京城别墅营销推广策略分析
现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对别墅的居住希望是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合本案的市场定位，以及房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，凭借房地产行业的运作流程，逐步实施推广。
良好的品牌形象是开发商的一项无形资产，开发商要想获取竞争优势，建立自己的品牌是最有效的方法，房地产策划的首要任务，就是为项目创造成功的品牌，以利于实现销售，减少购房者选择物业时所需花费的分析心力。而品牌的唯一性又是品牌成功的首要条件。
分析别墅的自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求的发展趋势，着重营造社区文化，倡导新型生活方式，赋予品牌独特的魅力，以高素质的生活空间（会所）、温馨的氛围，增强业主对社区的归属感和认同感。
利用项目特有的概念来塑造有效的广告卖点，瞄准目标市场，传播项目自身的优越性和主要卖点。品牌的整体主张显眼有力的识别标示，以及楼盘最初上市的卖相，是品牌能否成功的关键，而简单易记的品牌宣传口号较好的体现了这一点。
二、传播推广策略
结合本案高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。在传播中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术，迅速深化市场对本案的认知。信息化生活的快捷将电视、网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔的外延和内涵。
1、媒体发布策略
别墅的媒体诉求对象与其他房地产项目相比有很大的局限性，在媒体发布上更应“精挑细选”。
A平面类
媒体名称发行量发行区域读者群
《北京青年报》60万份北京地区受众群广泛，唯一类媒体
《北京晚报》80万份北京地区北京地区发行量最大纸媒
《21世纪经济报道》38.6万份全国主要城市、覆盖香港
DM直邮3000多家企业及飞机航线商务人士、企业经理、专业人士
杂志媒体——DM类：《目标》、《长安俱乐部会员专刊》、《京城俱乐部会员专刊》
——航空类：《今日航空》、《中国之翼》
杂志媒体——经济类：《财经》、《世界经理人文摘》、《当代经理人》、《中国投资》
——休闲娱乐类：《高尔夫》
——专业类：《新房产》、《万房》
（以上具体分析数据简略）
B电波类
广播类：北京人民广播电台文艺台
北京人民广播电台
电视类：房地产市场的销售方式发生变化，已从过去的图纸销售，转变为现在越来越多的现房销售，单纯依赖平面媒体配合销售已经不能满足新变化的需要，而电视广告可以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，解决企业无法树立品牌形象的弊端，与平面广告形式优势互补的整合营销行为作长远的品牌路线。
电视广告投放时间及栏目贴片推荐：
BTV--1《北京新闻》贴片广告
BTV—1、BTV--5《证券无限》贴片广告
BTV--6《体育新闻》贴片广告
首都机场电视媒体：
LCD数字大屏幕、等离子等作为广告信息的载体。采用灵活的播出方式，使旅客及迎送的客人，在机场滞留期间多次接触此媒体，不仅有效地抓住受众的注意力，而且是该媒体成为众人注目的焦点。
受众分析：
平均受教育程度高
平均收入水平高
平均消费水平高
平均决策能力强
播放方式：（略）
C网络类：
门户网站：包括新浪网站、搜狐网站
专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网
D户外广告
围栏广告、路牌广告、灯箱广告、车身广告、地铁广告、交通标志等。
2、公关活动促销主题
如：嘉年华会；新闻发布会；地产与城市经营论坛；
3、别墅广告媒体投放时间的选择
由于今年的春节在2004年1月份，与今年的圣诞节、元旦相隔不到一个月的时间，在这个时段作广告宣传和市场推广是势在必行。
通过对本项目媒体配置与广告主题设计的策划及创新，传达项目本身的优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市场、与目标客户心灵上、心理上的一种沟通与默契。同时，透过一系列的广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充分考虑预算的基础上，做有效的推广，而不是肓无目的的狂轰乱炸。
具体时间安排简略）
三、销售推广策略
A．外场环境的营造：营造外场环境；销售员的前期培训与营销人员包装，最大限度地促进销售，使客户在购房的同时，也买到了与高档物业相匹配的服务。
B．现场布置：售楼处卖场的虚实设计/样板间；
C．直销营销模式：
a、扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会）
c、随着大陆对香港、台湾贸易的加强，港台来京的投资商会逐年增加，我们计划与港台较大
的旅行社合作，扩大销售范围。
D．俱乐部营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
E、营销战略创新
a借势营销：
借政府的官方活动活政策的扶持之势，借别墅周边有影响力的企业经营整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。但这一方式要看时机。
b互动营销：
充分利用附近花园、已入驻企业或其他别墅的品牌链接，实现本别墅区的互动、多赢。
四、推广工作计划
日期项目
目标
工作内容
部门
03年12.10—04年2月
再造形象
树立地位
营造外场环境；新闻发布会；人员直销；互联网完善；
销售人员的组织/培训；
宣传资料设计/制作等。
销售部
工程部
物业部
04年3月—5月
旺季热销
抓紧机遇
广告投放，各媒体征和运作，客户跟踪促成成交，提高签约率，汇款率，销售/成交/广告/来访/来电分析
销售部
04年6月1日—6月30日
调整政策
总结经验/下半年工作计划/设想下一期，加强人员力度。
销售部
五、推广预算（略）
北京高端别墅市场需求调研报告 1
北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行
定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。
中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。
别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放
别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技
产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环
境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/？左右。 3）南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围
欧洲房地产别墅项目优 势分析推广策略报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552平方米，总建筑面积128000平方米。 ●景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江 度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境， 因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞 争个案相比，其景观资源具有一定的优势。 ●交通环境 本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324 国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的 贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路 扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷， 使本案在未业几年内将有较强的区位优势。 ●周边配套设施调查 本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套 和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛 江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本 项目共享。 【2】SWOT 分析 ●别墅项目优势分析 欧洲房地产别墅 项目优势分析推广策略 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。 项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。 项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。 项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。 以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。 ●项目弱势 项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。 市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。 金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。 ●机会分析 市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：
前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。
◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。
第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。
别墅推广方案 1 2020年5月29日
新世界倚山花园 一期翠林别墅 目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测 2 2020年5月29日
五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点 3 2020年5月29日
六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计 4 2020年5月29日
1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析,将仙湖山庄的别墅定位为:,目标客户定位:拥有相当物质财富,而且对精神财富不断追求的成功人士; 2．市场状况 在<别墅物业市场概况>,我们已详细分析了当前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应,因此当前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景依然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目”新世界豪园”和”名商高尔夫别墅” 两项目作分析,因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响,因此,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。 5 2020年5月29日
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有:银湖片区的颐园、银湖国际会议中 心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍:银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面,地理位置得天独厚,位于银湖半山上,北向靠山脉,南向面对银湖,周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山 而建,在项目的中间有一山沟经过,直通银湖,不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工,全部为别墅, 约有20幢,项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有70幢别墅,三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计,并均备有独立游泳池,一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米,实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主,均采用砖混结构,项目的规划并无独特之处,户型设计以豪华、气派为主,并无强调功能性及实用性,如600多平方米一幢的别墅,底层设有门厅,客厅、家庭厅、工人房、厨房,示范单位内无饭厅,二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房(带书房),客厅采用中空设计,和深圳大部分别墅的设计较相近,欠缺独特性。已落成的一期工程内,路面为水泥材料,路边无绿化,而且别墅距离过密,小区内的环境较差,项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责,现时在现场的物业管理较差,保安的素质一般,地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容,从此可见,其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容, 6 2020年5月29日
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
新世界倚山花园 一期翠林别墅目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测
五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点
六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计
1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士； 2．市场状况 在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅” 两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。 近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：
银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计，并均备有独立游泳池，一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米，实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主，均采用砖混结构，项目的规划并无独特之处，户型设计以豪华、气派为主，并无强调功能性及实用性，如600多平方米一幢的别墅，底层设有门厅，客厅、家庭厅、工人房、厨房，示范单位内无饭厅，二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房（带书房），客厅采用中空设计，和深圳大部分别墅的设计较相近，欠缺独特性。已落成的一期工程内，路面为水泥材料，路边无绿化，并且别墅距离过密，小区内的环境较差，项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责，现时在现场的物业管理较差，保安的素质一般，地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容，从此可见，其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容，银湖国际会议中心的地理位置及周边环境当属一流，但物业的规划及包装较为欠缺，未能体现真正豪宅的风范，实为可惜。项目于2000年六月下旬正式发售，别墅的售价为人民币20000-23000元/M2，计算其优惠折扣后，其实际售价应在15000-18000元/M2，据售楼处人员透露，至7月10日前，仍未有成
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景：
1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅
办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元 M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元？左右。
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 别墅促销活动方案 篇一：别墅项目营销推广方案、营销活动方案、 紫薇·庄园营销 推广中心：年底500万的销售任务 推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。 营销方案一： 方案名称“秘密庄园拍卖会” 营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里 最后的原生态建筑。推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，
最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。） 品牌意识：紫薇又一杰作 营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。 蓄势准备期：20XX年12月1日—20XX年xx月xx日 活动：“秘密庄园拍卖会”；“xxxx元竞拍会（秦岭里最 后的原生态建筑xxxx元起步）”； 造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？？？你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。（信息传递：价格？？？竞拍价客户说的算；产品？？？只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势 两大原则： 企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。 通过领袖群体，带动主力购买层。 活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、
第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。
2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别
山水湖滨别墅策划案 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构—— 前言 第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析 第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、SWOT分析 第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议 四、功能配套 五、环境建议
六、物业管理规划 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼 四、推广策略 五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场 六、价格策略 七、现场销售策略 八、阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章、营销管理 一、营销管理 二、人员配置及培训管理 前言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。 对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业
北京市高端别墅市场需求调研分析 最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享，希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。这样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围
为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈部分，我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。 1．1．5样本有效性说明 本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京别墅市场价格分布区间大致吻合，可以有效的代替别墅购买人群。
北京市高端别墅市场需求调研分析40 最近，我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析，从市场供应，需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次，我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享，希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于，通过对不同人群市场需求研究，来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征，最终为客群定位提供依据；通过对需求主体的房地产产品需求特征的研究，主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面，为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面，主要通过两个方面来完成，首先通过对现阶段市场在售的并且和北京别墅物业总体价格分布相同的，高档项目购房客群的描述，以解决市场需求主体及其购房取向的问题；并对需求问卷进行定量分析，解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次，通过有购买本项目潜力的人群进行深访，了解他们对度假物业的见解和需求，对他们的消费行为特征作出描述和概括。这样，即有定性的方向指引，又有定量的数据分析，从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况，我们在各区选取了9个高档物业，包括写字楼、别墅、公寓，并且其价格和北京总体别墅价格分布相似，这9个物业
分别是：源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征，对于普通访谈部分，我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群，均是资产在600万以上的，对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份，其发放标准按照别墅物业的价格分布发放，收回问卷449份，其中有效问卷397份；深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析，以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。 1．1．5样本有效性说明 本次访问的样本在拥有物业价格和此次购买物业价格上同北京别墅市场价格分布区间大致吻合，可以有效的代替别墅购买人群。