美国旧城更新和改建的案例分析
随着全球经济一体化进程加快和中国经济持续增长，中国城市化进入了关键时期。一方面，随着城市产业结构调整、农业人口大规模迁移、城际间人口流动加剧，城市基础设施已经不能满足需求。大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不断增长的需要；另一方面，众多城市的旧城区必须进行市政、交通与居住条件的更新（改造），城市面临保护与更新（改造）的现实难题。2006年12月16日-18日，有关专家在北京新大都饭店国际会议中心举办的全国旧城保护与城市更新高级论坛就此问题展开探讨。
【主持人】：各位领导，各位来宾，我们今天上午的论坛正式开始。今天是全国旧城保护与城市更新（改造）高级论坛暨招商项目对接洽谈会，我们今天有重量级的嘉宾给我们做主题报告。昨天我们从很多国外的经验以及案例来做相关方面的剖析，尤其是重点介绍了欧洲的很多经验，今天我们在旧城保护和更新做得非常好的另外一个国家，就是美国。非常性我们介绍今天上午第一位主讲的嘉宾就是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人先生。我们今天第一场主讲就是美国及中国大陆之城市更新与旧城改建。饶先生是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁，目前是美国纽约市曼哈顿区驻中国地区的商务代表，负责美国引进中国的投资，以及美国到纽约的投资，他拥有中国一级建筑师资格。美国龙安集团被推举为20大规划设计事务所之一，2005年9月他获得建设金奖，我们非常荣幸请到饶先生，也非常感谢他在百忙之中给我们做主题报告，今天对他的演讲我们也很期待。
【饶及人】：感谢各位这么早来做报告，一般来讲礼拜天在被窝里面比较好，领导也在被窝里面，所以今天我给大家做这个报告，跟你们昨天听的不太一样，昨天是针对欧洲几国案例的分析，今天是对美国的案例分析。我将会给大家带来两个旧城改建的案例，还有在天津我们刚刚完成的一个案例。我的图片量很大，希望大家从案例上面看得出来是怎么样的规划，手法是什么样子的。
我的这个报告先从美国的城市的发展概况介绍起，到美国几个公司更新的案例，海外叫做旧城更新，我们叫做城市改建，所以我们从城市建设和城市发展存在的问题的案例的探讨。
在规划中，或者是计划中，中国叫做城市规划里面其实这个城市更新是最难做的。而且越是民主的国家，城市更新越难做。为什么呢？因为老百姓都是比较贪心的，而且只有有钱的政府才做得起城市更新，一般没有钱的政府是做不了这个工作了。所以我们看一下美国最近的一些资料，美国建筑业只GDP8.3％，而且美国在商业上的消费是240亿美元。所以美元能源是建筑办公楼里面最能控制的运转费在花费的1/3，如果30％的人员消费可以省下72亿美元的运转
费用。为什么这么说呢？因为我正在帮美国的环保署推广一个环保法规，中国是一个资源贫穷的国家。我们先看一下我们城市规划的目的是什么？因为城市更新也是我们规划的目的之一。这里我给大家介绍一下纽约四大规划的目的。
第一个是提升全体居民居住的环境质量。我们规划不管你是城市更新等等都是要提升老百姓的居住质量。第二个就是有次序地发展。不能说我们今年是1千万还是2千万或者是800万，都必须有条理和次序地发展。第三就是要创造有鲜明特色的城市形象。另外要保持稳定的城市用地价值，城市用地也不是随随便便就可以做的。美国城市化的发展是在二次世界大战之后由城市化到城郊化，第一阶段是二战以后随着有轨交通的发展，许多的居民由城市逐渐迁到郊区。第二阶段是城镇在城郊区建设大型的商业网点，以及将工厂搬到城市郊区，从而使城市功能发生巨大的变化。第三个阶段是在周边郊区基础上建设了具备居住、购物、娱乐等功能的城镇。所以交通的条件你从图片可以看得到，交通方面从图片上看到慢慢地有有轨交通。包括我们北京地区将来在奥运之后的有轨交通一样，所以造成了就业方式的改变，国际化的大都市也向郊区转移。我们看得出来在美国1950年是很多的建筑都盖高楼，是往市区里面集中。但是随着时间和就业环境，老百姓越来越生活得希望更舒适和方便，是逐渐向郊区外移。当初的趋势是认为在城市中心不会再多很多大规模的办公楼，而是把办公楼慢慢地往郊区转移。我们这个城市中心区域也有一个模式，是CBD比较高密度的区域。第一环就是高密度的住宅区，跟我们北京的环线道路的发展是一样的。慢慢地往郊区是一个低密度，最后有一个高潮就是我们所谓的新的城镇的发展。这个是从1950年到现在，经过了将近60年的改变，实际上没有脱离这个模式上面的发展模式。所以这里面从CBD的模型和低密度的住宅模型实际上有三种不同的类型的差别。这里面有一个同心环，从CBD然后一环、二环、三环，这是最不好的方式。在1994年我来北京的时候我建议北京的政府这样做会造成很大的交通负担，所以北京的领导意识不是很强，所以我基本上说不上话，所以北京造成了交通很难沟通的城市。第三种方式就是最好的方式，是其他的新城市里面有多重核心，第二种叫做分域型，基本上就是不同城市的中心搁在市政中心的里面，交叉使用。这种使用造成不会老化，否则一个中心城市很容易老化，另外新城市开发的时候可以在土地上面做成多土地中心的城市。一般的城市达到CBD之前一般要有商务中心，或者是比较集中人气的中心。所以很多的中国城市老觉得自己城市中心要有一个CBD，实际上不是这样的，中国的CBD里面没有城市规模的话，是没有需要到CBD这个规模的。二次世界大战之后中产阶级的住宅越来越多，主要是希望有阳光和空气而且有城市增长的空间。所以基本上城市往外面移，所以我们从1970年开始美国郊区的人口已经超过了城市中心的人口区。逐步形成了多中心的大都市，而且城市不断地发展和蔓延使城市之间的联系更加密切。许多市中心区因此变得箫条，老城区破旧，城市得不到更新，休闲娱乐的优势得不到很好地发挥。必须使用私家车，加大了成本。生活很不方便，另外低密度的住宅向城区之外蔓延，大量的森林、农田被占用，既浪费了土地又危害了环境。美国的土地都使用了16层以上的住宅，到了中高层的住宅都到了15层以上，两家庭到四家庭都是相连的住宅，到其他的独立住宅以及别墅住宅，还有混合使用的住宅，以及中间带花园内庭院的住宅和外庭院的住宅。美国脱离不了这样模式的住宅，所以在50年代美国有很多这样的房子，这个是连在一起的房子，车库从前面
有一个地方是访客的车子，自己有一个车库，面积大概在200平米左右。到这种独门独院的，大概在300平米左右，是楼上住一路，楼下住一户，或者是母亲住在上面，女儿住在下面。这在纽约叫做母女屋，这基本上是中产阶级的追求，前面有院子、花园，旁边或者是后面有车库，就是独门独院的，他们认为这是非常好的生活方式。当然在城郊的住宅还是车库放在后面，前面基本上一个花园，基本上4个睡房，面积一般在180平米到250平米。所以我们城市更新有几个案例，一个是纽约的曼哈顿旧金山城市历史街区不断地保护修缮，另外就是保护优秀的建筑。另外就是文化特色，纽约因为历史和民族特色，既有墨西哥特色又有宫廷特色。还有就是保护自然环境。所以我们下面给大家介绍6个美国政府的案例。从波斯顿到费城等等。
历史上来讲，美国的发展是为了改善城市中心的贫民区，他们往郊区转移之后这个地方的房子慢慢老化，所以基本上城市里面会保留下来做成重新的发展，而且1960年开始是城市规划的之一。这些项目基本上都是为了造成一个鲜明的城市形象，就是我们城市里面形象到底怎么样？不能到城市里面看到破破烂烂的老房子。所以波斯顿里面很有名气的案子，就是在1950年提出来的方案，就是广场，基本上重新激发一些当地的老年人和城市的规划。所以1961年提出来重建规划，把这个计划就是把老的城区变成新的市政中心。基本上受欧洲移民的影响，老城区里面很多的街道和房子。所以提出来市政府的官员希望这地方能够解决失业率和经济缺乏开发的不利，就是把这一块做成比较大的投资。这看得出来，这是原来的老街区，这是整理过的大街块，包括这几个广场。所以基本上就是建立了一个心的波斯顿的行政中心，包括联邦洲政府还有市政府，这基本上都是在1968年完成的。而且在波斯顿下城里面有一个都市更新。我们在图片上面可以看得出来，波斯顿市政府都是有一个中标的方案。广场就是联邦洲政府的大场，其实跟我们中国的目前的规划都是类似的，都是形象式的规划。但是规划之后发现这个地方并不成功，为什么呢？因为它基本上把这个空间做得太工业化而且太机械化了，并没有考虑到老百姓使用的亲切性。基本上面把所有的老的房子大面积地破坏以后，并不是在都市更新好的答案，因为这些人来了以后找不到过去的影子了，所以大家认为最后还不如留下来一些比较值得保留的房子，加上新房子，这样混合使用把原来的街区保留下来了，还把原来的观念保持下来了。我们看一下费城，很有名的富兰克林大道，这个大道是在1907年开始设计的，最后在1917年把这个规划圈定下来。在1926年完成了这个规划，这个规划从市政府一直延伸，经过中间的一个广场，然后到它的像凯旋门一样的自由图书馆，为什么这么叫呢？因为它是美国第一个图书馆而且是不要钱的，中间有很多的文化设施包括罗丹博物馆。这里面还有老教堂等等。在这个中间又沿着这个大道上面规划了很多小的公园和广场。当初费城是希望模仿巴黎的香谢姆大道，所以找了两个法国人来做。很多的城市更新领导很重要，并不是设计师，基本上政府官员是很重要的指导思想。所以当时的市政府领导认为可以变成像巴黎一样的非常迷人的大道，所以基本上当初在做的时候，也是从一个老区里面重新搬过去，这是历史上的照片。而且是一边盖一边修改的，到目前为止还没有完全地完成他要做的计划。但是这个计划到今天的随着有机形式的发展，不叫机械形式的发展，反而让费城变成了非常迷人的城市，而且费城旁边的街型也非常好。所以报纸访问我你认为哪个城市规划得最好？我说是费城。如果大家有机会可以到那里去，可以看一下非常地人性化，可以感受到不同的文化设施，而且街上有大家互相
打招呼的情况。而且建设得非常想走走路，而不像北京，出门就想打车。从上面来讲，费城你也知道，是原来根据从英国过来的一个人无中生有的在平地上面建立了一个城市，基本上也是仿照这么一个城市的发展。他认为这个城市应该分期形成，另外这里面大的规划，需要一个大的改变。而且将来会变成一个城市的象征，就是中心区的象征。这边讲的越大的城市改造需要更大的大手笔，你想到费城就想到了这个大道。所以这里面的东西的使用，必须包括政府的使用和公共空间，这里面做的时候一定要有政府的使用跟公共空间。而且这里面的做法绝对不能是为了市场的需要而做这个开发，必须提供刺激性促进再次的开发，所以在这个层面来讲，我们在美国的评价是有人批评它把街道的整齐性破坏掉了，所以有人说这里面有破坏性，但是可以看得到，任何的城市开发和规划基本上是有破坏的。但是在美国的这种做法是很对的。另外就是圣路易斯，最有名的就是弧形地标，这是很有标致性的建设，这在美国的城市开发来讲，是非常成功的。还有就是第二次世界大战之后，这里面发现了基本上老的沿河的厂房、仓库基本上越来越差了，因为城市里面房子品质和质量都不太好，造成了大量的居民偏到了城郊去。另外沿着密西西比河的船的货运基本上也过时了，所以沿着整个城市中心区的码头和仓库基本上慢慢地变得越来越差了。后来在1947、1948年进行了一个国际的竞标，美国很有名的丹麦的设计师，他设计了一个美国西边的大的建筑。那个时候他规划我们一个新城市应该是怎么样的，他的规划基本上把老房子拿开，认为河面应该是归于老百姓的，所以从这张图片可以看出老房子被去掉了，这里面变成了一个很漂亮的公园绿地，这里面基本上盖了一条高速公路，把城中心和郊区连接在一起，他希望过这个密西西比河的人第一眼就要可以留下一个非常深的印象。所以他做了一个观光塔，这个塔除了观光没有任何的价值。但是这个塔上面在结构上面非常漂亮，而且造型的比例保持得很好，所以我们的客户讲，有成熟的设计师跟不成熟的设计师，应该是在手法上的成熟度，有的人做出来看起来不太对劲，有的设计师做出来的东西很舒服。另外沿着这个绿地做了很多的酒店，因为有一个商务理论，所以我们在纽约进行了城市经营法，因为是绿地大家看着都很舒服，又有景观，所以这个地方就出现了。我们从上面看得出来，怎么样子能够证明这个地方是成功的，而不是城市更新是失败的。这里面基本上认为成功的是什么？因为城市有一个比较新的地标，吸引了很多的观光客来，而且比较尺度化和人性化的家园。这里面也提出了一个问题，是不是这个老房子把它打掉了，变成了全新的房子之后是一个对的做法？这个见仁见智了。为什么呢？为什么要使用都市更新？因为其实在这里面从美国的经验来讲，虽然私人企业是最有效率做城市更新的方式，但是有的时候取得土地是很困难的，而且取得土地的困难会影响开发商的开发意愿，所以必须用城市更新对市场上面不注意到的一些东西重新提出一个新的方法，所以在今天的美国，政府基本上把它定位成一个公共公司和制度的合伙人，他不认为城市的更新政府的力量可以独立达到，或者是开发商的力量可以达到。所以他认为合作很重要。这就是由政府的公信力和开发商的合力结合之下才能把城市更新做得更好。另外政府的公信力如果一些开发商没有兴趣可以促进他开发，在北京有很多的老城区里面必须建立这种机制，但是在中国公司合伙的制度被大家取消于官商勾结制度，其实这是官商合作制度，所以这上面很难平衡。老百姓认为是官商勾结，其实勾结在一起做好事就不是坏事。
其实在城市更新里面很重要的是把这个城市的形象建立起来，尤其是大家看得出来沿着铁路以TOD的方式，就是以交通为主导的开发模式，你可以看到轻轨过来之后，同样的一张照片，未来带动了整个阶段的开发，这是郊区以前没有什么大的人气，但是在10年以后，这个地方全部盖起来了，商业、办公楼、住宅包括街道的一些餐饮业。因为基本上人类是希望有越来越好的空间，所以不管城市人口在增长等等都是可以更好地完成。还有一个就是对于工厂废地的使用，因为有很多城市中心当初是工业中心，基本上土地上的废地很多，所以基本上这张图片看得出来，怎么样把废的土地通过政府的开发把污染拿掉，最后变成新的开发土地。还有的时候在市中心里面，好比纽约市基本上城市更新很难做，因为有的时候产权的问题经过100、200年被遗失了，也不知道是谁的房子。所以土地权是很困扰的事情，往往找不到房子的业主是谁，这就需要由公家和政府出面，把小的地块通过政府公权使用的方式放在一起，变成一个比较值得开发的地块。纽约的产权都是这样的，基本上每一个地块划分地非常清楚，包括美国的城市。所以有的地方产权不清楚的地方，就是像这种白的地方就是政府出面解决的。从政府来讲，有非常多地推广的工具可以用，然后在市场的运作下面得到一个正面的东西。一个就是改变法规的使用，包括对规划法规等等的改变，基本上在纽约成立特区。任何一个地方是不应该跟其他的公司的法规一样，它是有一个特殊法的。另外可以提供经济上面的补助，比如说免税或者是政府出面路他来修，或者是其他的基础设计他来修，就是提供贷款。还有强制征收土地要在城市更新里面基本上最后一个政治上的选择，不是最初的政治选择。为什么呢？因为你强制执行征收里面在城市更新里面会造成很大政治的后果，所以这里面基本上应该是以越成熟的城市越采用这种改变法规的使用和提供更多经济的时机性。另外现在在美国最好的我想就是公司合伙制度，这个可以减低私人企业开发商的法律上的阻碍，给公共政府提供更有效的实施工具。另外在城市更新里面很重要的就是要以非常有效率的规划过程。这个过程里面基本上就是我们怎么样考虑到城市形象是什么？另外一种就是今天的开发或者是今天的重新开发必须考虑到将来的使用率，和将来的活动、经济的输出性，以及将来为什么我们要开发这一块土地。所以这里面必须有规划设计师非常成熟的考虑方式。
这里面介绍一个波斯顿的大隧道，这个大隧道现在非常有名气，最近塌方了，所以很多人考虑到这是不是好的方式。我先介绍一下它的历史背景，波斯顿大家都知道，它也是为了解决城市交通的拥堵困难，所以是盖了一条高架路面六车道，是单向六车道，在中国算是12个车道，基本上是在城市中心里面想办法让大家从城市中心很快地疏散出去，所以盖了这么一个高架的路面。因为原来的路面基本上在1950年盖好的时候是希望一天可以输送7500部车子，但是大家知道有的时候计划赶不上变化，就像北京机场一样。波斯顿也是一样的，2000年一天的车流量就是20万辆了，所以基本上就是把里面高速公路达到这个目的，但是把城市中心区和水边做了一个很高的融合，这么多的高速公路和高架桥没有办法从这个地方过来。所以怎么样子能够把这个地方好好使用上来。所以那个时候提出了把公路地下化，这个开发量非常大，在美国历史上来讲是非常大的，所以取了一个名字叫做大隧道。所以基本上规划的人员认为干脆我们全部地下化，高速公路全部到隧道里面，这样子我们可以把原来的隧道拿出来做一个公众的绿
色空间，这条路可以看得出来，基本上就是一个隧道了。所以这个上面可以开发很多新的土地出来。所以他们认为这样子不但把交通问题解决了，而且可以更好地规划城市形象，而且把水和市中心也融合起来了。规划之后这上面变成了很漂亮的公园绿地，这上面是花、草，这上面的不再是高速公路，而变成了漂亮的花园。所以在波斯顿的开发还是很成功的，但是最近的塌方我们在争执，当初的决定是不是对的？其实从规划来讲还是对的，这里面的城市工业以前是不值钱的房子，但是现在非常值钱。这种新房子开发出来之后卖得好，不但给老百姓一个非常好的环境，从市政府来讲也很好地弥补了损失。还有一个在城市的区块里面我们有一个小规模的规划，基本上原来是老的水泥厂，水泥厂基本上透过城市规划之后，怎么样把水泥厂变成一种大家休息的餐饮中心，基本上是希望综合使用，就是有商场、办公楼等等，他找了一个开发商，他是跟当地的政府一起做，而且是做了一个多重的中心，这里面可以看得出来是第一期、还有第二期、第三期、第四期。所以它并不是希望第一期的合成，而是希望有机形式的演变，因为这个中心区里面现在的使用并不是很难，是大家可以预料到的，在民主的国家里面不是超级大开发商做的。因为这样的话，他产生了人力比较少，所以一般是中小型的开发商，所以我们建议中国的北京市政府做的时候，中小型的开发商比较有感情做城市更新。另外这个案子是2004年盖好的华盛顿的特区会议中心，是把6个街块重新组合，因为是23万平米，是230万平方英尺，所以这个地方就是把一个老的城区变成了一个新的会议中心，而且现在成了美国十大会议中心。这个上面参与社区的人士包括政府把社区的街到挤了出来，这里面包括博物馆、商业、戏院、住宅、酒店等等。还有一个是从1989年还在做的没有做完，这是把废旧的铁路变成了一个绿地，这样子变成了一个绿地公园，这是有26亿米长，从大急流那个地方开始的，基本上是在那里最长的一个绿地。是把原来铁路的两侧变成了非常漂亮的自然的步行道，经过了很多的河流、水道，而且看得出来，这条弧线到最后面是225英里长，大概是400公里长非常大的步行道路。所以这种开发计划是很多的城镇必须要城市化，但是带来了整个乡下的规划，在步行道旁边每一个点有很多的餐饮，这样不会把一个乡村变成城镇化。另外就是要介绍丹佛史泰普顿市，这是1985年到1986年完全建成了一个新的城市。这是把一个老的机场，1980年关闭之后，出来一个重新的概念。因为那个时候它是一个老机场，所以基本上机场都是觉得没有什么好的东西，所以基本上当老百姓为了使这个地方经济开发能够重新整理起来，所以成立了一个明天丹佛市的组织。这个里面是做得非常成功，而且提供了4000个出租房，8000个销售房，所以总共的面积基本上还有10万平米的办公楼，跟27万8千平米的商业中心。而且最重要的是房子的一半是卖的，还有一些是租的，所以人气慢慢地起来了。现在它也是目前为止很成功的案例，目前已经有2000公顷的房子，创造了35000个就业机会。所以这种房子都是按照美国最新的绿色生态的建设保护做的，这里面最大的特色就是在盖的时候，是让当地的居民参与了规划和过程的实施。
你到纽约去还会带你到南街海港，1970年开始做了这个计划。这个地区也是历史街区的保护，这艘船叫做中国号。这艘船是当初从纽约怎么走的不晓得，听说是到过中国，但是我们无法考证，那个时候苏黎世运河还没有开的时候，它可能是通过好望角来了中国。这艘船留了下来，是作为很重要的历史保护。这以前基本上都是老房子，所以基本上这些房子没有办法做成
比较好的住宅，我们住宅里面基本上是把南街海港从1970年怎么样做到现在这样？基本上保留了很多的方式把原来专门卖鱼的市场保留了下来，另外提供了很多的商店，还有晚上的夜景。包括原来的形式都是外墙全部保护住，里面就是大规模地开发。另外把北京号都做成了地标。所以现在看得出来城市规划里面，这个地方白天看形象，晚上看气氛。因为白天的人口跟晚上的人的活动是不一样的，所以这也是曼哈顿区很重要的晚上要去的地方。海港等等的建筑都跟原来一样，这些都是老房子，这个老房子基本上都保留住了，这里是新建的，新建都是尺度上面的灵感，所以包括15世纪的酒吧都保留了，这样的话，一般城市中心的人，基本上越开发中的城市，他越寻找过去的记忆，人都是怀旧的，所以他希望这个地方的尺度性能让他放松，而不是在机械化的空间里面。另外就是做了很多的小博物馆，沿着这条北京号的停留的地方，还有很多的船停在这里，很多的艺术家都在这里，基本上这里的小房子都买不起，都是上千万的房子。在这个历史街区里面不要过度地商业化。所以我们主要成功的因素里面，第一个就是都市更新是把大的形象变成小部分，而且基本上越小能够越参与社区的东西越成功。另外在这种案例里面可以看得出来，基本上是把原来街道和人的尺度和公共空间都保留住，而不是缓全部摧毁掉。所以我们把大的空间怎么使用和人的放松等等要处理好，另外在处理这个城市的居民变成制度关系要搞清楚，比如说合伙制度。还有都市更新的项目必须对整个的城市提供好处，而不是单一的居民的族群。我们在做城市更新的时候一定要考虑到整个城市的人到这里来，真正地得到一个好的元素。
现在讲一下中国。我们看一下中国的房地产开发历史。中国是1980年开始中国城市增加的数量非常快，1980年只有23个城市，2000年663个城市。从我1992年第一次来中国之后，这10多年来中国发生了不可思议的变化，1992年还是粮票和外汇券，目前中国已经进入了小康社会，人民币已经升值，而且继续升。在14年之间增加了30多倍，已经超过了日本。中国外汇的持续攀高主要是由于长期的出口贸易和外资不断地进入中国投资，而且出口贸易越高，人民币的升值压力越大，这是很矛盾的。我们在2006年的中国城市率是30％，目前的年成长率是1％，美国是城市化在1960年即是72％这里面可以看得出来中国比美国落后很多，中国必须要花90年的时间才可以赶得上美国的今天。在文明程度上面中国落后美国三代人，所以中国没有办法不向美国学习。在2010年的时候得有1.1亿农村人口。中央政府的数据是黄菊副总理在去年报告，中国目前的人口有5.24亿，目前有660个城市，其中有171个城市有超过100万人口。另外我们一个著名的GPD学家讲了，中国的房地产产业拉动系数是1块钱的投资创作2.86的产值，就是房地产出来100亿美元带动很多的产业出来，制造业、采矿、商业、金融保险、邮电、饮食、金融技术等等。过去是中华民族的历史上，现在是人类文明史上有很大的发展。但是成长快，问题也多，城市建设挑战更大。因为中国每年需要新增住房3到4亿平方米，建设用地1800平方米，生活用水14亿立方米，建设耗能64亿吨。道路、绿化等等的问题，城镇面临着土地资源和用水资源的短缺，目前中国除了上海、广州、北京外，中国大部分的城市建设还是处在青少年时代，还在摸索变化，没有找到自己城市的腿。所以设计做的好，不如概念讲的好，概念讲的好，不如媒体关系处理的好。青少年一定要找到好的老师，好的建议，不要重复外面的错误，浪费宝贵的资源。
我们看一下中国过去的住宅和城市化的发展，1949年到1990年是初步历史改革的阶段，政府是城市住房的主要供应方，工作单位提供住房，收取很低的租金等等。它的优点就是上下班的时间短，距离较近，而且高度比较适合居住，缺点是这个住宅面积小，居住拥挤，另外就是配套设计有限，维护差，很差的时间才可以分到新的住房，而且公共财务负担相对重。所以我一直在中国提出一个概念，中国过去是住房的私有化，因为从90年代开始分房政策被淘汰之后住房开始私有化，另外就是住房的租金也开始增加了，所以从90年代开始大部分的政府单位停止了提供住房，很多的国营公司操作基本上都是企业化的操作。而且土地是通过谈判或者是拍卖的方式收入由政府获得。现在要提出了住宅居住权获得70年的租赁期，中国政府正在讨论这个政策是否可以在到期后自动延期。另外还有很重要的就是政府的人均面积的增加，1949年中国的人均面积就是4.5平方米，到2003年还是11.4，所以基本上这种方式，现在要求30平米，美国是50平米，但是中国不可能达到美国的这个目标。所以造成了房地产大量的增加，但是这个房地产市场改善还是显著增加的，从20年前的没有私人房地产市场，到了现在的私人建造并拥有绝大多数的房地产。中国5000年来没有一个政府可以做到这样子，5000年的历史很少有给老百姓解决房子的，这带来了很大的挑战，所以我们看到了一个供求上面的原因。房地产的投资在过去8年的增长没有什么好欣喜的，2006年的10月份比前三季度回落0.2％，但比去年同期成长2.5％，完成开发徒弟面积18391万平方米，增长了38.6％，完成了施工面积16.98亿平米米，增长了18.8％。目前中国房地产的开发量生产是20亿，是全世界开发的一半。为什么住宅这么多呢？因为一开始是银行按揭，人们可以自由选择住房，老百姓也比较流行，所以中国老百姓要求人均面积多一点，从1998年的8.8平米，到现在的30平米，当住房还是供不应求的时候，中国过去几年的房地产开发，过快还是过热？这是一个重要的观念。
另外面临的挑战就是主要的城市住房价格高出低收入购买者，甚至中收入购买者，一些城市的房价与人均收入比例达到了11.1或者是12.1，这中间有很多的灰色收入并没有在这里面反应出来，所以房价还是迅速攀高。国务院曾经说过房价的过素增长直接破坏了居民提高生活标准的能力，影响财政和社会的稳定，甚至影响了国家和社会的健康。这个时候你要知道中央要采取什么政策了，但是我们必须认识到，我们刚才讲的，房地产开发太快还有历史背景。为什么呢？因为我们以前的领导，提出来先让一部分人富起来，发展是硬道理。而且GDP是官员的考核，大家都要创造税收，中国的老百姓是爆发户，房地产成了身份地位炫耀的象征。这让贫富差距拉大，还有官方勾结等等，老百姓对一些房地产商产生了怨气。而且外商的投资，很多的钱让外商赚走了。所以我们提出科学发展观是我们要进一步整理社会，所以我们有了70％的房子套型面积要小于90平米，首期付款为房价的30％，如果五年以内转卖房子，卖方要缴纳20％的税。今年的经久严实讲了，只会热闹不会太好，房地产市场受到严峻的考验，如果房地产是一个独立品应该由中国的政府来分配。中国的土地目前都没有下降的趋势，现在土地的拍卖都没有降价。要降价就是把土地价格降低，供求价值才可以达到目的。开发不是政府，政府也不是开发商，在房价上开发商和政府的看法是不一样的，开发商是要最大利润化，而政府要照顾大多数老百姓的利益。所以政府将房地产设为不利政策就不要有太大的价格波动。但是中
国的政策必须体会到目前中国的税收是历史上任何朝代最多的，而且中国的公务员的收入也是历史上最多的，所以房地产是政府必须设法实现的一个目标，不然会受到国外的房地产金融的攻击。另外避免官商勾结，政府应该让不适应市场的房地产项目破产。就是一些项目主要地让他破产，让银行里面做资产的销售，绝对不要急着跳出来要维持房价还是怎么样。所以政府用的是纳税人的钱干扰市场，最后倒霉的是纳税人。当然这只是我们一厢情愿的建议，在中国上有政策下有对策。还有城市不能一刀切，城市也不能无限制的扩张。中国的城市开发政策与城市建设，也不应该“一刀切”，应该按照人均GDP分配，要科学性的管理城市。一个城市不能无限扩张。所以目前中国城市的发展存在问题，就是中国城市的建设其实是上任何的国家都未曾遇到的机遇，一方面长期沉睡的城市终于有了变化发展的动因和气机，然而另一方面，要进入到变革的洪流之中。中国城市的建设和城市化进入了一个全新的发展时期，经济的发展加快，居民的收入水平提高，以及政府的启动都增加了城市的发展，但是这个城市发展造成了人口拥挤、犯罪率增加、水资源短缺、污染严重等等的问题都在所有的城市暴露出来。另外随着城市化的加快，城乡的差别越来越大，在缺乏城市建设经验的过程中，造成了市政设施的严重落后，而且落后的交通体系使让向交通相对好的中心区迁移，引发了另外的恶性循环。城市人口的聚集、交通增加的问题使城市支付了较高的成本，城市每天产生大量的垃圾，城市的水污染严重，而且城市千篇一律，越来越多的城市是一样的。中国的历史文化遗迹不能得到邻国的保护，中国许多历史文化名称，或者是历史王朝的都城等等都有了改建，所以我一直觉得过分地开发是肤浅的。另外缺乏人文的关怀，尤其是使用人老百姓的关怀。
刚刚讲了很多的理论，那我们龙安在中国有没有把美国的经验有在中国变成一个实施的方案？我们讲了一个天津的旧城改建，把原来的这种房子是没有保留的必要的，基本上上面都是篷布，我们分了4个区。
这是我们美国龙安进入中国第一个旧城改建，把模型做好，同样的开发商，这里是20万平米的商业和20万平米的住宅，多层、高层，还有包括学校，这是大的会展中心和商务中心，还有开发商的品位转换很有意思，这是我们1997年做出来的建筑方案，后面是办公楼，五星级的酒店，还有百货公司和戏院。这是2004年的规划，可以看得出来开发商的变化很快。我们看一下内蒙古呼和浩特回民区的规划，中国只有在呼和浩特有回民区，我们把区域的位置看一下，呼和浩特市有400多年的文明，所以我们为了少数民族会议的召开我们把这个地方保护出来。基本上是1150米长，沿街两侧的建筑里面需做改造和共有28组，包括墙面、层面等等。所以基本上是通道南街是户市主要的回民，存在的问题是整体的街区建筑风格各异，不利于伊斯兰教的发展，沿街天际线单调，居住建筑建设年代较久，广场设计较粗糙。沿街摆摊设点的现象严重。如果这些照片如果不讲呼和浩特你根本不知道是哪个城市，因为中国的城市都差不多。这是我们后来的改变，区政府一开始是要打造一个强调伊斯兰教的文化特色。区政府是要求要重点突出伊斯兰的建设风格，所有的外挂广告应体现浓郁的意思蓝风格，还有街道的标致和道路的铺装改换。基本上是迎接今年的少数民族会议的改建。设计目标就是造一个场景，编一个故事，导一部戏，留下一个回忆。日景令人耳目一新，夜景是城市的亮点。弘扬城市特色，创造出城市旅游的文化价值。将通道南路大枣成伊斯兰特性风情一条街。我们采用了哪个风格，我
们可以看得出来回民的起源是以中原的回为主。然而伊斯兰文化不是中国本土产生的，无论是中原回族还是西域的维民族他们所接受的伊斯兰文化都是外来的。所以我们是怎么做出来的？我们分析了中亚的伊斯兰氛围是什么，还有土耳其的伊斯兰教的教堂，还有南欧的伊斯兰建筑，还有印度的伊斯兰也是不一样的，还有新疆的伊斯兰氛围也不一样。现在的伊斯兰风格，在迪败和其他的杀特阿拉伯国家也不一样，包括内庭院强调的也不阴阳，所以我们怎么把蒙古文化从商朝起源至今，一直在与其它文化的碰撞与交融中发展。探究历史，我们把西方文化、伊斯兰文化、东西文化、南北文化，中国文化等等融合在一起。我们对伊斯兰建设静电的分析，比如说沙漠黄、白色等等。所以我们全部整理出来，在加强的形态上面，包括柱子是什么样的，窗户是什么样的，卷门等等都研究出来。还有顶，哪些顶？每一个顶都不一样，塔楼的形式也不一样，另外边也不一样。所以我们现在开始把这个城市里面看一下，这里面的重要是1100米长的城市中心，哪些是重点建设，哪些是广场，这个广场是很重要的，这个广场必须要把它做一个重点。连接地面改造，怎么样透过伊斯兰的建设把它凸现出来，在这条街的位置，面积这么大，一共有2000平米。之前一个样的，之后是一个样的，建筑物是他们的广场。金桥大厦也就是说商场。还有伊斯兰特色的房子。还有阳光鞋城，原来这种房子的特色大家可以看得出来，基本上面就是玻璃砖面，我们怎么样把它变成了地标式的建设，因为来到广场第一眼就看出来了。包括晚上的灯光图，晚上是看气氛的。还有立面的改变，同样的立面，外形。原来下面的小市场，鑫兴市场改造成了这个样子。九鹏大厦是他们的一个酒店，原来你看不出来这个到底是哪里的房子。包括我们认为清真寺都是很特色的，从立面上来看得出来变化。广场城市空间的特色、雕塑、照明、街头小品的设计选择等等，成了一个设计主题。当来自无害的的穆斯林兄弟不约而同地会合在户市时，他们不但创造了一条具有穆斯林文化特色的大街，同时也融入了中华民族的大家庭，既是伊朗，又不完全是伊朗，它既然土耳其，又不完全是土耳其，它既是中西亚区域，又不完全是中西亚区域，它既是中国特色，又不完全是中国特色。包括这些区域晚上的景观，从上面看很漂亮。我们是今年4月份接受委托，5月份完成了方案，7月12日完成了施工，老百姓的满意程度达89％，是中国的历史上旧城改建很成功的案例，07年的60周年的庆典，目前我们又被委托设计一个8千米的项目。
城市更新一个是要有远见、魄力和好的设计才能达到一个旧城改建的成功。谢谢！
棚户区改造成功案例旧 城改造成功案例 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……” 这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明伍德
将上海石库门用原来的材 质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道， 清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖 啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。 “新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，
上海新天地旧城改造的成功案例 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。 在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面： 一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。 二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。 三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感
附2：国际旧城改造案例借鉴 （一）波士顿昆西市场 1.概况 昆西市场(Quincy Market)位于波士顿市中心市政厅后侧，紧邻波士顿港、金融区和市级百货商场，以波士顿第2任市长Josiah Quincy的名字命名，已有近200年的历史。得益于19世纪波士顿港的繁荣、1822年波士顿由两殖民区正式合并成为一座大城市，以及市中心法尼尔厅(Faneuil Hall)附近贸易增长的需要，昆西市场应运而生。1824年，昆西市场在旧有的Faneuil Hall Markets 广场之基础上扩建而成，1826年开始运营，3栋2层高的建筑初期均用于农产品储藏和肉制品交易。 随着市场的发展，该地区过于拥挤、建筑过于陈旧，其作为食品集散中心的功能逐渐丧失。1961年，为重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局(Boston Redevelopment Authority)将昆西市场列入了城市的改造计划，实行建筑更新。经过改造的昆西市场，成功转型为新型商业中心和旅游购物景点，更汇聚寰宇美食，西式正餐、快餐小吃、法国菜、土耳其菜、亚洲菜系等，都有其一席之地。 卫星图与地图中的昆西市场（红色标记处）地处波士顿市中心 2.地方特色 2.1优越的区位 位于美国最古老的城市之一波士顿的市中心，邻近港口滨水区域、行政中心和商业中心，拥有大量消费群体作为商业区的依托，如上班族、旅游者，以及日常消闲购物的市民。
2.2悠久的历史 作为波士顿早期的商贸旺地，拥有接近200年的历史沉淀，商业富集度极高；其古朴的建筑外观弥补了当代购物中心或美食广场“历史感”不足的缺憾，更迎合了当下市民游客的怀旧心理，旅游价值大大提升。 2.3典雅的建筑 昆西市场楼高2层，长163米，占地面积2500平方米。从建筑上看，昆西市场由巨大的传统新英格兰花岗岩和红色围墙建成，四周呈长方形，中轴线处有一长廊，设有大量座椅和出入口（侧门）。 昆西市场主楼的正面与侧面 3.改造亮点 3.1市场调研先行 改造前，波士顿再开发局先行对昆西市场周边情况进行调查，发现昆西市场正处于市民最喜欢的市中心滨海地区，有着便利的交通环境及成熟的海滨氛围。在市场周围的步行可达的范围之内，生活着超过20000名居民，足以支撑未来市场的消费需求。 3.2直面公众质询 改造初期，当地居民组织和不少建筑师对改造提出异议，认为此举会破坏原有的市场文化。但波士顿再开发局承诺，昆西市场不会被简单地当作历史遗迹来处理，规划将会对旧有的建筑进行修护，逐步添入新鲜的元素，令改造后的市场成为人们生活和工作收入的来源。
关于旧城更新思想方法的几点思考：有限的土地资源、基本农田的 控制、科学发展和资源节约型社会的要求,使得以单纯扩大城市用地规模获取城市发展的“外延式”发展模式受到应有的限制。 旧城更新：一般有三种含义再开发或改建、整治、保护 注意旧区改造与旧城改造的区别 北京旧城改造政策创新建议： https://www.doczj.com/doc/2318589789.html,/detail.aspx?m=24&n=120 （一）限制和引导开发模式的应用。1．旧城改造不套用一、二级开发分开的土地政策:总体上，旧城改造对象分为以保护为主和以改造为主两种内容。凡是以保护为主的对象，包括文物、历史文化保护区等，适用的政策应彻底摒除房地产开发政策的影响，否则，只要套用房地产开发中的一、二级开发分开的政策，不论如何谈保护，都不可能有保障。因此，要重新梳理现有政策，不同区域实行不同政策，甚至建议中央补充或调整现行总政策和基本政策，明政策适用范围，纠正由于对旧城改造性质认识不清和政策滥用导致的破坏。2．限制改造规模:在规划上，要体现改造规模的不同，原则是把改造规模限制在不对旧城肌理造成严重影响的程度。在项目审批上，支持小规模、滚动式的改造，要逐步完善制度，减少自由裁量的成分。3．限制改造烈度:在改造烈度上，根据房屋保护价值的大小分类加以适当限制。现在的房屋分级主要是为了区分危房，以确定改造先后顺序。对改造烈度的限制大致也是基于这个分级，但依据主要是房屋的价值，目的主要是尽量减少对历史风貌的破坏.衡量改造规模和烈度，一是靠定量指标，如投资额、改造面积、拆迁户数、建筑面积、容积率等；二是靠定性比较指标，如改造前后的外观和功能对比、项目与周围环境对比、改造对城市系统的综合影响等。4．“肥瘦搭配”的政策:吸取香港等地经验，一是政府组织拆迁和一级开发，先改造哪儿后改造哪儿，以及改造规模大小，即使实行企业主导，政府也可以主动控制；二是在土地出让的时候“肥瘦”搭配，尽量避免发展的不平衡.建立旧城改造资金可持续投入机制:以政府为主体进行旧城改造，资金缺乏的问题不会自动解决，必须建立一个保证旧城改造资金的可持续投入机制。关于资金原始来源。建议通过以下几个渠道来获取：一是加大财政投入，每年从市、区财政收入中按比例提取后注入基金；二是争取国家开发银行专项贷款；三是发行旧城改造债券；四是完善房改政策，吸纳社会资金；五是从旧城土地一级开发收益中按比例提取。原始资金只是基础，如果仅限于此，难免坐吃山空。要长期支持旧城改造开展，必须有自我增值能力。关于资金经营增值，要成立专门的资金理事会，负责资金的募集、投资、经营、管理，要同时建立起管理制度，保证资金的安全和保值增值。（三）拆迁安置政策2．制订配套的就业安置政策居民不愿意搬迁，还有一个经济生态的原因。在熟悉环境下谋生显然要比在陌生环境中谋生要容易，因为一是文化认同，二是人脉关系资源丰富，三是已经有了固定的职业，并在产业生态链中占据了固定的位置，成本低，收入来源可靠。比如许多旧城居民靠做小买卖为生，拆迁以后脱离了市场，很可能原来做的生意就不存在了，即使能够重新开张，也要重新开发产品和客户，而经营情况还是未知数，风险大大增加了；上班族则面临辞职重新找工作，要么就得长途跋涉，增加工作生活成本，压缩休
日本城市商业综合体7大经典案例 导读： 生活的更好，留在了城市。”正如两千多年前亚里士多德对城市多彩生活的概括，人们总是对方便、快捷的大城生活无限憧憬。如果说城市改变和提高了人们的生活品质，那么城市综合体的出现无疑让人们的生活更加美好。本期专题我们带来日本城市综合体特辑，为您介绍日本知名的城市综合体项目，期待能给国内的城市建设些许启示。 城市综合体概念 城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的六大业态H（hotel）酒店、O（office）办公室、P（park）公园、S（shopping mall）购物中心、C（congress）会所、A（apartment）公寓，组成了一个新的合生词——HOPSCA。HOPSCA基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 日本城市综合体简介 日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城市必然面临发展困境，于是日本较早的尝试了城市综合体的建设模式进行城市再开发，取得了很好的效果。目前日本比较成功的城市综合体项目有：被誉为亚洲目前最成功的旧城改造典范之一的六本木新城，令人仿佛身在峡谷森林中进行购物体验的难波公园，东京文化艺术的新地标东京中城，充满欧式气息的惠比寿花园和以建筑中的人工运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名的福冈博多运河城… 日本城市综合体案例
六本木之丘 项目介绍 六本木新城（ROPPONGI HILLS）是日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目，同时它也是亚洲目前最成功的旧城改造典范。项目由森集团主导开发，按照21世纪东京理想风貌而建，总占地面积约为11.6hm2，历经17年完成建设，由美国捷得建筑事务所，KPF等多家设计公司联合完成。六本木以打造“城市中的城市”为目标，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点，将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间。 区位与交通 项目位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商业街，霞官的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区，交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。游客可以乘坐地铁、公车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木还设有摩托车和自行车停车位，其中自行车免费。 规划与设计
Multicultural built environment Energy efficiency ＆ conservation Globalisation ＆ local cultures Water ＆ sustainability Cultural tourism ＆ sustainability Heritage conservation Pedagogy for sustainability 相关信息见https://www.doczj.com/doc/2318589789.html,/gben2006（于立供稿） World Class Cities: Environmental Impacts, Planning Opportunities? 国际城市规划和环境协会第7届国际研讨会（UPE7） ——“世界城市：环境影响，规划机遇？” 时间：2007年1月3~5日 地点：泰国曼谷 承办：泰国Kasetsart大学（Kasetsart University） 研讨会汇聚世界各国的研究人员、政策制定者以及专业和学术界人士，共同探讨近期有关经济、社会和环境等方面的城市问题，以及相关研究方法。2007年研讨会将集中讨论“世界城市”的问题。 征集论文议题： ●“世界等级”现象如何与我们城市复杂的环境成功地联 系在一起？ ●这种现象会给规划和环境带来什么影响？ ●给城市区域带来的后果是什么？ ●某个“世界城市”的存在是否意味着这个国家的其他城 市缺乏资源？ ●获取“世界城市”地位的城市是否能够改善市民的生活 质量，而且这些城市发生的改变是可持续的吗？ 相关信息见http://www.arch.ku.ac.th（于立供稿） 2006世界规划师大会 时间：2006年6月17 ~20日 地点：加拿大温哥华 由加拿大规划师学会和大不列颠哥伦比亚规划协会联合承办会议的主题是“可持续的城市化发展：化概念为行动”，其中4个子议题分别是：“提高规划绩效：为基础需求规划”，“为无规划的区域规划：自然世界和突发事件”，“为创造性的变革规划：多样性与社会变革”，“规划的衔接：管治、程序和专业特性”。会议注册程序已经启动，相关信息可在其官方网页http://www. https://www.doczj.com/doc/2318589789.html,/上获得。（徐苗供稿）>>>案例集萃 Cases 主持人：郭洁，同济大学建筑与城市规划学院 gj510gj@https://www.doczj.com/doc/2318589789.html, 改革开放以来，我国城市经历了快速的发展阶段，城市从空间形态的外部拓展为主转变为内部结构调整和外部拓展同时进行，城市建设从只注重数量的增加转变为质和量齐头并进。在这种背景下，旧城改造与城市更新的实践越来越多，有关旧城改造的模式也日益引起人们的关注。在这方面，国外城市显然比我们早几十年经历了这个阶段，学习和借鉴国外城市的成功案例，对我国旧城改造与城市更新之路的探索大有裨益。为了方便同行借鉴，介绍三种典型的城市功能区（旧居住区、城市中心区和城市滨水区）改造与更新的案例。 ——主持人 国外城市规划2006 Vol.21, No.2105
美国旧城更新和改建的案例分析 随着全球经济一体化进程加快和中国经济持续增长，中国城市化进入了关键时期。一方面，随着城市产业结构调整、农业人口大规模迁移、城际间人口流动加剧，城市基础设施已经不能满足需求。大中城市力图通过发展副中心与卫星城来适应不断增长的需要；另一方面，众多城市的旧城区必须进行市政、交通与居住条件的更新（改造），城市面临保护与更新（改造）的现实难题。2006年12月16日-18日，有关专家在北京新大都饭店国际会议中心举办的全国旧城保护与城市更新高级论坛就此问题展开探讨。 【主持人】：各位领导，各位来宾，我们今天上午的论坛正式开始。今天是全国旧城保护与城市更新（改造）高级论坛暨招商项目对接洽谈会，我们今天有重量级的嘉宾给我们做主题报告。昨天我们从很多国外的经验以及案例来做相关方面的剖析，尤其是重点介绍了欧洲的很多经验，今天我们在旧城保护和更新做得非常好的另外一个国家，就是美国。非常性我们介绍今天上午第一位主讲的嘉宾就是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁饶及人先生。我们今天第一场主讲就是美国及中国大陆之城市更新与旧城改建。饶先生是原美国纽约市规划局局长、美国龙安建筑规划设计顾问公司总裁，目前是美国纽约市曼哈顿区驻中国地区的商务代表，负责美国引进中国的投资，以及美国到纽约的投资，他拥有中国一级建筑师资格。美国龙安集团被推举为20大规划设计事务所之一，2005年9月他获得建设金奖，我们非常荣幸请到饶先生，也非常感谢他在百忙之中给我们做主题报告，今天对他的演讲我们也很期待。 【饶及人】：感谢各位这么早来做报告，一般来讲礼拜天在被窝里面比较好，领导也在被窝里面，所以今天我给大家做这个报告，跟你们昨天听的不太一样，昨天是针对欧洲几国案例的分析，今天是对美国的案例分析。我将会给大家带来两个旧城改建的案例，还有在天津我们刚刚完成的一个案例。我的图片量很大，希望大家从案例上面看得出来是怎么样的规划，手法是什么样子的。 我的这个报告先从美国的城市的发展概况介绍起，到美国几个公司更新的案例，海外叫做旧城更新，我们叫做城市改建，所以我们从城市建设和城市发展存在的问题的案例的探讨。 在规划中，或者是计划中，中国叫做城市规划里面其实这个城市更新是最难做的。而且越是民主的国家，城市更新越难做。为什么呢？因为老百姓都是比较贪心的，而且只有有钱的政府才做得起城市更新，一般没有钱的政府是做不了这个工作了。所以我们看一下美国最近的一些资料，美国建筑业只GDP8.3％，而且美国在商业上的消费是240亿美元。所以美元能源是建筑办公楼里面最能控制的运转费在花费的1/3，如果30％的人员消费可以省下72亿美元的运转
https://www.doczj.com/doc/2318589789.html,/thread-405777-1-1.html 上海新天地 “欧洲许多城市都保留了不同时代的城市…断层?，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……”这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明·伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。 本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明·伍德将上海石库门用原来的材
质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。 人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。
“新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，并带来一个街区的复兴。新天地也是如此，将中国化的元素进行保留，并穿插新的时代符号，在新旧的对比、历史与现代的融合中完成保护并实现创新发展。
旧城改造案例：清河坊历史街区—《建筑法规》课外拓展 建筑091 马梦尧09142117 日期：2011年11月2日
背景介绍： 清河坊历史街区坐落于杭州市上城区吴山北麗，南面繁华的延安路特色商业街，毗邻西湖、柳浪闻莺、城隍阁等杭州著名的风景区，坐拥杭州历史文化名城美妙的自然山水，占地面积13.66公顷。 它是杭州保留较为完整的历史街区，是杭州悠久历史的缩影。这里的历史文化、商业文化、建筑文化、民族文化铭刻着鲜明的时代印记。名人、老巷、旧居、百年老店交相辉映，积淀了丰富的历史人文遗产。杭州的百年老店，如王星记、张小泉、万隆火腿栈、胡庆余堂、方回春堂、叶种德堂、保和堂、状元馆、王润兴，义源金店、景阳观、羊汤饭店等均集中在这一带。街区内有：国家级文保单位胡庆余堂、钱江第一井、唐朝天门、于谦故居、胡雪岩故居等景点。 清河坊历史街区保护工程是杭州市创历史文化名城的重大举措，也是杭州西湖申报世界历史文化遗产的有机组成部分。历史街区的保护与修缮将着重保留历史文脉，传承历史文化，再现古城风貌，集“游、购、娱、吃、住、行”于一体，建成具有杭城特色、环境典朴、功能完备、管理规范、古风扑面的步行街区，其最终目标是杭州老城的缩影、传统文化的代表、城市旅游的经典。 清河坊之地，历史上曾是两朝建都，是杭城文脉所在和吴越文化的发源地，拥有这个城市最辉煌的历史文化，有代表这个城市最古老、传统的生活方式。明朝书画家徐渭所言“八百里湖山知是何年图画，十万家烟火尽归此处楼台”，正是当年对清河坊的繁华盛世的描绘。杭州质量生活点评清河坊：她是这座城市呼唤挽留以后的一段记忆，她是这坐城市被定格了的历史，它是生活，也是场景。
案例一：重庆市江津北部新区城市设计方案 江津北部新城设计总平面 特色：设计以生态基础设施作为新城的基本框架结构，用以组织城市的空间形态和功能布局，并最终成为城市的特色。 该生态基础设施对应于城市的市政基础设施给城市提供的社会经济服务，并为城市的可持续发展和提供生态服务，它们是城市居民最基本的需要，也是城市生态与人文特质的基本保障。基于这一理念和方法论，根据场地“三面云山一面江、溪水内聚到名堂”的场地特征，形成了“坐山-留水-眺江”的“茶花状”主体城市
格局，塑造了一个生态与人文气质的又富有经济活力的江津新城。 规模：规划区总面积约30km2，其中重点地区详细城市设计规划面积约8km2。 定位： 建设一个生态与人文的城市、一个绿色而宜居的城市，是本城市设计方案的核心目标。 区位上：重庆市江津区北部新城地处江津中心城区的德感片区。江津区地处四川盆地东南边缘，距重庆都市区46km，地处重庆市中心城镇群范围，境内有成渝铁路，渝黔铁路、成渝高速公路及长江水运与重庆相连。规划区位于长江（几江）北岸，与江津老城区隔江相望，南临长江，西望缙云，其西部为德感工业园，北部为双福工业园，是连接几大产业区的交汇部位，具有成为生产服务业中心的区位条件。
案例二：宁波天一广场 规模：天一广场位于市中心繁华商业街中山路南侧，占地面积20万平方米，主体建筑有22座欧陆风情浓郁的现代建筑群组成，总建筑面积22万平方米。围合式建筑群中央为3.5万平方米的中心广场和6000平方米的景观水域，同时设有总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。定位：集购物、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的超大型商业广场 功能：广场集购物、休闲、娱乐、旅游于一体，被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。 特色：广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广
国内外旧城改造方式经验和教训 1.1旧城改造的相关理论 国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下： 沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。 有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论,特别是在伊尔*沙里宁的有机疏散理论的基础上,结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来.所谓‘有机更新'即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系--不断提高规划设计质量,使每一片的发展达到相对的完整性,这样集无数相对完整性之和,即能促进北京旧城的整体环境得到改善,达到有机更新的目的. 城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在《美国大城市的生与死》一书中所提倡的城市设计思想。在雅各布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。 1.2国内外旧城改造经验总结 1.2.1 国外旧城更新成功案例分析 1、莎德泰晤士(Shad Thames)总体规划——滨水仓库区的改造 项目简介 莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这个地区已经开始日益衰败。 更新机构 改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司——伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开 发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业 等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。 更新方式 在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。 （1）总体规划 总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库 的内部空间安置了大量的居住单元。 （2）地块改造 莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。 新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的 旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的 外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。 老安克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰 炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现 改造之前的莎德泰晤士地理位置 总体规划图 改造前的码头，入口处的烟囱 被保存并翻修后的码头建筑 由钢和玻璃构成的现代建筑 塔桥边被改造的啤酒厂
中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新 上海城市更新历程 上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。 上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。 图表城市更新模式迭代特征 数据来源：中投顾问产业研究中心 上海改造更新模式 上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后
目录 第1章概述 (1) 1.1项目概况 (1) 1.2设计范围及主要设计内容 (2) 1.3设计依据及规范 (3) 1.4主要研究结论 (4) 第2章现状及规划情况 (5) 2.1自然条件 (5) 2.2道路现状 (5) 2.3工程地质 (7) 2.4规划情况.......................................................................................................... 错误！未定义书签。第3章交通分析预测及主要技术标准论证. (8) 3.1社会经济发展状况.......................................................................................... 错误！未定义书签。 3.2城市空间结构规划.......................................................................................... 错误！未定义书签。 3.3用地布局.......................................................................................................... 错误！未定义书签。 3.4道路网布局结构.............................................................................................. 错误！未定义书签。 3.5区域交通分析.................................................................................................. 错误！未定义书签。 3.6通行能力分析.................................................................................................. 错误！未定义书签。 3.7交通量预测及服务水平分析.......................................................................... 错误！未定义书签。 3.8主要结论.......................................................................................................... 错误！未定义书签。第4章工程总体设计.. (10) 4.1 初步设计原则 (10) 4.2 设计标准 (10) 4.3 设计目标、功能与规模 (11) 第5章道路工程 (11) 5.1 平面设计 (11) 5.2 纵断面设计 (12) 5.3 横断面设计 (12) 5.4 交叉口设计 (14) 5.4 路面结构设计 (14) 5.5 路基设计 (15) 5.6 路基防护工程 (16) 5.7 道路主要施工技术 (16) 第6章桥梁工程 (19) 6.1 桥梁工程概况 (19) 6.2 技术标准 (19) 6.3 结构设计 (19) 6.4 主要材料 (19) 6.5 施工方法 (19) 6.6 细部设计 (19) 第7章管线工程 (20) 7.1设计依据 (20) 第8章景观工程 (20) 7.1设计依据 (37) 第9章附属工程 (37) 9.1 主要交通设施 (37) 9.2 人行过街设施 (39) 9.3 无障碍设计 (39) 第10章环境保护 (40) 10.1 声环境 (40) 10.2 大气环境质量 (40) 10.3 施工营运期间影响 (40) 10.4 水土保持 (41) 10.5 结论 (41) 第11章建设工期计划 (42) 第12章问题与建议 (42)