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房地产融资几种常见方式信托

房地产融资几种常见方式信托
房地产融资几种常见方式信托

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥房地产融资之土地抵押贷款

Q:什么是土地抵押贷款?

A:指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权,即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。

Q:什么叫做土地抵押?

A:亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证,维护财产的合法性和有效性。

Q:办理土地抵押长期贷款流程?

A:1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.

2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.

3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押

贷款条件的土地区域.

4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.

5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告

6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍

科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.

7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.

Q:办理土地抵押短期贷款操作流程?

A:1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件):

A、贷款申请书,写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划,还款来源,还款计划;

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书;

C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等),

D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料;

E、项目可行性研究报告;

F、上一年度资产负债表、损益表、现金流量表,最好是经审计的财务报告,最近一个月的财务报表。

2、资金方初审通过后,项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;

3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件;

4、资金方对项目资料审查通过后,资金方向项目方发出商务邀请函,在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通,达成合作协议后,资金方前往项目地考察项目进展,抵押物状况等。

5、资金方确定融资方案,募集资金;

6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续,发放资金,资金方持续监测项目的建设和经营情况。

7、抵押贷款企业要向担保公司提供:

(1)产权证明;

(2)最近的产权评估证报告;

(3)董事会通过抵押贷款的决议书(全体董事会成员签名);

(4)抵押贷款申请书

(5)最近的资产负债表,利润表。

房地产融资之短期借贷Q&A

(Q:房地产开发过程中有哪些需要短期借贷?

A: 1、开发商拿到土地证,办理另外的3证需要缴纳配套费等,可通过短期借贷;

2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下,变更土地性质需要缴交相关费用,可通过短期借贷;

3、开发商已拥有四证,但开工建设需要前期费用,开通过短期借贷。

Q:开发商何时还款?

A:1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还;

2、开发商通过项目出售,回收资金偿还;

3、开发商通过其他方式还款。

Q:项目需要符合哪些融资条件?

A:1、地区限制:全国一二三线城市(新疆、西藏等除外);

2、项目限制:市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业;

3、融资期限:一般情况下6个月以内;

3、融资额度:1千万至2亿;

4、配资比例:土地登记价或土地评估价的70%;

5、融资利息:月息5~6%,展头息,利息可分期支付;

房地产融资之短期拆借Q&A

Q:什么是房地产短期拆借?

A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”,表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息,需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后,返还资金给非金融机构的一种融资模式。

Q:如何操作的?

A:具体做法是贷款方(银行)与开发商订立《贷款承诺书》,规定按时还款和二次贷款方式,按照抵押物的价值评估贷款额度,抵押物一般是房产、物业等固定资产,同时还需提供担保品,如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还,如到期不能归还,银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息,就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款,新贷款归还非银贷款,即“以贷还贷,获得新贷”。

Q:利率情况是怎样的?

A:1、日利率日利率3‰~4‰;

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%;

3、月利率5~6%

Q:短拆什么特点?

A:1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制;

2.融资期限较短:一般6个月以内;

3.交易手段先进、手续简便,因而成交时间较短;

4.交易额大,一般需要担保或抵押,完全是一种短期交易;

5.利率按照实际使用时间计算。

Q:项目方需提供哪些资料?

A:1.企业法人营业执照复印件;

2.金融机构营业许可证副本复印件;

3.公司代码证书复印件;

4.公司法人代表证明书或授权委托书,法人身份证复印件;

5.公司法人、负责人、财务主管的简历;

6.经公司董事会决议授权的申请;

7.公司近两年经过审计的财务报表;

8.公司的验资报告;

9.公司章程;

10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划);近年来获境内、境外评级机构评级情况,近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。

Q:运作流程是怎样的?

A:1.贷款方将所需资料报资金方审核;

2.资金方现场评估;

3.双方协商费用及贷款期限;

4.成交;

5.资金划拨;

6.抵押登记。

房地产融资之产权抵押融资Q&A

Q:哪些产权可以抵押融资?

A:1、非经营类物业:红本房、集资房;

2、经营中的物业:酒店、写字楼、商场、商铺、公寓;

Q:需要具备哪些基本条件?

A:1、证件齐全:土地证、房产证;

2、债权债务:未贷过款,能做抵押登记,可办理他项权证;

3、贷款额度:抵押物评估金额的20~50%;

4、担保放大:有担保的条件下,贷款额度可放大1~2倍;

5、城市限制:直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。

Q:项目方需提交哪些资料?

A:1、个人:土地证、房产证;

2、企业:营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告(甲级资质评估所)。

Q:如何操作?

A:1、审理2、考察3、复审4、签约5、抵押登记6、放款7、还款

Q:放款时间需要多长?

A:正常情况下两个月以内;

Q:贷款期限是怎样的?

A:1、借款期限为1年以上,5年以下。

Q:融资成本是多少呢?

A:1、贷款是通过商业银行的,利率参考当期基准利率;

2、贷款是通过其它金融机构的,利率较高,年率20%左右;

3、贷款是通过担保公司担保,那么需增加保费2.5~3%;

4、贷款是通过中介顾问公司,那么融资顾问费1~3%。

房地产融资之民间借贷Q&A

Q:什么是房地产民间借贷?

A:民间借贷,以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主,做为民间资金的载体,很无奈。因为,投资其实不都是高利贷,不是同一个概念。

Q:开发商一定要慎用民间借贷!

A:1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下,社会广泛缺乏诚信,也不存在社会信用体系,法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。

2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展,也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。

3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平,高于名义上的银行贷款利息,但从企业资金实际负担的额外成本(如,在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等)来看,两者的差距并不是很大。

4、实际上,同类经济区域和环境中,民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。Q:怎样才能获得民间资金呢?

A:1、开发商的项目价值(净现值)大大高于借款额;

2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵;

3、开发商的还款来源在借款期间有保障:如有多个项目的销售回款,以此增加借款方对还款保障的疑虑;

4、开发商以股权(资产的控制权)或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证;

5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备;

6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。

Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金?

A:1、就私募资金来源看,中国民间资本市场是主要资金来源,它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。

2、私募资金操作,具有封闭性的特点,及针对特定的项目和特定的企业和团队,它也可以是专门化的投资机构和投资基金,以寻求快速进入和快速退出,获得较高的资本回报为动力。

3、在中国房地产行业一路高走的形势下,一方面,有太多的房地产项目缺钱,一方面,有太多的民间资金在寻找优质的投资项目,问题在于如何让优质的项目与资本直接对接?答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司,如。

4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的:因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险;而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中,那么资金方的唯一选择就是放弃。

5、资金方往往非常关注项目的流动性风险,项目投入的回报(即资金的退出)只有是将项目建筑物业售出这样的途径,特别是在当前的产业环境和金融市场条件下,销售物业只能是唯一的选择,假如市场环境不利于销售,资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金,这与开发商的利益诉求是相悖的。

房地产融资之信托收益权

银行理财计划投资信托收益权,达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式,找开发商“过桥”,银行理财计划投资信托受益权,但不作受益权转让登记;或是开发商设立自益型财产权信托计划,再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作,后者大规模被GS银行采用。

“过桥”模式的交易结构大致为:假定A企业需要融资,B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划,这个信托计划给A企业发放。

一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银

行理财计划。

这样,A企业获得贷款,资金的提供者是银行理财,B企业只是拿出一笔钱“垫一下”,获取“通道费”。更激进的做法是,B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署,这样,银行先按合同给B企业划款,到账后,B 企业再给信托公司,信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。

但是,此种模式已被银监会觉察。

实质贷款行―――(理财资金投资非登记转让)―→ 过桥企业的受益权―――(投资单一信托计划)―→ 信托公司―――(信托贷款)―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同←―――――――― ―――――――→ 信托投资合同

←――――――― ―――――→ 信托贷款合同←――

若同一天签署,可一天放款

理财受让财产权信托计划受益权的原理为:假定M企业需要贷款,它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是,M企业将这栋物业抵押给信托公司,信托公司对其发放信托贷款,银行理财计划是信托计划的委托人。

“创新”模式是,M企业将这栋商业物业委托给信托公司,设立一个财产权信托计划,物业过户到信托公司名下,这个信托计划的受益人是M企业自己。然后,M企业再将信托受益权转让给银行理财计划,交易价格取决于物业预期的租金收益。

此外,物业产生的租金收益归集到信托公司,信托公司再划拨给银行理财计划,如果租金收入低于预期,则由M企业补足。在转让信托受益权时,M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。

这样,M企业获得融资,而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下,期限一般长达6-8年),银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款,然后M企业分6-8年还款,效果相当。

在这个案例中,用以设立财产权信托的是一栋商业物业,实际上,任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流,是因为现在“长期优质资产太难找了,何况物业实际是银行控制的,长期来看是升值的,抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。

而至于没有进行受益权转让登记,会否影响相关法律效力,现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。

信托受让银行信贷票据资产,风险权重由10.5%提升至150%,一般业务为1.5%

房地产融资之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托?

A:定向信托还没有一个官方的说法,是为了与集合信托区别开来,而约定俗成的一个概念,即信托的一种形式,指信托公司在募集资金时,其募集的对象是特定的投资者(不是有钱就能买),类似股票定向增发。

Q:开发商为何要选择定向信托?

A:因为1、非银信合作,受法律保护;

2、能够被信托公司优先选择;

3、能快速协助客户完成融资;

4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。

Q:怎样操作?

A:首先为项目方设计信托融资方案,并提供私募基金做为后续资金支持,然后推荐给符合信托条件的信托公司,信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上,发行信托产品。

Q:定向信托的投资范围有哪些?

A:有以下投资标的:

1、房地产开发(上市)公司股票的流通股;

2、房地产开发(上市)公司股票的非流通股;

3、二级资质以上房地产开发(非上市)公司的金融类股权;

4、特殊条件下三级资质以上房地产开发(非上市)公司的可抵押固定资产。

* 注意以下限制条件:

1、省会城市和部分经济发达的二线城市,三线以下城市无法操作;

2、ST类股票不属于信托计划投资标的;

3、亏损和业绩披露预亏股票,未完成股改股票,不属于信托计划投资标的;

4、近一年内受到监管处罚,不属于信托计划投资标的

5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。

Q:什么是增信作用?

A:有两作用,一是对质押标的折扣率的增信

(1)流通股股票(含信托计划到期前流通的限售股股票)

信托折扣率

融资增信

4-5折(制定1.4倍的资金追加线)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率不超过5.5折

(2)对信托计划到期后仍未流通的限售股股票

信托折扣率

融资增信

给予的折扣率再适当下浮0.5-1折

(根据对股票质地和流通时间的判断)

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过0.5折

(3)对未上市金融类股权

信托折扣率

融资增信

净资产9折

不超过0.5折

(以自有资金认购次级受益权方式)

质押物总体折扣率不超过9.5折

二是对质押标的信用增级

(1)我们可作为信托计划的次级受益人,为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据;

(2)我们也可为客户融资进行直接担保。

Q:开发商需要提交哪些资料?

A:以下全部资料

1、报批的项目建议书及批准材料;

2、项目提出的有关背景材料;

3、可行性研究报告及批准文件;

4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料;

5、项目前期准备工作完成情况报告;

6、开户证明,商务合同、订单或意向书;

8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划;

9、房地产企业:土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证;

Q:利率?

A:主要跟开发企业资质有关

1、一级开发资质企业的年利率在15%

2、二级开发资质企业的年利率在18%

3、三级开发资质企业的年利率在20以上。

房地产融资之集合信托Q&A

集合信托=银信合作

Q:什么是银信合作?

A:银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷,迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额,而现在经济本身对贷款的需求增量很大,这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式,通过信托公司来发放贷款。

Q:集合信托有哪些模式?

A:大概有4种:信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。

Q:具体操作是怎样的?

A:1、由银行作为发起端,通过销售理财产品集合资金后,由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司,向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户,资产质量较好,且大部分占用银行的授信额度,最终的风险是在银行端。

2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵,所以最近央行出台政策叫停银信合作。

金融创新的动力有两种:一为因客户需求而创新,二为因规避政策而创新。

3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。

4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。

* 小贴士:银监发布的几个重要通知:

《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》

《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》

《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》

《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》

《银监发(2010)72号》

《银监发〔2010〕72号》

1、本通知所称银信理财合作业务,是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司,由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。

商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。

2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中,应坚持自主管理原则,严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责,不得开展通道类业务。

3、信托公司开展银信理财合作业务,信托产品期限均不得低于一年。

4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务,应遵守以下原则:

(1) 自本通知发布之日起,对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理,即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务,直至达到规定比例要求。

(2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。

上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。

5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务,其资金原则上不得投资于非上市公司股权。

6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务,信托资金同时用于融资类和投资类业务的,被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。

7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务,商业银行和信托公司应做好以下工作:

(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内,并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备,同时大型银行应按照11.5%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理,及时做好风险处置预案和到期兑付安排。

(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品,商业银行和信托公司停止接受新的资金申购,并妥善处理后续事宜。

8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策,引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业,为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。

9、本通知自发布之日起实施。

房地产融资之私募基金Q&A

房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估,并与开发商协商合作计划,达成一致后签署合作计划。

基金以合伙制的形式成立其项目基金公司,项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。

基金的出资额原则上不超过总投资的70%,同时要求开发商自有资金(资产)投资比例不低于30%。

基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报,并在市场上升时给予基金更高的投资回报。

在项目开发期间,全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管,确保资金用于项目合理开发。

基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。

Q:怎样的开发商符合我们的要求?

A:

1、开发商具备较丰富的开发经验,有一定的口碑和品牌。

2、开发商股东结构简单,在当地的政府关系较好,口碑佳;

4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。

Q:怎样的项目符合我们的要求?

A:

1、区域要求:主要集中在中国一线或二线城市,并可覆盖到经济较好的地级市。

2、规模要求:单个项目总投资3亿以内,建筑面积20万平方米以下。

3、地段要求:城市中心区域、次中心区域(热点开发地段,项目邻近已有开发商投资)。

4、形态要求:住宅为主,少量商业或酒店配套,可办理销售许可证。

5、土地成本:土地价格低于周边同类型地块,楼面地价合理。

6、土地状态:土地要求净地,二级开发为主。

7、旧改项目:已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。

8、销售均价:项目地商品房销售均价3500元以上,每平方利润500元以上。

9、划拨用地:政府划拨用地可以办理抵押手续。

10、融资金额:1亿以上。

11、融资周期:1年~3年。

Q:有哪些基金?

A:

1、股权式基金,

2、夹层式基金,

3、债权式基金,

4、单一固定收益基金,

5、结构化固定收益基金,

6、主动型基金,

7、完全主动型基金,

8、城市发展基金。

Q:需要多少成本?

A:基金模式不同,成本各不一样:

1、股权式基金,基金对外投资的收益计算方式为分红;管理人的收益包括:管理费3%,加上基金投资收益的10%,再加上投资者收益的10%;投资者的收益可以为利息,也以为约定分红,更可以是股债结合。

2、夹层式基金,利益的分配模式为:基金方总收益=可调节收益+协议分红

* 基金方总收益的计算方式:

可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数(4~7)

协议分红=项目税后利润的10~20%(不扣除财务费用)

* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快,基金方的收益越少。

* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0,即无风险,10代表我方投资100%,即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数,例如买地阶段我方出资70%,风险系数为7。

* 协议分红的支付方式为项目清算后支付,基金方优先获得分红。

3、债权式基金,年综合成本的计算方式为:管理人的收益包括管理费3%,加上投资者的固定利息(利率为20%,取决于募集情况),再加上发行费3%。

4、单一固定收益基金:年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费

3~5%=15~27%

5、结构性固定收益基金:年化收益率=LP(领投人)年化收益率20~30%+LP(跟投人)年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%

6、主动型基金:开发商出资10%,基金出资90%,全程参与买地/开发/运营。

7、完全主动型基金:无需开发商,管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市发展基金:用于土地一级整理。

Q:基金退出?

A:基金在项目产生销售收入后逐步退出:回笼资金先用于滚动开发,再用于支付可调节收益,剩余资金大部分返还基金,保留少量资金用于项目日常经营管理费用。

* 项目销售至98%,尾盘原则上由开发商认购,认购即做收入。

* 项目清盘,利润分配完成,基金方股权返还,基金方退出。

Q:项目出现亏损,损失如何承担?

A:按照风险与收益成正比的原则,万一项目出现亏损,则先由开发商承担损失,再由基金方承担损失。

Q:对开发商有哪些建议?

A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑:

一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。

二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持,保障基金投资项目的成功。

三是考察房地产基金治理结构,特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。

我们在进行每一笔投资之前都要经过认真的尽职调查和反复比较,然后为维护投资者利益还要和被投资企业就投资条款进行艰苦的谈判,经常因为某一条款不能达成一致而放弃投资,基金投资的项目可以说是百里挑一,而在开发商自己管理的资金中,很难想象对项目有认真的尽职调查和管理,一旦项目出现问题或者国家对地产业调控的情况,资金链很难得到保障

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼” 上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径根据经验观察和梳理,我们列举出12 种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此,我们也做了具体分析。 一)上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 二)海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高, 海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。 三)联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险,实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想,不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营,因此,容易出现开发商在时销售火爆,但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致,减少出现上述现象的可能性。 (四)并购在国家宏观调控政策影响下,房地产市场将出现两种反差较大的情 况:一方面,一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建,只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;

房地产企业三种融资方式的优缺点比较

房地产企业三种融资方式的优缺点比较一般来说,较常见的对外融资渠道主要有三个:银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。 (一)银行贷款 一直以来,银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示,房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 优点:①企业利用银行贷款融资,在贷款获准后,即以客户的名义在银行开立贷款账户,用于贷款的提取、归还和结存核算。 ②银行贷款融资的管理比较简单,但最初申请比较复杂,需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。 ③由于银行种类繁多,分布广泛,而且贷款的类型、期限多种多样,一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。 ④银行贷款融资风险较小,一般不涉及税务问题。但银行作为企业,也追求利润最大化,一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移,但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款,则可能使企业陷入困境,甚至导致企业破产。 缺点:1、对于开发商而言,贷款受政策影响较大,且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例,需要满足以下条件①企业开发资质,要求三级以上,如果是项目

公司申请开发贷款,控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内,并且开发项目已取得四证,多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上,行内评级A+级以上,近三年累计开发面积20万平米以上。 2、对银行而言:①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。 3、对政府而言,如果大量的房地产融资都是源于银行系统,必然会增加对房地产调控的瘫痪。 (二)债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证,可以聚集一部分闲置资金,集中用于住房建设,开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力,活跃我国的企业债券市场。 优点: ①筹集的资金使用期限较长(与贷款相比); ②对企业原有股东的股权没有影响; ③发行债券的成本要低于普通股; ④发债融资具有财务杠杆作用;

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1:贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式,最为基础得就是信托贷款。同时,被视为最简单得信托贷款,通常也就是最行之有效得融资方式,操作模式参见图1。但就是,相对于银行贷款而言,无论就是从规模、资金成本,还就是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言,两者得限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1,必须取得“四证”。对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》(简称“265号文”)得规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注: 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%,其她房地产项目得最低资本金比例为30%; 2、罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”,《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元,主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司,持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达

50多万平方米,均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3:A目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来.变,以及若干重大项目得建设,为了更好地指导城市建设与发展,2011年2月,H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明,项目所在区域将作为H市规划得重点区域,建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心,打造城市综合体,成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设,引导空间拓展与功能布局优化,使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款? A:指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权,即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q:什么叫做土地抵押? A:亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证,维护财产的合法性和有效性。 Q:办理土地抵押长期贷款流程? A: 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q:办理土地抵押短期贷款操作流程? A:1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件): A、贷款申请书,写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划,还款来源,还款计划; B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书; C、抵押物所有权证明(国有土地使用权证、房产证等), D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料;

天津房地产信托融资分析报告

房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 (社会科学院城市经济研究所,,300191) [容提要]:本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制,阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势,并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]:房地产;信托;房地产信托;信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志,中国信托业再次走入房地产融资领域,并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底,中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出,代表着中国房地产信托基金(REITs)的雏形。当前,中国房地产业发展面临严峻的金融形势,随着央行121号文件和国务院18号文件”出台,房地产与银行的蜜月期已过,当银行提高贷款利率时,信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 (一)房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下,除了靠商业银行“输血”之外,房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式,信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发,房地产信托则指房地产物

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构。 1.自有资金:开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款,以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。 3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

房地产信托融资方式一览图

房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产~抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成~产1至2年居多向,项目,公权清晰~证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值~一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流~的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金

资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权~优先级受益权由普通投资者持有~次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资,溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后~回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称~一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开~该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先~信托公司开展信托业务~不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次~信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金~但对接商业银行的私人银行业务除外。最后~信托公司开展项目融资业务时~要依照国家

(管理制度)信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法

《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》 (征求意见稿) 第壹条为规范信托投资公司房地产信托业务的运营行为,保障房地产信托业务各方当事人的合法权益,加强信托投资公司房地产信托业务的风险管理,促进房地产信托业务规范稳健发展,依据《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》及关联法律法规的规定,制定本办法。 第二条本办法所称房地产信托业务,是指信托投资公司通过资金信托方式集中俩个或俩个之上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其运营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 前款所称不动产,包括房地产及其运营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等关联权利。 第三条信托投资公司运营房地产信托业务,应当遵守本办法的规定。 未经中国银监会批准,任何单位和个人不得运营房地产信托业务。 第四条信托投资公司办理房地产信托业务,应当遵循以下原则: (壹)公开、公平进行; (二)有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施; (三)委托商业银行担任房地产信托资金的保管人;

(四)维护委托人和受益人的最大利益; (五)不得损害国家利益和社会公共利益。 第五条房地产信托资金的运用方式: (壹)用于土地收购及土地前期开发、整理; (二)投资于不动产运营企业进行商业楼房及住房开发、建造; (三)用于购买土地商业楼房或住宅且予以出租; (四)以住房抵押贷款方式运用; (五)信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 第六条信托投资公司运用房地产信托资金,不得有下列行为: (壹)将房地产信托资金运用于非不动产; (二)将房地产信托资金投资于境外的不动产; (三)以承诺、担保等方式,使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任; (四)和受托人的固有财产或不同委托人的信托财产进行相互交易; (五)将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。 第七条房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方不得为同壹人,且相互之间不得存于关联关系。

房地产信托融资具备的三大基本优势

房地产信托融资具备的三大基本优势 对房地产行业来说,由于紧缩政策,银行贷款也被大大压缩,使房企的资金链趋紧,很多优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资。在目前宏观调控的背景下,房地产、金融市场等行业也面临较多的不确定性,信托资金的投向如果在这两个行业的集中度偏高,容易导致风险过大,面临较大的周期波动。在认清信托的同时,我们也应该了解信托融资的优势,以便更好的投资市场。 房地产信托融资具备三大基本优势: (1)信托融资创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。 信托具备连接货币市场、资本市场和长夜市场的综合融资平台优势。通过一系列制度安排,实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势,信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也是十分灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品,突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案,从开发资金、流动自己到后期的消费资金,乃至一些特殊问题,如“烂尾楼”等都可以通过信托解决,从而增大市场供需双方的选择空间。 (2)信托融资具有财产隔离功能。

信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后,其财产处于这么一种“特殊状态”:它既能充分的体现委托人和受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”,又不记在委托人的所有权益项下,独立于委托人的其他自有财产而存在;它名义上为受托人所有,但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同:受托人必须按信托文件的约定,为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力,而不得用信托财产为自身谋取利益;每一个信托隔离与受托人的自有财产和其他信托帐号,甚至于出现受托人解散等极端情况时,信托财产仍能保持其独立存在,按约定或法院判决,由新的受托人承接。在我国,信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》,也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。 (3)相对银行贷款而言,房地产信托融资方式,可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束,也能弥补121好文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资,充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资,巩固资金链条。 相关阅读:

股加债房地产信托业务模式及风险防范

股加债房地产信托业务模式及风险防范 一、股加债模式 股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式,它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点,同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点,通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。 股加债模式有广义和狭义之分,狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划,采用结构化方式募集信托资金,向尚未满足“四三二”的项目公司融资,其中,优先级信托受益权向社会合格投资者募集,劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资(通常为增资扩股),劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益,优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。待实现优先级信托受益人预期收益后,信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人,最终实现信托计划的退出。 广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外,还包括股加贷模式。与狭义的股加债模式相比,股加贷模式相对简单,期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划,拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资,其中,较小部分的信托资金受让项目股权,剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。信托期间,项目公司按期规划股东借款的本息,信托期满,通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权,或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。 从“股加贷”模式的起源看,狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种,由于加贷模式中,信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资,此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资,实践中也不被监管部门认可。目前,我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债,且在整个交易结构中没有任何回购安排(包括回购承诺、优先选择权安排等)。 二、股加债模式合规审查要点 1、优先级与劣后级信托受益权的配比 股加债模式中,次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购,实质上是对优先级信托受益权的增信,在实践中,优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。因此,为实现优先级信托受益人的投资收益以及信托计划的顺利退出,优先级与次级信托受益权的配比应不高于1:1,也即信托计划对项目公司享有的该应收债权的本息能够覆盖优先级信托受益权的本金及投资收益。此外,为确保优先级信托受益人的投资收益,在信托文件中应明确次级信托受益人劣后于优先级信托受益人分配信托利益,抑或于信托期间不分配信托利益。 2、应收债权的形成应真实、合法、有效 项目公司控股股东享有的应收债权在认购次级受益权后,信托计划即成为该应收债权的债权人,因此,该应收债权的形成是否真实、合法、有效将直接影响到该信托计划债权的实现,进而关系到优先级信托受益人的投资收益。由于该应收债权的形成发生在项目公司及其控股股东之间,实践中其形成的原因形式多样,为确保该应收债权满足合法性、真是性要求,需要对其形成进行合规审查,

房地产企业融资模式

房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线,大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说,有以下几种融资模式: 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式,被普遍采用,但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低,应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式,目前限于短期融资,对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式,目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式,规模很小,而且相关法律不健全,融资成本最高。 融资流程介绍: 一、贷款种类:信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款:系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款:系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时.按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。-主要指不动产(房屋、设备、土地等)和特别动产(车) 质押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。-动产(比如存货) 3、票据贴现:系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外:按照期限可分为:短期贷款(1年以内,含1年)、中期贷款(1年以上(不含1年)5年以下(含5年))和长期贷款(5年以上) 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现,担保贷款期限多为1年以下,又多以抵押和质押风险最小,也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动,国家对此要求非常严格,要求提供的发票原件。 (抵押,就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 (1 (4 图1:贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式,最为基础的是信托贷款。同时,被视为最简单的信托贷款,通常也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图1。但是,相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金成本,还是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言,两者的限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1,必须取得“四证”。对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(简称“265号文”)的规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注: 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产项目 的最低资本金比例为30%; 2、 罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”, 《信托周刊》第16期。

对(公司)进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元,主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司,持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达50多万平方米,均已全部售罄。股权关系见图3。 图3:A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变,以

房地产资金来源

房地产资金来源(总2页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面,使用请直接删除

1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。 2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。 2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托),实际募集资金总计115. 866亿元,平均每个房地产信托募集1. 18亿元,与2003年相比总额增长93.4%。 不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。 3.上市融资

保利地产债务融资案例分析.docx

保利地产债务融资案例分析 一、我国房地产融资方式的现状 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。 2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等..

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等 2013.7.14 房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款? A:指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式,一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权,即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q:什么叫做土地抵押? A:亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证,维护财产的合法性和有效性。 Q:办理土地抵押长期贷款流程? A:1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2 咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3 根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符 合银行抵押贷款条件的土地区域. 4 带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5 根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到 国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q:办理土地抵押短期贷款操作流程? A:1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件): A、贷款申请书,写明项目概况、贷款金额及期限,用款计划,还款来源,

房地产信托投融资实务及典型案例

房地产信托投融资实务及典型案例

2.98 B公司基本情况 B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。注册资本 2.1亿元,由C公司100%持股。 3.C公司基本情况 C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业,公司创立于1995年,并于2005年上市,其控股股东为D公司,D公司的实际控制人为李某与张某。 产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划 信托规模5.4亿元 信托期限2年 资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股,占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。其中,3亿元计入A公司注册资本金,2.4亿元计入A公司资本公积(A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元) 风险控制措施(1)C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》(2)D公司及其实际控制人李某和张某,同时与T信托公司签订《保证合同》,为本信托计划承担连带责任担保(3)B公

司与T信托公司签订《股权质押合同》,出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权(对应的注册资本金是3.1亿元)及其相关权益进行质押,为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。 四操作要点 该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括(1)交易文件均已签署并生效 (2)信托计划已经成立(信托资金已经到位)(3)B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本 (4)B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司,并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料 (5)A公司已向T信托公司提供了关于同意T 信托公司向A公司增资的股权决议 (6)《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续,并且T信托公司已取得质押证明 (7)B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理,我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的 向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此,我们也做了具体分析。 (一)上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 (二)海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高, 海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基

房地产信托融资的典型模式及案例

房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 1)信托资金 (4)信托收益及本金 图1:贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式,最为基础的是信托贷款。同时,被视为最简单的信托贷款,通常也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图1。但是,相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金成本,还是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言,两者的限制也非常接近,都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1,必须取得“四证”。对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(简称“265号文”)的规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注: 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产项目的最低资本 金比例为30%; 2、 罗阳:“围炉夜话房地产企业信托融资:房企融资实用攻略详解(上)”,《信托周刊》第 16期。 对(公司) 进入 期限/成本/金额 退出

图2:贷款型信托的融资方式简图 (二)案例:Y项目贷款集合资金信托计划 1.项目背景 1)项目基本情况 A公司注册资本4.24亿元,主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司,持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个项目,总建筑面积达50多万平方米,均已全部售罄。股权关系见图3。 控股 控股 图 目前A公司重点开发Y项目,该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出,该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质,Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主;乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼;病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变,以及若干重大项目的建设,为了更好地指导城市建设与发展,2011年2月,H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发

房地产信托融资方式、流程和案例分析

一、房地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托,代人理财”。 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托,是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产,包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 二、房地产信托融资模式 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 (一)贷款型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下,信托投资公司作为受托人,接受市场中不特定(委托人)投资者的委托,以信托合同的形式将其资金集合起来,然后通过信托贷款的方式贷给开发商,开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最 后一期信托收益和偿还本金给投资者。 房地产信托融资模式及案例分析

2、特点及优势对公司(项目)要求 要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全 自有资本金达到35% 二级以上开发资质 项目盈利能力强资产抵押(土地、房产等不动产,抵押率一般在50%左右) 、股权质押、第三方担保、设置独立账 户 偿还贷款本金 融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果,从几千万到几亿不等 以1-2年居多,最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 一般高于同期银行法定贷款利率,目前在6%-10%居多。 优势:融资期限比较灵活(二)股权型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金,之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金,同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限(如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。 2、特点及优势 对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清向(项目)公司委派股东和财务溢价股权回购

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