万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。
1、营业收入分析
营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区
27.03%37.16%25.08%
域
32.38%36.46%26.06%
长江三角洲区
域
京津以及地区32.01%18.77%36.34%
其他8.58%7.60%12.52%
2、期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。
各项目增长幅度表
年份2006—20072007---20082009---2009
主营业务利润57.01%39.04%56.79%
营业费用66.48%55.99%41.83%
管理费用43.17%0.48%42.82%
3、主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。
年份2006200720082009
销售净利润8.368.511.4512.79
销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
4、盈利能力指标
（1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。
年份2006200720082009
资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14%
11.31%11.53%14.26%16.25%
净资产收益
率
（2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。
年份2006200720082009
经营指数0.62 1.19-2.730.34
每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获得现金能力偏低。
年份2006200720082009
每股现金流
0.26-1.060.460.23
量
通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力：
1、短期资产营运能力
（1）存货周转率。存货对企业经营活动变
化具有特殊的敏感性，控制失败会导
致成本过度，作为万科的主要资产，
存货的管理更是举足轻重。由于万科
业务规模扩大，存货规模增长速度大
于其销售增长速度，因此存货的周转
率逐年下降若该指标过小，则发生跌
价损失的风险较大，丹万科的销售规
模也保持了较快的增长，在业务量扩
大时，存货量是充足货源的必要保
证，且存货中拟开发产品和已完工产
品比重下降，在建开发产品比重大幅
上升，存货结构更加合理。因此，存
货周转率的波动幅度在正常范围，但
仍应提高存货管理水平和资产利用效
率，注意获取有种项目，加快项目的
开发速度，提高资金利用效率，充分
发挥规模效应，保持适度的增长速
度。
（2）应收账款周转率。七年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升（见
下表），原因是主营业务的大幅上
升，较严格的信用政策和收账政策的
有效实施。
年份2006200720082009应收账款周
13.916.0023.7628.07转率
2、长期资产营运能力
固定资产周转率急剧上升时由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的
大幅增长所致，说明万科保持了高度的固
定资产利用率和管理效率，同时也反映了
其固定资产与主要业务关联度不高。总资
产周转率取决于每一项资产周转率的高
低，该指标（见下表）近年的下降趋势主
要是由于存货周转率的下降，但其毛利
率，应收账款和固定资产利用率的提高使
其下降幅度较小，万科要提高总资产周转
率，必须改善存货的管理。
年份2006200720082009
总资产
0.620.690.600.57
周转率
总结：总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款，固定资产的
营运能力非常优秀，堪称行业典范。但近
年来的土地储备和在建工程的增多，存货
管理效率下降较为明显，因此照成了总资
产管理效率降低，管理层应关注存货的管
理。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外
万科股份有限公司盈利能力研究 二十一世纪初,随着国民经济的快速发展,人们在保障了基本需求的前提下,对住房标准的要求越来越高。例如,对户型的需求,对居住环境的需求等。 同时,房地产行业的快速发展,激烈竞争,也带动了其他相关产业的迅速发展。由于市场的强烈需求,房地产公司不断扩大供给,盈利水平也大幅提升,致使房地产业成为暴利行业。 众所周知,中国的房地产业是国民经济的支柱产业,万科公司又当属其龙头 企业。自成立以来,万科公司的盈利能力一直处于行业领先地位,研究该公司的盈利能力不仅具有重要的现实意义,同样具有理论意义。 对于利用财务指标以及非财务指标分析万科公司的盈利能力,可以为相关报表使用者提供重要信息,做出正确的投资决策,还可以为同行业甚至其他行业提 供借鉴。同时本文通过个案分析法研究房地产行业的盈利能力,可以进一步丰富我国的研究理论,也能为房地产行业的分析提供理论依据。 盈利能力是公司财务报表分析的重要指标,所以不管是投资者、债权人或是企业经营者,其最为关注的就是公司的盈利水平。本文从财务指标以及非财务指标分析万科的盈利能力,选取适当的财务指标以及分析方法,进而发现了该公司 存在的问题:公司近年来盈利能力持续下降。 通过研究万科公司,笔者得出结论:公司的财务指标和非财务指标对公司盈 利水平均有显著影响。因此,本文针对公司存在的问题提出了三点建议:灵活定位市场战略,合理控制成本,科学管理人力资源,这对公司盈利能力的提高和公司发展尤为重要。 全文共六章。第一章,绪论,该部分主要描述了研究的背景意义、研究思路和
方法、国内外文献综述,以及文章的主要作用。 第二章,相关概念解释。该部分介绍了盈利能力分析的理论基础。 第三章,公司概况,该部分主要介绍了房地产行业的概况,万科公司的概况,万科公司作为龙头企业的发展优势以及与同行业的盈利能力比较。第四章,盈利能力的财务指标以及分析法分析。 该部分主要介绍财务指标运用,如主营业务利润率分析、销售毛利率、销售净利率、成本费用利润率和净资产收益率分析,分析方法使用描述性统计方法。第五章利用非财务指标分析有市场定位、成本控制方法和人力资源管理分析万科公司的盈利能力,以及万科公司存在的问题。 第六章,研究结论及建议。
开题报告万科财务报表分析
山东科技大学 本科毕业设计（论文）开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间：年月日
填表说明 1.开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期完成，经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式，用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇，其中应有适当的外文资料（一般不少于2篇）。 5.开题报告作为毕业设计（论文）资料，与毕业设计（论文）一同存档。
设计（论文） 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计（论文）类型（划“√”）工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财
务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容（提纲） 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标
摘要 论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。盈利能力主要表现在营业利润率低。发展能力不足主要表现在总资产周转率低。最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。 关键词：万科企业股份有限公司；财务报表；财务报表分析；
Abstract This article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the V anke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry. Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;
万科财务报表分析 1. 背景分析 万科企业股份有限公司成立于1９84年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。200８年公司完成新开工面积52３.3万平方米，竣工面积5２9。4万平方米，实现销售金额478．7亿元,结算收入4０4.９亿元,净利润4０.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1９9３年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2。07%提升到2．34％,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可.过去二十年,万科营业收入复合增长率为31。４.％,净利润复合增长率为３６。２%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球2００家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业20０强”、“亚洲最优５０大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项. 2.资产负债表分析 根据万科２009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表,如图：
1)资产负债表总体状况的初步分析 从总体来看,公司的资产总额从年初的119２.20亿元增加到上半年末的1２45．20亿元,同比增长了４。43% ；从负债和股东权益来看,主要是资本公积增加了8。33%和未分配利润增加了3１.９3%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着,投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构看，公司上年末的资产总额中,流动资产占了９5。4％，而固定资产仅占0.9％，在建工程占0。2%。说明流动资产所占比重较大,资产增值主要依赖于流动资产的增加。 从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3．０% ，所占比重由上年的５4。1％降低到了５０.3 ％;所有者权益所占的比重由上年的32。6％上升为3３。６% ,其中未分配利润所占比重较上年有所增加。 2)资产主要项目分析 (1）货币资金及其质量分析
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1、营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区 27.03%37.16%25.08% 域 32.38%36.46%26.06% 长江三角洲区 域 京津以及地区32.01%18.77%36.34% 其他8.58%7.60%12.52% 2、期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。 各项目增长幅度表 年份2006—20072007---20082009---2009 主营业务利润57.01%39.04%56.79% 营业费用66.48%55.99%41.83% 管理费用43.17%0.48%42.82%
3、主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。 年份2006200720082009 销售净利润8.368.511.4512.79 销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4、盈利能力指标 （1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。 年份2006200720082009 资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14% 11.31%11.53%14.26%16.25% 净资产收益 率 （2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 年份2006200720082009 经营指数0.62 1.19-2.730.34
万科股份有限公司2008-2009年财务 报表分析
万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析 一、背景分析 (一)背景资料 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA V ANKE CO.,LTD.（缩写为V ANKE） 2.公司法定代表人：王石 3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心 4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科A 股票代码：000002 (二)股东构成 1.股份总数：10,995,210,218（股） 2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A 股1,446,970户，B 股40,418 户） 拥有公司股份前十名股东持股情况如下： 股东名称股东性质持股比例持股总数 华润股份有限公司国有法人14.73% 1,619,094,766 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 其他 1.67% 184,121,543 -005L-FH002 深 刘元生其他 1.22% 133,791,208 融通深证 100 指数证券投资基金其他0.91% 99,575,114 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.80% 87,455,642 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.79% 87,047,066 金（易方证基（2009）947） HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH 外资股东0.75% 82,406,712 FD 博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73% 80,000,000 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他0.67% 74,032,782 金（易方证基（2006）20） 博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64% 70,000,000 (三)企业发展状况 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过 多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠 三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、 上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。