（品牌管理）星河湾品牌推
广
星河湾品牌推广
壹、星河湾总体思路
广告主：广州宏富房地产XX公司-星河湾项目
广告代理：广东省广告XX公司
2000年，广州楼市的均市盘可谓壹统天下，置业于城市中心始终是所有消费者的首选。星河湾却建立于被大多数买房者认为有失身份的华南板块上。不合时宜的板块，不合时宜的发展商，却创造了壹个改写时代的机会。
广东省广告公司调查发现，消费者选择均市却不满均市，对市场不信任，消费者品位和市场品位断层加大。因此利用媒介的公信力邀请广州所有重要媒体开展了壹场“生活于别处”的板块大战，用个人魅力提升集团魅力、“不开盘”宣言加探秘式报道，让广州人心沸腾。
开盘当天，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起前所未有的长龙，让星河湾成为广州最具影响力的社区，改写了广州楼市意识形态。
直到当下，只要让广州人挑选品质和品位前三位的楼盘，星河湾总会位列其中，即使于当下，星河湾的价格远高于郊区盘甚至相当壹部分的均市盘，但城市舆论和消费者依旧毫不犹豫地将星河
湾视为性价比高的首选楼盘，而这壹切，和壹场改写广州楼市意识形态的广告运动可谓密不可分。
不合时宜的板块，不合时宜的发展商，壹个改写时代的机会！
2000年，广州楼市可谓波澜不惊，除了广州奥林匹克、丽江花园等少量城郊盘，均市盘可谓壹统天下。除非买房资金不足，置业于城市中心始终是所有消费者的首选，也正因为如此简单的购买心理，加之缺乏竞争的卖方市场，壹张图纸便开售，只有楼没环境，没配套的现象十分普遍！于这样的市场背景下，华南板块虽然有着得天独厚的江山湖泊资源和生态环境，开通中的广园路、华南快速已经大大拉近了其和均市的距离，但买房到华南板块依旧被认为是壹件不可思议甚至有失身份的事。而就于这时，壹个缺少地产开发经验的发展商宏宇集团大手笔地于华南板块购下了千亩土地！当广东省广告XX公司地产品牌局接到来自宏宇集团的邀约时，第壹次出现了犹疑，这样壹个背离消费意识形态的板块，这样壹个背离楼市行规却又寂寂无名的发展商，真能创造神话吗？于和发展商的进壹步沟通中，我们越来越震撼于发展商的投入和执著，沿江1.8公里用上好红木铺垫的景观长廊，数十万元壹棵引进的原生林木，不远万里挑选的澳洲砂岩，原生巨石，甚至连华南快速的天桥下，均被藤蔓和锦鲤包围成了美轮美奂的生态公园，更不用说花巨资建设当时广州尚无概念的直饮水系统。而当董事长黄文仔指着工地，大声地对我们说“我就是
要不计成本，建壹个广州人，甚至中国人均说好的房子！”，我们开始找到了信心，也隐隐地感觉到了，于壹切不合时宜的表象之下，蛰伏着改写时代的巨大契机。
解读城市意识形态，发现消费暗流！
于进驻星河湾之后，省广的第壹步工作便是壹次最大规模的市场调查，这次调查不仅范围最广，从天河、东山、越秀等区，直至二沙、祈福等各大楼盘；而且级别最高，公司领导全面出动，从企业最高领导人到工作三年的潜于置业者，数以千计的深度访谈让我们更清晰地找到了广州楼市隐含着的巨大暗流：
壹、选择均市却不满均市：于调查过程中，我们发现大多数消费者是处于“不得不”的选择状态而栖居于均市。工作关系、人际交往、孩子教育等等原因，导致了许多“不得不”的背后，是钢筋水泥的单壹风景，是客厅和邻居阳台近于咫尺的尴尬，是呼吸汽车尾气的恶劣生态，老人没有行走的空间，孩子回家也于车流中危机四伏，更不用说生活品质，物业服务等深层要求。如果，这么多的“不得不”仍需要负担昂贵的价格，那么，壹个从教育、交通、环境、空间规划、品质和配套全方位满足消费者渴望的社区，以它的出现带动壹次全城性的“出走”应当不难！
二、“只有图纸便卖楼”让市场信任跌入谷底：为什么会壹张图纸便买楼，消费者的回答是，不是出于对发展商的信任，而是身
处卖方市场，只有于图纸阶段，发展商才会给出壹个较合理的价位，壹旦有现楼随即升价的策略，让消费者不得不买下壹个又壹个的泡沫，于许多发展商的沾沾自喜中，市场的信任度却降到了最低点。而壹个有诚意且实现诚意的发展商应势而出，让楼市信任排名重新洗牌将是市场留给星河湾的最好契机！
三、消费者品位和市场品位断层加大：于2000年，均市盘仍停留于对建筑本身材料、开间的追求，郊区盘也沉醉于天然环境和大社区中，而随着传媒和资讯的空前发达，广州楼市消费者处于品位空前饥渴状态，新加坡、香港、台湾甚至北京、上海地产中高格调、高文化内涵的环境设计和配套设计，让广州楼市的无限期待转化为壹股前所未有的消费动能，壹触即发！
四、媒介的公信力是引导消费形态的最佳动力：于调查中，我们发现广州楼市长期的广告轰炸让消费者产生了壹种“集体潜意识叛逆”，他们会不由自主地以不信任和批判的眼光见待广告宣传，虽然他们也无法完全抵御广告的引导。因此，具有壹定公信力的报纸媒体便成了消费者最容易接受的买楼指南，《广州日报》、《羊城晚报》，甚至崛起中的《南方均市报》，壹篇言之有据的报道往往能改变消费者的周末见楼行程。而长期以来，这壹公信力却被广告推广束之高阁，第壹次，省广将媒介炒作列入了广告推广的整体规划之中，且成为了最具效力的推广手段。
全“媒”皆兵，壹场“生活于别处”的板块大战！
于缜密的市场调查之后，我们确立了“解构市场意识形态，引发集体不满——非主流理念炒作+非常规品质见证+悬念蓄势——全面开闸体验”的推广过程，要把星河湾树立为市场的另类，消费者心目中的主流！而于第壹步“解构市场，引发不满”的环节中，我们将最具公信力和覆盖率的大众媒体推到了台前，成为主流。
联合王志刚工作室和宏宇集团，我们邀请广州所有的重要媒体——《广州日报》、《南方均市报》、《羊城晚报》、《南方影视》、广州电视台的主要领导和楼市版主要精英汇聚现场，向他们讲述星河湾和众不同的理念和雄心，展示星河湾的蓝图和现场工程，提出和各大媒体进行系统性、全局性的推广合作。于反复沟通后，我们壹反常规地采取了《广州日报》为辅，《南方均市报》为主的媒介组合！而这壹蓬勃生长中的报纸也印证了我们的选择，将我们的思路准确地执行出来。他们不仅系统地分析了广州楼市和国外甚至国内地产相比的不足，更邀请专家、业主、社会名流举办主题沙龙，壹针见血地指出了广州地产于交通，配套，环境，物业管理等各方面的缺陷！随后，他们又富建设性地引入了板块炒作这壹手法，将广州地产明确划分为若干板块，不仅轻松地将星河湾所于的华南板块列入楼市版图，也从距离上将华南板块从番禺引向了天河，而它得天独厚的山水资源和规划优势又于板块对比中脱颖而出。不久，广州人均于谈论壹个离天河十分钟路程却山清水秀的美丽所于！仿佛应大势所趋，众多即将崛起的华南
板块楼盘联合发起了广州楼市有史以来最大规模的媒介讨论运动，从理想人居状态，到国外先进的离城居住理念，再到最适合广州人的“离尘不离城”的生活理想！而率先引发这壹大潮的星河湾也成为了这壹理想板块的当然领袖！
于这壹场广告先行战中，我们只推出了俩则广告：“中国地产见广州，广州地产见华南，华南板块见星河湾”和“十分钟改天换地”，少之又少的广告费却因为和媒介天衣无缝的对接而收到了最完美的成果！
个人魅力提升集团魅力，从“我有壹个梦想”到全广州人的梦想！
我们深知，仅仅从环境和板块价值来推广星河湾是远远不够的，更何况华南板块仍齐集了广州几乎所有最具名望和实力的发展商，奥园、合生创展的华南新城、碧桂园，如何于板块中抢占先机且扭转企业知名度上的不足成为了决胜的壹战。
于消费者调查中，除了对均市环境和楼价不满之外，发展商对品质和生活品位的淡漠，只有图纸就开盘的不平等态度也最为消费者诟病。不满能够让发展商信任排名重新洗牌，态度也能让星河湾脱颖而出，不仅成为华南板块首选，更成为广州楼市性价比的最好典范。
正所谓解铃仍需系铃人，对发展商的不信任也必须由发展商自己重新搭建。通过和《南方均市报》合作，壹场最完整的形象宣传
战由此展开。宣传分为三个层次，首先，由发展商本人阐述他的发展理念，第壹次，消费者于报纸上见到壹位地产发展商，壹位地产集团的董事长以平实的语气谈着“我有壹个梦想”，第壹次，消费者知道了原来地产商也是消费者，他们也曾住过让自己不满的房子，也能体会居者对居住的追求；第壹次，消费者听到壹位运营者不是从运营成本上谈建筑，谈园林，谈生活，而是从建最好的房子，建最有品质的生活出发谈成本，谈企业发展。《南方均市报》、电视台、杂志，数不胜数的媒介上，星河湾发展商平易近人的态度，真诚专业的追求透过壹篇篇专访让消费者见到了壹个广州楼市的另类！
接着，第二波运作则是由合作伙伴谈发展商，谈星河湾。于壹篇篇连载专题中，我们见到了国际设计大师、国际园林大师、国际建筑大师、著名教育家第壹次不是用刻板夸张的语言推销楼盘，而是诉说着壹个又壹个的故事，怎样因为发展商的梦想和执著而感动，怎样反复更改设计，只为了最好的效果，怎样超成本地建设，甚至连建设者均不可思议，怎样反复从居住者的角度衡量园林，建筑，规划和配套，怎样不计成本地引入宝墨园的水循环体系。于每壹篇报道中，我们见到这些平素眼高于顶的大公司，大设计师由衷地说，和其说星河湾以这些国际大师为荣，不如说这些人以星河湾为荣！能够说，通过这些最真实的推广，整个广州均被感动了。
这样的真实也延续到了最后壹环的广告推广上，于电视广告中，壹位建筑师说着自己的执著和对星河湾的感动，于平面广告上，我们只是用真实的故事做创意，会所壹块以微米计未贴合好的玻璃，黄文仔亲自用锤子砸掉它，十几万的损失也不会让星河湾放松对品质的追求；我们只是用最真实的数字做创意，多少的尊贵原木，多少的珍稀树种，多少的稀世砂岩，再用最少的面积展现实景的壹角，但只是壹角却让广州人叹为观止，只是最普通的数字就让广州人改写了企业信任排名。如果说，于推广之初，宏宇集团的企业背景仍是它最大的弱点，那么，当下，宏宇集团已随着星河湾、黄文仔的家喻户晓而成为广州楼市最大的金字招牌。
“不开盘”宣言+探秘式报道，让广州人的期待再沸腾！
能够说，经过俩波的推广，市场谈的是星河湾，争论的是星河湾，期待的也是星河湾，就于这时，发展商却给了我们壹个惊人的决定：“不开盘！”因为，样板房仍没有达到黄总的期望值，所有的劝说均无法改变黄总对品质的执著，似乎这次，这股执著将导致整个广告推广的严重断层，市场也会因为迟迟不开盘议论纷纷，竞争对手更会散布出许多不利的谣言，最大的问题是，前期所有投入的广告费可能因延误开盘而成为泡影。连记者均说，别的楼盘壹个空地就卖楼，你们怎么会因为样板房的壹点不满意而不开盘。
说者无意，听者有心！正是这“开盘，不开盘”的直接对比让我们为之兴奋。对呀，星河湾对品质的追求早已为市场接受，推迟开盘正好能将这壹态度再度体现！于是壹系列“好楼盘不做到百分百，绝不开盘”的广告顺势推出，和此同时，发展商也加强了现场的保密工作，即使是买楼者也不能参观现场，我们精挑细选若干记者以探秘者的角度适当地报道星河湾的现状，若即若离而又壹丝不苟的态度让市场再度达到沸点，人们开始和户外广告壹起倒数，再等5天，再等4天，再等1天……
最恰到好处的惊艳和18万人的历史性开盘！
于开盘前壹周，星河湾的美已经让所有参和者震撼，每壹处均绽放完美，我们的广告设计师甚至不用考虑广告角度和构图，随手按下快门就是壹幅完美的画面。然而，只有壹周时间，我们既要让所有对星河湾执著认同的消费者见到结果，更坚定他们的信心，又不能让他们的全部好奇均得到解答，从而保证开盘时的现场人流。于是，我们放弃了尽可能多展现星河湾美景的初衷，而只选取了星河湾最独壹无二的江畔木道长廊，连续7天，于《广州日报》，于所有的杂志上，于所有的海报上，广州人震撼于这江岸独到的风景，所有的品质宣言于这里均有了壹个满意的结果，但且不是全部结果！于是于开盘当天，从未有过这么多的广州人同时“出走”，18万人潮从凌晨开始汇聚，样板房外排起了前所未有的长龙，几辆卡车同时从各地抢运鞋套过来，而空前成
功的销售结果不仅让星河湾成为广州最具影响力的社区，更将整个华南板块的销售均推向了成功！从更深远的层面上，星河湾建立了壹个广州楼市的新标准，带动了整个广州楼市追求品质和生活品位的国际化进程！
壹个心情盛开的地方，永远的星河湾！
开盘后，星河湾从品质的倡导者，中国楼市的劳斯莱斯开始提升为品位生活的最完美演绎者！这壹时期，除了稿件，除了壹个个的表现，星河湾更需要的是壹个灵魂，壹个精神的最凝练体现，也就是壹句新的广告语。于开盘前期，“好房子自己会说话”成为了星河湾的追求代言，于开盘后，我们需要的是能和消费者于生活感受上，于情感体验上产生共鸣的语言。虽然只是壹句话，却是星河湾最艰巨的工程之壹，动员了全省广的创作精英，壹共完成了数千条广告语言，最后仍是公司策划创意总监丁邦清的壹句“壹个心情盛开的地方”打动了所有的人，也许是从每壹个于星河湾见楼者脸上的笑容得来的感悟，所以特别真实感人。而这个时候，星河湾的壹举壹动均能引发最大的关注，许多业内业外人士对这句广告语展开了大讨论，有人说文法有问题，有人说平实却有回味，无论如何，却没有人能否认这句话的感染力，从2 000年起直至2004年的当下，星河湾就如同壹个永远让人心情盛开的地方，成为广州的楼市经典，更成为南中国品质楼盘的旗帜。
星河湾楼书文案 广告语 献给人群中通过细节辨别品质的人 卷首 尽管天空还飘着雪花，大地已开始泛青；出现了紫罗兰和迎春花，树木也已含苞欲放，到的那一夜几乎就在我的窗前、与房子连接的花园里，响起了第一声夜莺啭鸣。观察这个迷人的幽居愈久，愈感到它是为我而造的。——卢梭 卷二 现在，为我而造的一座真正的府第终于出现！ 2000年，星河湾奠基广州，名动中国地产，开篇星河传奇。 2002年初，星河湾落笔北京东四环外，三年潜心励志，雕琢居住艺术珍品。 2005年6月18日，北京星河湾公开亮相，以其罕见的高品质震动京城地产界。 卷三 以艺术解读艺术，胜过万语千言 星河湾，不惜时间和工本，以圣徒般虔诚追随世界建筑大师的精湛匠术，三年潜心雕琢。 以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。 一树一石，一径一水，诠释着“丰盛”“珍稀”“灵动”“幽雅”的品鉴感叹。 卷四 您的领地内，每一寸土地都经过精心而又自然的装饰 一句发自内心的承诺，星河湾的面世时间延长到3年
3年光阴，5000吨南国黄蜡石专列入京，400龄智利密棕成功越冬，10000平米人工湖畔的果岭旁垂柳依依，52座梢木小桥点缀星河，4000米长的溪水荷塘锦鲤游戏。 3年光阴，重新铺装了可降噪音的市政路，手工打磨镶嵌了每一块路牙石，用业界惊讶的技术遮盖了井盖，让整个社区没有一根外露管线。 不为别的，只为装饰您领地内的每一寸土地！ 卷五 肆意舒展的，不是水，而是心。 汹涌而至的灵感，把星河之水，流溢成 湖、溪、泉、瀑、潭、池……十余种曼妙姿态， 如歌水韵，时时为您洗却京华的风尘。 卷六 用心的理念生根后，生活开始郁郁葱葱 3年光阴，星河湾从各地精选上百种、数千株奇树异草。 柳浪荷波、秋紫冬青，与名石流水一起，为您的星河岁月，裁就不谢美景，写意如画风情。 [移步换景：星河湾采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏跌宕。绿植与原生树种和谐共生。平坡结合，乔灌并举、花草相间的巧妙构思，不仅遮阳、吸热、减噪，而且四季变化丰富，观赏、实用效果俱佳。 [插花艺术：生态公园配植手法灵活，运用花卉、地被、灌木及树木的搭配，雍容中见奇意，疏朗间有闲情。植被选择上注意高度、树形、叶形、颜色、花期等特性的协调，创造出春花秋月，四季迷人的优雅居所。[植物世界：北京的原生乔木大约20种，而星河湾栽种的已超过50种，加上灌木和地被植物，已有近百种，包括玉兰、稠李、山丁子、布迪椰子等数千株名贵树种，堪称京城的社区珍惜植物园 [镇宅密棕：原产于拉丁美洲，这种树耐寒性强，适合北京生长。当从智利运来时，漂洋过海两个多月，又在上海培植了半年之久，最后安家北京星河湾。这400年树龄的密棕正值壮年，花期繁盛，栽种此树有长寿吉祥之意，是世界上最具观赏价值的棕榈植物之一。 卷七 品质，存在于令人敬畏的考究之中
气度与传奇结合——星河湾高档住宅区 一、简介 （一）小区位置简介：星河湾是由宏宇房产集团凝聚6年品质地产开发在北京倾心打造的首个房地产项目，于2005年面世。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面约60万平米。项目北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。 图1 北京星河湾位置 星河湾是全球唯一蝉联［国际花园社区］金奖的地产品牌。2007年，星河湾再次领跑北京高端住宅市场，同时获得北京房地产单一项目品牌价值10强第一名及中国房地产20年高端品牌第一开发模式的称号和荣誉。 （二）区内构造简介：星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。规划设计以环境内与外结合，建筑与环境结合、环境与功能结合、观赏性与实用性结合、环境与人性化结合为五大原则。建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。 星河湾的建筑立面设计采用丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀。清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林
之中。 图2 北京星河湾小区平面图 （三）星河湾室内设计简介：北京星河湾建筑风格力图体现新古典建筑的简美优雅与“度假村”式的休闲轻松。 图3 北京星河湾室内设计图 一
在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；设计创新之处还在于把通常是低层体量的度假建筑风格成功运用于高层与小高层体量之中。 二、星河湾设计特色 （一）建筑与园林完美结合： 图5 建筑与园林的完美结合
星河湾楼书.txt对的时间遇见对的人是一生幸福；对的时间遇见错的人是一场心伤；错的时间遇见对的人是一段荒唐；错的时间遇见错的人是一声叹息。星河湾楼书 案名 星河湾 广告语 献给人群中通过细节辨别品质的人 卷首 尽管天空还飘着雪花，大地已开始泛青；出现了紫罗兰和迎春花，树木也已含苞欲放，到的那一夜几乎就在我的窗前、与房子连接的花园里，响起了第一声夜莺啭鸣。观察这个迷人的幽居愈久，愈感到它是为我而造的。——卢梭 卷二 现在，为我而造的一座真正的府第终于出现！ 2000年，星河湾奠基广州，名动中国地产，开篇星河传奇。 2002年初，星河湾落笔北京东四环外，三年潜心励志，雕琢居住艺术珍品。 2005年6月18日，北京星河湾公开亮相，以其罕见的高品质震动京城地产界。 卷三 以艺术解读艺术，胜过万语千言 Star River星河湾，不惜时间和工本，以圣徒般虔诚追随世界建筑大师的精湛匠术，三年潜心雕琢。 以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。 一树一石，一径一水，诠释着“丰盛”“珍稀”“灵动”“幽雅”的品鉴感叹。 卷四 您的领地内，每一寸土地都经过精心而又自然的装饰 一句发自内心的承诺，星河湾的面世时间延长到3年
3年光阴，5000吨南国黄蜡石专列入京，400龄智利密棕成功越冬，10000平米人工湖畔的果岭旁垂柳依依，52座梢木小桥点缀星河，4000米长的溪水荷塘锦鲤游戏。 3年光阴，重新铺装了可降噪音的市政路，手工打磨镶嵌了每一块路牙石，用业界惊讶的技术遮盖了井盖，让整个社区没有一根外露管线。 不为别的，只为装饰您领地内的每一寸土地！ 卷五 肆意舒展的，不是水，而是心。 汹涌而至的灵感，把星河之水，流溢成 湖、溪、泉、瀑、潭、池……十余种曼妙姿态， 如歌水韵，时时为您洗却京华的风尘。 卷六 用心的理念生根后，生活开始郁郁葱葱 3年光阴，星河湾从各地精选上百种、数千株奇树异草。 柳浪荷波、秋紫冬青，与名石流水一起，为您的星河岁月，裁就不谢美景，写意如画风情。 [移步换景：星河湾采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏跌宕。绿植与原生树种和谐共生。平坡结合，乔灌并举、花草相间的巧妙构思，不仅遮阳、吸热、减噪，而且四季变化丰富，观赏、实用效果俱佳。 [插花艺术：生态公园配植手法灵活，运用花卉、地被、灌木及树木的搭配，雍容中见奇意，疏朗间有闲情。植被选择上注意高度、树形、叶形、颜色、花期等特性的协调，创造出春花秋月，四季迷人的优雅居所。 [植物世界：北京的原生乔木大约20种，而星河湾栽种的已超过50种，加上灌木和地被植物，已有近百种，包括玉兰、稠李、山丁子、布迪椰子等数千株名贵树种，堪称京城的社区珍惜植物园 [镇宅密棕：原产于拉丁美洲，这种树耐寒性强，适合北京生长。当从智利运来时，漂洋过海两个多月，又在上海培植了半年之久，最后安家北京星河湾。这400年树龄的密棕正值壮年，花期繁盛，栽种此树有长寿吉祥之意，是世界上最具观赏价值的棕榈植物之一。 卷七
原文： 500年前，它还是一株年轻的龙柏， 站在树边的中国人姓朱，号永乐。 古树后的石门是地祗坛南门——棂星门，始建于明朝嘉靖十一年（公元1532年），正是法国法兰斯瓦一世迁居卢浮宫的第四年。 500年后的今天，在中国朋友家的圆弧观景厅内，我们读起了多年前的旅居故事。 中国人自古就习惯把自己围起来， 大抵是太喜欢墙的缘故。 住在这里的中国朋友，祖上姓乌拉尔汗，一个中国满族正黄旗的姓氏。他的祖辈曾作过吏管北京的“京北伊”，少时深宅大院的记忆，曾伴他度过多年的旅居生涯。他说他的根同这个皇城古都是血脉相通的，他必须回到这里。 中国最早的私家泳池，出自汉代皇家苑囿。 当然，并未建在天台之上。 中国西汉年间的游泳活动颇为盛行。公元前183年， 汉武帝于都城长安上林苑内修建了专供王室成员游泳活动的“太液池”。 这大概是中国最早的私家游泳池了。 而把游泳池建在天台上，就算到了柯比意设计拉侯西别墅的1932年， 仍引起了很大反响。 不要误以为这是帕拉第欧的“圆厅别墅” 窗外的皇家园林怎能与维琴察的山色雷同。 1532年，建筑大师帕拉第欧设计了“圆厅别墅”。 由于建在了意大利维琴察的一座小山丘上，因此四面皆可看到美丽的景色。 今天，站在耕天下的“圆厅”内，窗前的中国皇家园林同样令人赞叹，美不胜收。 耕天下能与《唐人笔记》中所记载的“豪宅”同日而语吗？ 关于“豪宅”一词的记载可以从中国早期的《唐人笔记》中找到。 但于21世纪的今天，我们已没有必要再去究其根源， 因为今日“豪宅”一词的涵义于概念，已全然被现代科技与人文重新改写。 从巴黎西岱LE PROCEOPE的40杯咖啡
到北京公馆的两盏清茶…… 据说当年常常光顾巴黎波蔻伯咖啡馆（1686年创建）的伏尔泰，每天喝40杯咖啡。 不知他能否知晓：在世界东侧，古坛墙龙柏之下，中国清王朝的第四位皇帝， 亲耕之余，喝去两盏清茶。 “深宅大院”于今天是个新鲜的话题， 其背后常隐藏一段关于家族变迁的故事。 住在这里的中国朋友祖上曾吏管北京的“京北尹”， 至祖父辈家道中落，家族几经悲喜，忆往昔时，其父辈对旧时的深宅大院仍有颇多感慨；子辈辗转异国十余载，终亦“归根”……彼此两代人，几杯落肚，唏嘘不已。 朱雀门耕天下II期（北京）（红鹤沟通） （一） 标题：达，亦独善其身 内文： 掌控世界的人，必能cao守清明，不滞于淑世情怀。 独善其身，达人立世。 朱雀门，规避行业窠臼，冷静确立自身定位，竣成笃实文化涵养。 随文： 文脉风骨： 500年历史文脉，竣成“朱雀门”。 尊处京都珍惜文脉中心，于陶然亭与先农坛合抱之间，创生居住新天地，千载文脉气息，于此绵延不绝。 尚礼建筑： “朱雀门”的建筑体格，有着非常显著的礼仪标识意义。 整体建筑突出“礼”字，通过户外各个进入口“门”的仪式感渲染，以及对户内各个礼仪空间的注重表现，将礼的内涵注入建筑之中。
北京『星河湾』家政秘书服务策划案 北京高力国际物业服务有限公司 二OOX年五月十二日
目 录 第一部分 前言 2 第二部分 物业管理前期定位分析 3 第三部分 完美延伸家政秘书服务 6 一、家政秘书的真正内涵 6 二、完美延伸家政秘书服务的意义 7 三、家政秘书服务理念 8 四、家政秘书创新服务模式 8 五、家政秘书运作方式 10 六、家政秘书综合素质要求 18 七、家政秘书的培训 19 第四部分 实施家政秘书服务的价值体现 22
家政秘书服务策划案 第一部分前言 星河湾于二OO一年在广州华南板块推出以来，迅速于市场乃至全国得到热烈强大的反响，创下一战定江山的宏伟目标。经过近四年的发展，创立了一系列地产开发品牌及物业管理品牌，无论是开发项目还是企业信誉，无论是产品还是服务，星河湾始终像一匹矫健奔腾的烈马，以一种无穷的力量领跑着中国地产。 在产品与服务两个重要环节中，星河湾始终以“五把尺子”作为自己保证产品质量的座右铭，并为星河湾物业勾勒出一条条风景怡人的幸福跑道；而星河湾物业犹如一个韧性很好的长跑选手，不管跑道多长，他都平衡而踏实地进行着。一个善于画跑道，一个善于长跑，正是这种协调中的默契，才使星河湾不断在发展中创新，这是一场共同铸造品牌的长跑革命。 在未来三至十年内，物业管理行业将进入一个飞速发展的新阶段，更激烈的市场竞争将随之而来：大规模资本及实力竞争者纷纷涌入，高度分散化经营带来无序竞争，主要对手展开规模化经营和异地扩张，行业水平迅速提高，消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、服务力的竞争将日趋激烈，品牌的影响力日渐突显。 知识经济时代的来临，在财富由资本型、资源型向知识型转变的过程中，更随着2008年奥运会的拉近，北京出现了一大批成功企业家和知本家构成的社会高端人士，他们受过良好的教育，有着稳定的事业基础或职业，而在居家和居住质量的追求方面，这群社会高端人士的高端标准更是成为时代的最强音。 北京星河湾正是以其优越的环境资源、超前的规划设计、创新的产品形象吸引了一大批社会高端人士。但星河湾的物业管理服务如何才能适应高端群体需求，并使优质服务有效地向客户传递？如何提高其差异性及超前性？如何借助优质的物业管理服务推动销售？如何营造及实施星河湾规范优质的管理服务与星河湾的品牌发展成为有效的互动…… 高力国际作为久负盛名的国际专业物业服务公司，专为发展商及物业管理企业提供物业全程运营解决方案，协助发展商及物业管理企业实现憧憬目标，同时帮助发展商及物业管理企业实现公司可持续性发展，提高综合竞争力。
解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金 8年前，星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。2008年，星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者，并实现了企业的第二次飞跃。 在成功地以产品战略打响品牌后，星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外，以独特的营销战略进一步抢占市场先机！这是星河湾独到的成功之处，也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。 一、产品战略 星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作，成就了一个出色的项目品牌。随后，星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化，从而顺势成就了一个出色的企业品牌。
星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发（为了专注产品开发，将销售外包），而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理，以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。 目前，星河湾已经形成了自己的标准化模式，如客服的标准，产品的标准，选材的标准，工程、流程的计划与管理等系列标准体系，为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。这让以专业化、标准化、工业化著称的万科地产也心生感叹：我说星河湾很标准化，星河湾的开发速度一点都不比万科慢！ 目前，星河湾将进入标准化开发阶段，并顺势推出了著名的“金三角”战略，也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。 随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。到2009年底，星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。 可以肯定，产品战略的精细化成就了星河湾，而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。 二、营销战略 品质成就了星河湾的美誉，而营销则真正实现了星河湾的销售。从最初的专注于广告创意与媒体策略，星河湾逐渐融入了平台价值、圈层营销、跨界营销等崭新的营销元素。（一）平台价值 星河湾以品质地产打响了进军房地产的第一枪，而其更大的成功在于，它创新性地将到高端价值平台融入豪宅营销之中，既避免了与豪宅地产商的直接恶性竞争，更是在品质之后，又让营销为其创造了第二个奇迹。
星河湾豪宅销售模式研究 誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 一、客户策略（一个前提，三条路线） 1.一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 2.三条路线——老客户、数据库、客户平台 (1)注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 (2)数据库 a.跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源
北京星河湾地产文案 五辆专列悄悄进京... 他们原本生长在三千多里以外，自然灵性，温润如玉。 一旦淋了水，就散射出流动的光彩。 他们很重，也很大，最大的一快重达27 吨， 2004年6月，五辆专列悄悄进京...... 在北京星河湾的一期园林中，共动用了5000吨黄腊石，这才只是个开始。 在放入园林景观里时，他门重大的身躯经历了多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程......直到满意为止。虽然这些黄蜡石在整个园林里只占了很小的比重， 但对完美园林的不懈以求，一如艺术家对待他的作品。 而这，正是开发全成品豪宅必须具备的态度。 星河湾开创中国居住的全成品时代 (标题写的很好，留有悬念，五辆专列悄悄驶进京，究竟装载着什么贵重的东西呢)？不得而知，于是我们就会不自觉的往下看，才发现原来是装饰林园用的黄蜡石。黄蜡石只是林园中的一笑小小的部分，却得到如此不一般的待遇，可见星河湾的态度。最后打出星河湾的广告语---星河湾，开创中国居住的全成品时代！） 一夜之间，北京的井盖全消失了 消失了，什么都没有了，那些与井盖相关的记忆全失去 了，没有人再感怀失去井盖以后那吞噬人的咳人的洞口了。 清静的夜晚，也再听不到汽车压井盖时发出的难听巨响了。 井盖全消失了，之前谁都知道井盖话题是一个社会问题。 拥有尖端太空技术的人类，无法处理城市井盖管线体系的头疼问题吗？ 井盖只能大量盘踞在道路中央吗？ 大家都认为路中间有很多突起的青春痘好看吗？ 井盖消失了，它们真的消失了，在北京星河湾，在北京星河湾能够比常规的道路降噪80%的特殊工艺铺就的路面上。 井盖消失了，出于一套复杂的技术支持，出于一个朴 素单纯的愿望，“走在路上，谁愿意人和车总是有忧患意识呢？” 星河湾开创中国居住的全成品时代 （标题写的很好，能够引起人的好奇心！再看正文时，你会发现，作者把诉求点与社会中一些热点的普通的社会问题联系起来，而且是非常合理的。自然的！这样不但可以引起读者的共鸣，而且更好的表达出星河湾考虑的更多是顾客！） 两年前，有人把巨款悄悄埋入地下 把一个熟睡中的人叫醒，就象把长得正好的草地又翻挖开重新埋 设地下管线一样，让人沮丧。星河湾，不想这样。 把自己的地盘伺弄得很好，却每天看着旁边或别人的环境还象昨 天一样糟糕，也让人沮丧。星河湾，不想这样。 把地面每天都能看到的地方花尽心思弄好，却容忍地下面永远看
北京星河湾文案 定位：结束豪宅的半成品状态 一、（2005年6月8日） 标题：于无声处听惊雷 副标：半成品豪宅的状态该结束了！ 内文： 中国居住的半成品状态，相信所有人都有感受，其中有一种感受被称作不满，在豪宅里，体现更为明显。 如果没有星河湾，这种不满还将持续多久呢？ 全成品6月18日首度公开 二、（2005年6月9日） （全成品存在于细节中） 标题：三年前他们先到了 内文： 从三年前开始，他们被不断地从深山里接出来， 一路上，他们乘坐专车，缓缓而来…… 最终抵达北京星河湾专用育林圃，被奉为上品。 为保证园林的整体美感， 包括三位林木专家、两位园林专家寻树组一行5人， 三年来，跋涉于全国同纬度的深山密林， 专门用于选树的越野车行程已超过15万公里。 往往跑遍三四座山头， 才能发现一株符合要求的大树，我们是指真正的大树。 出于塑造全成品立体园林的动机， 星河湾在北京提前三年，租下肥沃林圃， 来培育历时三年收集到的6700余株、近百种名木， 为了树木的造型不受影响，所有的运送过程坚持每辆车只放一至两株； 并且不去梢，全冠移植。 为保证他们能够适应并展现最美的一面，他们要在专用的林圃中适应生活至少一年以上…… 然后， 就有资格建造星河湾全成品园林了。 全成品6月18日首度公开 随文： 标题：河湾全精装立体化园林 在全国同纬度地区遍寻植物，珍选各类名木多达百余种，共6700余株； 溪、河、湖、叠水、水系遍布园区，引进EWT（生态水处理系统）； 园区内的道路蜿蜒迂回，结合36级标高的错落地形，营造步移景易的趣致；
修建采光车库，打磨每一方路牙石，重新铺装可降噪的周边市政道路…… 细节无处不在，发自星河湾建造全成品豪宅的动机。 三、（全成品存在于细节中） 标题：五辆专列悄悄进京（2005年6月10日） 内文： 他们原本生长在三千公里以外，自然灵性，温润入玉。 一旦淋了雨，就散射出流动的光彩。 他们很重，也很大，最大的一块重达27吨 2004年6月，5辆专列悄悄进京…… 在北京星河湾一期园林中，共动用了5000吨黄腊石（注） 而这才只是个开始。 在放入园林景观里时，他们重大的身躯经历了多次的移位， 吊装、调整、再吊装、再调整的过程……直到满意为止。 虽然这些黄腊石在整个园林中只占了很小的比重， 但对完美园林的不屑以求，一如艺术家对待他的作品。 而这，正是开发全成品豪宅必须具备的态度。 全成品6月18日首度公开 （注）黄腊石：如其名，质地如玉，温润而坚，颜色具有黄色光泽。玲珑剔透，富于变化，神态生动。富含玛瑙质纹，宝气十足。与灵璧、太湖、英石并称为中国园林四大名石。 四、（2005年6月15日） （全成品存在于细节中） 标题：她400岁正值妙龄 内文： 三年前，在智利，星河万挑中了她，很多必要的斡旋工作就在那时候开始了。 两年前，所有的启程准备终于完成，她乘船来到上海， 她的体重和随身土壤足足有27吨。 在上海，她生活了整整一年，这是她适应中国的必要程序， 2004年12月，一个飘雪的夜晚，27吨的她，正式定居北京。 一棵400岁，胸径一米，高六米的耐寒智利蜜综，就这样来到了星河湾。 另一棵，也是。 （注）：智利蜜棕是南美珍贵树种，是棕榈科中最粗壮的种类，且耐干旱，耐零下15-20度低温，因其硕大挺拔，年年开花结果，繁衍不息，而象征了福运和财运。寿命可达1000年，最佳观赏期在350-500岁之间。 全成品6月18日首度公开 五、（2005年6月22日） （全成品存在于细节中） 标题：走过52座梢木桥就到家了。 内文：