市场月报〃惠州市场研究部
2014 年〃05 月 月
惠州/
市场月报
惠州 2014 年 05 月房地产市场报告
月刊：2014 年 05 月 报告出品：惠州世联市场研究部 撰写人：吴瑞琼、赖雪浓 撰写日期：2014-06-07 市场走势
市场成交持续乏力 6 月压力加大
内容摘要： ? 宏观经济：2014年5月，中国制造业采购经理指数(PMI)为
50.4%，连续2个月微升0.1个百分点， PMI连续两个月回升， 反映出中国经济运行增长态势趋于巩固，二季度有望转暖。预 示我国制造业继续保持平稳增长势头。
? 中央政策：住建部近日召集部分城市在北京召开座谈会，北京、
上海、深圳、成都、黄石、淮安6城明确被列为全国共有产权住 房试点城市。据了解“共有产权房”是指中低收入住房困难家 庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。。
? 地方政策：惠州今年新开工建设保障性住房、棚户区改造住
房为3694套(户)， 其中公租房2200套， 所有项目10月底前必 须开工。今年新开工建设的保障房数目比2013年多出529 套，增幅超过15%。据了解，未来惠州公租房将尽可能安排 相关报告
《深圳 2014 年 05 月房地产市场报告》 《北京 2014 年 05 月房地产市场报告》 《上海 2014 年 05 月房地产市场报告》 《武汉 2014 年 05 月房地产市场报告》 《济南 2014 年 05 月房地产市场报告》
在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的 区域。
? 市场运行：2014 年 5 月惠州土地市场供应有所上升，挂牌供应
面积环比与同比均上升，成交面积环比与同比均上升，预期 6 月土地市场将有所回暖。惠城区一手商品房成交环比呈“量跌 价升”的态势，惠阳区一手住宅呈“量跌价升”态势。惠城区 一手商品房面积存量上升， 供过于求使存 量有所上升的趋势。 惠阳区一手住宅面积 存量下降。 大亚湾一手商品房面积存量轻 微下降。 惠城区二手商品房及二手住宅环 比均呈“量升价跌”的态势。
…… 市场监测报告系列
周报、月报、年报
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2014 年〃05 月 月
一级市场：2014 年 05 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地共挂牌/ 划拨供应 26 宗，较上月减少 144 宗；供应面积为 78.62 万平米，环比上升 47.52%，同比上升 97.51%。 2014 年 05 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地挂牌成交 21 宗，比上月持平；成交金额为 23686.4 万元，成交面积为 51.42 万平米，环比上升 12.54%，同比上升 146.00%。 二级市场：2014 年 05 月，惠城区商品房成交面积 25.30 万平米，环比下降 7.56%，同比下降 27.71%；签约套 数 2600 套，环比下降 6.58%，同比下降 20.61%；户均面积为 97.31 平米，环比下降 1.06%；成交均价为 6554 元/平米，环比上升 6.15%，同比下降 7.73%；成交金额 16.58 亿，环比下降 1.87%，同比下降 33.30%。从成交 走势来看，一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。
2014 年 05 月，惠城区一手住宅成交面积 21.48 万平米，环比上升 4.68%，同比下降 31.48%；签约 套数 1879 套，环比上升 8.61%，同比下降 32.04%；户均面积为 114.32 平米，环比下降 3.62%；成交均价 为 6423 元/平米， 环比上升 0.17%， 同比下降 0.43%； 成交金额 13.80 亿， 环比上升 4.86%， 同比下降 31.77%。 从成交走势来看，一手住宅成交环比呈“量价齐升”的态势。
惠阳区 05 月份一手住宅成交 570 套，环比下降 34.41%，同比下降 45.97%，成交面积为 5.12 万平米，环 比下降 41.96%，同比下降 51.56%。05 月份成交户均面积 89.76 平米，环比下降 11.54%，同比下降 10.34%； 成交均价 5563 元/平米，环比上升 0.52%，同比上升 10.68%。惠阳区一手住宅呈“量跌价升”态势。 大亚湾 05 月份商品房成交 1840 套，环比上升 3.95%，同比下降 40.10%，成交面积为 15.21 万平米，环 比上升 3.75%，同比下降 37.61%。05 月份成交户均面积 82.65 平米，环比下降 0.20%，同比上升 4.16%。 三级市场： 2014 年 05 月，惠城区二手商品房成交 938 套，环比上升 23.91%，同比下降 31.13%；成交面积为 13.52 万平米，环比上升 36.57%，同比下降 8.03%。二手商品房成交均价为 2865 元/平米，环比下降 20.17%，同比下 降 18.88%。 其中二手住房成交 819 套， 环比上升 20.80%， 同比下降 33.03%； 成交面积为 9.81 万平米， 环比上升 21.71%， 同比下降 26.02%；二手住房成交均价为 3095 元/平米，环比下降 14.31%，同比下降 9.71%。 总的来讲：2014 年 5 月惠州土地市场有所上升，挂牌供应面积环比与同比均上升，成交面积环比与同比均 上升， 预期 6 月土地市场将有所回暖。 惠城区一手商品房成交环比呈 “量跌价升” 的态势， 惠阳区一手住宅呈 “量 跌价升”态势。惠城区一手商品房面积存量上升，供过于求使存量有所上升的趋势。惠阳区一手住宅面积存量下 降。大亚湾一手商品房面积存量轻微下降。惠城区二手商品房及二手住宅环比均呈“量升价跌”的态势。
1. 宏观经济
? 2014年5月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.8%，比上月上升0.4个百分点，已连续3个月回升，预示
我国制造业继续稳中向好。 2. 市场政策 2.1 中央政策
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房地产信托首季新增规模环比回落超30%
2014-5-9 证券日报
用益信托工作室统计的集合信托数据，2014 年一季度房地产信托发行规模833.06 亿 元，与2013 年一 季度的610.81 亿元相比，同比增长36.39%，而与去年四季度的 1206.25 亿元相比，环比下降30.94%；
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从成立情况来看，今年一季度房地产信托成立规模为648.87 亿元，与去年一季度的527.15 亿元相比， 同比增长23.09%；与去年四季度的 897.16 亿元相比，环比下降27.68%。
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不动产登记局已挂牌 条例6月底前出台
2014-05-09
新京报
国土资源部发布消息称，经中央编办批复，国土资源部正式挂牌成立不动产登记局，将承担指导监督全 国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。同时不动产登记条 例将在6月底前出台。
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统计局：4月CPI同比上涨1.8% 住房租金价格上涨3.7%
2014-05-09
国家统计局网站
2014年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。居住价格同比上涨2.4%。其中，住房租金价 格上涨3.7%，建房及装修材料价格上涨1.3%，水、电、燃料价格上涨1.1%。
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国务院发布新"国九条" 资本市场迎来利好
2014-05-11
经济观察网
国务院发布了《进一步促进资本市场健康发展的若干意见》 （简称“新国九条”）。 “新国九条”提出， 要加快建设多渠道、广覆盖、严监管、高效率的股权市场，规范发展债券市场，拓展期货市场，着力优 化市场体系结构、运行机制、基础设施和外部环境，实现发行交易方式多样、投融资工具丰富、风险管 理功能完备、场内场外和公募私募协调发展。到2020年，基本形成结构合理、功能完善、规范透明、 稳健高效、开放包容的多层次资本市场体系。
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国家统计局:4月住宅待售面积增加213万平方米
2014-05-14 第一财经日报
国家统计局发布的前4月房产开发销售情况显示：4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增 加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米。
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广东启动不动产统一登记相关工作
2014-05-15南方都市报|
全国不动产统一登记工作已在省级层面展开。记者昨日从国土部获悉，目前已有20省区启动了相关工 作，其中包括广东在内的5省已在省国土资源厅局内成立了不动产统一登记领导小组，并启动工作。
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央行发布"央五条" 优先满足首次购房贷款需求
2014-05-17中国人民银行网站
2014年5月12日中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房 金融服务有关工作，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配臵信贷资源，优先满 足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管 理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷 款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。 五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
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珠三角2020年前建16条城际轨道
2014-05-17
南方报业网
广东计划到2020年前在珠三角地区建设16条城际轨道线路。16条线路建成后，将形成以广州为中心， 连通区域内所有地级市和主要城镇的呈“三环八射”状分布的轨道交通网络，成为区域内的快速公交走 廊。主要包含：广州至珠海城际、广州至佛山城际、穗莞深城际、东莞至惠州城际、佛山至肇庆城际、 广州至清远城际、广佛环线、佛山至东莞城际、珠海市区至珠海机场城际、广佛江珠城际、中南虎城际、 深圳至惠州城际、肇庆至南沙城际、江门至恩平城际、广州至惠州城际等。截至2020年，线路总长1430 公里。适当预留全省城际发展需要。
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2014 年〃05 月 月 2014-05-22中国新闻网
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中国69城市今年拟新增保障房建设用地2944公顷
中国国土资源部21日发布的消息称，2014年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地审批 已经完成。截至5月15日，官方共批准了69个城市申请的2944公顷保障性安居工程新增建设用地，其余 37个城市主要使用存量建设用地。据国土部透露，今年报国务院批准用地的106个城市中，只有69个提 出了保障性安居工程新增建设用地申请，较去年减少了11个，使用存量建设用地的城市由去年26个增 加到37个，节约集约利用土地的力度加大。
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广东放宽入户限制：除广深外直系亲属间投靠都可办
南方都市报
2014-05-26
近日，“广东新型城镇化建设”专题座谈会在省政协机关召开，会议就我省新型城镇化建设现状、存在 问题以及对策建议等听取省直有关单位情况介绍。广东省公安厅负责人称，除广州、深圳两个特大城市 的老人投靠子女有所控制外，广东其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)将全 面放开，随时办理。
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央行：定向降准力度将加大
2014年05月31日 新华网
国务院常务会议提出要加大“定向降准”措施力度，下一步“定向降准”的范围或涵盖更多与小微贷款 相关、 符合比例要求的金融机构。 根据国务院常务会议， “定向降准” 的领域将主要指向对发放 “三农” 、 小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例的银行业金融机构。
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两部委明确小产权房不存在转正可能性 坚决叫停 近日，国土资源部、住建部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在 售的小产权房坚决叫停，并依法查处。这是官方又一次强调小产权房的非法身份。对于已购买小产权房 历史遗留问题，没有给出解决方案。
2.2 地方政策
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隆生大桥有望2017年通车
2014-05-02惠州日报
5月2日，江北至江东的新建跨东江的大桥———隆生大桥及其配套工程在市区江北东江三路举行动工 仪式。该大桥整个工程估算总投资约16.5亿元，计划建设工期为3年，于2017年建成通车。建成后不仅 使东江大桥上下班高峰期的拥堵现象得到缓解，由其带来的经济拉动效应亦不可估量。
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惠州公积金部分业务6月16日停办
2014-05-05
东江时报
从市住房公积金管理中心获悉，6月16日至7月5日期间，住房公积金归集、提取和贷款（含组合）资金 发放业务大部分将停止办理，只保留查询、补登住房公积金存折业务，以及贷款受理和审批业务。7月 6日将恢复受理所有业务。
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莞惠城轨动车项目占地面积1840.4亩
2014-05-07
惠州日报
惠城区扎实推进莞惠城轨项目， 莞惠城际轨道惠州客运北段动车所及其走行线工程项目红线范围内总占 地面积1840.4亩。截至昨日，惠城区已完成交地面积占项目用地总面积80%。项目用地范围内的青苗、 地上附着物已全部清点确认。
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红楼滩公园"扩容"
2014-05-15
南方都市报
西枝江桥红楼滩公园建设项目总平面图在惠州市住房建设规划局网站上公示结束。西枝江红楼滩公园 (暂定名)新规划方案出炉，面积比2013年增到的4万平方米，增加了近一倍，而且，除了公园绿地、亲
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2014 年〃05 月 月
水栈道，还会配套有篮球场、羽毛球场、门球场。红楼滩公园将和金山湖公园连接起来，而且，之前规 划的西枝江二桥这次也在方案中，从东湖片区直通河南岸。
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惠城区4所新学校投用 增5520公办学位
2014-05-16 惠州日报
今年，为缓解学位紧张，惠城区有4所新校建成，共新增5520多个公办小学学位。分别为南坛小学鼎峰 分校、第一小学白鹭湖分校、市第二十六小学、市第二十七小学。其中南坛小学鼎峰分校、第一小学白 鹭湖分校、市第二十六小学将于今年8月前建成，2014年秋季学期将开始招生，市第二十七小学预计年 底投用。
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鹿江公园、红楼滩公园计划下半年开建 明年完工
2014-05-20 惠州日报
市园林局近日表示，市区今年在建和计划建设的公园有4个，分别是在建的成语公园、金山湖公园二期 和计划下半年开工建设的鹿江公园、 西枝江红楼滩公园。 鹿江公园和西枝江红楼滩公园已完成规划选址 和建设用地规划许可，计划下半年进场开工，明年完工。
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珠三角改革发展规划纲要 惠州得分89.38分排首位
2014-05-25南方日报
18日，省委、省政府召开的省推进珠三角“九年大跨越”工作会议，通报了实施《珠江三角洲地区改 革发展规划纲要 （2008—2020年）》（下称“《纲要》”）2013年度评估结果，惠州得分89.38分， 居珠三角九市第一。其中，惠州的人均地区生产总值、固定资产投资增长率、研发经费支出占地区生产 总值比重、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重等4项指标得分（均由目标分、水平分、速 度分三部分构成）居珠三角前三位。其中“高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重”这一指标 的得分，惠州居珠三角首位。
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莞惠城轨惠州段土建已完成85% 12月或将试车
2014-05-25
南方报业网
5月20日上午，莞惠城际轨道工程在东莞谢岗至沥林区间，立起电气化工程接触网第一杆，标志着莞惠 城轨“四电”系统集成工程正式拉开施工帷幕。目前土建工程施工方面，惠州段已完成85%，东莞段完 成80%。，建成后从东莞到惠州最快只需半小时，全程预计在一小时以内。珠三角城轨公司表示，实车 试验将在“四电”工程完工后开展。这也意味着，莞惠城轨实车试验或将推迟至12月。
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范和港跨海大桥有望在今年6月实现合龙 预计今年10月基本完工
2014-05-25南方日报
作为惠州第一座跨海大桥同时也是惠州桥梁建筑史上规模和技术难度最大的桥梁， 位于惠东县的范和港 跨海大桥有望在今年6月实现合龙。目前只需完成多8米长的桥面便可实现合龙，预计大桥今年10月基 本完工； 该桥既是惠州桥梁建筑史上规模和技术难度最大的桥梁， 也是全省在建项目中技术难度最大的 桥梁之一，大桥的建成通车，将带动环大亚湾新区乃至惠州滨海工业和旅游业快速发展。
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江北城市轴线有望明年建成
2014-05-30 惠州日报
江北核心区城市轴线建设项目有望在年内开工，明年建成。根据规划，轴线全长约 1.5公里，起点正对 市行政中心正门中心，全线直穿市民乐园、市自来水总公司、东江化工厂住宅区、北湖公园、菊花二路 和江北9、10号小区等地段。轴线区域的规划定位为惠州城市客厅、市民乐园和金融中心。北湖公园位 于轴线腹部，公园以北的区域将依次建美术馆、规划展览馆、城市雕塑、绿地公园等公共服务和景观设 施；公园以南临江地块，将被打造成商务商贸中心和住宅区。城市轴线建成后，将为我市增添约17万 平方米的绿化面积。 3. 市场动态 5/23
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2014 年〃05 月 月
? 2014 年 5 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10978 元/平方米，环比下跌 0.32%，是 2012 年 6
月以来连续环比上涨 23 个月后，首次环比下跌。从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企 销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多 种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。
? 一级市场
1.1 供应分析 2014 年 05 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地共挂牌/划拨 供应 26 宗，较上月减少 144 宗；供应面积为 78.62 万平米，环比上升 47.52%，同比上升 97.51%。 其中 12 宗为住宅类用地，共 10.76 万平米，占整个土地供应的 13.69%；6 宗为商业办公类用地供应，共 23.16 万平米， 占整个土地供应的 29.46%； 其他用途类用地 8 宗， 共 44.70 万平米， 占整个土地供应的 56.85%。 2014 年 05 月，所供应地块有 2 宗工业用地为 10 万平米以上的大型地块，其他均为 10 万平米以下的中小型地 块。 详情见下表： 2014 年 05 月惠州房地产市场土地供应一览表〃住宅
区域
博罗
宗地号
2013（储 备）53 号 GP2014-1 4
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让
地块用途
其他普通商 品住房用地 中低价位、 中小套型普 通商品住房 用地 中低价位、 中小套型普 通商品住房 用地 中低价位、 中小套型普 通商品住房 用地 住宿餐饮用 地 住宿餐饮用 地 住宿餐饮用 地 住宿餐饮用 地 住宿餐饮用 地 住宅用地
地块位臵
博罗县园洲镇桔龙 村委会桔龙洲（土 名） 惠州市火车西站开 发区 HCXZ-23
地块面积 (平米)
26063
容积 率
2.5
起始价 （万元）
3345
挂牌时间
2014 年 06 月 12 日 -2014 年 06 月 25 日 2014 年 05 月 30 日 -2014 年 06 月 13 日
惠城
10510
3.9
1172
惠城
GP2014-1 6
挂牌 出让
江北西区 18 号小区
16178
2.9
1492
2014 年 06 月 13 日 -2014 年 06 月 26 日
惠城
GP2014-1 7 LM2014-1 68 LM2014-1 70 LM2014-1 72 LM2014-1 69 LM2014-1 71 HDGC20 14-18
挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让
惠州市江北 33 号小 区 B02-06 南昆山管委会上坪 社区 南昆山管委会上坪 社区 南昆山管委会上坪 社区 南昆山管委会上坪 社区 南昆山管委会上坪 社区 大岭镇新安社区居 委谭二队体育路边 6/23
12524
3.5
2015
2014 年 06 月 19 日 -2014 年 07 月 02 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 17 日 -2014 年 06 月 30 日 2014 年 06 月 17 日 -2014 年 06 月 30 日 2014 年 06 月 13 日 -2014 年 06 月 26 日
龙门 龙门 龙门 龙门 龙门 惠东
921.93 2095.52 785.63 8533.33 2056.23 18517.86
1.8 1.8 1.8 1.8 1.8 3
115 245 98 1030 240 1878
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2014 年〃05 月 月
区域
宗地号
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让
地块用途
地块位臵
地段
地块面积 (平米)
容积 率
起始价 （万元）
挂牌时间
大亚 湾 惠城
DWYXYYL 002 GP2014-1 8
住宅用地 住宅用地
霞涌下沙村地段 惠州市江北 33 号 B02-05-02
8930 499
3.8 2.3
2282 130
2014 年 06 月 16 日 -2014 年 06 月 27 日 2014 年 06 月 19 日 -2014 年 07 月 02 日
【数据来源：广东土地市场网】
2014 年 05 月惠州房地产市场土地供应一览表〃商业办公
区域
博罗
宗地号
2013（储 备）29 号 2013（储 备）30 号 HDGC20 14-14 HDGC20 14-15 HDGC20 14-16 HDGC20 14-17
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让
地块用途
其他商服 用地 其他商服 用地 商服用地 商服用地 商服用地 商服用地
地块位臵
博罗县罗阳镇浪头村 塘贝岭组洋斜地（土 名）地段 博罗县罗阳镇浪头村 塘贝岭组洋斜地（土 名）地段 平海镇六乡村地段 平海镇六乡村地段 平海镇六乡村地段 平海镇六乡村地段
地块面积 (平米)
13700
容积 率
4.3
起始价 （万元）
3630
挂牌时间
2014 年 06 月 19 日 -2014 年 07 月 02 日 2014 年 06 月 19 日 -2014 年 07 月 02 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日
博罗 惠东 惠东 惠东 惠东
3252 51628.24 53391.84 48703.89 60936.26
4.3 1.1 2 1.1 1.1
855 3892 3512 3133 3582
【数据来源：广东土地市场网】
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区域
惠城 惠城 惠城 惠城 惠城 惠城 龙门 龙门
宗地号
GTQ2014 -1 GTQ2014 -2 GTQ2014 -3 GTQ2014 -4 GTQ2014 -5 GTQ2014 -6 LM2014-1 67 LM2014-1 73
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让
地块用途
工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 街巷用地
地块位臵
仲恺高新区 LED 产业 园 潼侨镇光明对面岭、 望 牛墩 潼侨镇光明对面岭、 望 牛墩 潼侨镇光明对面岭、 望 牛墩 潼侨镇光明对面岭、 望 牛墩 潼侨镇光明对面岭、 望 牛墩 东莞 （惠州） 产业转移 工业园内 龙门县龙城街道办事 处青溪村（原水泥二 厂）
地块面积 (平米)
200714 13899.2 12734.3 17845.1 20411.3 3350.7 52868.9 125194.5
容积 率
1.4 2 2 2 2 2 1 1
起始价 （万元）
5573.5 477 459 643 735 121 790 3650
挂牌时间
2014 年 05 月 27 日 -2014 年 06 月 10 日 2014 年 6 月 10 日 -2014 年 6 月 23 日 2014 年 6 月 10 日 -2014 年 6 月 23 日 2014 年 6 月 10 日 -2014 年 6 月 23 日 2014 年 6 月 10 日 -2014 年 6 月 23 日 2014 年 6 月 10 日 -2014 年 6 月 23 日 2014 年 06 月 11 日 -2014 年 06 月 24 日 2014 年 06 月 19 日 -2014 年 07 月 02 日
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2014 年〃05 月 月
1.2 成交分析 2014 年 05 月惠州市（区/县）（包括惠城、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门）土地挂牌成交 21 宗， 比上月持平； 成交金额为 23686.4 万元， 成交面积为 51.42 万平米， 环比上升 12.54%， 同比上升 146.00%。 其中 4 宗住宅类用地，共 6.63 万平米，占整个土地成交的 12.89%；没有商业办公类用地成交；其他用途 类用地 17 宗，共 44.79 万平米，占整个土地成交的 87.11%。2014 年 05 月所成交的土地有 1 宗工业用地为 10 万平米以上的大型地块，其他均为 10 万平米以下的中小型地块。 详情见下表： 2014 年 05 月惠州房地产市场土地成交一览表〃住宅
宗地号
GJB201 4-017 2013 （储 备）28 号 2013 （储 备）28 号 DYWAT LL004
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让
地块位臵
大亚湾澳头黄 鱼涌乌石村地 块 博罗县龙溪镇 宫庭村委会第 五村民小组地 段 博罗县龙溪镇 宫庭村委会第 五村民小组地 段 澳头螺岭地段
地块面积 (万平米)
0.42
地块用途
容积 率
4.5
成交价 （万元）
848.4
竞得单位
惠州市新宁实 业有限公司 惠州市景龙实 业有限公司
成交日期
居住用地
5 月 23 日
2.89
其他普通商 品住房用地
2
3585
5 月 16 日
挂牌 出让 挂牌 出让
2.89
其他普通商 品住房用地 住宅用地
2
3585
惠州市景龙实 业有限公司 惠州市锦绣湾 实业有限公司
5 月 19 日
0.43
3.2
820
5 月 28 日
【数据来源：广东土地市场网】
2014 年 05 月惠州房地产市场土地成交一览表〃商业办公
宗地号
-
交易 方式
-
地块位臵
-
地块面积 (万平米)
-
地块用途
-
容积 率
-
成交价 （万元）
-
竞得单位
-
成交日期
-
【数据来源：广东土地市场网】
2014 年 05 月惠州房地产市场土地成交一览表〃其他
宗地号
交易 方式
挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌
地块位臵
惠阳区平潭镇光 辉村地段 惠阳区沙田镇花 塘村胡罗长村小 组七娘坛地段 惠阳区永湖镇稻 园村地段 惠阳区镇隆镇联 溪村地段 石化区 J2 地块
地块面积 (万平米)
3.1085
地块用 途
工业用 地 工业用 地 工业用 地 工业用 地 工业用 8/23
容积 率
1.5
成交价 （万元）
1479
竞得单位
成交日期
GP1408
新世纪 （惠州） 物流服务有限 5 月 4 日 公司 惠州市丰瑞印 刷科技有限公 司 惠州市宏亚达 实业有限公司 惠州市远大电 梯有限公司 惠州李长荣橡 5月4日 5月4日 5月4日 5月7日
GP1406 GP1405 GP1407 DYWSH
1.7693 0.292 2.5884 3.9
1.8 0.6 1.2 1
611 254 920 1404
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2014 年〃05 月 月
宗地号
J2003 DYWSHI 2001 2013 （用 地）45 号 DYWAT LL003 GP1409 2013(用 地)8 号 2013 （用 地）34 号 2013 （用 地）33 号 2013 （用 地）30 号 2013 （用 地）35 号 2013 （用 地）40 号 2013 （用 地）36 号 GP2014 -12
交易 方式
出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让
地块位臵
地块面积 (万平米)
地块用 途
地
容积 率
成交价 （万元）
竞得单位
胶有限公司
成交日期
石化区 I2 地块 博罗县龙华镇柳 村村委会柳村村 民小组大路下 （土名） 澳头螺岭白寿湾 南侧 惠阳区镇隆镇甘 陂村地段 博罗县罗阳镇鸡 麻地博惠公路边 (土名)地段 博罗县湖镇镇陈 村村委会上塱村 民小组位于大南 坑（土名） 博罗县湖镇镇湖 镇村委会田寮村 民小组位于长岭 （土名） 博罗县麻陂镇坳 头村岭顶经济合 作社地段 博罗县湖镇镇湖 镇村委会田寮村 民小组位于长岭 （土名） 博罗县龙溪镇夏 寮村第二、三、 四、五经济合作 社下塱湖（土名） 地段 博罗县湖镇镇陈 村村委会上塱村 民小组位于大南 坑（土名） 惠州市江北西区 1 号 A02-22
0.0323
工业用 地 工业用 地 工业用 地 工业用 地 工业用 地 工业用 地
1
13
惠州大亚湾华 瀛石油化工有 限公司 广东深缆科技 有限公司 惠州大亚湾澳 头生猪定点屠 宰场 惠州市耀邦工 贸有限公司 惠州市金龙羽 电缆实业发展 有限公司 惠州市鑫隆环 境服务有限公 司 惠州市四维化 工有限公司 广东好时代专 用车有限公司 惠州市四维化 工有限公司
5月7日
10.592
0.8
2360
5 月 15 日
0.8 1.5774 2.3256
1 1 0.8
310 530 807
5 月 16 日 5 月 15 日 5 月 19 日
2.6063
0.8
650
5 月 23 日
挂牌 出让 挂牌 出让 挂牌 出让
0.9063
工业用 地 工业用 地 工业用 地
1
260
5 月 27 日
2.5915
0.8
655
5 月 27 日
0.4909
1
140
5 月 27 日
挂牌 出让
6.8669
工业用 地
0.8
2020
惠州金茂实业 投资有限公司
5 月 27 日
挂牌 出让 挂牌 出让
1.3323
工业用 地 公共设 施用地
0.8
335
惠州市鑫隆环 保科技有限公 司 惠州市城市燃 气发展有限公 司
5 月 29 日
3.0059
1
2100
5月7日
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[小结]2014 年 5 月惠州土地市场有所回升，挂牌供应面积与成交面积环比与同比均上升，预期未来土地成交走 势将会持续走平。
? 二级市场
2.1 供应分析 2.1.1 惠城区供应分析 2014 年 05 月，惠城区批售 20 个预售许可证，惠城区商品房批售 3704 套，批售面积为 42.26 万平米，环 比上升 40.32%。其中住宅批售 2592 套，批售面积为 28.47 万平米，环比下降 26.39%。惠城区市场 05 月份商 品房较 04 月份环比轻微上升，住宅市场供应较 04 月份环比下降。
【数据来源：惠城房管局】
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2014 年〃05 月 月
惠城区批售项目详情见下表： 惠州惠城区 05 月批售预售证项目 住宅 时间 名称 行政区 用途 商业/办公 开发商 惠州市润城房地产开 发有限公司 惠州市德威集团有限 公司 惠州市华邦房地产开 发有限公司 惠州丰通房地产有限 公司 惠州市亚新房地产有 限公司 惠州丰通房地产有限 公司 中信惠州城市建设开 发有限公司 惠州市圣马龙投资有 限公司 惠州市迪茵实业有限 公司 惠州市润城房地产开 发有限公司 惠州佳德臵业有限公 司 惠州市雅堡房地产开 发有限公司 惠州市仲恺高新技术 投资控股有限公司 惠州市新地房产开发 有限公司 惠州腾凯实业有限公 司 惠州市鸿鹄房地产开 发有限公司 惠州市德威集团有限 公司 惠州市德威集团有限 公司
面积 面积 套数 套数 （平米） （平米） 0 438.1 0 7 21 26 0 0 22 0 10 0 6 7 8 0 0 0 13 6
2014-5-5 2014-5-8 2014-5-12 2014-5-14 2014-5-16 2014-5-16 2014-5-16 2014-5-16 2014-5-16 2014-5-19 2014-5-19 2014-5-22 2014-5-22 2014-5-22 2014-5-23 2014-5-26 2014-5-26 2014-5-26
江滨华府 摩卡生活花园 华邦首府 中信凯旋城花园 合生国际新城
江北 江北 仲恺 金山湖 水口
城镇住宅用地 19374.89 192 商业、 住宅用地 11395.12 92
其它商服用地、 36898.88 344 2970.99 城镇住宅用地 商服用地、 城镇 41119.57 372 2204.33 住宅用地 服用地 城镇住 20916.17 153 宅用地 50 0 0 1887.1 0 1120.3 0
中信凯旋城花园三 城镇住宅用地、 金山湖 9906.59 期 商服用地 中信水岸城花园 东江新城 鼎浩雍景豪庭 悦湖会花园 江滨华府 花样年华公寓 海伦天空花园 优盘公寓 富丽嘉园 马安
商服用地、 城镇 25129.27 240 住宅用地 商住用地 10433.88 108
金山湖 城镇住宅用地 21634.12 162 江北 仲恺 水口 仲恺 仲恺 城镇住宅用地 11812.19 108
商服用地， 城镇 10266.0 128 3171.48 住宅用地 商住用地 7993.44 72 69 383.76 968.23 0 0 0 3122.15 595.95
其它商服用地、 4934.2 城镇住宅用地
其它商服用地、 17848.68 144 城镇住宅用地 93 71 88 64
方直珑湖湾东岸花 城镇住宅用地 金山湖 12504.47 园 商服用地 御林苑 朗琴湾 摩卡生活花园 仲恺 东江新城 江北 商住用地 8394.17
城镇住宅用地 10019.46 商服用地 商业、 住宅用地 6873.76
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2014 年〃05 月 月 住宅 商业/办公 开发商
时间
名称
行政区
用途 商服用地、 商服 用地
面积 面积 套数 套数 （平米） （平米） 0 0 42
2014-5-28 2014-5-29
大隆财富广场 佳兆业壹号花园
江北 龙丰
121960. 广东大隆企业集团有 986 61 限公司 0 0 惠州市金湖房地产有 限公司
【数据来源：惠城房管局】
商服用地 城镇 7514.43 住宅用地
2.1.2 惠阳供应分析 2014 年 05 月，惠阳区批售 4 个预售许可证。惠阳区商品房批售 708 套，批售面积为 6.90 万平米，环比上 升 238.24%。惠阳区市场 05 月份商品房市场供应量环比 04 月份上升。 项目详情见下表： 惠州惠阳区 05 月批售预售证项目 预售证号 项目名称 地址 惠州市惠阳区淡水土 湖地段 惠州市惠阳区淡水人 民六路 惠州市惠阳区淡水东 华大坑水库 惠州市惠阳区淡水大 埔星河东路 预售套数 （套） 127 192 100 289 预售面积 （平米） 11872.87 15755.16 12231.08 29135.89 开发商 惠州市建曙房地产 开发有限公司 惠州市中梁投资有 限公司 惠州阳光新都房地 产开发有限公司 惠州市惠阳德亿实 业发展有限公司
【数据来源：惠阳房管局】
惠阳房预许字 （2014） 建曙棕榈园 第 012 号 惠阳房预许字 （2014） 中梁尚园 第 013 号 惠阳房预许字 （2014） 星河丹堤花园 第 014 号 惠阳房预许字 （2014） 名苑星河湾花 第 015 号 园 2.1.3 大亚湾供应分析
2014 年 05 月，大亚湾批售 13 个预售许可证。大亚湾商品房批售 4609 套，批售面积为 40.58 万平米，环比下 降 15.32%，大亚湾市场 05 月份商品房市场供应量比 04 月份有所下降。 项目详情见下表： 惠州大亚湾 05 月批售预售证项目 预售证号 惠湾房预许字[2014]第 032 号 惠湾房预许字[2014]第 033 号 惠湾房预许字[2014]第 034 号 惠湾房预许字[2014]第 036 号 惠湾房预许字[2014]第 037 号 项目名称 华浩海悦湾 颐雅境花园 润丰居 泡泡海家园 新华联广场 地址 惠州大亚湾霞涌霞光 二路 18 号 惠州大亚湾澳头教育 路9号 惠州大亚湾西区 惠州大亚湾霞涌霞光 一路 1 号 惠州大亚湾澳头石化 大道中 438 号 12/23 预售套数 （套） 180 248 236 160 416 预售面积 （平米） 12210.68 22562.72 22240.72 10219.67 47371.64 开发商 惠州市华浩房地产 开发有限公司 惠州市俊光发展有 限公司 惠州市裕顺实业有 限公司 惠州南海旅游有限 公司 惠州市新华联嘉业 房地产开发有限公 司
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2014 年〃05 月 月 预售套数 （套） 347 506 170 882 236 290 392 546 预售面积 （平米） 23306.56 38729.5 14592.09 87160.62 17795.52 27116.42 29085.12 53444.39
预售证号 惠湾房预许字[2014]第 038 号 惠湾房预许字[2014]第 039 号 惠湾房预许字[2014]第 040 号 惠湾房预许字[2014]第 041 号 惠湾房预许字[2014]第 042 号 惠湾房预许字[2014]第 043 号 惠湾房预许字[2014]第 044 号 惠湾房预许字[2014]第 045 号 2.2 成交分析 2.2.1 惠城成交分析
项目名称 国力凯旋花 园 百惠园 花香四季雅 苑 卓越东部蔚 蓝海岸花园 东岸丽都花 园 龙光城 龙光城 龙光城
地址 惠州大亚湾澳头中兴 北路 269 号 惠州大亚湾西区板嶂 岭 惠州大亚湾澳头大亚 湾大道 1 号 惠州大亚湾西区石化 大道西 66 号 惠州大亚湾澳头中兴 北路 178 号 惠州大亚湾西区西南 大道 88 号 惠州大亚湾西区西南 大道 88 号 惠州大亚湾西区西南 大道 88 号
开发商 惠州市国力房地产 开发有限公司 惠州大亚湾百惠实 业有限公司 惠州市绵远实业有 限公司 惠州市卓越东部房 地产开发有限公司 惠州市惠阳区联诚 实业投资有限公司 惠州大亚湾东圳房 地产有限公司 惠州大亚湾东圳房 地产有限公司 惠州大亚湾东圳房 地产有限公司
【数据来源：大亚湾房管局】
2014 年 05 月，惠城区商品房成交面积 25.30 万平米，环比下降 7.56%，同比下降 27.71%；签约套数 2600 套，环比下降 6.58%，同比下降 20.61%；户均面积为 97.31 平米，环比下降 1.06%；成交均价为 6554 元/平米， 环比上升 6.15%，同比下降 7.73%；成交金额 16.58 亿，环比下降 1.87%，同比下降 33.30%。从成交走势来看， 一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势。 注：①商品房包括住宅、商铺、写字楼和其他。
【数据来源：惠城房管局】
2014 年 05 月，惠城区一手住宅成交面积 21.48 万平米，环比上升 4.68%，同比下降 31.48%；签约套 数 1879 套，环比上升 8.61%，同比下降 32.04%；户均面积为 114.32 平米，环比下降 3.62%；成交均价为 6423 元/平米，环比上升 0.17%，同比下降 0.43%；成交金额 13.80 亿，环比上升 4.86%，同比下降 31.77%。 从成交走势来看，一手住宅成交环比呈“量价齐升”的态势。（该数据来源于房产交易中心，相对实时成交 数据略有延后）
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2014 年〃05 月 月
【数据来源：惠城房管局】
下表为 2014 年 05 月惠城（包括仲恺）住宅销售套数 Top10： 名次 第1名 第2名 第3名 第4名 第5名 第6名 第7名 第8名 第9名 第 10 名 项目名称 雅居乐白鹭湖 中信水岸城 永富源御品湾 万科城华府三期 江湾一品 锦鸿名苑 中信凯旋城 宝安山水龙城 德威朗琴湾 御水豪庭 行政区 江北 东江新城 金山湖 江北 下角 仲恺 金山湖 东江新城 东江新城 金山湖 网签套数 （套） 95 87 82 81 78 62 58 55 55 46 均价 （元/平米） 7528 6137 5000 7274 6661 4658 5904 6706 6804 8550
【数据来源：惠城房管局】
惠城区 05 月份各物业成交面积中，一手住宅成交面积为 21.48 万平米，占总成交量 84.90%，所占市场份 额上升，成交金额为 13.80 亿元，环比上升 4.86%，同比下降 31.77%，成交均价为 6423 元/平米，环比上升 0.17%，同比下降 0.43%。从成交走势来看，一手住宅成交环比呈“量价齐升”的态势。 商业成交面积为 1.12 万平米，占总成交量 4.43%，所占市场份额下降。成交金额为 1.42 亿元，环比下降 23.29%，同比下降 51.65%；成交均价为 12708 元/平米，环比上升 32.89%，同比下降 35.24%；商业物业环比 呈“量跌价升”态势。 办公成交面积为 0.70 万平米，占总成交量 2.77%，所占市场份额上升；成交金额为 0.73 亿元，环比上升 732.54%，同比上升 14.26%；成交均价为 10462 元/平米，环比下降 16.74%，同比下降 11.85%；办公物业环比 呈“量升价跌”态势。
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2014 年〃05 月 月
【数据来源：惠城房管局】
【数据来源：惠城房管局】
2.2.2 惠阳成交分析 惠阳区 05 月份一手住宅成交 570 套，环比下降 34.41%，同比下降 45.97%，成交面积为 5.12 万平米，环 比下降 41.96%，同比下降 51.56%。05 月份成交户均面积 89.76 平米，环比下降 11.54%，同比下降 10.34%； 成交均价 5563 元/平米，环比上升 0.52%，同比上升 10.68%。惠阳区一手住宅呈“量跌价升”态势。
【数据来源：惠阳房管局】
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【数据来源：惠阳房管局】
2.2.3 大亚湾成交分析 大亚湾 05 月份商品房成交 1840 套，环比上升 3.95%，同比下降 40.10%，成交面积为 15.21 万平米，环 比上升 3.75%，同比下降 37.61%。05 月份成交户均面积 82.65 平米，环比下降 0.20%，同比上升 4.16%。
【数据来源：大亚湾房管局】
2.3 开盘销售情况
据世联监测 05 月份开盘项目有 4 个，分别为华邦首府、润城〃双璧湾、太东明月湾、中信凯旋城花园（五期）。 平均当天消化率为 44.98%，整体消化率低，当天只有中信凯旋城花园（五期）的消化率在 65. %以上，其他各项目 的去化率均低于 50%。
开盘销售详细情况如下：
区域
项目名 称
华邦首府 润城〃双 璧湾 太东明月 湾
开发商
惠州市华邦房 地产开发有限 公司 惠州市润城房 地产开发有限 公司 惠州市太东实 业投资有限公
开盘日期
5 月 25 日
主力户型（㎡）
93-144 ㎡
推售 套数
284
成交套 数
105
成交均价
5100
仲恺
惠博 大亚湾
5 月 25 日 5 月 26 日
87-118 ㎡ 49-92 ㎡ 16/23
192 56
93 8
4950 5200
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区域
项目名 称
中信凯旋 城花园 （五期）
开发商
司
开盘日期
主力户型（㎡）
推售 套数
成交套 数
成交均价
惠城区
中信地产惠州 投资有限公司
5 月 30 日
89-132 ㎡两至四房
155
103
5400
【数据来源：世联数据平台】
2.4 存量分析 2.4.1 惠城存量分析 截止 05 月底，惠城区一手商品房可售套数为 32032 套，环比上升 5.49%，同比上升 6.97%；可售面积为 338.89 万平米，环比上升 7.41%，同比上升 5.76%；按近 12 个月月均销售 28.89 万平米的速度来计算的话，存 量面积大概需要 12 个月才能消化完，去化周期加长。
【数据来源：惠城房管局】
2.4.2 惠阳存量分析 截止 05 月底，惠阳区一手住宅可售套数为 15329 套，环比上升下降 0.78%，同比上升 4.29%；可售面积 为 145.84 万平米，环比下降 0.81%，同比上升 0.61%，按近 12 个月月均销售 9.64 万平米的速度来计算的话， 存量面积大概需要 15.13 个月才能消化完。
【数据来源：惠阳房管局】
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市场月报〃惠州市场研究部
2014 年〃05 月 月
2.4.3 大亚湾存量分析 截止 05 月底，大亚湾一手商品房可售套数为 23732 套，环比下降 0.02%，同比上升 61.78%；可售面积为 204.76 万平米，环比下降 4.98%，同比上升 50.86%。按 12 月的月均销售 19.58 万平米的速度来计算的话，存 量面积大概需要 10.46 个月才能消化完。
【数据来源：大亚湾房管局】
2.5 供求分析 2.5.1 惠城供求分析 惠城区商品房 05 月份供应面积 42.26 万平米，成交面积 25.30 万平米，供求比为 1.67。5 月份惠城区供求 关系为供过于求，库存有所上涨。
【数据来源：惠城房管局】
2.4.2 惠阳供求分析 惠阳区商品房 05 月份供应面积 6.90 万平米，成交面积 5.15 万平米，供求比为 1.34。05 月份惠阳区供求关 系为供过于求，商品房库存有所上升。
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2014 年〃05 月 月
【数据来源：惠阳房管局】
2.4.3 大亚湾供求分析 大亚湾商品房 05 月份供应面积 40.58 万平米，成交面积 15.21 万平米，供求比为 2.67。05 月份大亚湾供求 关系为供过于求，存在一定库存压力。
【数据来源：大亚湾房管局】
[小结]：惠城区一手商品房成交环比呈“量跌价升”的态势，惠阳区一手住宅呈“量跌价升”态势。惠城区一手 商品房面积存量上升，供过于求使存量有所上升的趋势。惠阳区一手住宅面积存量下降。大亚湾一手商品房面积 存量轻微下降。 ⒊三级市场 2014 年 05 月，惠城区二手商品房成交 938 套，环比上升 23.91%，同比下降 31.13%；成交面积为 13.52 万平米，环比上升 36.57%，同比下降 8.03%。二手商品房成交均价为 2865 元/平米，环比下降 20.17%，同比下 降 18.88%。
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2014 年〃05 月 月
【数据来源：惠城房管局】
其中二手住房成交 819 套， 环比上升 20.80%， 同比下降 33.03%； 成交面积为 9.81 万平米， 环比上升 21.71%， 同比下降 26.02%；二手住房成交均价为 3095 元/平米，环比下降 14.31%，同比下降 9.71%。
【数据来源：惠城房管局】
[小结]：2014 年 05 月，惠城区二手商品房环比呈“量升价跌”的态势，二手住宅环比呈“量升价跌”的态势。
5 月市场成交持续乏力，相比去年同比呈明显下滑趋势。5 月城区商品房价格小幅上升，虽然整体市场项目 出货压力大，但市场价格并没有明显让步，仍然保持较为稳定的态势。总的来讲，惠州市场仍然是处在一个相对 健康理性的发展通道中。值得一提的是库存，5 月惠城区随着新货的大量入市，市场去化速度却仍处于平稳的状 态，未来供过于求压力继续扩大，推货压力以及价格压力均会随之上升，预期市场竞争压力加大，或导致价格波 动。
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