关于“估价报告应用的有效期”的说明
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
估价报告应用的有效期，也称为估价报告使用期限，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
房地产估价报告中应当说明估价报告应用的有效期。估价报告应用的有效期的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定。《房地产估价规范条文说明》8.0.4条规定：“估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。”
超过估价报告应用的有效期使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告应用的有效期内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。因此，估价报告应用的有效期不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其应用的有效期未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告应用的有效期；如果估价报告在其应用的有效期内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。
评估报告有效期对民事执行程序拍卖行为的约束力 作者：利志刚评估报告有效期的性质、效力及对民事执行程序中法院拍卖行为的影响，法律、行政法规并无规定。但在司法实践中，超过评估报告有效期进行拍卖的执行行为经常发生，各地法院认识也极不统一、颇多争议。有的认为，评估报告已过有效期就不能再被采用交付拍卖，超期拍卖成交应为无效。有的认为，执行法院在评估报告有效期内已委托拍卖公司对外进行拍卖，评估报告有效期届满并不影响拍卖程序的继续进行。笔者从事法院执行工作多年，结合自己的执行案例，对评估报告有效期的性质、效力进行分析、探讨。 一、委托拍卖应当在评估报告有效期内 评估报告有效期是应用评估报告的时间界限，属区间概念。在建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》中，该意见第二十六条规定“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。”上述指导意见为部门规章，
其对估价报告有效期效力的界定是使用估价报告应当在估价报告有效期内，否则估价机构不对使用估价报告出现的问题负法律责任。该部门规章虽不适用于法院执行程序，但却有参考价值。在法院民事执行过程中，评估是拍卖的必经程序，评估报告的意义，在于为强制拍卖确定拍卖保留价提供参考依据，法院确定拍卖保留价即是采用评估报告的行为，因此法院确定拍卖保留价的时间应在评估报告有效期内。 那么，如何认定法院确定拍卖保留价的时间？首先，应区分民事执行程序中广义拍卖和狭义拍卖、委托拍卖和拍卖的概念。广义拍卖是指从裁定拍卖（开始）到拍卖结束的整个过程，包括确定拍卖保留价、委托拍卖、拍卖实施、拍卖成交或抵债、变卖等；狭义拍卖专指拍卖实施行为。委托拍卖和拍卖（狭义，下同）是两个不同的概念，委托拍卖的时间是签订委托合同或者出具拍卖委托书的时间；拍卖是拍卖公告所确定的拍卖实施的时间。两者在时间节点有先后顺序。其次，法院进行评估、拍卖虽属司法强制措施，但法院委托拍卖行为本质仍是民事行为。法院同时作为民事行为主体，应区分法院确定拍卖保留价的行为的内外表现形式。执行合议庭合议采用评估报告的估价作为拍卖保留价及审批流程是法院内部程序，尚不发生民事行为的效力；对外则是以拍卖委托书或委托拍卖合同的形式体现，法院确定拍卖保留价（内部行为）并委托拍卖（对外行为）才发生民事行为
房地产租赁价格评估分析报告
房地产租赁价格评估报告 项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲 3处租赁房地产租赁价值评估 评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组 估价日期： 2011年5月2日 目录 致委托方函 评估人声明 评估的假设和限制条件 房产评估结果报告 一、委托评估方 二、受托评估方 三、评估对象概况 四、评估目的
五、评估时点 六、价值定义 七、评估依据 八、评估原则 九、评估方法 十、区域因素修正 十一、个别因素修正 十二、评估结果 十三、评估人员 十四、评估作业日期 十五、评估报告应用的有效期
致委托方函 xxxxxxxxx： 承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的评估结果如下： 一、评估对象 评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。 在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。 二、评估时点 2011年5月2日 三、估评目的
为居住目的的房产租赁供价格参考依据。 四、评估结果 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为： 房产租金：光华阳光水城-人民币895元整 华宇西城丽景-人民币1048元整 俊峰龙凤云洲-人民币1081元整 大写：光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整 华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整 俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整 评估结果汇总表
资产评估报告有效期的规定 资产评估报告的有效期一般规定自评估基准日起1年内有效， 主要是指国有资产那块的，其他房地产、土地评估报告有效期为半年。 资产评估报告超过有效期得到有权部门确认即可(海峡股份)【1】 1、发行人设立时资产评估延期的原因 发行人设立时通诚资产评估有限责任公司对海口港集团拟出资 的客滚运输经营性净资产进行了评估,并出具了通评报字[20xx]第21号资产评估报告(有效期为20xx年11月30日至20xx年11月30日);发行人于20xx年12月4日始获得海南省经济贸易厅批准其设立的琼经股[20xx]477号批复并于20xx年12月6日注册成立。 由于发行人获得省级人民政府批准其设立批文的时间超过资产 评估报告的有效期，导致发行人实际设立时间超过资产评估报告有效期。 发行人提请当时有权对国有资产评估报告进行确认的机关海南 省财政厅，对上述资产评估报告延期事项进行了审批。 2、海南省财政厅是否有权批准评估报告延期以及该等事项对本次发行上市的影响 (1)发行人设立时资产评估报告已在有效期内经海南省财政厅 依法确认20xx年6月25日，通诚资产评估有限责任公司对海口港集团公司拟投入发行人的资产进行了评估，并出具通评报字[20xx]第 21号资产评估报告书。
20xx年11月4日，海南省财政厅作出《关于海口港集团公司所属全资船务公司股份制改组资产评估项目予以核准的函》(琼财企函[20xx]176号)，对通诚资产评估有限责任公司作出的通评报字[20xx]第21号评估报告的格式、内容及评估结论予以确认。 (2)根据中国资产评估协会发布的《资产评估准则--评估报告》中关于评估报告有效期的相关规定，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。 发行人全体发起人股东已依法在资产评估报告有效期内(即 20xx年11月30日至20xx年11月30日)完成股东出资的相关法律手续: 20xx年10月26日，发行人全体股东签署了《发起人协议》，发行人全体发起人股东在资产评估报告有效期内依法签署了《发起人协议》。 20xx年11月4日，发行人设立时的资产评估报告经海南省财政厅琼财企函[20xx]176号文件依法确认后，发行人原发起人股东海口港集团公司在资产评估报告有效期内获得向发行人出资的法律依据。 20xx年11月22日，发行人全体发起人认缴出资经北京天华会计师事务所北京天华验字[20xx]第024号《验资报告》验证已全部到位。 发行人全体发起人股东已在评估报告有效期内向发行人认缴了全部出资，发行人并以20xx年11月30日为基准日进行了会计建账。
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
XXX Report No.：**PG**201500*** Total pages：10 皖******解放车201*/**/**碰撞 电力设施和居民电器损失价值 评估报告
目录 一、申明事项 (3) 二、评估报告书摘要 (4) 三、评估报告书 (6) 四、评估业务委托书复印件 五、照片资料 六、企业法人营业执照复印件 七、评估人员资格证复印件
申明事项 我以我的知识和信誉申明： 1、报告中陈述的事实是真实和正确的； 2、报告中的分析、意见和结论是我们相互协商、统一后的公正分析、意见和结论； 3、我现在和未来与本报告中的评估标的没有利益关系，也同样与诉讼双方没有个人利益关系或偏见； 4、我获得的报酬与报告中预先确定的价值或对委托方有利的价值及实际赔付价值无关； 5、我依照《保险公估机构监管规定》、保险合同以及案件事实进行分析，形成意见、结论和编制评估报告
皖******解放车201*/**/**碰撞电力设施和居民 电器损失价值评估报告书摘要 Xxx公司应******的委托，根据国家有关评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，为满足其财产理赔的需要，依法对******解放车碰撞电力设施和居民电器损失价值进行了评估工作，对评估标的在出险日期201*年**月**日因交通事故造成的损失价值做出了公允反映。 本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估标的实施了实地查勘、核实；对委托方提供的评估资料进行了必要的验证审核；在充分市场调查与询证的基础上对评估范围内的电力设施和居民电器损失价值进行了评估。目前我司的评估工作已经结束，在评估假设条件成立的前提下，委托评估范围内的电力设施和居民电器于201*年**月**日因交通事故造成的损失价值为人民币XXX（大写：XXX）。本评估报告有效期为一年，自XXX年X月X日评估基准日期至XXXX年XX 月XX止，逾期需聘请评估机构重新评估。 本评估报告结论仅供委托方为评估目的使用和送交主管部门审查使用。 本评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表在任何媒体上。
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
资产评估报告有效期 资产评估报告的有效期是多久?下面是整理的关于资产评估报告的有效期的相关内容，欢迎大家阅读参考。 资产评估报告有效期一般为一年，按现行规定从基准日开始算。 此规定在一般情况下是可行的，但是如果基准日是在几年前或者几年后的情况的话，又或者资产在特殊应用条件下，就要根据实际的情况来做出特殊的处理了。 如果按照《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》从评估基准日开始计算的话，那么有效使用期限应为一年。 现在就“起算”时间点和有效“期限”两个问题进行讨论。 当对过去课税的资产价值进行评估和对过去违法交易纠纷所涉及的资产进行评估时，基准日可能确定在几年以前，当对一项建设期很长的建筑物在建成后的房地产售价进行评估时，基准日可能确定在几年以后，而这些评估的工作日和交付报告时间是现在。 那么评估结论的有效期起算时间以基准日为时点就不合理了，只能以交付报告日起算，并且注明有效期。 其合理性是这样的，当基准日确定在以前时，评估的依据除了基准日的价格标准和法律法规外，还依据现行的评估
理论、评估规范、及有关法律法规。 而后者的依据，在今后较长时间里不能保证不发生变化。 当基准日确定在未来时，评估的依据除了现行的评估理论、评估规范及有关的法律法规外，还有过去和现在影响价格的各种经济参数和经济法规政策，评估人员据此进行分析、统计、计算、判断价格的趋势做出评估结论。 在报告交付日期到基准日的较长时间，评估人员是不能把握上述情况的特殊变化的，而这些变化将对评估值产生重大影响。 因此评估报告中应注明以交付报告日期为起算点的有效期，以便界定这方面的责任。 关于“期限”，以一年为统一规定，也值得研究。 例如，我们于2010年12月份受托一项基准日为11月30日、以投资合作为目的的“税控装置”专有技术的评估，根据部门法规，该装置仅限于在2011年底以前对现有燃油加油机进行改造，因此专有技术的收益期为一年，而实现专有技术的收益必须在2011年2月底以前投资合作成功，并投入生产经营，否则评估结论成立的前提就不存在了。 那么把“一年”作为有效期显然不合适。 资产评估有效期为一年，是根据规定来算的，但是如果遇到以上类似的情况，那么可以根据资产评估的目的和资产
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
房地产价格评估 1.土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2.土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格、评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格、招标价格、协议价格、基准地价、标定地价和抵押价格等。 3.房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格、抵押价格和课税价格等。 4.影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5.房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6．房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则、替代原则、最有效使用原则、收益递增递减原则、评估时日原则等。 7. 房地产价格评估的方法包括：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、趋势法、购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。
★精品文档★ 资产评估报告有效期的规定资产评估报告的有效期一般规定自评估基准日起1 年内有效，主要是指国有资产那块的，其他房地产、土地评估报告有效期为半年。 资产评估报告超过有效期得到有权部门确认即可（海峡股份） 1 、发行人设立时资产评估延期的原因发行人设立时通诚资产评估有限责任公司对海口港集团拟出资的客滚运输经营性净资产进行了评估, 并出具了通评报字第21 号资产评估报告（有效期为20xx 年11 月30 日至20xx 年11 月30 日）; 发行人于20xx 年1 2 月4 日始获得海南省经济贸易厅批准其设立的琼经股477 号批复并于20xx 年12 月6 日注册成立。 由于发行人获得省级人民政府批准其设立批文的时间超过资产评估报告的有效期，导致发行人实际设立时间超过资产评估报告有效期。 发行人提请当时有权对国有资产评估报告进行确认的机关海南省财政厅，对上述资产评估报告延期事项进行了审批。 2 、海南省财政厅是否有权批准评估报告延期以及该等事项对本次发行上市的影响 （1）发行人设立时资产评估报告已在有效期内经海南省
财政厅依法确认20xx 年6 月25 日，通诚资产评估有限责任公司对海口港集团公司拟投入发行人的资产进行了评估，并出具通评报字第21 号资产评估报告书。 20xx 年11 月4 日，海南省财政厅作出《关于海口港集团公司所属全资船务公司股份制改组资产评估项目予以核准的函》（琼财企函176 号），对通诚资产评估有限责任公司作出的通评报字第21 号评估报告的格式、内容及评估结论予以确认。 （2）根据中国资产评估协会发布的《资产评估准则-- 评估报告》中关于评估报告有效期的相关规定，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。 发行人全体发起人股东已依法在资产评估报告有效期 内（即20xx 年11 月30 日至20xx 年11 月30 日）完成股东 出资的相关法律手续: 20xx 年10 月26 日，发行人全体股东签署了《发起人协议》，发行人全体发起人股东在资产评估报告有效期内依法签署了《发起人协议》。 20xx 年11 月4 日，发行人设立时的资产评估报告经海南省财政厅琼财企函176 号文件依法确认后，发行人原发起人股东海口港集团公司在资产评估报告有效期内获得向发行人出资的法律依据。 20xx 年11 月22 日，发行人全体发起人认缴出资经北京天华会计师事务所北京天华验字第024 号《验资报告》验证已全部到位。 发行人全体发起人股东已在评估报告有效期内向发行人认缴了
XXX909室房屋装修价值评估项目 装修价格评估报告单 XX评报字[2025]第1号 XXXX房地产估价咨询有限公司 二○二五年十二月四日
XXX909室 房屋装修装饰工程项目估价单 一、本次估价根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、参照《房地产估价规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》、《嘉兴工程造价信息》、《嘉兴市城区国有土地上房屋征收装饰装修评估指导方案》和被征收方提供的相关资料，通过调查本市建材市场价格行情和装修装饰取费标准，根据现场实地测量确定装修装饰项目的工程量进行计算估价。 二、装修情况： XXX房屋装修情况为：入户为成品防盗门，室内为装饰木门，铝合金窗；客厅、卧室地面铺设地面砖，墙、顶面为仿瓷；厨、厕地面铺设地面砖，墙面为瓷砖。 三、估价结果：所评估XXX房屋装修重置价格为￥元（大写人民币陆万壹仟叁佰肆拾贰元整）。据估价人员现场查勘，结合有关经验综合判断为成新, 折旧后价格为￥元（大写人民币肆万贰仟玖佰叁拾玖元整）。四、评估方法： 评估方法：根据2014年05月04日实施的《XX市城区国有土地上房屋征收装饰装修评估指导方案》，采用重置成本法进行评估。本次重置价为估价人员参照现行市场价格计算得出。 五、各个项目计算明细表
28水泥灶台M 29太空灶个 30铁质栏杆m 31便池个 32水电暗装m2 合计———————— 六、其他事项说明： 评估过程中被征收方对装修装饰材料价格有争议的，可由被拆迁方提供装修装饰材料品质的相关证明，评估人员可结合装修装饰材料于估价的市场价格进行相应调整。 XXXX房地产估价咨询有限公司 2025年12月04日 估价对象概貌性照片（909室）
评估报告怎么写 篇一：评估报告的格式 **评估报告 一、基本资料 （一）活动名称 （二）活动性质 （三）目的及目标 （四）时间地点 （五）对象、预计人数、出席人数 （六）招募的方法 （七）活动当天的情况（例如天气或其他特殊发生的事件）（八）活动当天的执行情况 二、财政报告 （一）收支情况 （二）解释超支或盈余的原因 三、评估及分析 （一）参加者分析 分析参加者与预期对象在数量和特性方面的差距 （二）宣传和招募策略 检讨不同市场策略和媒介的得失 （三）筹备工作 报告和分析进度及遇到的问题 （四）目标达成度
1.评估活动对象的改变及目标达成度 2.评估有无其他未预计的不良后果 3.初步分析成败的原因，例如是由于活动执行的问题还是设计漏洞的问题 （五）活动设计的评估 按目标的达成度，分析活动设计须加留意或改善之处 （六）参加者对活动安排的满意度 就参加者的意见，分析哪些安排须作改善 四、总结及建议 （一）总结活动的得失 （二）评估目标是否过低、所花资源是否恰当、问题是否获得舒缓、有无副作用等（三）建议日后是否仍须举行同类活动、应有哪些地方须要改善等 摘自 张兆球，活动程序计划、执行和评估，香港城市大学出版社 篇二：评估报告范例 目录 （一）机动车评估结果报告 （二）机动车评估技术报告 （三）附件 1、机动车鉴定评估委托书 2、机动车鉴定评估机构及注册机动车鉴定估价师承诺函 3、车辆行驶证、机动车登记证书、购置附加税（费）证复印件 4、旧机动车现场查勘照片
5、机动车鉴定评估机构营业执照 6、机动车鉴定评估机构执业资格证书 7、机动车鉴定估价师资格证书 机动车评估结果报告 中衡资评报字(2006)第ZC007号 一、评估委托方： 1、单位名称：重庆市*******区国家税务局 ２、联系人：张罗 ３、电话：１３７５２９７１６×× 二、评估方： 1、单位名称：重庆中衡旧机动车鉴定评估有限公司 2、法定代表人：李成宏 3、单位地址：重庆渝中区枇杷山正街１３６号１４－Ｃ 三、评估对象：风神ＥＱ７２００－II（渝A65239）轿车壹辆 四、评估目的：为该车辆作为资产挂牌转让提供变现价值参考依据 五、评估基准日：二00六年一月一十八日 六、价值定义：公开市场价值标准 七、评估依据： 1、与重庆市*****区国家税务局签订的旧机动车评估委托书 2、国务院令91号《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会[中评协（96）03号]《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、国家经贸委[国经贸资源（2000）1202]《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
房地产租赁价格评估报告 项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估 评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组 估价日期： 2011年5月2日 目录 致委托方函 评估人声明 评估的假设和限制条件 房产评估结果报告 一、委托评估方
二、受托评估方 三、评估对象概况 四、评估目的 五、评估时点 六、价值定义 七、评估依据 八、评估原则 九、评估方法 十、区域因素修正 十一、个别因素修正 十二、评估结果 十三、评估人员 十四、评估作业日期 十五、评估报告应用的有效期
致委托方函 xxxxxxxxx： 承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的评估结果如下： 一、评估对象 评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。
在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。 二、评估时点 2011年5月2日 三、估评目的 为居住目的的房产租赁供价格参考依据。 四、评估结果 评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为： 房产租金：光华阳光水城-人民币895元整 华宇西城丽景-人民币1048元整 俊峰龙凤云洲-人民币1081元整
房屋评估报告有效期 房屋的评估报告，我们这些外行人可能并不知道其到底说的是什么?所以我就找了一些关于房屋评估报告的事分享给大家!! 【1】房屋评估报告的那些事 1案情概览 原告等13人系湘潭市雨湖区火车站社区东环小区的部分居民。 xx年，原告等人的房屋所在区域因湘潭市一环东路道路建设(西段)项目占地被纳入行政征收范围，后因原告未能与被告湘潭市雨湖区人民政府就房屋征收补偿安置协议达成一致，被告湘潭市雨湖区人民政府于xx年12月8日作出涉案《房屋征收补偿决定书》。 原告等人对该补偿决定不服，依法复议至湘潭市人民政府，xx 年4月3日，湘潭市人民政府作出行政复议决定书予以维持。 原告据此认为该补偿决定书违法，侵害了原告等人的合法权益，诉至湘潭市中级人民法院，请求予以撤销。 湘潭市中级人民法院一审认定，被告湘潭市雨湖区人民政府未就房地产价格评估机构的选定与原告等人进行协商;分户评估报告中列明的评估方法仅为比较法和收益法，未采用市场法的评估办法;原告拿到的分户评估报告单上的评估师签字非由本人签署。 但是原告虽对评估报告的选定及房屋分户评估报告所选用的评估方法、评估标准、评估价值等持有异议，但其在收到相应评估报告后，未在告知的法定期限内向房地产价格评估机构申请复核评估，
也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，故本院认定上述选用方法无明显不当。 被告湘潭市雨湖区人民政府在审理过程中，认可本案所涉分户评估报告中注册房地产评估师的签名系一人代签，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定， 故据此作出的《房屋征收补偿决定》存在程序上的重大瑕疵，一审法院判决确认被告湘潭市雨湖区人民政府作出的上述《房屋征收补偿决定书》违法。 宣判后，各方当事人均未提出上诉。 2法律点评 本案因房屋征收评估报告存在着重大程序上瑕疵，导致作出的征收补偿决定被确认违法。 那么房屋评估报告在征收当中处于何种地位，判断房屋征收评估报告是否合法应该从哪方面考虑呢? 被征收人房屋价值的需要评估报告来确定。 在城市房屋征收过程中，征收补偿的标准是房屋征收的核心要素。 现实中，绝大多数被征收人与行政机关的矛盾，主要集中在征收拆迁房屋的补偿标准上，被征收人认为征收补偿标准太低，而行政机关认为被征收人漫天要价。 被征收房屋的价值到底多少算是合适?这关系到公平合理地实施房屋征收与补偿的基础。
土地价值评估报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
###### 号宗地 土地价值评估报告 公司 ####年##月##日 目录 研究结论 宗地基本情况 地价范围 地块投资价值 研究方法 剩余法求地价 运用《建设项目投资经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价研究依据 宗地最佳利用方式构思 宗地总体规划方案设计 最佳开发建设方案设计 宗地地价测算 地价之外的成本测算 4.2销售收入测算 4.3地价成本测算
项目财务评价 项目盈利能力分析 5.1.1 税金计算 5.1.2 损益表 5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 项目不确定性分析 5.2.1 项目盈亏平衡分析 5.2.2 敏感性分析 5.2.3 概率分析 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 有关说明及建议 附表、附图 附表一宗地地价测算表 附图一项目概率分析图 1.0研究结论 宗地基本情况 1.1.1宗地编号为 ###### ， 1.1.2地块地址 1.1.3土地用途为 1.1.4用地面积 1.1.5建筑容积率
可建设总建筑面积为: 其中：住宅面积 高层住宅： 多层住宅 低层住宅 商业面积 公建面积 社区管理中心 幼儿园 垃圾站 变电房 1.1.7土地使用年期、起止时间 1.1.8地价结算方式 1.1.9涉及物权转让税费及承担方式 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在元至人民币之间，其中市场正常价位点应在元，扣除土地转让契税％，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元/平方米. 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表1－1所示。 表1－1 宗地投资财务效果指标
16/2011案例06/2012 案例参考 文/张旭（一审主审法官） 【案情】 原告：孙英杰。 被告：江苏省信息中心（以下简称信息中心）。 被告：江苏省产权交易所（以下简称产交所）。 被告：江苏省拍卖总行有限公 司（以下简称拍卖行）。 2010年8月26日，产交所对 外发布征集托普公司整体产权转让意向受让方公告，转让标的评估值67.85万元，转让参考价67.85万元，备查文件为审计报告、评估报告等，评估报告显示评估基准日为2009年8月31日且有效期至 2010年8月30日止。2010年9月 25日，孙英杰递交了意向受让登 记表，承诺拟不低于67.85万元的价格受让托普公司整体产权。2010年12月14日，孙英杰出具收购承诺函，阅读了企业国有产权转让合同书。孙英杰后又交纳保证金 67850元，并出具承诺：若竞得托 普公司整体国有产权，如未按竞买须知及产权交易合同规定按时支 评估结果超过有效期 对国有资产拍卖效力之影响 ■案号 一审：（2011） 鼓商初字第348号二审：（2011）宁商终字第793号 [裁判要旨] 拍卖法规定了拍卖国有资产应根据评估机构的评估结果确定拍卖 保留价。国有资产的评估结果虽已过期，但拍卖成交价未明显低于成交时实际价值而损害国家利益，拍卖应合法有效。经拍卖成立的合同内容在拍卖前已向社会公告确定，相关意向受让方和竞买方据此作出是否参加拍卖以及如何出价的决定。竞买人经过竞价成交而成为买受人后，不得再变更合同，否则对其他竞买人有失公平。买受人拒签转让合同，拒付成交价款和佣金，构成违约。 036
16/2011案例06/2012 案例 参考 付全部价款，将承担全部违约责任，且转让方有权随时解除产权交易合同。2010年12月22日，孙英杰办理了竞买登记手续，参加了拍卖会，领取了15号牌，经过11轮竞价，最终以77万元的价格竞得托普公司整体国有产权，并当场签署了拍卖成交确认书。此后，孙英杰提出要求增加企业国有产权转让合同书的内容，而信息中心不同意。孙英杰拒绝在企业国有产权转让合同书上签字，后既未给付拍卖行佣金，又未付清全部成交价款。 2010年12月24日，拍卖行向孙英 杰发催款通知，孙英杰仍未履行。拍卖行决定取消孙英杰买受人资格。孙英杰诉至法院，请求法院判令信息中心办理托普公司交割手续，同时使交付的净资产与评估报告相符，并要求产交所、拍卖行协助办理。 【审判】 江苏省南京市鼓楼区人民法院经审理认为： 第一，托普公司整体产权转让受让人承诺书、收购承诺函、竞买须知与法律、行政法规的规定不悖，孙英杰在上述文件上签字，系当事人意思自治，签字行为表明其已阅读了文件内容，且对托普公司的负债及资产状况清楚、明了而不存在异议。若当时确未展示评估报告等资料，孙英杰可当场提出异议或不予签字。因此，孙英杰对评估报告显示的评估基准日为2009年 8月31日且有效期至2010年8月 30日止，应是明知的。孙英杰在签 署文件、缴纳保证金、领取号牌的情况下参加了拍卖竞买，对拍卖没有提出任何异议，亦表明其认可拍卖活动。 第二，拍卖法关于拍卖国有资产应经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价的规定，旨在防止国有资产流失，通过公开竞价的形式，实现国有资产交换价值最大化，使国有资产保值增值。本案中，托普公司整体产权已由依法设立的评估机构进行了评估，且在产交所发布征集托普公司整体产权公开转让意向受让方的公告时，该评估报告仍在有效期内，只是在拍卖行进行拍卖时，评估报告超过了有效期而已。况且，评估报告载明的评估价作为拍卖国有资产标的保留价，并非直接作为交易价，而仅系交易的参考价。因此，评估报告过期未必对拍 卖标的最终转让价款产生实质性影响。孙英杰主张拍卖行为违法的理由，不能成立，不予采纳。 第三，孙英杰交纳了保证金，领取号牌参加拍卖会，经过多轮竞价而竞得托普公司整体国有产权而成为买受人，并与拍卖行签署了拍卖成交确认书后，又提出要求变更合同条款，既不符合托普公司整体产权转让受让人承诺书、收购承诺函、竞买须知的约定，也不符合法律规定，信息中心有权拒绝其变更企业国有产权转让合同书条款的请求。当拍卖程序或拍卖行为完结后，信息中心与孙英杰的直接关系表现为买卖合同关系，内容并不 违反法律规定，应认定为有效。在拍卖行发催款函后，孙英杰仍拒绝履行义务，因此，孙英杰已构成根本违约，而信息中心、产交所、拍卖行不存在违约行为。 综上，孙英杰拒不在拍卖合同的附件企业国有产权转让合同书上签字，又不给付全部成交价款及佣金，应承担违约责任，信息中心不可能、也没有义务将托普公司的整体产权交付给孙英杰。据此，一审法院判决驳回孙英杰的诉讼请求。 宣判后，孙英杰不服一审判决，提起上诉。 江苏省南京市中级人民法院经审理认为： 一、涉案合同系经孙英杰多轮竞价后，最终以77万元的最高价拍卖形成，是孙英杰与信息中心的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。2010年12月22日，孙英杰承诺若竞得托普公司整体产权，如未按竞买须知及产权交易合同规定按时支付全部交易价款，将承担全部违约责任，且转让方有权随时解除产权交易合同。但在合同成立后，孙英杰拒绝按约交纳成交价款，经催告后仍不交纳，应构成根本违约。 二、孙英杰要求增加“企业资产评估基准日到交割日的净资产与有效的评估报告基本相一致”条款，系对已成立合同进行变更。根据合同法的规定，变更合同应经买卖双方协商一致。而信息中心不同意增加该条款，孙英杰要求在合同中增加该条款无事实依据。而且， 037
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX 室房地产抵押价值评估报告 估价委托方：XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX 日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日
第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。