1.晋江万达广场
项目特色：复合地产,投资地产
晋江万达广场位于晋江梅岭街道世纪大道旁，北接石鼓路，南临湖光西路，东至规划道路，西至世纪大道。规划用地面积约为256亩，规划总建筑面积约为97.45万平方米，整个项目由大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼及高级住宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能为一体的大型城市综合体。
项目建成后，它将全方位满足人们衣、食、住、行等各方面的生活需求，在为市民提供“一站式”消费便利的同时，也填补了晋江市大型城市综合体的空白，而且将带动城市商业的升级，提升整个城市形象。预计开业后，晋江万达广场将为地方财政创造持续稳定的税收收入，新增大量就业岗位，完善城市配套，成为晋江市又一个新的商业、办公及娱乐中心。
(晋江万达广场效果图)
价格：均价8200元/平方米
动态：晋江万达广场于2012年1月15日~2月6日推出万达贺岁压轴特惠活动，商铺、写字楼、住宅等产品将推出不同的优惠，其中住宅总价优惠2万，其他总价优惠3万活动地点：晋江万达广场营销中心。
物业地址晋江市梅岭街道世纪大道旁（文体中心正对面）
2. 泉州浦西万达广场
项目特色：复合地产,投资地产
泉州浦西万达广场位于泉州丰泽区宝洲街与刺桐路交叉路口，项目用地范围北至宝洲街，南至江滨路，东至刺桐路，西至规划道路。项目占地300多亩，总规划用地面积约183376平方米，规划总建筑面积约123万平方米，项目总投资约为90亿。整个项目由高级写字楼、高级酒店、商务酒店、购物中心、室外步行街、酒楼及豪宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的、功能配套最新最齐全的万达城市综合体。建成后，泉州浦西万达广场必将成为泉州新的城市中心，也将为泉州人民创造更加美好的生活。泉州浦西万达广场商业综合体，位于浦西万达广场的东侧、北侧，项目西侧将是住宅区（另行设计）。商业综合体主要由四部分构成，分别是2栋超高层甲级写字楼，1栋五星级酒店，1栋商务酒店、购物中心、室外步行街商铺，4栋酒楼。今后市民置身万达广场，将可享受城市综合体带来的“一站式”服务：居住高档住宅，出入甲级写字楼，享受豪华酒店，观赏高档电影城，购物、餐饮、休闲娱乐、生活配套等。
（泉州浦西万达广场效果图）
价格：均价13500元/平方米
物业地址丰泽区宝洲街与刺桐路交叉路口
3.晋江宝龙城市广场
项目特色：国际化社区,投资地产
晋江宝龙城市广场是继晋江宝龙大酒店后，上市公司宝龙集团许健康主席阔别家乡多年之后，把与国际同步的、全新的城市综合体生活方式回馈家乡的集中展现，集150米的晋江第一高楼双子星塔、五星级喜来登酒店、国际5A写字楼、高尚国际社区、大润发超市、宝莱百货、苏宁电器、金逸3D巨幕影城等一体的城市综合体，充分实现“吃、喝、玩、乐、购”一站式全龄层消费，各种业态有机组合形成城市中心的城中之城，火爆人气经久不衰，即是青阳商圈升级向上的发展引擎，更是即将影响整个晋江的一座繁华新中心城市综合体。
（晋江宝龙城市广场效果图）
价格：均价7500元/平方米
动态：晋江宝龙城市广场已于11月20日推出1号及4号住宅，推出的住宅产品户型是面积为112-172平米的三房和四房。起价大概在6000元/平米，均价7200
元/平米左右。目前宝龙住宅项目全面升级，黄金城道也在同步热卖中。
物业地址晋江市世纪大道与迎宾路交汇处
4.东海湾太古广场
项目特色：复合地产,投资地产
东海湾太古广场,雄踞东海半岛核心区位，以21万平米的恢弘气魄，涵盖60000平米旗舰商场、8000平米休闲广场、120米地标性建筑、7000平米空中主题泛会所、5000平米中庭景观花园等多种建筑形态及丰富社区配套设施。东海湾太古广场，包罗旗舰商场、休闲广场、下沉式商业广场、空中主题泛会所、空中花园、中央庭院等多重生活空间。有别于一般城市综合体，东海湾太古广场将居住与购物、休闲、餐饮、娱乐和交通等有机综合，联合东海湾2.8公里品牌商业大街，形成一个多功能、高效率并可持续发展的世界级融合体，媲美香港繁华高度，从而革新泉州居住价值体系。
(东海湾太古广场效果图）
价格：均价8500元/平方米
动态：东海湾二期5#楼，于12月24日盛大开盘。开盘当天，东海湾第二售楼部聚集了众多前来购房者前来购房。据悉，5#楼共602套房源，面积为43—73㎡的单身公寓，共三种户型。
物业地址丰泽区东海滨城东海大街
5.百捷中央公园
项目特色：复合地产,酒店式公寓,打折优惠楼盘
百捷中央公园120万平方米的体量，融合五星级酒店、城市公园、高端住宅、商务写字楼、大型SHOPPING MALL购物广场，以及旗舰商业街等多种地产开发形态。这不仅仅是泉州目前为数不多的超级大盘，同时，其城市综合体运营思路，将成为泉州地产开发模式的新风向。
按照百捷中央公园规划，其中高级住宅55万平方米，商业旗舰街10万平方米，SHOPPING-MALL 6万平方米，五星级国际连锁酒店6万平方米，国际商务写字楼15万平方米，地下室面积约30万平方米。这样的规模，在泉州地产界，显然备受关注。
(百捷中央公园效果图)
价格：均价7500元/平方米
动态：百捷·中央公园、百捷·中央领地、百捷·中央墅府，准现房呈现，31-273平准现房，使用面积仅5580元/平起；32-288平店面，总价仅55万元起；泉州桥南稀缺双拼、联排、叠加别墅，使用面积仅7580元/平起。在活动期间特地推出婚房助购金、团购计划等多重优惠。
物业地址晋江市桥南324国道展览城正对面
6. 晋江世茂御龙湾
项目特色：景观居所,水景地产,豪华居住区,宜居生态地产
晋江世茂御龙湾目前晋江唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建
筑群。项目拟将规划五星级酒店、商务中心、SOHO办公、SHOPPINGMALL、滨湖商业区、滨湖休闲广场、生态岛别墅、高尚居住区、公园与周边环境融为一体，依托人工湖天然的旅游资源，以晋江独特的文化底蕴为主题，将该项目打造成为晋江城市生态发展的示范平台。
（晋江世茂御龙湾效果图）
最新动态：世茂御龙湾9#楼全湖景精装高层住宅开始销售，11000元/㎡。老业主再次购买劲减1000元/平米，世茂御龙湾湖心别墅正预约
价格：均价9000元/平方米
物业地址：泉州晋江市九十九溪和晋江南高渠的交汇处（世纪大道旁）
7、禹洲城市广场
禹洲城市广场是海西最大的城市综合体项目、是城市地标性建筑群之一，集商业、住宅、办公、商务酒店、文化娱乐、体育休闲为一体的豪布斯卡（HOPSCA）城市综合体。该项目位于泉州市区与惠安城区的中间地带。禹洲地产将建造一个超大型城市综合体的现代居住小镇。这将不仅是海西最大的城市综合体，也是目前国内单体面积最大的城市综合体之一。同时该项目也是禹洲地产在泉州的第一个项目及禹洲正式启动的第一个“造镇计划”。
最新动态：预计年底推盘
价格：预计年底推盘
物业地址：位于泉州市区与惠安城区的中间地带
8、泉州世界贸易中心——世贸大厦综合体
泉州滨江商务区位于晋江市境内的池店镇与陈埭镇交界处，东临泉州湾，东北距泉州东海新城约1公里，西北距泉州主城区约2公里，西南距晋江主城区约10公里，距离泉州晋江机场约8公里。
泉州世界贸易中心位于15000亩泉州国际滨江商务区、210万㎡中央商务区中心，是泉州最高档的商务区之一，是政府沿江打造“陆家嘴”的重要启动项目。
该片区三面临水、一面滨海，区域内大多是尚未建设的用地，这给滨江规划带来了便利的先天条件及广阔的腹地空间。可以说，今后泉州滨江中央商务区将地处泉州城市中心、晋
江城市中心、泉州东海新城黄金三角的心脏地带，交通便捷，区位优势突出，发展潜力巨大，建成后将汇集商务办公和商业等功能，同时服务三大中心。
●泉州第一高楼
泉州世界贸易中心集商务用房、五星级酒店、商业、会议、娱乐、服务为一体的大型开发建设项目。建筑地面46层，地下2层，建筑高度近200米，是目前泉州第一高楼。
最新动态：目前世贸一品的10#、11#、12#三栋楼正在进行内部认购，共大约450套房源。其中10号楼和11号楼是101㎡-132㎡的三房和四房房源，而12号楼则是90㎡左右的两房两厅户型。项目起价为5580/㎡，均价在7000/㎡以内。按揭付款的客户可享9.7折优惠，一次性付款则可享受9.5折的优惠。
价格：起价5580/㎡，均价7000/㎡
物业地址：位于泉州市区与惠安城区的中间地带
9、泉商环球广场——世界泉商总部
项目地处晋江泉州市滨江商务区核心位置，位于江滨南路与陈泉路交界处。项目总建筑面积约40万㎡，总投资额逾20亿元，规划为集世界泉商总部大楼-泉商环球中心(写字楼)、五星级酒店（希尔顿）、高尚住宅区（泉商·公馆、泉商·观邸）、商业中心（BLOCK国际街区）等功能于一体的南滨江CBD城市综合体。项目建成后将成为传承与弘扬泉商精神文化的总部中心，展现泉州城市形象与实力
的世界级窗口，成为泉州市极具标志性和影响力的建筑群落。
最新动态：目前泉商环球广场在售的是3#楼和5#楼，共计大约189套房源，面积在76㎡-126㎡之间，买一套赠一房，还有面积在180㎡到230㎡的复式户型。据了解，按期签约的客户可享受1个点的优惠，泉商企业内部员工可享受3个点的优惠，如果一次性付款，则可享受额外3个点的优惠。
价格：起价5800元/平米
物业地址：晋江市滨江商务区刺桐大桥下桥陈泉路向东600米
10、中瑞海西星城——九牧王开发，中国陶瓷重镇磁灶的首个城市综合体项目
中瑞·海西星城总建筑面积达80万平方米，是海西经济区城镇项目中首屈一指的超级城市综合体，将成为磁灶镇的新地标。项目地处晋江磁灶镇区核心地段，规划有大型购物中心、风情商业街、休闲广场、星级酒店、SOHO公寓、豪华会所、高尚住宅、别墅等多种业态。与此同时，国内零售巨头新华都购物广场和国际优质名校小金星国际幼儿园双双入驻。
最新动态：
价格：
物业地址：晋江市磁灶镇延泽路（牡丹花园城旁）
11、晋江金井晋南水城
晋南水城是金井小城镇建设的核心区，位于城镇生活区功能区内，方位在金井水产养殖场，沿海大通道北侧，占地6200亩。项目总投资100亿元，将在保持原有水利河道基础上，利用海水涨退形成天然水系，将建成集科技、文化、教育、商贸及商住为一体的宜居城市综合体。北部建示范生活区在功能分区上，水城将分为南、北、中三片。南部建设以文体商贸为中心的城市综合体，面积约1.1平方公里,包括会展综合区和运河水街商住区，为建设启动区；北部建设滨海休闲生活新城，面积约2.3平方公里，包括滨湖宜居社区和望海温馨社区，包含保障性住房、普通商品房、度假型商品房等多种，是金井滨海宜居的示范生活区；中部为核心生态湖区，水域面积约70公顷，是金井未来的客厅，城市标志性公共建筑均位于湖区周边。拟建湖心岛引白鹭晋南水城规划建设2所中学（含1所完全中学）、2所小学、2所幼儿园，不断完善教育设施，拟建医院、体育场、游泳馆、会展中心、博物馆、图书馆、文化中心、娱乐中心等，不断完善基础设置建设。
晋南水城：打造海西“威尼斯”
最新动态：
价格：
物业地址：晋江金井晋镇
12、晋商格林春天——主要是生态住宅，由于配套有超五星酒店及大型体育中心及商铺，而且占地面积超1000亩，归为城市综合体系列。。
项目总用地规模约1770亩，包括公园园区、商住配套区、市政道路等子项目。项目物业类型包括超五星级绿色酒店、、顶级企业会所，以及围合式高层豪宅定位的高尚住宅群等，是晋江首个生态社区。
其中，超五星级绿色酒店，坐落于整个八仙山公园最佳龙头风水宝地，共享八仙山公园绝佳生态资源与自然景观。酒店地块总占地约70亩，建筑面积约85954平米，将打造晋江乃至大泉州首屈一指的超五星级绿色豪华酒店。
格林春天的企业会所地块为定向开发，专为晋江知名企业CEO打造，区域依山就势而建，总占地约170亩，绿化面积高达85亩，每栋面积约450至800平米，仅用1/4的土地盖房子，为高端人士带来纯粹宁静的私属空间。
格林春天高尚住宅群，占地约253亩，总建筑面积约74万平米，绿化面积约高达114亩，将规划建设30层以上的大气建筑群，以气势恢宏的景观中轴为中心，规划三个独立的组团。每个组团均采用围合式设计，拥有独立的中央园林景观。
最新动态：八仙山·格林春天荣获最佳人居环境金奖楼盘
价格：待定
物业地址：晋江市区西北部的梅岭、西园街道接合部
13、海景国际花园——泉州地区唯一岛屿城市综合体
中芸洲是泉州独一无二、“离尘不离城”的千亩都市绿岛，占据中国少有的江景、海景资源，被誉为天然的都市“氧吧”。福建金爵聘请美国龙安公司为海景国际进行规划设计，按照“配套先行、注重景观、分期开发”的模式进行开发。海景国际由西至东规划建设有超五星级锦江国际大酒店、海景国际·天域高尚高层住宅、海丝风情商业街、金爵大厦（康桥双语幼儿园与名流会金爵皇家会所）、1-8组团独栋花园洋房，9、10组团正在规划中、雅典娜音乐广场、海悦商业休闲广场、11组团江海高层美宅海景国际·星域、尊爵游艇俱乐部和游艇码头等。
最新动态：在2011年11月12日-11月13日期间，前三名客户认购海景国际?星域1期房源的客户在现行折扣的基础上再打97折，第4-6名客户认购海景国际?星域1期房源的客户在现行折扣的基础上再打98折，第7名以后客户认购海景国际?星域1期房源的客户在现行折扣的基础上再打99折。
价格：均价9000元/平米
物业地址：泉州市丰泽区江滨北路1号
14、安溪宝龙城市广场——中国茶都首个城市综合体
安溪宝龙城市广场项目位于处在二环路和建安大道的交汇处，总建筑面积达33万m2，北临项目规划路，南抵城区二环路
宝龙城市广场融合五星级酒店、购物、休闲娱乐、高档居住等功能于一体。是目前安溪规模最大，业态最全的大型城市综合体。总占地面积130亩，项目商住比例约为1：1，总投资近15亿人民币。
以建安大道为轴线，宝龙城市广场分为两部分，东面为项目D地块，是占地面积60.968亩的宝龙城市广场大型商业购物休闲中心及酒店式公寓；西面为项目A地块，是占地面积69.384亩的以景观居住为主的宝龙国际社区和30层高的五星级标准的大酒店及风情商业步行街。
最新动态：宝龙城市广场于12月31日盛大开业。开业当日大抽奖，6万张刮刮卡赢好运。当日凡在宝龙城市广场单笔消费满58元的顾客，均可凭购物小票至三楼抽奖处参与抽奖活动。
价格： 16000元/平方
物业地址：安溪县城安镇建安大道
15、源昌银河新城
源昌银河新城位于泉州市小城镇综合改革建设试点镇——南安市罗东镇中心启动区，项目规划面积2万平方公里，规划投资58亿元，建成后将集商住办公、购物旅游、运动休闲、医学疗养等功能为一体的城市综合体，届时她将建成一个现代化、高品质、标志性的新城典范，也将是小城镇建设中一颗璀璨的明珠。
最新动态：1月18日，为庆贺海西第一综合体源昌银河新城启幕一周年，南安北第一双景观高层豪宅160㎡三房大户型将璀璨亮相
价格：商铺1.6万住宅均价2900元/平方
物业地址：泉州南安市罗东镇
16、泉港东方伟业城市广场
由东方伟业投资控股有限公司所开发的泉港东方伟业城市广场是东方伟业在泉州继东方伟业（南安）城市广场后的又一鼎力之作。下面股坐落于泉港区柳亭植物园大门北侧，总占地面积38676平米，总建筑面积约22万平米。项目西靠植物园，东邻交通主要干道泉二路，环境优美，交通便利。项目除大型商业广场外，还配套酒店式公寓及高品质社区。商场外立面采用现代、简约、夺目风格，充分体现综合体上场的建筑特点，项目定位国际最先进商业形态——SHPPINGMALL，将打造集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物中心，丰富的业态组合超大型室内主题乐园+数码旗舰店+时尚零售店铺+特色美食，带来充满乐趣的生活体验，标准化经营打造的多方共赢的商业平台，必将使项目成为泉港地标性建筑。住宅小区与商业之间采取分隔式管理，既保障了住户日常购物的便利性，更突出生活社区的私密空间，一站式购物中心与精致生活社区的结合，满足各阶层人士的需求，打造泉港首个城市综合体项目。
最新动态：2011年9月30日，泉州市泉港区主干道祥云中路，由泉港东方伟业商用置业有限公司倾力打造的泉港东方伟业城市广场启动了奠基仪式
价格：
物业地址：泉州市泉港区柳亭植物园大门北侧
关于HOPSCA(城市综合体)项目定位 HOPSCA——近两年被炒得很多的一种商业地产开发模式，很少看到有比较深入的资料，HOPSCA（豪布斯卡）背景资料 一、HOPSCA的源起、国际领先性 自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。 拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。 从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。 二、什么是HOPSCA？ 1．HOPSCA的概念 HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 2．HOPSCA的两种表现形式 A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA； B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。 3．HOPSCA的特征 HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。 高可达性 HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 高密度，集约性 建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流
建筑综合体城市综合体区别联系 建筑综合体与城市综合体的区别与联系 1二者区别 1.1建筑综合体是一种使用功能与种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显着的特点是它与城市的多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。 1.2建筑综合体的功能空间以自建自用为特点，目的比较单一，城市性和城市开放性不足，无法形成以集约性、公共性和集聚性为要求的一体化系统组织形式。 1.3作为城市集约化的组织形式之一，城市综合体是由高度混合利用的城市土地与城市建筑和城市交通之间的有机联合体，是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。 1.4作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部经济条件。 1.5 城市综合体的多功能城市空间是经过系统性优化而形成的一个多生态社会系统，反映了一个城市的性质，与一个城市的现代服务业的发展水平和规模之间存在密切的关联。如以总部经济为核心特征的北京CBD形成的城市商务空间形态。 1.6城市综合体的具体要求： 1.6.1整体协同性 案例一日本东京六本木 1.6.2空间的城市性、开放性和连续性 1.6.3功能的复合性和利用均衡性 1.6.4交通的立体平衡性与延伸性 案例二立体化的城市综合体交通系统--澳洲墨尔本中心 1.6.5空间艺术性 1.7政府参与的必须性 1.8 城市形象代表性 2二者联系 2.1从建筑实体角度看，二者有相同性或相似性。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 2.2二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。 根据分析和阐述，我们认为时下中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即”城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4 1模式）上对”城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是”建筑综合体”的定义，而非城市综合体的真正定义。 感谢您的阅读！
综合交通枢纽的概念解析 作者：赵巍 国家“十二五”综合交通运输体系规划提出：全面推进综合交通枢纽建设，建成42个全国性综合交通枢纽。国内已有多个城市提出建设与城市功能相匹配，构建可持续发展、高标准、现代化的综合交通运输体系，支持经济繁荣和社会进步的交通发展目标。本文旨在解析综合交通枢纽的内涵与特征，研究以机场为核心的综合交通枢纽对综合交通运输体系和区域经济发展的贡献。 一、交通枢纽与综合交通枢纽 枢纽，《辞海》的解释为“比喻冲要的地点，事物的关键之处”。以此类推，交通枢纽自然是交通的“冲要地点”和“关键之处”。一般认为，交通枢纽地处于两条或几条干线运输方式的交叉点上，是交通运输网的重要组成部分。交通枢纽从宏观上，指交通节点所处的区域或城市，即交通枢纽城市；微观上，指交通节点上办理客货中转、发送、到达的多种运输设施（包含线路、站场、交通工具、信息等）的综合体。 交通枢纽的形成受区位、政治、经济、人口、社会等因素发展的影响；反过来，交通枢纽对于地区之间的联系、地区和城市的发展又起到促进作用。因此，大城市、大工业中心、大型海港或河港、空港往往都会形成交通枢纽。交通枢纽城市按汇集的主要运输方式可分为：铁路公路河海枢纽，如上海、天津、汉堡、纽约；铁路公路内河枢纽，如南京、武汉、莫斯科、法兰克福；铁路公路航空枢纽，如北京、东京、巴黎；内河公路枢纽，多为中小城市。 综合交通枢纽是由两种以上运输方式的干线所组成的交通枢纽。随着城市规模大型化、人员流动高度化、城市土地资源短缺、城市交通流量密集，最大限度地提高交通效率成为城市尤其是大型城市解决交通问题的重点。综合交通枢纽作为各种运输方式之间、城市交通与城间交通之间的衔接关键节点，其规划发展受到越来越广泛的重视。
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
城市综合体业态定位及设计重点 一般来讲，城市综合体基本需建8-15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。二三线城市商业综合体，特指位于二三线城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体，综合开发的项目。 一、策划目标 1、创造三线城市融公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体的多物业形态的现代型购物中心。 2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入三线城市，以“购物中心-Shopping mall”作为项目的总体形象和灵魂，促进中心县（市）级商业中心的商业改造和土地重新规划利用。 3、赋予项目“都市休闲生活商业中心，品牌荟萃潮流制造地”——鲜明生动的人文个性，与目标消费群建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促成消费行为。 二、认真读懂城市综合体项目用地的土地密码 归纳目前开发的综合体项目用地的历史、经济、文化的属性，普遍具有以下几点特性： 1、多属城市中心区或副中心区的核心位置，商业地理位置极其优越，核心商务优势非常突出。 2、社会各项配置资源广泛，城市成熟度高。 3、多属旧城改造用地，立面规划要求严格，容积率较高。 4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。 土地的特性决定了未来该区域的整体产品具备了以下强烈的特征符号： 1、繁华便利，快捷，自由，热闹，24小时不夜城。 2、流动、个性、品位的广义客户群。 3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强烈。 4、景观资源缺乏，住宅特性不突出，生活舒适度不够，传统居住概念需改变。 三、抛开传统住宅定位模式，要在整个城市发展空间下思考问题 充分读懂了土地密码与了解我们需要开发产品的综合特征后，可以明确综合体项目中销售产品的未来定位落脚点： 1、市场调研要在全市的大范围下完成，避免简单的周边同类项目调研和区域客户群分析，避免简单的以当地居民二次置业作为主力需求的传统住宅操作思维模式。 2、限于规划要求，产品形态多样，城市住宅多以城市公寓的形式出现，需要解读城市公寓与住宅的特征。 3、限于土地年限要求，部分以酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO公寓定位的产品形态必须找出与普通公寓产品的差异化，找到目标客户的个性需求特征。 4、住宅公寓会出现单层10户以上的布置，户数普遍较多，销售周期较长，产品宜小不宜大。 5、存在大量的城市新兴商务群体的需求选择。 6、广义投资型、过渡型居住客户占到相当比重。 7、客户来源广泛，有别于传统住宅项目的身份性、地域性、年龄段的特征分布。 四、策划依据
文本目录 第一章总论 (1) 第二章规划目标 (2) 第三章交通发展战略 (3) 第四章对外交通规划 (5) 第五章物流发展规划 (8) 第六章道路网络规划 (11) 第七章慢行交通规划 (15) 第八章公交规划文本 (17) 第九章静态交通规划 (21) 第十章客运枢纽规划 (25) 第十一章近期建设规划 (27) 第十二章附则 (31)
图01 城市区位图 图02 市域城镇体系规划图 图03 市域公路网现状图 图04 市域公路网规划图 图05 市域铁路网现状图 图06 市域铁路网规划图 图07 市域航道网现状图 图08 市域航道网规划图 图09 市域综合交通体系规划整合图 图10 一体两翼综合交通系统规划整合图图11 疏港交通规划图 图12 主城区现状用地图 图13 主城区规划用地图 图14 主城区空间发展结构图 图15 主城区干道网现状图 图16 主城区干道网规划图 图17 主城区快速路节点控制图 图18 主城区现状公交线路图 图19 主城区大容量公共系统规划图 图20 主城区公交枢纽规划图 图21 主城区公交停车保养场规划图 图22 主城区公交首末站规划图 图23 主城区公共停车场布局规划图 图24 主城区自行车交通系统规划图 图25 老城区步行交通系统规划图 图26 老城区步行交通系统规划图 图27 市域物流园区规划图 图28 主城区货运通道规划图 图29 主城区道路网络近期建设规划图 图30 主城区近期公交优先规划图 图31 主城区近期公共停车场规划图 图32 远景一体两翼规划用地概念图 图33 远景一体两翼快速路网规划概念图 图34 远景一体两翼轨道线网规划概念图 图35 主城区旅游交通网络规划概念图图件目录
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类。1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ 中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 商业综合体的话。其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。 首先城市商业综合体有几种说法，有叫建筑综合体，有叫商业综合体，城市综合体。所以前两个是一样的哦。。。城市商业综合体的整体定位问题这里面有七个点。第一个就是城市商业综合体主要是出现在交通枢纽，第二个就是在城市的CBD，第三个就是在开发区或者新的城市的中心。第四个就是在商业街区、商业集群的地方，第五个就是大型的新型交通设施聚集的地方。还有一个就是休闲设施和会展设施。大型的商业集会设施。最后一个就是旅游风景区，这是随着一般的旅游综合体的出现。
城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心 3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头 12、法国拉德方斯 13、日本横滨港未来21区 14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿
是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银
城市综合体设计策划书 姓名： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划内容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
XX广场城市综合体项目可行性研究报告 【引言】 《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。 第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要
2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析 第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位
威海市城市综合交通规划（2006—2020年） 文本 威海市规划局 上海市城市综合交通规划研究所威海市规划设计研究院有限公司 二○○七年六月
目录 第一章总则 (1) 第二章交通发展趋势 (3) 第三章交通发展战略 (4) 第四章对外交通系统规划 (5) 第一节机场发展规划 (5) 第二节港口发展规划 (5) 第三节铁路发展规划 (6) 第四节公路发展规划 (6) 第五章道路系统规划 (7) 第六章客运系统规划 (10) 第一节轨道交通概念规划 (10) 第二节常规公交系统规划 (11) 第三节出租车系统规划 (13) 第七章内外衔接系统规划 (14) 第一节对外公路客运站布局 (14) 第二节枢纽内外衔接规划 (14) 第八章货物物流系统规划 (16) 第九章停车系统规划 (17) 第十章旅游交通规划 (18) 第十一章交通管理系统规划 (19) 第一节交通需求管理（TDM） (19) 第二节交通系统管理（TSM） (20) 第三节智能交通系统规划（ITS） (20) 第十二章近期建设规划 (21) 第一节近期道路改善计划 (21) 第二节近期公交改善计划 (22) 第三节近期对外交通改善计划 (23) 第四节近期停车改善计划 (24) 第五节近期人行过街设施改善计划 (24) 第五节近期交通发展政策 (25) 第十三章附则 (26) 第十四章附表 (27)
第一章总则 第一条规划目的： 需要规划可持续发展、高效的交通系统来引导和支撑的城市发展。根据《威海市城市总体规划2004-2020》，威海市城市布局将形成“一线、多核、多组团”的带型城市结构。这些都需要一个可持续发展、高效的交通系统来加以引导和支撑。 需要规划内外一体的交通系统融入区域一体化。威海处于胶东半岛青烟威一体化区域，需要对于现有的区域交通基础设施加以规划整合。 需要规划集约化、高效的交通系统来应对私人机动化挑战：威海市机动化进程明显加快，私家车在家庭已经开始逐步进入家庭，并进入快速发展阶段，现有交通系统面临严峻考验。 需要制定切实可行的近期建设计划来指导城市的交通近期建设。 第二条规划原则： 发展原则—交通规划要有发展的眼光、前瞻的思维、超前的意识。交通发展不但要与威海的社会、经济相适应，而且要引导和支撑威海城市空间发展、产业发展、生态发展等战略实现，拉动威海经济发展。 优先原则—即公众利益优先、资源利用效率最大优先和社会环境优先的原则，交通发展应坚持TOD(Transit Oriented Development)理念，建立有足够吸引力的公共交通系统，引导威海的开发建设。 公平原则—交通规划应兼顾到社会各方面的利益，在公共交通优先的前提下，建立多层次和多种选择的交通系统，满足不同方式的出行需求。 协调原则—对外交通与对内交通相衔接、道路功能与道路等级相协调、干道与支路相协调、路段与交叉口相协调，公交网络与道路网络，动态交通与静态交通相协调，使其与威海用地开发、交通需求相协调。 第三条规划目标： 支撑城市社会经济发展；引导城市空间扩展和土地优化使用；面向政府交通决策。
交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营一．交通枢纽型城市商业综合体特点 交通枢纽型城市综合体一般包括地铁、城市轨道交通、公交站点，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商业价值。例如，上海大学城城市交通综合体包括轨道交通中心站点、长途汽车站、公交汽车站和大型购物中心、酒店及高尚住宅开发，配套两个城市广场和多个地下停车场。 多物业功能组合。交通枢纽型城市综合体包括交通物业和商业物业，商业物业一般包含写字楼、酒店公寓、购物中心。 城市综合体项目投资规模大，设计和施工都比较复杂，盈利模式比较复杂，投资风险控制难度大，开发和运营单位需要具有较高的驾驭能力和完善的知识体系。 二．调研与论证方法 采取了如下调查方法： １．城市规划与区域经济调查和研究工作相互结合。在完成上海松江大学城轨道交通综合体项目同时，完成了上海松江与东京城市新区的国际比较研究，提出了松江依托大学城建设上海区域CBD的新思路。 ２．消费者调研。吸纳上海高校在人口研究方面的成果，结合松江实际，充分了解上海区域人口特点，把握上海城市人口变化规律，研究消费者收入与消费习惯。 ３．文化主题调研。城市综合体吸引消费者主要依靠一流的建筑特色和具有文化艺术品味的室内外环境，留住消费者依靠良好的业态组合和商业服务。 三．可行性分析与盈利模式特点 可行性分析特点 １．基础调查工作由新摩尔公司独立完成，团结商家共同进行市场分析工作，
虚心听取政府职能部门意见，利用规划局、商业局等城市出规划和商业网点文件。 ２．根据盈利模式要求，引导可行性研究工作，判断不同方案的可行性，进行周密的比较研究，协助甲方正确决策。 表9-3 大学城站点城市综合体项目分析 S优势 1.松江区位优势上海松江新城规划起点高 2.松江经济发展持续向前 3.轨道交通与城市长途客运及公交相互结合，带来较高商业价值。 目前人气不旺，仅仅依靠客运中心并不能满足商业人气需求。 W劣势 1. 例如上海龙之梦拥有轨道交通和地铁人流双重优势，因为开发定位不准， 经营不善，举步维艰。 上海是长三角经济发展龙头，世界博览会2010年在上海举办,利用松江O机会 1. 区位优势可以充分发挥上海的辐射作用。 2. 松江新城的建设和开发为项目商业价值提升有利；大学城人口持续增 加。 3. 松江缺乏大学专业市场，松江区商业网点规划鼓励发展物流和大型专 业市场。 市区商业地产与松江其它区域商业地产过量开发，人均零售供应面积T威胁 1. 超过1.7平方米。例如开元地中海购物中心8.6万平方米，与本项目从事 零售业务直接存在竞争。 赢利模式特点： １．香港盈利模式，以物业开发弥补轨道交通开发巨额经费以及运营亏损。香港轨道交通物业的开发特点： ?香港的地铁商业是真正的地铁商业特色的体现，其地铁上盖即是商业本身。交通与商业的结合创造出城市空间丰富的形态与城市空间便捷的通达 性。 ?香港地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。超前的地下商业空间规划，通道间距大，给 购物者带来视觉和精神上的宽敞感、舒适感。
关于城市综合交通枢纽客运站规划和建设的思考 随着我国城市化进程和城市交通机动化进程的迅猛发展，产生了越来越多的现有交通基础设施无法承受的交通需求总量。这种城市交通需求总量的不断增长与交通设施供应滞后之间的矛盾是制约我国城市交通发展的主要矛盾，它是产生诸如交通堵塞、停车困难、环境恶化等交通问题的根源。任何城市交通问题的解决方案必须要以解决交通供需矛盾为前提，遵循城市交通设施建设用地的制约。 虽然我国大城市的一些铁路车站、汽车客站以及公共交通车站等等这几年来经过改、扩建和城市配套设施的逐步完善，周边环境有了很大的改观，但是一些车站作为城市的重要交通枢纽，仍然存在功能单一、与城市交通衔接差、旅客步行距离长、交通标识不明显等问题，所以，一些车站在功能上从过去相对单一的对外交通集散逐渐演变成城市网络交通的汇集点，与城市地铁、轻轨、快速公交系统、长途汽车客站、社会与出租车等整合一体化发展成为城市的综合交通枢纽。 另外，我国高铁发展迅速，各地区纷纷兴建高铁、城际快铁等，加之城市公共交通的发展，给我国城市交通带来了巨大的压力，同时也对客运站的建设提出了新的要求，车站地区的发展也成为了一个城市的重要增长极。于是我国很多城市都提出兴建大型综合客运枢纽站，并企图以此为契机，充分发挥“综合交通枢纽”对城市发展的催化作用，是城市可以在市域甚至更大的范围内思考未来大都市功能布局，在城市的空间战略上形成“多核心”的发展格局，并通过合理配置地区功能，强化空间形态和景观的建设，使其在对外、对内交通设施、资源、功能服务等方
面起到城市核心的辐射作用。 高铁、快铁、地铁的开通可以为城市的发展注入一剂良方，但是，这并不是一个城市能更好更快发展的充分条件，对城市综合可以枢纽站进行合理的规划与建设也是决定城市发展的关键所在。这里的规划与建设是多方面的，包括宏观方面的城市功能定位、空间结构的选择、产业结构的选择以及在其指导下的各种微观的规划。对综合客运枢纽站的规划建设具体要遵从以下几个方面的原则。 1、交通顺畅 综合客运枢纽站区域是各种交通汇集的复杂地区，规划必须保证区域内的交通应与周边地区与城市的整体道路交通相衔接，保证交通的快速、顺畅、安全，各种交通流线之间可以便捷的换乘。 2、与城市相互协调 由于综合交通枢纽站所在区域是未来城市的重要区域，并为城市各主要公共功能区所环绕，因此枢纽站区域的总体结构应该充分考虑与周边功能区之间的关系，使地块的空间结构与城市总体空间结构整体协调。 3、多元功能配套 综合交通客运枢纽站建成运营后会带动地区发展，提升城市能级，成为区域中集聚活力的核心，所以应配置综合性的服务功能、商务、商业和居住功能，使地区发展成为都市副中心，全面提升区域竞争力和经济活力。 4、规模适中 对综合交通客运枢纽站的规划建设，应充分考虑、预测客运站建成后的交通量，这就要综合评价城市建筑密度、城市容积率、城市人口增长率、城市人口出行率等等多种因素。由于涉及到多种交通混合汇集，所以应对各种交通量进行预测，同时还应预测各种交通工具换乘所产生
城市综合体交通流线设计探讨 发表时间：2018-11-08T13:45:16.470Z 来源：《基层建设》2018年第27期作者：谷媛[导读] 摘要：随着我国城市化进程的加快、城市化质量的不断提高，要求对城市资源集约化利用的趋势日益明显，城市综合体建筑在此背景下应运而生。 济南历下控股集团有限公司山东济南 252800 摘要：随着我国城市化进程的加快、城市化质量的不断提高，要求对城市资源集约化利用的趋势日益明显，城市综合体建筑在此背景下应运而生。本文从城市综合体建筑的概念出发，分析了城市综合体建筑所包含的主要业态及附属功能，从而引出城市综合体交通流线设计的重要性。 关键词：城市综合体；交通；流线 1 城市综合体的概念及发展现状 所谓城市综合体，即至少将三种或以上主要业态集中在一起，达到相互协调，相互作用、互为价值链、共用城市资源以致效率最大化的目标。城市综合体通常以办公、酒店、商业、居住这四种业态为主要功能，辅以公共活动设施、停车设施、后勤保障设施作为辅助功能，服务于周边若干街区，形成城市地标中心或次中心。 城市综合体作为一种高度集约化的城市建筑形态，在国际上已有数十年的发展历程。上世纪七十年代，当主要发达国家城市化比例达到70%―90%后，人们逐步反思城市建设中出现的建筑功能单一、建设分散、发展无序等诸多浪费现象，城市建设开始走向功能整合、集中利用、发挥区域联动优势的道路。随着改革开放走进深水区，我国一线城市已逐步和国际接轨，并且勇于涉足新型城市建设实践活动；近年来，城市综合体在我国进入高速发展时期；很多二三线城市也在城市新区、开发区等便利地段，进行城市综合体的开发设计。 2 城市综合体交通流线的组成及特点 城市综合体应当拥有合理、顺畅、高效、绿色的交通流线的设计。交通流线的设计必须符合其主体业态功能。在城市综合体的概念探讨中，西方学者将其所包含的各种业态的英文首字母组合成一个词即HOPSCA2，作为对其功能组成的描述。从建筑设计的角度，这种描述将其主要功能与辅助功能混合在了一起。根据对国内此类综合体建筑的不完全调查，商业、酒店、办公、居住（公寓或住宅）这四种业态出现的频率最高，所占比重最大，形成了城市综合体的主要业态形式；而停车、绿化、公共活动场所、辅助设施等功能的设置、指标的配比计算，将紧密依附于上述四种主要业态功能。因此，如何在如此复杂的业态中合理设置交通流线、计算交通容量、解决流线交叉矛盾、梳理流线服务关系，成了综合体建筑交通流线设计的关键环节。 城市综合体交通流线设计可总结为以下特点。一是其功能的多样性，需同时满足若干种主要功能的客流、货流、人流、以及其他特殊流线，各交通流线之间根据需要可并行或共用，但需满足各自的使用需求。二是指标的差异性，不同性质的交通流线对于土建指标有严格的要求，且有些规定具有排他性。三是系统的整合性，由于综合体建筑通常拥有十几万甚至几十万的建筑面积，因此势必将各主体功能的交通流线加以整合，使其发挥最大的使用效率。四是交通流线具有对内及对外的关联性，与普通单体建筑不同，综合体建筑的交通流线不仅解决建筑自身与场地及周边道路的联系，同时担负着部分城市交通方式的换乘及驳接作用，是城市交通重要的组成部分。正因综合体建筑的交通流线如此复杂，因此有必要对各主要业态的流线设计分别加以梳理，找到其中规律。 3 城市综合体规划、建筑、交通一体化设计策略 城市综合体项目作为多业态、多组件并存的综合发展项目，作为子项目的不同功能组件在产品定位、开发思路、设计成果、收益情况等方面相互作用，相互依托，形成错综复杂的关系。其特征决定了其设计首先必须遵循规划、建筑、交通一体化的策略，充分研究不同组件之间的协同关系。在总规阶段，就需要建筑师以规划专业的视角与交通专业在结合上述的外部、内部交通组织原则的前提下，共同探讨项目的功能布局、动线组织，以创造综合体项目各组件间互相催化、互为牵引的 1+1>2 的协同效应。随着城市综合体这一建筑形态逐渐成熟发展，它是一个“城中城”，而非一个“建筑”。因此，更需要以“整体”的视角去看待，需要将城市设计中的各项关注要素如交通、空间、景观、人的活动等等进行一体化的整合优化、项目资源平衡等等，尤其是在交通组织体系构建方面。城市综合体应遵循“一体化”的设计策略，将城市规划、建筑设计、交通规划统一考虑，“采取以城市公共空间、建筑公共空间以及城市交通空间等要素多者相结合而形成的具有开放性、立体流动性和集约性的复合空间。” 4 城市综合体各种业态的交通流线设计研究 4.1 办公业态的交通流线设计 办公车行流线主要分三种，写字楼员工自用车进出流线、访客进出或出租车落客流线、小型货车进出流线。无论对于企业自持型写字楼还是以办公单元租赁为主要业态的写字楼，员工私家车进出地库流线均为最主要的车行流线。依据现行停车库设计规范，超过500辆将设置三个出入口；在总图设计中应当尽量分散设置于办公楼座附近，过于集中会造成高峰期瞬时拥堵。同时应遵循单向右行的方式，避免出现尽端180回车及多车道交汇等不利于车行顺畅的局面。 访客车行流线主要分出租车落客及访客自驾车两种流线。前者可在办公主入口利用回车空间解决，类似于酒店大堂前的送客接客模式。自驾车访客的停车位设置，可充分利用地面停车位得以解决，若地面停车位相对紧张，可将地库车位的部分区域，专门开辟作为访客车位。 4.2 商业业态的交通流线设计 商业客流车行流线的设计，除了需满足停车位数之外，出入地下车库的口部应避免与商业广场景观产生不协调的因素。由于商业停车指标通常小于办公或公寓车位数量，因此地面出入口通常不会超过两个，当依规范计算超过两个时，也会与其他车道进行优化整合。这里需要着重讨论一下商业货车流线，由于主力店需要大型货车进出，因此货车坡道会占用相当多面积。货车道坡度不能大于10%，因此尽量选择场地标高较低的位置进入地下，且应直线车道为主，不宜出现曲线车道。比如家乐福需要10米长的双轴货车，这种货车在直线车道出口处转弯半径需要7米，位于曲线车道时转弯半径需要10米；对地下车库的轴网影响最大。故大型货车下地库的设计原则即低位、顺直、短距。规范对于货车道梁下净高虽有明确规定，但其规定较为笼统，在实际工程中，货车道梁下净高通常会做2.8-3.5m（满足小型货车）或4.2m（满足中型货车），该指标会随着招商业态的需求而做出相应调整和改变。 4.3 酒店业态的流线设计
二三线都市中小规模都市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个都市100多个项目 扫瞄提示 1、建议扫瞄时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和扫瞄特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大伙儿同探讨国内二三线都市商业都市综合体的一些现状、进展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事治理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们如此的团队跟在座专门多建筑设计公司、广告推广
公司等等都有紧密的合作，今天与大伙儿交流起来会比较的直接。 给各位描绘一下二三线都市商业地产或者都市综合体的进展现状以及以后的进展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线都市大伙儿服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下专门流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线都市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线都市目前都市综合体进展的瓶颈或者进展的无奈，或者进展的机遇。今天提供的所有二三线都市案例，差不多上我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大伙儿通过上午的交流，了解二三线都市都市综合体的进展以后，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线都市与二三线都市是有区不的，专门难简单的把二三线都市的改日认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地点的人文、文化、价值观等等差不多上不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线都市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方都市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是
城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中， 受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合 体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与 **单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定 位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融 业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题 理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区 域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业 通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成一般需要