房地产业税收风险分析
房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点
1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。
2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。
二、在规划设计环节存在的主要风险点
1、有的房地产企业在进行纳税筹划时会虚开规划设计费，主要目的是逃避缴纳土地增值税和企业所得税。这些虚开的发票由于没有真实的业务支撑和资金流水佐证，很容易被税务机关查处，给企业会带来潜在的风险。
2、境外的规划设计费没有代扣代缴税金风险。
部分房地产企业会遇到支付境外设计费的问题，根据相关税收法规的规定，支付境外设计费需要代扣所得税，如果没有约定，又没有代扣代缴的，那税务机关只能把这个税款算到房地产公司头上，由房地产公司来承担，房地产公司承担的这部分税款又不能在所得税前扣除，房地产公司就亏了。
三、在融资环节存在的主要风险点
1、房地产企业向自然人融资的现象很普遍，因此而产生的高息利息支出，一般都无法取得正规发票，在向自然人支付利息时会存在未代扣代缴个人所得税风险。
2、房地产企业与股东及其他关联方资金往来未支付利息，或利息畸低，这也不符合独立交易原则。存在将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利和逃避利息收入营业税和个人所得税的风险，税务机关有权核定或在该业务发生的纳税年度起10年内调整其利息收入，补征税款并加收滞纳金。
3、企业借给自然人股东超过1年以上的借款，根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的规定，其适用条件并没有企业必须盈利这一前提。因此，凡纳税年度终了后，股东向企业的借款既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款即可视为企业对个人投资者的红利分配，并依据“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。存在被认定为
股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险
四、在工程建设开发环节存在的主要风险点
1、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税。房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，有些房开企业为达到偷逃土地增值税的企业所得税的目的,虚开建安发票。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本，签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。房地产公司只要支付少量的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税和土地增值税。这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名行偷税漏税之实。这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，会把企业和老板带进“阴沟”里,存在较大风险。
2、纳税人不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税和建安合同印花税存在风险。
五、在销售环节存在的主要风险点
1、取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税。房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。部分纳税人在申
报环节未将上述收入及时申报纳税，产生风险。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条和第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、没有按照规定的预征率预缴土地增值税。江西省土地增值税按销售收入附征，附征率为:普通住房1%、非普通住房3%、商铺5%,纳税人利用税务人员的惰于怠政，在销售非普通住房和商铺时都按普通住房1%的预征率预缴土地增值税，或少申报非普通住房和商铺,多申报普通住房。为了达到延迟纳税或少缴税款的目的，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出“高招”。
3、销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入。这部分风险主要体现部分小型房地产开发企业，打着为购房户节税的幌子，进行所谓的纳税筹划，签订阴阳合同，少申报收入以达到偷逃国家税收的目的。
4、银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款后，银行按揭到账款未按规定时间计入收入申报缴税。将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入往来账户，不计收入，以达到延迟纳税的目的。
5、委托代理销售。采取委托方式销售不动产主要有以下四种方式（1）支付手续费方式；（2）视同买断方式；（3）基价并实行超过基价双方分成方式；（4）包销方式。上述四种方式，前三种是代销，属于代理的范围。风险点主要看代销是否按规定进行纳税申报，关键是看签订合同的销售主体是谁，有的房地产企业把代理佣金冲减计税收入，造成少缴营业税和企业所得税等风险。
6、以房抵工程款和分房给股东存在的税收风险。实际操作中房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接计入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款；分房给内部股东个人的业务在申报纳税的时候计税依据往往又会偏低，没有按市场公允价格申报纳税，产生少缴营业税金及附加、企业所得税、土地增值税等及未代扣代缴个人所得税风险。
7、装修收入没有申报纳税。随着房地产市场以“居住”为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不但关注房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到青睐。房地产企业在销售精装房时将房屋销售行为分解为房屋销售与房屋装修两项行为，分别与购房人签订房屋销售和装修合同，分别收取价款，以达到少缴税款的目的。对于这种销售精装房行为，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户前，其取得的装修收入应按“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税等地方各税。其装修费用可以计入房地产开发成本。
8、销售人员和企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税。房地产企业为奖励员工，以研讨会、工作考察、出外培训等多种形式，组织员工进行国内、国外旅游，也就是平时所称的“奖励旅游”。这一块收入在扣缴个人所得税时企业往往不会统计进工资薪金所得计税。按照现行个人所得税法律法规有关规定：企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费等对个人实行的奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。
9、售后回租（包租）业务存在的税收风险。这种方式比较隐蔽，税务人员关键要看纳税人是否按销售价格全额申报纳税，有无将回租（包租）租金冲减收入或直接扣除租金签订合同价款，少计售房款，逃避纳税现象。
六、在清算环节存在的主要风险点
1、完工项目长期不进行完工税款清算。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分
房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款，以达到延迟纳税的目的。
2、在清算环节会发现，有的企业取得的发票不合规，如发票出具方与合同方、收款方不相符或购买虚假发票虚增成本。这就需要税务人员利用互联网仔细甄别，并核对企业是否有点对点支付款项凭证。
房地产业税收风险的存在，是税务机关做到应收尽收与企业纳税筹划的博弈过程。企业作为市场经营的利益主体,其目标是追求企业经济利益的最大化。因此,企业自然希望能少纳税甚至不纳税,总是想方设法减轻自己的税收负担。,而税务机关则尽可能保证国家税款的应收尽收和及时征缴入库。因此,企业纳税人与税务机关税收征纳的博弈客观存在。在这个过程中对于税务机关来说, 由于二者之间的信息不对称，税务机关无法准确掌握企业所有真实的纳税信息。因此税务机关在博弈中处于不利地位。那么税务机关怎样才能化解房地产业税收风险，做到应收尽收呢？笔者认为主要应从以下几个方面入手：
一、将风险管理理念引入我国税收管理中，变事后打击为事前监控，变被动管理为主动服务，使有限的税务管理资源得到最大限度的发挥。税务部门应进一步深化征管改革，构建以明晰征纳双方权利和义务为前提，以风险管理为导向，以专业化管理为基础，以重点税源管理为着力点，以信息化为支撑，以健全有力的综合治税体系和专业化人才队伍为保障的现代化税收征管体系。
二、建立社会信用体系，还权还责于纳税人，取消和简化税务行政审批事项，明晰征纳双方权利义务。由纳税人自行申报并对真实性负责，由以前的纳税人与税务机关躲猫猫，演变成权利与责任由纳税人自行负责，对税收违法行为从严打击，并进入信用档案。在一定程度上可以促进纳税人纳税遵从度的提升。
三、构建信息共享平台，充分运用第三方信息消除风险。
税务部门应积极争取地方党政支持，部门配合、运行协调的第三方涉税信息采集交换机制。构建“政府领导、财政支持，地税主导、部门协作，技术支撑、法制保障”的社会综合治税体系。俗话说得好“巧妇难为无米之炊”，在这个大数据时代，信息高速发达的今天。税务部门只有充分掌握纳税人的纳税数据资料，才能更好的发现和防范风险。
四、税务部门应加强队伍建设，大力开展业务培训和竞赛，重点培养风险管理、纳税评估和大企业管理等复合型、专业化人才，俗话说得好“打铁还需自身硬”，大数据时代下的税务人员要有扎实的专业知识，敏锐的识别能力，让风险无所遁形。
五、分行业建立风险模型和数据库，运用计算机进行数据分析。运用数据比对结果对潜在风险纳税人开展预警服务，收到预警提醒后，纳税人根据告知的涉税风险问题，对照税收法律及相关政策的规定进行自我检查和自我修正，并将检查和修正情况向主管税务机关反馈。
只有建立起健全的社会信用体系，构建信息共享平台。进一步深化征管改革，打造一支复合型、专业化的税务人才队伍。将风险管理理念引入我国税收管理中，运用风险模型进行数据比对，自动识别出风险。对税源实施事前、事中、事后有效地监控，以促进和提升纳税人的纳税遵从度。
余干县地税局曹晓峰
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——股权转让篇 目录 一、事项概述.........................................3（一）事项定义.......................................3（二）事项类别.......................................3二、事项税收风险概述.................................4（一）涉及的主要风险.................................4（二）涉及的主要税种及主要税收政策...................5三、事项风险核查基本流程及方法.......................7（一）采集信息.......................................7（二）风险分析.......................................8（二）风险应对.......................................9四、事项主要涉税风险应对策略........................10（一）股权转让收入低于股权对应的账面净资产份额风险...101.风险点描述........................................102.涉及的主要税种....................................103.主要数据及其来源. (10) 1 4.核查路径..........................................11 5.应对策略..........................................11（二）股权转让价格低于相同（类似）条件下股权转让价格风险................................................121.风险点描述........................................122.涉及的主要税种....................................123.主要数据及其来源..................................124.核查路径..........................................13（三）
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
税收辅助风险平台预警指标分析说明 1、增值税专用发票用量变动异常 1、计算公式：指标值=一般人专票使用量-一般人专票上月使用量 2、问题指向：增值税专用发票用量骤增，除正常业务变化外，可能有虚开现象 3、预警：纳税人开具增值税专用发票超过上月30%（含）并超过上月10份以上 检查重点：检查纳税人的购销合同是否真实，检查纳税人的生产经营情况是否与签订的合同情况相符并实地检查存货等。主要检查存货类“原材料”、“产成品”以及货币资金“银行存款”、“现金”以及应收帐款、预收帐款等科目。对于临时增量购买专用发票的还应重点审查其合同履行情况。 2、期末存货大于实收资本差异幅度异常 1、计算公式：纳税人期末存货额大于实收资本的比例 2、问题指向：纳税人期末存货额大于实收资本，生产经营不正常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 检查重点：检查纳税人的“应付账款”、“其它应付款”“预收帐款”以及短期借款、长期借款等科目期末贷方余额是否有大幅度的增加，对变化的原因进行询问并要求纳税人提供相应的举证资料，说明其资金的合法来源；实地检查存货是否与帐面相符。 3、增值税一般纳税人税负变动异常 1、计算公式：指标值=税负变动率
税负变动率=（本期税负-上期税负）/上期税负*100% 税负=应纳税额/应税销售收入*100% 2、问题指向：纳税人自身税负变化过大，可能存在账外经营、已实现纳税义务而未结转收入、取得进项税额不符合规定、享受税收优惠政策期间购进货物不取得可抵扣进项税额发票或虚开发票等问题。 3、预警值：±30% 检查重点：检查纳税人的销售业务，从原始凭证到记帐凭证、销售、应收帐款、货币资金、存货等将本期与其他各时期进行比较分析，对异常变动情况进一步查明原因，以核实是否存在漏记、隐瞒或虚记收入的行为。检查企业固定资产抵扣是否合理、有无将外购的存货用于职工福利、个人消费、对外投资、捐赠等情况 4、纳税人期末存货与当期累计收入差异幅度异常 1、计算公式：指标值=（期末存货-当期累计收入）/当期累计收入 2、问题指向：正常生产经营的纳税人期末存货额与当期累计收入对比异常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 3、预警值：50% 检查重点：检查“库存商品”科目，并结合“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款”等科目进行分析，如果“库存商品”科目余额大于“预收账款”、“应收帐款”贷方余额、“应付账款”借方且长期挂账，可能存在少计收入问题。实地检查纳税人的存货是否真实，与原始凭证、账载数据是否一致。 5、进项税额大于进项税额控制额
附件1 千户集团税收风险分析应对工作指引 ——银行行业篇 目录 一、行业基本情况 (5) （一）银行业概述 (5) （二）商业银行重要业务及特点 (6) 1.负债业务 (7) 2.资产业务 (7) 3.中间业务 (8) 4.国际业务 (8) （三）商业银行财务核算特点 (8) （四）商业银行税收风险应对方式方法的改进 (9) 1.总行和分支行主管税务机关加强合作 (10)
2.重点关注系统性风险 (10) 3.深入了解信息系统 (11) 4.注意加强税企合作 (12) （五）银行业特殊税收政策 (12) 1.银行业营业税的重要文件 (12) 2.银行业企业所得税的重要文件 (13) 3.银行业其他税种的重要文件 (15) 二、银行业主要税收风险 (15) （一）营业税税收风险事项内容 (15) 1.支付境外业务代扣代缴营业税事项 (15) 2.对农户小额贷款利息收入营业税优惠适用事项 (16) 3.抵债资产营业税事项 (16) 4.银团贷款营业税事项 (17) 5.中间业务营业税事项 (18) 6.收取滞纳金、罚款等计征营业税事项 (18) 7.扩大金融机构往来收入范围事项 (19) 8.银行取得其他收入计征营业税事项 (19)
9.买卖金融商品营业税事项 (20) （二）企业所得税税收风险事项内容 (21) 1.涉农及中小企业贷款损失准备金所得税税前扣除事项 (21) 2.贷款准备金计提范围事项 (22) 3.农户小额贷款税收优惠适用事项 (23) 4.贷款损失扣除事项 (23) 5.银行发行可转换债券的利息支出扣除事项 (24) 6.国债利息收入税收优惠事项 (25) 7.股息、红利等权益性投资收益所得税优惠事项 (25) 8.境外业务代扣代缴企业所得税事项 (26) 9.工资薪金扣除事项 (27) （三）个人所得税税收风险事项内容 (27) 1.各类奖金、津贴、补贴扣缴个人所得税事项 (27) 2.劳务派遣工补贴扣缴个人所得税事项 (28) 3.企业年金扣缴个人所得税事项 (29) 4.劳务报酬扣缴个人所得税事项 (29) 5.其他所得扣缴个人所得税事项 (30)
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
税收风险类知识竞赛题 单选题 1.全国税务系统积极探索，充分发挥税收风险管理的导向作用，尝试运用各类征管数据，依托信息化工具，实施（），提高征管工作的科学性、规范性和有效性。 A 税源监控和分析决策 B 税源分析和监控决策 C 征管监控和管理决策 D 征管监控和分析决策 答案：C 2.税收风险管理贯穿于税收工作的全过程，是税务机关运用风险管理的理论和方法，在全面分析（）状况的基础上，提升税务机关管理水平的税收管理活动。 A 纳税人申报 B 纳税人税法遵从 C 纳税人税款缴纳 D 纳税人管理 答案：B 3.税收风险管理是现代税收管理的先进理念和国际通行做法，是（）的核心工作。 A 现代税收管理 B 完善我国税收管理体系 C 提高治理能力 D 构建科学严密税收征管体系 答案：D
）作为税收风险管理工作的基在落实信息管税的工作思路中，要将（4. 础。 A 挖掘和利用好内外部涉税信息 B 挖掘和利用好征管系统信息 C 挖掘和利用好第三方涉税信息 D 挖掘和利用好分规模和分行业信息 答案：A 5.各级税务机关在税收风险管理工作中要合理划分各层级和各部门的职责，形成（）的工作机制。 A 纵向互动、横向联动 B 纵向联动、横向互动 C 纳税服务、税源管理、税收分析、税务稽查相结合 D 纳税服务、税源管理、风险分析、税务稽查相结合 答案：B 6.《内蒙古自治区国家税务局税收风险管理“一体化”管理办法（试行）》中“建立两级税收风险分析机制”的“两级”是指（）。 A 自治区和盟市局 B 盟市和旗县局 C 自治区和旗县局 答案：A 7.《税源与征管状况监控分析一体化工作制度(试行)》中的监控分析工作通过（）来实现。
企业税务风险管控与合理避税 【课程背景】： 2013年两会结束了，国务院提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；2.减少和下放生产经营活动审批事项；3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？ 对于企业的老板或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，一不懂、二不知，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。 本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。 【课程收益】： 1.总经理实现用报表来监控企业涉税风险。 2.总经理可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的 激励效果。 3.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风 险的分析。 【课程时间】： 2天，每天六个小时，第一天结束后留下半小时对提出的问题进行解答。 课程提纲： 引言： 案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
浅析风险管理在税源管理中的作用 引进风险管理理念，细化税收分析监控指标，通过基础信息采集、税收风险的分析识别、税收风险度的确定以及税收风险的排除、控制和化解，最大限度地减少税收流失的风险，尽可能地使实征税收接近法定税收、实际税负接近法定税负，逐步完善税源管理“四位一体”联动机制，使税源管理取得明显的成效，进一步深化税收管理安全责任区创建工作。 一、建立税收风险评估指标体系解决税源管理中“干什么”的问题 根据税收风险管理理论和税收征管的现状，我们认为，税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”联动管理机制运行的过程，实际上也是税收风险的识别、控制和化解的过程。从税收政策法规的要求，企业产、供、销的过程，企业纳税义务履行情况，对地方经济及财政影响等层面入手，建立分行业税收风险评估指标体系，开发风险评估软件，为基层管理分局和管理员提供一个面上扫描，线上分析，点上解剖的管理方法。 （一）统一设置税收风险评估的分析指标。把税收风险评估指标分成静态和动态两个部分的指标。静态指标包括纳税人的固定资产投资、纳税信用等级、经营规模、职工人数、发展趋势、经营管理水平等；动态指标包括纳税人的主要原材料耗用率、辅助材料耗用率、产品完工率、产成品耗电率、产成品燃料率、产成品工资率、产品销售率、产品销售费用率、产品销售利润率、产品外销（自营出口）率、非防伪税控发票进项税率、其他业务收入率、税收负担率等。 （二）搭建税收风险评估平台，加强对税收风险的分析预测。开发一套风险评估软件，以此作为全局数据整合发布的统一平台。该软件应能够对企业的生产经营情况、财务效益状况、税款缴纳情况等方面进行分析评估。这些指标应是针对辖区各行业的经营特点设置的，以此提升评估预警的针对性、有效性和精确性。利用这个平台，综合运用静态指标和动态指标进行分析，寻找和识别对税收流失构成风险的各类因素。 （三）细化各层级的工作职责，明确各自的工作重点。县局内设的业务部门主要负责整合发布信息，定期测算并发布全局面上和线上的税收风险预警值，定期召开税源管理点评会，对管理分局税源管理进行绩效考核和责任追究，定期向全局通报税源监控、督导和考核情况；管理分局主要根据上级局发布的相关信息做好本级的税收风险比较分析，有计划地组织管理员具体抓好税源的监控分析工作，对管理员所属责任区的管理情况进行绩效考核和责任追究，总结征管工作中好的做法和存在的薄弱环节，及时向县局报告税源监控、督导和考核情况；税收管理员主要针对县局、管理分局发布的本责任区的税收管理的风险点，进行纵向和横向的比较分析，及时排除、化解税收风险，对存在风险较高的企业或行业但管理员无权处理的，应及时向管理分局提出相应的管理措施。 （四）层级之间的纵向联动实行下管一级的原则。上一级国税机关主要对下一级国税机关整合下达工作事项和发布相关信息，针对可能存在的税收风险点实行税收流失三级风险预警提醒，下一级国税机关和管理员对上一级国税机关反馈税收风险排除、化解的情况和信息。 二、以风险流程管理为重点解决税源管理中“怎么干”的问题 （一）基础信息采集录入。基础信息的采集不仅是首要环节，而且是关键环节，数据是否真实、可靠，直接影响到指标的可比性、真实性。设计《税源管理基础信息采集表》，统一必须采集的静态指标和动态指标。在每个申报征收期内，由管理员逐户一次性采集纳税人上个月的基础信息，并按照“谁采集、谁负责”的原则，由征纳双方的责任人共同签字，从而保证信息来源的真实性和可靠性，同时将信息录入到税收风险评估软件。 （二）风险预警指标计算发布。在管理员采集录入基础信息后，定期运用税收风险评估软件计算并发布全局税收风险管理的“面”上预警指标和“线”上预警指标，作为管理分局和税收管理员对税收流失风险识别的警戒值。县局、管理分局、管理员通过该软件查询全局不同行业、不同管理分局、不同责任区、不同纳税人、不同所属期的各项指标，从而达到税源管理良性互动的效果。 （三）税收流失风险的分析。利用税收风险评估软件计算并发布的分行业、分管理分局、分责任区、分纳税人的预警指标，并参照总局和省、市国税局发布的相关预警信息，各层级按照三级监控的原则进行税收流失风险分析。县局级按行业、按不同指标横向分析到不同的管理分局，甚至到具体的重点税源企业，纵向分析到不同的所属期；管理分局级按行业、按不同指标横向分析到不同的责任区和具体的纳税人，纵向分析到不同的所属期；管理员按行业、按不同指标横向分析到不同的纳税人，纵向分析到不同的所属期。这样，通过同一个数据信息平台，在各管理分局之间，各管理分局不同责任区之间，各责任区不同纳税人之间以及不同所属期之间进行同行业指标分析比较，征管质量和效率的高低就会一目了然，工作质量的好坏由图表和数字说了算。 （四）税收流失风险的确定。采用“人机结合”的方式计算确定税收管理的风险度，各层级一要充分利用ctias2.0系统汇集的信息,二要参考日常巡查采集的信息,三要依据税收风险评估软件生成的数据,来确定纳税人税收流失风险的级别。规定从一级到三级，风险程度越来越高，将税收流失风险度一至三级分别与绿色、黄色、红色对应。按月或按季
全省列名管理大企业重点行业税收风险分析 据省局范坚局长今年三月在全省国税系统深化税源专业化管理工作会议上的讲话“要紧紧围绕“面、线、点”布局，统筹推进税源专业化管理和税收管理现代化建设。“面、线、点”的布局安排各有侧重，是一个有机整体。“点”侧重于引领和突破，在有条件的地区，按照“国际通行、体现特色、整体设计、示范先行”的基本策略，探索税收管理基本现代化，到2015年，综合改革试验区的税收管理实现基本现代化；“线”侧重于解决复杂问题和主要矛盾，按照“借鉴国际经验、实施逻辑扁平、构建行业框架、上收核心职能、突出评定审计、致力业务创新”的总体要求，总结提炼大企业管理的规律，稳步提升大企业管理的质量和效率，到2015年，全省基本形成“三圈一线”的大企业管理格局；“面”侧重于整体推进，通过实施逻辑扁平化，转变管理方式，提升全省税源专业化管理的水平。”精神及省局姜跃生总经济师在省局大企业税收专业化管理试点方案的若干说明提到的“按照行业聚集度和区域分布，下设行业办公室和地区办公室。行业办公室设立地区包括省直属分局、南京、苏州、徐州及南通，其中已设办公室含省直属分局“金融与通讯服务办公室”、南京设“石化、电力与烟草办公室”、苏州设“计算机与通讯设备制造办公室””的机构设置要求，以点带面做好大企业的税收管理和服务工作，对全省列名管理大企业分行业进行了分析、筛选，结合南通实际，确定了
铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业为今年的风险管理重点行业，具体情况如下： 、经查询监控决策系统大企业管理模块，2010年度省局列名管理大企业共4034户（2011年度为4203户，由于监控决策系统大企业管理模块2011年度数据缺失，暂按2010年度情况进行分析），具体行业分布如下：
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
2014年03月18日 税收风险管理存在的问题及建议 税收风险管理是国家税务总局根据新时期税收事业的总体要求和税收征管工作的实际情况，着眼强化税收安全、降低征纳成本、推进依法治税、促进纳税遵从提出的一项举措。随着经济形势的快速发展，形成了不同的利益群体，征纳双方的博弈冲突日见凸显。税务机关科学管理的要求也不断提高，税收执法服务的标准逐渐精细，纳税人依法保护自己的合法权益意识日渐加强，税务干部的行政行为和执法行为时刻接受社会各阶层的监督和制约，税收征管面临的风险越来越大。在现实的税收征管工作中，不断提高税收风险管理的水平和质量是值得我们探索与实践的重要课题。一、税收风险管理的主要内容 税收是国家财政收入的主要来源，其特点是强制性和无偿性，税务机关是具体的管理部门，其工作职责是对纳税人的实际经营和纳税情况进行监督、为纳税人提供服务，以确保财政收入及时足额入库和纳税人依法履行纳税义务。税收风险管理是近年来各级税务机关都在研究探讨的新的税收管理模式，其含义是：将现代风险管理引入税收征管工作，旨在应对当前日益复杂的经济形势，最大限度地防范税收流失；规避税收执法风险；实施积极主动管理，最大限度地降低征收成本，创造稳定有序的征管环境，是提升税收征收管理质量和效率的有益探索。 二、税收风险管理中存在的问题 风险具有不确定性，无论是在理论上，还是在实践上只要涉及到风险就一定是难点。税收风险管理处于探索阶段，受制于主观认识水平和客观条件瓶颈，实践中还存在许多需要解决的问题。为此，笔者提出以下建议，供大家参考。 税收风险管理的基础薄弱。 （一）税收风险管理在技术力量、法律保障及信息数据共享等方面还存在不足。 一是技术力量的薄弱。风险管理的核心是数学模型，税收风险管理与数学发现密切相关，基层税务机关要进行风险管理，首先要有一个数学模型来计算，否则就无法衡量税收风险管理的成效，也无法确定风险管理的重点。而要建立并随时修正数学模型，必须要有高素质的专业人员提供技术上的保证，这也是开展风险管理的基层税务机关所不具备的。二是法律基础的薄弱。现阶段，风险管理还缺少一些必要的法律法规的支持，风险管理虽然以内部控制为主，但其信息的获取往往涉及其它单位和个人，这就需要有相关法律法规的支持。 三是外部环境上的欠缺。风险管理的必须依靠大量正确的数据信息，而最有说服力的数据信息往往不是纳税人自己提供，而是来源于第三方的数据信息。第三方信息主要来源于银行的支付制度和政府职能部门之间的信息共享等方面，目前，银行卡支付仍未普及，存在大量的现金结算，另一方面，政府职能部门之间的信息共享仍然处于较低的水平，这些都是外部环境的欠缺。 （二）风险管理模型未建立与风险评估机制不健全。 一是税收风险管理预警指标体系尚未建立，目前基层税务机关的风险管理主要是以指标为主，风险模型的研究不够深入。电子档案及风险评估系统的开发水平及整合水平不高，有效的信息资源未能得以充分利用，信息缺乏指导性或针对性，突出表现为“三多三少”，即散乱信息多，提示问题信息少；提出问题、给任务型信息多，指方向、给方法型信息少；单个信息分析多，信息综合分析少； 二是税收风险评估机制不健全，对如何从制度上确定风险评估的主体、程序、标准和评估结果的应用缺乏系统的操作办法，对风险管理任务的下达和完成缺乏统筹安排，导致风险管理形式重于实质，风险管理结果应用水平较低，互动协调机制有待进一步加强。同时，风险案例和模型数量不足、质量不高，缺乏实战的风险指标特征体系的指向性不强，还不能完整准确地反映风险点和风险等级的分布情况，无法有针对地抓住重点开展风险的应对。 （三）税收管理方式仍然较为粗放与权力过于集中。 现行基层税务机关主要采取行业和规模相结合的户籍管理模式，对中小微企业的管理仍以属地分片、分责任区管理为主的拉网式、粗放型管理方式，对所有的纳税人实施均衡管理，缺少完整的风险管理机制，缺乏管理的层次性和针对性。 一是税源控管缺乏针对性。目前，基层税务机关的税收管理方式仍然较为粗放化，基本上采用人海战术，依靠税收管理员“人盯人”的方式进行管理，这种全面撒网、不分轻重的牧羊式管理方式缺乏对税源控管的针对性，致使管理效率低下，征纳成本居高不下。 二是税收管理员“权力过于集中、缺乏监督制约”的弊端。尽管税收管理员制度设定了双人上岗、定期轮岗等条款，同时
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国家税务总局关于进一步加强税收风险管理工作的通知 【标 签】加强税收风险管理,税收风险管理模式加强税收风险管理,工作机制加强税收风险管理,工作机制,国家机关内部管理 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】税总发（2016）54号 【发文日期】2016-04-13 【实施时间】2016-04-13 【 有效性 】全文有效 【税 种】其他 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位: 下发后，《国家税务总局关于加强税收风险管理工作的意见》(税总发〔2014〕105号) 全国税收风险管理工作机制初步形成，风险管理在税收征管工作中的重要作用逐步显现。为《深化国税、地税征管体制改革方案》 贯彻落实，更有效地发挥风险管理在税收征管中的导向作用，推动转变征管方式，促进纳税遵从，增强各级税务机关堵漏增收的主观能动性，现将新形势下进一步加强税收风险管理工作的有关要求通知如下: 一、提高对新形势下税收风险管理工作重要性的认识 (一)税收风险管理是推进税收治理现代化的必然要求 《深化国税、地税征管体制改革方案》 描绘了构建科学严密税收征管体系的宏伟蓝图，为推进税收治理现代化指明了道路。以税收征管信息化平台为依托、以风险管理为导向、以分类分级管理为基础，推进征管资源合理有效配置，实现外部纳税遵从风险分级可控、内部主观努力程度量化可考的现代税收征管方式，是税收征管体制改革的方向。 (二)税收风险管理是促进纳税遵从的根本途径 通过加强税收风险管理，对纳税人实施差别化精准管理，对暂未发现风险的纳税人不打扰，对低风险纳税人予以提醒辅导，对中高风险纳税人重点监管。为愿意遵从的纳税人提供便利化办税条件，对不遵从的纳税人予以惩罚震慑，将从根本上解决纳税人不愿遵从或无遵从标准的问题，提高纳税遵从水平。 (三)税收风险管理是提高税务机关主观能动性的重要抓手
房地产行业的税收政策相关浅谈 房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。 今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。 近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如： 取得土地环节：主要涉及契税、印花税 建设开发环节：土地使用税、印花税 销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税 最后是房产税 其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619×5%=2381（万元） 附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元） 印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：
扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。 扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持 企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。 小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。 好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。 这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。 税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进
税收风险分析典型案例报告模板 一、风险描述 提供建筑服务企业收到预收款，未按规定确定纳税义务发生。 二、疑点发现 2016年建筑业风险信息风险方案，于2016年12月对XX公司 2016年05月至2016年09月期间纳税遵从情况进行分析。 三、风险分析 （一）业务背景及描述 XX公司，税号XX，经营范围：木材、石材加工；园林绿化工程、道路绿化工程、防火工程、道路工程施工；林木育苗；造林和更新；民用型煤炭加工、销售；建筑材料、钢材、水暖配件批发、零售；造林苗、经济林苗、城镇绿化苗、花卉种植、批发兼零售；林业有害生物防治服务。2014年3月认定为增值税一般纳税人。 2016年8月2日，该公司与XX开发有限公司签订《X合同》，合同总价款6837.83万元。2016年9月共收到三笔预收款：9月3日收到预收款783.3529万元，9月30日收到预收款1267.9958万元，9月30日收到预收款147.2443万元。 （二）税收政策 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五章纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点第四十五条第（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款
方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）企业会计及税务处理 2016年9月3日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 7833529.20 贷：预收账款 7833529.20 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 12679958.40 贷：预收账款 12679958.40 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 1472442.60 贷：预收账款 1472442.60 收到预收款时企业未做税务处理。 四、现场应对 对以上疑点问题，主管税务机关于2017年1月9日对该企业下达了《税务约谈通知书》。2017年1月12日与该公司财务部门有关人员进行了约谈并对相关资料进行了核实，同时将相关政策对企业财务人员做了详细辅导。企业财务人员表示这三笔预收款虽然在收到时未确认收入纳税，但在2016年11月这三笔预收款确认了收入并开具了增值税专用发票。经核查企业相关账面、凭证、票据、报表，企业确实已经在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 五、处理结果 上述三笔预收款，企业在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 六、行业延伸