2009年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析
2009年房地产开发经营与管理试题
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案
卡上涂黑其相应的编号）
1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收
益大于零的持续时间称为（）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
3．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200
万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均
为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
4．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整
个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折
现率是（）。
A．10．38%
B．11．07%
C．12．45%
D．13．62%
5．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万
㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中
销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为
（）。
A．71．11%
B．88．89%
C．91．67%
D．93．33%
6．某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
7．房地产市场供给垄断性的原因不包括（）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
8．房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率
由（）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
9．横道图法用于项目建设阶段的（）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
10．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量
缺陷清单。
A．开发商
B．承包商
C．监理工程师
D．使用单位
11．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
12．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。
A．市场需求上限
B．市场有效需求
C．市场现实需求
D．市场最低需求
13．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，
利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（）万㎡。A．500．0
B．537．5
C．612．5
D．650．0
14．某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是
（）战略。
A．形象差异化
B．人员差别化
C．服务差别化
D．产品差别化
15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了
消费者市场的（）。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
16．认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。
A．马克思的利率决定理论
B．可贷资金利率理论
C．Ｉs—1M曲线模型利率理论
D．流动性偏好利率理论
17．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。
A．5．77%
B．6．00%
C．10．00%
D．14．40%
18．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金
于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。
A．11．41
B．11．49
C．12．41
D．12．49
19．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，
按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为
（）元。
A．3456．09
B．3505．95
C．3509．74
D．3705．73
20．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，
预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（）年。
A．37
B．40
C．43
D．50
21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ=15%时，净现值为-200
万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（）。
A．20%
B．14．31%
C．14．69%
D．14．80%
22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额
偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收
益，则第1年的投资回报率为（）。
A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%
23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银
行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊
销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05
24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。
A．独立方案
B．互斥方案
C．净现值法
D．等额年费用法
25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A．等额年值法
B．差额投资内部收益率法
C．净现值法
D．等额年费用法
26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时
应选择的判别指标是（）。
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800
㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元
估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．借款还本付息估算表
D．投资计划与资金筹措表
31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。
A．置业投资
B．设备租赁
C．售后回租
D．权益融资
32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（）。
A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中
AAA级对应的风险系数为（）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A．业主
B．承租人
C．物业服务企业
D．业主、承租人和物业服务企业共同
35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有
承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为
（）万元。
A．22．0
B．24．0
C．25．6
D．26．0
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请
在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选
择正确的，每个选项得0．5分）
1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
2．对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
3．房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
4．房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。
A．工程质量保修书
B．可行性研究报告
C．竣工图
D．住宅使用说明书
E．竣工验收备案表
5．采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。
A．开发商处于市场领导者地位
B．开发商难以估算成本
C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近
D．开发商打算与同行和平共处
E．开发商具有向市场领导者挑战的实力
6．房地产市场分析可以帮助开发商（）。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
7．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
8．下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。
A．购买—持有—出租—出售
B．购买一更新改造—出售