福州四大商圈崛起
一座天桥的消失，在楼市史上值得一记吗？它影响了什么？是的，最大的影响在于——商圈裂变。东街口商圈地铁站的修建，导致了东街口商圈人流的减少，为福州其他各大商圈正在崛起创造了机会。
西二环商圈：日渐成熟的万宝商圈，苏宁进驻宝龙西侧，以及红星美凯龙和仓山万达广场等大型城市综合体的落成，将为西二环沿线楼盘带来极大的商机。
鳌峰路商圈：鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心。
五四路商圈：王府井百货将入驻五四路恒力城，加速五四路商圈崛起，而以秀峰路为主轴的鼓楼北商业圈将形成与五四路商务区功能互补的高档商业区。
东部新城商圈：随着火车南站、海峡会展中心的投入使用，汽车南站，地铁，3环等重点市政配套落户东部新城，为未来东部新城发展做好了准备……
红星国际
推荐理由：红星国际紧邻西二环，自身就是城市综合体，对周边区域的提升起到了一定的作用，另外其周边还有其他两个综合体：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合体，再配以商业配套成熟的万宝商圈、闽江北岸中央商务区辐射，其区域价值不言而喻。
楼盘基础信息：
项目名称：红星国际
关注重点：70万㎡巨型城市综合体航母
参考均价：待定
物业类型：住宅楼商业
开盘时间：近期
出售户型：精装公寓、国际酒店公寓、SOHO星工场、
休闲商业区、创智写字楼、独立旗舰商业。
项目地址：仓山金山浦上大道北侧与闽江大道交汇处
周边配套：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合
体
环线车程：二环边上，1min
最新动态：红星国际4月29日晚营销中心样板区盛
大开放
仓山万达广场
推荐理由：宝龙、万象商圈的便捷，万科入主上海新村，白马河的改造，世茂、华辰等开发商雄踞茶亭，影响着台江区。同时福州仓山万达建成后，将填补仓山区大型城市综合体空白，带动城市商业升级，提升整个城市形象，成为福州无可争议的新财富中心。
楼盘基础信息
项目名称：仓山万达广场关注重点：锦都汇78-116㎡酒店式公寓
参考均价：15500元/平方米物业类型：综合体
开业时间：暂定12月在售户型：76-87㎡、106㎡、116㎡，02和03单元为76-87㎡两户朝南户型，05单元是106㎡东南朝向户型，01单元是116㎡西南户型；两梯四户。
项目地址：仓山浦上大道北侧、金洲路东侧、江夏小区西南侧
周边配套：红星美凯龙、特易购
环线车程：二环边上，1min
最新动态：福州仓山万达广场78-116㎡即将开盘
中央第五街
推荐理由：中央第五街项目地处福州万宝商圈核心，本项目东侧是白马河公园和白马路，南面是宝龙城市广场，西面是万象城，北面是交通路，白马河与工业路内河在项目周边形成双水岸景观，周边商业氛围极为浓厚，随着东街口地铁站工程的展开，东街口商业氛围将因地铁建设而受严重影响，中央第五街所处的万宝商圈将成为福州商圈的领头羊。
楼盘基础信息：
项目名称：中央第五街关注重点：40平米两房内庭私邸
参考均价：待定物业类型：商业别墅
开盘时间：3月出售户型：店铺、40平米两房高层、26栋商业别墅
项目地址：台江工业路与二环路交叉路段
周边配套：万象城、宝龙城市广场
环线车程：二环边上1min
最新动态：中央第五街首期推十栋沿街商业别墅27日认购
汇诚佳源居
推荐理由：项目集合了弥足珍贵的江滨资源和城市新名片CBD商务中心两大顶级资源，毗邻西二环快速路，依托宁化路，白马路，工业路等城市主干道畅享高效都市生活；雅园，福州东扩的又一标志性建筑，占据东城关键地段，位于二环线和三环线之间，借助绕城高速和机场高速的交通网络，轻松实现半小时，大福州的生活理念。
楼盘基础信息：
项目名称：汇诚佳源居关注重点：43-145㎡全系产品
参考均价：待定物业类型：高层
开盘时间：待定出售户型：共规划4幢34层高层住宅，1幢幼儿园。户型从50-150㎡，1-4房。主力户型一房：约50-60㎡二房：约80-90㎡三房：约110-130㎡四房：约135-150㎡
项目地址：台江北江滨高档住宅区（碧水芳洲北侧）
周边配套：万宝商圈、规划中的苏宁城市综合体、万达广场、红星美凯龙等。
环线车程：二环边上1min
最新动态：汇诚佳源居营销中心于4月29日正式公开
正荣润城
推荐理由：正荣润城项目位于福州西二环南路东侧，南临宁化支路，行政隶属台江区，处于工业路万宝商圈旁，正对规划中祥坂片区，西面是闽江北岸中央商务区（台西CBD），拥有将来福州最大的300亩城市广场，它将会是福州市规划起点和中心档次最高、配套最全的项目；建成后将拥有市图书馆、省科技馆、广电中心。正荣润城，聚焦城市政经双核价值，尽享城市24小时国际都会生活。
楼盘基础信息：
项目名称：正荣润城关注重点：创新复式宽三房大四房
参考均价：19000元/平方米物业类型：高层
开盘时间：近期在售户型：90平四房、120平五房全城预约中，120平五房三面采光，四房朝南，145万起享市中心90平复式四房。
项目地址：台江福州西二环南路宝龙南侧
周边配套：万宝商圈、规划中的苏宁城市综合体、万达广场、红星美凯龙等。
环线车程：二环边上1min
最新动态：正荣润城5#楼90-120㎡户型全城预约中
项目名称：永兴骊江
项目地址：台江区西二环南路以东，江滨大道北侧
参考均价：23000元/㎡项目名称：阳光城新界
项目地址：仓山建新大道北侧，
金洲南路东侧
参考均价：最低12000元/㎡
项目名称：金辉天鹅湾
项目地址：台江区西二环南路以
东，江滨大道北侧
参考均价：12800元/平方米
项目名称：融信大卫城
项目地址：仓山金山公园东侧，洪湾路与建新大道交汇处向北500米
参考均价：14000元/平方米项目名称：枫尚二期
项目地址：仓山建新镇金港路
136号
参考均价：12000元/平方米
项目名称：泰禾红峪
项目地址：仓山区金山浦上大道与
建新大道交界处
参考均价：11500元/平方米
. 万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班
第一章万达简介 一、地理位置： 市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：
万达的目标为服务整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
实践目的：根据教材中介绍零售业区位理论关于零售业区位决策因素，结合大学城商业区的零售业决策因素进行调查，再分析零售业区位决策的因素重要程度。由此掌握理论知识与实践知识的结合，做到理论的再应用，培养分析能力。 实践步骤：1、阅读与理解课本中关于零售业区位决策的影响因素2、参照调查统计的方法，结合自己所要调查分析的主题设计调 查问卷 3、发放调查问卷，问卷回收后要进行问卷的有效分析 4、撰写调查报告与心得体会 地点：万象学生街、大学周边商业区、图书馆 时间：2009-12-31至2010-01-07 实践安排：12月31日：查阅课本，根据商业区位因素编写调查问卷（潘伟伟、曾台朴、陈美玲） 1月1日：发放，收集调查问卷（全体成员） 1月2日：整理调查问卷，统计数据(伟伟、台朴、美玲) 1月2日：收集相关信息与材料（张鹏、文昌、美玲） 1月3日：根据材料数据撰写实践报告、心得体会 （全体成员-伟伟主笔） 1月3日：报告装订及包装 组员：曾台朴（120080503318）（组长） 潘伟伟（120080503332）陈美玲（120080503313） 钟文昌（120080503315）张鹏（120080503312）
大学城商业街零售业区位因素调查与分析报告 一、调查区总体概述 福建大学城位于福州闽候县上街镇，距福州市中心10公里左右。大学城项目是福建省委省政府着眼于21世纪科技兴省发展战略出发而规划出来的城市建设重点项目。大学城集教育、文化、生态于一体，规划占地20平方公里，建设总投资30多亿元。工程将分二期建设，首期投资23亿多元，以政府投资为主，于2005年初步建成可容纳3万在校生的大学城；第二期建设以社会投资建设为主，到2010年，使大学城在校学生总体规模达7-10万人，其中研究生规模将占20%。 那学生作为消费的主体，对大学城商业街零售业区位因素有何影响？因此，我们小组针对此课题开展问卷调查，从消费者与企业主两方面分析对大学城商业街零售业区位因素的影响。 收集信息的过程中，我们在各个高校周边、万象学生街现场发放问卷调查A、B卷共100份，回收有效问卷60张。
福州市沃尔玛商圈调研报告
项目市场研究 ↗研究背景和目的 宝龙集团就拟建福州宝龙城市广场的所在地原福州市第二塑料厂为中心的核心商圈与次级商圈调查的基本情况。本项目所在地位于福州市西南侧，地处台江区，距北江滨约0.5公里，占地107.54亩，是台江区建材、家具、工业和生活区的重点地带，本项目建成后将服务台江区、仓山区和鼓楼区，辐射八县及闽南、宁德等地区。 ↗调研内容 ◆商圈规模调查：商圈的人口数、户口数…… ◆选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、 道路交通状况…… ◆商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟 建地块多远，在哪个方向及年销售额…… ↗概念界定
◆核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高， 每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较 高； ◆次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较 少，顾客也较为分散； ◆边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相 当少，且非常分散。 ◆本次调研以预定地（福州市第二塑料厂）为中心， 以半径为1.5公里的圆圈为核心商圈，以半径为1.5 公里和2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商 圈。 图1商圈三级图 ↗调研方法 ◆零售店普查
◆二手资料收集 ◆竞争对手的高层深访 ↗数据来源 表1数据来源表 ↗项目管理 网点普查是商业市场研究最基础的工作，在整个项目的管理工作中显得相当重要。零售网点普查因针对区域内所有零售商店进行调查，所涉及的工作量很大。正式普查前，由访问部根据最新市政图尽量按照以核心商圈与次级商圈的区别将商圈划分为13普查片，然后，根据各片的大小，分配访问员到具体的普查片。同时，各片区还配备了相应的访
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
福州四大商圈崛起 一座天桥的消失，在楼市史上值得一记吗？它影响了什么？是的，最大的影响在于——商圈裂变。东街口商圈地铁站的修建，导致了东街口商圈人流的减少，为福州其他各大商圈正在崛起创造了机会。 西二环商圈：日渐成熟的万宝商圈，苏宁进驻宝龙西侧，以及红星美凯龙和仓山万达广场等大型城市综合体的落成，将为西二环沿线楼盘带来极大的商机。 鳌峰路商圈：鳌峰路商业中心以金融服务、商务休闲、信息咨询等功能为主，是展示海西经济风采的现代化商务金融服务中心。 五四路商圈：王府井百货将入驻五四路恒力城，加速五四路商圈崛起，而以秀峰路为主轴的鼓楼北商业圈将形成与五四路商务区功能互补的高档商业区。 东部新城商圈：随着火车南站、海峡会展中心的投入使用，汽车南站，地铁，3环等重点市政配套落户东部新城，为未来东部新城发展做好了准备…… 红星国际 推荐理由：红星国际紧邻西二环，自身就是城市综合体，对周边区域的提升起到了一定的作用，另外其周边还有其他两个综合体：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合体，再配以商业配套成熟的万宝商圈、闽江北岸中央商务区辐射，其区域价值不言而喻。 楼盘基础信息： 项目名称：红星国际 关注重点：70万㎡巨型城市综合体航母 参考均价：待定 物业类型：住宅楼商业 开盘时间：近期 出售户型：精装公寓、国际酒店公寓、SOHO星工场、 休闲商业区、创智写字楼、独立旗舰商业。 项目地址：仓山金山浦上大道北侧与闽江大道交汇处 周边配套：仓山万达广场、未来规划的苏宁城市综合 体 环线车程：二环边上，1min 最新动态：红星国际4月29日晚营销中心样板区盛 大开放 仓山万达广场 推荐理由：宝龙、万象商圈的便捷，万科入主上海新村，白马河的改造，世茂、华辰等开发商雄踞茶亭，影响着台江区。同时福州仓山万达建成后，将填补仓山区大型城市综合体空白，带动城市商业升级，提升整个城市形象，成为福州无可争议的新财富中心。 楼盘基础信息 项目名称：仓山万达广场关注重点：锦都汇78-116㎡酒店式公寓 参考均价：15500元/平方米物业类型：综合体 开业时间：暂定12月在售户型：76-87㎡、106㎡、116㎡，02和03单元为76-87㎡两户朝南户型，05单元是106㎡东南朝向户型，01单元是116㎡西南户型；两梯四户。 项目地址：仓山浦上大道北侧、金洲路东侧、江夏小区西南侧
实训报告 实训项目：福州市学生街商圈调查 实训学时：140 一、实训项目的名称 福州市学生街商圈调查 二、实训目的 目的：了解学生街的商业结构，总结学生街商圈的发展趋势。 三、实训过程 1、调研对象的确定：主要是学生街商圈内的大学生、其他职业人员、周边居民以及流动摊点 2、调研范围的确定：仓山学生街，琴海路、首山路和上三路的合围空间 3调研方法：通过现状勘测、随机访问以及上网查阅有关学生街商圈消费与发展的资料，分析学生街商圈的发展动向 四、实训小结 （一）、学生街商圈地理位置 福州学生街商圈为于仓山区域内，以上三路、程埔路、施埔路为交通要道而构建，核心消费区域包括旧学生街、滨海嘉年华、学生街城市广场。旧学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。一条百来米长的街道两旁，遍布了几百家商铺从吃的穿的用的到玩的，时下最潮的，都能在这里找到。
学生街城市广场位于仓山学生街和福建师范大学的正对面。由福州欣隆盛房地产开发有限公司投资开发，为欣隆盛世2期项目，位于福州市仓山区最中心，商业配套最成熟的地段——上三路北侧。学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约5分钟的车程，同时，随着城市建设“东扩南进”战略的实施，火车南站、汽车南站、城南轻轨等将在未来几年内都通车使用，并随着三环通车，前横、鼓山两座大桥08年完工，学生街城市广场的商业价值也将随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。 福州学生街公交线路 126路(肺科医院→ 警官学院) 124路(三角埕→ 高桥西路) 螺洲专线(福建信息职业学院→ 省精神卫生中心) 87路(省建筑专科学校→ 森林公园南门) 4路(左海公园西门→ 丰泉集团) 50路(帮洲长寿路口→ 义序机场) 83路(省医大附一医院→ 陈绍宽故居) 万福专线(英华学院→ 金山公交总站) 106路(省交通学院（南区）→ 火车站) 113路(洪山西客站→ 白湖亭) 115路（上渡→下院） 42路（白湖亭→金山金桔站） K1路（上渡→火车站） 20路(福建警察学院→ 火车站) （二）、学生街主要业态分布 学生街商圈定位为休闲商业街城，以“标杆学生街商圈，领航仓山商业未来”的姿态整合仓山核心商业，延承仓山固有的百年辉煌商业历史，领航未来新都市中心的商机。学生街商圈以学生街广场为中心，考虑到目前仓山核心商业区
福州传统商圈稳定性分析专题一 津泰路商业业态研究报告 目录 一、福州商圈发展简况3、业态分析六、总体分析 1、福州传统商圈和新兴商圈发展简况分析3.1、津泰路业态分布图1、津泰路成功发展的原因 2、福州市政府商业规划以及对商圈发展3.2、津泰路各业态比重2、津泰路发展中的问题的影响3.3津泰路各业态经营状况 3、津泰路未来发展趋势预测 二、福州津泰路发展简况四、津泰路商业配套设施分析 1、区域位置1、交通与公共服务 2、发展历程2、餐饮、娱乐等休闲设施 三、津泰路商业经营简况分析五、个案分析 1、总体分析1、安泰中心 2、店面分析2、新大都 2.1、店面形态3、对比分析 2.2、店面租金 一、福州商圈发展简况 1、福州传统商圈和新兴商圈发展简况分析
福州作为一个具有悠久历史的城市，商业发展从明清时代就繁荣发展，三坊七巷的的商业作用慢慢退出历史舞台之后，伴随着福州经济的发展，形成了古老的三大商圈：东街口、台江、五一。这三大商圈时至今日依然在福州的商业中占据举足轻重的地位，除了它们所具备的深厚的历史底蕴，还有与福州市政府大力扶持的政策导向有巨大的关系，长期的良好发展形成了很好的人气效应，在外地游客中也享有一定的知晓度，可以称之为福州的商业名片。 除了以上的三大商圈外，随着经济快速发展，人民生活水平的提高，住宅市场不断发展，新兴商圈逐渐凸现出来，包括东区、工业路、火车站等在内的商圈因为各种条件的支撑，飞速发展，并有赶超之势。它们的崛起不仅是福州商业发展的需要，也体现除了福州房地产发展在商圈发展中所起到的巨大引导作用。 如今的福州商业，正由追随消费向引导型消费转向，福州的商业风向标已经改变，从追求实用、实惠向安全、时尚、休闲、舒适转变，都市市民的生活方式和消费结构正在悄悄变化，这也将促进现代商业发展。同时，福州市商业的发展将会向具有较高商业便捷度和成熟度的现代商业、流通服务便利的宜居商业以及商业、文化、娱乐等元素结合的享受型商业转化。
20 15 -20 16 学年第 一 学期 万达广场选址分析 实验课程名称 万达广场选址分析 学 生 姓 名 曹宇星 孙舒婷 林晓 陈鸿霞 李小帅 实验指导教师 黄宇驰 编号：
目录 目录 .............................................................................................................................................................. I 摘要 . (1) 实验目的 (2) 实验过程 (2) 实验内容 (3) 一、二维地图显示位置 (3) 二、商圈范围 (4) （一）在地图上标出核心商圈、次级商圈、外围商圈的范围 (4) 1.核心商圈 (4) 2.次级商圈 (4) 3.外围商圈 (5) （二）本次划分商圈的依据 (5) 1.商场的经营特征 (5) 2.经营规模 (5) 3.商场的商品经营种类 (6) 4.竞争商场的位置 (6) 5.顾客的信息及流动性 (6) 6.交通地理状况 (6) 7.商场促销手段 (7) （三）文字指明具体的商圈范围 (7) （四）商圈半径，商圈面积 (7) 三、商圈内的竞争店和互补店 (7) （一）商店的数量与类型 (7) 1.主要商店的分析 (8) （二）直接竞争者的数量、店址 (10) （三）直接竞争者的竞争能力分析 (12) （四）互补店的数量、类型与区域商业生态分析 (12) 1.互补店的数量、类型 (12) 2.区域商业生态分析 (13) 五、商店具体店址分析 (13) （一）所在区域的类型 (13) （二）可用停车空间的数量 (13) （三）送货的难易程度 (14) （四）商店可见度 (14) （五）周围商店的相容性 (15) （六）顾客进出的难易程度 (15) 六、进店人流量测定（平常日、周末）与分析 (16) 测量时间 (16) （一）实测时间段内人流量分性别，年龄 (16) （二）全天人流量 (16)
福州鱼丸市场营销运作计划
前言 仓山学生街，一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，节假购物常去的场所，已是一个成熟的购物环境，有着良好的广告环境。而鱼丸是福州最具有代表性的小吃之一，皮洁白有弹性，馅香嫩多汁，有鱼香而无鱼腥味，受到了许许多多年轻人的青睐。 “我家鱼丸”作为一新开的小吃店，在制定广告提案是，我们充分考虑到建立品牌知名度，扩大品牌名声，以仓山区学生群体为诉求对象，借此打开市场，提高营业额度。 第一部分背景分析 一、市场环境分析 学生街城市广场位于福州仓山区最中心，商业配套最成熟的地段，依托着仓山核心商业并辐射福州整个城市，打造成城市时尚消费的商业旗舰。它定位为休闲商业街城，以“标杆学生街商圈，领航仓山商业未来”的姿态整合仓山核心商业，延承仓山固有的百年辉煌商业历史，领航未来新都市中心的商机。 学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约5分钟的车程，学生街城市广场的商业价值也随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。 2010年，福建省一年鱼丸的产量约为20万吨，福州市在8万吨左右，鱼丸加工对渔业生产具有显著的带动作用。这能弹起来的鱼丸不仅好吃，而且还有一个寓意就是团团圆圆、和和美美。鱼丸已成了福州民众过年过节，办喜事，嫁女儿、娶媳妇等酒席上的重要菜肴之一。 二、消费者分析
1、总体消费者分析 多数消费者食用鱼丸时主要集中在永和鱼丸、可贵鱼丸、发胜鱼丸、可圆鱼丸、吉祥鱼丸等品牌老店。消费群体不仅包括福州民众，游客，市外、省外学生等外来人员在福州鱼丸市场占有很大的消费额度。 福州民众倾向于购买散装鱼丸，而游客，市外、省外学生等外来人员则集中于小店食用。 2、现有消费者分析 学生街总长不够500米，由于在其附近除了福建师范大学以外，还有大大小小的本专科学校20余所，因此人流量可达数千人，在周末和节日期间甚至可达上万人，拥有超过5万的学生消费人群。 受年龄，及经济程度的制约，学生对于鱼丸的价格、种类较为敏感。 三、产品分析 1、产品特征 （1）产品质量 “我家鱼丸”，源于正宗的福州鱼丸，口味纯正，既有韧性又很爽脆，既有嚼头又不打渣，具有良好的弹性。 （2）产品种类 “我家鱼丸”种类很多：清汤鱼丸，咖喱鱼丸串，虾丸，鱿鱼丸，蟹丸等。 （3）产品价格 在同类产品中处于中低档，产品价格和产品质量的配合度较高，处于学生群体普遍能接受的价格水平。 2、产品的品牌形象 在品牌的推广上，以“便宜”“实惠”“好吃”为诉求，塑造我家鱼丸的亲和力，并提高我家鱼丸的知名度和美誉度。 3、产品的定位 我家鱼丸的产品定位：口感纯正，价格便宜。 四、竞争者分析 1、企业在竞争中的地位 我家鱼丸处于新兴的小吃店，品牌知名度较低，为弱势品牌，处于不利地位。
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
系别商贸系 年级专业 11级电子商务（1）班 组别第四组 成员李强17 陈贝贝18 廖敏19 沈丽婷20 全宇竑21 指导教师杨学明 完成时间 2012年11月12日
目录 一、前言 (2) 二、人口规模分析 (3) 三、商圈地理分析 (3) 四、市场分析 (5) 五、发展趋势 (5) 六、附件 (7)
一、前言 （一）研究背景和目的 学生街商圈位于仓山区上三路、首山路附近。这里学府林立，是仓山区的教育文化中心。不论是从小学、初中、高中还是大专院校这里都一应俱全。学生街搬至首山路，人流量还是有增无减。这里包括超市、购物、美食一应俱全，有仓山区“东街口”之称。而这附近的二手房大多在2000年后，小区环境也还不错。据介绍，很多学生毕业后在福州置业就首选这里。 （二）概念界定 1、核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 2、次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散； 3、边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。 本次调研以预定地（仓山学生街）为中心，以半径为1公里的圆圈为核心商圈，以半径为2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商圈。 图1 商圈三级图 （三）调研方法 1、资料收集 2、商店访查 （四）数据来源 表1 数据来源表
（五）主要结论 1、人口规模：商圈内共有80多万人口，其中核心商圈人口60万，次级商圈人口近20万。 2、地理分析：商铺集中在观海、仓前、梅坞、上藤、下藤、三叉街一带，以小百货、小食杂、小饮食、小修理、小服务为主 二、人口规模分析 （一）商圈人口分析 由调查资料得到，商圈内共有80多万人口，其中核心商圈人口60万，次级商圈人口近20万。 （二）商圈社区分析 1、仓山学生街 仓山学生街位于仓山区上三路、首山路附近。这里学府林立，是仓山区的教育文化中心。 2、三叉街 仓山区三叉街东面连江南路旁切全境、西面以则徐大道为界、北起三高路、南至则徐公园，辖区总面积0.9平方公里，以三叉街新村139座居民住宅新村为主体。 3、仓山步行街 仓山步行街位于汇达广场附近。 三、商圈地理分析 （一）地理位置 福州学生街商圈为于仓山区域内，以上三路、程埔路、施埔路为交通要道而构建，核心消费区域包括旧学生街、滨海嘉年华、学生街城市广场。旧学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。一条百来米长的街道两旁，遍布了几百
万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 1
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 2
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 3
万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市
三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ：技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因： 1 ）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6 ）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址：核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ■规模：占地面积1.2-2万平，建面5 万平方米左右。
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
（最新）火车站地下商场招商经营建议案福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 火车站地下商场招商经营建议案 前言 火车站历来是一个城市的对外“窗口”，它代表着一个城市的形象，展示着一个城市的精神面貌。本案项目所处的特殊地理位置，赋予了本案不仅仅是个商业项目，它还肩负着“城市名片”的社会使命。 本案主推亮点: 1、经营亮点:福州特价第一城——福州第一个特价商品淘宝集散地。 2、炒作亮点:商业项目与社会责任相结合——创业基地、再就业基地、安保基地。 第 1 页共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 第一部分项目背景 本案位于火车站商圈核心的火车站出口位置，通过地下延伸，将火车站周边的交通网络及商业网点连成一体。 2005年3月12日，本案一期正式开盘,2006年1月3日，二期项目开盘，期间采取售后包租的形式，将600多间店铺基本销售一空。 随着本案经营的开展，前期规划、执行、管理上存在的问题逐渐暴露，由此产生的客流稀少，销售疲软，导致本案出现经营状况恶化的情况。 第 2 页共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 第二部分项目分析 一、我们面临怎样的市场商业环境,
1、商圈概况 随着火车站改造的完成，新华都百货、永辉超市、火车站商贸城、本案、龙城广场等商业项目的先后入驻，加之火车站周边其他商业业态搭配，火车站商圈。开始形成 2、地理交通 项目周边拥有火车站、长途汽车站、公交车站、客运站等四大交通枢纽，每天有32趟火车班次通往全国各地,区内2大公交总站，18条通往全市的公交车，拥有日近20万的乘客源。在未来的交通规划中，福厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心的地位。 小结:火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。 3、商业分析 , 火车站商贸城:现火车站商圈的领导商业，主营无品牌中低档服饰及部 分低档风味小吃，其所处地理位置较佳，整体规划比较合理，经营比较 稳定，消费氛围成熟，但装修低档、购物直观印象差。 , 龙城广场:主营眼镜城、网吧及中低档饮食，以服务流动人口为主，经 营比较杂乱，整体经营氛围较差。 , 新华都购物广场、永辉超市:主营日用百货为主，主要客流为周边居民 及来往旅客，基本垄断商圈内该类型消费市场，竞争力强劲。 , 沿街店面以餐饮,主要是快餐,、杂货店为主，业态档次低，经营的东 第 3 页共 19 页 福州奥海广告有限公司策划推广事业部文件 西一般为服务旅客的商品。
福州主城区公共交通延误调查及改善措施 【摘要】 目前福州市的公交仍然处于运行速度慢、准时性差、延误大的运行状态。对福州市公交车在停靠站延误类型进行分类，简要介绍了站点延误的调查过程及方法，在对调查数据处理的基础上，对不同延误类型在一天各时段内（每个调查地点的调查时间定为早中晚各五个小时，上午:6:30 一11:30,下午:11:30一16：30，晚上:16:30 一21:30）分布规律，每个站点进出站时间、上下客时间及沿途交叉口的延误情况，获取公交车线路的运送速度、延误等相关指标进行分析，得出影响延误的主要因素及其影响规律，分析原因并为城市公共交通管理部门、公交管理部门提供参考，进而得出延误规律并针对性地提出减少公交延误的改善措施。 【关键词】公交车；停靠站；延误规律；改善措施 一、引言 随着社会的不断进步与发展，城市人口的密度不断上升，城市公共交通压力随之不断加大，城市公交延误也随之呈现普遍现象。解决城市公交车辆的延误不仅是站点的设置数量的问题，还牵涉到站点的涵盖路线数、公交站点形式、高峰时刻乘客排队数、交叉口排队等待以及前车阻挡等等因素，这些都有影响公交车辆的运行。因此，有必要对各个影响因素进行分析归纳，在研究公交车延误规律同时，将城市公交车在站点停靠时产生延误的过程分析清楚。本文运用福州软件园311线路公交实际调查的数据为基础，分析城市公交停靠过程中产生延误的过程和机理，寻找公交车在各站点的延误规律进而可以对其进行改善、减少延误、提高福州市公交运行效率。 二、现状调查 2.1 调查时间 为了保证各种因素足够的调查样本容量和调查数据覆盖范围,调查时段涵盖高峰与平峰的各时段。每个调查地点的调查时间定为早中晚各五个小时,上午:6:30 一11:30,下午:11:30一:16：30，晚上:16:30 一21:30。调查选择晴朗、温度适宜的天气进行。 2.2 调查方法 采用随车调查方法： ①调查员：每辆公交车配 2 名调查员，1 人操作秒表计时，1 人记录数据。 ②表格填写：调查时记录公交车进出站以及红绿灯的通过时间；站点延误需填写进出站时刻、上下客时间；红绿灯延误需要填写驶入、驶出时刻。
芜湖万达广场的商圈分析 与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班
第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。
三、经营目标： 万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
福州鱼丸 市场营销运作计划 、八、， 前言 仓山学生街，一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，节假购物常去的场所，已是一个成熟的购物环境，有着良好的广告环境。而鱼丸是福州最具有代表性的小吃之一，皮洁白有弹性，馅香嫩多汁，有鱼香而无鱼腥味，受到了许许多多年轻人的青睐。 “我家鱼丸”作为一新开的小吃店，在制定广告提案是，我们充分考虑到建立品牌知名度，扩大品牌名声，以仓山区学生群体为诉求对象，借此打开市场，提高营业额度。 第一部分背景分析 一、市场环境分析 学生街城市广场位于福州仓山区最中心，商业配套最成熟的地段，依托着仓山核心
商业并辐射福州整个城市，打造成城市时尚消费的商业旗舰。它定位为休闲商业街城，以“标杆学生街商圈，领航仓山商业未来”的姿态整合仓山核心商业，延承仓山固有的百年辉煌商业历史，领航未来新都市中心的商机。 学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约 5 分钟的车程，学生街城市广场的商业价值也随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。 2010 年，福建省一年鱼丸的产量约为20 万吨，福州市在8 万吨左右，鱼丸加工对渔业生产具有显著的带动作用。这能弹起来的鱼丸不仅好吃，而且还有一个寓意就是团团圆圆、和和美美。鱼丸已成了福州民众过年过节，办喜事，嫁女儿、娶媳妇等酒席上的重要菜肴之一。 二、消费者分析 1、总体消费者分析 多数消费者食用鱼丸时主要集中在永和鱼丸、可贵鱼丸、发胜鱼丸、可圆鱼丸、吉祥鱼丸等品牌老店。消费群体不仅包括福州民众，游客，市外、省外学生等外来人员在福州鱼丸市场占有很大的消费额度。 福州民众倾向于购买散装鱼丸，而游客，市外、省外学生等外来人员则集中于小店食用。 2、现有消费者分析 学生街总长不够500 米，由于在其附近除了福建师范大学以外，还有大大小小的本专科学校20 余所，因此人流量可达数千人，在周末和节日期间甚至可达上万人，拥有超过 5 万的学生消费人群。 受年龄，及经济程度的制约，学生对于鱼丸的价格、种类较为敏感。 三、产品分析 1、产品特征 （1）产品质量 “我家鱼丸”，源于正宗的福州鱼丸，口味纯正，既有韧性又很爽脆，既有嚼头又不打渣，具有良好的弹性。 （2）产品种类