西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics
科目：资产评估学
学生姓名：许媛
所在学院：西南财经大学
专业：会计学
学号：61200027
成绩：
2014 年11 月
房地产评估报告
估价项目名称：四川省成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产
委托方：李女士
估价方：XX房地产评估有限责任公司
估价人员：许媛
估价作业日期：二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日
估价报告编号：1461200027
目录
致委托方函 (4)
估价师声明 (5)
股价假设和限制条件 (6)
一、假设和限制条件 (6)
二、需要特殊说明的事项 (6)
房地产估价结果报告 (8)
一、委托方 (8)
二、估价方 (8)
三、评估对象 (8)
四、估价目的 (10)
五、估价时点 (10)
六、价值定义 (10)
七、估价依据 (10)
八、估价原则 (10)
九、估价方法 (11)
十、评估结果 (11)
十一、估价人员 (12)
十二、估价作业日期 (12)
十三、估价报告应用有效期 (12)
估价技术报告 (13)
一、估价对象资料 (13)
二、类比对象资料 (13)
三、因素修正 (15)
四、个别因素修正 (17)
五、修正后价格 (17)
六、估价结果确定 (18)
七、附件 (18)
致委托方函
委托方李女士：
承蒙您委托，XX房地产评估有限责任公司对位于成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年10月31日的市场价值为42.14万元，大写人民币肆拾贰万壹仟肆佰元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告
估价结果明细表
法定代表人：许媛
XX房地产评估有限责任公司
二○一四年十月三十一日
估价师声明
我们郑重声明：
1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员许媛已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
8、本评估报告由XX房地产评估有限责任公司负责解释。
9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
特此声明！
参与本系评估活动的评估人员签名：
姓名评估师注册号签字
许媛 61200027 许媛
二○一四年十月三十一日
估价假设和限制条件
一、假设和限制条件
1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：
(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
(3)在此期间物业价值将保持稳定；
(4)该物业可以在公开市场上自由转让；
(5)不考虑特殊买家的额外出价。
2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。
3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。
4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。
6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。
7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。
二、需要特殊说明的事项
1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。
2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
5、其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
房地产估价结果报告
一、委托方
委托人姓名：李女士
委托人地址：成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室委托人电话：xxx-xxxx-xxxx
二、估价方
XX房地产评估有限责任公司
法定代表人：许媛
营业执照工商注册号：XXXXX
营业执照营业期限：XXXXX
资质等级：国家二级房地产估价机构
成都市范围内从事房地产评估业务
地址：成都市温江区西南财经大学柳林校区
联系电话：xxx-xxxx-xxxx
三、评估对象
3、估价对象权利情况
鸿源星睿城小区5号楼2301室为大产权房，产权清晰，有产权证书。
四、估价目的
为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考。
五、估价时点
二○一四年十月三十一日
六、价值定义
本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和显示、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含买卖中发生的各项税费。
七、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999
4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料
5、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料
6、当地近期房地产市场交易资料及技术参数。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。
2、最高最佳使用原则
考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。
3、替代原则
根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。
4、估价时点原则
房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。
市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。
十、评估结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年10月31日的
市场价值为42.14万元，大写人民币肆拾贰万壹仟肆佰元整。
估价结果明细表
十一、估价人员
十二、估价作业日期
二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日
十三、估价报告应用有效期
本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一四年十月三十一日起至二○一四年十月三十日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。
估价技术报告一、估价对象资料
二、类比对象资料
1、参照物基本资料
2、参照物与估价对象对比表
三、因素修正
1、交易情况修正
所选参照物与估价对象性质一致。
根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整：
2、交易时间修正
根据收集到的数据，参照物二手房价格走势如下
所以，交易时间修正如下表：
3、区域因数修正
四、个别因素修正
五、计算公式及比准价格的确定
比准价格的计算公式为：
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
计算过程如下：、
评估单价=（5233.28+5645.92+4350.39）÷3=5076.53（元/平方米）
评估价值= 5076.53×83=42.14（万元）
六、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2010年10月31日的市场价值为42.14万元，大写人民币肆拾贰万壹仟肆佰元整。
七．附件
1.户型图
2.室内图
3、地址
徐州市场调研报告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
目录
徐州房地产市场调研报告
一．徐州市宏观环境 1.徐州市概况： （1）徐州市行政区划： 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。 徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月） 区、市、 县镇 街道办事 处 村民委员 会 居民委员 会 面积 （平方公 里） 人口 （万人） 鼓楼区/ 8 8 57 69 云龙区/ 9 24 44 118 九里区/ 14 26 36 98 贾汪区7 2 98 54 690 泉山区/ 10 / 77 丰县14 / 360 8 1446 沛县15 / 324 57 1349 铜山县22 / 338 7 睢宁县16 / 386 15 1767 新沂市16 / 254 18 1571 邳州市24 / 462 22 2088 总计114 43 2280 395 （2）徐州市地理位置： ?徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除 中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州东西长约210公 里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、 鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤 海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐 鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京 杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接 西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。
实用文案 房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵 文案大全
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
金凯隆商务大厦 策划报告 目录 一前言 二徐州市总体概括
三徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间 四徐州房地产市场评析及展望 五竞争目标项目市场调查 六项目（本案）市场调查 七项目（本案）市场分析 八项目市场定位 九销售价格体系及实销价格策略 十销控及销售目标 十一广告推广计划及推广主题 十二后记 一前言 万物十字定律，宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控，微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。 经过前一阶段时间的市场调查论证，通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握，以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计，我公司慎密思考，
针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销，变无序难控为有序掌控，厘清了策略方案，现将报告交付贵公司，敬请批评斧正，以便进一步指导工作，真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。 二徐州市总体概况 徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁，是重要的水、陆交通枢纽，京沪、陇海两大铁路在此交汇，北可通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,京沪.京福.霍连.徐宁高速公路在此交汇,境内还有五条国道，20条省道和市县一级公路将徐州和整个淮海经济区紧密相连. 徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里，其中市区1038平方公里，建成区117平方公里。徐州下辖有5区（鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区），4县（丰县、沛县、铜山、睢宁县），2市（邳州市、新沂市）.截止2003年末，全市共有户籍人口近1000万，市区常住人口162.54万人，人口密度803人/平方公里，其中建成区内人口约120万人。 徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处，是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地，如今渐成商家必争之地，“五省通衢”的独特地理位置，将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。 三徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间 通过这段时间对徐州的调研和了解，我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识，徐州已具备可持续发展的条件，主要表现在：
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语
江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。 今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。 2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。
销售管理部总结类【编号： 20100926 】 新郑怡景苑项目 7月份销售工作总结 河南合君创展地产经纪有限公司 2014年7月31日 第页共11页91
销售管理部总结类【编号： 20100926 】 目录 第一部分：本月销售情况总结与分析 一、销售情况总括 二、本月基础数据统计与细分 三、剩余房源分析 四、本月销售综合分析 第二部分：下月销售工作计划 一、上月竞争对手分析 二、下月主推房源及剩余房源的销售计划 三、需要支持的工作内容 第页共11页92
销售管理部总结类【编号： 20100926 】 第一部分：本月销售情况总结与分析 一、销售情况（当月的销售情况概括） 、本月销售销售团队刚刚组建成立，销售技巧培训逐步进行，销售推广渠道逐步完善。由于项目自身特殊性与第一月等诸多原因，本月未能销售房屋。 二、本月销售数据统计与细分 1、本月销售数据分析 日期第一周第二周第三周第四周总计 来电921214 来访082212 成交00000分析：本月来电来访总体不高，项目推广力度需要相对加强，针对原有客户实施老带新政策外，增加客户优惠力度增加客户逼定 成交 2、本月销售额分析 1）本月成交数量分析 第页共11页93
销售管理部总结类【编号： 20100926 】类别成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元） 大定（退订）00 1 签约000 本月成交总计000 分析：本月初步进场，项目整体来访逐步增加，但七月天气炎热也直接间接影响客户成交，同时销售人员整体水平有待提升。 3、本月销售途径分析 1）客户来电、来访区域分析 第页共11页94
销售管理部总结类【编号： 20100926 】分析：项目整体来电与来访客户多为梨河周围客群，通过此表可以看出到访增加梨河周围客群推广力度增加来电来访客户量达到最佳 成交目的。 2）客户来电、来访获知渠道分析 分析：本周来电多为短信为主，客户多以短信方式更直接有效传递项目信息，以此为例增加现有渠道推广同时，加大短信覆盖。同时 来访客户多以来访、朋介为主，来访人数所占比较较大，以此增加售楼部门前部门装饰包装，更好的吸引客户眼球增加来访量。 第页共11页95
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
XXXX公司拟对外投资涉及的XXXX公司房地产产 项目 资产评估报告书 湖宇评报字[2008]第A001号 湖北省xx资产评估有限公司 报告提交日期：二〇〇八年七月二十一日
目录 第一部分资产评估报告书声明 (2) 第二部分资产评估报告书摘要 (3) 第三部分资产评估报告书正文 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... .. (5) 二、评估目的 (6) 三、评估对象和范围 (6) 四、价值类型 (7) 五、评估基准日 (7) 六、评估原则 (7) 七、评估假设和限制条件 (7) 八、评估依据........................................................................................ .. (8) 九、评估程序实施过程和情况 (10) 十、评估方法 (11) 十一、评估结论 (13) 十二、评估结论有关说明 (13) 十三、特别事项说明 (14) 十四、评估报告的使用限制 (15) 十五、评估报告提出日期 (16) 第四部分资产评估报告书附件 (17)
第一部分资产评估报告书声明 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。 2、我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。 3、本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。 4、本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。 5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。 6、本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。 7、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 8、我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365
房地产价值评估结课作业 资产评估 1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在 选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其 已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论 述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金 收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20 世纪 60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
消费者购房分析报告 工商管理系 市场营销专业 一 班 小组人员：栾立博、耿俊、张屹 、陈安亮、卜祥 鹏、李淼、曹亮
影响消费者购房因素 影响消费者购买行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等。分析影响消费者购买行为的因素，对于企业正确把握消费者行为，有针对性地开展市场营销活动，具有极其重要的意义。 1.消费者自身因素 消费者购买行为首先受其自身因素的影响，这些因素主要包括：一是消费者的经济状况，即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等。消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围，并决定着消费者的需求层次和购买能力。消费者经济状况较好，就可能产生较高层次的需求，购买较高档次的商品，享受较为高级的消费。相反，消费者经济状况较差，通常只能优先满足衣食住行等基本生活需求. 二是消费者的职业和地位。不同职业的消费者，对于商品的需求与爱好往往不尽一致。一个从事教师职业的消费者，一般会较多地购买书报杂志等文化商品；而对于时装模特儿来说，漂亮的服饰和高雅的化妆品则更为需要。消费者的地位不同也影响着其对商品的购买。身在高位的消费者，将会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品。 三是消费者的年龄与性别。消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化，在生命周期的不同阶段，相应需要各种不同的商品。如在幼年期，需要婴儿食品、玩具等；而在老年期，则更多需要保健和延年益寿产品。不同性别的消费者，其购买行为也有很大差异。烟酒类产品较多为男性消费者购买，而女性消费者则喜欢购买时装、首饰和化妆品等。 四是消费者的性格与自我观念。性格是指一个人特有的心理素质，通常用刚强或懦弱、热情或孤僻、外向或内向、创意或保守等去描述。不同性格的消费者具有不同的购买行为。刚强的消费者在购买中表现出大胆自信，而懦弱的消费者在挑选商品中往往缩手缩脚。 2. 社会因素
房地产资产评估报告模板 资产评估是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。以下分享的房地产资产评估报告以及具体介绍，一起来学习吧! 房地产资产评估报告【1】 (一)委托方 名称：湖北工业大学商贸学院 法定代表人：xxx 地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：xxxxxxx (二)估价方名称：陈晓 地址：武汉xxx房地产估价公司 联系电话：xxxxxxx 资格等级：xx级 估价机构证书编号：xx房地自估(xx)第xxxx号 (三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于xx月。 土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的 评估该房地产xx年10月的市场价值 (五)评估基准日
二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据 1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 ①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)
江苏省无锡市房地产市场分析
江苏省无锡市房地产市场分析 目录 一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况 二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况 三、房地产市场交易情况 四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城 五、结语
江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测 一、无锡城市概览 1、地理位置 无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口 无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门
统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。 附：无锡市各辖区人口以及辖区面积 无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行 无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。
泰州房地产市场调查报告 1.泰州房地产市场竞争分析 1.1.泰州房地产市场分析 1.1.1.泰州概况 泰州市地处江苏中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建地级泰州市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503万。 泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2003年，全市实现GDP580亿元，财政收入66.3亿元，城镇居民人均可支配收入8500元，农民人均纯收入4065元，年末各项存款余额608亿元。 1.1. 2.规划情况 从近几年泰州市的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早，因此发展较成熟；东部部次之，南部由于紧邻高港开发区，泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片，因此泰州市的南部地区成为了泰州市的开发重点，向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。在城市向南发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。 按照把泰州市三年形成大城市框架，五年达到大城市标准。的功能定位，未来五年，泰州市将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。2005年预测，城市发展上，城市从49平方公里扩展到55平方公里，城市化人口比重达到70%左右。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
无锡房地产市场价格调查 -------二手房市场无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120° 38′ ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过。西接省会南京市183公里，与浙江省交界；西接常州，北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。是国家历史文化名城之一。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。 从6月底开始，无锡新房市场优惠潮袭来，金科新大陆率先出击，以当天7500元/平米的优惠价格入市，随后旗下其他项目也纷纷抛出优惠。时至8月，无锡新房促销价潮依旧，有许多原来没有优惠的楼盘也加入了优惠的行列。新房的让步，使得无锡二手房市场难免受到波及，这将可能成为无锡二手房市场回暖契机。 二手房市场近几个月价格 1.以价换量市场或回暖众人期待金九银十
无锡大众房产数据分析员认为，市场经过一段时间的僵持，目前已经开始自发调整，由于新房降价，部分掌握次新房的房东报价也开始松动，若次新房销售解冻，那么二手房市场迎来春天的日子也不会遥远。8月前，由于限购限贷影响，成交多为成熟小区小户型房源，户型较大的次新房一度受到打击，以至锡城二手房成交套均面积一度走低。而从8月开始，套均面积开始上升，已接近90平米，可见次新房买卖已呈现出复苏迹象。“房东报价的松动的确起到“以价换量”的作用，也给陷入黑暗中的无锡二手房市场带来了一线光明。”无锡顺驰不动产相关负责人称。 2.新房大打优惠旗锡次新二手房价格涨不动 近日由无锡广电集团主办、无锡广电广告有限公司承办的2011年无锡广电住文化节上，各楼盘也依然大打“优惠旗”，阳光100国际新城购房首付只需一成，交意向金3万可抵6万，华仁凤凰城购房一次性付款每平米优惠300元，按揭优惠100元/平方米等。虽仍开发商仍未明确表示降价，但众多优惠依然表明无锡商品房价格正在松动。新房动作不断，一直不让步的二手房价格也难免受到不小的影响，“现在的市场以刚需为主，价格无疑会成为最大影响因素，因此，首先降价的新楼盘当然会受到更多关注。”无锡二手房市场一位业内人士称。“目前一些次新二手房已经很少有房东敢涨价了，因为一涨价基本卖不出去，而我们现在也是以劝房东降低价格为主。”无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云说，“但成熟小区的小户型在无锡依然很抢手，价格还