房地产项目如何进行市场定位
一、房地产开发项目市场定位依据主要来自三个方面：
1、项目所在城市和区域的市场资料城市整体发展状况、城市化阶段、城市与区域人口；城市宏观和微观经济情况、市场整体发展状况与需求；城市和区域未来的发展状况；开发项目所在城市中的区域位置及政府对该区域的功能定位。
2、项目相关的业态和行业背景与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展的趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。
3、项目的核心竞争力开发项目所处位置的优势、劣势、机会、挑战等，旨在扬长避短，提炼出项目的核心竞争力。
二、市场定位的工作内容（以沈抚新城“钻石城”商业综合体为例）
1、整体市场定位
根据沈抚新城“钻石城” 综合体项目所在区域的城市规划要求，明确项目应承担的城市功能，同时通过市场调查分析，了解目标市场需求和行业未来发展趋势，并结合项目自身物理条件，先行确定建筑综合体的整体市场定位。
在整体市场定位中，要明确建筑综合体的主导功能和功能构成，进而在考量市场风险因素的前提下，以综合效益最大化和各种使用功能合理配搭为准则，有效组合相关功能类型，并确定各功能面积的比例关系，从而形成最终的项目整体市场定位方案。
2、主体形象定位主体形象定位，是指项目主体风格定位及经营管理企业品牌定
位，就像品
牌会给产品带来附加值一样，鲜明的形象定位有着及强的集聚效应，将给投资人、经营者带来附加价值。沈抚新城“钻石城”综合体项目是一个多业态组合的建筑，拥有明确的经营主题，鲜明的建筑风格以及富有创造力的品牌形象。主体形象定位对提升项目的价值异常重要。
3、客户定位由于客户对象在年龄、收入、职业、教育程度及兴趣等方面差异很大，
因此其消费需求也是复杂多变。如果能够依照项目自身品质及特点正确分析项目的客户群体组成及消费特征，就可以使项目在市场推广阶段的工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果，从而达到全面带动项目销售的目的。由于商业综合体项目涉及到多种物业形态，所以其目标客户群群效定位不像住宅开发项目那样简单，通常包括三方面的定位：
1）、目标消费群定位。目标消费群是指商品的最终购买者的集合。应调查各类消费群体的消费需求、消费层次、消费文化、消费习惯、消费水平等。从而确定沈抚新城“钻石城”综合体项目各类产品的目标消费群。
（2）、目标投资小业主定位。目标投资小业主是指购买项目产权的投资者或承租使用权的经营者。项目确定目标投资小业主，应明确目标市场区域的划分，只有找准目标投资小业主，才能有效推动项目的租售。
（3）、目标经营客户定位。目标经营客户是指入住商业物业的零售商、服务商等经营厂家的统称，是项目招商对象。商业经营状况决定了建筑综合体项目的效益，所以目标经营客户定位对整个项目的发展起着至关重要的作用。每一宗商业物业一般都有自己的主力目标经营客户，这些客户大多数是大品牌、大公司，有良好的管理水平和优秀的市场业绩。
4、产品定位。
产品定位是通过市场调查的手段，了解目标客户对产品的需求，对房地产项目产品的规模、档次、价格、服务对象、开发强度等基本经济技术指标进行确定，从而为建筑规划设计提供依据。产品定位的目的是要提出超过有竞争关系的其他房地产项目的、功能更强的、更适合客户的、更合理的设计
5、价格定位。
价格定位是进行项目成本与费用测算，并参照相似房地产项目的市场价格，运用适当的价值判断与评估方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定项目的租售价格。
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