机电设计标准
目录
1 强电系统
2 暖通空调
3 消防系统
4 给水系统
5 排水系统
6 天然气系统
1 强电系统
1.1 电量
1.1.1 一般要求
1、项目变压器装机总容量（含空调）应为计容面积80~100VA/㎡，车库按
10~15va/m2，单台变压器不应超过2000KVA。
2、电机控制不采用软起动和变频控制器。采用直接启动方式或采用Y-△启动方式。
3、设计中配电控制箱的二次控制接线，除有特殊要求外，均应用选用国家标准图
集，无标准二次控制接线的控制箱，设计应绘出二次控制接线图。
4、电气火灾监控系统，满足国家规范要求即可，不宜过多设置监控点。
5、各店铺的用电按配电分区配电，设置集中电表箱。
6、变配电系统配电回路应将相同或相似使用功能的回路放置在同一或邻近配电屏
内。
1.1.2 用电量（餐饮）
餐厅与快餐用电量同时满足以下要求：
1.按商铺租赁使用面积S：不小于250W/㎡；快消除外。
2.单个商铺用电不小于5KW（含商铺，有燃气）；
4. 以上全部为三相供电。同时使用系数根据以上数据，结合国家标准，适当取值，不
应太大。
1.1.3 用电量（非餐商铺）
非餐商铺/眼镜店/书店/照相馆/图书馆/小酒吧
1.商铺租赁使用面积S（含空调）：100W/㎡；
2.单个商铺用电不小于5KW（含空调）；
3.10KW以下采用单相，10KW及以上采用3相用电；
1.1.4 用电量（办公及其他）
1. 办公租赁使用面积S（含空调）：100W/㎡；
2. KTV租赁使用面积S（含空调）：130W/㎡；
3. 超市租赁使用面积S（含空调）：130W/㎡；
1.1.5 计算系数
电表箱干线：K=0.5~0.6；变压器安装：K=0.4~0.5；
1.1.6 电缆材质
由变电所引出的非消防电缆，截面超过25mm2（含）采用铝芯；其余均为铜芯。1.1.6 位置
电源到户，户内隔离开关箱应设在店铺内，距离店面 1.0～1.5m内，梁下100mm 明装。
1.2 计量方式
1.2.1 户内开关箱
计量电表集中安装在各层配电小间内。
1.2.2 电气竖井
强电坚井与弱电竖井宜分别设置，面积不宜超过4m2。
1.3 照度
1、照度参照以下标准：
大厅-300lux
走廊-250 lux
地下停车场-75 lux
洗手间-250 lux
机电房-200 lux
电梯轿厢-200 lux
室外园林（路灯）-40 lux
广告箱（室内外）-300 lux
储藏间-100 lux
配电间/坚井-150 lux
维修办公室-150 lux
管理办公定-300 lux
2、停车场、室外道路照明设置集中控制，控制方式为时钟控制。
3、公共区域普通照明回路须预留时钟控制接点。
6、应急照明灯具均采用自带蓄电池，不采用集中智能供电。
2 暖通空调
2.1 空调系统由商家自行布置，预留室外机位；
2.2 餐饮通风
1、餐饮区面积按现有规划图。厨房面积按餐饮商铺面积的30%考虑，补风由商家自行从室外引入，厨房排风/送风竖井优先考虑利用镀锌钢板，沿外墙眀敷引上，排风口高出屋面1m。
2、餐饮商铺面积大于300m2，设置单独烟道；不大于300m2的商家共用烟道。
3 消防系统
3.1 喷淋系统
用户自装区域，喷淋头考虑向下安装的便利性。
3.2 消防栓系统
尽可能将消火栓布置在公共区域。
3.3 消防水管材
室外消防生活合用给水管：承插式球墨铸铁给水管或同类产品。
室内消火栓管和喷淋管：热镀锌钢管。
4 给水系统
4.1 设计条件
4.1.1 用水量标准
1、商业类用水标准参考以下，但不应小于每60000平方米400立方米/日的用水量。
名称用水量
标准用水时间（小
时）
时变化
系数
备注
电玩、网吧15L/人.16 1.3
2、办公类给水标准参照以下：
4.2 室外给水系统4.2.1 给水点供绿化
室外设置清洁和绿化用给水点。
4.3 室内给水系统
4.3.2 商铺/餐饮区给水系统
a. 商业类用户给水设计要点：次
KTV
15L/人.次
16 1.3
健身中心
30L/人.次
8 1.5影院3L/人.次3 1.5步行街（零售）8L/㎡.d
12
1.5步行街（餐饮）50L/人.次
12 1.5
按2.5㎡餐厅面积/位，一日用餐次数为3次物业用房
60L/人.次
10 1.2按200人.次考虑
浇洒和绿化2L/㎡.次8 1.5地下车库
2L/㎡.次
8
1.0序号
业态
设计
备注
b. 办公类用户给水设计要点：在每个楼层预留给水接口。
4.4 其它4.4.1 给水管材
室外消防生活合用给水管：承插式球墨铸铁给水管或同类产品。室内生活给水管：给水干管和立管用钢塑给水管或同类产品，管径≤DN32给水支
管用PPR 生活给水管或同类产品。
4.4.2 阀门
管径不大于DN50的阀门宜采用截止阀，阀体为全铜阀门。大于DN50的采用闸阀
或蝶阀。止回阀的设置按规范。
1
零售商户
每个铺位在吊顶里均设一个DN25的给水支管，并设一个阀门。水表暂不设。
项目公司可根据建设后期商
管的招商需求，调整给水点的管径和尺寸，并按要求加设水表。
2电玩设计卫生间给水，加表计量。3
数码广场
设计卫生间给水。加表计量。
4
大型酒楼
预留DN80给水管，加表计量。所有给水设计均由主力店装修自行完成。
5
健身中心
预留DN80给水管，加表计量。所有给水设计均由主力店装修自行完成。
8
餐厅/快餐/咖啡厅/美容院
50㎜给水接口。加表计量。
4.4.3 水表
水表采用IC卡水表。
5 排水系统
5.1 室外排水系统
5.1.1 餐饮排水系统
所有商铺排水点均接入隔油池，隔油池容量按整个商业租赁区域地漏排水量的50%考虑。服务半径宜为50m左右，按隔油池收集范围内餐饮污水的排水设计秒流量选择
隔油池（器）。
5.2 室内排水系统
5.2.1 餐饮区排水系统
商铺的卫生间和厨房的需要设置排水点，地漏为DN100。
5.2.2 垃圾房
垃圾房设置排水点，地漏为DN100。
5.2.3 机房
除电气设备机房外，所有的设备机房内应设排水点。空调机房和新风机房地漏的
位置要放在空调机的旁边，且在空调机旁的二分之一处，不要放在角落,如有两个机组
应设置两个地漏。
5.2.4 雨水排水系统
1、尽可能利用原有排水系统。
2、雨水立管规格及型号重新设计。
5.3. 排水管材
室内污水管：卫生间排水管用UPVC排水管。
室内冷凝水管：UPVC排水管
室外埋地雨水管、污水管：埋地雨水管大于500的采用钢筋混凝土管，小于500
的采用UPVC双壁波纹管或同类产品，埋地污水管均采用UPVC双壁波纹管或同类产品。
室内压力排水管：热镀锌钢管
6 天然气系统
小型餐饮采用煤气罐，大型餐饮按其需求，如需要管道气，则按以下原则设计：
6.1 表箱和调压箱
在厨房内预留阀门和接口。
户外主控制配箱、调压箱隐蔽包装。
6.2 室内燃气系统
6.2.1 燃气管道
燃气管井不应过多，穿越公共区域的燃气管设置防泄漏套管保护。
6.2.2 天然气用量
小吃店/餐厅/快餐/美食阁（接商铺租赁面积确定其天然气量）：
S＜40㎡ 5CMH
40≤S＜160㎡ 15CMH
160≤S＜240㎡ 20CMH
240≤S＜320㎡ 25CMH
320≤S＜400㎡ 30CMH
400≤S＜1000㎡ 0.08/h.㎡
S≥1000㎡0.095* S CMH
天然气管道必须接至商铺内，装有阀门。整个项目燃气量为70%总用量考虑。
大型商业地产规划设计的重点 建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。 一、大型商业物业的空间个性 现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。 做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。 SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。 二、大型商业物业的人情尺度 营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。 可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。 以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 三、内部空间的可视性 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。 整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。如上海的
【住宅裙楼商业设计要求】（2011年版）说明： 1. 本设计要求自2011年4月1日起实施。 2. 本设计要求为住宅裙楼商业的街铺、内铺及中大型商业的设计要求。 (一) 建筑 1分类 1.1 按现有图纸方案归纳为三大类： （1）街铺： 有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。 （2）内铺： 整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一。 （3）中大型商业： 一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 1.2 按装修分为两部分情况： （1）装修部分: 公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。 （2）毛坯部分: 街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 具体做法详管理中心的要求。
2标高设置 2.1 均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 2.2 地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 有其他要求的按单项要求确定。 3首层入口 3.1 首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 3.2 中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。 3.3 街铺通常设一级台阶。 4电梯 集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。 4.1 电梯门洞尺寸要求: 电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度 4.2 乘客电梯及货梯: 4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式： (1) 当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。 (2) 当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件： 附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考：
机电设计标准
目录 1 强电系统 2 暖通空调 3 消防系统 4 给水系统 5 排水系统 6 天然气系统
1 强电系统 1.1 电量 1.1.1 一般要求 1、项目变压器装机总容量（含空调）应为计容面积80~100VA/㎡，车库按 10~15va/m2，单台变压器不应超过2000KVA。 2、电机控制不采用软起动和变频控制器。采用直接启动方式或采用Y-△启动方式。 3、设计中配电控制箱的二次控制接线，除有特殊要求外，均应用选用国家标准图 集，无标准二次控制接线的控制箱，设计应绘出二次控制接线图。 4、电气火灾监控系统，满足国家规范要求即可，不宜过多设置监控点。 5、各店铺的用电按配电分区配电，设置集中电表箱。 6、变配电系统配电回路应将相同或相似使用功能的回路放置在同一或邻近配电屏 内。 1.1.2 用电量（餐饮） 餐厅与快餐用电量同时满足以下要求： 1.按商铺租赁使用面积S：不小于250W/㎡；快消除外。 2.单个商铺用电不小于5KW（含商铺，有燃气）； 4. 以上全部为三相供电。同时使用系数根据以上数据，结合国家标准，适当取值，不 应太大。 1.1.3 用电量（非餐商铺） 非餐商铺/眼镜店/书店/照相馆/图书馆/小酒吧 1.商铺租赁使用面积S（含空调）：100W/㎡； 2.单个商铺用电不小于5KW（含空调）； 3.10KW以下采用单相，10KW及以上采用3相用电； 1.1.4 用电量（办公及其他） 1. 办公租赁使用面积S（含空调）：100W/㎡； 2. KTV租赁使用面积S（含空调）：130W/㎡； 3. 超市租赁使用面积S（含空调）：130W/㎡；
机电专业设计管控培训 商业规划院总工办 2019年10月25日
一 2019年新增设计要求二 施工图审查要点修订
一 2019年新增设计要求二 施工图审查要点修订
一、2019年新增设计要求 2019年，机电专业共新增12项技术要求，已纳入《万达广场/万达茂安全质量强制性技术标准》、《设计任务书》、《施工图审查要点》进行管控，详情如下： 序号强条设计任务书审查要点 1防火安全监控措施√√√ 2弱电机柜PDU电源插座√√√ 3消防应急物资箱及应急钥匙箱√√ 4消防水泵状态监测系统√√ 5消防应急照明和疏散指示系统设计原则√√ 6屋面空间设计要求√√ 7支吊架补充设计要求√√ 8优化万达广场冷机负荷和用电负荷指标√√ 9强电井电缆桥架增加检修门的要求√√ 10慧云标准（2019年版）√√ 11电气专业成本优化措施（2019年版）√√
主要要求： 1、对于广场水平消防通道，增加监控摄像头或利用原有监控摄像头，通过智能识别的技术，实时智能识别杂物堆积； 2、广场垂直疏散通道（楼梯间）餐饮层增加门禁监控，首层增加推杠锁，日常防止闲杂人员进入楼梯间，火灾时门禁自动断电开启。 监控摄像头设置细则： 1、通道长度应大于5米，低于5米的可不设置； 2、通道长度每大于25米，应增设一个摄像头点位（适用于新增或原有数字摄像头）； 3、因特殊原因无法设置门禁的消防通道，应增设一个摄像头点位； 4、原摄像头为模拟且存储格式为D1的，有效识别距离为10米，超过10米走道应增设新的摄示意点位1、2：通道长度应大于5米，低于5米的可不设置 示意点位1：通道长度大于5米示意点位2：通道长度低于5米
3个商业综合体室内空间设计经典案例浅谈 城市的快速发展，业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体。这是一种将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 案例1：【成都蓝光空港】 设计单位：毕路德 业主单位：蓝光集团 设计面积：16846㎡ 项目位置：四川成都 设计思路： 成都蓝光空港地处成都大西南中心片区唯一一个超大体量的商业中心，根据国际商业空间近年的发展方向，打造以休闲氛围、主题故事、艺术品位为核心的体验性购物环境。
设计师通过对材料肌理的质感化、材质的自然化和室内造型的户外化，营造出商业街道的故事场景，强化休闲体验的同时，突出了地域文化特色。富有变化的戏剧性光氛围处理，通过降低普通照明，引入集中式焦点光线，使其具有故事感的“舞台”效果，变普通商城为吸引年轻社群的交往空间。
通过开放式中岛自由布局，充分利用了交通空间。同时运用通道上安排摊档式花车及商铺空间的外摆，营造出目不暇接的热闹的商业感受。巧妙地放置具文化故事内涵的艺术装置，对传统文化进行现代抽象提取与再创造，形成“话题”中心，产生强烈的可记忆符号。
案例2：【沈阳信基购物中心】 设计单位：毕路德 业主单位：沈阳房地产开发有限公司设计面积：51.5万平方米 项目位置：辽宁沈阳市
设计思路： 人们常说创意来源生活，果不其然。沈阳信基购物中心的室内空间设计灵感源于中国随处可见的连绵翠峰，随意自然的组合取代了固定而生硬的柱网结构，独具吸引力。同时建筑设计中林林总总的结构柱巧妙地隐藏于总图之中，设计的最终效果是从视觉上将原有的12根柱子减少为3根。 外，在统一的平面上新墙体的比例和尺寸正好适合现有的开窗，利于将自然光线引入室内空间，打造贵宾室，服务空间和办公室。最终创造出了一个充满活力又独特的空间，从视觉上放大原有小空间的比例，令线、板等元素的自由组合维持住了一种微妙的平衡，如同一幕戏剧里的缤纷角色。 选用不规则的线条来做完整个空间主要的设计语言，用几何图形进行堆砌、排列和转换，使人置身其中感受光影虚实间的流转，制造内部场域从下而上、从
商业地产建筑设计规范要求 一、餐饮 (11) 二、专业卖场 (21) 三、零售 (37) 四、酒店 (43) 五、专门业种 (52) 附件：商店建筑设计规范 (69) 餐饮： 餐厅的类型： 随着餐饮业的进展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并进展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅能够大致划分为以下几类： 中餐厅 由于我国幅员宽敞，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。西餐厅
人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。 日式料理店 日本料理，其特色是精巧、清爽可口且不油腻。不管是简单的寿司吧依旧高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。 咖啡厅 又称简便西餐厅，要紧经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。 自助餐厅 自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地点便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。 快餐厅 快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境洁净卫生。
肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。 各餐饮业态选址及建筑结构要求： 一般餐厅： 1．商圈选择 一般餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的一般餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 2．立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政治理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 3．面积要求 大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。
商业地产广告语大全 1、国际商业城，富贵黄金铺！ 2、坐享高于银行利息3倍的获利租金！ 3、精明的商人判断永远不会错 4、近朱者赤，近高者赢 5、富贵千禧路，商业黄金铺—一顺德国际商业城。 6、名品汇聚，名牌基地—一顺德国际商业城。 7、日进斗金---丰泽百世 8、今日寸金买土，明日寸土寸金！ 9、e+e数码广场虎锯商业中心引领数码时尚 10、森望蓝调商业街商业原始股招募中 11、真金等您拿--接手运动，财富涌动 12、传世领地商脉策源 13、今天抢铺东大街 14、存钱不如存商铺投资紫薇龙腾新世界，你还等什么？ 15、买铺先赚四年租做西大街时代铺主 16、财富大赚盘怎么赚都是赢家 产权商铺世袭传承；比肩国际，完美共赢； 商业地产谁与争锋；引爆财富，因我不同； 最经典的商业地产项目广告词 ‐logan：新派商务集城 ‐主题：商务所及，路所及 ‐高度不同，世界亦不同。 香格里拉——房地产广告语! 精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权 别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有
水莲山庄——房地产广告语 有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活生活与健康同步，安法水莲 摩天引——房地产广告语 青春。捷运。摩天引家庭的梦想，在淡水，摩天引我们的长假在摩天引我和我的幸福在淡水摩天引淡水最魅力，摩天引，十全十美. 梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引 海誓山盟化为实际理想一户摩天引 让您拥抱山水，真情永远 阅读欧洲——房地产广告语 阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉 阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼 灵感，发现，重新开始的乐趣 “阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家 建筑年鉴——房地产广告语 在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美 人文经典大宅超然落成 精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选 静静数千坪大自然书房，建筑年鉴为您收藏 御松园——房地产广告语 日本国宝大师与台北企业家的感动相遇 从禅艺盎然的京都意境?走进生活圣殿 坚持在最好的地点与世界级的一流团队合作 您的家将在世界上留名 太平洋时代——房地产广告语 专业心，爱家情
商业不动产服务内容 一、商业销售及招商代理策划服务 二、商业规划服务 三、商业空间委托设计 四、商场外观及景观设计规划 五、商场美食街规划 六、停车场管理规划 七、商场形象（CIS）识别系统设计 八、商业物业管理筹备规划 九、商场经营管理规划
〈商业销售及招商代理策划服务〉
一、市场及产品概念调研。 二、商业不动产的招商工作。 三、商业不动产物业管理规划(实质经营之执行另发包计费)。 四、实质环境规划与设计整合。 五、景观概念规划(设计费另计)。 六、广告企划规划（所有委外工作之费用另计）： 1、广告实施计划及方案。 2、广告诉求及广告宣传计划。 3、推广活动计划。 4、广告公司筛选。 5、联合行销及企业形象的推广。 七、接待中心规划整合。 八、销售管理： 1、业务销售规划及执行。 2、确定商业不动产租赁与销售比例。 3、确定租赁与销售底价。 4、确定核心店优惠办法。 5、确定销售计划及预算。 6、业务手册。 7、训练手册。 九、顾客服务管理规划： 1、顾客服务计划及执行方案。 2、顾客服务管理方案。 〈商业规划服务〉 一、市场调查 1.市调 (1)市场调研，市调分析 a、进行车流量、人流量统计
b、进行店内、外顾客问卷调查 c、提供现有资源和优势的分析报告 d、提供周边的需求潜力的分析报告 e、提供周边发展潜力的分析报告 二、商业规划 1、商场定位规划 (1)、商场经营定位提案 (2)、确定企业文化核心 (3)、商品规划 a、业种配置规划 b、目标品牌配置提案 c、目标品牌配置业绩预估表 2、空间规划 (1)、平面配置规划 (2)、整体空间规划 (3)、服务设施规划 3、招商与销售规划 (1)、各区销售（租金）收入估算 (2)、厂商组合模拟提案 (3)、主力店招商提案及进度……等 〈商业空间委托设计〉（一）设计规划阶段 壹.设计规划阶段为: 一、商品定位阶段 二、概念设计阶段 貳.另行委托的设计院执行以下阶段的落实工作: 三、发展阶段
商业地产建筑规划与设计(图 本期主题:中国商业地产建筑规划与设计 嘉宾讲师:中国建筑北京设计研究院总建筑师董少宇 时间:2009年4月16日 地点:北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层 主题背景: 商业地产从立项到开业运营,涉及多个环节,而建筑规划设计是诸多环节中决定性的一环。商业地产发展至今,在建筑规划设计的专业水平等方面取得了有目共睹的成绩,但同时也存在着不容忽视的问题。随着业态的日渐丰富,商业地产项目所承载的功能也日渐增多,对商业地产建筑规划设计又提出了怎样的要求?建筑一旦落成,可改造的空间非常少,为保证作品最终能够符合入驻各商家的要求,建筑师在进行规划设计时,要考虑到哪些因素?对比商业地产发达的国家,我国的建筑设计领域,存在欠缺并急待改善的问题有哪些? 新浪乐居商业地产专业讲台第11期,有请知名建筑规划设计专家董少宇先生,为我们一一解答。 讲师简历: 董少宇,清华大学建筑与规划工程硕士,现任中国建筑北京设计研究院总建筑师,中国房地产协会商业地产委员会常务委员,中国商业地产联盟专家。自1975年始至今从事建筑设计工作34年,主持设计完成大中型工业与民用建筑60余项;获国家及省部级优秀方案和优秀工程设计及金、银质奖30余次;在国家一级学术杂志上发表论文,译文二十余篇;参加和主持国家和省部级科研课题近十项。近年来主持设计完成多项大型城市商业综合体建筑并发表了多篇相关学术论文。其主持工作的董少宇工作室获“中国2008知名商业设机构”荣誉。
关键项目:北京万达广场、天鸿北京华宝大厦、北京国贸中国大饭店、南昌万达新城商业街、北京石景山万达广场、万达长春明珠、天津万国广场、天津美洲国际广场、河源生态购物广场、厦门美洲国际广场、昆明孔雀广场概念设计等。 主持人:欢迎董老师坐客新浪乐居。今天这期商业地产专业讲台的课题是商业地产建筑规划与设计。据我所知,董老师在八几年的时候,就已经开始参与商 业地产的建筑设计了,当时的国贸项目,现在在北京是绝对的地标性商业建筑了,当时的情况是怎么样? 董少宇:当时做的时候还没有商业地产这个概念,应该就称它是一个大型的综合体,现在看来是属于商业地产的。当时我主要是做中国大饭店那一部分。国贸在北京来说是正式的综合体概念的第一个项目。 以前商业项目我们做得比较少。改革开放之后我们国家在招商引资,这方面国家旅游局是甲方,从开发中国旅游资源的角度做了这样一个项目。策划是美国和日本两家建筑师事务所帮助做的策划国贸一期,最终用的是日本的方案。按照日本七八十年代流行的综合体的概念引进来的。国内商业地产的概念大约是在90年代末、本世纪初的时候出现,当然那时候的商业地产的概念还比较幼稚。 我们国家现在的商业地产的概念和行业的操作是分两大系统,大体上是这样一个情况。第一大系统以商务部为主,它们主要是从零售业地产出发。零售业大概有百货、超市、购物中心、便利店、专卖店、专业店。它的特点是,侧重于零售业,是零售业的房地产。因为所有的运营商都在商务部、物流都在商务部,基本上控制了零售业的资源,所以从这点上是有优势的。它对零售业的运营非常专业,但对于房地产应该不是太内行。 第二个系统是我们房地产界,基本上这是从建设部体系发展派生出来的行业协会,叫中国房地产业协会,是以开发商为体系做的商业地产,最早的商业地产是从这儿引发出来的。这里面牵扯到投资主体的转换。过去我们做零售业都是按照国家的规划划出一块地来,投资是由房地产投资,权属是归当地的商业管理部门,比如说归
文件编号：ZYZ-03 商业标准店（装饰装修）工程标准化设计指引 (11.8万㎡) 概念方案至施工图阶段 编制部门：技术研发中心环境部 编制日期：2011年03月01日 注：本《设计指引》将与发包方提供的《装饰装修工程设计合同》、《装饰装修设计任务书》以及《建筑装饰装修工程设计文件编制深度规定》、相结合，共同起到对设计成果及设计过程的约束作用。
商业标准店 （装饰装修）工程标准化设计指引 (11.8万㎡) 编号：03 编制日期2011年3月1日适 用范围集团开发的商业MALL公共区域 装饰装修设计 战略设计单位名称 1)装饰装修设计： 2)机电系统设计（强电系统、给排水系统的施工图设计， 空调系统、消防系统弱电系统的末端定位的设计）： 3)消防系统： 4)空调系统设计： 5)调光系统设计： 6)弱电系统设计（含智能化、安防系统、音视频系统设 计）： 设计范围一、设计范围(以即墨MALL 11.8万M2为标准)： 1)各类经营性区域（包含但不限于大堂、电梯厅、电梯轿厢、公共走廊、餐饮空间、康体中心、娱乐空间、会议 空间、客房、公共卫生间等）。 2)各类行政办公区域、后勤办公区域。 3)各类经营性区域的软装饰设计 4)各类经营性区域的活动家具设计 5)各类经营性区域的导视系统设计 各类经营性区域的灯光效果设计 ●一层：6444㎡； ●二层：5565㎡； ●三层：4919㎡； ●四层：4925㎡； 精装修设计总面积：21853 ㎡；（具体详见如下图纸斜线填充区域）
设 计 风 格 要 求 一、设计风格要求： 1)设计风格为简约欧式。 2)简约欧式即现代欧陆风格，从字面意思分析，简欧也就是简化了的传统欧陆风格。 相对比拥有浓厚欧洲风味的传统欧陆风格，简欧更为清新、大气、更贴近于自然，这是一种既要追求欧陆 风格中的贵族气质，又要享受现代化生活的风格，其特点是继续保留传统欧陆风格中那种厚重、贵气的特 点，同时又把那些繁复的线条适当简化，融入一些现代简约美的气息，其设计特点是保留为主、创新为辅， 目的是为了适应更多的年轻人群的欣赏品味。 大中庭效果图主入口效果图 二层次街效果图二层小中庭节点效果图 设 计 内 容 要 求 一、设计内容要求： 1)主题设计装修风格与业态、功能相统一，总体运用色彩的组合营造出热烈的商业空间气氛，在空间设计中 充分展示各个商铺及商品的可见性。突出动线设计，充分实现各个商铺的可达性，一切应以满足营业需要 为核心。 2)主要出入口区域的设计，应做到醒目、宽敞、通透，门头高不低于3米，主出入口两侧及上方立面应采用通 透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分体现商铺价值，天气寒冷地区的商业标准 店主次出入口应设置隔温室或双层门，并应总体考虑一定的趣味性及美观吸引性。 3)各层设计风格考虑在整体统一的前提下，进一步强调色彩对比关系，活跃商业气氛。例如：四层设计手法 可适当年青化，色彩对比可以考虑强烈一些。 4)商业照明设计的价值就在于利用空间表现设计，将顾客引入店内；在功能上首先卖场要能够展示出卖场独 特的形象。另照明需要更贴切地体现商品的色彩、质地、工艺等细节。营造轻松、愉悦、令人惊奇的购物 环境。
商业地产设计标准化指引
隆基泰和房地产开发 房地产事业部 商业地产管理中心 二O一二年十二月 编写说明 （一）编制目的 本标准是为了适应隆基泰和房地产开发项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示区设计的指导性手册。 （二）适用围 1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心； 2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部； 3、适用于与集团合作的各建筑。 （三）应用说明 1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。 2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。
目录 一住宅楼盘配套商业设计技术指引 4 1.住宅楼盘配套商业的技术要求 4 2.商业配套的类型 4 3.商业配套的规划 5 4.商业配套的规模 5 5.商业业态规划设置要点 6 6.建筑布局设计要点 6
7.建筑结构、水电、暖通设计要点 7 8.交通设计要点 9 9.设计模块 9 二商业街建筑设计技术指引 10 三购物中心建筑设计技术指引 75 1.购物中心建筑设计技术要求 75 2.商业业态的分类 76 3.购物中心的特点及分类 76 4.平面柱网与建筑层高 77 5.室商业街及中庭共享空间尺度 77 6.店铺开间、进深与面积的关系 77 7.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 77 8.公共卫生间设置参数 77
商业地产建筑设计 规范要求
商业地产建筑设计规范要求 一、餐饮 (11) 二、专业卖场 (21) 三、零售 (37) 四、酒店 (43) 五、特殊业种 (52) 附件：商店建筑设计规范 (69) 餐饮：餐厅的类型：随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展起来。而今，餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅能够大致划分为以下几类：中餐厅由于中国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。西餐厅人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。日式料理店
日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。咖啡厅又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。自助餐厅自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。快餐厅快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。 各餐饮业态选址及建筑结构要求：普通餐厅：1．商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅
关于商业项目机电管理及设计方面的建议 一、电气 1、负荷指标建议： 零售、百货、超市：140-180W/M2 影院：80-100W/M2 餐饮：250-300W/M2 电玩\KTV：100-120W/M2 其它卖场：100-120W/M2 2、计量与应急用电： ①须分系统独立计量的有(主要是根据业态和租赁面积确定)：大型超市、影院、酒店、百货、写字楼、独立产权商铺；无法独立计量的业态设置分户电表计量。 ②应急用电：商业街尽量采用双回路供电保障供电；如无法满足双回路供电，则应设置发电机。 3、插座电源： 商业街内应设计物管保洁用插座；活动广场需要考虑推广活动使用的活动电源，具体负荷数值根据广场大小而定。 二、空调及通风 1、空调机位： 零售、餐饮等商铺空调位的设置应根据商铺面积大小进行合理设置，防止出现空调外机尺寸过大无法安装的情况；空调外机位应充分考虑空调外机散热要求；空调外机位应结合店招门头进行合理设置。 2、独立系统 ①影院、百货、超市、KTV等主力店需要独立设置制冷/制热系统。 ②麦当劳、肯德基、星巴克等快餐由于营业时间考虑，商家会要求独立自行设置空调系统，需要考虑空调外机位置及竖向管道。 ③首层、顶层设计冷量及供热量，按标准冷量、或供热量的基础上，
适当加大30-60W/m2，以抵消首层/或顶层冷热负荷的损失。 3、油烟管道 ①街区式商业，在不清楚今后业态的情况下，尽可能提供油烟管道设置； ②烟道尽量采用集中式烟道设计（除特殊商家，如肯德基、乡村基需要独立烟道配置外），集中式烟道设计，即同一个轴线范围内及周边的餐饮烟道尽量集中到一起布置和设计。 三、给排水 ①街区式商业，在不清楚今后业态的情况下，尽可能提供污水及油污管道设置； ②除商户自行设置隔油池外，项目内应尽可能提供集中式二级隔油池，隔油池出水建议排入生化池以规避环评验收； ③商铺内提供独立供水计量；设备用水、绿化、空调系统补水需设置计量； ④排水：商业的排水，优选重力排水；在不得以需要设置非重力排水的情况下，如地下室或项目现场条件达不到重力排水条件，需要设置一定容积的集水池/污水池，并设置一用一备带铰刀的抽排水泵；水泵扬程需要预留一定余量。 四、消防 1、超市及大型百货类，防火分区应独立设置，以利于今后营业时消防验收合格证书的单独获得。 2、火灾时，消防广播与背景音乐须可自动切换；服务台设远传信号盘，做为消防广播。 3、消防控制系统，烟感控制模块宜预留20-30%余量。以利于今后商铺划分和商铺装修时，墙体分割引起的烟感增加。 4、重要机房：如高低压变配电房、分配电房、IT机房，须采用气体灭火设备与设施；避免安装消防喷淋头。 五、弱电智能化系统 1、停车指引系统
万象城机电设计指引 通风专业 1.建议明确商场主出入口设臵的热风幕 2.为满足车库净空高度要求车道位臵尽量减少风管排布 3.停车位区域要求机电净空高度为2.5m，风管设计尽量加少风管上下重叠 4.为保证使用安全、风管设计不能穿越高低压室 5.冷却塔配臵双速电机及高效换热填料挡水板，以配合系统在不同工况下的运行操作要 求。冷却塔配臵水盘加热器及水管电伴热设备，以保证冬季工况时冷却塔能正常运行 6.冷冻水输配系统采用定温变流量的二次泵系统。一次水泵为每台冷水机组提供恒定的 循环水流量；二次泵系统则按功能分区、压力分区及各环路阻力特性分别设臵，每组泵配设一台备用水泵。二次泵系统配设有变频驱动器，可以根据冷冻水循环水系统管网内由负荷变化而引起的压力变化，调节水泵的转速及流量。 7.在冷水主机的进水管路上设臵电动开关蝶阀,出水管路上设臵动态平衡阀。 8.在各立管和主分支管路上均配臵静态平衡阀门，有效的调节各末端的流量平衡。 9.在各功能分区的供水主管之间设臵压差旁通装臵，使冷水主机能良好的运行。 10.冷却水输配系统采用定流量的一次泵系统。一次水泵为每台冷水机组提供恒定的循环 水流量，每组泵配设一台备用水泵。 11.在冷水主机的进水管路上设臵电动开关蝶阀,通过群控系统能控制每台设备的启停及 电动阀门的开关。 12.在冷水主机的进出水管路上设臵冷凝器自动在线冲洗系统装臵，使冷凝器内壁始终保 持清洁，换热效率最高，冷水主机制冷效率最高，降低能耗，节约资源。 13.万象城商场的新风系统配臵蒸汽加湿装臵 14.融冰池排水管道防结露 15.冰场除湿及气流组织 16.排油烟管路尽量设计直上直下，避免弯路过多，影响排油烟效果 17.厨房送排风量应有足够的余量，风机设计变频控制 18.负担排烟分区较多的风机，应适当加大设计负荷：精装净空要求高，管线复杂区域的 空调系统，适当增加设计风量，避免因深化设计后的翻弯、变径造成的末端压头、风量不足 19.建议按照使用区域合理调整冷负荷，万象城购物廊与中庭应保证足够大的冷负荷，总
商业项目机电安装与装修工程穿插实施控制要点 控制原则：见缝插针，有序衔接 见缝插针：创造出工作面，就必须有工序在施工。 有序衔接：工期紧可以抢攻，但工序不能乱，组织管理永远不能乱。 一准备工作： （一）设计 完成第一版施工图，具备砌筑，机电设备管线安装的招标施工条件。 1、第一版施工图是在招商没有完善，消防建审没有完成的前提下完成的图纸，存在一定缺陷是必然的。 招商是一个博弈的过程，完成招商需要一个过程，需要时间 步行街的招商不可能太早 消防报审已经完成一次对接，可能在组织性能话化验证过程中，但消防局对大部分区域已无异议，具备砌筑机电管线安装施工条件 我们产品的对象是商户，满足商户要求是我们产品的追求。 2、给总包足够的时间去计算工程量，准备砌筑材料，工人。 在2-3个月内完成5-8万方的砌筑工程量，在一些城市存在砌块供应不足问题 砌筑工程量大，有些分包单位对困难估计不足，在工程进行过程中，因为价格问题与总包扯皮，影响工程正常进行 3、第一版图必须具备机电安装招标条件 （二）需要完成的招标采购工作 1、完成空调，消防，虹吸雨排、弱电等的施工招投标 2、督促落实总包完成常规水电材料施工人员的准备工作 3、设备选型与订货安装 在初步设计阶段，需根据项目的情况及市政配套情况和政策对关键设备（高低压配电柜及关键部位主开关，发电机，电梯，空调主机，水泵）进行选型，设备的招标及进场时间将根据所对应的安装工程施工进度节点和生产周期进行倒排 电梯采购以签订合同，首次付款为时间控制点，电梯签订合同后一定要再次复核施工图，确认井道尺寸，坑底尺寸，机房层高等数据，在结构施工过程中避免失误。电梯的种类不同，加工周期也不同，特别注意特种电梯的加工周期。 电梯加工订货周期：国产电梯客梯90-120天，步道题，扶梯，货梯60-90天，观光电梯、液压电梯、无机房电梯110-150天。根据上述情况，如果没有特殊和进口电梯要提前4个月订货。 （三）完成机电管线综合布置图 1、施工图设计单位完成第一版管线综合布置图。 2、要求总包组织空调，消防，虹吸雨排，强弱电，给排水等单位，根据现场实际情况深化综合布置图。 3、综合管线布置图的水平影响到吊顶的实际高度，进而直接影响步行街百货的设计效果，影响超市、电器等主力店的交付。 4、综合管线布置图的深化要求商管公司参与配合，以方便以后在运营过程中的维护和管理。 二、穿插时间控制 （一）砌筑抹灰工程 1、地下室模板拆除，清理后立即开始砌筑、抹灰等工序作业 2、时间要求，结构（裙房）封顶，60天内，必须全部完成大商业部分砌筑抹灰作业，包
一、结构设计依据 1、结构设计基本参数 建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。对抗震设防类别、抗震设防烈度、基本加速度、基本风压雪压、地面粗糙度类别、建筑场地类别等参数取值应满足规范基本要求或主管部门认可的专项咨询报告，不宜再提高标准。 2、恒荷载 屋面、楼面、地面以及建筑隔墙的恒荷载标准值根据建筑设计任务书要求使用的材料、墙体厚度及装修标准计算确定。墙体荷载计算时应注意区分防火隔墙和普通轻质隔墙的容重。 一般部位，楼面做法参考荷载2.5kN/m2；冰场冰面区楼面做法荷载4kN/m2~5kN/m2；大中型餐饮的厨房区4.0kN/m2，若无厨房具体位置，可适当扩大预留厨房区域。 在施工图设计中，应为外立面（幕墙、灯箱、LED屏）预留相应的荷载，特别注意玻璃幕墙和石材幕墙的荷载应按图纸取值。 3、活荷载 （1）商业零售：4.0kN/m2 ；首层5.0 kN/m2 （2）影院3.5kN/m2 ；KTV、电玩游艺、冰场：4.0kN/m2 （3）健身中心：4.0kN/m2（游泳池内水体可按照恒载考虑） （4）餐饮：厨房4.0kN/m2，用餐区4.0kN/m2 （6）卫生间2.5kN/m2 （7）消防楼梯：3.5kN/m2 （8）超市活载参考值：生鲜区、杂货区、粮油区10.0kN/m2，仓库15.0kN/m2，外租区4kN/m2，收货区15kN/m2，卖场的一般区域7.0kN/m2，装卸货区20K N/m2 （9）上人屋面活荷载：3.0kN/m2，不包括绿化覆土和屋面大型设备荷载 4、设备荷载 设备用房的荷载取值宜由设备专业按实际情况计算提供。否则可以按照《全国民用建筑结构技术措施》取值。对于屋面集中放置的暖通设备，结构设计需要设备专业提供相应资料。 5、消防车荷载
商业规划 商业建筑规划中业态功能组合中要点随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。 目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。 一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。 一、项目市场定位规划 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。 （一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
商业地产设计流程垂直交通 1.自动扶梯 1－1跨层自动扶梯 1－2中庭扶梯 1－3步行道扶梯 1－4下沉广场扶梯 1－5半开放扶梯 2.升降梯 2－1中庭景观梯 2－2立面景观梯 2－3目标直达梯 3.步行 3－1旋转坡道 3－2步行楼梯 4.高层交通 4－1轨道结合 4－2高层停车库
在进行购物中心规划时，最重要的是摒弃交通动线平面化的思路，以立体，多维的角度出发，创造快捷，方便的垂直交通体系和多首层概念。跨层梯能够快速将人流引导至高层，提高目标层直达效率，将人流高层化分流，增加目标层商业价值。 跨层扶梯分析图2 扶梯 楼层跨层扶梯分析图1扶梯 楼层上海大悦城 香港THE ONE 北京西单大悦城
中庭是建筑物中人们“到达”的空间。它是建筑物方位的起点,占用空间围绕中庭成组布置。中庭也是布置人行路线和机械交通系统的自然场所。位于中庭边沿的扶梯，视野上更为开阔。有利于顾客概览业态分布。 中庭扶梯分析图2 扶梯 楼层 中庭扶梯分析图1扶梯 楼层中信城市广场 无锡金太湖广场苏州万科金域缇香
自动扶梯的位置设置应遵循以下原则：应设置在商业建筑内显眼的位置，乘客很容易发现，避免设置在建筑物的角落。自动扶梯的设置方向宜与人流动方向一致，也就是与主通道的方向一致，尽量避免交叉交错。位置宜在建筑物的中心，有利于乘客的疏导；在考虑设置位置时，要充分考虑乘客搭乘舒适度，自动扶梯的服务半径不宜超过50m。 扶梯 楼层步行道扶梯分析图 蓝湖购物中心 上海月星环球港 Nova Eventis
商业地产设计流程扶梯－室外－下沉广场扶梯 Array 下沉广场是商业中高效利用土地增加人流接 触面的重要手段。自动扶梯将地下和地上做 了更便捷舒适的衔接，减少一般地下空间给 人带来的压抑感。 楼层 扶梯 下沉广场扶梯分析图 上海96广场 深圳COCO PARK
商业地产开发的一般流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范
围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照