房地产公司营销管
理方案
1
一、文件的主控部门、初次发布、实施的时间
二、文件修改记录
三、相关部门评审签署
四、审批签署
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目录
目录 ................................................................................................. 错误!未定义书签。第1章营销推广的管理 .............................................................. 错误!未定义书签。
1. 营销推广的管理 .............................................................. 错误!未定义书签。
1.1. 营销推广方式............................................................. 错误!未定义书签。
1.2. 电视广告投放的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
1.3. 户外广告宣传的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
1.4. 楼书及宣传品的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
1.5. 现场包装物料的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
1.6. 宣传礼品的管理......................................................... 错误!未定义书签。
1.7. 营销公关活动管理..................................................... 错误!未定义书签。
2. 营销的计划与总结 ............................................................. 错误!未定义书签。
2.1. 营销方案的策划......................................................... 错误!未定义书签。
2.2. 营销的计划编制......................................................... 错误!未定义书签。
2.3. 营销日常会议的主持 ................................................ 错误!未定义书签。
3. 营销的招标与签约 ............................................................. 错误!未定义书签。
3.1. 竞争性谈判原则......................................................... 错误!未定义书签。
3.2. 营销合同版本管理..................................................... 错误!未定义书签。
3.3. 合同的时间管理......................................................... 错误!未定义书签。
3.4. 电视广告招标的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
3.5. 报纸广告的招标管理 ................................................ 错误!未定义书签。
3.6. 物料制作商的招标管理 ............................................ 错误!未定义书签。
3
3.7. 营销合同的后评审管理 ............................................ 错误!未定义书签。
4. 营销费用与支付 .............................................................. 错误!未定义书签。
4.1. 年度费用预算的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
4.2. 月度营销费用的管理 ................................................ 错误!未定义书签。
4.3. 营销费用报销管理..................................................... 错误!未定义书签。
4.4. 费用支付的管理......................................................... 错误!未定义书签。
5. 楼盘的销售与签约 .......................................................... 错误!未定义书签。
5.1.销售价格的管理 ........................................................ 错误!未定义书签。
5.2.认购的管理................................................................. 错误!未定义书签。
5.3.定金的管理................................................................. 错误!未定义书签。
5.4.房款缴交的管理 ........................................................ 错误!未定义书签。
5.5.签署商品房买卖合同 ................................................ 错误!未定义书签。
5.6.客户特殊要求 ............................................................ 错误!未定义书签。
5.7.客户投诉管理 ............................................................ 错误!未定义书签。
6. 佣金计取 .......................................................................... 错误!未定义书签。
7. 样板房的管理 .................................................................. 错误!未定义书签。
8. 营销资料的管理 .............................................................. 错误!未定义书签。第2章营销的流程管理 .............................................................. 错误!未定义书签。
2.1. 销售过程作业流程 .......................................................... 错误!未定义书签。第3章管理表格 .......................................................................... 错误!未定义书签。
3.1.营销活动的管理 .............................................................. 错误!未定义书签。
3.1.1.使用说明.................................................................. 错误!未定义书签。
4
3.1.2.执行程序.................................................................. 错误!未定义书签。
3.2.广告商的管理 .................................................................. 错误!未定义书签。
3.2.1.使用说明.................................................................. 错误!未定义书签。
3.2.2.执行程序.................................................................. 错误!未定义书签。
3.3.客户的管理 ...................................................................... 错误!未定义书签。
3.3.1.使用说明.................................................................. 错误!未定义书签。
3.3.2.执行程序.................................................................. 错误!未定义书签。
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深圳ABCD有限公 司 市场营销管理制 度 （最终修改版） XXX）管理咨询公 司 二零一六年十二月错误！未找到引用源
深圳ABCD有限公司市场营销管理制度目录 目录 第一■章总贝U (1) 第二章市场营销战略管理 (2) 第三章市场管理 (5) 第四章销售管理 (8) 第五章客户管理 (12) 第六章回款管理 (15) 第七章业务员工作管理 (16) 第八章附则 (18) 附件1 客户资料卡 (19) 附件2客户信息卡 (20) 附件3 客户动态信息表................................................ ..22 - 附件4 竞争对手信息卡................................................. ..23 - 附件5 竞争对手动态信息表............................................ -.24 - 附件6 出差申请/派遣表 ............................................... -.25 - 附件7出差行程报告 (26) 附件8业务员周工作报告 (27) 附件9业务员月工作报告 (28)
第一章总则 第一条目的 为了贯彻“以市场为导向，以客户为目标”的方针，统一规范深圳ABCD有限公司（以下简称公司）的市场营销工作，迅速扩大公司的知名度，提高公司的市场占有率，顺利完成公司的经营战略规划，特制定《深圳ABCD有限公司市场营销管理制度》（以下简称本制度）。 第二条适用范围 本制度适用于公司的市场营销业务，具体适用于公司营销中心，指导营销总监、跟单主任、跟单员和业务员的工作。 第三条公司的市场营销体系 公司的市场营销工作，是在公司总经理办公会的直接领导下，主要由营销总监来统一协调安排。公司的市场营销体系采取统一管理的方式，营销中心主要负责市场和销售方面的工作，包括市场信息的收集整理、市场规划、销售管理、客户管理和回款管理等。 第四条主要内容 本制度的主要内容包括：市场营销战略管理、市场管理、销售管理、客户管理、回款管理和业务员工作管理等六大部分。
地产销售管理中心部门职能和岗位职责销售管理中心是负责集团所有销售工作的集中管理部门，对所有销售项目具有监督、指导和协 助的功能。具体职能如下： 负责集团销售管理流程标准化建设； 负责监督、指导和协助集团公司所有销售工作，并提出反馈意见； 负责协调集团所有销售资源； 负责建设集团销售管理资料数据库，并监督、指导和协助分公司销售管理资料数据库建设工作； 负责完善、推广销售专业技术平台，协助各分公司定期对销售人员进行培训； 负责跟进集团整体销售策略； 负责监督、指导、协助考核各分公司销售部门人员管理工作； 负责定期回访开发商，参考开发商反馈意见对项目销售工作进行评价并协助改进。 销售管理中心 销售管理总监 销售管理副总监 销售管理督导销售管理专员销售管理助理 主持流程的标准化建设和监督执行。
负责全公司巡盘和抽查工作指导和监督各分公司销售管理部定期到项目现场巡查。 1. 主持集团公司对各分公司项目开盘、认筹、解筹、房交会等重大活动的抽查、评审和监督工作，内容包括活动流程、人员组织、现场环境、专业形象、服务质量、资料管理、活动效果等方面。 2. 主持集团公司重要、疑难项目的现场指导工作，并对重要、疑难项目提供销售解决参考方案。3、指导和监督各分公司销售管理部定期对项目现场巡查，包括职业品牌形象、制度执行情况、专业能力提升等方 面。 负责建设集团销售管理资料数据库，指导和协助各分公司销售管理部建立销售资料数据库，并监督审核。 1. 主持集团销售管理资料数据库的建设； 2．指导、协助并监督审核各分公司销售管理部建立终端客户资料库； 3. 指导、协助并监督审核各分公司销售管理部对项目销售案例进行总结； 4. 指导、协助并监督审核各分公司销售管理部完成各项目报表。 主持搭建、推广销售管理专业技术平台，协助各分公司定期对销售管理人员进行培训。 1、主持销售经理专业技术平台搭建、向各分公司推广、协助并指导和监督销售管理部组织相关培训考核。 2、主持臵业顾问专业技术平台搭建、向各分公司推广、协助并监督和指导销售管理部进行相关培训和考核。 1、销售经理管理：指导、协助和监督各分公司销售管理部对销售经理的案场规范化操作、人员培养、业务提升等 方面进行月度绩效考核。 2、梯队管理：制定选拔标准，协助、指导和监督各分公司销售管理部实施、培训、考核，为集团公司储备销售管理人才。
产品方案市场营销策划 管理办法
变更记录 注：对该文件内容增加、删除或修改均需填写此变更记录，详细记载变更信息，以保证其可追溯性。
目录 第一章总则 (5) 第一条目的 (5) 第二条适用范围 (5) 第三条工作频率 (5) 第四条信息体系 (5) 第五条总体流程 (6) 第六条成果体现 (7) 第七条结果应用 (7) 第二章产品方案市场分析 (8) 第一条分析目的 (8) 第二条分析内容 (8) 第三条分析方法 (9) 第三章客户对象分析 (9) 第一条分析目的 (9) 第二条分析内容 (9) 第三条分析方法 (10) 第四章竞争产品方案分析 (10) 第一条分析目的 (10) 第二条分析内容 (10) 第三条分析方法 (11) 第五章产品方案市场机会 (11) 第一条工作目的 (11) 第二条机会内容 (11) 第三条工作方法 (11) 第六章产品方案市场营销目标 (12) 第一条设定目的 (12) 第二条目标内容 (12) 第三条设定方法 (13) 第七章产品方案市场营销规划 (13) 第一条规划目的 (13) 第二条规划内容 (13) 第三条规划方法 (14) 第八章产品方案营销布局 (15) 第一条布局目的 (15) 第二条布局内容 (15) 第三条工作方法 (15) 第九章产品方案支持计划 (16) 第一条计划目的 (16) 第二条计划内容 (16) 第三条计划方法 (17) 第十章其他计划 (17) 第一条资源计划 (17)
第二条时间计划 (18) 第三条损益表 (18) 第十三章其他 (19) 第一条附则 (19) 第二条附件 (19)
（七） 公司的计划统计工: 第一节 部门职责与岗位设置 一、部门职责 维护公司形象，宣传公司品牌; 市场调研与分析；项目前期系统策划与研究; 参与土地项目开发的市场方面的可行性分析; 主持项目整体营销策划，综合运用各种手段，进行销售整体策划, 理按揭手续; 负责选择相关合作单位（营销代理、广告、各类制作、样板房设计等），并负 责监督管理与工作协调; 负责楼宇销售及全过程催款， 负责编制销售报表，及时通报公司领导及财务部; 主持楼宇销售的各项准备工作; 售后客户服务工作，包括负责客户签约、按揭手续的办理、房权证的办理、 以及接受客户咨询与投诉服务。 （四） 为楼盘销售所进行的项目包装与维护管理; （五） 楼宇销售与组织: 负责组织办 （六）
1、参与年度及项目开发计划的制订，对年度开发计划经济效益指标会同财务部进行复核，并监督年 度开发计划的执行; 2、填报月、季、年度计划及统计报表，按时上报主管部门; 3、编制月、季、年度用款计划; （八）公司领导交办的其它工作。 二、岗位设置与组织结构 根据市场营销部现有工作职责，设置: 部门经理、部门副经理、项目组 项目组成员：设销售主管1人、策划专员1人、置业顾问若干，客服专员1-2人、策划专员在项目筹备前期需指定，销售主管与置业顾问则在销售前期到位。 组织结构按项目组的扁平管理形式，各项目工作通过部门例会互相知会。具体分工见图1 ――管理结构图。 部门经理 部门副经理 XX项目组XX项目组…项目组
销售主管策划专员销售主管策划专员同左 置业顾问客户专员置业顾问客户专员 市场营销部组织结构图 第二节岗位职责 一、部门经理职责 直接上级：公司总经理或分管副总 （一）全面主持市场营销部日常管理工作，根据公司的发展目标负责制定部门发展目标并安排落实计划执行。 （二）负责部门人员的招聘和考核工作，拟定部门人员的培训计划并组织实施，负责部门员工年度、季度及月度绩效考核。 （三）遵照公司或公司相关性管理制度，监督部门员工工作情况，衽相关奖罚措施。 （四）密切关注房地产市场发展和政策动态，并进行市场研究工作，定期或不定期组织策划和销售人员进行市场调查。
房地产营销管理部各岗位工作职责 一、营销总监兼营销部经理岗位责任制。 1．负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以部门员工的考评工作。 2．负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。 3．负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。 4．负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。 5．负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。 6．负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。 7．主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。 8．组织实施营销部年度工作和销售计划。 9．拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。 10．与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。 11．拟定营销部佣金提成及奖励方案。 12．制定营销部置业顾问具体管理规章。 13．提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。 14．制定置业顾问的招聘教育与培训计划。 15．行使公司和上级授予的其他职权。 二、营销部副经理岗位职责 1．负责项目的“定制”单位的协调、衔接、联系工作。 2．负责项目营销推广小众传播渠道的建立、完善和监督工作。 3．负责组织房地产销售市场调研信息收集和政策法规的研究工作,及时掌握市场动态,跟踪把握市场行情,及时提出合理的整体促销计划和方案,认真组织和努力完成项目的销售工作。 4．负责部门各项业务(如销售、合同、公证、按揭、催款、户口的办理房产证)的完成。 5．及时协调和处理解决客户和业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前售后的反馈工作。 6．负责各公司及有关部门提交销售统计与分析报表。
《服务营销管理》期末复习题 （答案参见实时授课课件及教材） 一、填空： 1服务感知的内容一般包括_可靠性可靠性、反应性、保证性_和移情性（关怀性）五个层面的服务质量。 2 ?服务产品具有区别于实物产品的4个主要特点，具体包括无形性、差异性、不可储存性、 不可分性。 3?与实物产品质量相比，服务质量的特点是服务质量的主观性、服务质量的过程性、服务质 量的整体性。 4?服务蓝图在结构上由___4__个区域和___3__条分界线组成。将顾客活动区域与前台活动区域之间的分界线称为—交际线__;将前台活动区域与后台活动区域之间的分界线称为_能见度界线__。 5 ?服务中间商主要有一特许服务商、服务代理商和服务经纪人三种类型，服务机构管理中间 商的策略可以有三种，包括控制策略、授权策略、合作策略。 6?服务时间调节包括_调整服务时间_、建立预订系统、告示高峰时间、灵活的用工制度、以及全天候营销和假日营销。 7 ?服务营销组合新增的三个营销要素是人员、过程、有形提示。 &根据期望水平的高低可以将服务期望分为理想服务，宽容服务，合格服务 三大类。 9. 宽容的服务是指顾客心目中介于__理想服务与合格服务之间的服务。 10. 关系营销的策略有 ____ 、____ 、____ 。 11. 服务创新的类型包括全新型服务创新；替代型服务创新；延伸型服务创新；拓展型服务创新；改进型服务创新；包装型服务创新；。 、名词解释: 1 ?服务期望： 服务期望是指顾客心目中服务应达到和可达到的水平。 根据期望水平的高低可以将服务期望分为理想服务，宽容服务，合格服务三大类。 理想的服务是指顾客心目中向往的较高水平的服务。 合格服务是指顾客心目中能接受的最低水平的服务。 宽容服务是指顾客心目中介于理想服务和合格服务之间的服务。 2. 服务感知：是指在服务过程中顾客对服务质量的感觉、认知和评价
某某建设股份有限公司 市场协调制度 （讨论草稿） 第一章总则 某某建设股份有限公司市场协调管理制度以公司章程和发 市场协调 的主要方 针是杜绝分公司之间的恶性竞争， 减 努力实现各分公司协同作战，发挥整体效应，共享市场 实现股份制改造、战略转型的平稳过渡，共创某某建设 第四条 营销业务工作政 策及实施标准。市场组织包括股份公司本部市场部 （含大客户经理、大区经理）、六个分公司的市场开发主体（含市场 部、事业部、办事处、控股子公司的市场部、兼有市场开发职能的工 程部、施工处）；营销人员包括营销系统的管理人员和业务开发人员， 分为专职销售人展战略为依据, 度。 结合历史运营管理经验和各分公司的实际情况制定本制 第一条 本制度的任务是确保公司市场营销工作高效、有序地运 第二条 作，满足发展战略的需要，塑造良好公司形象和强势企业文化。 第三条 少内耗损失; 机会和利益; 的未来繁本制度适用于营销系统的所有组织、人员，是本公司
员、兼职销售人员、市场协调人员、市场品牌管理人员、市场信息收集人员等。
第五条 本制度适用于公司的全部业务，重点包括省级干线业 务。 市场协调权由本部市场部的大区经理和公司协调委 员会负责行使。 协调处理各级、 各类市场开发冲突， 必须以事实为根 据，以制度为准绳，确保公正、公开、公平。 大区经理负责解决决策前的市场冲突，依照本制 度规定实行协商、建议、行政强制制度。 公司协调委员会负责解决决策后的救济管理，实行 奖惩、补偿和申诉制度。 第二章 组织 协调 组织设置与职责 第十条 整个公司的市场营销组织包括：股份公司本部的市场 部、工程管理部；分公司的市场部、办事处、工程部、事业部、施工 处；另外相关的组织包括：母体、下属工程局、二级分公司的可以施工的 挂靠单位。 国的各主要城市，在称呼时应统一冠上“某某建设” ，如“某某建设 ** 大区”、“某某建设 ** 分公司 ** 办事处”。 第六条 第七条 第八条 第九条 第十一条 职责范围： 股份公司本部：市场部、工程管理部； 工程管理部的职责范围： 市场部的 第十二条 分公司的市场部、办事处、工程部、事业部、施工 处；市场部的职责范围：工程部的职责范围： 责范围： 事业部的职责范围： 处的职责范围： 办事处的职 施工 组织管理 第十三条 部门的所在地及称呼：各级各类市场部门设于全
销售管理中心部门职能: 销售管理中心是负责集团所有销售工作的集中管理部门，对所有销售项目具有监督、指导和协 助的功能。具体职能如下： I负责集团销售管理流程标准化建设； E负责监督、指导和协助集团公司所有销售工作，并提出反馈意见； '负责协调集团所有销售资源； ■负责建设集团销售管理资料数据库，并监督、指导和协助分公司销售管理资料数据库建设工作; ■负责完善、推广销售专业技术平台，协助各分公司定期对销售人员进行培训； 门负责跟进集团整体销售策略； '负责监督、指导、协助考核各分公司销售部门人员管理工作； I负责定期回访开发商，参考开发商反馈意见对项目销售工作进行评价并协助改进。 销售管理中心部门结构: 销售管理督导|销售管理专员销售管理助理
销售管理中心职位说明书: 、标准化建设：主持流程的标准化建设和监督执行。 二、销售现场管理：负责全公司巡盘和抽查工作，指导和监督各分公司销售管理部定期到项目现场巡查。 2. 主持集团公司重要、疑难项目的现场指导工作，并对重要、疑难项目提供销售解决参考方案。
四、技术平台建设应用，人员培训：主持搭建、推广销售管理专业技术平台，协助各分公司定期对销售管理人员进行培训。 五、人员管理:
1、销售经理管理：指导、协助和监督各分公司销售管理部对销售经理的案场规范化操作、人员培养、业务提升等方而进行月度绩效考核。 2、梯队管理：制定选拔标准，协助、指导和监督各分公司销售管理部实施、培训、考核，为集团公司储备销售管理人才。 六、协调销售资源：根据项目实际执行情况，在人员上给予协调支持。 1?跨部门协调支持。 2、主持重要项目和重大活动全体销售人员的统一调配工作。 3、协助总公司人力资源部进行销售人员招聘把关工作。 七、跟进集团整体销售策略：协助、指导并监督各分公司重大节点销售策略的执行情况，并提出合理化建议。 八、定期回访开发商: 1、主持销售管理中心对各分公司合作开发商进行满意度调查工作; 2、向各分公司反馈开发商意见，并监督执行情况。 任职要求
《服务营销管理》期末复习题 一、填空： 1．服务感知的内容一般包括（可靠性、反应性、有形性、保证性）和移情性（关怀性）五个层面的服务质量。 2．服务产品具有区别于实物产品的4个主要特点，具体包括无形性、差异性、不可储存性、不可分性。 3．与实物产品质量相比，服务质量的特点是(服务质量的主观性、服务质量的过程性、服务质量的整体性) 4．服务蓝图在结构上由__4___个区域和__3___条分界线组成。将顾客活动区域与前台活动区域之间的分界线称为__交际线__；将前台活动区域与后台活动区域之间的分界线称为_能见度界线___。 5．服务中间商主要有（特许服务商，服务代理商）和（服务经纪人）三种类型，服务机构管理中间商的策略可以有三种，包括（控制策略、授权策略、合作策略） 6．服务时间调节包括（调整服务时间、建立预订系统、告示高峰时间、灵活的用工制度）以及全天候营销和假日营销。 7．服务营销组合新增的三个营销要素是（人员，过程，有形提示） 8．根据期望水平的高低可以将服务期望分为（理想服务，宽容服务，合格服务）三大类。 9.宽容的服务是指顾客心目中介于(期望服务与合格服务)之间的服务。 10.关系营销的策略有（财务性关系营销、社交性关系营销、结构性关系营销） 11.服务创新的类型包括(全新型服务创新，替代型服务创新，延伸型服务创新，拓展型服务创新，改进型服务创新，包装型服务创新) 二、名词解释： 1．服务期望：服务期望是指顾客心目中服务应达到和可达到的水平。 根据期望水平的高低可以将服务期望分为理想服务，宽容服务，合格服务三大类。 理想的服务是指顾客心目中向往的较高水平的服务。 合格服务是指顾客心目中能接受的最低水平的服务。 宽容服务是指顾客心目中介于理想服务和合格服务之间的服务。 2．服务感知：是指在服务过程中顾客对服务质量的感觉、认知和评价。 3．有形提示（有形实据）：是指服务过程中能被顾客直接感知和提示服务信息的有形物，主要是指服务场所及其环境、服务设施、服务工具、服务用品等。 4.理想服务：是指顾客心目中向往的较高水平的服务。 5.合格的服务：合格服务是指顾客心目中能接受的最低水平的服务。
某某（深圳）有限公司 市场营销管理制度 目录 第一章总则 (1) 第二章市场营销战略管理 (2) 第三章市场管理 (5) 第四章销售管理 (8) 第五章客户管理 (12) 第六章回款管理 (15) 第七章业务员工作管理 (16) 第八章附则 (18) 附件1 客户资料卡 (19) 附件2 客户信息卡 (20) 附件3 客户动态信息表 (22) 附件4 竞争对手信息卡 (23) 附件5 竞争对手动态信息表 (24) 附件6 出差申请/派遣表 (25) 附件7 出差行程报告 (26) 附件8 业务员周工作报告 (27) 附件9 业务员月工作报告 (28)
第一章总则 第一条目的 为了贯彻“以市场为导向，以客户为目标”的方针，统一规范某某（深圳）有限公司（以下简称公司）的市场营销工作，迅速扩大公司的知名度，提高公司的市场占有率，顺利完成公司的经营战略规划，特制定《某某（深圳）有限公司市场营销管理制度》（以下简称本制度）。 第二条适用范围 本制度适用于公司的市场营销业务，具体适用于公司营销中心，指导营销总监、跟单主任、跟单员和业务员的工作。 第三条公司的市场营销体系 公司的市场营销工作，是在公司总经理办公会的直接领导下，主要由营销总监来统一协调安排。公司的市场营销体系采取统一管理的方式，营销中心主要负责市场和销售方面的工作，包括市场信息的收集整理、市场规划、销售管理、客户管理和回款管理等。 第四条主要内容 本制度的主要内容包括：市场营销战略管理、市场管理、销售管理、客户管理、回款管理和业务员工作管理等六大部分。
第二章市场营销战略管理 第五条市场营销战略的组织管理 （一）市场营销战略制定 由营销总监组织业务人员根据公司的内外部环境的变化，公司的实际情况和公司总体的战略目标制定市场营销战略，经总经理办公会审议通过后，上报董事会审批。 （二）市场营销战略实施 经董事会批准后的市场营销战略由公司营销中心负责组织实施。 （三）市场营销实施效果考核 每年度总经理办公会对市场营销战略实施效果进行一次评估，同时根据内外部环境的变化对市场营销战略进行全面的审核，做适当的修正。 第六条市场营销战略的制定方法 通过对宏观环境、相关行业研究、竞争对手分析以及公司内部环境分析，从而确定营销战略定位、规划战略目标、设计战略实现路径及战略实现的资源配置。 第七条市场营销战略的制定 （一）外部环境分析 收集、整理、分析相关外部环境（宏观环境、相关行业、市场需求及竞争对手等）信息和资料，预测未来3-5年市场需求容量和市场竞争态势发展趋势。 （二）企业内部资源和能力分析 对公司现有资源和能力进行分析，针对行业特点和未来市场竞争态势发展趋势，对比分析公司现有资源的可利用性和可转移性以及核心竞争力的沉淀和积累。 （三）市场营销战略定位 根据企业内外部市场分析，确立目前企业在市场竞争环境中所处的竞争地位；提出未来3-5年市场营销发展战略目标。 （四）市场营销战略实现路径 根据市场营销战略目标提出市场营销战略实现的发展路径。
市场管理制度 拟制：市场总部 审核：贺岁华日期：2002年7月26日批准：何耀良日期：2002年7月28日
目录 销售合同管理细则 (1) 投标管理办法 (31)
北京首信股份有限公司 销售合同管理细则 为严格规范股份公司合同签订的全过程，加强相应管理及执行力度，保障股份公司的经济利益，减少呆、死帐的发生，特制定本管理规定。 一、定义： 1、销售合同：指卖方同意销售，买方同意购买一批货物、一项工程或一个系统集成项目的书面记载。 2、合同拟签订人：持有有效法人委托书并在有效范围内进行合同前期工作，但尚未签订正式销售合同的销售人员。 3、合同签订人：持有法人委托书并在有效范围及时间内签订了合同的市场销售人员。 4、代表处合同联系人：是指在代表处协助实体签订合同时，代表处负责联系该合同业务的人员。 5、到期应收款：是指进入合同付款期，应收回的货款部分。 6、迟收货款：是指超过合同付款期，而未收回的货款部分。 如：某合同规定从1月1日起五天内对方应付合同款1万元，则此货款在1月1日-5日统计为到期应收款，在1月6日（含）以后如未收回，则统计为迟收货款。 二、适用单位：数据网络事业部 宽带接入产品事业部 市场总部 三、法人委托书的管理 市场总部商务部是法人委托书主管部门。负责法人委托书的申请的接收、初审、报批、
制作、发放、回收、归档。 1、申请程序： 办理法人委托书应由事业部根据工作需要向商务部提出书面申请，填写《法人委托书申请书》（样本详见附件1）,并明确以下内容： （1）申请人姓名及自然情况； （2）申请人与公司的劳动合同期限； （3）表明申请人正在从事销售工作； （4）明确申请人签订合同的权限（产品/最高金额）及申请期限； （5）事业部负责人签字确认； （6）申请人一寸免冠近照一张。 2、审批程序： （1）商务部对《法人委托书申请书》进行初审，合格者由商务部制作《法人委托书》，并报市场总部副总、主管市场副总裁审核，总裁批准。 （2）签发后的法人委托书由总裁办公室盖骑缝钢印，经营财务部盖法人名章后，由商务部发放。 3、发放程序 制作完成的法人委托书由商务部登记，发放给申请部门的相关管理人员。发放时要填写《法人委托书发放记录》（样本详见附件2）。 4、法人委托书的保管： （1）事业部应设专人（即法人委托书管理员）对法人委托书进行管理，负责本部门法人委托书的申请、领取、发放、回收等管理工作并留有记录。 （2）法人委托书由持有者妥善保管，不得遗失或转借。 5、法人委托书的回收 （1）发生下列情况之一时，法人委托书管理员应之日起5个工作日内将法人委托书收回，并交市场总部商务部。： A超出法人委托书规定的授权期限的； B法人委托书持有人因工作变动，不再从事法人委托书授权范围内的工作； （2）商务部办理回收手续后交档案室归档保存。 四、销售合同专用章的管理 1、销售合同专用章由公司总裁办公室公室统一刻制并发放； 2、事业部申请，销售合同专用章时应具备：该事业部至少有一名持有有效法人委托书的销售人员。 3、销售合同专用章由事业部向总裁办公室公室提出书面申请（样本详见附件3）。 4、审批： （1）总裁办公室公室销售合同专用章管理人员核实申请书内容准确无误后报主管市场副总裁审核，总裁批准； （2）总裁签发后由总裁办公室公室负责登记、发放。 5、发放：总裁办公室将销售合同专用章发放给事业部合同管理员，并做书面记录（样本详见附件4）。 6、保管：事业部设专人（通常为合同管理员）对销售合同专用章进行管理，负责本事业部销售合同专用章的申请、领取、登记、保管、使用、上交等管理工作。 7、使用： （1）销售合同专用章只能在签订销售合同时使用。
银丰地产集团营销管理制度目录
第一章总则 1、中国的房地产市场在宏观调控中不断规范，市场竞争日趋激烈，营销管理水平已成为房地产公司的核心竞争力。为满足银丰地产集团（以下简称“地产集团”）品牌化经营的战略发展要求，进一步规范和提升银丰地产集团的营销管理水平，特制定银丰地产集团营销管理制度。 2、本营销管理制度旨在从制度上保障“地产集团营销管理组织机构”的科学、持续、稳定、高效运作。 3、本营销管理制度是地产集团营销管理的纲领性文件，地产集团项目公司要根据本制度的精神，进一步制定和完善各自的营销管理制度，确保营销制度体系的完整和一致。
第二章地产集团营销管理权责划分 一、地产集团营销管理架构 1、地产集团营销管理架构分为本部营销管理部和项目公司营销部。 2、本部营销管理部是地产集团营销工作的执行部门，负责营销管理的日常工作，执行地产集团下达的营销指令，指导和监督项目公司的营销工作。其核心职能是集团整体及项目公司营销指标制定与管理、策划专业管理、销售专业管理、营销研究与培训、企业/项目品牌维护、客服管理等。 3、项目公司营销部是地产集团项目公司营销工作的执行部门，负责所属项目具体的营销工作及完成项目公司的营销指标，并接受地产集团的审核、指导及监督。 4、项目公司营销部的管理权责可根据项目公司专业管理成熟度予以动态调整，经总裁办公会讨论通过后进行调整。 二、本部营销管理部权责 1 地产集团及项目公司营销指标的制定与管理 1.1销售货量管理
负责各项目销售货量统计及推售管理。 1.2销售指标管理 负责地产集团营销指标的制定及各项目公司年度/半年度/月度认购指标、签约指标、回款指标的审核、调整和监控。 1.3营销费用管理 负责各项目公司年度/半年度/月度营销费用指标的审核、调整和监控；负责审核特殊营销费用申请。 1.4营销报表管理 负责地产集团销售日报编制及营销月报（各项目月度销售指标统计排名、营销费用统计），并定期发布。 2策划专业管理 2.1定位管理 负责组织各项目的《定位报告》的评审。 2.2项目管理 负责审核项目营销准备阶段、销售阶段的营销策划方案、重大营销活动、售楼处/样板间示范区的选址/包装/开放、重要合作单位甄选的审核与监督执行工作。
房地产开发公司营销部工作职责-制度大全 房地产开发公司营销部工作职责之相关制度和职责，房地产开发公司营销部工作职责负责营销策划管理及品牌建设、推广及维护工作。负责为统筹安排销售代理公司。负责按公司要求选择广告代理公司,并对广告代理合同选定情况进行审批。对... 房地产开发公司营销部工作职责 负责营销策划管理及品牌建设、推广及维护工作。 负责为统筹安排销售代理公司。 负责按公司要求选择广告代理公司,并对广告代理合同选定情况进行审批。 对开盘项目,参与开盘营销策划、各种活动组织筹备,直至项目正式开盘。对营销策划方案、定价方案(含价格调整)进行审核后,报主管领导、公司副总经理、总经理审批。 负责对项目的每月营销推广方案进行审批,并根据营销推广方案对所有项目平面广告设计进行抽查。 负责对项目的《商品房买卖合同》范本(含交楼时间)进行审核并报批。 负责对销售情况汇总并报公司领导。根据市场情况及项目实际销售情况,及时提出营销调整策略(含价格调整),并报公司领导审批后执行。 对销售代理公司、广告代理公司的运作过程及结果进行监督评估,并及时提出指导性意见。负责全程根进销售代理公司及广告代理公司的营销推广方案(包括市场调研分析、销售策略、广告策略、公关促销活动、媒体计划、销售价格、营销推广费用等)的制定,并公司领导审批。 根据公司的批复方案下发销售文件,并跟进、监督销售代理公司落实执行。 负责及时对销售代理公司所提交的策划思路、策略、建议、报告分析、管理企划等工作,提出修改意见或建议,并随时查询销售代理公司工作情况,同时对销售代理公司的建议和报告按规定时间给予及时批复。 负责对销售代理公司及广告代理公司的日常工作进行监督检查,并做好公司内部各部门与销售代理公司之间的协调服务工作; 指派专职财务人员,负责销售现场款项的收取及帐务工作,确保销售代理公司按不低于销售文件定价和折扣进行销售。 负责项目所有销售策略、广告计划、销售资料(含销售定价和折扣)、销售收费、培训资料、对外宣传口径等的签字确认。 负责项目营销推广中各类广告制作和发布、公关活动等第三方合作单位的选定、合同签署、款项支付,并负责营销推广计划及费用的全程控制。 公司在项目现场设立销售内勤服务人员,并安排专人负责销售统计、销售催收款、合同签约、合同登记备案、银行按揭办理、业主收楼、房产证办理、客户根踪服务及销售现场资产管理维护等,销售代理公司对这些售后服务进行协助、配合。 负责监管销售代理公司的团队建设,保证项目销售团队的组建、培训及日常管理能正常运作,确保销售代理公司销售团队相对稳定性,核心工作人员不得随意调离。 在每周(每月)固定时间,负责召集销售代理公司、广告代理公司召开项目销售例会,对上一期的销售情况进行总结分析,并根据市场情况制订下一期的营销推广方案。 负责按销售代理合同约定审核并申报销售代理费用。 出租屋职责出租职责出纳员职责
服务营销管理 课程结构 第一章服务与服务营销 第二章服务营销组合 第三章服务运营管理 第一章服务与服务营销 第一节服务业 一、服务业 分类一： 1.公用事业：燃气、电力、供水、垃圾管理、治安、消防、公共服务 2.运输与通讯：铁路、客货陆运、海运、空运、邮政、快递、电信 3.分销业：批发、零售、代理、仓储、包装 4.金融业：银行业、保险业、证券业、其它产权服务业 5.专业知识服务：广告、管理咨询、法律咨询、医疗、教育、科研 6.娱乐休闲：电影、运动、旅馆、餐饮、网络游戏、娱乐休闲场所 7.其它服务：美容、洗护、修理、家政…… 分类二： 1.流通部门 2.服务部门 为生产、生活服务的部门 为提高科学文化素质服务的部门 为社会公共需要服务的部门 二、制造业中的服务 在实体产品带来的利益越来越接近的情况下，服务成为制造业差异化竞争的主要手段。 三、服务业的兴衰 宏观环境：人口环境、科技环境、经济环境、自然环境、文化环境、政法环境 宏观环境及其内部结构的变化和相互作用，引起了相关行业的产生、发展、调整、繁荣和衰败。 四、我国服务业的发展状况 ?纵向比较：我国服务业发展较快 1.1980年，服务业增加值占的比重仅为21%，服务业吸纳的就业人数占全社会就业总 数的比重仅为13%。 2.2005年，服务业增加值占的比重升至40%，服务业吸纳的就业人数占全社会就业总 数的比重升至31%。 ?横向比较：我国服务业发展水平较低
1.在全部大国中，我国服务业增加值比重位居倒数第四。除了越南、刚果、尼日利亚 和印度尼西亚以外，我国与其他大国低10~20个百分点以上，比法国和美国低30 个百分点以上。 2.在所有大国中，我国服务业的就业比重，位居倒数第四的位置，仅仅高于越南、孟 加拉、巴基斯坦（其中，刚果、埃塞俄比亚、尼日利亚和法国没有数据）。比其他 大国低20~30个百分点以上，比英国和美国低44个百分点。 ?大国，指人口在5000万以上或者在1万亿美元以上的国家 ?数据为2005年的统计数据 第二节服务 一、服务的概念 服务是一方向另一方提供的基本上是无形的任何活动或利益，并且不导致任何所有权的转移。它的生产可能与某种有形产品联系在一起，也可能毫无关联。 ——菲利普 科特勒 二、从纯产品到纯服务 1.纯有形商品：牙膏、食用盐 2.附带服务的有形商品：计算机、空调 3.附带少部分商品的服务：豪华长途巴士 4.纯服务：儿童护理、心理咨询 三、服务的特征 无形性、不一致性、不可储存性、不可分离性 ——A 佩恩（英）?无形性 ?特征： 服务与实体产品相比，服务的特质以及组成服务的元素，在许多情况下是无形的。 ?营销挑战： 1.服务在购买或使用前无法感知、判断其优劣，只能从自身与他人的体验或相关方面 获取信息，进行判断。 2.要求企业提供服务介绍和承诺，重视服务人员、服务过程和服务的有形展示。 3.注重诚信和履约 4.许多服务创新没有产权保护 5.…… ?不一致性 ?特征 1.通常服务的主体和对象都是人，服务品质会受到多方面因素的影响。 2.服务构成成分及其质量标准难以确定和衡量，难以标准化。 3.…… ?营销挑战 1.服务品质受到多方面因素的影响，难以保持一贯的水平； 2.服务难以标准化，给服务推广造成困难。 3.…… ?不可储存性
辽宁海城市宝德畜牧设备制造有限公司 市场部营销管理方案 1.0执行概要 本公司产品根据不同养殖户规模推出日处理200kg—2000kg无害化处理设备系列产品，适用于大中小型养殖场及屠宰场、无害化处理中心等。公司先后与辽宁科技大学、黑龙江省畜牧机械研究所、中国电子科技集团公司第十二研究所在技术上深度合作，技术方面获得专业强力支撑，产品及技术属国内首创，性能满足使用要求，整体技术均达到国内领先水平，具备批量生产条件。 与粮食局合作、十二所共同开发的玉米膨化饲料，动物吸引转化高，市场需求大，原料供应稳定，可以开发公司自己的品牌，长期运作。 1.1无害化处理设备市场预测 鞍山地区有一万左右的规模养殖户，预计从设备推广至2017年底，按市场占有率5%计算，年销售额可达1.78亿元，实现净利润2271万元。 辽宁省103万养殖户，按5%的市场占有率计算，年销售额9.3亿元，净利润1.16亿元。
1.2膨化玉米饲料市场预测 按照日产300吨膨化玉米饲料估算，每吨利润300元，每天日润90000元，每年实现利润3285万元。 2.0情境分析 2.1市场小结 2.1.1目标市场：鞍山地区、辽宁省、东三省、全国市场、国外市场 2.1.2销售渠道： ?大客户：中粮、德利斯、等 ?政府采购项目 ?各地代理商 ?公司现有客户1200—1500户，覆盖海台岫、辽中、辽阳、大连、吉林等。 ?网上销售 ?国际贸易 2.1.3市场的人口统计特点
对于无害化处理设备和膨化玉米饲料市场而言，消费客户可以通过地理、人口统计和行为方面的特征来加以描述。 地理特征 人口统计 ?鞍山地区规模养殖户1万户； ?辽宁省103万养殖户； 行为特征 ?养殖户资金比较宽裕，回款风险比较小； ?设备的使用寿命、运营成本、使用效果是客户选择重点考虑的问题。 ?国外目前无微波处理设备。 2.1.4市场需求 近几年，环保的要求，以及社会的舆论压力，无害化处理设备的需求越来越大。 2.1.5市场趋势 国内工业和农业市场总体产能过剩，市场低迷，对于企业来说都是也是一次难得的机遇，可以通过科技创新、设备
房地产集团营销副总岗位职责说明书精品文档 房地产集团营销副总岗位职责说明书 房地产集团营销副总岗位职责说明书提要:根据公司制度，在本职工作范围内对下属工作进行调配、检查、考核的权力，并对下属的工作和行为提出奖惩建议的权力更多精品地产学堂 房地产集团营销副总岗位职责说明书 岗位基本信息 岗位名称:营销副总 所属部门 岗位职等 直接上级:总经理 直接下属:营销总监 岗位概要:组织、领导下属履行营销中心的各项职能 职责描述 重点工作 1.计划制定:参与项目总体规划和项目开发计划的拟订;根据集团发展方向和近远期目标、品牌定位及年度经营计划，审核公司年度市调计划、品牌推广计划、产品推广计划及年度销售计划、年度和分期的营销费用预算及营销费用预算;根据项目进展情况，审核公司营销部门人力资源的培养、储备计划;负责组织所辖部门开展年(月)度工作计划的拟订和工作总结的汇报与检讨; 1 / 5 精品文档
2.组织领导:根据职能分工和部门工作计划，明确下属岗位职责和任务要求，并协调、指导下属开展工作;及时处理工作中出现的问题;审核下属绩效考核情况; 3.品牌管理:根据公司经营理念及发展方向和规划，组织部属开展公司品牌定位、产品定位及品牌策划工作，实施品牌管理，并对品牌管理工作提供指导、服务与监督; 4.企划管理:领导部属定期开展长三角地区房地产市场研究，审核投资意向书;审核参与项目可行性研究，审核可行性研究报告;指导部属开展市场调研工作，审核项目策划报告，并递呈上级领导作经营决策和产品设计之用;针对市场变化，领导下属及时调整产品与营销方案;审核品牌推广计划，监督计划实施情况;根据公司相关管理制度，组织开展策划、销售、广告合作伙伴选择工作及评估，有效实施客户关系管理; 5.销售管理:根据销售计划，监督、指导销售准备及销售管理工作的开展;结合项目销售进度，审核销售分析报告，组织拟订营销策略调整建议; 6.物业管理:根据招投标管理制度，审核物业投标资料和招标文件，考察、初步筛选投标物业单位，监督检查物业单位前期策划介入状况;组织招投标委员会进行招标评审，监督检查物业管理合同的签订、合同管理情况; 7.沟通协调:协调处理政府相关部门、物业管理单位、 2 / 5 精品文档 公司内部各部门之间的关系; 兼管工作:物业管理 一般工作 1.制度建设:组织拟订和审核公司营销管理制度及客户服务管理制度，建立和完善营销业务流程，并负责制度及流程的宣导、落实及监督检查工作;
市场营销管理制度
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总则
第一条 第二条
本制度为建立甘肃瑞都经贸有限公司营销体系而制定。 本公司作为地板工程专业公司，为广大业主提供专业服务，引入
现代市场营销观念，围绕“提供专业服务、满足客户需求、创造员工价值” 来开展市场营销工作。b5E2RGbCAP
第三条
根据本公司所在行业特点，营销体系的核心是建立和维护公司的
客户关系网络，提升公司在行业内的形象。
第四条
市场营销职能是：制定甘肃瑞都经贸有限公司市场规划及营销策
略， 树立甘肃瑞都经贸有限公司企业形象， 增进客户对甘肃瑞都经贸有限公 司的认知，提高市场竞争力，促进公司经营业绩提升。p1EanqFDPw
第五条
市场营销工作由市场部经理的领导下组织开展。主要人员渠道部
经理、市场分析员和业务员/导购员，并在必要时发展客户经理。DXDiTa9E3d
第六条
市场工作内容包括：制定市场工作计划，负责公司市场信息的搜
集整理和分析、策略地区市场推广工作和公司品牌推广，客户关系管理、销 售工作内容包括：搜集市场信息，制定销售工作计划，竞标前的公关活动、 负责竞标工作、协助工程施工过程中的关系协调以及负责工程款的回收。
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第七条 第八条
公司鼓励全体员工为营销工作积极提供信息，牵线搭桥。 公司营销信息实行保密原则。客户档案、客户信用评级、市场分析
报告、客户情况分析报告都属于公司机密。任何人不得越权查询；知情者不 得透露给无关人员。
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地产集团市场营销部岗位职责说明(doc 9页)
第一节部门职责与岗位设置 一、部门职责 （一）维护公司形象，宣传公司品牌； （二）市场调研与分析；项目前期系统策划与研究； （三）参与土地项目开发的市场方面的可行性分析； （四）为楼盘销售所进行的项目包装与维护管理； （五）楼宇销售与组织： 1、主持项目整体营销策划，综合运用各种手段，进行销售整体策划，负责组织办理按揭手续； 2、负责选择相关合作单位（营销代理、广告、各类制作、样板房设计等），并负责监督管理与工作协调；
项目组成员：设销售主管1人、策划专员1人、置业顾问若干，客服专员1-2人、策划专员在项目筹备前期需指定，销售主管与置业顾问则在销售前期到位。 组织结构按项目组的扁平管理形式，各项目工作通过部门例会互相知会。具体分工见图1——管理结构图。 部门经理 部门副经理 XX项目组XX项目 组…项目组 销售主管策划专员销售主管策划专员同左 置业顾问客户专员置业顾问客户专员
图1 市场营销部组织结构图 第二节岗位职责 一、部门经理职责 直接上级：公司总经理或分管副总 （一）全面主持市场营销部日常管理工作，根据公司的发展目标负责制定部门发展目标并安 排落实计划执行。 （二）负责部门人员的招聘和考核工作，拟定部门人员的培训计划并组织实施，负责部门员工年度、季度及月度绩效考核。 （三）遵照公司或公司相关性管理制度，监督部门员工工作情况，衽相关奖罚措施。 （四）密切关注房地产市场发展和政策动态，并进行市场研究工作，定期或不定期组织策划和销售人员进行市场调查。 （五）组织策划人员、销售人员及相关部门对项目进行前期系统策划与研究，制订项目前期市
服务营销参考书目 服务营销（第三版）（美）克里斯托弗. H . 洛夫洛克著中国人民大学出版社 2001年 服务营销学（意大利） G. 佩里切里著对外经济贸易大学出版社 2001年 服务营销李海洋牛海鹏编著企业治理出版社 1996年 互动服务营销（美）雷蒙德. P. 菲斯克史蒂芬 . J .格罗夫乔比 . 约翰著机械工业出版社2001年 第一章服务营销概论 第一节服务业概况 一、服务----服务的定义 1.用于出售或者是同产品连在一起进行出售的活动、利益或满足感（1960年，AMA） 直接提供满足（交通、租房）或者与有形商品或其他服务（信用
卡）一起提供满足的不可感知活动（Regan,1963）。 2.可被独立识不的不可感知活动，为消费者或工业用户提供满足感，但并非一定与某个产品或服务连在一起出售（Stanton,1974） 3.是与某个中介人或机器设备相互作用并为消费者提供满足的一种或者一系列活动（Lehtinen 莱特楠1983） 4.指或多或少具有无形特征的一种或一系列活动，通常发生在顾客同服务的提供者及其有形的资源、商品或系统相互作用的过程中，以便解决消费者的有关问题（gronroos格鲁洛斯） 5.一种涉及某些无形性因素的活动，它可不能造成所有权的更换。条件可能发生变化，服务产出可能或不可能与物质产品紧密联系。（adrian payne 艾德里安佩恩 1993） 我们给服务下的定义 ——服务是具有无形特征却可给人带来某种利益或满足感的可供有偿转让的一种或一系列活动。 产品/服务连续谱系图（萧斯塔克）
二、服务的分类 依照顾客对服务推广的参与程度分类 1.高接触性服务 ——顾客在服务推广的过程中参与其中全部或大部分的活动，如电影院娱乐场所、公共交通、学校等部门提供的服务2.中接触性服务 ——顾客只是部分地或在局部时刻内参与其中的活动，如银行、律师、房地产经纪人等所提供的服务 3.低接触性服务 ——在服务推广的过程中顾客与服务的提供者接触甚少，如信息中心、邮电业等所提供的服务。 科特勒的分类 1.依照提供服务的工具分类 ——以机器设备为基础（自动化汽车刷洗、自动售货机）和以人为基础（如会计服务） 2.依照顾客在服务现场出现的必要性大小分类 ——要求顾客亲临现场（躯体检查、理发）和不需要亲临现场（汽车修理服务）