法律对物权的保护
物权是民事主体一项重要的民事权利，对物权的保护既是保障基本人权和保障人的全面自由发展的基础，也是保证社会交易安全和进步的需要。稳定的物权及其流转可以说是人类社会安稳和发展的重要物质基础。尽管保护物权是各个法律部门的共同任务，但是民法在物权保护中的地位和作用尤为重要。
一、物权法的几个基本问题
1、物权的概念和物权法的基本内容
物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。
物权法调整物权关系，要回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。
2、物权法的作用
物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争，其二是物尽其用。
物权法通过定分止争，实现维护经济秩序的目的，通过定分止争和物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。
二、物权法律制度的现状
改革开放以来，我国十分重视财产流通领域，制定了不少市场交易规则，同时也较为关注财产的归属和利用，适时地对物权作出了规定。
1、民法通则
1986年制定的民法通则专门有一节规定物权。民法通则中没有出现物权概念，这节的节名用的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，这节说的就是物权。民法通则这节的条文不多，共有13条，但内容丰富，主要规定有：(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。
2、担保法
1995年制定的担保法，较为全面地规定了担保债权实现的各种方式。制定担保法的背景是：当时我国施行的三部合同法，即经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法中都没有保证合同的规定，当时也没有物权法，同时，又亟需解决担保中存在的突出问题，如有的行政机关以及企业内部的职能部门也作为保证人，有的被查封的财产或者有争议的财产也作为抵押物，还有当事人在担保中的权利义务不够清楚，担保的程序不够健全等等。
3、农村土地承包法
2002年制定的农村土地承包法，从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权，进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村土地承包法的作用：(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党
对农村土地承包的政策上升为法律，较为合理地规定土地承包经营权的转让、入股等流转问题，土地承包经营权的继承问题，承包土地的调整和收回等问题，正确地处理了农村土地的集体所有权和土地承包经营权的关系，以及随着城乡经济结构的调整，农村剩余劳动力向小城镇和大中城市转移过程中发生的问题，促进了农业经济发展和农村社会稳定。
4、其他法律
除上述法律外，还有一些法律也对物权作出了规定。这些法律主要有：(1)土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法等法律，规定了土地的所有权和使用权，房地产开发利用的土地使用权，草原的所有权、使用权和承包经营权，森林、林木、林地的所有权和使用权等问题。(2)海商法和民用航空法等法律，规定了船舶的所有权和抵押权，民用航空器的所有权和抵押权等问题。(3)矿产资源法、渔业法和海域使用管理法等法律，规定了探矿权、采矿权，渔业生产者的合法权益，海域所有权和海域使用权等问题。(4)水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法律，从行政管理的角度对物权的取得和行使作出了许多规定，主要是限制性和禁止性的规定。
三、保护所有权的方法
为了加强对物权的保护，维护权利人的合法效益，凡妨害所有权人对其所有财产合法占有、使用、收益和处分，都是对所有权的侵犯，所有权人有权依法请求保护。保护所有权有多种法律手段。比如，刑法通过刑罚的方法，制裁犯罪分子，保护国家、集体和私人的合法财产不受侵犯。民法则是由所有权人通过和解、调解仲裁、诉讼等途径请求保护。根据所有权所受侵犯的不同情况通过民事诉讼保护所有权主要有以下六种：
1、确认所有权
当所有权的归属发生争执，所有权人的财产受到威胁时，所有权人有权向法院提出请求确认他的所有权。当一个财产案件需要同时采取其他方法加以保护时，只有在先明确了所有权的前提下，才能采取其他方法。
2、返还财产
所有权人的财产被他人非法占有时，所有权人有权请求法院强制非法占有人返还原物。
3、恢复原状
财产被非法损坏时，所有人有权要求加害人给予恢复原状，其中包括修理、重作及更换。如果双方各有一定责任，应根据情况，由双方按比例共同负担修理的费用。如无法修复的，则赔偿损失。
4、排除妨害
所有权人对其财产使用时受到他人的不法犯妨害或者可能受到妨害的，所有权人有权请求法院排除妨害或者消除危险。
5、赔偿损害
当原物灭失或者损坏不能恢复原状时，或者虽已恢复原状，返还原物，但仍造成损害，所有权人有权要求加害人赔偿损害的，占有人应当将因损毁、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够补偿的，恶意占有人还应当赔偿损失。
6、返还不当得利
不当得利，是指取得利益没有法律上的根据，而使财产所有人遭受损失。所有权人可以请求受益人返还不应当受领的利益。不当得利不等于盗窃。盗窃行为是指以非法占有为目的，采取秘密窃取的手段，占有公私财物的行为。而不当得利则不是由于受益人针对受害人而为的违法行为，它是由于受害人或第三人的疏忽、过错造成的。
工商管理101班
凌峰
学号：201001013133
欢迎阅读中南大学现代远程教育课程考试（专科）复习题及参考答案 物权法 一、填空题： 1.债权法注重保护经济生活动的安全，物权法注重保护经济生活_____的安全。 2.物权法的特征是：强行法规性、__________和公共性。 3.物权为支配权，债权为______权。 4.物权为 5. 6. 7. 8._____ 9. 10. 11. 权的 12. 13. 14. 15. 16. 17. 选举与解任业主委员会成员的权利，该权利属于_______权。 19.在通行权成立的情形中，与公共道路无适宜联络，且绝对不同公路的土地叫做______。 20.相邻方因土地被越界而享有相应权利包括：____________权和损害赔偿请求权。 21.土地与公共道路如不相通时，土地所有人或利用人有权通行周围的他人土地以至公路，该土地所有人享有的是_______权。 22.对于拾得人能否取得所拾遗失物的所有权，我国立法采______主义。 23.不同所有人的10升酒精与10升水混合后，_____的所有人取得混合物的所有权。
24.不变更共有物的性质而增加其效用或价值的行为，称为__________行为。 25.按份共有的建筑物倒塌或共有动物致伤他人者，按份共有人须承担______责任。 26.按份共有中各共有人的应有部分，应依据法律规定或约定，无规定或无约定或约定不明时，推定为______。 27.用益物权剔除了身份因素，可以转让和继承，具有彻底的__________权性质。 28.我国台湾地区民法已称将永佃权修改为________权。 29.基地使用权无限期但有地租的，使用权人放弃其权利，应支付其后____年地租才为有效。 30. 31. 32. 33.通过 34. 35.。 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44.为担称做____________。 45.归属质权，又称_____，指质权人通过取得质权标的物所有权，以充抵其债权的质权。 46.动产质权是权利人占有债务人或__________移交的动产的担保物权。 47.质权区分为占有质权、收益质权、归属质权是以__________为标准的。 48.留置权标的物的范围，包括：留置动产本身、从物、_____、代位物。 49.留置权成立条件具备后，债权人同意延缓清偿期限时，留置权__________。
第九章涉外物权的法律适用 本章的重点内容是： 物权法律适用的主要原则——物之所在地法的起源、适用、适用的例外以及国有化及信托的法律适用等问题。 一、物之所在地法的产生与发展 物权是指由法律确认的主体对物的直接管领并排除他人干涉的权利。我国目前在《民法通则》中虽没有直接用“物权”这一概念，但却有有关物权的法律规定，在我国民法中，涉及物权的财产权可以分为两类：一是财产所有权；二是与财产所有权有关的财产权。 物之所在地法原则的产生可以追溯至13、14世纪的意大利，意大利法则区别说的代表人物巴托鲁斯就提出了不动产物权应适用物之所在地法。虽然如此，但在这一时期，在实践中，对于动产物权长期仍适用当事人属人法，坚持着“动产随人”的法谚，即主张动产物权适用其所有者或者占有者的住所地法。但是随着国际经济交往的增加，从19世纪末开始，许多国家相继在立法和司法实践中抛弃了“动产随人”的观念，转而主张不论动产还是不动产，物权关系一律适用物之所在地法。 物之所在地法也就是对于物权法律适用以物所在地的法律为该物权关系应适用的法律。对其理论依据，虽有主权说、法律关系本座说以及利益需要说等不同的解释，但从实质上看，物权关系依物之所在地法，是物权关系本身的性质所决定的：
1、物权关系是一种最重要的体现所有制关系的社会关系，各国都希望用自己的法律控制就位于本国的物设定的物权关系； 2、要使物权关系的权利人实现物权，物之所在地法也是最好的选择； 3、物权关系只有由物之所在地法才能提供最有效的保护； 4、对于就境内的物设定的物权关系适用其他国家的法律，在技术上也有难度。 物之所在地法原则以物之所在地为确定法律适用的连结点，因而物之所在地的确定就显得非常重要。通常情况下，不动产及有体动产的所在地确定起来相对较为容易，就是它们的物理上的所在地。不过有体动产的实际位置常常会发生变化，因此，在适用物之所在地法原则时，确定有体动产所在地的有两种原则： 1、以物权行为发生时的物之所在地为有体动产所在地。 2、以物权行为完成时的物之所在地为有体动产所在地。有些经常处于流动状态的有体动产（如流动中的飞机、船舶等）在确定物之所在地时有一定困难，通常的解决方法是：不采用实际所在地作为连结点，而用注册国（港）作为其所在地。无体动产在确定物之所在地时比较困难。通常以该项财产能被追索或被执行的地方为物之所在地。 二、物之所在地法的适用范围 物之所在地法主要用以解决以下问题的法律适用： 1、动产与不动产的识别或区分
全国人大常委会法制讲座第二十二讲：物权法律制度 王利明 (2001-9-18) / 已阅15556次 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在：第一，物权与债权的内容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权则有所不同。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。
物权法律制度 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。
物权和债权尽管都属于财产权的畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权与债权的容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权
中华人民共和国物权法（释义） （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过，自2007年10月1日起施行） 第一编总则 第一章基本原则 第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。 ［参见］ 《民法通则》 第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。 《合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 《担保法》 第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和
排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。 第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 ［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。［参见］ 《宪法》第6—8、11、15条 第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。
【解释】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。 【提示】他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 【例题1·2017单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（）。 A.地役权 B.建设用地使用权 C.质权 D.抵押权 【答案】B 善意取得制度 善意取得制度 第三人取得所有权，原所有权人（真权利人）所有权如何保护？ 第三人未取得所有权，信赖利益和交易安全如何保护？ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 遗失物、盗赃物排除适用。 担保物权 担保物权 抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 质权
为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。 质权自出质人交付质押财产时设立。 债务人或者第三人有权处分的权利可以依法出质。 留置权 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。 担保物权 抵押权质权留置权 对象不动产、动产动产、财产权利动产 占有不需要需要需要意思表示一致需要需要不需要回顾与总结
法律对物权的保护 物权是民事主体一项重要的民事权利，对物权的保护既是保障基本人权和保障人的全面自由发展的基础，也是保证社会交易安全和进步的需要。稳定的物权及其流转可以说是人类社会安稳和发展的重要物质基础。尽管保护物权是各个法律部门的共同任务，但是民法在物权保护中的地位和作用尤为重要。 一、物权法的几个基本问题 1、物权的概念和物权法的基本内容 物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利。物权法是调整物权关系，或者说有形财产关系的法律。 物权法调整物权关系，要回答三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。 2、物权法的作用 物权法的作用，直接体现在两方面：其一是定分止争，其二是物尽其用。 物权法通过定分止争，实现维护经济秩序的目的，通过定分止争和物尽其用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。“有恒产者有恒心”，物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展、社会全面进步的法。 二、物权法律制度的现状 改革开放以来，我国十分重视财产流通领域，制定了不少市场交易规则，同时也较为关注财产的归属和利用，适时地对物权作出了规定。 1、民法通则 1986年制定的民法通则专门有一节规定物权。民法通则中没有出现物权概念，这节的节名用的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，这节说的就是物权。民法通则这节的条文不多，共有13条，但内容丰富，主要规定有：(1)根据宪法，规定了哪些财产属于国家所有或者集体所有。(2)适应改革开放的要求，明确规定国家所有或者集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法交由单位或者个人使用和收益；国家所有的矿藏可以依法由企业开采或者公民采挖。(3)较为准确地规定国有企业的经营权和土地承包经营权，都属于物权性质。(4)明确提出公民的个人财产，不仅包括房屋等生活资料，还包括法律允许公民所有的生产资料。(5)对财产所有权的转移时间，财产的共有，埋藏物、隐藏物、遗失物和漂流物的归属以及相邻关系等，作出了简要规定。 2、担保法 1995年制定的担保法，较为全面地规定了担保债权实现的各种方式。制定担保法的背景是：当时我国施行的三部合同法，即经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法中都没有保证合同的规定，当时也没有物权法，同时，又亟需解决担保中存在的突出问题，如有的行政机关以及企业内部的职能部门也作为保证人，有的被查封的财产或者有争议的财产也作为抵押物，还有当事人在担保中的权利义务不够清楚，担保的程序不够健全等等。 3、农村土地承包法 2002年制定的农村土地承包法，从法律上赋予农民长期而有保障的土地使用权，进一步稳定和完善了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村土地承包法的作用：(1)进一步明确土地承包经营权属于物权。(2)根据农村的实际情况，把多年来行之有效的党
第六章物权的法律适用 一、物之所在地法原则的产生与发展?（一）产生：14世纪“法则区别说=将法则分为篁物法"和“人 法覽“物法''仅具有域内效力，它用来调整不动产物权关系，即 不动产物权适用不动产所在地法；篁人法'‘具有域外效力，它调整动产物权关系，即动产物权适用当事人的住所地法。 ?（二）发展：从19世纪末开始，许多国家抛弃传统法则，代之以动产与不动产皆以物之所在地法原则。 二、物之所在地法原则的理论根据 （-）主权说——主权不可分割性（法、梅兰）?：?（二）法律关系本座说——本座为标的物所在地斗（三）利益需要说——全人类的利益（德、巴尔）?（四）物权关系本身性质说?：?1、统治者本国利益 3、最有效保障物权的实现 ?：?2、权利人对物的直接利用 4、物权具有排他性，保证请求权的实现 物之所在地的确定 ?：?5、物权稳定性，便于判决的实现。 ?：?依法院地法确定物之所在地 ?:?（一）有体物： 斗1＞不动产以其物理的存在地点； ?：?2、动产所在地许多国家作了具体的限制规定：如从时间上限定动产所在地，移动中的动产依法规定所在地。 ?（二）无体物或权利：（参P135） ?：?人为地赋予其存在地点，但很难确定其合适的所在地。 如“债权所在地决定于清偿地，未规定清偿地者决定于债务人的住所地雹（《布斯塔曼特法典》）
（一）对动产与不动产的划分 （二）物权客体的范昌 ?:?英国学者对权利财产所在地的确定做了概括说明。 ?（三）物权的种类和内容 物权的取得、转移、变更和消灭的条件 ?（五）物权的保护五、物之所在地法适用的例外 法、所有人本国法。 ?:?（-）运输途中之物的物权关系，一般适用目的地法、发送地 ?> （二）运输工具的物权关系，一般适用旗国法或登记国法。 （三）法人消灭（自行终止、被所属国解散、破产）之后的财 产归属，一般适用该法人的属人法。 ?:?（四）与身份关系密切的财产关系（遗产继承），一般适用被继承人属人法。 ?:?（五）位于无主土地或无主空间之物的物权关系，一般依据条约解决，无条约规定则可适用占有人或先占者的属人法。 六、我国的规定 ?——2007年10月1日起生效的《物权法》第2条规定： ?:?“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。55 ——《民法通则》第144条 不动产的所有权，适用不动产所在地法律。 ——《民法通则解释》第188条 土地、附着于土地的建筑物及其定着物、 建筑物的固定附属设备为不动产。 ?——《担保法》第92条第1款明确规定：
《物权法》逐条释义二 第四编担保物权 第十五章一般规定 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保 物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 [注释] 本条是对担保物权概念的规定。 担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利，是为担保债务的履行，而在债务人或其保证人的特定物上设立的他物权。特别担保方法有人的担保、物上担保、金钱担保三种。对人担保就是保证，金钱担保指的是定金。物上担保，即担保物权。物上担保，即以债务人或第三人的特定财产为履行债务提供担保，不论债务人是否负担其他债务，也不论债务人是否将此担保物让与他人，债权人可以对此担保物优先行使债权清偿的权利。 担保物权具有以下一些特征： (1)它是为担保债务的履行而设立的从权利，具有附属性。设立担保物权，是为被担保的债权服务的，担保物权的存在，是附随于被担保的物权的，因此被担保的债权是主权利，担保物权是从权利。担保物权以主债权的成立为前提，随主债权的转移而转移，并随主债权的消灭而消灭。 (2)担保物权是当债务人不履行债务时，才能行使的权利。它具有可期待性或附条件性。在债务人履行了债务，或者履行期跟届满之前，债权人都不得行使担保物权，否则将可能损害债务人的合法利益。 (3)担保物权是以期待的(或附条件的)处分权和优先受偿权为内容的他物权。设立担保物权，目的不在于取得对担保物的使用仅和用益权，而是以担保物所具有的交换价值为对象。在债务人不履行债务时，债权人可以依据担保物权，处分担保物，取得价金，再从价金中优先受偿。
章节练习_第三章物权法律制度 一、单项选择题（） 1、 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A、物权只存在于确定的一物之上 B、一项行为只能处分一物 C、债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D、物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2、2016年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2017年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某经过考虑，于2017年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A、2016年12月2日 B、2017年4月1日 C、2017年6月1日 D、2017年12月2日 3、2014年3月1日，高某、刘某夫妻二人共同购买一房屋，但房屋登记在高某的名下。2017年2月1日，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院起诉要求与高某离婚。4月1日，人民法院判决高某、刘某离婚，并将该房屋判归刘某一人所有，判决当日生效。高某、刘某二人于4月2日领取了判决书，刘某于4月6日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归刘某一人所有的时间是（）。 A、2017年2月1日 B、2017年4月1日 C、2017年4月2日 D、2017年4月6日 4、画家王某在举办个人画展期间，其所画的一幅山水图被孙某看中，双方约定价款为100万元，而该山水图仍需展览至画展结束方可交付给孙某。根据物权法律制度的规定，王某、孙某约定的交付方式是（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 5、甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B、乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C、乙无优先购买权，丙有优先购买权 D、乙有优先购买权，丙无优先购买权 6、 甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。经过二人同意将房屋出租给丙，现甲欲转让自己的份额。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A、乙、丙均没有优先购买权
物权编的平等保护物权健全现代产权制度 作者：程啸 物权法律制度是最重要的民事基本制度，我国民法典物权编对物权制度作出了科学完善的规定。该编是在物权法、土地管理法、农村土地承包法等法律和司法解释的基础之上，按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，结合现实需要，编订纂修而成的。民法典物权编调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系，即一方面通过确定各类动产、不动产上的权利主体，定分止争，使得物权的归属清晰，权责明确，进而给予充分的尊重与保护；另一方面最大限度地发挥物的效用，实现物尽其用，优化营商环境，不断满足人民日益增长的美好生活的需要。 一、充分体现社会主义基本经济制度，贯彻落实平等保护原则 物权法律制度必须充分体现一国的基本经济制度。我国是社会主义国家，实行的是公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。民法典物权编除在第一章“一般规定”中对此加以明确外，还在第五章“国家所有权和集体所有权、私人所有权”专门对国家所有权与集体所有权这两类公有制的法律形式作出了详细的规定，具体包括国家所有权的客体范围、国家所有权的行使、侵害国有财产的法律责任、集体所有权的客体范围、集体所有权的行使以及
侵害集体财产的法律责任等。这些规定都鲜明地体现了我国的社会主义基本经济制度。 民法典以平等原则作为基本原则之一，公平也是现代产权保护制度的核心原则。区分国家所有权、集体所有权和私人所有权，既不是实行差别对待，更非对公有财产优先保护，而是要在结合不同所有权的特点作出有针对性的规定的同时，实现物权的平等保护。公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。民法典第二百零七条明确规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”无论物权归属的确认、物权的行使，抑或物权的保护，民法典物权编的所有规定都平等地、一视同仁地适用于国有财产、集体财产和私人财产。 二、全面充分保护各类物权，尊重并维护广大民事主体的财产权益 物权是最重要也是最基本的财产权，为了贯彻落实党的十九大报告提出的保护人民财产权的要求，民法典物权编建立了完善的物权保护和救济规则，形成了规范有效的物权保护机制，充分尊重并维护了广大民事主体的财产权益，有利于推动形成全社会对财产长久受保护的良好和稳定预期。首先，物权编明确宣布国家所有的财产、集体所有的财产以及私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人对之进行从事侵占、哄抢、破坏等侵害行为。其次，物权编第三章集中规定“物权的保护”各类法律措施，包括确认物权请求权、返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权，物权复原请求权和
论国际私法上的物权问题 一、导论 国际私法上的物权问题同国内民法上的物权问题既有联系又有区别。在民法上，物权，作为一个法律范畴，系指由法律确认的主体对物的直接管领并排除他人干涉的权利。但物权在通常意义上仅指就有体财产设定的权利，而就无体财产特别是就智力成果设定的财产权，则称为“准物权”。物权往往是和债权相对而言的。同债权比较起来，物权的权利主体即权利人总是特定的，而义务主体却是不特定的;物权的权利人对物有无需借助他人行为的直接支配权，并且具有排他性;由于物权是民事主体之间对物的一种占有关系，所以，物权的客体只能是物而不是行为。根据物权法定主义原则，物权的种类是由法律具体规定的，但是在不同的历史时期和不同的国家法律中，物权的种类是不一样的。罗马法将物权分为所有权与定限物权两大类，而定限物权又分为役权、永佃权、地上权、质权、抵押权。后来，1804年《法国民法典》和1900年《德国民法典》虽然受到罗马法的影响，但都有自己独特的分类。《法国民法典》除规定了所有权外，还规定了役权和担保物权。《德国民法典》正式从立法上创立物权的概念，在其物权篇中，除规定了所有权之外，还规定地上权、役权、先买权、土地负担、抵押权、土地债务、定期金债务、动产质权和权利质权。一般而言，物权可分为所有权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置权、典权、永佃权等。其中所有权属自物权，永佃权、地役权等属他物权。另外，物权还有用益物权和担保物权之分，前者如地上权、永佃权等，后者如抵押权、留置权等。我国现行民事立法没有使用“物权”一词，但关于属于物权的财产权利的规定是存在的。根据我国现行民事立法的规定，我国物权可分为两类：一是财产所有权;二是与财产所有权有关的财产权。
《物权法》新司法解释3月1日实施这些你必须知道 2016年02月25日 08:37 来源：“长安剑”公众号 原标题：《物权法》新司法解释3月1日实施！关乎你的房和车，这些必须知道！ 还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问，可是很多人转完也没发现，最高法开新闻发布会，可不是专为了“小区开放”啊！它披露的事比“小区开放”涉及的人更广！ 那这发布会讲的啥？别查了，长安君告诉你： 就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊！新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读，让你最快时间跟上形势： 二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！ 据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。 比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢？这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”？ 根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权…… 一句话概括就是： 李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利！ 无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！
当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？ 最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。” 想改房产证名字，该先打哪种官司？ 比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？ 最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“ 但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。” 新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。 也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理！如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。 只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的！ 在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。 新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。 也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
一、合同效力和物权效力的区别有哪些 （一）合同效力 合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要当事人履行合同并承担违约责任。 合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。 （二）物权效力 物权效力是指大陆法民法理论对物权法律效力的概括。通常认为包括三方面： （1）物权具有对世效力和排他效力，它仅凭借权利人的对物支配行为即可实现，并可排除第三人的不法干涉，它对权利人以外的一切不特定人具有普遍约束力。 （2）物权具有追及效力和归一力，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人依法均可向实际占有人主张权利，追索原物，以回复初始权利状态。有学说认为，物权的排他力和追及力均应概括为物权的请求权效力。
（3）物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权而行使的效力，有担保偾权具有优先于无担保债权而行使的效力。 （三）区分原则 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、物权的优先效力如何体现 1、当物权与债权并存时，物权优先于债权。 例如，享有担保物权的人较之普通债权人具有优先受偿的权利。 2、同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。 即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则。在不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定。 三、合同效力待定的情形有哪些
我国涉外不动产物权法律适用问题探讨 摘要：涉外不动产物权的法律适用，国际上普遍认可的是适用物之所在地法，作为国际私法上争论较少的原则，广泛指导着各国间与不动产相关的纠纷处理。如今，涉外不动产物权的法律适用正不断向着以物之所在地法原则为主导、其他适用规则辅助的多元化方向发展。我国关于涉外不动产物权的法律适用应跟上国际步伐，完善相关立法和司法解释，根据实际情况灵活适用法律。 关键词：涉外不动产；物权；法律适用；物之所在地法 不动产所在地法原则从问世之日起一直作为涉外不动产物权法律适用的主导性原则被大多数国家所采纳。但既然是主导原则而不是唯一原则，那么就存在有其他的适用情况。随着国际贸易往来的日益频繁，涉外民商事关系也呈现出内容复杂化和性质模糊化的特点，各国间法律冲突不言自明。涉外不动产物权在主要适用不动产所在地法的同时，还应根据新情况、新问题，灵活选择与适用法律。 一、涉外不动产物权概论 1.涉外性的判断。依据我国《民通意见》第178条规定：“民事关系的一方或者双方当事人是外国人、无国籍人、外国法人的；民事关系的标的物在外国领域内的；产生、变更或者消灭民事权利义务关系的法律事实发生在外国的，均为涉外民事关系。”经济全球化带来的一个必然结果就是各国涉外性质的民商事关系更加密切、频繁和复杂。 2.不动产的界定。不动产即不可移动的财产，通常指土地、房屋及其他建筑物等不能移动或移动将损失其经济价值的物[1]。不动产的界定标准，各国有所不同。我国《民通意见》186条规定：“土地、依附于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”德国和日本把不动产范围界定的比较窄，仅指土地及固定在土地上的物。法国则不然，《法国民法典》中不动产范围较前者广泛许多：非改变其原质及形体不能够移动之物，如土地及建筑物；为不动产的便益及利用所设置之物，如种子、农业用具、耕用家畜、池沼中的鱼类、巢中的蜜蜂、制造场中的器具、房屋内的设置、土地上尚未收割的庄稼、树上的果实等；不动产的使用收益权，以土地供役使的权利以及目的在于请求返还不动产的诉权。这就将与利用不动产所需相关的物及其产生的财产权都囊括在不动产范围之内了。 3.物权种类和内容的确定。作为一个法律范畴，物权是指由法律确定的权利主体对物享有的直接的、排他的权利。根据物权法定原则，我国《物权法》第2条规定我国物权包括所有权、用益物权和担保物权。《德国民法典》在其物权篇中则除了规定所有权之外，还包括了地上权、地役权、抵押权、土地债务、典权、
物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
论物权保护的原则(一) 摘要物权保护应当遵循一体保护、平等保护和效益原则等三项原则。其中，平等保护具有一定的相对性，它不排斥针对不同物权的特点实行不同的保护规则，特别是对非经营性国有资产实行特殊的保护规则。 关键词物权保护；一体保护原则；平等保护原则；效益原则 物权保护的原则，是指在物权保护中所应遵循的指导思想和基本准则。对于物权保护究竟应遵循那些原则，民法学界的观点并不完全一致。有的认为仅指“一体承认、平等保护”原则；1]有的认为应包括平等保护原则和效率原则；2]还有的认为应包括平等保护原则、私力救济与公力救济相结合的原则、预防与救济相结合的原则等。3]笔者认为，物权保护的原则应当包括一体保护原则、平等保护原则和效益原则三项。试结合民法典的制定阐述之。 一、一体保护原则 一体保护原则，是指对所有的物权，不论其性质和内容如何，都应当给予承认和保护，即不管是所有权还是他物权，在所有权中，不管是公有性质的所有权还是私有性质的所有权；在他物权中，不管是用益物权还是担保物权，只要其是合法的物权，都应当给予承认和保护。一体保护是针对不保护而言的，其重点是所有权。强调一体保护的原因，主要是由于我国在改革开放以前对私人所有权，特别是对私人生产资料的所有权几乎不予承认，更谈不上对其进行保护。 新中国建立后，我国曾经在一个很短的时期内承认过私人对生产资料的所有权，例如剥夺地主的土地分配给农民私有、允许城市手工业者自主经营、允许资本主义工商业的存在等。但是，随着20世纪50年代对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造的完成，个体、私营经济在我国被全部取消。整个社会的经济成分变成了清一色的社会主义公有制，包括全民所有制和劳动群众集体所有制。既然私有制经济被取消，私人的生产资料所有权也就得不到承认和保护。 政策和法律对个体经济和私营经济的不承认、不保护，不仅极大地制约了我国经济的发展，再加上天灾和人祸，使得我国在20世纪70年代中期“文革”结束时，国民经济几乎到了崩溃的边缘，人民普遍贫穷。这种状况，直到改革开放以后才有所改变。随着政策的放宽，个体、私营经济逐步地得到恢复和发展，经济活力有所增强。国家立法也开始承认个体、私营经济的合法性。1982年宪法第16条规定：“在法律规定范围内的城乡个体经济，是社会主义公有制经济的补充。国家保护个体经济的合法权利和利益。”至此，在宪法上初步建立起对所有权的一体保护原则，但是还没有建立起平等保护原则。 1986年颁布的《民法通则》从民事法律的角度建立起了对不同所有权的一体保护原则。表现在其第5条规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”或许有人会说，既然宪法和民法都已经确立起一体保护原则，因此不必再将其作为一项独立的物权保护原则予以阐述。但笔者认为，前事不忘，后事之师，在理论研究中强调这一原则的重要性有助于我们保持清醒的头脑。至于在立法上，是否要将其作为一项独立的物权保护原则予以规定，笔者的看法是，在《物权法》中没有必要专门规定，但在《民法典》中应当规定，不过，应将其与民事权利的平等保护原则一并予以规定。 二、平等保护原则 平等保护原则，是指对任何一种合法取得的物权都应该给予一视同仁的法律保护。平等保护原则是针对物权保护的不平等而言的。在平等保护原则中，需要重点强调的内容有两项：一是，他物权保护与所有权保护的平等；二是，私有物权保护与公有物权保护的平等。前者主要是针对传统物权法理论和立法上对他物权保护与所有权保护的不平等状况而言的，后者主要是针对我国立法和现实中对私有物权保护与公有物权保护的不平等状况而言的。 确立平等保护原则的依据主要在于：第一，平等保护是市场经济的基本要求。我们知道，市