2020{营销策划}巢湖人民路商业步行街营销策划报
告
巢湖人民路商业步行街营销策划报告
巢湖印象
巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2020年，全市总人口465万，主城区33万人；
巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出；
巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客；
巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。
一、巢湖商业地产分析
综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。
二、项目SWOT分析
1、优势S
（1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人
群；
（2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；
（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、
文化中心。
（4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。
2、劣势W
（1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争；
（2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展；
（3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足；
（4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失；
3、机会O
（1）城市区域机会
巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。
（2）城市规划机会
巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，
本项目为政府重点工程。
4、威胁T
（1）城市欠发达的威胁
巢湖城市发展缺乏有机的规划，经济欠发达，城市的发展空间有限，本地人群的消费能力有限。
（2）竞争较激烈的威胁
巢湖的商业供应量大，而需求量小，区域内竞争激烈，本项目还必须面对其他区域商业项目的竞争，竞争激烈。
三、项目定位
1、产品定位
本项目位于巢湖最市中心，建筑面积26 万方，体量超大，规划为16 栋建筑，一站式全功能商业生活规划，为市政府唯一的一个城市商业中心的改造升级项目。它不仅仅是项目本身，它代表了巢湖的形象，是巢湖的商业标杆，是巢湖的城市名片。本项目将重塑巢湖商业格局，全面提升巢湖商业档次，因此，我司认为巢湖人民路商业步行街的定位为：巢湖首席集购物、休闲、娱乐、文化等为一体的城市商业综合体。
为便于宣传，项目的SLOGAN为：巢湖首席LIVING MALL中央商业区
诠释：巢湖首席——唯一性、稀缺性、领导性
LIVING MALL——LIVING，生活，涵盖了生活的所有方面，系全功能、一站式；MALL，16栋建筑综合体
中央商业区——中央，人民路，是城市之心，是商业之心；
商业区，本处是为强化项目的商业特征而设
2、市场定位
巢湖商业的领导者；巢湖最大的财富磁场；巢湖商业之巅
3、客群定位
投资客：巢湖金字塔尖的成功人士；大中型企业的中高层管理者；政府官员和企事业单位工作人员；长期经商，有一定财富积累的商户；周边发达城市，如温州、上海、杭州等的投资客。
经营户：本地段回迁经营户；周边商业片区的经营户；招商引进的商户
消费者：巢湖全市人民；外地到巢湖旅游观光的游客
四、项目VI系统
五、营销策略
1、营销总体原则
招商先行，租完就卖，陆续开业，逐个红火，热销全城
2、推盘计划
我司根据贵方的工程进度和营销计划，制订以下推盘计划
整个工程周期，延续至2020年11月，因此，初定营销周期为15个月，即目前至2020年11月。针对本项目体量大、单体多、业态种类丰富、招商及工程进度有先后的特点，我司认为应分两个层面为项目做营 销推广：项目高空盘旋推广+单个产品落地宣传。
示意如下 ：
3
（1）项目高空盘旋推广：论坛活动（经济论坛、城市论坛等）；高炮；安徽电视台；《新安晚报》（全省版）；长三角地产网；大型的商业演出，如同《一首歌——走进巢湖》；以及本地的主流媒体，如《巢湖日报》、巢湖电视台、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、路口指示牌、巢湖房地产网、短信广告。
（2）单个产品落地宣传：《新安晚报》（全省版）；长三角地产网；以及本地的主流媒体，如《巢湖日报》、巢湖电视台、公交车身广告、户外看板、公交站台广告、路口指示牌、巢湖房地产网、短信广告；DM单页；产品推介会；客户答谢酒会；VIP贵宾活动
4、阶段性营销策略
（1）概念导入期（—8月25日）
1）推广主题：城市标杆，首席商圈
（备用1：城市地标，中央商圈）
（备用2：巢湖商业之巅，城市繁华之上）
（备用3：巢湖商业大革命）
2）诉求重点：
（人文篇）承载城市梦想，传承百年繁华
（规划篇）省市区重点商业项目
（功能篇）一站式城市LIVING MALL
（发展篇）3000年巢湖商业历史的伟大变革
（规模篇）皖中25万方城市中心商业综合体
（地段篇）人民路，繁华之心，财富之城
（形象篇）皖中商业地标，巢湖城市名片
（价值篇）465万巢湖人的购物中心
（品牌篇）香港信泰，根植巢湖，进化城市
（情景篇）一年365天的购物乐园
（景观篇）情景购物体验之都，城市风景大观园
3）媒体配合：
长效媒体：接壤高速的高炮、长三角地产网、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、路口指示牌；时效媒体：《新安晚报》（全省版）、安徽电视台
4）活动营销：
新闻发布会，邀请全省、全市主流媒体参与，做专题专访（报纸专访、电视专访），探究城市未来的发展、探讨巢湖经济发展动力、探讨巢湖对区域经济的影响、探讨LIVINGMALL城市商业综合体等。（2）单个产品销售蓄势期（8月26日—9月4日，共10天）1）推广主题：人潮汇聚地，财富新篇章
（备用1：465万消费人流，赢定财富人生）
(备用2：巢湖商业之都，财富皇冠明珠) 2）诉求重点：
（人文篇）传承百年商都，成就财富世家
（规划篇）与时代超市为邻，成就时代财富华章
（功能篇）都市舒雅生活的黄金旺铺
（发展篇）揭幕巢湖3000年商业变革新篇章
（地段篇）繁华人民路，都市之心，财富磁场
（形象篇）皖中商业传奇，巢湖商业标杆
（价值篇）465万巢湖人的购物天堂
（品牌篇）香港信泰，建树巢湖商业标杆
（情景篇）天天最美享受的购物乐园
3 ）媒体配合：
长效媒体：接壤高速的高炮、长三角地产网、公交车身广告、公交站台广告、户外看板、巢湖房地产网、巢湖电视台、路口指示牌；时效媒体：《新安晚报》（全省版）、安徽电视台、短信广告4）活动营销：
邀请全省、全市主流媒体参与，做专题专访（报纸专访、电视专访），畅想城市未来。
（3）单个产品开盘热销期
1）推广主题：信泰巢湖新天地，引爆全城财富
（备用1：全城财富之心，火爆开盘）
（备用2：巢湖财富新篇章，信泰巢湖新天地火爆开盘
（4）热销期
4、推广主题
（1）主卖点宣传
主标题：城市标杆，首席商圈
（备用1：城市之心，繁华之上）
（备用2：巢湖巨变，信泰导航）
（备用3：巢湖商业巨变，信泰领擎）
（备用4：巢湖人民路商业步行街，魅力巢湖崛起宣言）
（备用5：巢湖人民路商业步行街，25万方城市中心综合体）副标题：巢湖首席LIVING MALL中央商业区
（2）分卖点宣传：
财富篇：巢湖人民路商业步行街，繁荣的中心在这里
休闲篇：巢湖人民路商业步行街，享乐的中心在这里
功能篇：巢湖人民路商业步行街，生活的中心在这里
责任篇：升级人民路繁荣，我们与巢湖一起努力
品牌篇：香港信泰，幸会巢湖
招商篇：世界500强品牌，集体抢滩
（3）1号楼9月8日开盘的营销推广
1号楼暂命名为：信泰·巢湖新天地，打造成为都市精英的时尚生活馆和现代办公领地。现已进驻时代超市，需要推广的产品类型有：商铺、高级公寓和办公楼（可能）。
营销周期：7月—12月
1号楼营销推广计划表
六、销售实战
1、案场执行能力
案场执行是策略转化为成果的直接手段，执行的效率高低直接影响项目的成败，具体来说有以下：业务员招聘培训、销售基本说辞、接待流程、答客问、服务礼仪、案场管理规范制度、销售控制管理、销售技巧、日常报表统计事务、客户登记分析、沙盘演练、工地沿途说辞、现场互动通讯工具（麦克风、对讲机、耳机）。
2、案场布置及销售道具
做为一个大型的商业项目，本项目的案场应该布置为时尚、大气，富有浓厚的商业气息，色调力求暖色，案场宽敞明亮，富有信任感。接待区、沙盘区、洽谈区、贵宾区、签约区和办公会议区需要划分恰当的比例。在销售道具的配置上，从人性化、现代化方向着手，配备咖啡机、冰箱、业务对讲系统、多媒体展示系统，以此提高售楼处档次，进而联想项目品质。
3、客户关系管理
一个客户不止是一个客户，这是我司长期以来实战的结果，一个客户的成交，只是完成销售工作的50%，另外50%的工作是对该客
户关系的维护。
4、大户副理
5、异地销售
（1）外地巡展
（2）县市驻点
（3）外省分销
七、公司简介
苏州瑞尔特营销策划有限公司，公司成立十年以来，涉足于销售代理、营销策划、广告设计、物业管理、以及参与小型地产开发，在苏州、泰州、上海、安徽、吉林、宁波等省市先后成功操作项目数十个，其中商业项目有：苏州采莲商业广场、苏州第三大街、吴江盛泽广场、昆山联邦国际白领时尚生活街区、苏州城南巴黎春天、宁波彩虹服饰广场、池州天地商业广场、白山苏州商贸城；涉足房地产开发的项目有：苏州西子花园、苏州太湖渡假区、山水之恋私人渡假酒店、苏州吴中区大筑名品街。
商业策划书 建立一个以大学生社区平台，以租赁，二手交易，兼职信息，校园活动、周边设施信息，爱心活动，回收，学生原创的网站平台，运营模式要结合资源循环再利用这一宗旨。在北京市分批开设站点，绑定一个社团来增加网站的机动性。 目录 第一章创立公司 第二章前期准备 第三章发展项目 第四章、项目开启顺序 第五章、市场营销 第六章、市场宣传 第七章风险分析以及应对方法
第一章创立公司 一、公司简单描述：成立一个服务类行业的公司，注册商标，为之后的网站运营打好基础。 二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标) 1.宗旨：立足大学校园，提供一站式服务的电子商务平台 2.目标：市场目标服务覆盖全国所有大学的社区网站 财政目标一年内达到盈利 三、公司目前股权结构 暂无 四、已投入的资金及用途 暂无 五、公司发展目标 在前期阶段以租赁，校园社区，爱心90后为主要推广目标，大力发展，迅速占据市场。后期以回收，商品购物，兼职实习等为补充，形成大型校园社区网站。地域前期以北京为主，后期推向全国 六、市场概况和营销策略 市场概况：就当前实际情况而言，电子商务蓬勃发展，但蓬勃发展的情况下必定会出现市场混乱的情况，在这个大环境下，优胜劣汰，比的是服务，比的是诚信，所以，我们必须要在基于这两点的情况下不断发展，挖掘大学人才。 营销策略：实行网上交易，电话交易，实体店交易的多种交易类型的策略。利用在校期间的有利条件，与社团，学生会保持良好的关系，
在学校的关系。有利于把活动都揽到自己的市场中，迅速抢占市场份额，宣传方式一定要创新，例如可以拍摄小电影，类似大学的一天系列片，讲述大学生活的乐趣，点点滴滴，植入广告。得到点击率后，可以拉取赞助。在每个学校都排，就找在学校有一定影响力的同学！也可以赞助各类活动，参加一些电视综艺活动，类似这个新奇的宣传方式来进行宣传，效果也好！ 七、主要业务部门及职能 1.人力资源部 2.宣传部 3.组织协调部 4.售后维护部 5.财务部 6.公益部 7.市场部 8.物流部 9.采购部 八、核心经营团队 1.董事会 2.经营团队 3.外部资源团体支持 九、公司优势说明
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告
商业地产进驻业态分析报告 与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出 机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和 推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项 目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地 产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平 衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、 区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具 有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目 所不能回避的问题。 那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？ 一、楼宇型商用不动产——顶级会所 以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些 会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有 明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给 上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状 来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端 消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点： （1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的 风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具 有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服 务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。 （2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个
市场营销项目策划书范本 一、前言 据nic发布的<第26次中国互联网络发展状况统计报告>，中国 的网民4、2亿，网络购物用户规模达到1、42亿，使用率提升到33%，半年用户增长到31、4%。网络购物在主要网络应用中排名提 升一位，其使用率超过了论坛/bbs。截止2010年底，中国电子商务 网络交易额达到2000亿元，2010年b2c有望突破全年4300亿元。 面对如此在中国如此崛起的电子商务网络购物，让广大企业开始转 变传统的实体店营销而向虚拟的网络线上销售转变，也让更多的消 费者体验到了网购的便利和乐趣。当然有利也有弊，消费者网购考 虑的物美价廉，美不美只能看摸不到，质量值不值价、网购的安全 等成为了消费者的顾虑。面对消费者的疑问，广大从事网络销售的 公司需要着实为消费者解决这个问题而奋斗，让企业在这个如此激 烈的竞争虚拟环境下生存并壮大。 ㈠公司简介 唯品会是广州唯品会信息科技有限公司旗下的b2c电子商务网站，是在法国长大的温州洪晓波回国和另一位创始人沈亚联合于2008年08月成立，是一家致力于打造中国高端品牌特卖的新型电子商务网站，以低至一折起的价格售卖名牌商品，囊括品牌时装、箱包、鞋子、配饰、香水等。唯品会坚持以安全诚信的交易环境和服务平台、可对比的低价位、高品质的商品、专业的唯美设计、完善的 售后服务，全方位的服务于每一位会员，打造成中国最大的名牌折扣网。㈡本策划目的 唯品会于今年3月23日在美国纽交所上市，其上市不久就面临“流血上市，上市即破发，市值缩水三成”，面对如此大的困境提 高毛利率、降低费用率成为唯品会的当务之急。提高毛利率就得降 低采购成本，降低费用就得着重降低仓储物流投资。
2020{营销策划}巢湖人民路商业步行街营销策划报 告
巢湖人民路商业步行街营销策划报告 巢湖印象 巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2020年，全市总人口465万，主城区33万人； 巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出； 巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客； 巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。 一、巢湖商业地产分析
综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。 二、项目SWOT分析 1、优势S （1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人 群； （2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；
（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、 文化中心。 （4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。（5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。 2、劣势W （1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争； （2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展； （3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足； （4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失； 3、机会O （1）城市区域机会 巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。 （2）城市规划机会 巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
巢湖流域综合治理迫在眉睫势在必行 巢湖地处我省中心地带，是我国五大淡水湖之一，面积近800平方公里，巢湖流域面积1.35万平方公里，涉及合肥等5市，抚育江淮儿女的母亲湖，也是合肥的独特资源、靓丽名片。 巢湖管理局负责人说，实现巢湖的综合治理、保护、开发和利用，势在必行且迫在眉睫。抓好巢湖综合治理开发功在当代、利在千秋。他介绍说，作为安徽正在实施的“合芜蚌自主创新试验区”核心地带，巢湖是安徽实施东向发展战略的关键支点，是全省经济最活跃、也最具发展潜力的区域，具有引领全省发展、加快安徽崛起的重要作用。随着合肥市现代化滨湖大城市建设，巢湖流域作为皖江城市带承接产业转移示范区的重要组成部，面临着更大的污染压力，区域乃至全省发展面临着重大环境制约，水环境综合治理成效直接关系合肥以及安徽的长远发展。 总投资超400亿元多种方式筹集资金 行政区划调整后，巢湖成为合肥市内湖。按照综合规划、综合治理、综合开发、综合利用的要求，合肥市委市政府计划用3-4年时间，投入300亿元，完成环巢湖道路桥梁工程、环巢湖防洪工程、通江航道工程、兆西河整治工程、环巢湖生态修复工程、环巢湖生态农业带建设工程、环巢湖入湖口截污工程、环巢湖旅
游开发工程等八大综合治理工程。 据介绍，“八大工程”共安排78个项目，总投资409亿元。“八大工程”的78个项目中，环巢湖道路桥梁工程4个项目、估算投资76.25亿元，占八大工程总投资18.64%;环巢湖防洪工程1个项目、估算投资61.64亿元，占八大工程总投资15.03%;通江航道工程3个项目、估算投资25.62亿元，占八大工程总投资6.26%;兆西河整治工程5个项目、估算投资19.6亿元，占八大工程总投资4.79%;环巢湖生态修复工程18个项目、估算投资69.53亿元，占八大工程总投资17.0%;环巢湖生态农业带建设工程14个项目、估算投资31.8亿元，占八大工程总投资7.77%;环巢湖入湖口截污工程23个项目、估算投资64.05亿元，占八大工程总投资15.66%;环巢湖旅游开发工程10个项目、估算投资60.73亿元，占八大工程总投资14.85%。 据了解，“八大工程”建设所需资金拟通过争取银行贷款、地方财政配套、国家补助、企业自筹和各种形式的社会融资等方式筹措。目前，已经初步敲定，巢湖综合治理将获贷款200亿元，合肥市还将自筹100亿元。 各项规划相继编制部分项目开始实施 目前，巢湖管理局已完成巢湖综合治理“八大工程”总体方案的编制。由合肥市规划局牵头组织编制的巢湖综合治理规划可
市场营销方案策划书模板 一、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一）商场内安排： 1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，最好用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1）销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖——专柜产品（待定）。
2）礼品：分一般礼品和一个大奖（专柜产品），一般礼品为公司制作的小礼品（待定）；大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3）在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个；一个问题卡片集，里面有40张问题卡片（最好准备工作100张）。 4）规则：答对问题即可抽奖；抽奖机会仅有一次；抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖；100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二）商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的每一个顾客宣传消费监控产品并指出专柜的位置和抽奖活动事宜。 2、在商场主门挂一条横幅：祝消费监控专柜隆重开业。或挂两条竖幅，由头：“祝&tim es;×公司7月出口行业第一”；“祝××消费监控专柜隆重开业” 3、在商场空地悬挂两个飘空气球，并挂两条幅。 三）城市社区促销： 本社区促销方案应视当地情况来进行操作。 1、社区选择： 1）最好在专柜附近范围，这样一来可以在区域内形成立体拉动，
巢湖生态环境变对周边的影响及改善建议对策 一、生态环境的变化及对人类造成的影响 环境是一个世界性的问题。环境问题的出现，有大自然演化的因素，也与人类文明进步的发展进程相关。近代以来，人类的活动深刻地影响了生态环境的变迁，从而成为环境问题变得突出的决定性因素。工业文明带来了科技的巨大进步，推动了城市化的飞速发展，大大提高了人们的生活水平；然而，当人们还陶醉在工业化的巨大胜利时，生态环境破坏和污染问题已经不期而至，并随著工业化的不断深入而加剧，甚而形成了大面积、全球性公害。从20世纪30 年代开始，在一些工业发达国家，环境公害事件层出不穷，致使成千上万的人身陷病魔,甚至死於非命。环境问题带来的惨痛现实，令国际社会开始反思已有的发展模式，一些工业发达国家开始组织专门性的环境问题调查与研究，声势浩大的环境保护运动逐渐兴起，我国环境问题的形成以及相关对策的制定，也经历了一个曲折的过程。20世纪90年代后,随著经济的加快发展，环境污染和生态恶化总体上日益加剧，长期积累的环境危机逐步呈现，人民群众的身体健康和生命财产受到威胁。生态环境保护问题，迫在眉睫地摆在了我们每一个人的面前。当星空不再蔚蓝，当河流不再清澈，当土地变成荒漠，人类将何以生存，何以面对养育自己的地球母亲？保护生态环境，关系广大人民的根本利益,关系中华民族发展的长远利益。保护生态环境，关系全面建设小康社会目标的实现，关系国家的长治久安。 五大淡水湖之一的的巢湖也面临着生态被破坏的环境问题。随着合肥经济圈的形成，环巢湖生态旅游的发展规模也在不断壮大，随之而来的是一系列环境问题，由于一味的追求游客的和兴趣，片面的追求旅游经济的增长，从而忽视了对景区生态环境的保护。污染物的人为排放量大，包括巢湖流域农田的非咪源污染和周边未经处理的城市工业和生活污水的排放直接影响了巢湖流域的水质状况，导致巢湖的治污计划很难得以很好的实施。 巢湖地处长江下游，安徽省江淮之间，是安徽中部工业农业和人民生活的重要水源。在人类活动的影响下巢湖生态环境发生了显著的变化，在50年代以来，随着工农业生产的发展和人口的猛增，给巢湖地区的自然环境以巨大的生态压
市场营销策划方案模板 一、策划目的/概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 (一)市场状况分析及市场前景预测? 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。? 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。? 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出：? ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。(二)影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。?
营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。? (一)优势 (二)劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面：?企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 ?产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。??产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 ?产品价格定位不当。 ?销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 ?促销方式不务，消费者不了解企业产品。 ?服务质量太差，令消费者不满。? ?售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (三)机会 (四)威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。 五、营销战略(具体行销方案)?
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
《巢湖风景名胜区总体规划》原则通过部际审查【字体：大中小】 2009年03月20日14时50分【视力保护：■■■■■】 巢湖风景名胜区揽800里巢湖入怀，总面积约1300平方公里，其中，合肥市辖区内巢湖风景名胜区陆域面积约62平方公里，湖域面积233平方公里。2005年，合肥、巢湖两市共同委托北京清华城市规划设计研究院、安徽省城乡规划设计研究院联合编制《巢湖风景名胜区总体规划(2006-2020年)》。经过严格的评审与审查，2009年1月建设部组织召开部际联席审查会，八部委原则同意该规划，拟作局部调整后上报国务院批准实施。 姥山岛 巢湖风景名胜区通过国家部际审查，如一注“强心剂”，将汇集巢湖的各个“动脉”激活，为推动现代化滨湖城市建设注入新的生机。 一是人文之脉。巢湖又称焦湖，巢湖流域扼守长江，物产富庶、山川灵秀，历来是兵家争斗之地，也是文人墨客流连之所。唐代刘禹锡赋有名篇《陋室铭》，北宋王安石留有游记
《游褒禅山记》，清末李鸿章在姥山岛上续建文峰塔，在忠庙镇建昭忠祠等。巢湖风景名胜区拥有三河古镇、忠庙古镇、长临古镇等多个古镇，同时，也有着丰富的宗教文化，有忠庙、三河万年禅寺、四顶朝霞寺等寺庙十余座。 湖滨一角 二是交通之脉。巢湖风景名胜区地处皖中，南近长江，位于合肥、巢湖两市之间，与芜湖、南京、马鞍山、铜陵隔江相望，区内、区际交通便捷。滨湖新区范围内的徽州大道连接合肥老城区；方兴大道向西与合肥国家级经济技术开发区相连，并可直达在建的新桥国际机场，向东则与巢湖市相连。水路有168公里的黄金水道长江、巢湖和巢湖流域的众多河流，上可直通成都、武汉等内陆港口，下可通往世界各地,“水、陆、空”立体交通网络已经形成。 三是旅游之脉。巢湖风景名胜区境内山、岛、泉、林、洞彰显其秀，塔、寺、庙、墓、亭各具特色，“巢湖三珍”(银鱼、白米虾、螃蟹)享有盛誉。通过西北的滨湖新区、东部的巢湖市区、北岸的巢湖忠庙三个主入口，或西部的三河、东南的许桥、南部的槐林三个次入
新产品市场营销策划书范文 企业发展和企业的生存永远是企业最关心的问题，当然，只有企业能够生存下去，才有发展的可能，要是连生存都成了问题，发展也就无从谈起!既然企业要生存，就必须发展，对市场了解的多少也在很大程度上左右着企业生存的基本。做好市场营销对企业的发展很有重要性! 企业新产品推广营销策划书方案，市场营销方案策划书内容：新产品上市前期应采用全方位、立体、硬、软的市场宣传推广，营销方案策划书运作如下： 一、活动主题：关爱家庭你我他―――抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。(两个月不变) 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一)商场内安排：
1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1)销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖――专柜产品(待定)。 2)礼品：分一般礼品和一个大奖(专柜产品)，一般礼品为公司制作的小礼品(待定);大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3)在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个;一个问题卡片集，里面有40张问题卡片(准备工作100张)。 4)规则：答对问题即可抽奖;抽奖机会仅有一次;抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖;100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二)商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的
商业地产项目营销 策划报告
无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究
商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交
洛阳商业地产调查报告 自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮，开始在洛阳这片古老的土地上展开，王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳，在洛阳落地生根，预示洛阳商业发展的良好空间，同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇，但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。 一、洛阳商业地产发展概况： 1、宏观基本情况： 自2004年以来，洛阳的商业地产开发如火如荼，大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起，宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出，王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻，对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击，就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代，与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。 诸多知名商业巨头进入洛阳，说明洛阳的商业具备良好的发展潜力，在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业
中心城市，洛阳商业一直就辐射豫西地区，政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位，使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳，对洛阳传统商业业态造成强烈冲击，洛阳市百货大楼，这个洛阳商业昔日繁荣的代表，经营惨淡，被迫与南京中央百货重组；涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等，也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题，更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内，洛阳商业地产在经历了无序发展之后，必须经历的阵痛，同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下，洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道，继续帝都的繁荣。 2、洛阳商业整体格局： 洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。 （1）、专业市场群： 城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。 （2）、中州路商业中轴线：
市场营销策划方案模板 策划书的封面 可提供以下信息： ①策划书的名称； ②被策划的客户； ③策划机构或策划人的名称； ④策划完成日期及本策划适用时间段。 策划书的正文部分 一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： ?企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 ?产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 ?产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 ?产品价格定位不当。 ?销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 ?促销方式不务，消费者不了解企业产品。 ?服务质量太差，令消费者不满。 ?售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
商业地产项目营销策划工作报告书第一部分、商业市场调研 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（经营户座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要同等规模城市建材市场发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、居民收入及消费结构等。 3：项目所在位置的交通情况 （二）项目所在地区建材市场的具体情况 1：目前建材市场的总量
2：建材经营户在区域内的分布情况以及各种建材行业在总量中所占的比例 3：目前项目所在地建材经营铺面的租/售价格（以每平方米计） 4：目前经营铺面的建筑结构有哪些种类，以哪种建筑种类为主 5：经营户对经营铺面建筑结构以及配套设施的要求（仓库，水电，交通，车库） 6：接受调查的经营户对未来市场商铺的租/购愿望 7：根据接受调查的经营户的要求，统计未来市场商铺面积，仓库面积的供应量 8：经营户对未来市场经营管理的意见（物业，环卫，保安） 9 （三）、终端消费者研究 1、消费习惯：建材消费的档次与单户消费的金额 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论： 消费群体对市场业态构成、消费品要求、地段要求、对市场规划与配套的要求 2、专题研究 五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证 针对我们要操作的项目，那就是以当地原有的光明市场为比较论证对象 2、项目业态探讨与可持续发展论证 我们项目区划内各种商业业态的配比以及每种商业类型的后续发展趋势论证 3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 项目消费者群体分析就是：针对未来市场内的经营户在市场内的消费问题，比如餐饮，娱乐，生活消费，酒店等 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 根据预定的投资回收期和各时间段预期回收资金量比对项目自身的商业价值从而定一个合理的租/售价格，以达到稳健的资金回收目的。 5、项目设计标准及经营管理水平的论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标
企业市场营销策划方案文 市场营销战略是指企业在现代市场营销观念下，为实现其经营目标,对一定时期市场营销发展的总体设想和规划。下面是有企业市场营销策划方案，欢迎参阅。 企业市场营销策划方案文1 前言 距中国首家商业俱乐部开始，中国健身产业的发展已经走过了十余年的时间，以、、、等一线城市为带头示的作用下，全国各地的健身俱乐部发展迅速，目前，在全国围的健身俱乐部已经发展到5000余家，发展速度不可不谓快速，但是深入了解行业，会发现在5000余家的健身俱乐部当中，能够做到盈利的却是不足十分之一，余下的都是利润持平或者处于亏损状态。这是它面临的一个十分紧迫的问题，本策划力求从健身俱乐部的现状着手，提出全动健身俱乐部的发展方向和营销谋划。 概要 全动健身俱乐部在创建过程中要适应外部环境的变化，要在市场竞争中生存并取得竞争优势，创新是其必由之路，只有创新才能在俱乐部这个大市场中生存并有自己的一席之地。创新就是在原有健身行业市场状况的基础上，对消费者需求做进一步细分，并作出相关的产品。必须在俱乐部的定位并在与之相配套的营销策划上进行创新，只有这样才能稳操胜券。全动健身俱乐部才能在十分激烈的市场竞争环境
下生存和发展。 一、俱乐部资料介绍 我们成立的全动健身俱乐部主要是针对不同年龄段、不同职业的人群开设项目，俱乐部将建在五一路。俱乐部布局合理，格调高雅，创造出时尚而又热烈的健身氛围;设有氧器械区、力量训练器械区、有氧操房、动感单车训练房、体能评测室、瑜珈养生馆、更衣淋浴区、水吧休闲区等区域，为广大会员提供方便、舒适、快捷的时尚休闲和运动健康服务，让人们能得到压力的舒解，进而享受真正身心健康的快乐。同时也为会员提供专业的健身运动空间而且营造了社交平台，丰富了人们的业余生活。俱乐部带着对美丽人生的无限至爱和对健身概念的全新理解，遵循“健康、时尚、专业、经典”的品牌经营理念，坚持“以人为本”的服务宗旨，致力于打造流行时尚和康体标准，为时尚人士奉献全新的健身理念。 二、市场环境分析 近年来，健身产业逐步形成，全国健身俱乐部每年以1000家的速度递增。在健身行业逐渐走向成熟的今天，它在市场中也开始呈现多样化的特点。据我们了解，在美国每八个人就有一个在健身，平均一万多人就拥有一家俱乐部，而我国平均一百万人还不到一个，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，生活方式的转变也带来了消费观念和消费