中国房地产泡沫破灭的三个阶段
现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。
看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？
中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：
第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。
第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。
第三个阶段：未来5年左右的时间，一线城市（主要是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州和重庆等）房地产价格也必然会出现下跌的现象。为什么这样说呢？因为一线房价已经高处不胜寒，很多参加工作的人已经担当不起，开始逃离这些一线城市。如果一线城市的房价涨到人们买不起了，甚至也租不起了，房地产泡沫必然要破灭。现在一线城市人均几套房的现象比比皆是，之所以房价不跌，是因为大家预期还要上涨，一时半会跌不下来；二是一线城市房地产容易出租，而且租金不菲；三是50年代和60年代出生的人尚未全部退休，他们还在城里住着。据笔者所知，多数人退休后愿意卖掉大城市的房子，住到郊区和环境好的中小城市。一旦出现一线城市房地产老百姓买不起房也租不起房，纷纷逃离大城市，而且未来5年左右的时间绝大多数人退休，一线城市空置房和卖房的现象必然大量涌现，也许泡沫从此开始破灭。
要强调的一点是，不等中国房地产泡沫破裂，开发商和投机商会第一时间大量抛售房子，到时房地产价格必然下跌。房地产不会只涨不跌，真的跌起来可能比美国2007年次贷危机房价大跌还要严重！
深圳30年大事记 ●1980年深圳经济特区成立 1980年8月26日，第五届全国人大常委会第十五次会议决定，批准国务院提出的在广东省深圳、珠海、汕头和福建省厦门建立经济特区的决定。1980年国务院提出的《广东省经济特区条例》规定：特区鼓励客商及其公司投资设厂或与我方合资设厂、兴办企业和其他工业，并在税收、金融、土地和劳动工资等方面予以适当的优惠条件。这4个特区的总面积为526.26平方公里，实行不同于内地的管理体制和以中外合资、合作经营企业、外商独资企业为主，多种经济并存的综合企业、综合体制。 ●1981年深圳市升格为副省级市 3月，深圳市升格为副省级市。 ●1982年“时间就是金钱，效率就是生命” “时间就是金钱，效率就是生命”的标语牌正式耸立在蛇口工业大道路口，震动全国。被誉为“知名度最高，对国人最有影响的口号”。蛇口工业区创始人袁庚率先提出的这句口号，如春雷般滚过中国大地，振聋发聩，大胆诠释市场经济。 ●1983年深圳首家股份制企业诞生 1983年，新中国第一张股票“深宝安”发行，深圳第一家股份制企业诞生。 ●1984年邓小平第一次南巡视察深圳 1984年1月25日，改革开放的总设计师邓小平同志来到深圳河畔——与香港一河之隔的渔民村。他亲切的关怀如春风化雨，滋润着村民们的心田。而渔民村和深圳的巨大变化，也给老人家留下了深刻的印象。那次视察以后，他欣然题词：“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。” ●1985年华侨城开始筹建 1985年，华侨城开始筹建，拉开了中国内地“主题公园”建设序幕。 ●1986年探索国企股份制改造新路 随着深圳特区经济的发展，特区企业需要更多的资金扩大生产，深圳市制定了《深圳经济特区国营企业股份制试点的暂行规定》，一些企业进行了股份制改造，其中个别企业还发行了股票。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
影响中国房地产价格的因素分析 [摘要]：文章通过对我国近十年的房价变动规律的观察，分析了影响我国房价的主要宏观指标，从众多因素中提取出GDP增长率、土地价格,M2，长期贷款利率，房屋租赁价格指数等与房价变化关系较为明显的几个因素。运用实证分析的方法，对影响我国房价的诱因进行分析 [关键词]：房地产，土地价格，GDP 一.引言 改革开放30多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论；最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。而对于房价的构成因素，至今仍然是不透明的。 房地产市场化全国性的膨胀始于1998年开始实行的房地产改革,房改之年恰逢中国经济紧缩之年,需要拉动内需之年,房地产起到了拉动内需增加投资的扛鼎作用.同时房地产出生之时衔命而来的而历史特征已注定其原罪:分税制后地方财政收入大幅减少,1997年亚洲金融危机中国的实体经济找不到出路,除了政府投资外找不到拉动内需的抓手,房地产适时而出,必须要承担挽救地方财政,拉动内需,推动改革的使命.中国安然度过了亚洲金融危机,福利分房取消了,融资渠道拓宽了,消费信贷开放了。中国进入了新一轮的经济增长，房地产功劳卓著然而,由于中国人口多，土地面积有少，住房成了人们生活当中的一个困难问题。应对金融危机以后，房地产市场有了很大的发展。但一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满。 二.理论综述 宏观上,房地产分为三级,所以本文从三个层次入手探讨影响房价的因素。 房地产一级市场是指土地市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到”七通一平”的熟地。 房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场,一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场.房地产二级市场业包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。 房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。房地长三级市场也包括房屋的交换。
提要：1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。 ●1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。 在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转 ●1979年 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。 ●1980年 1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。 7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。 ●1983年 2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。 ●1984年 国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。 ●1985年 1月，全国住房租金改革领导小组成立。 6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。 ●1986年 1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
改革开放三十年——从我家乡的变化谈起改革开放三十年，上海变化大如天。 1978年改革开放以来，已经过了三十多年，上海的变化可谓是极大的。上海以她那“海纳百川”的“海派”文化闻名，今天我就来谈谈这三十年上海的变化。 衣，上海人的穿衣风格发生了很大的变化。三十年前，大街上的颜色永远是 那么的单调，黑，灰，白，蓝，绿，款式也只有那么几种，劳动衣，套袖，衬衫加外套。永远都是那么单调。 于是，上海人的智慧就慢慢显现出来，假领子，假袖口，用最少的布料，穿出最体面的风格，今天白衬衫，明天格子领，后天换棕色，几乎一天一个样。在物质匮乏的那个年代，上海人用自己的智慧打造着属于自己的体面。 后来，乘着改革开放的春风，上海，凭借她那有利的地理环境和人文条件，走在了时尚前沿。衣服的款式多了，颜色多了。马路上，男士们穿着西装，袖口还飘着标签，以此作为时尚。当然，不久之后就没人留标签了，因为看上去很土。女士们也多了很多选择，裙子，长筒裤，高跟鞋。烫起了头发，擦上了蜜丝佛陀，欧莱雅。爱美之心又逐渐萌发。 到如今，各式奇装异服，各种奇异发型让人目不暇接。男人的衣服越来越正式，女人的衣服布料越来越少。露脐装，迷你裙，一步裙，女士们真是越来越开放，当然，男人们就会大饱眼福。 其实最能发现穿衣风格改变的地方是泳池，男士的平角裤变成了子弹裤，女士的连身泳衣变成了两件套，又变成了比基尼，思想的开放使人们的穿衣风格也越来越不同，越来越前卫。 食，上海有开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，几乎件件与吃都有关系。上海本 帮菜在近三十年中发展迅速，正是改革开放的到来给上海菜注入了新的活力。上海人对吃都特别有研究。几乎每一个人，不管男女老少，都是饕客。 上海的美食有其独到之处。首先，由于临海的原因，海鲜就是餐桌上的常客，各式海草，海藻都被上海人吃出了别样的风味。咸的，鲜的，甜的，辣的，只有你想不到，没有你吃不到。 其次，上海也会吸收其他国家与地区的美食，经过改变口味，做出带有上海特色的美食。在上海这个海纳百川的城市，你可以吃到来自北海道的生鱼片，意大利的通心粉，泰国的咖喱，各式美食让人垂涎欲滴。 上海人嗜甜，几乎每样菜中都有糖的身影。本帮红烧肉、狮子头，上面淋得酱让人看了垂涎欲滴，尝了一口就放不下筷子。浓油赤酱，甜而不腻。 改革开放之前几乎人人都吃不饱，改革开放之后人民富裕了，生活自然就变好，美食也就有越来越多的人去追求了。 住，不管是当年的租界还是现在，上海都是个寸土寸金的地方。改革开放前， 上海充斥着各种租界，租界里各国风格的建筑都有，英国的高雅，欧洲的华丽。租界外，一座座石库门排列，壮观非常，人来人往，车水马龙。一派奢靡繁华，有钱人生活在纸醉金迷，声色犬马中，劳苦大众则只能喝粥果腹，艰苦度日。 上海的住房不管在三十年前还是三十年后，似乎都是那么的拥挤。改革开放前，上海的人均居住面积为4.7平米，现在是16.3平米，看似涨了将近4倍，但
30年大事记 ●1984年11月18日，石柱土家族自治县成立。 ●1985年2月7日，石柱实验电视台建成开播。5月，县城首次开通有线电视；2002年2月9日，石柱县2002年春节联欢晚会，首次向电视观众现场直播。 ●1985年，石柱大力发展长毛兔产业，使之成为农户增收的重要骨干项目，开启了石柱县特色农业发展之路。 ●中共黔江地委、黔江地区行署根据中共四川省委、四川省人民政府的有关文件精神，下发《关于调整区建制及乡（镇）级别待遇的通知》（黔地委发[1993]38号），撤销所辖的区委、区公所，设立区工委。调整区建制工作于1994年4月结束。 ●1995年2月24日鲤塘坝防洪堤开工，工程首起双庆河汇入龙河处，尾至南宾电站取水口处。整个防洪工程分左岸一、二期建设工程和右岸一、二期建设工程。鲤塘?畏篮榈痰慕ǔ桑?有利于保护鲤塘坝新城区及整个县城居民的生命财产安全，同时也对鲤塘坝河段右岸200多村民的生命财产和300余亩农田起到了极好的保护作用。 ●1995年3月动工，该工程位于六塘乡境内，是一座以农业灌溉为主，兼有发电、防洪、人畜饮水、发展水产养殖业和旅游开发等社会和经济综合效益的中型水利工程。工程总投资12258万元，于2003年12月23日竣工。 ●1995年10月14日，为打通沿江主干道，县委、县政府决定对
石（柱）西（沱）公路进行改建。工程按山岭重丘二级公路标准修建，路基宽8.5米，路面宽7米，全长88公里。1998年8月，石西路建成投入使用。 ●1995年12月8日，国务院将石柱列为“中国山区林业综合开发示范县”。 ●1996年9月，龙沙河防洪堤开工修建。至2001年3月，共整治河道7.9公里。2001年11月25日，县委做出决定：根治千年害河、改造龙沙河堤。改造工程于12月10日破土动工，在长达2.5公里的战线上，拉开了龙沙河堤改造的序幕。工程建成后，可抵御20年一遇的特大洪水，保护2.5公里河段内的3个集镇、3所学校和5400余人的生命财产安全，使3500余亩水稻制种良田免受洪水冲刷，年均增产及减灾粮食折人民币350万元以上，通过截弯取直，还可增加20亩良田。 ●1998年，县委、县政府提出县城旧城改造“一年起步，两年全面展开，三年初见成效，五年初步建成山水园林城市”的目标。5月28日，县委、县政府做出关于加快旧城改造的决定，组建旧城改造指挥部，对县城11个片区、10个工程项目改造规划开始建设和实施，拉开了大规模旧城改造的序幕。2004年11月，通过重庆市考核验收组验收，12月29日，重庆市政府命名石柱县城为市山水园林城市。 ●1998年9月3日，国家林业局批准建立黄水国家级森林公园，旅游起步并逐渐发展成为全县主导产业之一。 ●1998年12月28日，石柱自治县通过重庆市政府组织的越温达
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
中国房地产20年发展历程回顾 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。2010年，中国的房价疯了。这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。房价令人们变得极度懊悔。有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。这样的故事屡见不鲜。房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。 下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先
挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年至今已经走过了30年历史。 1978年10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，曾希望能用积蓄替儿子买套房子。1978年的中国老百姓
改革开放30年太原大事记 1978年 12月27日，太原市正式恢复城区农贸市场。共开设了尖草坪、大东关、都司街、并州东路、义井、下元、南寨、万柏林、北肖墙、旱西关、王村等11个市场 本年，太原市出租汽车公司在公共汽车公司包车队的基础上成立。这是太原市第一家出租汽车企业。 1979年 人民公社更名为街道办事处或乡镇。 省委省政府选择在太原钢铁公司进行扩大企业自主权试点。 8月27日，太原市400个个体工商业户领到营业证。这是改革开放后太原市第一批个体工商户。 1980年 1月4日，山西省第一座大型工业污水处理站在山西纺织印染厂投入运行。 6月，市委市革委会决定为高级知识分子在新建路兴建的两座住宅楼破土动工。 9月，中国人民银行太原市支行开办个体工商户贷款业务。 本年，根据《中华人民共和国所得税法》，太原市税务部门开始征收个人所得税，起征点为800元。 省城高校成立或恢复函授部和夜大学。 1981年 1月30日，太原市司法局恢复成立。6月，太原市法律顾问处、太原市公证处恢复重建。5月，太原煤气化公司成立。 9月20日，《山西青年》杂志社在太原创办的刊授大学举行开学典礼。 11月8日，太原锅炉工业公司成立，这是太原市第一个工业企业经济联合体。 年底，太原首次劳务输出。 本年，太原市中小学从秋季开始恢复传统学制，小学由五年制恢复实行六年制，中学学制由初中、高中“三二制”恢复实行“三三制”。
1982年 大力推广普及蜂窝煤。 3月，太原洗涤剂厂液化石油气生产车间和太原市煤气公司罐瓶站建成，太原市居民开始使用液化气。 太原机场成为全国最大的通用航空基地。 本年，金刚里住宅小区建成，这是太原市第一个新型住宅小区。 1983年 1月22日，太原市第一个与外商合作经营的商业企业—奥马眼镜服务中心建立。 李双良承包治理太钢渣山。 3月1日，太原市先锋百货商店10名职工和商店达成租赁解放路服装门市部的协议。这是太原市出现的第一个租赁商店。 8月6日，太原市第三座跨汾河大桥—南内环汾河桥开工建设。 实行一对夫妇只生一个孩子的政策 1984年 企业试行厂长经理负责制。 8月14日，太原市第一家中外合资企业—华杰电子公司剪彩投产。 开始征收国营企业所得税。 1985年 1月22日，国内第一条从日本引进的矿棉保温管自动生产线在太原矿渣棉织品厂正式竣工。 清理党政机关和党政干部经商办企业。 鲜活蔬菜副食品购销价格放开。 正式确定市徽、市树、市花。 全市试行劳动合同制。 7月，中国工商银行太原分行组建了太原市第一家城市信用社—下元城市信用社。 8月5日，太原市青年宫建成开放。
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
1978－2008改革开放30年中国汽车工业大事记 1978年邓小平批准中外汽车企业合资经营。 1979年3月21日，德国大众汽车公司与我国合资经营，率先在汽车工业领域与我国办成了第一家合资经营企业——上海大众汽车公司。 1982年5月7日，中国汽车工业公司在北京正式成立，饶斌任董事长。为解决中国汽车“缺重少轻，轿车是空白”的畸形结构，中汽公司在启动重型车、轻型车、发动机的大布局之后，轿车生产的尝试提上了日程。 1983年2月26日，一汽隆重举行生产汽车百万辆庆祝大会。 1983年4月，国家计委、国家经委正式批准微型汽车定点方案。 1983年4月11日，第一辆上海桑塔纳牌轿车在上海汽车厂组装成功。国家规定汽车生产企业有一定比例的汽车产品自销权。 1983年7月，中国科学技术协会批准成立中国汽车工程学会。 1984年1月15日，由北京汽车制造厂与美国汽车公司（AMC）合资经营的北京吉普汽车有限公司举行开业仪式。 1984年8月，中央财经领导小组在北戴河召开扩大会议，研究汽车工业发展问题，提出“我国汽车工业要有大的发展”。 1984年10月5日，二汽襄樊基地举行奠基典礼。 1985年3月21日，中国与德国合营的上海大众汽车有限公司正式成立，董事长仇克，总经理张昌谋。9月，该公司正式开业。 1985年3月，南京汽车工业联营公司同意大利依维柯公司在南京签署了引进意大利菲亚特集团依维柯公司S系列轻型汽车许可证转让和技术援助合同。 国家批准广州汽车厂、中国国际信托投资公司与法国标致汽车公司、巴黎银行、国际金融公司建立合营企业，于1985年3月15日签署合同。
1985年5月25日，中汽公司直属科研单位———中国汽车技术研究中心动工兴建。 1985年9月，中国汽车工业公司组成新领导班子，李刚任董事长，陈祖涛任总经理、党组书记。 1986年4月，六届人大四次会议通过“七五”计划提出：“把汽车制造业作为重要的支柱产业。” 1986年7月15日，一汽试生产解放卡车的换型———CA141。1987年1月1日，CA141正式批量生产，解放卡车成功垂直换型。 1986年9月30日以“CKD”方式引进生产的第一辆夏利下线,并且创造了“当年签约、当年引进、当年投产、当年受益”的奇迹!是国内最早进入家庭的主力车型之一。 1987年5月，国务院发文撤销中国汽车工业公司，组建中国汽车工业联合会。6月25日，中国汽车工业联合会在京成立，陈祖涛任理事长。 1987年8月，国务院北戴河会议讨论发展轿车工业问题，确定一汽、二汽、上海三个轿车生产基地。 1987年10月，我国第一条汽车高速试验跑道在海南汽车试验站建成。 1988年7月1日，上海桑塔纳国产化共同体成立，有力地促进了桑塔纳的国产化工作，而且为中国汽车零部件工业的发展夯实了根基。 1989年6月，第一辆国产斯达－斯太尔重型汽车在济汽总厂下线。 1990年1月23日，国务院批复机械电子工业部《关于组建中国汽车工业总公司的请示》，同意组建中国汽车工业总公司，由机械电子工业部负责归口管理，并在国家计划中实行单列；机械电子工业部授权中国汽车工业总公司行使汽车工业行业管理的职能。 1990年1月26日，上海汽车工业总公司成立。 1990年2月，中汽联一届五次常务理事会决议，中国汽车工业联合会更名为中国汽车工业协会。全国汽车工业工作会议在京召开，宣告中国汽车工业总公司成立。 1990年11月20日，我国汽车行业规模最大的合资项目———第一汽车制造厂和德国大众汽车公司合资年生产15万辆普及型轿车的项目在北京正式签约。 1990年12月20日，第二汽车制造厂与法国雪铁龙汽车公司合资生产轿车项目在巴黎签约。签约的合同
中国第一位职业探险家·刘雨田 探险30年大事记 1984年 单人徒步万里长城；穿越巴丹吉林沙漠；考察贺兰山岩画、攀登贺兰山、考察磁窑堡古人类遗址、在横城跌进黄河汊冰窖、走三边、穿越毛乌素大沙漠、进入鄂尔多斯高地（1984.5.13-1986.4.5；1984.7；1984.10-1984.11） 1985年 考察南泥湾、访问圣地延安、拜谒黄帝陵、参拜唐玄奘故地、穿越黄土高原、徒步丝绸之路、攀登崆峒山、翻越六盘山、参拜成吉思汗遗址、考察玫瑰王国、造访吉普赛人村寨、穿越乌鞘岭、穿越河西走廊、拜谒张掖大佛、考察榆林窟、西出阳关、考察阿尔金山、考察库木塔格羽状沙漠、考察克什库都克、寻找彭加木失踪地、发现野马、第一次穿越罗布泊失败、偏关遭遇野狼追踪（1985.1-1985.11） 1986年 考察上古元界地貌、考察燕山山脉、到达老龙头；穿越古尔班通古特沙漠（1986.3-1986.4；1986.11） 1987年 穿越将军戈壁、遭遇零下39℃白毛风暴、考察鄂尔济斯河、穿越准格尔盆地、考察阿尔泰岩画、考察克里雅河、考察玛江勒克遗址、进入安拉禁地、遭遇八天七夜断水断粮、第一次穿越死亡之海失败、考察嚓喀喇墩遗址（1987.1-1987.6） 1988年 第二次穿越死亡之海失败；考察和田河古道、考察麻扎塔格、第三次穿越死亡之海成功（1988.2；1988.12） 1989年 考察刀郎王国、翻越葱岭、试登慕士塔格峰失败、到达红其拉甫口岸；考察天鹅湖、考察尤尔都斯草原、考察巩乃斯谷地（1989.1-1989.3；1989.7） 1990年 考察秦长城和赵长城；考察阴山岩画、翻越大青山、考察云贵高原（1990.3；1990.5-1990.6） 1991年 考察神农架野人、攀登格拉丹东雪山、攀登玉珠峰雪山、试越可可西里、造访藏东雪域、翻越多雄拉雪山、考察热带雨林、考察喜马拉雅雪人、横穿世界第一大峡谷、进入全国唯一不通汽车的墨脱、考察绿度姆诞生地、考察蚂蝗山、考察帕隆天险、试登南迦巴瓦峰、考察绒布冰川（1991.6-1991.12） 1992年 第一次试登珠穆朗玛、翻越喜马拉雅、进入尼泊尔；旅行黄色死亡线无人区；沿中蒙边界旅
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
农村改革发展 30年大事记 1978 ●年底，安徽省凤阳县小岗村18户农民秘密签订契约，决定将集体耕地承包到户，搞大包干。12月，十一届三中全会作出了把全党工作的着重点转移到社会主义现代化建设上来的战略决策，全会还制定了加强农业的措施。 1979 ●1月初，《中共中央关于加快农业发展若干问题的决定（草案）》提出家庭副业和集市贸易是社会主义经济的必要补充部分，中央首次明确肯定自留地、家庭副业和集市贸易。3月，国务院首次提高冻结了20多年的农副产品价格。7月初，《关于发展社队企业若干问题的规定（草案）》下发试行，对当时的社队企业大发展开了绿灯。 1982 ●1月1日，改革开放以来的第一个关于“三农”问题一号文件——《全国农村工作会议纪要》发出，指出农村实行的各种责任制，都是社会主义集体经济的生产责任制，要长期不变。 1983 ●1月初，第二个“三农”问题一号文件《当前农村经济政策的若干问题》从理论上肯定了家庭联产承包责任制，农村家庭联产承包责任制在全国全面推广。10月，农村开始实行政社（人民公社）分开，撤社建乡的农村基层管理体制改革。 1984 ●1月1日，中共中央发出第三个“三农”问题一号文件《关于1984年农村工作的通知》，提出要巩固和完善联产承包责任制，迅速把主要精力转到抓好商品生产上来。3月，社队企业改称乡镇企业，乡镇企业开始走上“异军突起”的快速发展之路。 1985 ●1月初，第四个“三农”问题一号文件《关于进一步活跃农村经济的十项政策》决定取消农副产品统购派购制度，我国农村开始了以改革农产品统购派购制度、调整产业结构为主要内容的第二步改革。 1986 ●1月初，中共中央、国务院发出的第五个“三农”问题一号文件《关于1986年农村工作的部署》指出，我国农村已开始走上有计划发展商品经济的轨道。 1987 ●1月22日，中共中央发出《把农村改革引向深入》的通知。到当年9月中旬，我国已在10个省、自治区建立起14个规模不等、项目不同的农村改革试验区。 1990 ●2月12日，农业部公布《农民股份合作企业暂行规定》及附件《农民股份合作示范章程》，６月《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》发布，这两个法规为乡镇企业的发展提供了法律保障。 1993
未来中国房地产价格走势分析 随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。 价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。 越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。 众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。 只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。 然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的 一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。 二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。 第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现 第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加