房地产广告投放的媒介选择
随着房地产行业的快速发展，房产项目的广告投放也成为市场翘首，但是很多开发商却无奈地面对广告费浪费的事实，这其中媒介的选择是一个重要因素，本文从媒介类别及媒介选择因素两方面进行分析，若能给企业主一些启发将备感欣慰。随着房地产行业的快速上升，该行业广告投放量也成为商业广告翘首，在面对房地产那如天文数字般的投放额度的时候，只有地产企业最清楚他们付出了多少，又得到了多少。
广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。这是广告主发出的无奈的感慨，对于房地产商来说，或许打了水漂的钱还不只一半，甚至于在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，如果说花了广告费能影响消费者（不一定是目标消费群）的心智，或者是即使消费者漠然处之也算不错，但是也许更可怕的后果在于受众已经完全反感于这些广告，从而伤害了他们的情感，这无异于打了一番“七伤拳”。
广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。
广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还有企业主非常关心的一点就是，它可以让你合
理地付出媒介投放费。
在选择媒体之前，很多企业主的操作模式往往是将所要投放区域内的媒体罗列出来，然后根据媒体自身发布的阅读（观看）群体、阅读（观看）率或发行量等数据进行简单选择，甚至仅仅根据自己的直觉进行投放，或者跟随同行业其它企业的投放媒介，这些方法都不尽合理，无法真正达到企业预期的效果，笔者认为，媒介选择应当遵循一下三个途径，逐步推进：首先是确定媒介类型；其次在媒介类型下选择媒体种类，最后在种类下选择合适的具体媒介物。那么，对于房地产行业来说，媒介类型分为几类呢？
1、大众媒体
大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，由于房地产行业具有区域性特点，因此，地区党报是这个媒介类型的典范，综合性、民生性的电视、杂志、广播也属此类。
大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点：
（1）发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性；
（2）发行渠道完善，传播迅速，时效性强；
（3）阅读人群深入社会各个阶层，阅读（观看）率高，具有良好的到达率。由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是不可或缺的。
2、分众媒体
随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。
当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。
在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放方案中必不可少的内容，在这种趋势下，四大传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。
3、创新媒体
创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。
创新媒体由于载体的新颖，往往在第一眼接触就能够被受众记忆，因此具有很高的认知度，作为广告投放的空白点，甚至能开启一股投放潮流。
4、自有媒体
自有媒体指的是广告主自己创造的广告载体。房地产行业鉴于自身的优势，可以说是自有媒体应用得最广泛的行业。这种媒体大致上可分为以下几类：
（1）印刷类：房地产项目楼书、海报、户型单张、手提袋等；
（2）定点类：售楼处看板、概念样板房、工地围墙及户外等；
（3）会员类：房产企业为了更好地服务客户和打造企业品牌，建立业主数据库，并成立俱乐部或其它团体，内部发行会员卡或业主刊物等载体，如万科会、绿地会等；
（4）社区类：项目建成业主入住形成一定人气后，社区就有了广告价值，比如电梯广告、导示系统广告等；
（5）其它类：还有一种也属自有媒体，就是房产企业发行的书刊杂志，比如SOHO中国的《杂碎》等，当然，这种媒体对项目销售没有直接帮助，却对企业品牌建设有着大功。
5、行业媒体
行业媒体是指行业共同营造的媒介载体以及各媒体对该行业关注形成的有效载体。这种载体由于具有明确的行业性，从常规意义来看，这种媒体面向的是业内人士，其实并非如此，对于有购房意向的消费者，他们往往会高度关注行业信息，因此这种媒体也具有较高的到达率，但是由于该类媒体限制，消费者不能深入了解项目特点，只能起到引导作用。
这类媒体最典型的代表就是行业展会，由于近两年房地产行业的快速发展，房展会在各地如火如荼地开展在一定程度上消弱了其广告效果，另外媒体的行业信息也是一个重要代表。
从以上的分析可以看出，媒介类型下有着诸多媒体种类，一般来说包括以下几个类别：印刷媒体、电子媒体、交通（流动）媒体、户外媒体、展示媒体、邮寄媒体等。
在执行了以上两个步骤之后，我们就要进行具体媒介载体的选择，那么其选择又有什么依据呢？笔者结合房产项目特点认为要从以下几个角度考虑：
1、媒介目的
房产项目广告投放最大的目的当然是销售，但是一个项目在不同阶段也有着不同的意图，比如在开盘前期主要是开盘信息传达，开盘期主要是项目具体特点及价格等消费者的关注点，强销期主要是促销信息，收尾期为了延续下一项目开发及树立企业品牌则主要是品牌信息。因此，针对各个阶段也要选择不同的媒体，并考虑投放量。在传达项目具体信息的时候就要选择针对目标客群的媒体，在传达开盘信息和树立品牌的时候则需要选择覆盖面广的媒体，只有有的放矢，才能达到预期目的和效果。
2、项目市场定位
房地产开发项目的市场定位是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。也就是说，你要做的是在可能成为你的顾客的人心中确定一个适当的位置。
当然，项目定位包括很多内容，如开发理念、客群定位、初步设计、租售价格、销售节奏等，而这些都将影响到项目的销售，因此只有在对这些内容完全理解的情况下才能制定出合理的媒介策略，比如一个定位于金字塔尖的豪宅，大众媒体的作用就不是那么明显，而一个定位于工薪阶层的低端项目就不可能投放高端财经杂志。
3、目标客群
由于目标受众的媒体接触习惯和消费特性都不同，因此媒介策略需要配合目标受众特点进行选择，如要针对商务人士则应投放日报、商业经济类报纸、商业及财
经类杂志等，而对于大众消费者来说，晚报、综合性电视及公车亭广告就更为适合。
4、销售区域
房地产项目具有明显的地域性特点，因此销售区域也是媒介选择的一个重要影响因素，这一方面原因在于考虑媒介传播范围不同，接触到该媒介的人群也就不同；另一方面由于中国是一个地域甚广的国度，各区域之间的人们生活习惯有很大差异，因此其媒介接触方式也就有所不同；还有一点在于各区域的传媒发展水平也有所不同。在一些二三级城市（如漳州），并没有影响比较广泛的党报，那么其媒介投放就应该考虑更多户外以及活动等。
5、媒介特点
不同的媒体种类之间有不同的特点，而具体的媒介载体也有着自己的特性，因此媒介选择要精心选择及组合，才能起到最大的作用，一般来说，主要应从媒体的发行量、面向人群、阅读（观看）率、表现力、覆盖范围等方面综合考虑。当然还有一点就是媒介成本问题，企业应考虑不同媒体广告费用的差别，结果企业的实力进行选择，要尽量使广告的效果和费用成正比，另外，多媒体联合使用即组合也能达到降低广告费的作用。
6、竞争对手媒介策略
房地产这两年虽然快速发展，似乎每个企业都把大把大把的钱往腰包里装，但是既然是商业市场，就必须取胜于竞争对手，在媒介投放方面也同样如此，而这首先就必须了解竞争对手，大概可以从以下几个方面去了解：总体媒介花费，媒体选择组合，投放方式，是否用特殊广告创意及尺寸等。
媒介投放策略是一项专业技术性非常强的工作，只有在了解项目定位的基础上，
选对了媒体，并进行科学合理的投放组合，才能够将合适的信息有效地传递给目标受众，同时能让他们接受并记忆，只有在优秀的媒介策略下，才能扩大传播的深度和广度，从而形成立体传播的推广合力。
好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢？这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司（广告部）成功合作的关键。 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定预算→寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确定→媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 一、准备阶段 1．拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广
告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算 （1）广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用 （2）确定广告预算的方法
政策与程序 POLICIES & PROCEDURES 属下酒店： 通过制定此制度来明确对广告媒体的选择，加强各媒体计划人员的媒体选择和组合能力。通过有效地选择合适的媒体来更好地为酒店产品作宣传推广。 营销总监、推广部经理 推广部主任、美工
一、当送达率、频率和影响目标确定之后，酒店媒体计划人员还必须评核各种主要媒体到达特定目标 沟通对象的能力，以便决定采用何种媒体。主要媒体有报纸、杂志、直接邮递、广播、电视、户外广告等。 媒体计划人员在选择媒体种类时，须了解各媒体的特性。须考虑如下因素： 1、目标沟通对象的媒体习惯。 例如生产和销售玩具的企业，在把学龄前儿童作为目标沟通对象的情况下，绝不会在杂志上做广告，而只能在电视或电台上作广告。 2、产品特性。不同的媒体在展示、结实、可信度与颜色等各方面分别有不同的说服能力。 例如，照相机之类的产品，最好通过电视媒体作活生生的实地广告说明；服装之类的产品，最好在有色彩的媒体上作广告。 3、信息类型。 例如，宣布明日的销售活动，必须在电台或报纸上作广告；而如果广告信息中含有大量的技术资料，则须在专业杂志上作广告。 4、成本。不同媒体所需成本也是一个重要的决策因素。 电视是最昂贵的媒体，而报纸则较便宜。不过，最重要的不是绝对成本数字的差异，而是目标沟通对象的人数构成与成本之间的相对关系。 二、在媒体计划制定过程中可，媒体组合是非常重要的一步，它已成为媒体计划中的主框架。所谓媒 体组合就是根据市场情况、广告心理、广告预算、媒体特性，在同一时期运用各种媒体发布内容基本相同的广告，使受众接触广告的机会增加，加强和强化对该广告商品及其酒店的记忆。如果要将各种媒体进行最佳组合达到预期效果，那就： 1、必须确认公关广告实施计划可广告目标、媒体目标； 2、进行媒体组合的人员必须要非常清楚各媒体的特点和媒体组合中的概念，了解在计划的时间里， 各媒体是否有空位可用。 3、这些工作完成后再按照广告目标、媒体目标、计算出各媒体的视听率、到达率、有效到达率等数 据，找出最适合媒体目标的组合方案。 4、各媒体之间还必须能够相互配合、相互提示和补充，以达到广告主题的统一性。 三、制作媒体计划文件内容一般应包含以下方面： 1、对基本策略和计划要进行详细论述； 2、简略扼要描述酒店与公众的关系现状及酒店知名度、信誉状况，概括广告目标应着重从哪一方面 来塑造酒店形象，并说明创意方向。 3、对媒体计划预计达到的目的作明确、可以操作论述。 4、详述所选用媒体要达到的目的，说明怎样才能达到目的。 5、说明媒体计划的执行要素、各个细节、日程安排，最后以表格表现出来。
对媒体策略而言，不同的方法、不同的道路意味着不同的投入、不同的效果。媒介本身没有好与不好之分，只有针对特定广告活动有效与无效的区别。媒介之间不同的特性是不能相互替代的，西瓜有西瓜的作用，苹果有苹果的效果。对于企业而言，广告预算中，有80%以上的费用投入媒体，比例相当高。中国广告起步较晚，一些国际4A广告公司比较重视真正的媒体策划，其他大部分对媒体投放的研究还是处在较粗放的状态，特别是一些小广告公司代理客户充其量就是一个“黄金时段”的观念，一方面让多少企业主承受巨大资金压力，另一方面广告资金在投放中有多少由于不合理打了水漂。 事实上媒体的评估与选择是技术也是艺术，成功的媒体策略就是在分析目标顾客特点、产品特点和媒体特点的基础上求得三者的统一，进而实现目标顾客的针对性、表达力和适宜性和广告开支的经济性这一广告媒体选择的目标。笔者就试从以上三点出发阐述媒体选择的策略。 营销目标与媒介选择 两者寻求最大程度的吻合。扩大企业以及产品知名度、好感度与增加企业销售额的不同营销目标就有不同的媒介选择，前者以信誉较高的大众媒介为主，后者增加售点广告与邮寄广告为主。如果你业务的区域性很强，只在一个城市甚至几个街区，你就没有必要在别的地方瞎浪费钱了，在本地晚报或者日报上营销就行了，或者挨家挨户发送宣传单。能为你营销目的服务的媒介绝不止是四大媒介，能够传播你业务信息的任何工具，都应纳入你的媒介选择范围。无论是中央电视台“新闻联播”节目后代价上亿的广告时段，还是网上的一个小徽标，还是只印有你商号及地址电话的名片，都可以是你展开营销的工具。在现实市场运作中，企业在各地市场的销售状况并不相同，正如每个企业都存在重点、次重点或待开发市场一样。 近几年来，我国轿车行业价格降低和经济型车的热卖，必然刺激行业的广告消费。平面广告始终是行业的主流广告媒体。2006年1—4月轿车报刊广告量达到4.27亿元，增长16%，占总体广告量的40%以上，显示出轿车强势媒体的特征。比如，在国内顶级轿车中占一席之地的宝马轿车，由于看好中国的巨大潜力，在平面媒体的广告资金达到每年2000多万元。由于该品牌定位在顶级类的轿车，所以在媒体投放区域的选择上，主要是京沪穗深等一些沿海富裕的城市媒体和一些经济类杂志，如：《商业周刊中文版》《世界经理人文摘》等。 目标对象与媒介选择 消费者行为研究告诉我们，消费者的行为是存在差异性的，这种差异性的表现之一就是消费者接触各种媒体的习惯是不同的。电视、广播、报纸、网络及其各节目时段或栏目通常都有其相对固定的一部分观众、听众、读者和网民，在不同的媒体、网站上或不同的节目时段或栏目中刊播广告，路牌广告放置在市中心繁华地段与放置在城市近郊区，显然具有不同的效果。而采用不同的方式发放广告宣传单也同样会产生不同的效果。此外，电视、广播、报纸、网站等广告媒体在传播速度、覆盖面上也存在差异。因此，企业在选择广告媒体时，首先就应在确定目标顾客的基础上根据目标顾客接触媒体的习惯、他们的喜好，应该有针对性地选择频道，甚至具体到某个节目，选择合适的媒体及传递方式，使广告讯息能够有效地覆盖企业的目标顾客。 一个具有良好创意的广告，就一定能收到应有的效果吗？未必。因为，广告媒体的选(续致信网上一页内容)择同样对广告效果产生影响。“广告要做给买家看”，广告主必须选择买家看的媒体，广告才能出效果。如购买高级化妆品的女性，她们经常喜欢收看时尚和娱乐节目，购买汽车的高收入人群，他们喜欢的是财经频道。掌上电脑的广告较多地出现在22点以后，因为掌上电脑的目标用户业务繁忙应酬多，回家看电视时一般很晚。 重庆市曾有一公司在繁华地段建一交易市场，并在《重庆日报》和重庆电视台上做销售广告，
房地产广告投放媒介分析方案 一引言 近年来随着房地产行业的快速发展，行业广告投放量也成为商业广告翘首，我们每年都有巨额的广告投入，但投入和产出是否能成正比呢？ 广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，没有创新的广告，只能使受众越来越反感，更不用提传播效果如何。 广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，媒介的作用至关重要。广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还要合理地付出媒介投放费.二选择媒体的三个途径 1、确定媒介类型。 2、在媒介类型下选择媒体种。 3、在种类下选择合适的具体媒介物。 三媒介类型分类 1、大众媒体 大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，包括综合性、民生性的电视、杂志、广播和报纸。 大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点：
（1）发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性； （2）发行渠道完善，传播迅速，时效性强； （3）阅读人群深入社会各个阶层，阅读（观看）率高，具有良好的到达率。 由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是不可或缺的。 2、分众媒体 随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。 当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。 在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放方案中必不可少的内容，在这种趋势下，四大传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。 3、创新媒体 创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。
户外广告投放策划方案 怀远县户外广告投放策划方案 一、工作目的:为了更进一步体现国家三边三线的政策号召向前推进～利用现有的场地对外宣传政府形象～提高政府在人民中的形象～响应国家三边三线制度～特考虑设立户外广告投放作为一种新的模式～以下为本模式的策划方案。 二、策划思路:剐河二桥所以能建立两块广告宣传大牌～与其具有的地理优势～人流量分不开～面对大众消费群体～如何胜出对手传播将是所有商家必然面对的难题。先入为主是一种很好的营销手段。有没有先入为主的办法～有:通过大面积户外广告抢先战略～,响应国家三线三边制度必须在对政府形象～市场的形象～美化环境的提升上,将起到很好的品牌宣传和印象营销的作用。借此～我们搭建平台～将怀远县的所有户外广告宣传进行整治规划 三、市场分析: 1、路段优势分析:本路段车辆通行密集～过往车辆以县政府、白莲坡工业园、龙亢、蒙城、蚌埠方向居多。此路段既是主干道～但又有着双通行且无红绿灯的便捷优势～是从蒙城、河溜、白莲坡工业园到怀远县、蚌埠市等方向最快捷、最方便的路径～因此该路段过往车辆众多。 2、周边环境分析:本路段最大特点是清爽～干净～形成地铁式风格～无任何广告干扰分散受众群体的注意力～车辆经过能造成强视觉效果。同时～本路段靠近怀远县人民政府～中间路程小区林立,后期小区入住率增高人流量会更大,这种状态下的人群也被定义为最理想的户外广告接受人群。 3、投资商分析:本路段广告～以落地式、长距离、高频率接触受众人群为特点～因此～全路段承包广告内容才能充分发挥其广告效应及特色。因此选择有实力、
有需求的投资商才是本广告位的最佳且长期的客户选择。以房产、酒代理商、建材家居、汽车行业为主导。 四、前期策略: 1、运营模式,简,: 思路:制定空白广告框架～打招租广告, 2、增值营销:增加夜间灯光投放～列为广告增值服务收费标准～采用定期广告页面内容或部分内容的更新服务。 五、成本预估: 一次性投入成本预算:广告框～广告灯～每块广告位广告布及安装成本37800元,15米长*6米高,～总共4个广告位～151200元广告位安装成本,,无自然灾害情况下质保3年～3年后需维护每次15000元～维护后质保延续2年, 广告位招满租总收入:一个广告位50000/年～4个广告位～年收入200000元～减去喷绘布费用和发票费用一年回本应还有盈余。以上为估算。 六、运作方式: 1、承包给个人或广告公司～收取年租费, 利:直接简单～方便管理, 弊:利润不高～失去主动权。 2、淮风广告处自主经营～产生效益～为集团创收,
房地产的广告策划方案 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有 切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定 预算→寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒 体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确 定→媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 一、准备阶段 1．拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在 这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角
度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算 （1）广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用 （2）确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速
广告投放方案 为配合好市场2013年全年运营计划的开展，以及提升市场“知名度”、“影响力”、“竞争力”，参照目前公司实际状况，并使有限的广告宣传投入获取最大的效果，特制定本广告投放方案，以供参考。 方案阐述： 为达成市场特定的目标——稳步打造好来居良好的品牌形象、增进市场人气、稳定商户情绪、增强商户经营信心、方便市场各项管理工作的开展、应对竞争对手对市场份额的过多抢占等，就2013年广告投放做如下几点建议： 一、投放策略： ◆围绕“对外界准确传达行业属性，品牌声望最大化、声誉最佳化，短期内活动策划信息集中、大量传达”的总目标，既重品牌宣传 又重活动促销，以建立广泛的市场人群基数和独一无二的品牌形象，构筑科学、合理的立体式传播。 ◆战术性广告投入和战术性广告投入相结合，长期广告投入和短期广告投入相结合。 1、战略性广告投入（品牌宣传、长期）——培育品牌形象，提升市场“知名度”、“影响力”、“竞争力”、建立市场核心竞争力的 手段，保障市场可持续发展以及帮助市场走出低成本运作、低回报率怪圈的基础。 2、战术性广告投入（促销宣传、短期）——应对竞争对手促销活动过多抢占市场份额，提升短期经营业绩，稳定商户情绪，增强商户 经营信心。 ◆最大量明确主目标群体需求（市场商户的要求），兼顾次目标群体需求（消费者的需求）。 二、相关要求： 1、针对市场目前经营方向，管理能力，需要配备一定数量具有与广告宣传素质相匹配的工作人员，以保证广告投入计划有效执行 并确保其投放效果。
2、清楚竞争对手的品牌定位以及本市场的实际诉求——当竞争对手拥有清晰的品牌定位并以赢得消费者心智资源时，而自己又不 具备和竞争对手相抗衡的硬/软件条件时，如果一味模仿跟风，无疑是拿己之短较别人之长，结果只会适得其反！市场应结合自身实际情况，从侧面或反面确定自己的品牌定位和营销推广策略，并以此为市场的广告投放指明方向！！！ 3、清楚竞争对手的营销重点是什么？主推什么？主攻哪快市场？什么时候进攻？如何进攻？竞争对手的广告配置和投放习惯是什 么？竞争对手全年预计投入时多少？战略性广告投入和战术性广告投入比例是多少？战术性广告投入时间和地域分配时怎样的？选择媒体习惯是怎样的？所有这些将会为我们合理制定广告投放计划提供清晰的思路和参照标准，杜绝闭门造车、自闭自封的现象。同时有助于市场制定相应防范措施和应对策略，以绝大程度上安抚市场商户的不满情绪（活动力度不如竞争对手，宣传策划不如竞争对手等等）和保证广告投放的效果。 4、正确评估和选择广告投放媒介，优胜劣汰，确保广告投放的实际效果，按照市场自身的特殊情况，使有限的广告投入得到合理 配置。 三、媒介选择： 1、长效性媒介为主，即时性媒介为辅。 2、地域性媒介为主（XXX城区的广告媒介），随着营销区域的可能扩大，兼顾跨地域媒介（周边重点乡镇广告媒介）。 四、媒介宣传： 1、媒体宣传——电视、网站（地方门户网站和公司自身网站）、报纸、杂志 2、户外宣传——公交车、公交站台、户外大牌、小区广告、户外灯箱、LED电子显示屏、墙体广告。 3、自有资源——公司网站、活动DM单页、购物指南、广场大牌、手机短信。 五、宣传组合： 1、品牌宣传（战略性广告投入）——电视、报纸、网站、杂志、公交车、公交站台、户外大牌、小区广告、LED电子屏、户外灯箱。
`2房地产广告标题集锦 轻松购房发布会！--------------西直门??精装修?现房 轻松购房，幸福“篮”不住！----------西直门?精装修?现房 独享-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 无双-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 SORRY期房-------工体北路独有高品质现房公寓，期房只有追随其后 一览众山小--------阳光都市Special国际化生活“特”区 有些“特权”位置世上仅此一席----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 HOME BEST-------豪柏风度二期板式小高层－大师阁3月30日隆重开盘 名车配名宅----五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜。 HOME BEST------紫竹桥畔，豪柏风度二期板式小高层 都市新锐，生活新版---3月30日，京贸国际公寓多款现楼样板间新鲜开放 都市新锐，生活新版---京贸国际公寓提前上演精装世界杯前奏曲 送精装修----------投资自住两相宜 在涧桥?图书咖啡馆----领略咖啡语书的神奇力量 Spring is coming-----------生命之绿，因春而萌动 有一个美丽的地方------一个包含创新意念、城市与自然两栖的住宅，一种充满德国风情的花园生活，一个满足你我个性理想的生活天地。全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。 太阳自东向西-----------走过卧房、童房、书房和厅堂 有一个美丽的地方-----或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园 夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。醒来，看看楼下－露珠溪流池塘湖泊飞瀑绕着我的家—星园（每天在城市中行走回家想做一条一天到晚游泳的鱼晨光中，树叶上的露珠闪亮着溪流一路欢歌耀眼的阳光映满金色的池塘午后的清风拂过碧水飘送孩子们的笑无限好的斜阳时分叠落的飞瀑流金泻玉） 幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍 燕莎与东润枫景，在春天里相遇了 生命，可以浪费在美好的事物上 幸福与金钱无关，但与生活态度有关 风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了 佳境天城丽都50米稀有5F国际商务大厦 水光山色 近赏叠瀑而心情豁然，景观会所成就高档上品公寓 越大-------疲劳的心境就会得到更多的释放 “欧版”盛放 CBD金十字-----新浪漫主义风格建筑不经意的雕刻与生俱来的品位 投资?楼王 骏景明珠，璀璨亮相！ 上下间?动静分区?错出生活真精彩 ROLLHOUSE倡导：唯新运动------新居住空间，新邻里氛围 把大师的思想收藏在建筑里----菲利普?考克斯：用国际建筑思想打造中国纯居住社区 经典之中成就经典。
广告媒体的投资与选择策略 广告媒体林林总总，数量繁多，哪种媒体最适合自己的企业、自己的产品？如何以最少的投资取得最大的广告收益？这是每一位广告主都必须面对和思考的问题。因为决策意味着成败，恰当的媒体选择，不但能将企业和产品信息有效地传递给社会公众，提高品牌的知名度和信誉度，而且能更好地促进产品销售，实现广告目标和经济效益。 广告媒体的投资与选择需要遵从以下几个策略。 （一）广告预算策略 简单地说，广告预算就是企业准备在广告中投入多少资金。这是影响媒体选择最重要的因素，因为没有资金保证就谈不上广告。企业要根据自身的经济实力，安排好媒体的优先顺序和资金分配比重。总的原则应该是，以最小的投入，购买最有效的媒体，进行优化组合，获得最佳的传播效果。 1、预算多 企业广告预算多时，可以采用多媒体立体组合的方法，并且可以拉长广告时间。许多资金雄厚的大企业，广告预算以千万元、上亿元计，在各种媒体上做广告且广告期很长，有的一年四季都在做广告。国内的一些大企业，如海尔、TCL、长虹等，每年的广告投放量都很大。国外的强势企业，如可口可乐、宝洁、丰田、松下等，广告的投放量更是惊人。一项统计资料显示，美国排名前20位的品牌，每个品牌平均每年的广告投入是2.3亿美元；排名前50位的品牌，平均每年的广告投入是1.58亿美元；一些顶尖公司，如美国电话电报公司每年为其品牌宣传的费用达4亿美元。 2、预算少 企业广告预算少时，可以优选一两种媒体，在一个时段内集中投放。这样可以有效利用有限的资金，在短时间内提高品牌的知名度。如果资金不多，在多种媒体上分散投入，就会
像撒胡椒面一样，见不到效果。 （二）目标受众策略 目标受众也叫目标对象，研究目标受众是为了确定消费群——谁最可能购买。这常常需要在若干个市场的人口统计特性上来确定。确定目标受众的依据主要有：社会人口统计学——人口、性别、年龄、职业、教育、收入等，社会心理学，消费行为学——心理特征、生活习惯、消费习惯、兴趣爱好等。 目标受众确定之后，通过调查分析和统计变项分析，区隔出重度消费群、中度消费群和轻度消费群。其中重度消费群是媒体投资关照的核心群体，要调查摸清他们的媒体接触取向。然后要考虑消费者与产品的关系，谁是品类消费的决定者，谁是购买者，谁是使用者，谁是影响者。广告诉求和媒体投放要看准目标，进行有效传播。 不过在广告投放的实际操作中，许多企业特别是一些中小企业，并没有对目标受众进行系统的调查分析。它们是依据自己的经验作出判断，这样做可以节省一部分调查研究费用，但投放的准确度不高。在这种情况下，媒体的选择可依据目标受众的媒体接触习惯来进行。 每个人一生要接触各种各样的媒体，但由于自身习惯、兴趣和社会、经济因素的不同，每个人接触媒体的机会会有很大差别。例如青年男子看体育报刊的机会较多，年轻女性对时尚杂志情有独衷，行政机关的人看报纸的机会较多，少年儿童则对电视少儿节目兴趣盎然，等等。企业在选择媒体时，就需充分考虑上述因素，找准自己的目标受众接触最多的媒体。例如飞利浦公司在为其音响产品做广告时，就曾根据其产品消费者大多是音响发烧友的情况，在他们阅读最多的专业音响杂志上大做广告，而且在各种大的音响商场做精美的POP 广告，取得了良好效果。 （三）产品特征策略 各种各样的产品数以千万计，特征千差万别。不同产品在不同的媒体投放广告，会有不
广告投放与媒介选择 目标有了，概念有了，创意也就生成了，接下来的工作就是把广告投放出去，这时选择载体是很关键的一步。 广告效果的影响因素主要有两个方面：第一，创意，也就是广告片的表现；第二,媒体。媒体是特别复杂的，所以必须对其有充分计划，包括确定目标、根据目标做一个完整的媒体计划、分析媒体的特点、对媒体的投放过程进行实时的监测、考虑到中间可能进行的调整。 一、媒介目标的制定 广告的目标是改变消费者的态度，媒介是为这个目标服务的。 国际上有三种通用的评价媒介目标的方法： 1.GRP GRP，称为收视点或者收视率，就是在特定时间内接触到或者看到产品的人在所有目标客户中所占的比例。 GRP经常用来评价一个媒介做得优劣的点，GRP等于到达率，其计算公式为： 到达率×频次=暴露频次 一个成熟的品牌每一年中GRP不能低于2000个，如果一年中的GRP积累少于600个，说明收视率太低。对于频次，通常的理论是，如果一个广告在一个特定时间内，每个消费者看到的次数大于8次，就有点偏高；如果只能看到2次左右，就有点偏低；一般情况下，3～5次比较好。 OAT的测试可以准确计算出暴露频次。 【案例】 广告片的OAT测试 某企业做完水的广告后，进行广告片的OAT测试。主持人第一次让目标客户看广告片的前三集，两天后再让他们看四～六集，一星期后再让他们看七～九集…… 依次下去，直到某一次这些人对产品的选择与之后的选择，没有太大的变化为止。 通过几次OAT测试后，企业就能准确地知道广告大概要暴露的次数，也就是一年大概要做GRP的次数。然后确定哪些媒体GRP合起来的到达率，能够达到这个要求，就是恰当的媒介选择。 2.CPM CPM即收视点成本，也是测量一个媒介计划的标准之一。
影院媒体广告投放方案 投放目的： 1、电影院广告，其原因就是影院广告投放商家产品时受众形式比较有强制性，从而往往会给观众留下深刻的印象而达到产品市场推广的目的。 2、电影院广告投放针对性强，实效性突出，还可培养出大量的潜在消费者。 一、优势分析。 电影广告投放的优势主要有以下几点： ·到达率高——电影观众近乎100%的提前入场率，保障广告信息的有效传播。科学的广告位置，保障广告信息的有效接收。 黑暗的环境把电影的交流系统与周围日常空间隔离的同时，也把受众同他所体验的现实隔离开来，使其全身心投入电影的世界在电影受众暂时处于催眠的状态下进行广告宣传，受众接受信息度一般较高，调查显示它的传达效果较电视广告有更深刻的观众记忆度，因为人们面对电视广告时，会惯性地调换其他台的节目，这就意味着电视广告的投放率要远远小于广告的到达率，而电影院的封闭、优雅、舒适环境使观众观看电影时，心情表现为期待、放松、对广告较少有排斥心理，注意力较集中甚至可以转变成为一种主动欣赏，百分百地暴露于广告中，它的到达率几乎为100%。 ·人群对接——影城受众群体年龄分布20~40岁，这个年龄段群体占比约为65.6%。影院观众是一个普遍具有“中高学历”、“中高收入”、“年轻化”，具有很强的消费能力，具有品牌辨识度的中高端人群，电影受众追求变化刺激的生活，不满于平凡，喜欢接受新挑战。电影院广告投放针对性强，实效性突出，还可培养出大量的潜在消费者。 ·效果最佳——影城映前广告和品牌套装计划配合，覆盖区域内的核心目标人群，切入近年来电影火热的市场，为更多的强消费人群提供产品信息及品牌宣传，品牌宣传在先进设备上播放，分流到优质影院的广告受众身处舒适的观影环境中，广告才能真正做到精准覆盖，深度传播! 二、石河子影院基本情况
地产广告设计的要点 针对目前房地产广告中出现的诸如一味地在广告内容的深邃性上做文章、过分追求广告画面的美轮美奂等等，为了让大家不要再犯同样的错误，因此转载以下内容！ 虚虚实实六种招式。虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式：一是实话实说式。这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。它在实际广告中的表现就是开门见山，标明地理位置、楼盘售价；二是梦想实现式。这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户；三是商住布波式。用商业环境展示项目价值；四是富豪大宅门式。用一种夸张的气派营造豪华的居住理念；五是心情小户式。将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法；六是美满家庭式。为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。 如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容上盲目追求其深刻的内涵，好像让老百姓看不懂的才是最好的。其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。所谓一个中心，就是要以营销为中心。而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。 广告最终追求的就是两个字：效率。而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清
晰，或者广告离题太远，就会打一些无用的广告）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想）。其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向、位置、交通环境等。只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。 十项基本原则五大共鸣因子 一是目标受众要“精准”；二是广告目的要“精确”；三是背景分析要“精密”；四是商品定位要“精辟”；五是诉求概念要“精致”；六是创意表现要“精巧”；七是文案撰写要“精简”；八是画面影像要“精美”；九是预算编列要“精要”；十是媒体计划要“精实”。 房地产广告创作不同于一般生活休闲商品的广告创作，它需要先使购房者产生共鸣，产生认知、态度、行为的改变而最终促成购买行动。他认为创意至少要包括五大共鸣因子： １．利益因子。房地产的广告创意为了能让购房者觉得有意义，必须能够充分了解该房地产的综合效益性，能够帮助他们解决居家生活中的种种需求。换言之，就是要在广告中传播产品或服务带给购房者的“实质利益点”。
广告特点与广告媒体的选择 （一）广告的来源与含义 广告一词源于拉丁语Adverture,原意是“我大喊大叫”。后演变为英语中的广告Advertise,其含义是“一个人注意到某事”，再以后演变为“引起别人的注意，通过别人某件事”。 （1）狭义广告：狭义广告是指营利性的经济广告，即商业广告。 在现实生活中，绝大多数人所理解的广告实为经济广告。哈佛《企业管理百科全书》认为：“广告是一项销售信息，指向一群视听大众，为了付费广告主的利益去寻求经由说服来销售商品读物或观念。” （2）广义广告：就是泛指一切营利性和非营利性的广告。 美国广告学家克劳德霍普斯金将广告定义为：“广告是将各种高度精炼的信息，采用艺术手法，通过各种媒介传给大众，易加强火改变人们的观念，最终引导人们的行动的失去和活动。” （二）中国广告的历史 （1）春秋战国时期的古代广告阶段 中国古代光该美亚于公元前10世纪左右，距今3000多年。根据《周记》记载，在当时的社会经济生活中，凡是进行交易都“告子士”。在上周时代，交易要以铭文形式铭刻在青铜器上，这种铭文可以称为最早的广告萌芽。 1.声响广告 利用击打响声来传递独特销售信息的广告形式。这种广告是指是以人员推销为基础，把广告销售与人员推销相结合的产物。随着商业活动范围不断扩大，逐渐形成了不同声响代表不同广告信息内容，以叫喊为主的声音推销形式和以金属、食物撞击的声响宣传，构成了声响广告。 2.文物广告 古代社会在进行商品交换式经常采用的形式，具体表现实在出售物品上插上大家都认可的标记，主要是“草标”，以明示该物品待售。作为出卖物品根据待售物品的特性，而采用不同的出售标志。 3.幌子广告 古代社会经济发展到一定阶段的产物。以幌子来传递出售物品信息，从而使古代光该传播发展到了一个新阶段，表现出明显的广告传播色彩。幌子是指特意制作的一种旗帜，当时称“望子”在周代幌子作为一种广告形式既在民间被采用，又在官方管里活动中运用。 4.烽火广告 中国古代社会的春秋战国时期已经出现了许多的广告萌芽，在当时的经济和社会生活中起到积极地作用。为以后广告的发展，起到了渊源和促进作用。 （2）中国封建社会的广告 中国封建社会时期的广告的大发展，是从宋朝开始的。宋朝“这一时期的中国文化和科学都达到一个前所未有的高潮”，成为中国封建社会的转折点。 1.灯笼广告 作为一种标志，常常悬挂于官府、宅建、酒肆、烟华之地以及特定场合，逐渐形成灯笼广告，这可谓是霓虹灯广告的初级形式。在灯笼上一般都有表明主家名称、姓
[ 摘要] 随着房地产行业的快速发展,房产项目的广告投放也成为市场翘首,但是很多开发商却无奈地面对广告费浪费的事实,这其中媒介的选择是一个重要因素,本文从媒介类别及媒介选择因素两方面进行分析,若能给企业主一些启发将备感欣慰。 随着房地产行业的快速上升,该行业广告投放量也成为商业广告翘首, 在面对房地产那如天文数字般的投放额度的时候,只有地产企业最清楚他们付出了多少,又得到了多少。 广告行业有一句老话:我知道我有一半的广告费打了水漂,但我不知道是哪一半。这是广告主发出的无奈的感慨,对于房地产商来说,或许打了水漂的钱还不只一半,甚至于在房产广告铺天盖地的今天,消费者早已越来越麻木,如果说花了广告费能影响消费者（不一定是目标消费群的心智,或者是即使消费者漠然处之也算不错,但是也许更可怕的后果在于受众已经完全反感于这些广告,从而伤害了他们的情感,这无异于打了一番“七伤拳”。 广告是一个从产品到消费者的过程,其投放效果好坏是一个综合性的问题,其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等,不可否认的是,媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者,不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同,因此,我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上,选择合适的广告媒体,这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体,因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合,优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群,也能达到预期的广告效果,当然,还有企业主非常关心的一点就是,它可以让你合理地付出媒介投放费。 在选择媒体之前,很多企业主的操作模式往往是将所要投放区域内的媒体罗列
在进行广告媒体选择时，应考虑下面的因素： 1．目标市场的媒体习惯 不同的观众通常会接触特定的媒体。有针对性地选择为广告对象所易于接收的媒体，是增强广告促销效果的有效方法。例如，对于青少年，广播、电视是最有效的广告媒体；而生产或销售玩具的企业，在把学龄前儿童作为目标沟通对象的情况下，绝不会在杂志上做广告，而只能在电视或电台上做广告。 2．产品 选择广告媒体，应当根据企业所推销的产品或服务的性质与特征而定。因为各类媒体在展示、解释、可信度、注意力与吸引力等各方面具有不同的特点。工业品与消费品，技术性能较高的复杂产品与较普通的产品，应采用不同的媒体进行广告宣传。 3．广告内容 广告媒体选择要受到广告信息内容的制约。如果广告内容是宣布明日的销售活动，报纸、电视、广播媒体最及时。而如果广告信息中有大量的技术资料，则宜登载在专业杂志上或邮寄广告媒体上。 4．广告传播范围 选择广告媒体，必须将媒体所能触及的影响范围与企业所要求的信息传播范围相适应。如果企业产品是行销全国的，宜在全国性报纸或中央电视台、中央广播电台作广告。而在某一地区或城市销售的产品，则可以选择地方性报纸、电台等传播媒体。 5．成本 不同媒体所需成本也是选择广告媒体的依据因素。依据各类媒体成本选择广告媒体，最重要的不是绝对成本数字的差异，而是媒体成本与广告接收者之间的相对关系，即千人成本。比较千
人成本，再考虑媒体的传播速度、传播范围、记忆率等因素之后择优确定广告媒体，可以收到较好的效果。 一般来说，电视是最昂贵的媒体，而报纸则较便宜。但如果用每千人成本来计算，可能会表明：在电视上做广告比在报纸上做广告更便宜。 长期以来，电视在广告媒体组合中占有主导地位，而其他媒体则被忽视。但在现实生活中，由于电视广告越来越拥挤混杂，广告效果已开始下降。电视播放的广告越来越短，但数量却越来越多，因此，观众注意力的效果也趋于下降。一些店铺策划者发现采用印刷广告和电视广告相结合的方法，通常要比单独使用电视广告的效果好。因此，零售策划者必须每隔一段时间对不同的媒体进行检查评估，以决定购买最好的广告媒体。
房地产广告策划方案 姓名：孙慧君 班级：广告与会展121 学号：GH120109
目录 一、前言 (3) 二、产品分析 （一）品牌类型 (4) （二）主要目标 (4) （三）口号 (4) （四）特性分析 (4) （五）分析总结 (5) （六）面临的机会 (5) 三、市场分析 （一）目标市场 (6) （二）竞争对手调查 (6) （三）消费者消费特点分析 (8) （四）消费偏好 (9) （五）购买模式 (9) （六）信息渠道 (9) 四、广告策略 （一）广告目标策划 (9) （二）创意分析 (10) （三）策略核心 (10) （四）广告活动策略提案 (10) 五、媒介投放提案 (一)媒介选择 (11) (二)投放计划 (12) 六、广告实施计划
（一）广告目标 (13) （二）时间 (13) （三）媒体组合 (13) （四）选用媒介 (13) （五）广告时间 (13) （六）广告的目标市场 (14) （七）广告的诉求对象 (14) （八）广告的诉求重点 (14) （九）广告表现 (14) （十）广告发布计划 (14) （十一）房地产广告时态策略 (14) 七、预算 (15) 一、前言 房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。 房地产广告策划是在广泛的调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划
房地产广告投放的媒介选择 随着房地产行业的快速发展，房产项目的广告投放也成为市场翘首，但是很多开发商却无奈地面对广告费浪费的事实，这其中媒介的选择是一个重要因素，本文从媒介类别及媒介选择因素两方面进行分析，若能给企业主一些启发将备感欣慰。随着房地产行业的快速上升，该行业广告投放量也成为商业广告翘首，在面对房地产那如天文数字般的投放额度的时候，只有地产企业最清楚他们付出了多少，又得到了多少。 广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。这是广告主发出的无奈的感慨，对于房地产商来说，或许打了水漂的钱还不只一半，甚至于在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，如果说花了广告费能影响消费者（不一定是目标消费群）的心智，或者是即使消费者漠然处之也算不错，但是也许更可怕的后果在于受众已经完全反感于这些广告，从而伤害了他们的情感，这无异于打了一番“七伤拳”。 广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，不可否认的是，媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还有企业主非常关心的一点就是，它可以让你合
户外媒体投放： 1、原则: 确定此次认筹的主标、副标，在认筹期间，所有的对外广告宣传中，坚持统一步调， 统一文案，统一效应，方可让客户在任何时间、任何地点获知本案广告宣传时，得到统 一即时信息，强化记忆，重复记忆，达到深入人心的目的。 2、具体投放计划 媒体投放计划 媒体形式日期即时信息数量 皖东晨刊整版3月6日、8日两次样板房信息共计发行 四刊整版3月13日、16日两次认筹信息 扬子晚报整版3月7日一次样板房信息 共计发行 三刊整版3月12日、15日两次认筹信息夹报跟邮政走3月12日、14日两次认筹信息一天5000 份，共10000 份 短信全城覆盖3月14日、15日、16日、 17日四天认筹信息共计发送80 万条 每天20万条 电视字幕\ 3月15日、16日、17日三天认筹信息\ 广播\ 自3月8日起播放30天认筹信息一天30次E滁州论坛首页广告条3月1日前到位公开信息\ 电子大屏整版3月17日、18日、19日三天认筹信息\ 公交车体车身广告3月1日前到位公开信息\ 公交车站台正反面3月1日前到位公开信息\ 大牌整面3月1日前到位公开信息一面 现场围墙整面3月1日前到位公开信息\ （备注：户外广告宣传分为两个部分，一部分是3月初投放的广告媒体包括网站、公交车体、站台、大牌、围墙，属于即将公开的信息，为避免认筹字样，即时信息定为“即将公
开”，另外“即将公开”一语双关，认筹前期可理解为即将认筹，认筹期间可理解为即将开盘，在开盘日期确定之后再更换户外广告，打出具体开盘日期，即统称为公开信息；另一部分是确定了认筹时间，在认筹前一个礼拜公开的信息，包括报刊、夹报、短信、电视字幕、广播、电子大屏，已确定认筹时间，暂定为18日，统称为认筹信息。）