发觉世界真精彩
2003年深圳市口岸中国旅行社整体营销策划大纲
深圳市口岸中国旅行社
广告策划的实质确实是解决品牌的问题
解决品牌的问题是为了更好地做广告正确的品牌观念是
营销使销售成为多余
目录
一、前言
二、深圳市旅游市场分析
三、口岸中旅面临的问题
四、传播主题定位——发觉世界真精彩
五、品牌的胜利
六、发觉世界真精彩的广告策略
七、发觉世界真精彩的促销策略
八、发觉世界真精彩的公关策略
九、发觉世界真精彩的媒体组合战术
十、后记
一、前言
闻名的治理大师彼得.德鲁克(Peter F.Drucker)有一句名言――
“营销的目的在于使销售成为多余”
现在旅行社推新产品的兴趣越来越低，这要紧是因为一来花了钞票不一定成功，二来容易被复制“为人作嫁衣”。大伙儿都抱这种心态就使当前的旅游产品的周期越来越短，新线路一推起来，专门快就陷入打价格战的尴尬局面，为了保住胜利果实就不得不降低成本，如此使原本象模象样的好产品专门快就面目全非了。因此太多的公司常以各种价格优惠作为销售方式，这有点象服用兴奋剂，往往在短期内奏效，却不能全然解决消费者对公司产品的兴趣日益减退的问题。
因此，治理者想了专门多方法：引进技术、质量治理、ISO9000认证、内部挖潜、CIS、资本运营等等，这些做法都对，其共同点是“如何样把我自己变得更好”，然后希望市场同意它，这是是典型的“正向思维”。市场营销的切入点与此不同，它首先关
怀市场想要的是什么，然后再依照这种需求来提供相应的产品，是完全的“逆向思维”。营销通过多年的实践，目前差不多进入了“跨位”营销的时代，忘掉自己的产品，而是对消费者实施长期的“攻心”——占据消费者内心的一席之地。
我们来看看消费者去旅游的终极目的，事实上确实是“换个环境换一种欢乐的方式，去发觉并体验那个地点最有价值的精髓”，而不是讲选择旅游的焦点是价格，之因此是价格导向是因为目前市场上产品都一样，没有选择价值导向旅游的余地。要明白，消费者内心深处真正关怀的不是价格，而是价值！不是嫌旅游的价格高了，而是消费者是否获得了更大的满足！
无法想象一家企业没有品牌而赢得长期进展。
我们生活在一个品牌的世界里，无时无刻不在与各种品牌打交道，在不同品牌间作出选择。人们在购买产品时差不多不仅仅是为了满足某种需要了，而是使用产品时的那种感受，称之为“真实的消费体验”，这种消费体验强调“我的行为背后代表我是如何样的人，代表着我的生活方式、社会地位、品味等”，这些差不多上通过品牌来传达的。
品牌的实质是一种复杂的消费者关系的治理和操纵，它包含了产品、消费者的体验和感受和企业三者之间关系的总和。品牌的最全然的要素是人。
深圳的旅行社经营者适应于“价格战”、“关系销售”和承包经营。买家、卖家之间最常见的对话便是“综费多少？”、“每晚多少美金？”、“你的客是广东的依旧黑龙江的？”。最常见的争取客户方式便是喝酒，给回扣，交朋友。导致的结果便是“双输”，旅行社没钞票赚，客人还不中意！在消费者眼中，旅行社、导游的信用度越来越差，产品同质化严峻。因此，自助游、旅游俱乐部组织的活动越来越受欢迎。在一些旅游发达地区，走马观花的购物团慢慢有被小包团取代的趋向。要问消费者如何从众多的密密麻麻的线路广告中找到你理想中的旅行社，可能除了唯一可比的价格，或找个熟人相对可靠些，不无选择。
国内大部分旅行社难以形成整体企业行为，难以做强做大，大概只适合部门或个人行为的现象，答案事实上也专门简单，除了传统体制因素，要紧是行业缺乏品牌意识，这是过去行业特点
和从业人员知识结构所致。大部分旅游从业人员、治理人员多是学外语或做业务(导游、计调、外联)出身，有专门丰富的实践经验，个人业务能力强。但到了治理一个企业或部门，业务要进一步上规模、上台阶时，尤其当内外部经营环境不断发生变化时，原有的知识和经验就不足以应付新形势下的需要了。
旅游业在中国起步时刻不长，尤其是中国公民旅游。初期，许多人感受能够去旅游就不错了，并没意识到产品、服务和个中体验的差异。随着旅游逐渐成为人们生活中的重要组成部分，人们旅游经验的日渐丰富，其要求不再是“到此一游”、增长见识，而是让身心获得极大满足，从繁杂的日常生活中间或解脱出来，回归到大自然中，在不同的文化背景、自然环境下，和亲朋好友共享一段生命中最轻松、自然、愉快的美好时刻。这种宝贵的体验不再是一点价格上的差异能够替代的了。
那种靠关系和价格赖以生存的个体户差不多到了需要脱胎换骨、升级换代的时候了，而原本已是统一经营或正在走上这条道路的企业正需要为你的企业注入让公司腾飞的灵魂，这确实是内涵丰富、牵一发而动全身的品牌！
事实上，提供属于经验商品的旅游服务的旅行社企业最需要塑造自己的品牌。人们购买旅游产品，实际上购买的是信用、承诺，行程没有结束，你是不明白会发生什么的，你不明白此次行程会有什么体验，你只能凭表面的资料、自己的经验或口碑去推断，这时，品牌无疑在潜移默化地发挥着巨大的作用。
品牌决不只是一个商标，而是一个精心设计的商业服务系统，其范围从最初的原材料选择一直延伸到最终的用户服务。消费者购买的并不单是产品本身，而是一个完整的商业系统。品牌治理贯穿于品牌创建、品牌维护、品牌进展延伸以及品牌再造的每一个环节。包括：品牌核心价值、品牌战略与架构、品牌识不、品牌策略、品牌组织架构与流程。
旅行社(景区)的品牌战略确实是立足长远，定位明确，最有效地整合内部资源，协调一致，聚焦于核心竞争力，最大限度地达到与目标顾客沟通并获得其认可，喜爱的经营方式。
旅游本身是一个复杂的产业运作体系，它包含专门多如旅行
社、旅游景点、交通运输、住宿等行业机构一起联动运作，彼此结合象一条生态链，在营销策划的过程中需要整合，对地接社、组团社、旅游局、航空公司、酒店和度假村等机构都需要有不同的营销侧重，对地接社在在产品和服务上，对组团社要紧品牌推广和产品上。不管如何样，最终要为消费者制造旅游的最大价值――发觉欢乐，发觉价值。
关于旅游来讲，发觉确实是手段，发觉真精彩是我们旅游的目的。
明白了这一点，我们在新线路产品研发上，就要用发觉的眼光，多方踩线论证，对行、住、吃、玩、购物和感悟的每一个环节都真正摸清和落实到位，以确保全线的畅通、品质的保证、效果的操纵、危机的处理和品牌的贯彻。每一次踩线前差不多上策划在先，充分研究网络资讯、专业书籍和影像资料，走访相关的专家教授，差不多上对资源地情况谙熟于胸，然后提炼和确定该线路的核心定位---即它在哪些方面的资源创新能满足目标消费群相应的需求点。
核心需求点一定，即全面展开具体的策划工作，文案、设计
都要开前期的行前规划创意会，预先盘点每一处策划资源，预先设计好行程中应抓拍的角度和画面（以体现核心需求点），在行程中演练满足核心需求点的活动，并预测行程中可能会出现的意外以及相应的补救措施，同时在行程中完成初步的文案撰写工作。每次踩线回来文案、设计、摄像通力合作，短时刻内把该线路的所有宣传方案和作品创作完毕，以最快的速度投放上市，赢得更多的先机。地接社也要在第一时刻协同配合落实旅游操作层面的价格落定。
之因此有如此一个冗长的前言，是为了在2003年深圳市旅游市场上，从“口岸中旅”如此一个常规的知名度专门高的品牌上，去发觉旅游的真谛，去发觉口岸中旅的品牌精髓，去发觉口岸中旅的品牌个性，富有人性化的内涵，发觉口岸中旅品牌的美誉度和忠诚度的坐标，从而发觉口岸中旅的品牌进展轨迹，为口岸中旅2003年品牌推广的胜利和营销指数再创新高奠定坚实的基础。
二、深圳市旅游市场分析
1、深圳市旅游业的进展还存在诸多制约因素，旅游业的改革开
放程度还不深，旅游企业的实力还不足以应对入世后面临的激烈的国际竞争；旅游法规还不完善，旅游市场秩序还有待进一步规范等。
2、“十五”期间，我市旅游业进展面临着崭新的进展机遇。从
大环境来看：世界经济产业结构调整加快，国际经济和贸易将进一步回升，旅游业正被各国政府作为21世纪的重点产业和重要增长点加以重视；国际上普遍看好中国旅游业的进展，世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界上第一位旅游接待大国、第四位客源输出国，这些都将有利于我市国际客源市场的进一步增长。国务院和广东省委、省政府把旅游
业定为新的经济增长点；国务院立即出台关于进一步加快旅游业进展的若干政策；我国改革开放将进一步深入，结构调整将进一步加快，扩大内需的系列政策将产生更大的实效；
国家旅游局开始启动用20年的时刻把中国从亚洲旅游大国建成世界旅游强国的进展战略，这些，都将为我市旅游业持续快速进展注入强大动力。
3、从小环境来看：深圳市旅游业的进展正受到前所未有的重视，
市、区党政要紧领导亲自过问旅游工作，明确提出要加快旅游业进展，并亲自抓重点旅游项目的建设；市政府制定实施多项扶持旅游进展的政策措施；社会各界和各行业、各部门越来越重视、关注、支持旅游业的进展；市民的旅游意识进一步加强；另外，深圳的地域优势、市场优势、资源优势、人才优势、都市大环境优势和20年来积聚的旅游产业资本优势都还蕴藏着巨大的潜能，能够讲，我市旅游业“十五”期间的进展潜力和空间还专门大。
4、在深圳乃至全国的旅游行业，所有景区和航空公司的旅行社
营销，差不多上属于原始的自然状态，营销资格和能力的认
证过程为零。这就让许多中小型旅行社甚至非法的野马旅行社有了可乘之机。一方面，依靠办公成本的低廉与全国各地的景区非法旅行社勾结，以低廉的价格招揽顾客，劣质的服务导致投诉不断，另一方面，以广告营销的零成本冲击市场，引发宽敞顾客的疑虑情绪，打击了正规旅行社对优良景区线路的推广信心。
5、深圳旅行社除了资金规模之外，没有哪一家具有绝对的竞争
优势。旅行社是旅游产品的策划整合者，而不是生产制造者，所面临的问题大同小异。消费者之因此选择一家旅行社，在价格空间不大的前提下，归根到底是旅行社的品牌。深圳旅行社适应了价格战，从价格战中诞生了许多旅游猫腻，“老鼠与猫”的游戏永久在接着，一个服务性的品牌树立是深圳旅行社必须经历的长期考验。
6、如何将短期利益与长期品牌有机地结合，这关系到深圳旅行
社今后的命运。深圳国旅推出的新景界品牌，给我们一个信号与启发，同时也让我们站到了一个新的高度，对旅游行业，对竞争对手，对消费者，对我们自己有了一个全新的认识和
发觉。
三、口岸中旅面临的问题
深圳市口岸中国旅行社，成立于1950年，要紧经营国内公民国内游、出国游，港澳游以及外国人、华侨、外籍华人、港澳台同胞来中国大陆旅游观光等业务，设有代订机票、船票、车票、酒店、过境服务、各种签证等服务。拥有一批德才兼备、经验丰富的英、法、德、日、韩、泰、印尼等同语以及中国地点方言的翻译兼导游人员和资深的营销计调人员。近年来，通过改革创新，严格治理，优质服务，企业的经济效益和社会效益显著提高，连续多年被评为国家旅行社行业“百强企业”，全国中旅系统“中旅杯竞赛先进单位，为“广东旅游争光”先进单位，深圳市优秀旅行社，深圳市文明企业。步入二十一世纪，企业的整体实力获得全面提升，2002年跃居全国国际旅行社“百强”第5位，深圳市旅游企业综合实力第一名，2002年荣膺深圳市旅游局颁发的“旅游质量优秀奖、外联优秀奖、国内旅游销售奖、旅游先进单位”和广东省公安厅颁布的“信得过旅行社”称号。口岸中国旅行社2002年，加快旅游业务流程的更新改造，首家花巨资引进了旅游治理软件，使企业内部和中国及世界各地的服务供应商建立了网络操作系统，在深圳市的各个区建立了16个营业部，形成了四通八达的服务网络。口岸中旅自备数十台豪华的金龙旅游大巴，上级企业桥社实业股份有限公司同时拥有五星级酒店和
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
中国旅游业分析报告WORD版本下载后可编辑
一、2017年度旅游业发展概况 2017年，我国GDP首破60万亿，达到636463亿元，同比增长7.40%。就旅游行业来说，2017年我国旅游业实现新跨越，全年旅游总收入约3.25万亿元。而从三大旅游市场的具体情况来看，国内游依然保持超高热度，出境游也在平稳增长，入境游在上半年呈现下降趋势，但是从下半年开始出现回暖。旅游业发展总体向好，其在国民经济中发挥的作用也越来越大。 目前国际旅游业市场持续增长，亚太地区的旅游发展前景尤为广阔。良好的国际大背景环境下，加上我国政府出台的一系列刺激政策，免签地区的增多以及人们旅游观念的转变等，构成了我国旅游业2017年总体发展不错的推动因素。 不容忽视的是，2017年旅游业的高速发展中也隐藏着一些急需解决的问题。首要问题在于我国旅游业的发展基础即旅游资源还不够坚实。目前，我国的自然资源和人文资源还未完全开发，且东西部之间资源开发程度差距大。中西部的旅游资源开发力以及基础设施完善程度相较于东部而言仍需进一步改进。另外一些类似于旅游环境、传统旅游业滞后等问题也在影响着我国旅游业的增长力。 总体来看，2017年我国旅游业的发展总体形势仍然是机遇和挑战并存，机遇大于挑战。 二、国内游市场概况与分析 1、国内游市场概况：国内旅游人数和旅游收入均实现两位数增长
据中国旅游研究院的数据显示：2017年中国旅游市场实现平稳增长，国内旅游36.11亿人次，同比增长10.67%。一方面，旅游人次在增加，国民的旅游消费水平也在不断攀升。2017年国内旅游总收入达到30312亿元，同比增长15.40%。从全年形势来看，我国旅游业已经进入“大众旅游”阶段，人们的出游意愿不断高涨，国内旅游市场可以继续保持相对乐观的预期。 2、国内游市场分析：国内游满意度下降，在线旅游无线客户端旅游市场成竞争核心 据中国旅游研究院的数据报告显示，2017年国内的宏观经济稳步回升，以此带动的商务活动增多，商务旅行市场前景广阔。加上节假日的影响，交通网络、酒店服务质量等方面的改善，三大市场中，国内游市场需求仍然旺盛，保持高热度。 2017年促使国内游市场不断膨胀的因素主要有两点，首先是在线旅游的发展。随着在线旅游行业的火爆，手机无线端功能的日益完善，越来越多的消费者在出行时选择用“无线预订”来节省出行时间，享受便捷。2017年，在线旅游无线客户端已经成为旅游市场的竞争核心，各商家纷纷推出各类无线端预订活动来抢夺市场份额。《2017中国旅游百度指数报告》指出，2017年1月-10月旅游日均搜索指数为1570万，比去年同期增长23.00%。7、8月暑假期间保持稳定上升，搜索指数相比去年同期上涨27.00%。就目前看来，无线化在拉升旅游搜索指数方面已经显示出较大的推动力。未来，在线旅游无线化操作模式仍然是行业巨头主要的运行方式之一。
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
浅谈旅游业行业发展现状Last revision on 21 December 2020
浅谈我国旅游业行业发展现状旅游业作为一个朝阳产业，目前已被列为世界第三大产业。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对旅游消费的雪球也进一步提升。近几年来，我国的旅游业一直保持平稳较快增长，有力的拉动了我国国民经济的提升。但同时，我国的旅游业行业在发展的过程中，也存在一些不足的现状： 一、中国旅游业发展的国际环境 国际旅游业成为近年的发展趋势，1990年代以来是世界旅游业蓬勃发展的黄金时期。据早前的旅游行业调查报告统计：1996年全球国际旅游总人数达592亿人次，旅游业总产出达36万亿美元，占世界GDP的%，已超过了石油、汽车、化工等行，成为世界第一大产业。 二、旅游业对国民经济发展的影响 旅游业是国民经济发展的重要产业，对整个国民经济和社会发展都具有战略性关联带动作用。据旅游行业调查分析显示，就2009年来说，全年国内旅游人数达亿人次，增长%；国内旅游收入万亿元，增长%；旅游总收入万亿元，增长%。 三、旅游行业现状 （1）旅游方式的单一化 我国旅游业的服务项目通常是以一般性观光为主，活动内容单调，缺乏可让旅客直接参与的活动，直接导致景点吸引力弱，旅客不愿长时间停留。同时，旅游质量也不高，我国的观光产品目前还处于初级开发水平，还有待开发。
（2）旅游基础设施薄弱 由于我国国内旅游市场庞大，国内旅游服务的配套设施的发展跟不上旅游消费者的扩大的步伐，国家投资也相对较少，基本上是贯彻“以旅游养旅游”的方针，花钱多的项目几乎很少触及，只能因陋就简，以致设施不全。 （3）旅游市场竞争处于无序竞争状态 由于旅行社经营者没有长远的战略计划，市场定位不明确，同时受经济利益驱动，各种不正当竞争现象在旅游市场中普遍存在。 （4）不恰当的旅游开发对环境的负面影响日趋严重 随着旅游产业规模的扩大，特别是在目前相关法律规章不健全的情况下，个别旅游者为了获得更多的利润，不惜以破坏环境为代价自改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来我们仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。目前我国的旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
旅游业的五种力量竞争分析 一、产业内现有企业竞争 ①旅游业产业内企业数目较多，但企业间地位相差大，参差不齐。有进行跨国经营的港中旅、招商国旅、锦江集团、国航公司等，有属于中央大型企业工委管理的国旅总社、中旅总社等，更多的是各地的私企旅行社。②市场增长迅速，在大力发展第三产业的背景下，全国各地旅游业蓬勃发展。③固定成本低，进入门槛低。基于各地的文化、地理等旅游资源进行创意性特色开发。④产品、服务的差异性高，转换成本高。各地旅游资源差异性大，可复制性低。⑤退出壁垒低。二、潜在进入者 我国旅游业进入壁垒较低（大型旅游企业的经营规模和经营网络没有建立；各地政府为扩大招商引资对旅游业进入的政策法规限制少：旅游业的资本壁垒低）。潜在进入者众多，除大量国内中小企业，国外旅游业巨头也是潜在威胁，他们具有良好的管理经验和雄厚的资本。 三、潜在替代品 ①电子商务、互联网的发展，使人们可以通过网上订机票、订酒店查看旅游信息。②社交网络的发展产生了“拼客”，他们在网络上寻找旅行同伴一起旅游，不参加旅行社。③生活水平的提高，交通的改善，自驾游成为人们的旅游选择之一。 四、购买者 随着当今经济的发展，生活水平的提高，人们将自己的收入投入
到满足更高层次需求的领域上，旅游成为人们的普遍选择。旅游业的消费者越来越多，且购买力增长迅速。但旅游产品的购买者要求较高质量的旅游服务，同时又要求压低格，迫使旅游企业间相互竞争，压低价格，企业盈利能力下降。 五、供应商 ①各地政府旅游局规划当地旅游前景，设置市场准入。对旅游业的发展影响大，是产业链的最上游可以对下游企业施压。②旅游资源开发商。决定景点特色、规模，控制景点门票。③餐饮住宿业。餐饮住宿的优劣影响旅游区的口碑，影响旅游者的选择。④交通通讯业。交通成本高低与旅游成本成正比，影响购买者的选择。⑤商品购物业。商品购物是旅游企业的一个利润增长点，但要对供应商进行监督，确保商品的质量和可买性。 上述五种力量共同决定了旅游业是竞争较激烈，发展空间较大的行业。影响企业间竞争的主要因素是旅游环境，旅游资源也就是五种力量中的供应商。其次是产业内的竞争者，旅游企业间的竞争。同时其他因素也是影响旅游业的竞争环境。
08年上半年广州一手住宅市场分析 回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。 但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。 从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。
从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。 二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量 通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格 在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
沈辉（材料收集）15号宋其武（编辑整合）17号 旅游业行业分析报告 大众旅游时代的到来，使旅游日益成为现代人类社会主要的生活方式和社会经济活动，旅游业以其强劲的势头成为全球经济产业中最具活力的“朝阳产业”。随着社会生产力不断发展，劳动生产率不断提高，以及人们生活水平的迅速提高和带薪假期的增加，旅游业将持续高速度发展，成为世界最重要的经济部门之一。据预测，未来10 年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业、政府旅游消费增长速度将达到10.9%；到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将达到8%；到2020 年中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。作为新兴消费热点行业之一的旅游行业，在我国将迎来巨大的发展机遇，很多省区和重要城市都把旅游业作为支柱行业和重点行业来发展。 中国因开发旅游业成功上市的公司有19家，分别是云南旅游、世纪游轮、腾邦国际、宋城股份、黄山旅游、中青旅、国旅联合、大连圣亚、西藏旅游、中国国旅、华天酒店、张家界、西安旅游、西安饮食、北京旅游、峨眉山A、桂林旅游、丽江旅游、三特索道。 2006年，我国旅游行业总收入达到8935万元，比上年增长16.3%。进入2007年，我国旅游行业仍然保持较快发展速度。根据国家旅游局的统计数据，我国2007年春节黄金周共接待游客9220万人次，比上年同期增长17.7%；2007年“五一”黄金周共接待游客1.79亿人次，比上年同期增长22.7%。 旅游产业政策的目标、方向与总体方针 在发展旅游业成为国民经济新的增长点，培育旅游业成为新兴支柱产业的目标指引下，我国的旅游产业政策形成了自有的原则与体系。此外，我国还坚持政府主导与市场机制相结合的原则，在充分发挥旅游市场资源配置能力的基础上，通过政府的组织协调和法律法规保障，促进我国旅游业健康有序发展。 旅游资源开发与资源保护政策 旅游资源是旅游业发展的基础，旅游可持续发展要求旅游资源开发与保护并重，因此国家出台旅游资源评价标准，对旅游资源进行核定。同时，颁布一系列关于旅游资源开发、旅游环境保护的政策，以处理好旅游与环境间的关系。 旅游区域布局政策 旅游业发展需要实现各个区域合理布局、协调发展。西部大开发战略为我国旅游业发展中的区域问题指引了方向。旅游业是带动西部经济发展的关键点，因而西部12省将旅游业作为其优势产业，推动了西部区域经济效益、旅游效益。同时，为了发挥城市在区域旅游发展中的突出作用，我国还推行优秀旅游城市评比活动，促进城市自身环境、旅游功能等的不断完善，创造良好的区域旅游环境。 旅游产品与市场政策 旅游产品政策主要体现在旅游产品开发方向、旅游产品结构、内容以及旅游产品质量等方面。在旅游产品开发上，依托本国现有各种旅游资源的基础上，以国际市场为导向，以国内市场为基础，充分发挥特色化、差异化的特点，以增强吸引力。在旅游产品结构和内容上，国家鼓励发展包括传统观光旅游在内的度假旅游、休闲旅游等多样化的旅游产品体系，使得旅游产品的结构更加完善，内容更加丰富。在旅游市场政策方面，我国通过旅游宣传、推行黄金周假日旅游政策及实施带薪假期制度，有效刺激了国内旅游市场。同时，通过一系列的国际性活动，宣传中国的旅游形象，使得我国旅游产品走向国际。 旅游消费政策 我国鼓励全民参加旅游活动，政府在刺激旅游消费方面给予了一定的政策支持。随着带薪休假制度的实施及部分省市国民旅游计划的制定和实施，我国国民旅游的实现能力日益增
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
一、宏观基础：宏观经济政策环境（行业外围环境分析） （一）旅游业在我国的地位 2015年，国内游客40亿人次，比上年增长10.5%，国内旅游收入34195亿元，增长13.1%。入境游客13382万人次，增长4.1%。其中，外国人2599万人次，下降1.4%；香港、澳门和台湾同胞10783万人次，增长5.6%。在入境游客中，过夜游客5689万人次，增长2.3%。国际旅游收入1137亿美元，增长7.8%。国内居民出境12786万人次，增长9.7%。其中因私出境12172万人次，增长10.6%；赴港澳台出境8588万人次，增长4.4%。旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。旅游产业对GDP综合贡献10.1%，超过教育、银行、汽车产业，同时旅游就业人数站总就业人数10.2%。并且国内旅游、出境旅游人次、国内旅游消费和境外旅游消费均列世界第一。 2015年旅游行业从业人员继续教育总量为475.4万人次，分为岗位培训和成人学历教育两大类，岗位培训441.5万人，成人学历教育34万人。岗位培训中，资格类培训39.2万人次，技术等级类培训50.5万人次，适应性培训351.8万人次；成人学历教育中，中等教育14.4万人，高等教育19.6万人。全年旅游饭店从业人员岗位培训272.3万人次，其中正、副总经理培训4.8万人次，部门经理培训14.2万人次，主管培训29.8万人次，服务员培训172万人次。全年旅行社从业人员岗位培训91.2万人次，其中正、副总经理培训5.4万人次，部门经理培训10.9万人次，导游培训51.1万人次。全年旅游景区从业人员岗位培训58万人次，其中正、副总经理培训2.4万人次，部门经理培训5.7万人次，讲解员培训11万人次，服务员培训22.8万人。全年旅游车船公司从业人员岗位培训12.2万人次，其中正、副总经理培训0.6万人次，部门经理培训1.2万人次，司机培训7.8万人次。全年旅游行业管理人员培训7.7万人次，其中局处级干部培训0.8万人次，科级干部培训2.2万人次。 中国官方先后出台了一系列促进旅游业改革发展的政策措施，力图将该产业打造成国民经济的战略性支柱产业。今年政府工作报告更首次提出，要迎接正在兴起的大众旅游时代。李克强强调，中国政府将在未来5年内通过发展旅游业使1200万人口脱贫。我们还要把促进旅游业发展放在生态文明建设的突出位置来抓，坚持在发展中保护、保护中发展，走出一条生态保护与经济发展相协调的路
市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史
年旅游行业现状及发展趋势分析
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中国旅游行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2022年） 报告编号：1702512 中国产业调研网 https://www.doczj.com/doc/5318625304.html,
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网https://www.doczj.com/doc/5318625304.html, 基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。 投资机会 市场规模 市场供需 产业竞争 行业发展 发展前景 行业宏观 重点企业 行业政策 行业研究
一、基本信息 报告名称：中国旅游行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2022年） 报告编号：1702512←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥7200 元可开具增值税专用发票 网上阅读：https://www.doczj.com/doc/5318625304.html,/R_QiTaHangYe/12/LvYouWeiLaiFaZhanQuShiYuCe.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 2004-2014年国际旅游人数情况统计 根据世界旅游组织的行业预测，未来20 年世界旅游行业将持续保持较高的增长趋势。国际旅游人数预计平均增长率为每年3.3%，平均每年新增0.43 亿人次。到2030年，国际旅游人数将达到18 亿人次。亚太增长强劲，旅游人数预计平均增长率达到5%每年，在2030 年预计市场份额将从2010 年的22%增长到30%。 《中国旅游行业发展现状分析与发展趋势预测报告（2016-2022年）》对旅游行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察旅游行业今后的发展方向、旅游行业竞争格局的演变趋势以及旅游技术标准、旅游市场规模、旅游行业潜在问题与旅游行业发展的症结所在，评估旅游行业投资价值、旅游效果效益程度，提出建设性意见建议，为旅游行业投资决策者和旅游企业经营者提供参考依据。 正文目录 第一部分行业发展分析 第一章旅游行业概述 第一节旅游的定义论述 一、旅游的定义 二、现代旅游业定义 三、国际组织关于旅游的定义 四、对国内旅游者的定义