附件1： 碧桂园集团 运营会议管理手册 （2017版） 目录 前言 (1) 第一部分编制说明 (2) 一、手册说明 (2) 二、手册调整与修改 (2) 三、手册特定用语说明 (3) 第二部分会议名录 (4) 一、里程碑会议召开条件时间轴 (6) 二、里程碑会议召开目的及会议成果 (7) 三、定期运营会议召开目的及会议成果 (10) 四、专项运营会议召开目的及会议成果 (10) 第三部分通用会议要求 (12)
一、会议资料 (12) 二、会议纪要 (13) 三、会议任务跟进 (14) 第四部分里程碑会议管理标准 (15) 一、定位策划会 (15) 二、二次定位会 (16) 三、报建策划会 (17) 四、成本策划会 (18) 五、工程策划会（及二次工程策划会） (19) 六、开盘策划会 (20) 七、装修策划会（及二次装修策划会） (21) 八、交楼策划会 (22) 九、开盘后评估 (23) 十、交楼后评估会 (24) 十一、结算后评估会 (25) 十二、全周期后评估会 (26)
前言 随着集团房地产开发业务的迅猛发展，企业规模迅速扩大，客观上对集团项目决策带来了规模上的挑战。为规避决策风险，实现企业内部有效沟通并形成运营会议决策成果，须不断提高项目运营会议管理水平。 项目运营会议管理不仅是项目运营决策中非常重要的沟通、决策形式，更是提高团队协同能力、保障信息完整、形成知识沉淀的有效方法。因此，在总部精干高效、区域做实做强、项目责任到人的模式下，合理、高效的会议管理体系对项目运营起着至关重要的作用，而项目运营会议管理也将与时俱进、不断完善。
第一部分编制说明 一、手册说明 本办法用以规范碧桂园集团在项目开发过程中关于项目运营决策类会议的召开标准。通过指引性的文字说明，明确各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等要素，指导相关会议召开，保障集团各项目开发的有序推进。 本办法是集团计划管理体系的构成文件，共包括三个部分： （一）手册编制说明：本部分就编制本办法的目的、手册的主要内容框架、手册中涉及的会议范畴、主要关键词等做出说明，是阅读和使用本办法的基础内容。 （二）会议名录管理：本部分列出了碧桂园集团现阶段项目开发过程中应重点关注的会议。 （三）会议标准管理：本部分针对“会议名录管理”中的会议，依次明确了各类会议的会议目的、召开时间、组织部门、参会部门、会议资料、输出成果等标准。 二、手册调整与修改 （一）集团运营中心根据项目开发策略的调整，每年组织相关中心和区域、项目对本办法的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时进行调整与修订。本办法内容确定后在一定阶段内应保持相对稳定。 （二）当集团战略、管控模式、相关部门职责设置或业务流程发生变化时，
工程部人员岗位职责 一、主管工程师岗位职责 1、服从工程部经理的领导，对主管项目的工程施工进度、质量、安全负责。 2、参与监理、施工单位招标文件的编制，参与有关合同条款的制订。 3、负责组织设计、监理、建设，施工及有关单位进行图纸会审并跟踪落实会审中提出的问题。 4、熟悉项目工程各专业施工图、会审纪要、设计变更等工程文件，并做好本工程的大事纪要。 5、组织审查项目工程的监理规划、监理细则、施工组织设计和施工作业方案。 6、根据监理合同要求，监督各专业监理工程师按照《监理细则》进行监理工作。定期对合同执行，安全文明施工、影响工期进度的主要因素，质量控制效果等进行分析和纠编。 7、复核证实现场发生的工程量签变更签证、各种进度付款和进度罚款的确认签字，并报公司领导审批。 8、参加现场各种重大质量安全事故的调查、处理。 9、参加施工现场的各种例会和会议。 10、组织参加各种工程验收并签认，做出工程验收总结。 11、负责办理《工程竣工验收证书》负责项目工程竣工资料的
完整性，并按时办理回档移交工作。 12、负责督促并协调工程各专业技术人员的工作。 13、安排部分职员的岗位及工作分工，检查并督促部分员工做好本职工作。 14、审批监理单位编写报批的监理规划。 15、审核工程的现场签证，工程月报量、工程进度款以及设备，材料选型等有关投资控制方面的工作。 16、审核部分月度工作计划及计划完成情况。 17、参加分项工程的主要验收工作及主要设备的试车验收工作。 18、参加有关工程项目的各种招、投标工作。 19、完成上级交办的其它工作。 二、土建工程师岗位职责 1、负责编制和完善土建工程管理程序文件、质量管理作业指导书。 2、参与编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。 3、审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。 4、掌握图纸内容、工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。 5、掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关
工程质量技术管理手册 （第一版） 工程管理中心 2015 年09 月
目录 第一章总则 (1) 第二章碧桂园工程质量管控体系 (2) 1.目的 (2) 2.工程质量管控的制度体系 (2) 2.1工程技术标准 (2) 2.2培训技术支持 (2) 2.3工程质量过程管控措施 (2) 2.4质量检查评估制度 (3) 2.5质量考核激励制度 (3) 3.工程质量管控的执行体系 (4) 3.1集团、区域、项目三级质量管控的职责划分 (4) 3.2集团、区域和项目的质量管控的组织架构 (5) 3.3碧桂园质量管控的理念和手段 (5) 4.支持性文件 (7) 第三章施工前期准备管理 (8) 1.目的 (8) 2.施工前期准备管理 (8) 2.1《工程质量管理策划书》编制与审批 (8) 2.2设计成果跟踪与设计交底 (8) 2.3项目管理交底以及对施工单位的入场指引 (8) 2.4《施工组织设计》、《监理规划》的编制与审批 (8) 2.5土地原始资料的收集与传递 (8) 2.6三通一平 (9) 2.7项目开工 (9) 2.8后续甲委承包商开工作业指引 (9) 3.支持性文件 (9) 4.表单与模板 (9) 第四章工程质量过程管理 (10) 1. 目的 (10) 2.工程质量过程管理 (10) 2.1.施工图纸会审和技术交底 (10)
2.2场地交接验收管理程序 (11) 2.3工法样板引路管理程序 (12) 2.4施工重点工序专项验收管理程序 (15) 2.5材料、设备监管管理程序 (16) 2.6装修交楼样板间质量管理程序 (17) 2.7成品保护管理程序 (18) 2.8展示区质量管理程序 (20) 2.9高层建筑物沉降观测检查管理程序 (22) 2.10项目质量问题整改验收管理程序 (23) 3.工程质量检查要点 (24) 3.1安全生产管理检查要点 (24) 3.2基础、结构质量检查要点 (24) 3.3防渗漏、防开裂质量检查要点 (24) 3.4装修、市政工程检查要点 (24) 3.5工程质量实测实量检查要点 (25) 3.6施工单位管理行为检查要点 (25) 3.7项目管理行为检查要点 (25) 4.支持性文件 (25) 5.表单与模板 (25) 第五章安全文明施工管理 (27) 1. 目的 (27) 2.工程安全文明施工管理程序 (27) 2.1 职责 (27) 2.2安全文明施工管理制度 (27) 2.3工程安全、文明施工检查要点 (28) 3.支持性文件 (29) 4.表单与模板 (29) 第六章自行监理制度 (30) 1. 目的 (30) 2. 职责 (30) 3.管理形式 (30) 3.1监理管理人员设置 (30) 3.2监理实施人员配置 (31) 3.3项目工程(监理)部架构参考 (31) 3.4晋升通道 (32) 3.5临时设置监理服务区域总监 (32)
房地产营销管理手册 世联地产 2011年1月1日制定 目录 前言 不依规矩，难成方圆 1.《销售管理手册》是根据公司的规范管理要求，吸收企业文化之精髓，以公 司《员工手册》为基础，适应销售业务特点的管理规范，是销售公司员工工作的依据。 2.本方案宗旨在科学、规范地建立销售部稳定高效的操作系统，提高组织机构 整体动作能力。 3.《销售管理手册》包含销售公司人员分工，岗位职责要求，部门各种业务制 度，流程，现场管理制度及实施细则，驻外管理制度及实施细则，员工行为规范要求，监督措施，奖金提成规定等等。 4.《销售管理手册》既是销售公司的操作系统，又是销售公司的培训手册，销 售公司全体人员必须阅读此手册，如有任何意见和建议可以向销售公司总经理提出，所有人员必须按照相关条款遵照执行。
5.本手册是第一期版本，随着业务的发展，内容会不断充实和完善，陆续推出 新版本。 一、销售公司组建、职责分工和岗位职责 二、销售公司经理职责分工和岗位职责 2.1销售公司经理的个人素质要求 1.应了解企业广利的基本原理和知识； 2.掌握财务管理的基本知识及相关技能，了解相关财务制度和法规； 3.了解市场营销的基本知识，具有洞察市场、捕捉商机的能力； 4.了解人力资源管理的基本知识相关法律法规，掌握人力资源广利的基本程序和方法，善 于用人； 5.了解生产管理的基本过程和标准要求：能够很好地制定企业发展的目标，合理有序的组 织企业生产和经营活动； 6.善于协调和改善企业经营的外部环境；； 2.2销售公司经理专业素质要求 1.熟悉行业的相关政策法规，能利用政策法规为楼盘的销售制造声势； 2.熟悉全国及当地房地产市场行情、掌握市场动态、特点也趋势，能根据市场变化及时提 出销售策略，善于抓住机遇； 3.具有较强的分析能力、应变能力、商务谈判能力能够帮助下属解决销售难题； 4.有丰富的市场营销经验，对销售工作有全面的了解。熟悉经营策略了解竞争手段、价格 水平客户情况善于及时提出应变措施； 5.信息来源广泛、善于交际、接触面广，同客户有良好的人际关系，有处理难题的能力； 6.具有一定的组织领导能力，善于沟通快速调动下属的主动性、积极性，能及时唤起销售 人员的工作激情； 7.把企业放在第一位，具有较强的团队精神； 8.形象端庄，气质优雅，能为提高团队士气努力工作； 9.具有市场学和心理学知识； 10.销售公司经理文化素质要高； 11.熟悉当前主流文化倾向，文化信息资源丰富；
工程部及项目部 管理机构文件
目录 工程部管理职能 (2) 工程管理控制考核要素 (3) 工程项目规范化管理的目标建议 (5) 工程部经理岗位职责 (12) 工程部资料主管岗位职责 (14) 项目经理岗位职责 (15) 生产经理岗位职责 (17) 技术负责人岗位职责 (19) 质量员岗位职责 (20) 安全员岗位职责 (22) 资料员岗位职责 (23) 材料员岗位职责 (24) 项目预算员岗位职责 (26) 奖惩办法 (27)
工程部管理职能 第一条工程部为工程总监的下属职能部门，负责所有直接生产要素的日常管理工作。 第二条对所有在施工程的合同内容、质量、进度、安全文明施工、资料文件、风险控 制、成本控制等生产各要素进行监督、考核。 第三条负责协助高层管理者制定项目任务书及确立项目目标、指标。 第四条负责对所属部门管理人员的工作管理及绩效考核。 第五条负责制定所属部门的日常管理工作。 第六条协助高层管理者完成年、月度重点工作计划。 第七条负责提出所属任务内的人力资源需求计划。 第八条负责确立项目的优先级。 第九条负责向公司高层管理者推荐大、中型项目经理、技术负责人的人选。 第十条协助大、中型项目经理组建项目办公室并配属相关项目管理人员。 第十一条负责组建小型、零星工程的项目管理团队并实施全面控制管理。 第十二条协助大、中型项目部完成公司内部沟通工作。 第十三条协助项目部及公司各相关职能部门完成劳务、材料招投标工作。 第十四条负责制定生产环节的相关技术、质量及工艺标准、工作流程并监督执行。 第十五条负责项目的各项目管理制度及方案的报批、审核工作。 第十六条负责协助项目部完成工程竣工资料的汇总、存档及工程图书、资料和相关行业 信息收集管理工作。 第十七条组织项目竣工验收及工作总结工作。 第十八条负责工程部门的贯标内审及外审工作。
碧桂园销售中心 案 场 管 理 制 度 手 册
目录 前言 (3) 第一篇：案场服务规范 (2) 第二篇：案场纪律制度及案场环境规范 (19) 第三篇：客户意见处理 (21) 第四篇：客户接待及判定规范 (29)
前言 优质的房地产销售服务，与优质的设计、施工、物业管理一样，是客户选购房屋产品的重要因素之一，作为公司对客户服务的重要前线部门，为客户提供优质的销售服务，是营销中心各营销人员的重要职责和使命。随着房地产市场的不断成熟，产品的差异越来越小，房地产的未来是服务的竞争，优质的销售服务成为房地产营销的重要制胜手段。 为规范一线服务体系及执行规范，提升整体服务水平，现公司推行《案场管理制度手册》。本手册从“服务形象规范”、“服务操作规范”、“销售管理”等方面对营销中心员工的服务工作进行规范，并拟定“奖惩及评优细则”,望各营销中心员工认真学习，相互共勉，严格执行！塑造成一支具有激情、服务领先的团队！ 注：此《案场管理制度手册》适用于销售中心内任何职位的员工；
《案场管理制度手册》使用说明 《案场管理制度手册》分为以下几部分 案场服务规范：对仪容仪表、销售流程服务有明确的规范，每位同事需按照此规范要求进行客户接待； 案场纪律制度及案场环境规范：对案场纪律、案场的销售环境有明确的规范，项目管理人员需按要求进行团队管理，由物业主责管理的区域，项目起督促及提醒作用； 销售管理制度规范 另： 1、此手册作为项目第一负责人在案场管理的工具之一，项目第一负责人承担管理责任，市场管理部标准化监控组会定期对案场进行抽检，对各项指标进行评估，全国排名情况会进行公布通报，对未按规定时间内整改的项目，第一负责人进行处罚通报； 2、如现场涉及代理公司，代理公司的所有同事同样参照此手册条例管理，最终扣罚交由代理公司对接管理人员参照自身管理条例落实； 3、此手册所涉及的扣罚金额不能进行现金扣罚，只能走相关扣罚流程进行扣罚； 4、《案场管理制度手册》由市场管理部标准化监控组联合销售管理部定期进行补充修改，
工程部岗位职责及说明 书 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
二、工程管理部岗位职责： 1、项目经理：（项目负责人） 1)负责项目部的全面管理工作； 2)负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核； 3)随时掌握项目报建工作进展情况，及时与相关部门解决报建工作中 出现的困难； 4)建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方 的合同的争议和纠纷； 5)组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章 制度； 6)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、 监督； 7)安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件； 8)检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存 在的问题，落实具体措施； 9)负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作； 10)配合项目的招商、宣传工作； 11)组织协调相关部门办理政府验收手续； 12)收集各个方面对本项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方 面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。 2、工程经理： 1)负责施工前期的准备工作； 组织调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供 电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观 测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料； 2)负责临时用水、临时用电、排水、排污的申请及安装工作； 3)负责组织现场控制点和水准点的测绘、保护和移交工作；
4)控制工程质量、进度，监督管理安全、文明施工，参与控制工程 成本； 5)负责检查施工过程中的各种工程资料，并移交给资料员； 6)负责检查监督监理单位按照监理规划及细则实施； 7)编制工程施工总进度计划和总平面布置图，分配现场场地的使 用； 8)会同监理单位共同确定合同外工作内容，报项目经理审批； 9)审核施工进度款, 报项目经理审查； 10)参与监理单位组织的分项分部工程验收； 11)确定施工单位相互配合时工序施工的先后顺序，划分施工单位之间 的工作责任，协调解决施工单位之间的经济纠纷。 12)组织工程竣工验收工作。 3、技术负责人： 1)全面负责项目各专业的技术、质量工作； 2)负责与设计管理部、各个设计院、施工单位技术部门的协调工 作，保证技术工作的一致性； 3)负责审批施工组织设计、施工方案、应急预案的审批； 4)组织召开现场技术专题会； 5)组织现场质量检查、评比、纠偏工作； 6)组织、审核施工深化设计工作； 7)参与材料、设备的招标工作； 8)参与各项验收工作； 9)负责对工程资料的统一管理； 10)负责向政府部门交验工程资料； 11)负责政府部门对项目的各项评比、申报工作。 4、机电经理： 1)根据公司批准的施工总进度计划，审查机电工程施工组织设计， 负责控制机电工程项目的现场施工进度，确保机电工程项目进度 计划的完成；
项目管理ERP规范指引体系说明 审核部门：项目管理ERP推进领导小组签发： 制定部门：项目管理ERP办公室签发： 版本说明： 内容： 1规范指引管理办法 制定部门：项目管理ERP办公室（以下简称ERP办公室） 审核部门：项目管理ERP推进领导小组（以下简称领导小组） 管理要点： a)管理范围：本文档所列之规范指引的管理范围包括，系统实施之前的调研、宣 传，系统实施过程中的培训、数据管理，系统实施之后的应用技术支持与运维 管理。硬件网络管理和软件的后台修改不在本规范的范围内。 b)管理依据：本文档所列之规范指引（包括本文档）的制定和修改应有合理和可 追溯的依据，这些依据可以包括，相关的公司管理制度、会议纪要、相关领导 确认的文本、明源的用户操作手册等。 c)版本管理：本文档所列之规范指引（包括本文档），需对每一个版本进行保存， 并对此版本相对于上一版本的修订内容进行记录，记录内容包括修订时间、修 订内容、修订事由、修订人等。 d)审核方式：领导小组的审核方式分为两类。第一类为“审批签发”，即需要领导 小组审批，并由组长签发生效的文档；第二类为“抄呈备案”，即由ERP办公 室制定后办公室主任签发生效，并抄呈副本到领导小组备案。
e)明源软件规范指引的补充：作为碧桂园项目管理ERP系统实施的合作方，明源 软件在实施与系统运行的过程中将与碧桂园密切配合，所以“管理范围”中所列的一部分工作是由明源的实施顾问完成的。在管理规范上，明源的管理规范与指引是本文档所列管理规范与指引的有效补充。 f)发布渠道：将在“碧桂园企业信息平台（EIP）”上和“明源地产ERP”的培训 学习资料与知识库中发布。 碧桂园企业信息平台（EIP）：内网http://10.10.168.38:8080 外网http://59.37.49.173:8080 明源地产ERP：内网http://10.10.168.25:8000 外网http://59.37.49.174:8000 2规范指引分类
项目部部门职责 工程部 1、在项目经理和项目总工程师的领导下，负责项目的技术管理工作。 2、在项目总工程师的领导下，结合业主和监理的要求，主持制定项目技术管理工作办法。 3、在项目经理指导下完成工程项目的施工调查和编制项目管理策划书。 4、负责项目部产品清单分析和编制管理责任矩阵。 5、组织技术人员熟悉与审查图纸，编制工程项目的施工组织设计和施工方案并组织落实。 6、核算施工图数量表，提报物资、设备需用计划。 7、组织施工测量及复核；编制作业程序和作业纪律；负责现场施工技术交底并做好施工日志的记录；做好技术管理内业资料整理工作，确保“三合一”体系的有效运行。 8、技师掌握工程进度，准确提交施工计划和完成报表。 9、负责技术科研和节能减排工作。 10、做好工程后评价和信息化管理工作。 11、负责项目月度、季度、年度报告工作。 12、负责收尾工程牵头管理工作。 13、做好工程竣工资料的整理工作，及交付后的回访工作。 安质部 1、贯彻落实上级主管部门各项规章制度和管理办法。 2、检查施工现场安全、质量，负责工程项目的安全、质量以及环保工作。
3、负责组织项目部人员召开安全生产例会，并形成记录。 4、负责辨识工程项目危险源、环境因素和风险评价，检查和落实重大危险源的管理措施，对现场重点、难点、关键部位进行现场盯控。 5、负责组织专项检查及隐患排查，开展各项安全检查活动。 6、参与项目新技术、新工艺、新材料的推广实施与质量、环境和职业安全监控保证措施的制定。 7、参与施工组织设计和专项方案的制定。 8、负责项目安全、质量日常检查，加强施工过程检查，并做好记录。随时向项目领导报告施工中质量、环境和职业安全健康的执行情况。 9、负责上岗准入制度的实施和检查。制定项目安全培训的内容，负责项目管理人员及协作队伍的作业人员安全培训工作。检查项目特殊工种的持证上岗情况。 10、负责应急管理工作，编制专项事故应急救援预案，定期组织应急演练，形成记录或评审报告。 11、负责事故的及时上报，配合公司进行事故调查。 12、负责按验标进行检验批、分项、分部、单位工程的验收。 13、参与隐蔽工程的检查与验收。 14、负责工程项目的创优工作。 15、负责安全标准工地申报和资料收集归档工作。 物机部 1、贯彻执行集团公司及公司的规章制度及物资与机械管理办法的相关规定。 2、参与标前调查工作以及标后施工前期调查、管理交底、项目管理策划等工作。
碧桂园集团 项目材料设备管理制度 工程管理中心 2015年3月
目录 一、编制依据 ------------------------------------------------ 3 二、编制目的 ------------------------------------------------ 3 三、适用范围 ------------------------------------------------ 3 四、术语 ---------------------------------------------------- 3 五、管理职责 ------------------------------------------------ 3 六、计划管理 ------------------------------------------------ 5 七、到货验收 ------------------------------------------------ 6 八、仓储管理 ----------------------------------------------- 9 九、使用过程监控 ------------------------------------------- 12 十、管理与考核 --------------------------------------------- 13 十一、处罚办法 --------------------------------------------- 14 十二、附件 ------------------------------------------------- 16
附件： 内部 碧桂园集团安全生产管理制度 （2018年试行版） 运营中心
目录 第一章总则 (5) 一、目的 (5) 二、适用范围 (5) 三、名词解释 (5) 第二章碧桂园集团安全生产组织架构及安全生产责任制度 (6) 一、集团安全生产委员会组织架构及职责 (6) 二、集团安全总监职责 (8) 三、集团安全管理部职责 (9) 四、集团安全管理部总经理职责 (9) 五、集团安全管理部人员职责 (10) 六、区域总裁安全生产管理职责 (11) 七、区域副总裁/助理总裁（分管安全）职责 (11) 八、区域安全管理部职责 (12) 九、区域安全管理部总经理职责 (13) 十、项目总经理安全生产管理职责 (14) 十一、其他 (15) 第三章碧桂园集团工程安全检查评分标准 (16) 第四章碧桂园集团安全文明措施标准化手册 (17) 第五章碧桂园集团安全生产红线管理制度 (18) 一、安全生产红线 (18) 二、项目总安全管理“四条”底线 (19) 三、处罚措施 (19) 第六章碧桂园集团安全生产风险预警及管控制度 (20) 一、安全生产风险预警等级及管控措施 (20) 2 / 50
二、预警的触发 (20) 三、停工“拉闸”要求 (20) 四、预警的解除 (21) 五、投诉机制 (19) 第七章碧桂园集团安全生产管理考核制度 (23) 一、奖项设置 (23) 二、奖罚措施 (23) 第八章碧桂园集团安全生产飞行检查制度 (26) 一、目的 (26) 二、编制依据 (26) 三、工作流程 (26) 四、注意事项 (27) 第九章碧桂园集团总包（土建及精装修）施工单位安全生产管理规定. 28 一、土建总包施工单位安全生产管理规定 (28) 二、精装修总包施工单位安全生产管理规定 (32) 第十章碧桂园集团分包单位安全生产管理规定 (37) 一、地基、基础类分包单位进场实施阶段管理 (37) 二、幕墙、钢结构、外墙装饰类分包单位进场实施阶段管理 (39) 三、机电分包单位进场实施阶段管理 (40) 第十一章碧桂园集团安全生产标杆项目管理制度 (43) 一、“集团安全生产标杆工程”策划 (43) 二、“集团安全生产标杆工程”评选流程 (43) 三、“集团安全生产标杆工程”评选及认定 (44) 四、“集团安全生产标杆工程”评分机构及评分标准 (44) 五、“集团安全生产标杆工程”数量及奖励办法 (44) 3 / 50
管理手册 文件编号：编制部门：编制日期：XMB-2008-05 2008年5月22日项目管理部
项目部管理手册目录 第一章部门职能 (3) 一、部门组织架构图3 二、部门职能3 1、开发部的主要职能3 2、工程部的主要职能5 3、办公室的主要职能10第二章部门工作流程 (11) 一、开发部工作流程【流程图编号：LC-XMB-01】11 二、工程部工作流程【流程图编号：LC-XMB-02】12 三、办公室工作流程【流程图编号：LC-XMB-03】13第三章职务说明书 (14) 一、项目总经理职务说明书14 二、开发部经理职务说明书16 三、工程部经理职务说明书18 四、办公室主任职务说明书20 五、土建开发报建专员职务说明书22 六、市政配套报建专员职务说明书24 七、土建工程师职务说明书26 八、水电工程师职务说明书28 九、业务助理职务说明书30 十、办公室文员职务说明书32 十一、资料员职务说明书34十二、司机职务说明书36
第一章部门职能 一、部门组织架构图 二、部门职能 碧桂园集团对开发项目实行项目管理制，各楼盘项目现场管理设立项目管理部。代表甲方实现从土地接收、报建、报批、产品建造的安全、质量、进度的监管、验收移交等全过程的管理，高效协调、解决上述过程中出现的问题；同时协调解决所管辖楼盘项目的其他相关问题；实现企业的战略目标，推动企业不断发展。而项目管理部主要又分为开发部、工程部和办公室。 1、开发部的主要职能 1.1 项目公司成立、土地接收、相关前期手续的办理 ⑴协调相关部门完成土地接收工作，确保项目能按计划动工； ⑵为新项目办理相关政府立项的各项手续，配合成立项目公司的各项手续，包括企业法人营业执照、组织代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书等；办理相关的证件，包
工程项目部主要管理人员岗位职责 一、项目经理岗位职责 二、项目技术负责人岗位职责 三、项目施工员岗位职责 四、项目材料员岗位职责 五、项目质量员岗位职责 六、项目资料员岗位职责 七、项目安全员岗位职责 八、项目保管员岗位职责
一、项目经理岗位职责 1.贯彻执行国家政策、法规、强制性标准以及公司的管理制度，维护企业的合法权益。 2．代表公司实施施工项目的全过程管理，负责制定项目部的管理制度，确定管理人员的职责，保证质量、安全、环境保证体系的有效运行，确保质量、工期、文明施工、安全生产等目标的实现。 3. 在公司授权范围内负责与业主、监理、设计单位、分包、协作单位等的协调工作。 4．接受公司、上级部门和地方政府有关部门的检查与监督。 5. 严格遵守财经制度，加强经济核算，确保足额上缴公司各项费用。负责工程款的回收，接受公司审计。 6. 代表项目部和公司一同签订与劳务队、材料供应商等与经济有关的合同、安全合同（含各种协议）。 7. 注意在工作中开发人才、培养人才，提高项目部管理人员的工作能力。 8. 负责建立、完善项目部各类经济、技术资料的管理制度，督促工程竣工资料和竣工结算资料及时编制、上报，过程中及时办理各种隐蔽验收、各类签证和经济索赔资料。 9. 主持或参加每周的项目周例会（生产例会），协调、解决项目管理、施工过程中的各种问题。
二、项目技术负责人岗位职责 1．组织贯彻实施国家和上级制定的各项技术标准、规定、规范和技术质量管理制度。 2．贯彻公司的管理方针，负责实施施工项目的质量计划，确保管理目标的实现。 3．负责组织施工方案、施工组织设计的交底及实施过程中的检查、监督工作。熟悉施工图纸及工程的质量要求、分项工程衔接和材料规格、质量要求。 4．负责组织施工图纸会审，向有关人员进行施工技术、测量、质量、安全交底，制定施工技术和安全生产措施。 5．积极应用新技术、新材料、新工艺，确保工程质量。 6．负责组织施工项目的质量评定，并参加隐蔽工程验收和分项工程的质量评定。 7．负责组织质量事故的处理工作。 8．负责组织按编制竣工资料的要求收集、整理各项资料，参与工程的结算审定工作，提供各项经济技术签证资料。
工程部及项目部管理机构文件
目录 工程部管理职能 2 工程管理控制考核要素 3 工程项目规范化管理的目标建议 4 工程部经理岗位职责8 工程部资料主管岗位职责9 项目经理岗位职责10 生产经理岗位职责11 技术负责人岗位职责12 质量员岗位职责13 安全员岗位职责14 资料员岗位职责15 材料员岗位职责16 项目预算员岗位职责17 奖惩办法 18
工程部管理职能 工程部为工程总监的下属职能部门，负责所有直接生产要素的日常管理工作。对所有在施工程的合同内容、质量、进度、安全文明施工、资料文件、风险控制、成本控制等生产各要素进行监督、考核。 负责协助高层管理者制定项目任务书及确立项目目标、指标。 负责对所属部门管理人员的工作管理及绩效考核。 负责制定所属部门的日常管理工作。 协助高层管理者完成年、月度重点工作计划。 负责提出所属任务内的人力资源需求计划。 负责确立项目的优先级。 负责向公司高层管理者推荐大、中型项目经理、技术负责人的人选。 协助大、中型项目经理组建项目办公室并配属相关项目管理人员。 负责组建小型、零星工程的项目管理团队并实施全面控制管理。 协助大、中型项目部完成公司内部沟通工作。 协助项目部及公司各相关职能部门完成劳务、材料招投标工作。 负责制定生产环节的相关技术、质量及工艺标准、工作流程并监督执行。 负责项目的各项目管理制度及方案的报批、审核工作。 负责协助项目部完成工程竣工资料的汇总、存档及工程图书、资料和相关行业信息收集管理工作。 组织项目竣工验收及工作总结工作。 负责工程部门的贯标内审及外审工作。
工程管理控制考核要素 计划管理: 成本计划； 质量计划； 进度计划； 劳动力计划； 材料使用计划； 安全文明施工措施； 风险分析及应对计划； 人员配置计划。 成本管理: 材料成本； 劳动力成本； 风险成本（含误工、返工、关系用工等）；管理成本。 质量管理 技术标准及要求； 关键质量控制点； 技术交底及图纸会审。 进度管理 进度偏差与控制； 里程碑。 范围管理： 设计变更及工程洽商。 安全文明施工： 安全交底； 三级教育及岗前培训； 安全文明施工制度及措施； 应急计划及措施。 沟通管理： 内部各职能部门沟通； 外部各相关方。 风险管理： 风险识别与分析； 应对措施及实施。 资料管理： 资料及时性及完备性； 各项可追溯性及施工日志、往来文件等。人力资源管理： 团队建设； 绩效考核。
1、认真贯彻执行国家和上级有关路线、方针、政策，自觉维护企业和职工的利益，完成企业下达的各项经济技术指标； 2、做好项目部的职能分工、责任分工和协调运作； 3、代表公司履行与建设单位的承包合同。承担规定的责任和义务，完成项目目标，协调与建设单位、设计单位和地方的关系； 4、组织精干的项目管理班子，制定实施性施工组织设计、重要工程的施工组织计划，掌握施工的动态和工程进度。做好施工组织、计划与管理、协调与指挥、监控与考核工作； 5、组织制定项目部各类管理人员的职责权限和各项规章制度，定期向企业领导报告工作； 6、按企业授权范围，进行外部协调和经营活动； 7、组织做好生产要素的优化配置，进行动态管理； 8、组织制定项目工程年度、季度施工生产和成本计划，检查计划的实施情况、验工计价和统计监察； 9、坚持“安全第一”的思想，定期听取安全生产的工作汇报，及时研究解决项目部安全生产中存在的问题，保持本项目安全管理体系有效运行，实现工程项目安全管理目标； 10、坚持“质量第一”的思想，全面履行项目工程质量管理职责，建立健全质量组织机构，组织做好工程项目的质量策划，组织落实改进措施，并督促实施； 11、严格遵守工程分包和劳务分包方面的各项管理规定，督促项目部有关职能部门做好对分包单位和劳务队伍的资质把关和安全生产管理。
1、建立项目党支部，主持召开党支部委员会议和党工委党员大会，传达贯彻党的路线、方针、政策和上级指示指示，安排党支部工作，将党支部工作中的重大问题及时提交党支部党员大会和党支部委员讨论决定； 2、领导思想政治工作和精神文明、政治文明建设及企业文化建设，努力创建文明工地，塑造企业良好形象。领导工会、共青团等群众组织，支持群众组织按照各自章程和有关规定开展工作； 3、抓好党支部的自身建设，带头搞好班子团结，充分发挥领导班子集体领导作用； 4、协助项目经理抓好项目的安全生产方针、政策、劳动保护规定和本项目安全生产的规章制度； 5、了解掌握党员、职工的思想、工作、学习情况，运用各种形式做好思想政治工作； 6、当发生安全事故时，积极组织抢险和抢救伤员，做好带头作用； 7、协调项目部与地方关系，优化施工环境。
房地产工程部管理手册
目录 一、目标 二、概况 三、组织架构 四、员工的规范行为 五、经理岗位职责 六、副经理、主管岗位职责 七、监理验收员工高序程序 八、调度员工序程序 九、洋房、别墅监理、验收员工作程序 十、附属工程验收员工作程序 十一、罚则 十二、后语 十三、附验收手册一份
（一）目标 在“项目总办”直接领导下，为了确保所有竣工工程质量都要达到图纸设计要板房标准。消除不合格工程，创造优良工程。彻底消除房屋的“通病”。做好质量监督、验收工作。坚持贯彻董事长提出的“安全、质量、进度、文明施工”要求的落实，严格把好质量关。从施工打响第一锤开始，实施全面监理，层层落实把关。严格把好质量关。对各工程严格按照图纸设计，规范施工进验收，实施由专人负责制原则，实施谁主管谁负责的有效措施，如因失职、渎职造成质量隐患，影响交楼或造成业主投诉，将对该负责单元的跟办人按规定罚款、降工资等级或劝退。把房屋工程质量提高一个新台阶。
（二）概况 房地产工程部现在管理人员共32人，正经理1人，副经理1人，主管5人（大专以上学历13人，其余中专学历）。分两人部门：（a）房屋巡检、验收部（包括土建、装修、水电、绿化、冷气工程的验收）主管理4人，属下监理员工21人。分管：花城碧桂园、荔城碧桂园、凤凰城、西宛、华南碧桂园的房屋工程跟进、房屋工程更改的落实与跟进，房屋竣工验收及交楼的各项工作。（b）房屋附属工程部门：主管理体制1人，下属监理事会4人。分管上述碧桂园的马路、沙井、化粪池、地下排水管、花园栏栅的验收工作，以及在交楼前马路文明卫生的监管工作。 副经理负责顺德碧桂园块楼盘进度、质量的跟进与协调工作。
工程部部长岗位职责 （1）协助总工程师贯彻执行国家相关法律、法规、方针、政策和上级颁发的技术标准、规范、规程及施工技术管理制度，解决工程中的技术问题。 （2）参与编制施工组织设计、实施性施工方案和重点、难点工程的施工技术比选方案。组织编制冬、雨季施工方案及相关措施。 （3）负责工程项目的开工报告编制及上报工作。 （4）熟悉项目施工任务，组织施工人员学习规范、落实施工组织设计。按照上级下达的任务和施工组织设计，根据实际情况拟定本项目具体的施工方法和施工组织措施，补充必要的施工规定和操作规程。 （5）组织本项目交接桩、复测和施工测量，对专业施工队伍的施工测量、沉降观测工作进行检查指导。 （6）组织编制年、季、月度施工进度计划，按时上报下达，定期和不定期检查计划执行情况。及时、准确、全面掌握工程施工进度及质量方面的信息，对照施组、计划检查分析，了解施工中存在的问题，及时反映和协助解决，共同确保工程进度按照施组和计划全面完成。 （7）组织编制项目质量计划，并针对项目可能出现的事故情况，组织制订相应预防措施，编制有针对性的应急救援预案。 （8）负责项目工程质量信用评价管理与内部定期检查自评工作，对发现问题组织整改、复查。掌握施工安全、质量、进度管控措施、管理制度的执行情况，积极为现场提供技术服务和业务指导。 （9）联系业主、监理和设计单位进行设计交底、设计交桩、图
纸会审等事宜，对设计存在问题组织汇集、分析，并联系设计单位逐项澄清、变更或提出解决方案后下达实施。 （10）组织编制、审核工程的技术交底，并检查落实情况，发现问题及时解决。 （11）积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备，推广先进施工经验，组织“工法”的开发和应用，组织施工技术经验交流和观摩活动，促进企业科技进步。 （12）协同安全质检部门做好安全质量管理工作，参加安全质量事故分析和调查处理，并共同制定防止同类事故再发生的措施。协同计划合约部作好验工计价、工程变更及索赔工作。 （13）组织整理、汇总和管理本项目的各类技术资料，组织竣工文件的编制，负责办理竣工工程移交和竣工文件的移交。 （14）对专业施工队伍的技术人员进行业务上的检查、监督、指导，检查施组的落实情况，发现问题及时解决。 （15）指导、检查试验室按规定检测、试验并建立台账。 （16）协助项目总工做好其他技术管理工作。
1．目的 为了进一步规范客户投诉管理标准，强化客户服务意识，落实“风险预控、事前预警、快速响应、高效处理、事后问责追责、经验沉淀应用”的客户投诉管理思想，特制
订本办法。 2．适用范围 本规定适用于碧桂园集团本部、各区域公司（含其附属公司）、碧桂园物业集团（含其附属公司）。 3．定义 3.1响应客户：指获取客户投诉信息后及时与客户取得联系，并告知后续投诉对接人的行为。 3.2 事件完结：客户投诉事件初步平息、无重大后续风险。完结判断标准： （1）公司已有明确决策及处理方案，且已通过审批，可执行； （2）对客谈判工作基本结束，大部分投诉业主接受我司处理方案，后续没有大规模重 复爆发的可能。 3.3 客户风险预控：指在客户风险源辨识和评估的基础上,预先采取措施消除或控制风险的过程（客户对相关风险不知情或知情后无异动）。 3.4 客户投诉预警：对尚未发生的客户投诉事件的通报预警及应对工作（客户有针对事件的异动或客户投诉事件即将发生）。 3.5 客户投诉：客户因对产品或服务不满，通过书面、口头或其他形式提出抗议、索赔、解决问题等异议或诉求的行为（客户投诉事件已发生）。 3.6 区域客户关系主管负责人：客户关系管理归属中心的总经理或其他明确的主管负责人。 3.7 区域客户关系负责人：客户关系管理专业负责人。 3.8 集中保修期：指从集中交付开始日至交付后6个月的保修期。 4．原则及基本要求 4.1 客户投诉事件处理须遵循客户导向的工作原则，同时兼顾公司利益，公司整体协同配合。整体流程如下： 4.2 各区域公司须建立完善的客户投诉管理制度并有效落实，确保客户投诉得到快速积极响应及妥善处理。
目录 一、项目经理岗位职责 (1) 二、项目总工岗位职责 (2) 三、技术质量部岗位职责 (3) 四、工程部岗位职责 (4) 五、安全管理部岗位职责 (5) 六、财务部岗位职责 (6) 七、商务部岗位职责 (7) 八、办公室岗位职责 (8) 九、物资部岗位职责 (9) 十、试验室岗位职责........................................... 1 0十一、测量组岗位职责.................................... ?. (11)
、项目经理岗位职责 1、贯彻执行国家和工程所在地政府的有关法律、法规和政策，执行企 业的各项管理制度。 2、代表总公司履行对业主的工程承包合同，执行合同质量方针，实现 本工程质量目标。 3、负责建立和完善项目的组织机构，明确项目部人员职责，建立适当 的奖罚制度，充分调动参与本工程建设所有人员的积极性。 4、建立严格的经济责任制，强化管理，推动科技进步，搞好工期、质 量、安全、成本控制，提高综合经济效益。 5、严格财务制度，加强财务预算管理，推动项目内部目标责任制。 6、对工程的各个分包商进行监督和评审。 7、主持项目部的工作会议，审定或会签对内或对外的重要文件。 8 接受建设单位和上级业务部门的监督指导，及时向建设单位汇 报工作，搞好与总公司各职能部门的业务联系。 9、组织项目《质量计划》的编制和修改工作，对工程中出现的质 量问题，拥有一票否决权。
二、项目总工岗位职责 1、负责项目部质量体系、安全体系的建立和运行，对工程项目质量和 安全全面负责。 2、负责质量事故的处理和质量事故技术处理方案的编制。 3、贯彻执行上级制定的施工规范、质量标准、操作规程，并向班组进 行技术交底。 4、主持编制实施性施工组织设计，负责施工方案、进度计划、重大技 术措施、资源调配方案等实施，提出合理化建议与设计变更等重要决策。 5、协助项目经理协调与建设单位、设计单位、监理单位的配合，保证 工程进度、质量、安全、成本控制目标的实现。 6、对工程的测量定位、放线、标高负有直接技术责任。 7、负责主管项目的试验检测工作，配齐试验人员，配置必要的试验仪 器设备，督促各部门管理人员做好试验检测工作。 8、掌握施工过程中全部质量状况，组织制定质量通病的预防措施， 组织质量事故的调查处理，原因分析及制定整改措施。 9、开展QC 小组活动，推广新工艺、新技术。 10、组织好项目生产调度会、工地例会和安全施工等关键性会议。 11、完成领导交办的其他工作。