借鉴高标准严要求管理体系把防火墙构筑在基层为提升公司干部队伍专业素质，创新干部队伍管理思路，为公司工程精细化管理和安全精细化管理提供强有力的支持，公司于近日组织中层干部及骨干人员赴万科良渚文化村和西溪蝶园进行了考察学习。考察学习期间，主要就工程项目建设管理、工程项目安全管理等进行了交流，使骨干人员对做好工程管理和安全管理进行了多角度的思考。
学习高标准打分竞争机制，激发内部动力。在工程项目评价方面，万科集团建立了一套“标准明确”、“充分量化”的考核评价机制。提取100个影响工程质量的关键因素作为标准点，每季度对万科集团同一区域内的工程项目进行同样标准的考核打分，并按照得分进行相应排名，通过通报表扬前几名优质项目，而排名靠后的项目需进行季度检查报告的方式将考核结果落到实处。本套制度的实施，不仅使万科的项目质量有了显著的提高，更激发了集团内部的竞争意识，增强了内部动力。该制度很好地将日常工程管理工作与员工个人考核进行挂钩，对“十二五”期间公司在工程管理考核方面的指导意义重大。
学习严要求质量实测制度，提升产品质量。在保证工程项目的质量方面，万科建立了一套质量实测制度，该制度对工程的地面垂直度、方正度、户内门窗等各项内容都做了细致明确的规定，以确保工程施工质量达标。在施工现场，公示栏里公示着“实测实量检查内容及标准”、“实测实量数据公开栏”，数据时时更新，
对工程质量进行严要求管理，同时还进行各班组质量评比并予以公示，对质量的重视可见一斑。“十二五”期间，公司以“区域开发”为主导业务，因此，工程质量管理仍是重中之重，必须时刻牢记“质量重于泰山”，借鉴万科实测制度采取切实有效的措施保证工程质量。
学习深入基层化安全教育，强化安全意识。万科集团对工程安全事故采取“零容忍”的态度。如何在安全问题上做到一丝不苟，消除一切安全隐患，万科集团采用了将安全教育无孔不入地浸透到基层的做法，安全警示语和标示牌在施工现场随处可见。此外，万科集团还采取工程安全责任制，将安全工作落实到专人，并在公示栏上公示，另有专人每月进行安全专项教育，时时刻刻提醒现场人员“麻痹出事
故，警惕保安全”。工程安全是重大问题，公司在“十二五”期间要更好地落实好安全责任制，各部门，各责任人要克服厌倦、麻痹和应付思想，真抓实干，把安全工作落到实处。
通过此次考察交流，增进了彼此了解，传达了加强友好往来的意愿，考察取得了良好成效。我们将学习、借鉴、消化、吸收万科集团在文明安全施工，工程质量管理等方面的好经验、好做法，扎扎实实地把公司的工程质量和安全管理做得更好，促进公司“十二五”时期的跨越式发展。
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告
2017年7月
目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)
（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
借鉴高标准严要求管理体系把防火墙构筑在基层为提升公司干部队伍专业素质，创新干部队伍管理思路，为公司工程精细化管理和安全精细化管理提供强有力的支持，公司于近日组织中层干部及骨干人员赴万科良渚文化村和西溪蝶园进行了考察学习。考察学习期间，主要就工程项目建设管理、工程项目安全管理等进行了交流，使骨干人员对做好工程管理和安全管理进行了多角度的思考。 学习高标准打分竞争机制，激发内部动力。在工程项目评价方面，万科集团建立了一套“标准明确”、“充分量化”的考核评价机制。提取100个影响工程质量的关键因素作为标准点，每季度对万科集团同一区域内的工程项目进行同样标准的考核打分，并按照得分进行相应排名，通过通报表扬前几名优质项目，而排名靠后的项目需进行季度检查报告的方式将考核结果落到实处。本套制度的实施，不仅使万科的项目质量有了显著的提高，更激发了集团内部的竞争意识，增强了内部动力。该制度很好地将日常工程管理工作与员工个人考核进行挂钩，对“十二五”期间公司在工程管理考核方面的指导意义重大。 学习严要求质量实测制度，提升产品质量。在保证工程项目的质量方面，万科建立了一套质量实测制度，该制度对工程的地面垂直度、方正度、户内门窗等各项内容都做了细致明确的规定，以确保工程施工质量达标。在施工现场，公示栏里公示着“实测实量检查内容及标准”、“实测实量数据公开栏”，数据时时更新， 对工程质量进行严要求管理，同时还进行各班组质量评比并予以公示，对质量的重视可见一斑。“十二五”期间，公司以“区域开发”为主导业务，因此，工程质量管理仍是重中之重，必须时刻牢记“质量重于泰山”，借鉴万科实测制度采取切实有效的措施保证工程质量。 学习深入基层化安全教育，强化安全意识。万科集团对工程安全事故采取“零容忍”的态度。如何在安全问题上做到一丝不苟，消除一切安全隐患，万科集团采用了将安全教育无孔不入地浸透到基层的做法，安全警示语和标示牌在施工现场随处可见。此外，万科集团还采取工程安全责任制，将安全工作落实到专人，并在公示栏上公示，另有专人每月进行安全专项教育，时时刻刻提醒现场人员“麻痹出事
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级：会计11-1 姓名：田臻 学号：201108041104
目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析（PEST分析） (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型） (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析（SWOT分析） (8) 五、行业分析（波士顿举证分析） (9) 六、竞争策略分析（价值链分析） (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)
引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析） 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
2012年2月28日
本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝ 项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝
考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。 考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。 考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日 考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬 考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村
本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝ 项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝
项目概况： 龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路 可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且 河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古 树，200余种丰富植物。 二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。整个社区以纯粹地中海风情为主 题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。同时社区内的高低落差达到7-8米。 二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。叠拼别墅面积175 平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花 园。一期联排别墅现房在售，面积220平，送80 平地下室，总价698万/套。
股票投资分析报告 分析对象：万科A 证券代码：000002 班级： 姓名： 学号： 一、基本分析
1.宏观经济分析 1.1宏观经济静态分析 2013年，中国经济在保持价格稳定的同时平稳和缓增长，初步逆转2011年以来增长速度持续下滑趋势，但实际复苏进程迟缓。2014年，中国经济应该继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过适应性需求管理的扩张操作，促进总体经济景气的正常化而实现其从萧条到繁荣的周期形态根本转换。 2013年，中国经济复苏相对乏力，承续2012年以来的平稳和缓增长惯性。中国经济继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，在逐步退出大规模财政刺激政策的同时，努力保持货币信贷和固定资产投资的适当规模，基本逆转2011年以来实际GDP增长速度逐季减速趋势。2013年实际GDP增长速度将接近2012年，从而导致2013年实际GDP水平与其潜在水平缺口继续扩大。不过，中国经济复苏在2013年暂时停滞，并未中断2010年以来总体经济景气的扩张过程而在2013年形成新经济波谷。 2014年，中国需求管理应该适应自主经济增长能力的恢复程度，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，促进持续强劲的经济扩张过程，最终实现总体经济景气从萧条到繁荣的周期形态根本转换。这样，通过适应性需求管理的积极操作，进一步平衡国内需求与国外需求、投资需求与消费需求以及民间投资需求与政府投资需求对中国经济增长的拉动作用，使得实际GDP增长速度能够超过其潜在增长速度而逐步弥合实际GDP水平与潜在水平缺口。 1.2宏观经济动态分析 2014年是中国经济的变革之年，十八届三中全会决定进行全方面的制度改革，进一步增强经济发展的活力和可持续性。预计2014年我国经济仍将以稳为主，但不乏结构性亮点。 出口将是2014年我国经济的潜在亮点之一。虽然近些年来人民币持续升值且国内劳动力价格持续上涨，导致我国出口增速有所放缓，但在世界贸易中的份额仍基本稳定在12%左右的较高水平，这就意味着在世界贸易环境整体好转的情况下，我国仍将是最大的受益者。预计2014年我国出口总额同比增长9.5%，增速较2013年提高约1个百分点。 信息消费是2014年我国经济的潜在亮点之二。信息市场是目前国家着力培育的消费市场，以“宽带中国”、“4G牌照”等为抓手的一系列政策手段将有效推动信息消费的增长。参考3G牌照发放产生的效应，有关机构预计未来两年信息产业的新增产出超过1.2万亿元，足以抵消目前餐饮业低迷给消费带来的负面影响。预计2014年我国社会消费品零售总额同比增长13.2%，增速较2013年提高约0.2个百分点。 制造业投资是2014年我国经济潜在亮点之三。2013年国家降低公司注册门槛、简化公司注册流程的政策开始发挥效应，前三季度国内市场主体数量同比增长18%，新增民企数量同比增长31%。新兴企业的建设将给制造业投资带来新增动力。另外，我国制造业产品需求保持着“内七外三”的格局，2014年海外需
鞍山万科城市花园简报 基本资料 规划设计思想 强调新都市主义设计思想，在设计中注重： ⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。 ⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 设计理念 万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。 户型设计中均体现出以下几个特性： ○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。 ○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。 ○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。 ○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。 ○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。
一期面积配比 一期组团、户型、价格区间
优惠方式 （一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。 （二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。 （三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。 （四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。 销售动态 万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。 预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。 户型、价格分布及当日销控表 3－2＃栋
万科城开盘简报 一、项目概况 万科城（621、623号地块组成）位于扬州市蜀岗-瘦西湖风景区内，于蜀岗之上，南依瘦西湖，东临大明寺，西靠蜀岗西峰生态公园，占据城市绝版景观资源。 万科城项目定位于纯低层电梯院落住宅，辅以少量别墅，项目住宅部分占地217695平米，建筑面积248229平米,容积率1.1，整个小区共建设约1900户，社区人均密度低，居住舒适度高；万科城项目配套丰盛，9万平米的集中式商业及社区商业，规划大型超市、运动会所、星级影院、精品餐饮等。毗邻精品五星级园林式酒店，室外露天泳池、室内恒温泳池双配置。 项目指标：
二、项目规划 北地块 联排 南地块 三、配套分析 项目位于扬州北区蜀冈瘦西湖板块，属于蜀冈生态新城内，目前生活配套尚不成熟，未来将会形成成熟的住宅居住片区； 周边景观资源丰富，毗邻瘦西湖风景区、大明寺、鉴真纪念馆等景区； 项目规划9万平米的集中式商业及社区商业，涵盖大型超市、运动会所、星级影院、精品餐饮等。毗邻精品五星级园林式酒店。 四、开盘户型配比
五、户型展示 本次推出产品以95、98平米小三房为主，户型紧凑，带有强大收纳功能的入户玄关、南北通透舒适健康、分离式卫生间、L型厨房同时还预留了充足的个性地带。房间基本带飘窗增大了房间的使用率。 六、开盘优惠措施 认筹2万抵10万，一期少量房源购房按揭或一次性优惠93.8折/92.8折 七、开盘描述 二期加推房源
万科城二期5月4日开盘加推69#、70#、71#、73#楼110套房源，面积95-98平米的小三房，项目开盘成交50组，2期开盘均价在10000元/㎡。 八、开盘现场
万科股份有限公司财务报表分析 姓名：纪昌宇 万科股份有限公司财务报表分析 引言 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。 一、公司概况 万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公
开上市的企业之一。 万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。 上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从亿元增加到亿元，净利润从亿元增加到亿元，总资产从1989年底的亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从亿人民币达到亿元。到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 表1 资产负债表（金额单位：人民币元）
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11
万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 万科结构方案汇报 篇一：万科考察报告 楼盘考察报告篇二：楼盘考察报告万科楼盘考察报告——万科中粮本岸周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正 意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。 这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第 五代产品别墅产品的正式亮相。万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖 中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分 考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国
式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而 形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简 单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了 空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而 高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整 个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房 间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。 通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格 应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。
万科集团环境分析报告 引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 万科2013年在美国市场的举动主要是：在2月与铁狮门房地产公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。 1.万科外部环境分析 1.1政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。整体来讲，国家对房地产的政策是经历了这样一个思路：扶持——抑制房价过快增长——打压房价。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。 1.2经济环境分析
成都龙泉区地产项目考察简报 本次项目考察是在完成了成都炭素办公综合楼装饰招标的任务后，选择了成都蓉光炭素附近主要的几个高端地产项目，对其销售价格、园林外观及产品类型做了初步的统计，并对龙泉开发区及成都城市南部区域地产开发情况及房地产限购政策有个初步印象，简报内容如下： 1、世茂*花香首府 毗邻蓉光炭素西南，驿都大道、成龙大道之间，为世茂集团开发，项目占地1800亩，容积率2.4，一期全部为板式高层30层左右，绿化率70%，户型面积70~120㎡，期房销售均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。销售亮点为：田园、宜居、低碳。 项目印象：主体结构封顶，表观质量较好，售楼处装修大气，楼间距较大，户型合理，赠送面积较大，项目宣传效果较好。 2、龙城1号 蓉光炭素北侧，成熟园林楼盘，为志达地产开发，项目占地2000亩，一期、二期为别墅、洋房，三期为高层洋房，在售有低层及高层洋房，容积率2.0，绿化率50%，面积70~160㎡，低层销售均价9000元/㎡，高层销售均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付 清99折，销售很好。销售亮点：园林突出，物业优良，产品类型齐全，为高端地产代表。 项目印象：成熟楼盘，园林配套效果好，现房销售，质量较好，户型较好，面积偏大。 3、艺锦湾 蓉光炭素南1公里，项目三期，四川君信房地产开发，占地800亩，三期均为低密度洋房，容积率1.3，绿化率50%，户型面积90~140㎡，部分现房销售，均价7000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。销售亮点：地铁物业，户型合理，性价比较高。 项目印象：质量较好，户型合理，电梯洋房，赠送面积较大。 4、万科*金润华府 三环外，蓉光炭素北3公里，驿都大道东侧，万科地产开发，项目占地2000亩，为四期高层，容积率2.0，绿化率50%，户型面积70~120㎡，期房销售均价8000元/㎡，贷款无折扣，一次付清99折，销售较好。 项目印象：成熟楼盘，配套齐全，期房销售，主体封顶，质量较好，园林一般，性价比较高。 5、恒大绿洲
2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告 2017年7月
目录 一、历史沿革 (6) 1、万科：城市综合配套服务商 (6) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (6) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (7) 二、销售篇 (8) 1、销售成长性比较 (9) （1）销售规模 (9) （2）销售均价 (9) 2、销售区域结构比较 (10) （1）万科：区域优化和深耕 (11) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (12) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (13) 3、销售产能比较 (14) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (14) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (15) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (15) 三、布局篇 (17) 1、扩张节奏比较 (17) （1）拿地规模 (17) （2）拿地成本 (19) （3）扩张节奏感 (20) 2、单盘规模比较 (21) 3、扩张模式的特点 (23) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (23) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (26) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (28)
4、海外布局情况 (29) 四、业绩篇 (32) 1、结算业绩比较 (32) （1）结算规模 (32) （2）结算均价 (33) 2、盈利质量比较 (34) （1）综合毛利率 (34) （2）命题一：一二线VS 三四线 (36) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (37) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (38) 3、净利润比较 (39) （1）永续债隐藏的利润 (40) 4、业绩确定性比较 (42) 五、效率篇 (43) 1、管控费用率比较 (43) （1）成本控制 (43) （2）投入产出 (44) 2、激励机制的差异 (45) 3、周转效率比较 (47) 六、杠杆篇 (49) 1、负债率比较 (49) 2、融资结构与融资成本差异 (53) 3、龙头房企的其他负债 (56) （1）经营性杠杆 (56) （2）永续债券 (57) 4、永续债利弊之辩 (59) 七、总结：一切的成功都不是偶然 (60)
证券投资分析实验报告 ——万科企业股份有限公司（000002） 姓名：刘云生 学号：200947285220 学院：金融学院 班级：2009级金融一班
所选股票：万科A 股票代码：000002 一．宏观经济分析 2011年是内忧外患、纷繁复杂的一年。欧洲债务危机不断蔓延，主要经济体复苏步伐受阻。为了刺激经济，财政紧张的发达经济体不断推出宽松货币政策，但政策刺激边际效用递减，同时引致全球流动性泛滥，给新兴经济体带来通胀压力。新兴经济体不得不连续紧缩货币，但遏制通胀的同时也损害了经济增长。中国作为全球最大的新兴经济体和世界第二大经济体，一方面饱受通胀高企的困扰，不断进行紧缩调控；另一方面，积极推进要素价格、财税体制改革，为促进经济转型保驾护航。面对日趋复杂化的国内外经济形势，2012年中国经济总的基调是：“稳中求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。在调整产业结构、转变经济发展方式上取得新进展，在新能源、新材料、新技术运用上取得新突破，在改善民生上取得新成就。2012年宏观调控政策已由2011年的“控通胀、调结构、保增长”开始向“保增长、调结构、防通胀”的方向转变。 （一）财政政策 2012年继续实施积极的财政政策。财政政策要继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。结构性减税将更多靠拢民生和就业领域,在财政支出去向上，教育、医疗等民生领域将取代以往的“铁公基”,把扩大内需的重点更多放在保障和改善民生、加快发展服务业、提高中等收入者比重上，牢牢把握保障和改善民生这一根本目的，加大财政投入力度，切实办好涉及民生的大事要事，注重提高发展的包容性。 （二）货币政策 2012年继续实施稳健的货币政策。当前的国内外形势决定了我国货币政策仍然需要保持稳健。虽然目前不断走高的物价已经有所回落，但其在历史上仍属于较高位置，目前货币政策还不具备转向的条件。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。稳步推进利率市场化改革，在加强金融市场基准利率体系建设的同时，促进金融机构完善定价机制，完善汇率形成机制改革，主要是完善以市场供求为基础的有管理的浮动汇率制度，逐步提高人民币汇率形成的市场化程度。 二．行业板块分析 所属行业：房地产 行业分析：2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声中迟缓的走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。2012 年房地产行业有两个趋势，一个是加大保