的业绩。客户和房源都是一点一点积累起来的。 我们所谓的开发就是对房源和客源信息的获取并通过服务达到成交的目的。 经纪人开发分为两种：房源开发和客源开发，建立起人际关系就是拥有了最大的资源，请记住人脉就是钱脉。 所以，作为一个房地产经纪人，要随时随地建立和别人认识、沟通的机会，能够通过亲朋好友的支持及新老客户的回馈，来建立庞大的服务和人际网络。销售这条路才会走得更顺畅。任何销售过程的第一个步骤就是找潜在客户，并全面了解客户的需求，然后洽谈接待的过程。在开始正式的销售前，经纪人要明确目标客户群，分析他们的特征（也就是根据我们所了解的客户需求分析，成为准客户的基本条件要素),然后根据这些条件去开发寻找客户，并为日后与客户的销售洽谈打下良好的基础。开发接待也是认识房主和认识客户的开始。所以，资源是业绩之母，没有资源也就没有业绩。 二、开发的重要性 房地产经纪是销售业中比较特殊的种类，需要经纪人自行去生产产品，而公司本身并无工厂或生产车间，所以产品都是经纪人自己去开发来的，由此可知开发的重要性。 1、客户开发是销售中最重要的步骤之一，直接影响到销售的成功与否。 2、信息资源等于房产行业的生命线。 3、开发可以获得第一手也是最有价值的信息资源。 4、开发可以帮助我们进一步了解周边环境。 5、开发可以使你成为一个合格的经纪人，具备一个经纪人应有的优秀品质。 6、在开发的环节中尽可能做到：人无我有，人有我优。 7、开发等于资源等于业绩。 三、开发的意义 开发是经纪人最重要的基本功之一，任何一个成功的经纪人也必定是开发的高手。你所需要的产品都需要你自己努力耕耘、挖掘，然后把它在销售出去。 1、开发是服务客户、认识客户的开始；开发是业绩之母； 2、开发是生钱的工作；开发可以带动成交、积累客户； 3、开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。 4、开发也是主动出击，开发做的好业绩自然稳定。 因此房地产经纪人工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。一名优秀的经纪人的高业绩一定取决于平时他所积累的丰富资源和人脉关系。
房源开发的方法和技巧 一.房源开发的重要性 1.房源是成交的基础 2.房源可以满足客户的需求——吸引客户(报纸、店面、网络。) 3.抓住成交的主动性（市场是供小于求） 4.帮助我们熟系商圈、积累经验 二.房源开发的三种形式 1.目标市场营销法 地理性目标市场——是指一个选定的市场部分，在这个市场部分的范围内，你不断传 达一些专门关于你自己和你的店面信息，这种营销方式的目的是 赢得声誉，使业主和客户在他们有不动产需求时能够想到你职业性目标市场——将目标定在具有某类职业或兴趣群体，根据你的兴趣，背景和市 场表现出的机会寻找一个客户群体。 职业群体：保险律师医生老师餐厅老板。 感兴取群体：有共同爱好的网友。 2．人际关系法——同事同学同乡同好邻居家人(全国人民) 3．客户推荐法——向业主和客户提供优质的服务，能够使他们对你的表现表示满意，也 为你将来的业务创造了丰富的来源。 建立客户基础——指有一批人，他们在任何时候，只要有不动产业务的需要，就意使 用你的服务。 三.房源开发的具体方法 1陌生拜访（不要让对方感觉到是被骚扰） 2贴求购条（非常专业的求购条以个人买房的身份做求购条） 3社区活动 4 DM单派发 5网络6报纸（信息报） 7相关的部门——物业部保安部售楼部楼长 8随机宣传——公交车购物场所 9重点开发 10客户回访 开发房源三勤：口勤腿勤手勤 四.什么是优质房源 1能正常上市交易（有房产证、改合同） 2业主有明确的出售动机 3业主积极配合 4具有价格优势 5在可服务范围内。 五.房源勘察 1预约时间地点 安排恰当的时间（获取信息的第一时间） 了解详细的地址 约在业主家里、小区门口、明显的标志物前 2.赴约
篇一：二手房交易中的谈判技巧及法律风险 二手房交易中的谈判技巧及法律风险 内容纲要 ★二手房的基本常识 ★二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用 ★购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示 一、二手房的基本常识 （一）什么是二手房: 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。 （二）二手房交易的几种常见房屋： 商品房 经济适用住房 房改房 限价商品房 1.商品房 商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋，能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以自定价格出售的产权房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2.经济适用住房 所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 3.房改房 房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 4.限价商品房 限价商品住房俗称“两限房”，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 （三）二手房的优
势 1.价格相对便宜； 2.选择的类型多，空间大； 3.是现房，购买的风险小； 4.产权转移的速度快； 5.同样享受商业银行的贷款政策。 （四）购买哪些房屋存在着风险 1.未依法取得房屋所有权证的房屋； 2.违章建筑的房屋； 3.所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋； 4.鉴定为危房的房屋； 5.在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）； 6.已经被列入拆迁公告范围的房屋； 7.已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋； 8.依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋； 9.已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋； 10.未住满5年的经济适用住房、限价商品住房； 11.侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房； 12.存在超标未经处理的房改房。 二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用 （一）二手房交易流程图 （二）以案说法：二手房交易中七种常见纠纷 1.未实地看房存在的纠纷 真实案例：
做房产中介的应该都知道，房源是中介公司生存的关键，而在如今信息化如此发达的年代，前一秒是独家，下一秒就是千万家，真正能获得独家房源的是极少的，所有中介在想办法获得独家房源，然而基本上你用到的方法别人也知道，所以没有任何优势可言。 房产中介是个很辛苦的工作，然而房产中介每天就是找房源发布房源和带客户看房，找房源是最基本的也是最重要的工作，要想想出不一样的方法，首先了解房产中介平时是如何找到房源的。 房产中介获取房源的途径 1、门店上报： 顾名思义门店上报就是在店里坐等客户上门，客户分两种：一种是来店找房子的，一种就是来店报房子的，基本都是自己有房子坐等出租/出售，但由于自己懒得打理，所以就主动放给中介，但这种业主一般都是会一次报很多家中介，很少有独家优质房源。 2、社区摆盘： 这是一个比较辛苦的做法，就是拿块人字板站在小区门口或人流集中的地方，上面写上自己店里优质房源信息，等过路的客户主动找房子或报房源，这种方法也没有很有效，而且还要小心城管。 3、洗业主名单： 这种方法基本上每位做房产中介的都用过，就是经理给你一张小区业主的名单，上面有业主的名称，房子的单元号，面积户型，电话号码等基本信息，一个挨一个的打电话，打通电话就问对方要不要出租或出售房子，其实这种方法就是挖掘潜在顾客，但几率也是非常小的。 4、客户介绍： 就是以前的老客户转介绍的，你帮他找到合适的房子，他买了以后，关系打好了他会再次介绍房源和客户给你，但是这种情况也是很少有的。 5、行业内部消息： 一般情况下，中介公司关于自己手中的房源信息都是很保密的，特别是优质房源，但也有那种私底下关系比较好的，会有一定程度上交流。 6、网络拓客： 还有个就是自己去搜房网啊，58同城网等去找私人房源，然后打电话转化为公司内部的中介房源，这种方法是最普遍的，但是做房产中介也知道网上发布的房源信息90%都是中介同行发布的。 7、用易房大师收集房源： 网上大部分房源是中介发的，但是也有一小部分是个人业主发布的，要想获得这个房源的独家，你就一定要快，这时你就可以用易房大师房源采集功能，它的采集速度在同行软件中最快，最全面，而且无遗漏。还能够过滤掉中介发布的房源信息，这种方法获得的独家房源信息效果还是不错的。
篇一：二手房价格谈判技巧 二手房价格谈判技巧 目前楼市冷清，不少房主都会让利，二手房多数是可以“砍价”，至于怎样才能买到做便宜实惠的房子，这当中蕴藏着很大的学问。 1、二手房价格评估 二手房的价格是有评估依据的，我们可以从相同路段的新房出售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段位置新房均价的一半。 2、找出卖方弱点，谈个理想的价位 我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。 对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。 3、出价方式的谈判技巧 有许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。 方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。 合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。 4、对于非完全性商品房的谈判技巧 有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。 篇二：二手房交易中的谈判技巧及法律风险 二手房交易中的谈判技巧及法律风险 内容纲要 ★二手房的基本常识 ★二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的作用 ★购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示 一、二手房的基本常识 （一）什么是二手房: 二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。 （二）二手房交易的几种常见房屋： 商品房 经济适用住房 房改房 限价商品房
开发客源１０大技巧 成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你提供房源信息或为他服务的人。然而，并不是每个房产经纪公司都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，如何找到需要为自己提供房源信息和为他服务的人。 以下10 条“营销圣训”是进行成功销售和开发客户的法则。实践证明它们是行之有效的。 一、每天安排一小时。 销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。 二、尽可能多地打电话。 在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你房源信息或服务的准客房户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比少打好。 三、电话要简短。 打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上推荐你的房源信息或服务，而 且你当然也不希望在电话中讨价还价。 电话做销售应该持续大约3 分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的房员量，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要 的别忘了约定与对方见面。 四、在打电话前准备一个名单。 如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以 供一个月使用的人员名单。 五、专注工作。 在销售时间里不要接电话或者接待客人,安排好时间.充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。 推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态”。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加 而不断改进。
房产中介常用10大找房源方法 房源是经纪人房产销售过程中不可或缺的一部分，只有有了房源才有了和客户谈判的资本，才能取得客户的信任，尽快的促进客户的成交。那么，今天我们就来说说房产中介常用的找房源10大方法。 1.跑盘 跑盘是房产中介新手常用的方法，通过跑盘了解附件楼盘的情况，和小区的保安、物业搞好关系，多与小区的居民聊聊，了解附近的房源，获取业主的联系方式，及时跟进，争取获取独家房源。 2.同行合作 中介之间可以进行合作，如果他们的房源没有找到合适的客户，你的客户正好看上了他的房源，双方可以协商合作，共同促进交易的成功，这样双方都受益。 3.电话接待 经纪人在电话接待时，应该注意电话礼仪，说话方式以及接待技巧，给来访者一个好的印象。一般打电话来的都是有一定意向的，经纪人应该做好引导，来尽可能的开发房源、客源。 4.门店接待 门店接待就是业主实地到店来咨询情况，做好门店接待，给业主留下良好的印象，取得业主的信任。经纪人应做好来访者的意向、个人信息、联系方式等的记录，这样方便后期的跟进。 5.贴条 如果现在手里没有客户所需要的房子，经纪人也可以根据客户的需求去小区里面或者人多的地方贴条，发布自己的购房需求以及联系方式，这样也能开发一些房源。 6.人际关系
通过熟人、朋友介绍，让他们有好的房源可以委托给你代理。这就要求经纪人平时与各行各业的人搞好关系，树立良好的个人品牌形象，这样能够获取更多的房源。 7.口碑营销 公司做好口碑营销，以真诚的态度来打动客户，多为客户考虑取得客户的信任，让他们一想到房产方面的问题就会想到你们公司，愿意来找你合作，这样能够获取很多的忠实的客户，获取更多的房源。 8.网络获取 互联网时代，有很多的经纪人都是通过网络获取房源，在58、赶集、安居客等房产网站上面寻找房源信息，联系业主进行跟进，争取获取独家房源。 9.移动终端获取 现在微信已经成为了主流的社交媒体，经纪人可以利用自己的微信朋友圈来开发房源，这就要求经纪人平时做好朋友圈运营，不要一直发广告，分享一些有价值的信息，然后附带上自己的房源，这样更能让人接受。 10.借助房产中介软件 如果经纪人还是靠手动的网络找房源，势必浪费大量的时间和精力，可以借助软件来找房源。易房大师房源采集能够帮助经纪人及时的获取网络上业主发布的最新的房源信息，并且系统每分钟会采集一次，不会漏掉任何一条房源，经纪人可以及时的跟进业主，快人一步获取房源。 房产中介获取房源的方法很多，就看渠道是不是够广泛，经纪人够不够留心，够不够用心，好的房产销售在平时的闲逛中都能获取到房源。经纪人应该做到眼中有房，耳中有房，心中有房，这样获取房源就是很简单的事情了。
房产中介发布房源注意事项 有很多房产经纪人都有这样的烦恼，每天发布大量的房源信息，刷新也很勤快，可是客户来电量还是很少。那易房大师就要问了，你是否真的用心在做？发布网络房源不在乎数量，而在于你发布的质量。掌握一些发布房源的技巧，可以达到事半功倍的效果，同样轻松的能获得客户的来电。 1、写好房源标题 客户第一眼看到的就是房源标题，好的房源标题能够一下子吸引客户的眼球。怎么算是吸引人的房源标题呢？首先要突出房屋的卖点，然后以简洁的语言表达出来，最好不要超过30个字。也可以根据房源的性质针对相应的客户群，以客户心理需求特点来撰写标题，吸引精准客户。 2、丰富清晰的房屋图片 小编去网上找房子，总会被那些丰富的高大上的图片吸引，也会停留较长时间去了解，然后去电。因为房源图片比大量的文字更直观，也更能了解到房屋大概信息。上传的图片最好包括房屋的各个结构图、小区环境、户型图等，把握好房源图片的拍摄技巧，拍出更多漂亮的图片，让客户主动给你打电话。 3、好的房源描述，客户主动联系你 好的房源描述也是带来客户来电的关键，一个好的房源描述是要用简明的语言描述房屋的卖点优势，切忌啰嗦；另外，也可突出自己的专业度和公司的优势，突出选择你会给客户带来什么益处；最后，也可以给客户提供一些购房意见，这样会很快获得客户对你的好感。 4、做好刷新工作 网上有这样一句流行语“在互联网时代，酒香也怕巷子深”。在同一个时间段，会有大量的房产经纪人发布信息，你的信息瞬间就会沉入底部。要想让客户首先看到你的房源，就要让房源排名更靠前，那就要做好刷新工作。 有很多经纪人表示根本没有充足的时间去不断刷新，不过，可以借助房源推广工具，易房大师软件也有房源群发的功能，一键发布房源，可以设置预约刷新时间，让系统帮你刷新。 做好这四点，掌握发布房源的技巧，相信会有很多客户给你来电。做工作不怕不努力，就怕不用心，发布房源执行到位，还怕没有客户吗！
写好房源标题，让客户猛点你的房源。 技巧一：深入了解该套房屋，写出该套房屋的亮点、卖点及特色，吸引客户点击。 例如： 1、景观：超高楼层，180度看黄浦江全景和老外滩，临江50米，江景永不遮挡。 2、装修：80万的全新欧式装修，从未入住和出租，堪比新房。 3、车位：小区中央位置，带地下双车位，性价比高。 4、房型：房型正气，全明，客厅和餐厅南北通透，冬暖夏凉。 5、朝向：三个卧室全朝南，厨房朝东，超高楼层，视野开阔。 6、窗户：主卧室带270度的落地景观窗，俯瞰小区中央绿化。 7、花园：底楼带10多平米的私家花园，房型方正，采光佳。 8、露台：顶楼带20多平米的超大露台，可改造成封闭式的阳光房和空中烧烤乐园。 9、复式：小区内唯一一套在售的顶楼复式，6米挑高大厅，投资自住两相宜。 10、独栋：地面三层带电梯的独栋别墅，私家游泳池，地下室为酒吧和家庭影院。 ...... 技巧二：突出降价、赠送等卖房优惠，吸引“贪便宜”的客户。 例如： 1、房东降价：房东出国急售，比同类房源便宜20万，机不可失。 2、赠送装修：楼层适中，赠送30万的中式复古装修，本周必走。 3、赠送家居：开发商统一装修，赠送价值10万的整套家电家具，拎包即可入住。 4、赠送车位：房东诚意出售，赠送价值15万的地下车位一个，先到先得。 5、赠送租约：该房价赠送18000元每月的租约到明年12月份，投资首选。 6、赠送维修基金：房东是自住的，保持得相当好，赠送价值6000元的维修基金。 技巧三：擅用问句表达方式。问句容易让人思考，一思考目光就容易停顿，一停顿就容易产
生点击。 例如： 1、疑问句：无遮挡的黄浦江景，超高楼层，超低价格，这是你一直在找的房子吗？ 2、设问句：什么样的房源属于高性价比房源？带5000元租约，比市场价便宜15万应该算是吧！ 3、反问句：赠送15万的车位、赠送20万的装修你都不买，请问你要买什么样的房子呢？ 技巧四：多用数据和数字，数据和数字最能吸引人注意。 例如： 1、百分比数据： 房东做生意急需资金周转，降价15%抛售，不可多得的超低价房源。 房东诚意出售，赠送装修、家电家具及维修基金，比市场价便宜20%。 正对小区游泳池，闹中取静，小区内性价比最高的园区景观房，100%真实有效。 2、价格数据： 国际社区，欧美人士居多，比小区内同类型房源便宜20万。 房东急售，超低跳楼价，赠送15万装修、20万家电家具、15万车位一个。 带租约出售，租金6000元/月至明年10月份，投资回报率高。 3、面积数据： 三面临空的独栋花园洋房，带200平米的私家花园和30平米的露台。 房型气派，35平米的超大主卧，80平米的宽敞客厅，成功人士首选。 一梯两户，房型紧凑，超高得房率，实用面积达到120平方米。 4、其他数据： 小区景观户型，270度的圆弧景观窗，正对苏州河全景。 奢侈别墅社区，栋距大，私密性强，0.3的超低容积率。 小区绿化一流，如同居住在公园一般，70%的超高绿化率。
让业主选择房源独家委托的切入点 房源委托与独家委托，相信一般经纪人都会选择说服业主进行独家委托，独占房源不仅带看比较方便，在买卖的主动权上经纪人也会有更大的优势。但人都有自私的一面，业主更愿意把房源委托给多家中介，是因为觉得这么做可以让更多的经纪人为自己服务，这样带来的客户更多，卖出的价格也就更高了。因此如果经纪人单纯觉得独家委托可以让自己更方便，却没有说出对业主有什么好处，是无法打动业主的。 同时，关于什么时机提出让业主进行独家委托也很重要，有些经纪人上来第一句就想让业主选择独家委托，仿佛有一种你不选择独家我就不代理的气质，不管有意还是无意，造成这种气氛肯定是不好的，经纪人建议业主选择独家委托，应该是在准备办理委托流程时到委托流程办里介绍前，并跟业主讲清楚这么做有哪些优势，然后留给业主一定的思考时间，可以对业主进行引导，但一定要给业主一种自己做出决定的感觉。任何的强制性都很容易引起业主的反感，出现功亏一篑的结果。 如何引导业主选择独家委托呢？一个很重要的原则就是要让对方感受到这将是一个双赢的结果，没有谁愿意做吃力不讨好的事情，如果做了，一定是在某个方面被隐藏了。而一个双赢的局面，让对方清楚的知道你这么做的目的，反而更容易让人接受。那么，独家委托对业主的好处有哪些呢？回答这个问题前我们需要先弄懂业主对独家委托都有哪些顾虑。 一般业主不愿意做独家委托的原因，主要有这三种： 1.他不确定能否把房子尽快卖出，而多家中介代理能够尽快卖出他的房子。 2.他怕独家委托给一家中介会让中介公司赚取差价太多。 3.他会觉得独家代理比较受限制，整个过程的参与感比较少。
知道业主的顾虑之后就可以有针对性的采取一些办法，比如业主想更快的卖出房子才选择不独家，那么独家委托销售的速度一定会慢吗？那也不见得，当获得一套独家房源之后，门店更愿意多投入一些资源，比如让所有经纪人都去推荐这套房源，有更多的广告资源倾斜。对于非独家房源，如果门店投入营销资源太多，最终却在竞争对手中成交，那这付出不就白费了吗？ 所以对于非独家房源，门店注定不会投入太多的营销资源，没有投入又想卖的更快，显然这需要运气。 怕中介赚的差价太多？价格是由市场决定的，一套房子当然可以抬价，而且可以无限抬价，但问题是抬的高了会有人买吗？如果没人买，那不就砸在手里了吗？而且最终业主您到手的价格也是能达到预期的，如果您不满意，这交易最终还能成交？ 为什么独家代理受到的限制比较多？这涉及到一个成本问题，如果投入很多资源业主突然变卦了怎么办？其次参与感，如果你是上班族，愿意整天被电话骚扰吗？即使是闲赋在家，可以保证每次带看时都能及时赶到吗？如果不能，让客户等很长时间，不觉得这样很不好吗？经纪人是居间服务，很多时候没办法只为一方考虑，各种条条框框都是为了保障所有人的利益，而不是为了图自己方便。 如何，看完文章之后是不是对获得独家房源更有信心了呢？想了解更多房产经纪人的经验技巧，请百度搜索“房产小蜜书”这里每天都有干货分享哦！同时，经纪人在日常工作中结合小蜜书的使用，房源发布，刷新，重发，都能一键完成，让你的工作效率得到一个质的提升！小蜜书用的好，工作没烦恼。