商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究
一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力
1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机
近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。
商业用房的开发经历了四个阶段：
（1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；
（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；
（3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；
（4）目前的SHOPPING MALL建设热。
目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念
（1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。
现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。
商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。
商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。
（2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。
（3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。
（4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。
（5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
3、在商业街的建设上存在的误区及倾向
（1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
（2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。
（3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。
（4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。
（5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。
4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系
（1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。
（2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目的和基础。
（3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。3~5万人的居住区商业面积不低于万m2（上海标准）。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。
（4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。
（5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。
（6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇形的……，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。
（7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。
（8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。
（9）处理好主体与配套的关系。
（10）处理好主题店与专业店的关系。
二、商业街的规范性与科学性
1、商业街的形成
（1）商业街的形成与发展阶段
①自发而成的集市，由各个点组成；
②商铺林立的街坊；
③繁荣热闹的区域商业中心；
④大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；
⑤大型商场及超市的出现；
⑥城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰败也开始出现；
⑦市场变革，老商业街回潮（98年开始），最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。
（2）商业诞生的2条件
①市场条件，市场的需要造就了商业的出现；
②市政条件，是商业存在的硬件设施。
（3）商业街开发的4大原因
①政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；
②消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；
③商家，商业街为商家带来若干好处，例如王府井商业街在改造前共47
家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
④开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。
（4）21世纪商业街的发展方向
①原有老商业街的改造；
②发展城市边缘地带的商业街。
2、商业街的功能
（1）商业街的功能
①交易功能：商业街是商品交易的场所。
②环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。
③享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。
④展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。
（2）商业街的主体购成
①商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、
生产中心展示区（如义乌小商品市场）、销售中心的经销商等等。
②顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者）、随机
客流等等。
③行业的构成：即各业态的比例。
3、商业街的特色
（1）区域性，例如北京王府井大街，为国际精品一条街；西单商业街，则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；
（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。
（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在①、商业街的结构与布局上，强调其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。）
（4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。
4、商业街的产品
（1）打破传统模式，创造抽象产品
目前的商业街出现了3种形态：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如东安市场“老北京一条街”）、广场街（如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等）
（2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境
①适应现代营销，做到零库存。
②硬件为软件服务
（3）取消社区符号，创造公众体验
①心理上突出共识理念
③形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。
（4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。
（5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。
（6）提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。
（7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。
（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。
Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
一、市场导向理念
1、商业街规划与建设中的操作误区
（1）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；
（2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；
（3）转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。
2、市场导向首先是消费导向
（1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；
（2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。
3、市场导向其次是经营导向
（1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；
（2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续发展。
4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立“经营商业街”的意识。
二、错位经营理念
正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：
1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心，在同一条街上，不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识别，则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表现在商业街的视觉载体上。
2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位，不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。
3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；综合型商业街强调“复合配套”，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能与其它同类型商业
街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题”，并建设完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成的前提，又是其核心竞争力的基础。
4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明。
5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益，直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现人流交通。
6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街的环境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上有别于其它商业街。三、生态平衡理念
任何一条商业街，在规划及建设发展中，将“生态商业”的理念植入其中，均可对其特色的形成产生重要影响。
生态商业有三层基本含义：
1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。
2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看，绿色经营要求其产品应当低污染、无公害；从经营过程看，绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的前提下，重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量购买绿色产品，不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识。
3、商业街内部要保持其“生态平衡”。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性，这表现在商业服务业的总体量是否与整体的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方面，同时，不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性，在进行商业规划时，若将众多相克的商家聚在一起，或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的“黄金漩涡点上”，其后果可想而知，例如将书店与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。
因此，进行商业街的整体规划，研究商业发展之规律，形成平衡的局域市场的“生态”环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局，将成为商业街长期发展的重要影响因素。
Ⅲ、商业项目设计
一、SHOPPING MALL的开发设计
1、SHOPPING MALL不同于住宅设计
（1）传销而非直销，SHOPPING MALL设计类似于传销，更多地是靠设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类似于直销。
（2）业态定位，业态定位应先行于商业设计，这与住宅开发有些类似：策划先行。
（3）应有专业顾问机构，目前大多商业地产开发商走入误区，将开发、建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是，在商业地产运营过程中，涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专业顾问机构也就应运而生。
（4）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等大商家结成战略联盟，为SHOPPING MALL的成功打下了坚实的基础。
（5）招商未定，设计不宜先行。
2、大型商业设计应按主力店要求设计。
3、重视大型中庭的设计，中庭不能有进迷宫的感觉，应给人以安全感，良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。
4、SHOPPING MALL是多种业态的大融合。
5、交通组织最复杂
（1）员工、货物、顾客的交通应予以区别；
（2）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用；
（3）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店等方式。
6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。
二、商业街的规划设计
1、商业街的高速发展
（1）与住宅销售互相支撑；
（2）商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。
2、空间的限定和功能的划分
（1）建设商业街，空间应有个性，仅做街道和建筑远远不够，空间感觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满安全感，感觉自己所处的环境充满人情味。
（2）空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。
3、商业街的尺度把握
一个商业街的心度，应该以人的步行为尺度，而不是以机动车为尺度。以人为尺度建设商业街要考虑两个方面：一是人走的愿望。比如10米宽的马路人们愿意过，20米宽的就不愿意过了，宽到一定程度后，人就感觉疲劳不愿意走；再有就是人的惰性。一个两层的商场，一层销售可能很好，二层就不尽如人意。
4、商业街的细部处理，例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修……等细节来体现商业街的独特个性；商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生。
5、要打破建筑与景观的界限，人们来不来逛街，还取决于一些非建筑元素，如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等，应该把景观园林和建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、规模、流程这此技术指标，人的心理指标也要满足，非建筑语言的运用，要注重室外、半室外空间的合理运用，装饰材料的软化更能体现充满人情味的购物空间。
三、如何操作商业地产设计
1、处理好开发者、使用者（商家）、消费者的关系；
2、明确业态与操作方式；
3、根据市场定位明确主题；
4、以专业的态度进行沟通和融合；
5、重视专业顾问机构；
6、认识建筑师背景的差异。
Ⅳ、商铺的投资与评估
商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下，投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。
一、商铺热销的原因
1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显着增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；
2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。
二、投资商铺的优势
1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；
2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；
3、具有高回报率：住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力；
4、具有投资潜力：
三、商铺投资者的类型
1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；
2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。
四、商铺的主要类型
1、新建住宅底商：目前已成过时趋势；
2、已经形成规模的大型商业街区：
3、大型人流集散地：
五、商铺投资的类型：购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。
六、商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。
七、商铺价值的市场分析
1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；
2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；
3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；
4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；
5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；
八、商铺投资收益率的计算
1、租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×１２/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2、租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、ＩＲＲ法（内部收益率法）
公式：ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入
优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。ＩＲＲ收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ＩＲＲ则是按复利计算。
弊病：通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
九、投资商铺的风险因素及防范
1、政策风险：产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的；
2、行业风险：行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险；
3、操作风险的防范：注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机，注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与自身特性。
十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎性原则。
我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商，若其整体取得经营权，则我方可以此优质资产融资，达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投资商，就应策划适宜的投资模式，给投资者一个较为理想的预期，以达到双赢或多赢。
开发商业地产，应有以投资者为主的思想，通过市场分析，评估商铺的价值，按投资者的需求选择适宜的地块，有针对地做好商铺的策划，体现商铺价值的最大化。
Ⅵ、案例分析
一、东方新天地
东新天地由和记黄浦开发，为地铁上盖工程，位于北京市王府井大街入口处，宽50米，长1000米，营业面积为上下两层（负一层、一层），共分为5部分：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。各部分
各有一个主入口，有一个主力店——晨曦百货，精品店以服饰（包括珠宝、饰品等）为主，配以餐饮（大食代、元绿回转寿司等品牌店）、娱乐（电影院、东方甜心儿童主题乐园等）等。
店铺标准开间8.1米，进深有长有短，走道呈弧形，5个组成部分通过负一层不同特色的中庭自然分隔开来；负一层通过大面积的两层通透，弱化了非平街层的感觉，且它与地铁站相连；同时，商业仅一层、负一层两层，将商业体量控制在了合适的范围内，商业价值得以充分提升；垂直交通主要是通过扶梯来完成；车库位于负三层。
另外，该项目的高差处理也特别有意思，位于王府井大街的入口与另一端入口有约4~5米的高差，通过每个入口处平缓的坡度消化1米高差，使两端入口处于一个平面上。
二、宁波天一广场
宁波天一广场地处宁波最繁华的商业街——中山东路及药行街交汇处，由宁波城建投资控股有限公司投资14亿元精心打造。广场总占地面积万m2，总建筑面积22万m2，其中中心广场面积万m2，水体面积6000 m2，绿化率32%。广场由美国摩尔达设计师事务所设计。
1、定位：是宁波乃至浙江有史以来规模最大的商业旧城改造项目。
2、融资方式：政府项目，企业运作
3、4大商业体系：服装、餐饮、娱乐、精品，10大业态，250余家商户
（1）精品区：国际购物中心万m2；
（2）女装区：3万m2；
（3）男装区：万m2；
（4）超市：乐购超市万m2；
（5）综合区：共万m2，包括银泰太平洋百货、苏宁电器、永乐电器。
（6）餐饮区：包括象山石浦海鲜饭店8000 m2，水街风情餐饮街万m2，还有KFC、麦当劳等20余家品牌餐饮店；
（7）新彩虹娱乐总汇7000 m2；
（8）丽池休闲浴场8000 m2；
（9）天一数码港8000 m2；
（10）童梦楼青少年儿童世界万m2（包括6000 m2儿童百货，800 m2儿童乐园，3000 m2儿童书店，1000 m2儿童餐饮）。
4、景观定位
（1）城市客厅
（2）时尚、科洁、现代
（3）材质有玻璃、不锈钢、花岗岩
（4）景观：亲水、绿色、开阔
——引入激光水幕电影
——休闲水街
——亚洲规模最大、档次最高的音乐喷泉，有2000只喷嘴，喷高最高达40米。
——在中山东路主入口上，种植着6棵来自澳大利亚的“加拿列海枣树”。
5、管理模式：企业管理为主体，政府执法为保障
6、服务理念：一站式、一门式服务，统一在客户服务中心
7、经验教训
（1）广大市民的惯性消费心理，某些高档商店门可罗雀，一系列的促销活动有所改善。
（2）基础设施不够完善，厕所、自动扶梯指向不明，结构过于迂回，商铺均好性差，通过三次制作指示、导向牌后，情况得到改善。
（3）筛选经营户需要一个较长期的过程，事实上，经营户的素质对项目的成败非常重要。
商业街设计说明 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。 设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
2017年商业街发展措施及建设规划 **商业街的整体推进，要坚持解放思想、实事求是、立足现实、积极开拓、政府引导、企业主体，以勇于创新的精神做好工作。重点采取规划引导、政策扶持、技术创新、开放带动、法制保障、品牌引领、人才支撑等措施，切实加快**商业街的发展。 一、完善机制，加强管理 1、组建管理机构，强化街区运营由街道、公司抽调人员，组建**商业街管理委员会，完善工商、城管、质量监督等服务功能，负责街区的日常管理和运营。 2、创新管理模式，拓展服务功能发挥政府与企业的双重功效，兼容行政化管理与市场化运作的覆合型模式，将政府城市管理者与企业市场主体的服务功能融为一体。 二、招商引资，扩大开放 1、设立招商机构，完善服务机制设立招商引资办公室，加大招商引资的力度。同时努力健全和完善工商、金融、质量监督等服务机制，形成良好的投资环境。 2、提供准确信息，提高招商效率通过建立信息资讯平台，有效传递市场行情、房屋资源等投资信息，提高招商引资的效率。 3、完善招商策略，突出引资重点完善市场准入制度，制订业态导则，逐步建立政府导向、企业主体招商、中介机构整体策划的招商模式。
4、制定优惠政策，加大扶持力度从培育街区发展出发，建议制订相关的扶持政策，包括税收、门店装修补助等，吸引品牌企业进驻**商业街。 二、观念创新，优化服务 1、强化公共服务，转化服务方式大力发展与服装产业相关的公共服务体系，包括设计策划，营销策划，品牌代理和经纪、展览等新兴服务业，促进产业集群。向产业纵深发展，从消费型服务向生产型服务转化。 2、树立品牌意识，创新服务体系鼓励商家提升品牌创名牌，增强品牌集群效应。同时通过中介机构开展品牌策划、形象推广、品牌管理等全方位服务，大力发展品牌服务体系，形成新的经济增长方式。 3、创新技术手段，提升服务档次通过运用新技术、发展新业态、创造新服务、嫁接新机制，特别是充分运用信息化手段，提升服务的市场化、国际化水平。 三、营造环境，法制保障 1、规范市场秩序，建设诚信体系以教育、法治、企业文化等多种手段提高经营者的诚信水平。加强投诉机制，提升市场公信力。同时，规范竞争秩序，制止低价恶性竞争，办成公平、公正、公开、透明的市场。 2、加强市场监管，保护知识产权加强知识产权保护，及时查处和坚决打击假冒伪劣产品及侵犯知识产权的行为，加大处罚力度，净化市场软环境。
核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 （趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。） 业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。
北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。 品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。 品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage；
XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，做到人车分流。 （3）货流由北侧的吕氏街直接引入建筑内部。 （4）东、西、南三侧利用建筑大幅度退让形成商业广场，广场的处理不仅为商业聚集了人气，也聚集了财气。广场既缓解了商场人流对城市规划路的压
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
商业街景观方案设计 商业街景观设计是在狭小的空间里面进行创意，一个好的商业街景观设计可以带活这里的商业业态，聚集人气的。下面是商业街景观方案设计，为大家提供参考。 **商业街项目商业业态以娱乐和综合商业为主，服装购物为辅，项目业态布置中缺乏美食布置，缺乏美食的吸引力，导致现状人气不足，在二期项目中建议增加美食比例，打造吃喝游玩购物一体的多重消费体验式的商业街，本次为商业街景观设计的文化和环境营造策划。 1、项目位于**省**市沙坝地，东靠开化北路，北临盘龙河，南到沙北路，总用地面积为6万平方米，分两期建设，其中一期面积3万平方米，二期面积3万平方米，均为底层商业，高层公寓或者住宅的建筑布局。 2、**概况：**市是多民族聚居市，世居**的各民族在悠悠漫长的历史长河中，创造了极其丰富的独具特色文化，形成了“壮族能歌、苗族能跳、彝族善舞”的独特民族文化体系；此外还有各少数民族的婚俗、葬礼、歌舞、服饰、食品、习俗等，更是风趣奇异，形成独特的民族文化旅游资源。 **年**市域总人口规模在62万人左右，城镇化率为%左右。**年市域总人口规模在73万人左右，城镇化率为70%左右。**年域总人口规模在100万人左右，城镇人口规模在605万人左右，城镇化率为81%左右。**年中心城区城镇人
口规模为70万人。 1、项目的优势 项目位于**城的传统商业区心，地理位置优越，其中**市城市总体规划把包括项目所在地范围内的**城市中部建设成为商贸的空间载体。 项目紧依盘龙河——景观优越。 **中心城区是典型的“两山夹一河”的城市格局，盘龙河九曲十八弯穿城而过。**应因地制宜，全力打造“水在城中、城在绿中”的绿色家园。形成以盘龙河沿河绿化为重点，广场公园绿化为节点，道路绿化为纽带，小区绿化为补充，面山绿化为屏障的生态绿网。 项目紧依开化路，交通便捷： 开化路为**城南北主要通道，人流车流繁忙，项目东侧紧靠开化路。沙中路和沙北路都紧靠项目地，为项目的交通便捷性提供了方便。 2、项目不足 项目周边环境杂乱，特别是沙北路以南，还有大量传统民居，居住人群参差不齐。盘龙河河水浑浊，河岸脏乱，特别是烤鸡商业街一侧，垃圾遍野，岸边还有垃圾房和公测。 在项目地周边未形成有效的商业景观，城市高端消费水平总体不高。 项目内部环境未进行系统的景观设计，环境暗淡无光，
目录 1.1 商业街的定义 (2) 1.2 商业街的主要类型 (2) 1.3 商业街发展趋势 (2) 2.1国外的 (2) 2.1.1纽约第五大道 (2) 2.1.2巴黎香榭丽舍大街 (3) 2.1.3伦敦牛津街 (3) 2.1.4韩国首尔明洞大街 (3) 2.1.5日本大阪难波公园 (3) 2.2国内的 (4) 2.2.1武汉光谷步行街 (4) 2.2.2上海新天地 (4) 2.2.3成都锦里 (4) 3、商业街成功经验总结 (5) 3.1 商业街成功经验 (5) 3.1.1丰富的历史与文化 (5) 3.1.2独特的建筑与环境 (5) 3.1.3多元化的商业功能 (5) 3.1.4知名的主力商家 (5) 3.1.5便捷的交通与公共设施 (5) 3.1.6良好的商业运作 (5) 3.2 商业街经验总结 (5) 4、商业街的规划要素 (5) 4.1空间形态 (5) 4.2功能结构 (6) 4.3尺度的长、宽、高 (6) 5、参考文献 (7)
我国商业街的发展历程与展望 摘要： 中国商业街区占城市用地的比重越来越大,人们对商业街区购物消费环境和品质的要求越来越高,客观上推进了国内城市商业区景观设计的发展,但与中国现阶段快速的、大规模的城市商业街区景观建设现状相悖的是缺少这方面系统的理论和应用研究,针对城市商业街区景观设计导则的研究更是寥寥无几。通过对中国城市商业街区景观现状问题的理性分析和总结,从景观设计理论及外部空间设计理论角度出发,结合景观设计实践提出城市商业街区景观设计的导则,使之具有一定的普遍适应性和可操作性。 关键字：商业街区；现状问题；景观；设计 The course of development and Prospect of China's Commercial Street Abstract: China's commercial district is increasing the proportion of total urban land, people increasingly high demand on the environment and quality of the commercial district shopping and spending, the objective to promote the development of the downtown landscape design, but with China at this stage quickly. contrary to the large-scale urban commercial district landscape construction Status is missing in this regard systems theory and applied research, few studies for the landscape design guidelines for urban commercial district. Through rational analysis and summary of the current problems of the landscape of the Chinese city commercial district, from a theoretical point of view of landscape design theory and design of the external space, combined with the practice of landscape design blocks for urban commercial landscape design guidelines, so that it has universal adaptability and operability. Keywords: commercial district; current problems; landscape; design
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
柘城·万洋城方案设计说明 一建筑设计篇 一、项目概述 项目名称：柘城·万洋城 选址: 项目位于柘城县，南面为学苑路，东面为九华山北路，西面为太行山路，北面为玄武湖路。整体地理位置非常优越。 规划建设用地面积：总用地面积109809.2平方米（约164.7亩），实际用地面积97122.99平方米（约145.68亩）。 使用性质：商业用地 建设规模：建筑实际面积约为110840.39平方米。 二、设计依据 1.根据甲方提供的用地现状图（含道路红线等规划要求） 2.《总图制图标准》（GB 50103-2010） 3.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014) 4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005) 5.《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014） 6.《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015 7.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》50763-2012 8.《全国民用建筑工程设计技术措施》（规划·建筑）（2009版）三、总体定位及规划 空间设计的新特点： 1．商业空间步行化 为减少机动车交通对购物活动产生的干扰，商业空间步行化，即将一定范围的商业空间辟为步行空间，禁止机动车通行，从而提高商业活动的安全性和便捷性。 2．商业空间室内化 商业空间室内化是利用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少不良自然条件对步行活动的影响，从而创造舒适的购物环境。 3公共空间社会化 商业建筑的公共空间越来越受到重视，在公共空间中加入更多的社会活动，可以增加商业空间的价值，整体打造双首层商业，通过东西轴线、南北轴线、中心广场、及区域广场的整体设计。整个市场流线四通八达、有场有市，更利于专业市场业态需求,形成柘城新的城市中心，商业地标。 本项目充分利用基地周边资源，采用因地制宜的布局方式和人性化的结构特征，打造优美的城市景观，为投资商、消费者等提供亲切宜人的空间感受。 通过对周边已形成的城市资源的研究，抓住与城市紧密衔接的切入点，是本设计规划结构的基础。交通、景观资源等元素的叠加、重组，构成了该设计的基本格局。人车分流，建立通畅安全的步行空间。 四、功能分区与平面组成 总平面布局围绕轴线、广场、街市展开，以提升广场的商业价值及营造良好的空
商业街规划设计五个要点 一、尺度近人 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵 向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽 的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名 建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对 建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的 划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一 层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外 观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计 无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内 的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。 在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化
某商业街规划及建设可行性研究报告 一、项目概况 地理位置：XX文化旅游商业街(暂定)位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。 占地面积：规划用地面积：16765m2（约25亩）。 规划建筑面积：24780m2， 建筑密度：43.16%，平均层数：3.19层。 容积率：1.478 规划用途：商业街 转让土地价格：4900万元（196万元/亩） 投资回收期限：1.5年 二、XX概况 2000多年的XX是历史名城.1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。 XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。 全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。 2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。 城市定位 长江中下游的交通枢纽；
安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心； ２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市； XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。市场已形成较强的辐射能力。 城市规划 城北：工业加工区 城中：商贸旅游区 城南：文体行政区 发展规模：２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。 项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。 经济前景 2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。 国有、集体企业的改制退位工作基本完成。308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。 产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。 三、XX房地产市场情况
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街
浅谈城市地下商业街的规划与建筑设计 摘要：介绍了城市地下商业街的规划设计与建筑设计的一般原则，阐述了城市地下商业街的规划设计、建筑设计需要考虑的各种因素。文章还分析了城市地下商业街规划和建筑设计的各种类型，提出了在城市地下商业街建筑设计中需要注意的几点问题和看法，供工程设计人员参考。 关键词：地下商业街；规划设计；建筑设计 Abstract: this paper introduces the planning of the city underground commercial design and architectural design principles of, this paper expounds the city underground commercial street in the planning, architectural design to consider the various factors. The paper also analyzes the city underground business planning and architectural design of various types, put forward the city underground commercial street in the architectural design of the need to pay attention to some problems and view, for engineering designers. Keywords: underground commercial street; Planning and design; Architectural design 引言 随着现代经济的高速发展，当今社会日益暴露出各种矛盾，其中最主要的矛盾是人口的不断膨胀和自然资源（包括土地等）的减少，这将严重威胁人类的生存。人们意识到必须寻找一条既可以节约土地，又可以获得更多的建筑空间的城市发展道路。由于城市地下空间资源广阔而丰富，通过城市地下空间的开发，既可以节约土地，又可以实现城市的可持续发展。可以说城市地下空间规划是实现城市可持续发展的有效途径，是我国城市发展的重要方向。 1.城市地下商业街的规划 城市地下商业街的定义：“修建在大城市繁华的商业街下或客流集散量较大的车站广场下，由许多商店、人行通道和广场等组成的综合性地下建筑”。[1] 1.1城市地下商业街的规划原则 (a) 城市地下商业街的规划应按国家和地方有关城市建设法规及城市的总体规划进行。城市地下商业街的规划应是城市规划的补充，应与城市总体规划相结合。
花明楼少奇商业广场规划设计说明 一、现状概况： 1、区位关系： 少奇商业广场位于花明楼镇核心区地段，紧靠少奇纪念馆，地理位置优越。规划用地位于安源路、幸福大道、花明大道三条主要道路围合处，周边道路完备，可达性强。总体规划中花明楼镇是以少奇故里为核心的纪念性旅游城市、山水园林型的地区性中心城市定位的，所以具有天然的商业集聚优势。 2、建设现状： 拟建商业广场片区有一座红砖厂和一些居民住宅，电力供水等城市公用设施基本具备。 3、环境条件： 拟建商业广场的区段为一乱掘地，紧靠少奇祖坟遗址和少奇纪念馆风景区，开发建设后，可以彻底改变该地段的“脏、乱、差”的现状，促进了城市土地的大幅度地增值，是经营城市思想新的突破。 4、规划围： 依据“花明楼集镇控制性详细规划”，确定步行街用地围为：南抵幸福大陆、东临安源路、西至花明大道、北以国家电网花明楼供电站为界，总用地面积约17.97公顷。 二、设计依据： （一）花明楼集镇控制性详细规划;
（二）用地红线图; （三）国家现行的相关规、规定; 三、设计原则与指导思想： 简·格黑在《建筑之间的城市生活》一书中把城市生活分为三类：①必要生活——基本的，带有强迫性的日常生活，如购物、上下班；②选择活动——户外条件允许时人们乐于进行的活动，如散步、观光、户外休息锻炼；③社交活动——公共场所的交往活动，如谈天、打招呼等。后两类活动是高质量的城市生活所追求的，它们受环境质量的影响尤为明显。 1、良好的交通体系: 商业广场的成功与否，交通问题是关键。设计中应考虑步行街所在的地段、全镇的交通情况、停车的难易、路面的宽窄、居民出行意向等因素。在商业广场中增加城市支路，引导非浏览、非购物人流通过，作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，集购物、娱乐、文化、饮食一体化的城市新型商业步行街区。 2、完整的空间环境意象: 美国著名城市设计理论家凯文·林奇在《城市意象》一书中提出了构成城市意象的五个要素：道路、边界、区域、节点和标志。实际上就是人们认识与把握
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。