目录
第一章总论 (3)
第一节项目名称及承办单位 (3)
第二节可行性研究的依据 (3)
第三节可行性研究的范围 (4)
第四节项目简要结论 (4)
第五节主要技术经济指标 (5)
第二章项目提出背景及建设必要性 (7)
第一节济宁市任城区概况 (7)
第二节房地产市场现状 (9)
第三节项目建设的必要性 (11)
第三章项目建设规模与主要建设内容 (14)
第一节基地主要功能 (14)
第二节项目建设规模及内容 (14)
第四章建设地点及配套条件 (16)
第一节建设地点 (16)
第二节自然条件 (16)
第三节外部配套条件 (20)
第五章规划布局与工程方案 (21)
第一节设计指导思想与理念 (21)
第二节规划设计构思 (23)
第六章环境保护 (47)
第一节环境现状及环境保护采用的标准 (47)
第二节主要污染源 (48)
第三节污染物治理措施及环境影响评价 (50)
第四节环境影响评价结论 (53)
第七章节能 (54)
第一节用能标准和节能规范 (54)
第二节能耗状况和能耗指标分析 (55)
第三节节能措施和节能效果分析 (62)
第一节劳动安全卫生 (66)
第二节消防 (68)
第九章组织机构与劳动定员 (70)
第一节组织机构 (70)
第二节人力资源配置 (71)
第十章项目实施进度与工程管理 (72)
第一节项目实施进度 (72)
第二节工程管理及项目招标 (72)
第十一章物业管理 (75)
第十二章投资估算与资金筹措 (82)
第一节投资估算 (82)
第二节资金筹措及资金使用计划 (85)
第十三章效益评价 (86)
第一节社会效益评价 (86)
第二节经济效益分析 (86)
第十四章结论及建议 (88)
附图：
总平面图
效果图
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
南池商务中心（生活超市）建设项目
二、项目承办单位
济宁市南池置业有限公司
法人代表：刘赶年
注册资本：壹仟万元
住所：济宁市越河南市场1号楼14号营业房1-3层
三、项目拟建地点
位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。
四、可行性研究编制单位
名称：济宁明信投资有限公司
资质等级：乙级
资质证书编号：工咨乙11820060054
发证机关：国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据
一、济宁市南池置业有限公司委托济宁明信投资有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
二、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》国发〔2007〕7号；
三、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
四、《投资项目可行性研究指南》；
五、国家和山东省有关政策、法规和规范；
六、建设单位提供的有关设想及基础资料。
第三节可行性研究的范围
一、项目提出的背景及建设必要性；
二、建设规模及内容；
三、场址及配套条件；
四、建设方案；
五、组织机构与劳动定员；
六、环境保护与节能；
七、劳动安全卫生；
八、项目实施进度与工程管理；
九、投资估算与资金筹措；
十、综合效益评价。
第四节项目简要结论
南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，城市道路用地0.24公顷，总建筑面积86947㎡，地上建筑面积65755㎡（其中商业18880㎡、公寓46875㎡），地下建筑面积
21192㎡。项目位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。基地地势平坦，周边有南池公园等大片的城市绿化带，具有良好的景观。
通过初步分析估算，本项目工程总投资构成及资金来源为：
1、总投资构成：经估算，本项目总投资为31200.9万元，其中：建安工程费22150.08万元、工程建设其他费6739.64万元，预备费2311.18万元。
2、资金来源为：全部由建设单位济宁市南池置业有限公司自筹或融资解决。
该项目的建设，符合国家发展房地产业的产业政策，符合山东省“十二五”房地产业发展规划，有利于各种资源融合，建设和谐社会，因此是必要的。
该项目的建设地点水、电、气配套设施完善，交通便利，项目完成后社会经济效益显著。因此，该项目建设是可行的。
第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标一览表
序号项目数量单位
1 规划总用地面积 1.97 公顷
2 建设用地面积 1.7
3 公顷
3 城市道路用地0.2
4 公顷
4 总建筑面积86947 ㎡
5 地上建筑面积65755 ㎡
其中商业建筑面积18880 ㎡
公寓建筑面积46875 ㎡
6 地下建筑面积21192 ㎡
7 容积率 3.8
8 建筑密度37.8
9 绿化率20%
10 机动车泊位数530 个
11 地面机动车泊位数62 个
12 地下机动车泊位数468 个
第二章项目提出背景及建设必要性
第一节济宁市任城区概况
济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，为济宁市中心城区之一，济宁市主城区。地处东经北纬35°08′-35°32′，116°26′-116°44′，总面积920平方公里。整体格局半城半乡，地理位置优越，处于济（济宁）一兖（兖州）一邹（邹城）一曲（曲阜）—嘉（嘉祥）组团结构大城市的腹地，历来为鲁西南重要的商品物资集散地和政治、经济、文化中心。任城区交通十分便利，京杭运河纵贯南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，京福高速公路、京沪铁路近在咫尺，327、105国道在境内十字交汇，形成四通八达的交通网络。
任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气候特点。四季分明，冷热季和干湿季的区别都很明显。春季温度回暖快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形成春早，影响春播和小麦的正常发育。夏季炎热多雨，高温高湿，并常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一般10月中旬多出现初霜危害。冬季温低寒冷，雪少干燥。
年平均气温13.5℃。最热月出现在7月份，月平均气温26.6℃，极端最高气温41.6℃（1960年6月21日）。最冷月出现在1月份，平均气温在—l 9℃，日最低气温低于—10~C达13天，土壤冻结期110天左右，极端最低气温—19.4℃（1964年2月18日）。年平均降水量
在707.3毫米，多集中在7、8月份，南部多于北部。降水的年际变化和季节变化都很大。各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成任城区“春旱、夏涝、晚秋又旱”的气候特点。
济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，地理位置优越，历来为鲁西南重要的商品物资集散地和政治、经济、文化中心。
任城资源丰富。煤炭探明储量41.5亿吨，是全国八大煤田之一，境内现有本区及兖矿集团、淄矿集团、里能集团等投资在建、投产煤矿12家，年产量达3500万吨。有大型电厂3家，总装机容量85.8万千瓦。任城是北方淡水资源富集区，太白湖、京杭大运河、古运河、光府河、洙赵新河为天然水源，还有龙龚河、赵王河等都流经此地，水面13.7万亩，占总面积的10%。
任城基础设施完善。水、电、气齐备，具有良好的服务功能。任城工业门类齐全，产业基础较好，拥有煤电化工、机械制造、食品医药、新型建材、生物电子等一批主导产业。2013年全区完成地区生产总值450亿元，公共财政预算收入48.5亿元，固定资产投资246亿元，社会消费品零售总额270亿元。主要经济指标高于全市全省平均水平，综合实力迈进鲁西前列。
经济发展增量提质。产业结构调整为“321”格局，三次产业比例达到 4.8：36.9：58.3。服务业主导地位凸显。限额以上服务业企业达到426家，高端地产、金融保险、商贸物流等产业增势强劲，太白楼路、红星路、金宇路、火炬路特色商圈产业聚集度进一步提高。工业经济快速增长。规模以上工业企业达到173家。精细材料、机械制
造、食品医药、高端轻工四大主导产业占全区工业主营业务收入比重达到62%，新信息、新材料、新能源和节能环保产业加速成长。碳素集团销售收入突破百亿。都市型现代农业特色初显。“南水北林”格局逐步形成，苗木花卉、瓜果蔬菜、食用菌、水产养殖亮点增多。农业龙头企业、农村合作经济组织分别发展到50家、523家，农业产业化经营率达到65%，43个农产品通过“三品一标”认证。
后劲活力显著增强。项目更具带动力。在建亿元以上项目146个，新签约亿元以上项目42个，招商引资到位资金152亿元，实际利用外资2000万美元。投资2亿美元的博拉炭黑、投资25亿元的山东路邦汽车智能防撞系统、投资30亿元的山东钢联电子商务产业园等重大项目成功签约。园区更具承载力。济北高新技术产业园、唐口工业园基础设施加快完善，43家企业入园发展。企业更具创新力。国家高新技术企业达到17家，国家级实验室4家，省级工程技术中心、企业技术中心12家，高新技术产业产值占比达到23.8%。创业更具新活力。民营业户和从业人员分别发展到5.3万户、36.2万人。
第二节房地产市场现状
（一）市场供需状况
2013年，全市房地产开发投资完成182.2亿元，同比增长31.7%，低于去年同期29.7个百分点。除3月和4月外，2012年房地产开发投资增速均低于去年同期，差距最大的为9月份，低于去年同期增速48.6个百分点，尽管全市投资增速明显回落，但任城区投资建设的步
伐正逐步加快。任城区住房增长速度明显落后于人口增长速度，住宅市场呈现出供不应求的态势，住房建设投资力度远远不够。
（二）价格水平
近几年济宁市房价发生了质的飞跃，由2006年的2700元每平方米上涨到约6000元每平方米，任城区房价也是一路飞涨，目前平均房价为5500元每平方米。任城区规模不断扩大，住房需求进一步增加，房价必会呈现出稳中有升的态势。
（三）客户群特征
从购买任城区商品房人群的年龄、职业、受教育程度家庭年总收入等方面分析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：买家年龄：35-45岁占主力，35至45岁的中青年人占据了绝对的主力，当然刚工作几年高学历人员也会成为本案的买家。
买家职业：企业管理人员及高级技术人员、公务员、行政事业单位工作、自由职业者、经商人员、现有居住人员等。
受教育程度：本项目已处于一个相对高档的生活区，因此受过高等教育的购房者将成为本案的主力军，他们有一定的经济基础，家庭人口的增加，迫切要求改变居住现状，讲究居住的文化氛围和高尚品位。
买家家庭年总收入：家庭年收入基本在5—15万元以上。
置业目的：改善居住条件、方便工作的同时享受升值带来的乐趣。
户型面积选择：大部分选择120—160平方米的舒适户型，一部分
会选择100平方米左右的经济户型。
（四）市场竞争分析
项目区正处在发展的初级阶段，城市建设以基础设施和配套服务设施为主，缺少成熟的商务中心项目，市场尚未形成，本项目将谱写任城区商务中心建设的新篇章，填补该区域商业地产市场的空白。
第三节项目建设的必要性
1、本项目设计理念先进、社会效益显著。
南池商务中心（生活超市）项目规划设计创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济宁市西南片区一道宏伟亮丽的风景线。
项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在5000元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。
开发建设该片区对加速济宁市任城区城市化建设，绿化、美化济宁市城区西南部环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区西南部的住房压力，有着极为重要的意义。
济宁市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。济宁市政府也十分希望在济宁市能成功建设打造一个节能示范工程。济宁市东部地区目前缺乏一个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买物有所值的住宅。所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体
系的代表，所以项目示范工程的建设，对济宁市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。
为进一步推进济宁市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、地板辐射采暖系统、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。
2、本项目的建设将为济宁市带来良好的直接和间接经济效益
南池商务中心（生活超市）项目的建设有着巨大的市场需求支撑，任城区当前市场对相关建筑面积的意向需求可达数百万平方米。
南池商务中心（生活超市）项目的建设还有着良好的间接经济效益。项目建成后将带来近500个就业岗位。由于其容纳的居民为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。
3、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
南池商务中心（生活超市）项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和济宁市城市发展规划，不仅能加快济宁市任城区城镇化的建设，增加就业机会，而且可促进济宁市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
第三章项目建设规模与主要建设内容
第一节基地主要功能
为了济宁市任城区经济的快速发展，满足任城区内居民的居住、办公及生活需求。济宁市南池置业有限公司将在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面高标准建设一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新商务中心。
第二节项目建设规模及内容
南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，城市道路用地0.24公顷，总建筑面积86947㎡，地上建筑面积65755㎡（其中商业18880㎡、公寓46875㎡），地下建筑面积21192㎡。项目位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。基地地势平坦，周边有南池公园等大片的城市绿化带，具有良好的景观。
序号项目数量单位
1 规划总用地面积 1.97 公顷
2 建设用地面积 1.7
3 公顷
3 城市道路用地0.2
4 公顷
4 总建筑面积86947 ㎡
5 地上建筑面积65755 ㎡
其中商业建筑面积18880 ㎡公寓建筑面积46875 ㎡
6 地下建筑面积21192 ㎡
7 容积率 3.8
8 建筑密度37.8
9 绿化率20%
10 机动车泊位数530 个
11 地面机动车泊位数62 个
12 地下机动车泊位数468 个
第四章建设地点及配套条件
第一节建设地点
1、建设地点
位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。地理位置优越，是济宁市城市规划区内商业用地中位置较好的地块。
2、用地分析
项目规划总用地面积1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，其用地规划方案已得到济宁市规划局批准，用地符合济宁市城市总体规划要求。
第二节自然条件
济宁市任城区位于鲁西南腹地，隶属济宁市管辖，是济宁市的主城区。地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。东临邹城、兖州，西接嘉祥，南靠微山，北连汶上。地处东经北纬35°08′-35°32′，116°26′-116°44′，全区总面积920km2。
一、地形地貌
任城区地处鲁中南泰沂蒙山麓倾斜平原与鲁西南黄泛平原交接洼地的中心地带，属山东地台尼山穹隆与鲁西沉降带之结合部。根据境内地形地貌的特征，可分为：一是南部、中部浅平洼地及湖地，高程33～36米，发育着潮土和水稻土：二是北部倾斜平原，高程37～43
米，呈岗洼相间的波状起伏状态。岗地发育着褐土，洼地为砂姜黑土。
二、地质构造
任城地势构造大体以老运河为界，西部为鲁西沉降带的边缘，东部与北部为山东地台的边缘。基岩除东部石桥镇为中生代晚侏罗纪花岗岩外，其余均为古生代二迭纪中性粘土岩或砂岩。其埋深，东部及西北部在1455～303米之间；中南部在300～493米之间。境内断裂构造，主要有2组南北向断层：一为刘堤头断层，位于中部偏西，二为孙氏店断层，位于东部。北部边境处尚有一个东西向断裂带，西起李营镇耿村，向东经兖州大滋阳，延伸至曲阜时庄附近，与尼山断层相交。
境内地层均系第四纪上组松散沉积物堆积。老运河以东为汶泗山麓冲积层：以西100米以上为黄河冲积物夹湖相沉积物，其下为巨厚的粘土物质，系湖相沉积物或山麓冲积平原前缘堆积。90米以内沙层较为普遍集中，多为2～4个含水组，沙层累计厚度一般4.7～25米之间。含水层以中细沙为主，最上层埋深不大于15米，沙层颗粒具有上细下粗，南细北粗的特点。
境内除长沟镇的张山、王山有下奥陶纪石灰岩出露地表外，其它地貌以平原为主。西部、南部为黄河决口冲积扇形浅平洼地：东部、北部为倾斜平原的缓平岗地，呈岗、坡、洼相间；中部为南四湖脱沼泽化而形成的滨湖洼地。境内平原海拔高程在33～43米（东、北、西三面高，中南部低），至高点在长沟镇的张山玉皇顶，海拔高程85.4米；最低处在南阳湖底，海拔高程32.5米。湖东为河漫滩向湖盆的过
渡段，东高西低向湖心倾斜，坡降在1/1000～1/3000之间，其表土母质为湖相沉积物。湖西部为黄泛平原的低线区，地面开阔，西高东低倾向于湖，坡降在1/3500～1/7000之间，其表土母质为黄泛冲击物及湖相沉积物。湖北部系倾斜平原向湖的过渡段，微地形变化较大，坡降在l/1500左右，其表土母质为山麓冲积物。城北系山麓倾斜平原，高程在36～42米之间，地面起伏较大，岗沣相间，径向排列。
三、气候与气象
任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气候特点。四季分明，冷热季和干湿季的区别都很明显。春季温度回暖快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形成春早，影响春播和小麦的正常发育。夏季炎热多雨，高温高湿，并常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一般10月中旬：多出现初霜危害。冬季温低寒冷，雪少干燥。年平均气温13.5℃。最热月出现在7月份，月平均气温26.6℃，极端最高气温41.6℃（1960年6月21日）。最冷月出现在1月份，平均气温在-l 9℃，日最低气温低于-10℃达13天，土壤冻结期110天左右，极端最低气温-19.4℃（1964年2月18日）。年平均降水量在707.3毫米，多集中在7、8月份，南部多于北部。降水的年际变化和季节变化都很大。各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成任城区“春旱、夏涝、晚秋又早”的气候特点。但个别年份也曾出现春涝、夏旱或秋涝的现象。
四、水文
任城区属淮河水系，南四湖流域。境内梁济运河贯穿南北，运河以东流势自东北向西南，均系山洪型河道；运河以西流势自西向东，为平原型河道。3条主要河道（泗河、洸府河、梁济运河）呈扇形排列，汇入南阳湖，区内还有幸福河、老运河入湖。
泗河发源于新泰县平顶山两侧，于接庄街道东贯庄入境，至新闸南入南阳湖。境内右堤长18.6公里，流域面积5.88平方公里。洸府河源于宁阳县大汶河左岸，于李营街道何岗村东入境，至石桥镇石佛村东入南阳湖。境内长24.7公里，流域面积157.69平方公里。汇入的支流有北跃进沟、杨家河、蓼沟河。梁济运河北起梁山县路，南至济宁市市中区李集。于长沟镇陈庄村北入境，至李集村南入南阳湖。全长27公里，流域面积283.14平方公里。汇入的支流有小新河、南跃进沟、幸福沟、老运河。
五、生物多样性
本地区植被属暖温带落叶阔叶林植被区。东部属鲁中南山地丘陵栽培植被油松、麻栎、栓皮栋林区，西部属鲁西南平原栽培植被区。由于历史的原因和长期人类活动，境内的自然植被已经绝迹。现在的植被以人工道路林网为连线，农田作物为主体,形成了乔木、灌木、草本植被相结合的群落。乔木以杨、柳、刺槐、泡桐等速生落叶、阔叶树种为主，灌木有桑、柴惠槐、月季、大小叶黄杨等。农作物以小麦、玉米、棉花、花生等为主。
第三节外部配套条件
一、供电
项目区城市电力基础设施完善，项目用电完全有保证。
二、供水
项目拟建地点属城区水厂自来水管网覆盖区，项目用水完全有保证。
三、通讯、交通
项目区在邮电通讯设施上，已实现交换程控化，传输光缆化的现代化电信网络。移动通讯、程控电话、无线寻呼、互联网业务、电子邮件、国际传真，可与国内外进行快捷的通信联络。
项目区所处的济宁市位于鲁苏豫皖四省结合部，是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽，往来京沪的动车组列车在兖州站停靠，京沪高铁曲阜站已建设完成并试运营，内河航运能力占全省的80%以上，济宁曲阜机场顺利通航。
综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输和基础设施条件、社会经济协作条件等方面综合分析，本项目建设地址是较适宜的。
华润万家卖场分析 (一). 公司简介 华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。华润万家制定了“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，形成了华东、华南、华北和香港四大业务发展区域，主营大型综合超市、综合超市、标准超市三种业态。 (二). 企业选址 （1）. 社区化的定位，适应了中国的消费方式 华润万家从某种意义上说，既是大型综合超市又是百货商店。但请大家注意：传统百货商店是无法进驻住宅区的。而华润万家店可以开在居民住宅区，因为它有超市这个核心的内容。绝大多数中国人仍就是就近购物，因此社区定位是中国人的消费方式。汽车进入中国家庭肯定是一个根本趋势，但这是一个渐进的过程。所以，谁把“一次性购足”的店开得距离居民近，谁就把我了先机。可以说，这个业态相当难能可贵，符合中国人普遍的消费方式。 （2）.企业选址和分布 大型综合超市：主要分布于华南地区，是公司在发展过程中形成的比较成熟的业务模式，以齐全的商品品种，最大限度满足消费者“一站式”的购物需求。 综合超市：在华东、华北、华南地区都有发展，以经营快速消费品为主，为现代城市居民快节奏的城市生活提供了便利。 标准超市：遍及四大业务区域，以社区居民为依托，突出了便利优势。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，为消费者提供高质、超值的商品与服务。 （三）.目标客户
华润万家从事的是与百姓生活紧密联系的零售行业，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态；同时针对细分市场，华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店。华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。 (四). 收入和利润来源 华润万家大卖场包括食品、日用消费品，同时开设药品、服装、化妆品、饰品等中高档品牌商品专柜。日常消费品为主，以社区居民为依托，突出便利优势。生鲜超市以生鲜、食品为主，同时为顾客提供多项快捷、便利、亲民的服务。更是迎合了消费者的“快乐消费”心态，为消费者带来“一站式消费”和“快乐消费”的双重体验。 (五). 经营模式分析 (1). 供应链管理 客户是企业最重要的财富供应链管理系统首页，是企业生存发展的源泉，又是企业核心竞争力的亮点。谁能抓住客户的心，稳住客户的情供应链系统，谁就是市场的强者，要做强者，就必须创新管理供应链管理系统，。因此，必须有一套稳定可靠的系统对客户资源进行有序集中的保存管理供应链管理系统，满足企业随时查询，增强企业分析决策能力供应链系统，保证企业自己掌握发展权供应链系统，避免客户流失；能够最大限度地展现企业“以客户为中心”的经营理念，具有客户跟踪系统，可以规范销售人员工作环节，适时给客户人文关怀，建立与客户融洽的关系；能够对客户进行归纳分析供应链管理系统首页，帮助企业集中有限资源，最大化的维护黄金客户，降低企业成本，实现利润最大化。 (2). 首创“大卖场＋”经营模式
华润万家连锁超市市场调研 第一部分调研的主要说明 一、调研项目背景 全球第一家的超级市场诞生在1930年8月的美国。而在我国发展却只有10多年，特别是近几年来更是进入快速发展和成熟期。现对南昌市这个小范围，到处都有大型超市：大润发，沃尔玛，家乐福，天虹，丽华，洪客隆，百盛等等，但是华润万家是这几年发展最快的一家，南昌市之前是没有华润万家的，通过并购洪客隆，华润万家迅速占领了南昌市场，成为规模比较大的超级市场中分店最多的一个，在好几个商业圈都打开了市场。然后零售市场的竞争是残酷的，华润万家面对的竞争的对手不只是大小型超市，还有便利店、小卖部，各大小商店及肉菜市场等。
二、企业现状简介 华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润集团旗下优秀零售连锁企业集团，同时也是中国最大的零售连锁企业集团之一。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、华润堂、乐都汇、Ole’、blt、V+、V>nGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。 华润万家创立于1984年，30年来，华润万家始终在可持续发展、企业社会责任以及提供就业机会等领域担任表率作用。2014年华润万家全国自营门店实现销售1040亿元，自营门店总数达到4127家。2014年华润万家与TESCO中国业务合并，这是民族零售品牌与国际接轨、实现跨越式发展的重要一步。截至目前，合资完成后华润万家已进入全国31个省、自治区、直辖市和特别行政区，264个城市，员工人数超过30万。 华润万家作为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与民生保障、品质改善、环保节能等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的战略合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。 华润万家秉承着“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力成为改善大众生活品质的卓越零售企业。 三、调研目的 消费者的购物行为是复杂多变的，购物环境、促销手段以及超市的服务态度
天津外国语大学国际商学院本科生课程论文（设计） 题目：华润万家的市场机会分析 姓名：张青青 学号：07 专业：人力资源管理 年级：2013级 班级：13710班 任课教师：骆振华 2014 年 12 月
内容摘要 无论对什么市场而言，消费者都是一个庞大且复杂的购买群体，其所处的区域环境、文化背景以及心理特征都存在着差异，这些特征在一定程度上使消费者需求产生差异性。因此，任何一个企业都不可能满足消费者的所有需求。企业需要通过市场细分、目标市场选择和产品竞争性定位三个重要的战略步骤，来规划企业并准确的选择目标市场，从而才能制定针对目标市场需求的营销战略组合战略。 本文将对华润万家的市场细分、目标市场的选择进行分析，从而对华润万家的市场机会进行分析，为华润万家做出有针对性的营销战略提供基础。 关键词：企业市场机会；华润万家；目标市场；市场细分
目录 一、引言........................... 错误!未定义书签。 二、华润万家的市场细分............... 错误!未定义书签。 三、华润万家的目标市场的选择......... 错误!未定义书签。（一）目标市场的概况........................... 错误!未定义书签。（二）目标市场的选择原因.................... 错误!未定义书签。 1.目标广泛..................................... 错误!未定义书签。 2.高收入，高购买力............................. 错误!未定义书签。 3.消费观念..................................... 错误!未定义书签。 四、华润万家的市场机会分析........... 错误!未定义书签。 (一)市场需求情况 ........................... 错误!未定义书签。（二）竞争状况.............................. 错误!未定义书签。（三）发展趋势.............................. 错误!未定义书签。参考文献 .. (6)
初探家乐福与华润万家两大超市之感 又到春节黄金周，锡城大街小巷处处张灯结彩，各大商场中人头攒动，超市内购物车“川流不息”，到处呈现出一派繁荣活跃，热烈祥和的节日氛围。我利用这个黄金周的时间，走访了锡城的几家大型超市，通过对超市员工问题的咨询以及各处资料的搜集，得出了这篇调查报告，由于对商品零售业不是很在行，有些观点比较稚嫩，只当是本人的涂鸦之作。 无锡目前正处在重要的转型升级阶段，百姓生活、消费水平的提高，产业结构的调整，传统服务业的升级优化，都急需大力发展服务业，而无锡良好的投资环境，也引得外资超市纷纷入驻，造成了大型超市扎堆的局面。一家家大型超市的重磅开张，逐渐取代了无锡的本土超市在无锡百姓心中的地位，而众多大型超市中，锡城百姓心中的超市老大，当属家乐福超市。家乐福销售额虽说不是全世界第一,在无锡也不是进入的第一家外资超市，但自家乐福进入无锡后销售一直十分火爆，在众多超市中业绩名列前茅，随着新区宝龙店的开业，家乐福已在锡城开设了六家大卖场，而当初家乐福开第一家店永乐店的时候，清扬路地块较冷清，而家乐福的入驻，大大提高了该地区的人气，一度使其地段价值彪升，现在很多楼盘都会打着“家乐福旁的好房子”旗号进行宣传，足以表明家乐福在锡城百姓心中的地位。而家乐福有着如此骄人的销售业绩，有其值得华润万家超市借鉴之处。第一点，本人在总结的同时也进行了创新，简单称为三卡：第一张卡，就是其购物卡的作用。根据目前各单位发给员工的超市购物福利卡来看，家乐福的购物卡比重较高，而其他大型超市的购物卡则占比较少，网上也铺天盖地张贴着家乐福购物卡的转让贴，我在家乐福超市的收银台上结账时，又可以发现，很大一部分消费者都是用购物卡支付，很少直接支付现金，这充分说明了家乐福购物卡在福利卡中的占比较高，在单位团购方面做得比较成功。而购物卡的销售需要“一手钱一手卡”，超市内的商品等于提前结款后寄存在货架上，待日后随时领取，超市又借此实现了融资功能。华润万家完全可以借鉴家乐福的模式，加大单位团购营销，以提高在锡城市场的购物卡占有率并提高超市知名度，达到促进销售的最终目的。 第二张卡，就是我市的本土特色卡—太湖交通卡。目前我市太湖交通卡发放量已达数百万张，而我市的本土超市天惠超市也与之进行了合作实行刷卡消费了，与之相应的是，该卡在洗衣连锁、美容美发等商业零售领域的小额支付功能也陆续启用。华润万家也可以从这一方面入手，大大地提高其市场份额。 第三张卡，华润万家可以为消费者办会员卡。华润万家的扩张一手来自并购，一手自建店面.在并购了无锡二十多永安超市这家曾在无锡本土超市业具有标杆性意义的连锁超市之后，今年华润万家还宣布，投资加快开店仍是2010年公司经营的主旋律，2010年华润万家将创造零售业开店最快纪录，平均一天开一家店，同时进行多种业态创新。目前华润万家旗下已涵盖了大卖场、生活超市、便利超市、２４小时便利店、生鲜超市以及区域购物中心、ＯＬＥ超市七个业态，服务于不同的目标消费者，这是家乐福等虽大型但单一的超市所没有的。华润万家可以充分利用这一多业态优势，加大其会员卡的宣传力度，多在会员卡上下文章，实行一卡通功能，通过大卖场和便利超市间互通的买减赠等连环优惠活动，不仅可向顾客传达低价、便利的企业经营理念，还可以合并其品牌概念，逐渐使消费者积累对华润万家品牌的认知，最终形成对该品牌的认可。而无锡的华润万
华润万家连锁超市调查报告 小组成员：刘汉伦（组长）、李柱铭、钟灿林、熊怡、刘少英、刘俏伶、刘淑娴企业简介 华润万家是中央直属的国有控股企业集团——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业品牌，同时也是中国最具规模的零售连锁企业品牌之一。近20年的发展历程，使华润万家发展成为中国零售业的知名企业。2002年8月1日，华润万家正式注入华润集团的上市旗舰公司——华润创业有限公司，拥有了国际资本市场的发展空间与机制平台。截止2008年12月，华润万家在全国拥有门店2698家，员工人数超过15万人，2008年实现销售638亿元，位居中国连锁超市第一位。 华润万家秉承“全国发展、区域领先、多业态协同”的发展战略，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，以持续改善大众生活品质为己任，引领现代、健康的生活方式。以大卖场为主的多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。目前，华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港等16个省（直辖市）、近100个城市。 华润万家努力成为优秀的企业公民，长期坚持并积极参与品质改善、节能降耗等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值合理化。 展望未来，华润万家充满了信心，秉承“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，致力于成为改善大众生活品质的卓越零售企业。 在今天，华润万家在东莞的行业市场份额，也是最大的！ 经营模式 供应链管理 客户是企业最重要的财富供应链管理系统首页，是企业生存发展的源泉，又是企业核心竞争力的亮点。谁能抓住客户的心，稳住客户的情供应链系统，谁就是市场的强者，要做强者，就必须创新管理供应链管理系统，。因此，必须有一套稳定可靠的系统对客户资源进行有序集中的保存管理供应链管理系统，满足企业随时查询，增强企业分析决策能力供应链系统，保证企业自己掌握发展权供应链系统，避免客户流失；能够最大限度地展现企业“以客户为中心”的经营理念，具有客户跟踪系统，可以规范销售人员工作环节，适时给客户人文关怀，建立与客户融洽的关系；能够对客户进行归纳分析供应链管理系统首页，帮助企业集中有限资源，最大化的维护黄金客户，降低企业成本，实现利润最大化。 首创“大卖场＋”经营模式 华润万家拥有成熟的市场经济环境中多年的经营运作经验，经营管理和内部机制上相比内地企业有较大优势，能够更充分地吸取国际先进经验；同时，与外资零售企业相比，又更加熟悉国情。确定了以消费者为导向并充分考虑竞争优势最大化的业态战略。通过对目标市场的细分，明确各业态的目标顾客群，采用业态差异化的定位。并明确了‘大卖场＋’为主力发展业态”。针对细分市场，华润万家开拓了以中高消费市场为定位的Ｏｌｅ创新业态。Ｏｌｅ是华润万家在不断优化发展主力业态的同时，以中高消费市场为定位的创新业态生活时尚中心。
2012年中国连锁企业十强 华润万家是中央直属的国有控股企业集团、世界500强企业——华润（集团）有限公司旗下优秀的零售连锁企业集团，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。旗下拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’、blt、VanGO、Voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee 等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。 华润万家从事的是与百姓生活紧密联系的零售行业，坚持“时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念，经营有大卖场、生活超市、便利超市、区域购物中心、以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、舒适的时尚生活而精心打造的一种全新形象便利店——V ango等多种业态。 华润万家以持续改善消费者生活品质为己任，引领现代与健康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、安全的商品与服务，最大限度的满足消费者的各种购物需求。华润万家的业务发展区域已遍布华东、华南、华北、西北、东北、中原以及香港地区等16个省（直辖市）、近100个县级以上城市。 华润万家努力成为优秀的社会企业公民，长期坚持并积极参与质量改善、节能降耗等对社会及生态环境有利的事业，努力成为友善、亲和的社区一员，建立共赢的合作伙伴关系，坚持实现员工价值最大化和股东价值最大化。 展望未来，华润万家充满了信心，秉承“与您携手改变生活”的企业理念，通过持续的优化与发展，华润万家致力于成为改善大众生活品质的卓越零售企业。 旗下品牌 1.华润万家超市。①大卖场：经营面积8000-15000㎡，经营2-3万种商品，超大的面 积与齐全的商品完全满足了消费者“一站式”的购物休闲需求，向大众传递着“时 尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利”的经营理念。截止2010年底，华润万家335 家大卖场已进入全国100多个主要城市。②便利超市：经营面积500-800㎡，经营 约5000种商品，主要提供便利消费和便民服务，以满足顾客便利性需求为目的。 ③生鲜超市：经营面积800-1500㎡，经营约8000种商品，主营生鲜商品。以“新 鲜、低价、便利”的经营理念、整洁宽敞的购物环境以及电话订货等特色服务成功 开辟出社区便利超市领域的领“鲜”之路，成为顾客生鲜食品一站式购物的首选。 2.欢乐颂购物中心。欢乐颂购物中心是华润万家倾力打造的梦想之城，以所在区域家
华润万家全国分布店 1华东无锡马山店马山梅梁路南侧圣芭芭拉小区242号 2华东无锡滨湖店滨湖区梁清路600号 3华东苏州金枫店金枫南路1号 4华东苏州吴中店吴中区天灵路206号 5华东宁波徐家漕店宁波市海曙区徐家漕路91号 6华东宁波云海店宁波市海曙区尹江路26号 7华东杭州濮家店杭州市秋涛北路248号 8华东杭州海宁店海宁市育才路2号海昌南路261-267号 9华东杭州滨江店滨江区浦沿路与滨文路交汇处 10华东绍兴柯桥店柯桥迪杨路与群贤路交叉口 11华东湖州南浔店南浔湖滨至尊广场 12华东慈溪老浒山慈溪市浒山街道新都汇商务中心8号 13华东慈溪浒山购物中心慈溪市浒山街道环城南路407号 14华东余姚余姚店余姚市子陵路53号 15华东余姚兰江店余姚市四明西路482、484号 16华东上虞上虞天成店舜杰路40号 17华东恩平恩城店恩平市恩城镇东门路商业广场华润万家超市 18华东无锡广瑞店无锡市的广瑞路555号 19华东无锡华润万家超市无锡市崇安区长庆路10-3 20华东无锡华润万家超市无锡市宜兴市 21华东江阴华润万家江阴市北新路附近 22华东无锡华润万家西漳店无锡市惠山区 23华东昆山华润万家超市苏州市昆山市 24华东苏州华润万家超市苏州市常熟市 25华东昆山华润万家超市张浦店苏州市昆山市 26华东宁波华润万家宁波市海曙区立交路118 27华东宁波华润万家丹凤店宁波市江东区 28华东宁波华润万家镇安店宁波市江东区南演武街45 29华东宁波华润万家开发区店宁波市慈溪市 30华东宁波华润万家河角店宁波市慈溪市 31华东杭州云河店杭州市拱墅区文一路20 32华东杭州华润施家桥店杭州市下城区朝晖路142号 33华东杭州华润清泰店杭州市上城区西湖大道41号泰地万新大厦2楼34华东绍兴华润万家绍兴店绍兴市解放北路588号 35华东慈溪虞波店浒山街道新城大道南路208号 36华东溧水溧水万辰购物广场万辰广场位于溧水永阳镇宝塔路9号 37华东淮南淮南阳光假日购物广场淮南市谢家集区蔡新路西侧 38华北天津南楼店天津市河西区大沽南路与围堤道交口 39华北天津东丽店天津东丽经济开发区二经路一号 40华北天津武清店天津市武清区京津公路东侧中信广场B区超市 41华北天津塘沽店天津市塘沽区河北路29号