前期物业服务招标
方案
1
前期物业服务招标文件
(示范文本)
项目编号:
项目名称:
招标人: (盖章)
法定代表人或其委托代理人: (签字或盖章)
日期: 年月日
第一章招标项目概况
按照国务院<物业管理条例>、<浙江省物业管理条例>和建设部<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的规定,现决定对(项目名称)的前期物业服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。
1．招标项目的简要说明
1．1本项目位于湖州市: (招标项目座落地址),
四至范围:东至 ;
西至 ;
南至 ;
北至 (或见附图)。
1．2本项目规划设计的物业类型为:。
1．3本项目总用地面积平方米。
用地构成为:建筑用地平方米;
(其中公建用地平方米);
道路用地平方米;
绿化用地平方米;
其它用地平方米。
1．4本项目总建筑面积平方米。
其中:地下总建筑面积平方米,
地上总建筑面积平方米;
住宅建筑面积平方米,户数户;
商业用房建筑面积平方米;
办公用房建筑面积平方米
其它物业建筑面积平方米;
以上面积为施工图预测面积,实际面积以产权实测面积为准。
1．5本项目共计建筑物幢(其中高层幢平方米,小高层幢平方米,多层幢平方米,别墅幢平方米,排屋或叠屋幢平方米,其它幢平方米);建筑结构为。
1．6本项目的建筑密度为%;容积率;绿化率为 %。
1．7本项目规划建设机动车停车位(库)个,其中地上停车位(库)个,地下停车位(库)个,其中为公共停车位;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。
2．项目开工和竣工交付使用时间
2．1本项目于年月开工建设,共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用。
3．物业管理用房的配置情况
3．1物业管理企业办公用房:
建筑面积为平方米;
坐落位置:。
3．2物业管理经营用房:
建筑面积为平方米;
坐落位置:
3．3业主委员会活动用房:
建筑面积为平方米;
坐落位置:。
3．4社区办公活动用房:
建筑面积为平方米;
坐落位置: 。
4．房屋专项维修资金建立情况
4．1由建设单位按标准在房屋交付使用前一次性向住房专项维修资金管理机构缴存,物业交付时由建设单位向业主收取。
5．招标书的发售
5．1投标企业应于年月日时分前至湖州市 (地址)(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费元整)。
6．投标时间地点
6．1投标截止时间年月日时分,逾期收到的或不符合规定的投标文件不予接受;
6．2投标地点: 。
7．招投标说明会
7．1．招标人于年月日时分邀请合格的投标企业对物业现场及周围环境进行踏勘,以便投标企业获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标企业承担踏勘现场所发生的自身费用。
7．2招标人向投标企业提供的有关现场的数据和资料,是招标人现有的能被投标企业利用的资料,招标人对投标企业做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
7．3经招标人允许,投标企业可为踏勘目的进入招标人的项目现场,但投标企业不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标企业应承担踏勘现场的责任和风险。
7．4投标企业应承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。不论投标结果如何,招标人对上述费用不负任何责任。
8．开标时间、地点
8．1开标时间:年月日时分
8．2开标地点:
第二章招标文件
9．招标文件的组成
9．1招标文件包括下列内容
第一章招标项目概述
第二章招标文件
第三章物业管理服务内容及要求
第四章投标文件
第五章开标、评标
第六章评标标准和办法
第七章物业服务合同签订说明
9.2 除9.1内容外,招标人在提交投标文件截止时间日前,以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容,均为招标文件的组成部分,对招标人和投标企业起约束作用。
9.3 投标企业获取招标文件后,应仔细检查招标文件的所有内容,如有残缺等问题应在获得招标文件后3日内向招标人提出,否则,由此引起的损失由投标企业自己承担。投标企业同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等,若投标企业的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料,或投标文件没有对招标文件做出实质性响应,其风险由投标企业自行承担,并根据有关条款规定,该投标有可能被拒绝。招标文件的解释
9.4投标企业若对招标文件有任何疑问,应于投标截止日期前日以书面形式向招标人提出澄清要求,送至 (地点和单位名称)。无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清,或是根据投标企业的要求对招标文件做出澄清,招标人都将于投标截止时间日前以书面形式予以澄清,同时将书面澄清文件向所有投标企业发送。投标企业在收到该澄清文件后,应以书面形式给予确认,该澄清作为招标文件的组成部分,对投标企业具有约束作用。
10．招标文件的修改
10．1招标文件发出后,在提交投标文件截止时间15日前,招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。
10．2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标企业,投标企业收到该修改文件,应以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分,具有约束作用。
10．3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时,以最后发出的书面文件为准。
10．4为使投标企业在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究,招标人能够酌情延长提交投标文件的截止时间,具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。
10．5补充通知须报当地物业主管部门备案。
11．合格投标企业
11．1取得建设行政主管部门颁发的级及以上物业管理资质的专业物业管理企业。
第三章物业管理服务内容及要求
12．物业管理服务的内容
12．1物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;
12．2物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
12．3物业管理区域内的绿化养护和管理;
12．4物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;
12．4供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时,进行必要的协调和管理;
12．6物业管理区域的日常安全巡查服务;
12．7物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;
12．8物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;
12．9 其它
13．物业管理服务的要求
13．1按专业化的要求配置管理服务人员;
13．2物业管理服务与收费质价相符;
13．3其它
14．物业管理服务标准
14．1本物业管理服务应达到中物协<普通住宅小区物业管理服务等标准>(试行) 级服务等级。(下面内容按确定的服务等级相应调整) 14．2基本要求
1．服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2．承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4．有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5．管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6．公示小时服务电话。急修小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
7．根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8．按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9．按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10．每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见,满意率 % 以上。
14．3房屋管理
1．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2．根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3．每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4．按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每
日巡查1 次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6．小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
14．4物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2．建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3．设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4．对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划,按相关规定组织实施。
5．载人电梯点正常运行。
6．消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7．设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8．小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9．路灯、楼道灯完好率不低于 % 。
10．容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
14．5协助维护公共秩序
1．小区主出入口小时站岗值勤。
2．对重点区域、重点部位每小时至少巡查 1 次;
3．对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
4．对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5．对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
14．6保洁服务
1．按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运次。每天清理不少于2次,桶体每周清洗不少于3次,动态废弃物必须在30分钟内清除。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
2．小区道路、广场、停车场、绿地等每日保洁时间不得少于12小时(早晨6:00—下午18:00),夏天延长至晚上20:00,首次清扫于早晨7:00前结束,清空垃圾桶,并实行巡回保洁;电梯厅、楼道每日清扫1次,公共车库及车库公共通道每周打扫不少于2次,每拖洗 2 次;楼梯扶手每日擦洗 2次;共用部位玻璃每日清洁 1 次;路灯、楼道灯每日清洁 1 次;及时清除区内主要道路积水、积雪。楼梯间在本单元住户装修完毕后进行
维修。
3．区内公共雨、污水管道每年疏通1 次;雨、污水井每月检查1 次,并视检查情况及时清掏;化粪池每月检查 1 次,每年清掏 1 次,发现异常及时清掏。
4．二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
5．根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
14．7公共绿化的养护管理
1．有专业人员实施绿化养护管理。
2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3．定期清除绿地杂草、杂物。
4．适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5．适时喷洒药物,预防病虫害。
14．8其它服务标准
(1)
(2)
15．物业服务费的结算形式 (包干制/酬金制 )。
16．物业共用设施设备的配置及说明 (详见附件1)。
17．公建配套设施及说明(详见附件2) 。
18．前期物业服务合同的期限
18．1本招标项当前期物业服务合同的期限为物业交付前三个月起至首届业主委员会任期结束,首届业主委员会成立后提出终止前期物业报务合同的,经业主大会批准后,前期物业服务合同终止,中标的前期物业
服务企业应及时与业主委员会做好移交工作(包括由开办费用所购置的各类物业管理设备用具进行移交)。
第四章投标文件编制格式
19．投标文件的语言
19．1投标文件及投标企业与招标人之间与投标有关的来往通知、信函和文件均使用中文。
20．投标文件包含的内容
20．1法定代表人身份证明书;
20．2投标全权代表授权委托书;
20．3投标函;
20．4投标企业概况
（1）投标企业简介;
（2）投标企业营业执照副本复印件;
（3）投标企业物业管理资质证书复印件;
（4）投标保证金交纳收据复印件(原件在开标现场备查);
（5）投标企业上一年度财务状况(包括损益表、资产负债
表、审计报告、资信证明等);
（6）投标企业业绩和物业管理获奖情况;
（7）招标人要求提供的或投标企业认为需要提供的其它资
料。
20．5项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图,阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。
20．6管理服务人员配备、培训、管理
根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的数量和岗位职责。
1.管理人员配备包括:合理配备各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求;
2.管理人员培训包括:对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标 ;
3.管理人员管理包括:录用与考核办法、激励机制、淘汰机制及奖惩措施等。
20．7根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案;
(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险,影响她人安全时的工作预案;
(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;
(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述;
(7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案;
(8)拟分包的物业管理内容及服务质量控制方法;
(9)档案的建立与管理
(10)
20．8物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施;
(2)本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯故障的应急措施;
(6)消防应急措施。
(7)
(8)
20．9丰富社区文化,加强业主相互沟通的具体措施
20．10智能化设施的管理与维修方案
20．11施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案
20．12提供<业主临时管理规约>的建议稿
20．13投标报价
小区物业管理费基准价为元/平方米; 物业管理费基准价为元/平方米;商业用房物业管理费基准价为元/平方米;(不含能耗);地上车库,地下停车位物业管理费标准为元/个,以上各物业类型除地上车库,地下停车位外,测算浮动范围均在-5%———10%之间。投标方应根据此浮动范围写明本项目的每月物业服务收费报价总金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价,招标方不接受有任何选择的报价。
1．报价计价单位住宅、商铺按建筑面积元/每平方米·月计算,地上汽车库、地下汽车位按个计算,并按季向业主收取物业服务费。自行车库,人防地下车位均不得收费。按照湖州市相关规定,商铺物业费测算不包括门前三包费(环境、卫生、绿化及人行道市政设施维护)。
2．前期咨询服务费的测算和报价(报价不得大于1元/M2)
前期咨询内容:(1)熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况,提出合理意见或建议;(2)对项目的客户群体定位提出意见或建议;(3)对开发商营销方式提出意见或建议;(4)提出物业管理智能化管理方案;(5)对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议;(6)物业工程管理人员在施工阶段提前介入,熟悉各种设备和线路、管线走向。
3．开办费的组成内容和报价清单(报价不得大于1元/M2)。
4．物业经营用房、共用设施经营收入不得计入物业收入,不作为测算依据,该部分纯收益专项存储,待业主委员会成立后,决定其使用用途。21．投标文件的份数和签署
21．1投标方应根据本招标文件的要求,编制投标书共8套,其中正本一套,副本 7 套,并明确注明”正本”和”副本”字样,投标文件”正本”和”副本”如有不一致之处,以正本为准,”正本”和”副本”字样均以黑体小初字标注在文本封面右上角;
21．2投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水书写或打印,由投标企业法定代表人或委托代理人按招标文件要求签字、盖章;
21．3全套投标文件不应涂改或行间插字和增删, 如有修改,修改处
应由投标企业加盖投标企业的印章或由投标文件签字人签字或盖章;
21．4投标文件不得活页装订,每页均应加盖连续页码,中间不得插页、缺页。①字体要求:标题2号字体,黑体;正文4号字,宋体;②页面要求,综:22行,列:32字;③纸型规格:统一采用A4白纸张。
22．投标有效期
22．1投标有效期为开标日日前,在此期限内,凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。
22．2在特殊情况下,招标人在原定投标有效期内,能够根据需要以书面形式向投标企业提出延长投标有效期的要求,对此要求投标企业须以书面形式予以答复。投标企业能够拒绝招标人这种要求,而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标企业既不能要求也不允许修改其投标文件,但需要相应的延长投标保证金的有效期。
23．投标保证金
23．1投标企业应向招标人交纳万元投标保证金,投标保证金是投标文件的一个组成部分,投标保证金必须从投标人的银行帐户中汇出,汇入招标人指定的银行账户中,不得经过第三者转入或现金解入,否则视为该投标人无投标诚意,其投标将被拒绝。未按规定交纳投标保证金的,不得参加投标;
投标保证金的收取单位名称:
帐号:
交纳地点:
23．2未中标的投标企业的投标保证金,招标人在发出中标通知书
后7天内退还,中标人的投标保证金在签订合同后7天内退还。
23．3如投标企业发生下列情况之一时,投标保证金将被没收:
(1)投标企业无正当理由退出投标的;
(2)评标委员会或行政主管部门认定投标企业串通投标的;
(3)中标人未能在中标通知书规定期限内与招标人签订合同协议;
(4)其它违反法律法规行为。
24．投标文件的递交
24．1投标文件的密封
投标方应将投标文件装订成册,装入文件袋密封,在封口处加盖企业公章,并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
24．2投标文件的提交
24．2．1投标人应按招标文件规定的地点,于截止时间前提交投标文件;
24．2．2由招标人(或其委托的招标代理机构)对投标截止时间前送达的投标文件进行检查,确认投标文件(或投标补充文件)的包装、密封、标识、投标人全称、投标文件送达时间等均符合招标文件要求后,该投标文件才能进入开标。
24．3投标文件的修改和撤销
(1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。
(2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定
进行编写、密封、标注和递交,并注明”修改或补充投标文件”字样。
(3)在投标截止日期与招标文件中规定的投标有效期终止日之间这段时间内,投标人不能撤回投标文件,否则其投标保证金将被没收。
第五章、开标和评标
25．开标
25．1招标人将于本招标文件规定的时间和地点公开开标,所有投标企业均应准时参加开标。参加开标的投标企业的法定代表人或授权代理人应出具其身份证、资格证明书或授权委托书,投标企业的法定代表人或授权代理人未参加开标会议或迟到的将视为自动弃权;
25．2开标由监督方主持。开标时,由各投标人、招标人和委托的招标代理机构检查投标文件的密封情况,并由法定代表人或授权代理人在各自的投标文件上签字认可。经确认无误后,由招标人当众启封开标,宣读投标书、投标总报价、分项收费报价、前期咨询费、开办费和其它招标人认为有必要的内容。
25．3投标文件有下列情况之一者,投标书不予受理;
(1)未密封的;
(2)逾期送达的;
25．4投标文件有下列情况之一者,由评标委员会初审后按废标处理。
(1)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面 负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制 要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物 业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各 投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分 标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证， 并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标 的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般 为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）
商业步行街 物业服务投标方案 XXXXXXXXXX有限责任公司 XXXX年XX月XX日
目录 致函 一、XXXX有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、XX商业步行街物业项目概况 五、XX商业步行街物业管理目标与整体策划 六、XX商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、XX商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、XX商业步行街物业费用分项描述 九、XX商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的XX商业步行街业委会全体同仁： XXXX有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【XX商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【XX商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【XX商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【XX商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、XX物业服务有限责任公司简介： XXXXXXXX 二、【XX路商业步行街】物业服务理念： 商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。 商业步行街作为有规划的商业聚集,对商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业步行街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，目前国内商业步行街购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，商业管理公司对商业步行街的管理更为重要。没有统一管理的商业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业步行街对消费者和经营者间的交易提供场所，商业步行街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理的理念在于：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业步行街管理合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理公司的管理地位。 1）“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理同步实施。 a）“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 b）“完善的租约管理”指：签定租约后方可进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等。
**小区 前 期 物 业 管 理 招 标 方 案 *&**置业有限公司二0一五年一月
&&&&前期物业管理招标文件 第一部分投标邀请 按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标项目的简要说明 本项目位于##市**县区（县）。 本项目规划设计的物业类型为： 本项目住宅用地面积平方米。 本项目住宅用地总建筑面积平方米。高层住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，物业办公用房建筑面积平方米（不计算费用），其他物业建筑面积平方米（不计算费用）），地下建筑面积平方米（不计算费用）。 本项目的建筑密度为20 %；综合容积率 2.5；绿化率为40 %。 二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于2015 年8 月开工建设，共分 2 期开发建设。第一期工程计划于2017年 7月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于 2017年 12月全部建成竣工交付使用。 三、物业管理用房的配置情况 1、物业服务企业办公等用房： 建筑面积为平方米；座落位置：小区内。 2、社区活动用房：
建筑面积为平方米；座落位置：小区内。 四、物业工程质量保证金、物业专项维修资金建立情况 物业专项维修资金：建设单位按政府规定标准缴存。 五、招标书的发售 投标人应于2015年 1 月19 日17 时30 前至市 区（县） 出售的招标文件每套收取成本费200 元整。 六、投标地点 **市*县区县。 七、投标截止时间 投标截止于2015 年 2 月 2 日15 时00 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。 八、招投标说明会 自行踏勘。 九、开标时间、地点 1、开标时间：年 2 月 2 日15 时00 分。 2、开标地点：**市区县。 十一、投标询问 对本次招标提出询问的，请于2017 年月日前（姓名）联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。 地
×××小区物业管理方案 一、投标函 第二章：×××小区物业概况； 第三章：×××小区物业管理服务方案 第一节：小区环境管理 第二节：小区卫生绿化管理 第三节：小区的安全保卫管理 第四节：设施的维修管理 第五节：小区的文化建设 第六节：其他物业服务项目 第四章：×××小区管理组织结构图 第五章：人员配备； 第五章：金费收支预算； 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。
2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。
第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：
物业服务投标方案 “西昌山海苑”物业服务 投标方案 竞标人（加盖公章）：西昌市金灿物业管理有限公司 日期：二零一六年八月
第一章物业管理投标报价表 第二章物业管理服务理念及目标 第一节项目简介 第二节项目管理理念及目标 第三节物业服务标准 第三章项目管理机构运作及管理制度 第一节项目组织结构 第二节各岗位工作职责 第三节物业管理机制 第四章管理服务人员配置 第一节人员配置 第二节人员培训计划 第五章物业管理服务实施方案 第一节物业前期管理 第二节装修管理 第三节公共设施、设备运行维护管理 第四节安全、消防管理方案 第五节环境管理方案 第六节客服服务 第七节规章制度和档案管理 第六章物业应急措施
第七章社区文化 第一章物业服务投标报价表 ●该价格为包干价,包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、税金、利润等实施本项目前期物业服务所发生的所有费用。 第二章管理服务理念及目标 第一节项目管理理念及目标 要想把【西昌山海苑】物业管理服务做好，必须在认真研究项目物业管理项目的具体特征及其客户群个性需求的基础上，量身订制切实可行的物业管理与服务整体方案及策划思路，提出规范和行之有效的针对项目物业管理与服务的具体内容及其配套措施，结合项目地域特性以及我公司的管理优势，同时从全方位去把握服务要点。 “安全”——从治安、消防、车辆、设备四个方面来做好管理工作，
同时以满足客户的“安全需求”为出发点，建立严密、高效的安全防范体系。 “舒适”——用优质服务为物业使用人创造温馨的居住环境 “高效”——为物业使用人提供高效快捷的物业管理服务。 在确定管理模式的基础上，针对【西昌山海苑】的特色及实际情况，提出物业管理的目标： 服务质量—“满意+惊喜”用心极致，变满意客户为惊喜客户。 产品质量—保证建筑物和设施维护良好，并对业主不断变化的需求做出相关反应。 成本控制—尽力保证以最为有效的方式开展物业服务 第二节物业服务标准 按照《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》一级标准执行 （一）、基本要求： 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业服务职业资格证书或者岗位证书 4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全 5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服
常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法 第一章总则 第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 第三条本市市区范围内的前期物业管理招标投标(以下简称招投标）活动,适用本办法。 第四条市房产行政主管部门是本市前期物业管理招投标的行政主管部门，负责本市前期物业管理招投标活动的指导与监督管理。 第五条住宅及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招标投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一个物业管理区域内，只能选聘一个物业管理企业提供物业管理服务。 第六条
任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动，不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招投标。 第二章招标 第七条本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。 第八条招标人应当委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。 招标人委托招标代理机构招标的，招标代理机构应当在招标人委托的范围内,办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。招标代理机构的资质认定,依照国家有关规定执行。 招标人自行组织物业管理招标,须具备下列条件： (一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员； （二）有编制招标文件的能力; (三)有组织开标、评标、定标的能力。 第九条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 住宅物业规划总建筑面积超过5万平方米的项目，应当实行公开招标的方式。 住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上、5万平方米(含5万)以下项目,可以采取邀请招标的方式。
前期物业服务招标 方案 1
前期物业服务招标文件 (示范文本) 项目编号: 项目名称: 招标人: (盖章) 法定代表人或其委托代理人: (签字或盖章)
日期: 年月日 第一章招标项目概况 按照国务院<物业管理条例>、<浙江省物业管理条例>和建设部<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的规定,现决定对(项目名称)的前期物业服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。 1．招标项目的简要说明 1．1本项目位于湖州市: (招标项目座落地址), 四至范围:东至 ; 西至 ; 南至 ; 北至 (或见附图)。 1．2本项目规划设计的物业类型为:。 1．3本项目总用地面积平方米。 用地构成为:建筑用地平方米; (其中公建用地平方米); 道路用地平方米; 绿化用地平方米; 其它用地平方米。 1．4本项目总建筑面积平方米。
其中:地下总建筑面积平方米, 地上总建筑面积平方米; 住宅建筑面积平方米,户数户; 商业用房建筑面积平方米; 办公用房建筑面积平方米 其它物业建筑面积平方米; 以上面积为施工图预测面积,实际面积以产权实测面积为准。 1．5本项目共计建筑物幢(其中高层幢平方米,小高层幢平方米,多层幢平方米,别墅幢平方米,排屋或叠屋幢平方米,其它幢平方米);建筑结构为。 1．6本项目的建筑密度为%;容积率;绿化率为 %。 1．7本项目规划建设机动车停车位(库)个,其中地上停车位(库)个,地下停车位(库)个,其中为公共停车位;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 2．项目开工和竣工交付使用时间 2．1本项目于年月开工建设,共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用。 3．物业管理用房的配置情况 3．1物业管理企业办公用房: 建筑面积为平方米;
XX前期物业管理招标公告 一、招标人 1、招标人名称：XXXX房地产置业有限公司； 2、招标人地址：XX市XX区XX街道延祥路汤水雅居北苑32幢106号； 3、联系人：XXX； 4、联系电话：********。 二、招标代理人 1、招标代理人名称：XXXX建设工程咨询有限公司； 2、招标代理人地址：XX市XX区建宁路65号金川科技园二期22幢三楼； 3、联系人：XXX； 4、联系电话：********、********。 三、招标物业基本情况 1、物业名称：XX 2、物业地址：XX区XX街道泉都大街以北、天润路以西 3、物业用地面积：62031.02m2 4、物业总建筑面积：126129.2m2 5、物业类型及分类面积： 高层住宅：91344.81m2；商业：263.91m2；养老服务用房：249.12m2；物管用房：520.89m2；消控室：33.87m2；传
达室：7.3m2；邮政服务用房：25m2；配电房、站：746m2（其中地上600m2、地下146m2）；地下配建停车场（库）：32938.3m2。 6、物业管理区域四至： 东至天润路，南至泉都大街，西至上善路，北至规划道路（NO.2017G56地块）。 7、项目预计交付进度 招标项目按以下（1）种方式交付。 （1）整体交付 开工时间：2018年7月21日；竣工时间：2020年3月31日；交付时间：2020年9月30日。 （2）分期交付 a、首期开工时间：/年/月/日；竣工时间：/年/月/日；交付时间：/年/月/日；交付物业建筑面积为/m2； b、二期开工时间：/年/月/日；竣工时间：/年/月/日；交付时间：/年/月/日；交付物业建筑面积为/m2。 四、前期物业服务合同期限 招标项目前期物业服务合同期限按下列第（2）种方式确定： 1、固定期限合同：本合同自/ 年/ 月/ 日起至/ 年/ 月/ 日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。
物业管理招投标将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。 深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广
到全国的物业管理领域。 1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。 2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。 物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面: 物业管理招投标是推动行业发展的重要手段 物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理
***物业服务投标书 目录 1………………………………………………………….投标函2……………………………………………法定代表人授权书3……………………………………………………….公司简介4…..………………………………………………….服务措施4……………………………………………...服务内容与标准5………………………………………………...服务组织架构6……………………………………………………业绩汇总表7……………………………….技术及服务规格响应/偏离表8………………………………….……商务条款响应/偏离表9…………………………………….…合同条款响应/偏离表10…………………………………….…………物业服务方案11…………………………………….……法人身份证复印件12………………………………….委托代理人身份证复印件13………………………………..…………..营业执照复印件14……………………………………….…...资质证书复印件15………………………………….……...税务登记证复印件16………………………………........组织机构代码证复印件
服务方案 概述 **物业管理有限公司（以下简称“**物业”）非常有幸获得的关于办公大楼及网点的室内保洁招标信息，如我公司能承担以上工作，承诺：严格按照贵行的要求进行室内保洁等服务，在针对金融服务的特性进行工作支持，开展有独家特色的物业管理综合延伸服务，真正做到对中国农业银行各项业务工作开展有力支撑。 1.贵方的要求和报价书将构成约束我们双方的合同。 2.本文案的计算按照国家有关法律法规的要求进行，如无明确规定按照实际情况推算。工作时间为每周40小时工作制，同时按照国家要求购买有关员工福利保险。 第一章公司简介
云都会府住宅小区前期物业服务 招 标 文 件 招标人：宁波余姚晟明房地产开发有限公司代理机构：浙江省房地产管理咨询有限公司 日期：二零一八年九月
目录 第一章前期物业服务招标公告……………………………第二章标的介绍……………………………………………第三章投标须知……………………………………………第四章投标文件的编制……………………………………第五章开标、评标及定标…………………………………第六章评标标准与评标办法………………………………第七章合同签订……………………………………………第八章附则…………………………………………………
第一章招标公告 云都会府住宅小区前期物业服务招标公告 一、招标人和代理机构的名称、地址和联系方式 招标人：宁波余姚晟明房地产开发有限公司 地址：余姚市站南路号 联系人：郑奇 电话： 代理机构：浙江省房地产管理咨询有限公司 联系地址：余姚市北兰江路号 联系人：王泽慧 联系电话：- 二、招标物业的名称、地址、物业概况 、物业名称：云都会府住宅小区 、物业地址：余姚市站北路以北，中山北路以东，余慈公路以南，余慈连接线（城东路）以西 、物业概况：栋层住宅，栋层住宅，栋层住宅，栋层配套公建，栋层、栋层配套商业组成。 ()总用地面积：平方米 ()总建筑面积：.平方米。其中地上.平方米（商铺 .平方米、住宅 .平方米、物管等配套用房 . 平方米）,地下.平方米。机动车总停车位：个，其中：地下个,地上个。非机动车车位：个，其中：地下个，地上个。 ()建筑性质：住宅、商业 （）户数：住宅户，商业户 三、投标单位资质条件 、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力的物业服务企业。 、拟派项目负责人需提供担任过项目负责人的项目所在地物业主管部门出具的信用证明（无不良行为记录证明）。物业企业提供企业所属地物业管理部门出具的信用档案证明（无不良行为记录证明）。 、外地企业必须在投标截止日期前办理进城备案手续。
响水县前期物业管理招投标工作流程 （暂定稿） 为规范我县前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市前期物业管理招投标实施细则》等有关法律法规，结合我县实际情况，制定本工作流程。 一、招投标方式和范围 （一）、招投标方式 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 （二）、招投标范围 在同一物业管理区域内，凡建筑面积多层在3万平方米以上，高层住宅在1万平方米以上的住宅小区（含住宅小区内的非住宅物业）都应公开招标。有下列情形之一的特殊情况，经县住建局批准，可以采用协议的方式邀请招标，选聘具有相应资质的物业服务企业：1、公开招标或者连续两次接受邀请投标人少于3个的；2、多层住宅在3万平方米以下、高层住宅在1万平方米以下的。 二、招投标时限 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当在以下规定时限内完成招投标工作： （一）新建现售商品房项目应当在现售30日前完成； （二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成； （三）非出售的新建项目应当在交付使用90日前完成。 三、招标步骤 步骤一：招标前期准备 （一）招标人应成立招标工作小组并确定招标组织成员。 （1）法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。
（2）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。 （二）招标人根据要求，按有关规定编制招标文件、起草招标公告或投标邀请书初稿； （三）招标申请及招标备案 招标人在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交填写好的《响水县前期物业管理公开招投标申请表》及《响水县物业管理项目招投标备案申请表》报县住建局物管科招标备案，招标人需提供以下招标备案资料： 1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件： 包括①项目立项批复 ②企业营业执照和组织机构代码证 ③税务登记证 ④资质证书 ⑤规划核准图（即总平面规划图，由规划办盖章，并说明物业用房的位臵和面积） ⑥建设工程规划许可证 ⑦国有土地使用证 ⑧施工许可证 （以上查验原件，复印件上需盖单位公章） 2、《招标公告》或者《投标邀请书》； 3、《招标文件》； 4、物管用房位臵与面积说明； 5、负责项目招标事宜人员的介绍信或委托书； 6、法律、法规规定的其它材料。 重新选聘物业服务企业的，还应提供物业服务合同。 （四）招标文件的内容
正本 泓景苑 物 业 服 务 投 标 书 XXXXXX物业管理
泓景苑前期物业服务投标函 致XXXXXX置业 1、根据已收到的《泓景苑商住小区前期物业管理招标文件》，按照XX市有关 招标管理的有关规定，我公司经考察现场和研究招标文件后，承诺该小区的物业管理费按《投标企业概况及投标报价表》中的费用收取，按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作，我们承诺：在合同条款约定的围不向贵公司增加任何费用，不提高小区物业管理费的标准； 2、我们遵守招标文件的一切要求； 3、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标通知书后介入泓景苑 商住小区项目的前期物业管理准备工作。小区竣工前两个月，保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。 4、我们同意严格遵守本投标书的各项承诺，并随时接受询标； 5、在合同协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵公司的中标通知书 将构成我们之间共同遵守的文件，对双方具有约束力； 6、我们理解贵公司不一定接受最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投 标，同时也理解贵公司不负担我们的任何投标费用； 7、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。
投标企业概况及投标报价表
第一章企业概况 一、公司简介 XXXXXX物业管理成立于2003年，注册资金50万元人民币，具有物业管理三级资质，公司成立至今，积累了丰富的行业经验，并通过实践打造了一支高度专业的管理团队，是一家专业从事物业管理的第三方物业服务公司。秉承"更好、更美、更满意"的管理服务宗旨，双子星物业倡导"高效、诚信、务实、奉献"的企业文化，以科技、环保型先进管理为基础，以多元化物业经营为依托，充分展现优美生态、人文环境，营造舒适、快捷、便利、温馨的物业服务氛围。 二、企业宗旨 更好、更美、更满意，建设和谐空间 三、服务理念 业主是我们的家人
中海·东湖观邸 前期物业管理招标书 宁波东钱湖旅游度假区建设管理局中海兴业（宁波）有限公司 二OO六年四月
目录 第一章招标项目简 介 第二章投标人须知 第三章 投标书的编制 第四章投标书处理第五章评标、决标第六章合同的签订
第一章招标项目简介 根据《全国物业管理条例》精神、《宁波市物业管理招投标暂行办法》及《关于进一步加强前期物业管理招标投标工作的若干意见》（甬建综【2004】304 号），东钱湖旅游度假区物业管理招标领导小组（以下简称招标领导小组）审核了中海兴业（宁波）有限公司提交的中海·东湖观邸（以下简称“本项目”）的招标申请，决定以公开招标方式选聘本项目前期物业管理公司。 一、项目基本情况：本项目位于宁波鄞县大道南侧（原大红鹰跑马 场）地块，总用地面积 约33.6 万平方米，为联排住宅及小高层混合型大型高标准住宅区，容积率约1.01 ，开发总建筑面积约33.9 万平方米。其中联排住宅计容积率建筑面积约16 万平方米。高层住宅计容积率建筑面积约17 万平方米，本项目一次规划，分期开发，项目一期已于2005 年12 月动工，预计于2009 年完工。 项目一期主要经济技术指标：用地面积约86417 ㎡；总计容积率建筑面积约58502 ㎡，联排住宅65 栋，计容积率建筑面积约56537 ㎡，计容积率商务会馆面积约1965 ㎡；项目一期容积率0.68 ，建筑密度22.2%；总户数232 户。 （一）总平面布置概况 项目一期在地块西北侧，总计容积率建筑面积约58502 平方米，规划有65 栋联排住宅，1 栋2 层楼商务会馆及配套公建设施（包括商业用房、配电房以及环网站、垃圾工具间）。
小区物业服务投标方案 一、关于我们…… （一）XX物业简介 （二）企业理念 （三）公司优势 （四）专业的顾问服务机构——顾问团 二、顾问项目概况 三、项目顾问服务目标 （一）服务原则 （二）具体目标 四、顾问服务的方式 五、项目顾问组简介 （一）组织机构图 （二）职责描述 六、顾问服务的内容及服务质量保证措施 （一）项目顾问基本范围 （二）项目顾问具体内容 （三）顾问服务质量保证措施 七、顾问服务工作进度表 八、项目顾问服务费
第一部分项目物业管理理念 第一章项目调研 为使管理服务工作更加贴近XXX高尚住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现场调研，所了解的基本情况如下： 【XXX位于江宁开发区佛城路以南,将军南路以东,牛首河以北,占地面积约79.7亩。江宁开发区按照高起点、高标准的开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。以百家湖为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是百家湖风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的江宁开发区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来无限商机。紧邻地块南侧的牛首河的沿岸将形成优美的滨河绿带。佛城路、将军南路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”,这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对象主要为来江宁创业的企业家,投资家,和高薪白领。】 如何把XXX高尚住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小区给我们带来了诸多课题： ●从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。 ●XXX高尚住宅小区业主主要为来江宁创业的企业家、投资家、和高薪白领，素质高、要求高，其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代
项目编号：和谐小区前期物业服务招标文件 招标人：房地产开发有限公司 年月日
目录 第一部分_小区前期物业管理招标公告 (1) 第二部分物业服务项目基本情况概述 (3) 第三部分物业服务内容及相关要求 (6) 第四部分投标人的资格条件和投标文件的要求 (8) 第五部分开标、评标、中标和签订合同 (14)
第一部分小区前期物业管理招标公告 物业小区由房地产开发有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和我市《关于新建住宅区实行物业管理招投标的通知》规定，采用公开或邀请招标的方式选聘本项目的物业服务企业。 一、招标人：_ 房地产开发有限_ 公司 项目地址：_ _ 项目概况：本项目为（项目类型）____ ___，共分__ ____，总用地面积为_ __平方米，总建筑面积平方米。其中，_地上平方米；地下平方米_。一期地下总建筑面积_ _平方米，地上总建筑面积平方米。本项目一期共计建筑物_ _ 幢（其中多层住宅_×_栋_×_套, 高层住宅_ __栋_ _ 套,非住宅_ _栋_ 平方米）；建筑结构为结构。一期交付时间_ _，全部交付时间_ _。 二、招标方式：公开招标 三、招标内容：_ _小区前期物业管理 四、投标人资格要求（同时具备以下条件）： 1、具有独立法人资格、持有合法且年检合格《工商营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》。 2、具有__ __级（含__ __级）以上物业服务企业资质。 3、非本市物业服务企业须在本市物业行政主管部门备案。 五、报名时间及地点：
报名时间：年月日至年月日时 报名地点：。 六、资格预审：招标人根据投标单位的经营、管理业绩等相关情况对报名单位进行资格预审，通过资格预审的报名单位方能获取招标文件。资格预审主要根据：物业企业资质等级、物业管理诚信等级、物业经营管理规模及业绩、是否具有经营______万平米以上或类似物业项目管理经验等进行综合审定。（具有经营_______万平米以上或类似物业项目的管理经验的优先。） 七、报名及获取招标文件时请携带以下资料： 1、单位介绍信或授权委托书； 2、经年检合格的《工商营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》； 3、物业服务企业资质等级证书； 4、主管部门出具的无不良记录【没有被主管部门限制投标且一年内（自执行之日起）没有被主管部门作出行政处罚】的证明材料； 5、相关备案证明。 以上所提供资料复印件使用A4纸一式1份，装订成册，加盖公司公章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件留复印件）。材料欠缺者，不予报名。投标人须对提供资料的真实性负责，若有弄虚作假，一经查实将取消投标资格。 八、获取招标文件方式：人民币叁百元/份，售后不退。 九、开标日期：另行通知 十、开标地点：另行通知 十一、联系方式及联系人： 招标人: __ _ _ 地址: __ 联系电话：邮编:
第三节物业管理投标程序 物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初步尝试,而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说,在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的主要形式。对于物业管理公司而言,要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必须要尽快做好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。因此，了解物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益,都是非常现实和迫切的。 虽然，由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异，物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处,仍要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。
一、投标前期工作 (一)取得从业资格 正如所有合法经营的企业法人一样,从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件,这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。 1.从事国内投标的资格要求 物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质证书》。 首先，按照我国《公司法》规定,作为独立经营、独立核算的法人机构,物业管理公司(或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照,以证明其合法经营资格。营业执照式样见图3-2-1。
技术部分文件 服务方案目录 第一章物业管理整体设想及策划 (35) 一、服务经理 (35) 二、管理优势 (36) 三、服务设想及策划 (37) 三、管理服务定位 (43) 四、管理服务目标 (44) 五、管理服务模式 (44) 六、管理服务特色 (50) 七、管理服务措施 (54) 八、万科物业在政府公用物业方面的管理服务经验 (60) 管理服务探索………………………………………………………………………………6，在行政中心及会议大厦项目首次公开投标中取得了该项目为期三年的物业管理服务合同。 中标接管后，我公司即根据物业特点着手组建服务团体，成立了行政中心物业服务中心，并在服务中心内部建立了认识行政部、安全管理部、会议服务部、环境管理部、工程技术部、客户服务中心、东楼客户服务专员为“面”、五个专业部门为“线”的综合物业服务平台。通过建立同意协调的客户服务调度中心来统筹每天多达上百项的服务需求。同时也通过我们公司专门的品质监督体系确保所提供的效率及质量，尽量大的可能使每一项服务都能让各入驻单位及使用人满意。在过去三年的实践中，我公司也基本摸索出了一套符合行政办事中心实际情况的物业后勤服务保障体系。从日常的人员来访管理、消防安全管理、治安巡逻管理、物资放行管理、设备运行管理、设施维修服务、会议服务、办公室及公共区域清洁服务到突发事件的处理、群体性群众信访处理及高规格接嗲待任务完成等各方面均形成相应操作流程与体系，从而有力地保障了大厦内五套领导班子、近40个部门的正常工作秩序。 三年来我公司在机关事务管理局的知道与帮助下与入驻各单位建立了顺畅的沟通渠道，构建了完善的服务模式，得到了机关事物管理局及使用单位的普遍认可。过定期的服务满意度调查，平均满意率均达到95%以上，在年度更获得100%的用户肯定。我公司在三年来服务工作中圆满完成了如下任务（数据统计截止与年1多的服务经验总结与应用，万科物业对行政中心及会议大厦的管理服务理解更加深入，与甲方在服务提供及保障方面的配合也越来越默契。三年来，我公司不断在过程中总结经验，并不断进行完善及沉淀。 对内，为加强全员任知、尤其是一线员工对重要顾客的任知，我公司编制了《重要顾客学习及认识手册》供日常学习及培训：为规范各类会议服务流程，我公司专门根据不同会场及会议类型的实际情况制定了《会议服务工作手册》，以此为标准指导我们的现场会议服务；为更为快捷、专业地处理各类设备设施故障，我公司专门根据项目的设备、设施配置情况模拟可能出现的故障并提出处理方法，编制了《维修工作手册》用于维修实际工作；为充实服务前台的工作内容，更好地为市民来访提供咨询、指引，把好来访控制第一关，我公司专门结合各入驻单位的工作特性，收集、编制了《服务前台接待手册》；为满足不同使用人的个性化喜好，我们针对如室内物品整理、茶杯清洗、开窗/灯习惯以及花卉委托养护的不同要求，我公司专门分类收集并整理成《顾客特约服务档案》，以档案建立的形式根据不同使用人的习惯及要求提供服务，得到一致的认可与赞同。 对外，我们根据实际工作的需要，针对入驻的单位/部门编制，分发了《服务指南》供机关事务管理局及使用单位了解我公司的服务内容、方式、联系人及物业功能使用；为使各机关事务管理局及使用单位更加清楚地了解项目各类型会议场所的使用要求、规格及使用流程，我公司专门编制、分发了《会场使用功能说明手册》。为满足使用人对室内花卉养护的不同要求，传授养护常识，我公司根据项目内各类花卉的品种，编制了《一般花卉养护手册》用于分发给各养护人，传播养护知识。 大型政府物业管理经验，在全国首开公共物业市场化管理之先河，先后为建设部等大型高规
前期物业管理 招标文件 公司二00 年月日
招标文件目录 第一章招标项目简介 第一节项目基本情况 第二节项目保修有关规定 第二章投标人须知 第一节投标人须知表 第二节招标说明 第三节招标内容 第四节招标文件 第五节投标文件的编制 第六节投标文件的数量和要求 第七节投标文件的递交 第八节投标保证及投标单位法定代表人证明材料第九节开标、评标 第十节合同签订 第十一节投诉处理 附件 附件一评分标准 附件二评委评分表 附件三法定代表人授权书（格式） 附件四投标文件封面（格式） 附近五前期物业管理委托合同（示范文本） 附件六建设项目总平面图
第一章招标项目简介 第一节项目基本情况 招标人名称： 招标项目名称： 招标项目地址： 招标项目区域四至： 招标项目建筑面积： 招标项目建筑类型： 招标项目施工单位： 一、项目总占地面积平方米，小区总建筑面积：平方米，容积率：，建筑密度：，绿化率：。 建筑比例为：多层平方米幢占％，小高层平方米幢占％，高层平方米幢占％，联体别墅平方米幢占％，单体别墅平方米幢占％，商业用房平方米套占％，地面车库（位）平方米间（个），地下汽车位平方米个，公建配套平方米。 二、项目建设、交付计划： 小区次规划，期实施，建设施工期预计自年月起至年月止。 首期交付预期为年月，交付面积平方米幢，其中：多层平方米幢，小高层平方米幢，商业用房平方米，地面车库（位）平方米间（个），公建配套平方米，绿化平方米，设施设备：； 二期交付预期为年月，交付面积平方米幢，其中：多层平方米幢，小高层平方米幢，商业用房平方米，地面车库
（位）平方米间（个），公建配套平方米，绿化平方米，设施设备：； 第期交付预期为 三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积为平方米。物业管理用房的配置要求是： 1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近； 2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平； 3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层； 4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。 具体配置为： 交付使用期为： 物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。 四、小区住宅面积：平方米 具体为： 1、 五、小区住宅层数 具体为： 1、 六、小区住宅户数：户 具体为： 1、 七、小区架空层面积：平方米 具体为： 1、 八、小区地下室面积：平方米