深圳坑梓中心区城市更新模式探讨摘要：本文结合深圳市城市更新现状及新加坡规划理念，针对深圳坑梓中心区城市更新项目的现状问题及产生原因进行剖析，最终在城市用地、规划布局、历史建筑保护及开发模式等方面提出更新策略，结论可供相关部门参考。
关键词：深圳市、坑梓中心区、城市更新、开发模式
前言
深圳市是中国第一个经济特区，自1980成立至今，由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。城市发展初期，由于建设资金不足，政府完全放手开发单位和旧村居民自发改建，这种粗放式的建设管理模式能够调动社会积极性，集中社会资金，快速形成城市格局，但是由于缺乏规划管理，为日后“城中村”现象的出现埋下了隐患。如今，快速的城市化发展使城市面临着土地供应不足的发展瓶颈，解决“城中村”问题迫在眉睫。
2009年，深圳市大工业区、坪山街道和坑梓街道整合为坪山新区，这是继光明新区之后深圳市设立的第二个政府直接管理的功能区，创新基层管理改革试点的全新功能区。坑梓中心区作为坪山新区次级中心，将在产业升级、城市建设等方面发挥先导作用，推动坪山新区跨越发展。
本文借鉴新加坡规划理念，针对面临的现实问题，研究探讨适
第一部分区域市场分析 一、周边区域概况 １、龙岗区综述 龙岗区位于深圳市东北部,属二线关外，整个区分为十个镇分不是:平湖、布吉、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳,总占地面积８４4.07平方公里，总人口9６万人,其中户箱人口仅有１9万，另有7７万的外来暂住人口。人口密度远比罗湖、福田小,其中布吉镇由于紧靠罗湖。经济进展及人口数都较好,另外葵涌镇、大鹏镇、南澳镇由于紧靠盐田区和龙岗中心城的联系也不大。 龙岗区的基建设施完成较好,道路网四通八达，距离东莞及惠州均较近,区内要紧以工业为主,配合正在逐步建设的高科技产业“三来一补”企业较多，属于产业较为单一,经济类型较为简单的区域,区内的教育、文化、科学、商业等设施和深圳市区内相比仍有一定差距，但居民的消费能力仍属较强。 2、龙岗镇、中心城综述 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地，是龙岗区的行政中心,全镇１25万平方公里,是整个龙岗区面积最大的镇,总人口约
为21万人，其中户籍人口约5万人,外来暂住人口约16万人。下辖龙岗,龙东、龙西、五联、爱联、南联、五约、回龙埔、新生、盛平、同乐等11个行政村,其中鹏达花园三期项目属于吓岗村范围，属于龙岗老城区与中心城之间的地带,紧靠镇政府。龙岗镇在近几年中心城的快速进展带动下,都市综合功能日趋完善但整体状况仍然略差于布吉。 龙岗镇目前市政建设较为先进、到位。道路网便捷、畅通。配套设置在龙岗区也属较好的状况,整体工业规划尽管较好，但全面实施仍需一段时刻,目前的工业区较为散乱，没有形成象坂田等地一样的规模，另外绝对距离及相对时刻较长,限制的收费站较多,也在一定程度上制约了经济的进展。 房地产市场方面，目前中心区附近在售项目众多,市场竞争异常激烈,使得客户在选择时有专门多选择余地,平均售价低于布吉片区。 3、平湖镇综述 位于深圳市北部，毗邻东莞市,位于深圳至东莞、龙岗至宝安区的交汇点,全镇面积40.77平方公里，总人口约20万人，其中户籍人口仅1.５万,其余为暂住人口，由于独特的地理位置,使得平湖有了得天独厚的优势,形成了整个龙岗区最具规模的物流基地，另外平湖自身也利用其地理交通方面的优势，吸引了一批“三来一补”企业。平湖镇下辖9个行政村和一个街道居民委员会，由于经济水平较高，平湖镇居民的生活水平也普遍较高，有着较强的消费购买能力。特不值得一提的是,
深圳市科技创新与城市更新的耦合模式研究 ——以宝安区科技创新城为例 梁芳，王金菏 摘要：科技创新是城市发展的动力，城市更新是为城市发展做出的动态调整。在这个全球化、信息化、可持续发展交叠的复杂时期，深圳市同处于科技创新与存量更新的大时代中。本文试图利用耦合理论，从科技创新及城市更新各自演变的历史轨迹中确定二者的关联性，二者如何通过城市经济发生链接，以及在什么情况下产生交集及互动，并借此判定深圳市当下阶段科技创新与城市更新的耦合关系。最后以宝安区科技创新城为例，探究科技创新与城市更新的协同共生、互促共赢的发展模式，使二者达到最佳的耦合效应。关键词：深圳市科技创新城市更新耦合模式 1科技创新与城市更新的概念与特征 1.1相关概念 1.1.1科技创新 科技创新是原创性科学研究和技术创新的总称，是指创造和应用新知识和新技术、新工艺，采用新的生产方式和经营管理模式，开发新产品，提高产品质量，提供新服务的过程[1]。 1.1.2城市更新 城市更新没有相对统一的概念，甚至每个城市根据自身的情况与特点赋予了城市更新不同的涵义，借鉴阳建强、张京祥等对城市更新定义的研究，综合深圳宝安区的发展现状，本文的城市更新是指为了满足深圳市创新发展以及提升空间品质的需求，结合城市存量发展的现状，对城市空间环境做出的必要的调整与改变。[2] 1.1.3耦合与耦合模式 耦合的概念起源于物理学，是指两个或两个以上系统或运动形式通过各种相互作用而彼此影响的机制，在各子系统间的良性互动下，相互依赖、相互协调、相互促进的动态关联关系。科技创新与城市更新的耦合主要指这两大系统相互支撑、匹配和协同的模式。 1.2历史演进中的科技创新与城市更新 以西方城市为研究对象，运用历史归纳法发现，从技术进步到科技创新的发展历程演进，以及从推倒重建式的城市更新到城市空间再开发的城市更新历程，都围绕着时代发展的背景
深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）深规土【2010】439号 发布时间：2011-9-15点击：3430字体大小：小中大返回 第一条为加快推进我市城市更新工作，进一步规范宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区旧屋村范围的认定标准和程序，根据《深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（深府[2006]257号）和《深圳市城市更新办法》及市政府相关规定，制定本办法。 第二条本办法所称旧屋村，是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。 为旧屋村生活服务的礼堂、祠堂、农贸市场、公厕等公共服务设施在《通知》实施前已经建成的，纳入旧屋村范围。 按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房在《通知》实施前已经建成的，可纳入旧屋村范围。 第三条具有下列情形之一的土地、建（构）筑物、配套设施不得纳入旧屋村范围： （一）厂房及其它生产经营性用房； （二）《通知》实施后建设的私房； （三）《通知》实施后建设的各类公共服务设施； （四）除本办法第二条第三款规定的情形外的已出让、拟出让或已纳入国有土地储备的国有土地及其地上建（构）筑物。 第四条旧屋村范围的认定按照以下程序进行： （一）计划申报单位在包含旧屋村的更新单元列入全市城市更新年度计划后，向市规划国土部门派出机构提出旧屋村范围认定的申请，申请时应提交以下材料： 1.原农村集体经济组织的继受单位（股份合作公司）的书面申请书。申请书应说明旧屋村的占地面积、建成时间、使用情况、居住人口、相关私房的产权登记情况、有无《通知》实施后建设的私房等有关情况。 2.按规定制作的旧屋村范围报审图。报审图应在现状实测地形图上制作，标注旧屋村的区位、范围、面积、坐标并附相关电子文件。 具体的旧屋村范围应以市规划国土部门委托的具有测绘资质的单位提供的实测地形图或航空影像图等测绘成果为依据提出。《通知》实施前有上述测绘成果的，以最后的测绘成果为依据；《通知》实施前没有上述测绘成果的，可参照《通知》实施后最早的测绘成果提出范围。 3.街道办对旧屋村范围报审图的书面意见。其中，按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》等规定已办理房产证的私房须纳入旧屋村范围的，房产证上已经注明竣工日期的，以房产证为准，房产证上未注明竣工日期的，街道办应就该私房是否在《通知》实施前已建成出具书面认定意见。
城市更新项目操作程序
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城市更新项目操作程序 城市更新单元规划计划 受理部门大致工作及主要审批程序所需材料最终结果 辖区街道办1、申报主体与权利人签订合作开发及相关协议； 2、按政府相关规定多个或单一权利人委托一个公司或个人做为申报主体； 3、权利人或申报主体向街道办提出申请，要求在划定范围纳入城市更新计 划；主要审核权利人的更新意愿及土地权属的真实情况； 3、提交《指引》规定的申报资料预审。 1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办； 2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。 街道办审核后致函区旧改办，阐 述街道办对更新单元的意见。 区旧改办1、区旧改办审核更新单元范 围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述 要求，核发复函； 2、将区旧改办的复函连同相 关申报资料报区国土局更新办，核实更新范围内建筑物产权及土地权属情 况；核实该区域是否与法定图则规定相冲突；无异议则给予复函；并转呈市 规土委更新办审批； 1、初步划定拆除重建区域作为城市更新单元范围，并 将该区域内地上建筑物、构筑物逐一拍摄照片，统 计拆除建筑面积等相关数据； 2、委托设计院将初步划定的更新单元范围依据《深圳 市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》之 规定绘制范围图、现状权属图、建筑物信息图及更 新单元规划制定计划申报表、更新单元规划制定计 划申请书、地块现状详细信息一览表、更新意愿表 （包括上述信息的电子光盘）。 审核并确认申报主体。 区旧改办收到辖区街道办同意更新改造的函后，申报主体将《指引》规定的资料呈报 给旧改办。 旧改办主要审核： 1、审核申报区域权利主体权属情况是否清晰； 2、该区域是否与法定图则规定相冲突； 3、该区域是否与其他宗地红线重叠； 4、单一权利主体的申报，区旧改办无需做更新意愿的公示程序； 5、多个权利主体申报纳入更新单元规划计划的，必须做更新意愿的公示 15个自然日。 辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划 制定计划及上述文字资料。 区旧改办汇总公示意见呈区规 划国土局更新科。 区国土局更新科旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。 1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局 上会审议、批复； 2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订 城市更新单元规划草案。 草案提交区国土局上会审议并公示； 市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成 审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。 汇总公示后的意见。 上报市规委 区旧改办区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区凭区规土局同意纳入更新单元规划制定计划的批复。《城市更新单元规划制定计划
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
深圳市人民政府令 第211号 《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二○○九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章总则 第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
深圳市坪山新区高伟雄高伟雄 深圳市坪山新区坑梓土霸王（高伟雄）深圳市坪山新区坑梓大窝居民小组长高伟雄在职２０年期间，不顾村民利益，任意作出违法乱纪行为。高伟雄于２０１１年擅自倒卖位于深圳市坪山新区秋长一带的国有土地。后期经买者核实该地为国有土地，交易属非法占有国家财产，买者立即就以诈骗行为向深圳侦察大队举报，于２０１１年１２月深圳市侦察大队落案着手于缉拿高伟雄。由于高伟雄担任大窝居民小组长一职多年，与多方面交情颇深，形成一个强大的保护伞，在保护伞的各种手段大力帮助下，高伟雄成功的在深圳侦察捉捕前逃串。高伟雄在逃串淡水、湖南等地期间，通过手机联系相关人员，在保护伞的手段及高伟雄利用金钱手段（传言花费８００万元）成功将事情摆平。后于２０１２年３月８日自行前往黄阁坑看守所自首，拘留审问约一个月左右大摇大摆走出看守所。此事解决后高伟雄在家大肆大摆宴席宴请各方诸候。这种有钱有势力的村干部就可以不把法律看在眼里，违法乱纪而得到法律的饶恕，对普通老百姓而言公平何在？法律面前人人平等，用钱就可以解决法律的制裁，让这种人逍遥法外，对社会就是一种危害，这种恶劣行为的保护伞必须得到法律的惩罚。此时就是应该有公正公平的行政部门出来消除这种不公平的行为，捍卫公民应有的权利，维护社会应有的公平，为人民当家作主。 高伟雄在离职、逃逸被刑拘（３月８日—４月７日）至今一年时间从未有上级部门关心过村里的内务情况，从未对村里的土地、帐务进行调查、审核、审计。这段时间有部门来过问，可是就知道补选，那村里流失土地、帐务怎么办？上任村长都没有交接好，那么补选后的村民组长又怎样去开展工作呢？就在８月１７日村里准备补选居民组长之际，坑梓街道办主任陈一平（挂点管龙田）与财政所领导黎兆强一起共进“晚餐”，为什么我们街道办事处领导会和犯罪嫌疑人共进晚餐？还有村委大领导到中级领导，每逢过年过节都要与他“相聚”？？？？？其他村长可是没有此等待遇！！！！！ 高伟雄在职20年期间大胆枉为，以堂哥高传瑞（秀才兼军师）合谋操纵，将大窝集体土地大量流失及私占如下： 高伟雄在职20年期间大胆枉为，以堂哥高某某（秀才兼军师）合谋操纵， 将大窝集体土地大量流失及私占如下： 一、非法买卖集体土地 大窝居民小组在2003年3、4月计划规划宅基地36栋分配给村民，但高伟雄在村民不知的情况下将大部分宅基地非法卖给外地人，只有村干部和少数村村民买到宅基地。（每块宅基地价格为三万至三万五仟元），村民知道村长非法买卖宅基地后，意见非常大，于当年
宝安力推“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大 新兴产业园区” 今日宝安，魅力倾城。政要亲临，巨商云集，媒体热捧。今日下午，“深圳市宝安区新兴产业招商推介会”将在深圳市五洲宾馆隆重开幕。来自境内外的投资机构代表，商协会代表，世界500强、中国100强等大型企业代表及金融界、新闻界逾500人将到场。 本次招商推介会的主题是大力实施“大项目带动”、“替代优先”、“载体优先”和“环境优先”战略，突出“共同发展、合作共赢”的宗旨，积极宣传宝安投资发展环境和产业转型升级取得的成效，将推介近百个项目,重点推介战略性新兴产业、高端服务业等产业项目。“一个中心、三大港区、五大总部基地、十大新兴产业园区”更是本届招商会的推介重点。为此,本报特对此逐一介绍,以飨广大有志于在宝安兴业发展的投资者。 一个中心宝安中心区 以深港西部通道、大铲湾港区、沿江高速、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽，其功能定位为与前海共同组成深圳市城市双中心之一。规划总用地面积15平方公里，重点发展金融、总部经济、物流、商务、文化、商业、贸易等现代服务业，规划布局中央商务区、金融集聚区、总部经济区等功能区，重点建设城市综合体、总部大厦、高档写字楼、高星级酒店、大型购物中心等商业商务楼宇，努力打造集中体现宝安国际化、现代化城区形象的现代服务业核心区。 三大港区 三大港区主要指海港、空港、陆港，即大铲湾港区、大空港区、深圳北站枢纽区。 1.大铲湾港区：依托大铲湾码头，重点发展现代物流、国际航运、国际贸易等生产性服务业，引进培育一批适应现代制造业物流分离的现代物流企业。依托我区IT制造厂商密集的优势，建设与IT产业大区相适应的国际IT物流中心、贸易 中心，大力发展高附加值的临港产业。 2.大空港区：深圳城市副中心，支撑前海地区发展的重要后方基地。以宝安国际机场为依托，以完善的基础设施和便捷的交通为纽带，实现生产、技术、资本、贸易、人口的聚集。规划布局会展贸易中心、商务功能区、城际企业总部、保税物流服务区、航空航天产业园等功能区。重点发展以物流、会展、商务、大型商业贸易等为主的现代服务业，以消费电子、光电子、航空航天设备制造等为主的临空高端制造业，以研发、地区总部、采购、结算、运营管理等为主的高端生产型服务业，力争打造成辐射泛珠三角和东盟的航空物流中心、会展商贸中心、创新中心和中小企业总部基地。
深圳市城市更新项目实操系列——地价补缴—— 一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功增加建筑面积部分，告基准地价标准计算的地价； 能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外)
深圳市城市更新实施细 则修订精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划
宝安区拆除重建类城市更新项目操作 基本程序（试行） 为规范拆除重建类城市更新项目工作程序，提高工作效率，加快推进我区城市更新工作，依据《广东省人民政府关于推进三旧改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于试行〈拆除重建类城市更新项目操作基本程序〉的通知》（深规土〔2010〕59号）、《深圳市规划和国土资源委员会关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知》（深规土〔2010〕207号）等政策文件，特制定拆除重建类城市更新项目基本工作程序。 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1．各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料向街道旧改部门提出申请。 2．街道旧改部门根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,经街道办同意后报宝安区城中村（旧村）改造办公室（以下简称“区城改办”）。 3．区城改办组织相关部门对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。
4．区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造主体核准文件的城市更新项目的改造单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局进行申报。 二、规划编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1．更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的: （1）由区城改办组织原计划申报单位委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 （2）区城改办组织召开专家咨询会对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 （3）区城改办组织规划编制单位依据专家咨询会意见, 对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 2．更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）:
拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日 一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 （一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 （二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。 （三）年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准
关于深圳城市更新情况调研报告 中煤南方能源有限公司王有华 一、深圳城市更新概况 深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。 （一）城市更新的必然性 1．土地资源稀缺 据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。 2．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。 3．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。 4．历史遗留问题多 1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
一、现行深圳拆除重建类城市更新项目地价补缴政策解读 （一）城中村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十六条规定，拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。 （二）旧屋村用地 根据《深圳市城市更新办法》第三十七条规定，市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 （三）工改工项目 改造后项目自用：根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款规定，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价，增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 改造后项目整体转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（三）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。 改造后项目分割转让：根据《市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》第七条第（四）款规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对 应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。 （四）工业改商业、住宅、办公项目 根据《深圳市城市更新办法》第三十八条第二款规定，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。(70个旧城旧村改造项目除外) （五）70个旧城旧村改造项目 根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条规定，市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可
备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。 二、土地及房屋确权、登记 纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。 三、城市更新单元规划组织编制及申报 （一）城市更新单元规划编制 1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。 2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。 3.区城改办组织规划编制单位依据协调会意见,对城市更新单元规划草案进行修改、完善。 （二）城市更新单元规划申报 1.城市更新单元规划草案经区政府同意后，由区城改办组织向市规划国土管理局申报。 2.更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局更新科组织召开联席会议，通过审议后，区城改办组织公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。管理局完
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序
深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。 第一部分：涉及政府部门的工作程序 一、计划申报 城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分： （一）城市更新单元规划制定计划申报 1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。 2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。 3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。 （二）城市更新项目实施计划申报 已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可
成公示意见处理后，核发批复，并向市城市更新办备案。 3.更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的，由管理局提出初审意见后，报市城市更新办。市城市更新办在征求相关部门意见后形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委向申报单位核发规划批复。 四、改造实施主体确认 区城改办负责确认改造实施主体资格，包括单一权利主体项目和多个权利主体项目。 （一）确认条件： 1.项目城市更新单元规划已批准； 2.多个权利主体项目的申请确认范围内收购补偿安置协议已全部签订； 3.房屋和其它地上附着物已清拆完毕（申请前暂不能清拆的，应提供相关证明材料） （二）申请材料： 1.改造实施主体确认申请书； 2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告；
关于补充完善并印发《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》的通知 （深规土〔2010〕554号） 各处、监察支队、城市更新办、征地拆迁办、各管理局、各有关单位：根据试行情况，我委对《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》进行了补充完善，现予以印发施行。自本文印发之日起，深规土[2010]324号文不再执行。 特此通知。 附件：《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》 深圳市规划和国土资源委员会 二○一○年八月十一日
拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）一、工作依据 （一）《房屋登记办法》（建设部令第168号）； （二）《广东省城镇房地产权登记条例》； （三）《深圳经济特区房地产登记条例》； （四）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。 二、适用范围 满足下列条件的城市更新项目可按照本规则，由房地产权利人或其授权的申请人申请办理房地产证注销登记： （一）已列入全市城市更新或改造年度计划； （二）改造专项规划或城市更新单元规划已经审批通过并取得规划批复；（三）对于非由权利人实施的项目，项目实施主体已与权利人签订拆迁补偿安置协议； （四）项目实施主体已经区政府（管委会）城市更新主管部门确认并核发实施主体确认文件。 三、申请材料 （一）《深圳市房地产变更登记及其他登记申请表》（房地产权利人签名或盖章）；（二）申请人身份证明（核原件收复印件，权利人无法亲自到场的，应提交经公证的授权委托书）； （三）房地产证或其他权利证书（原件）； （四）含项目改造范围图的改造专项规划或城市更新单元规划批复文件（核原件收复印件）； （五）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）；
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。 深圳市城市更新办法实施细则 第一章总则 第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。 第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。 主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。 第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。 第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。 街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。 第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。 第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。 鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。 第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。 第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。 第二章城市更新规划与计划
深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16
目录 一、深圳城市更新问题梳理 (3) （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3) 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3) 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3) 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3) （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4) 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4) 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (4) 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9) 二、深圳城市更新典型模式及评价 (11) （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11) 1、蔡屋围旧改模式 (11) 2、岗厦旧改模式 (12) 3、渔农村改造模式 (13) 4、大冲旧改模式 (14) 5、鹿丹村旧改模式 (15) 6、模式特征总结 (18) （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19) （三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20) 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20) 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22) （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22) 1、沙浦国际艺展中心模式 (23) 2、笋岗艺展中心综合整治 (23) 3、华侨城创意文化园三期项目 (24) 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25) 5、模式特征总结 (26)
一、深圳城市更新问题梳理 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承 重视不够 城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。而在现行城市更新过程中，虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设，完善城市功能有待进一步探究。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 深圳市城市更新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市更新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市更新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，