百货店商圈与选址分析案例：北京翠微大厦的商圈分析（下）
2009-09-17 19:10
选址环境调查分析
即调查开店地点的周边环境，包括：
1．自然环境。勘察周围地形，有无池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有无高速公路、环形路及桥梁、铁路等障碍物的阻挡等。
2．商业环境。了解周围是否形成商业区或商业街，如城市选址要考虑是否选址市级商业中心或区域性商业中心、居民区商业中心等。
3．交通状况。对本店所选地址的周围交通状况和道路情况进行调查。了解有哪些交通干线经过这里，有无地铁站，交通干线途径车站和辐射的区域；驾车购物是否方便，是否可建停车场等。
4．社会环境。是对选址地域风俗习惯、居民文化素质、有无地域性节庆、商业街活动等进行社会调查。百货商店与所处环境的社会交往密切程度等。因此，必须注重与当地社会的融合。
人口与购买力分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1．常住人口数
2．家庭及构成
3．人口密度
4．教育程度
5．从事行业
6．自然增加率
7．社会增加率
8．家庭人均收入
9．白天流动人口数
10．年龄构成
11．家庭年支出及支出结构
现就些主要项目分述如下：
1．家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而个三口之家的家庭(有个独生子女)，则其消费需求几乎：是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2．人口密度
个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该：地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部：分随机流人的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，
应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3．客流量
般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4．购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500-1000兀的占20％，10001500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
竞争商店的调查分析
百货店在立地调查分析时，首先应选择商圈内或商圈附近的竞争对手进行调查分析。
知己知彼，百战不殆。只有对竞争对手进行深人了解，才能更好的认识自己，制定本店正确的经营战略。
竞争店的调查，必须在竞争店未发觉的状态下进行。否则，会导致不必要的麻烦，从而对今后双方关系的发展不利。
竞争店调查的内容如图3-5所示，包括以下内容。1．竞争店的选址调查
图3-5竞争店调查的内容
竞争店的选址调查，应详细查明城市规划情况，选择地点周围的商店街的状况以及店铺周围的其他情况，并与本店作比较分析。其结果，应反映到本店未来的经营规划与定位中。具体可从以下角度人手：
(1)道路情况、周围的池塘、河流、山谷、丘陵等与竞争店吸引顾客能力相关的自然环境。
(2)与竞争店选定的地址相关的商店街等的商业环境。
(3)公共汽车、地铁等的交通工具。
(4)竞争店的商圈范围。
2．销售规模调查
对竞争店的销售规模，可从以下角度人手调查，并制作出如图3-6那样的竞争店销售交叉表。
1．该店整体的销售规模
2．各经营商品的部门销售规模
3．顾客层次调查
分析竞争店顾客各层次的方法如下，调查结果可以记入如图3-7所示的顾客分析图中。
(1)顾客的年龄层次
(2)顾客的收入层次
百货店商圈与选址分析
该地区第位的商店与本店的差距是什么
直接面对的竞争店在哪个位置
是否想成为综合性的第位商店
是否应该成为在特定领域里的第位商店
3．商品结构调查商品结构与顾客层次有密切的联系。将上述顾客层次与本店进行比较分析时，有可能发现明确的因果关系。
调查竞争店的商品结构要点如下：
(1)商品的独特性
(2)品种齐全的程度
3)商品的价格带
(4)商品的品质
(5)商品的数量这种调查不仅对分析竞争店有重要交叉，而且对制定本店
的商品供应战略也具有较大价值，表3-3提供了参考的分析方法。
4．竞争店调查的方法
对竞争店的调查，是为了了解竞争店的经营动向。因此，必须经常注意观察，最好的方法是把能掌握的信息记下来，日积月累就成为能够活用的重要资料，关于竞争店调查方法如图3-8所示。
试买调查，是作为实际的顾客在竞争店买东西，然后调查其店内的陈列状况，店铺布局、商品结构、顾客层、接客态度和服务状况等。
(2)团体面谈法
将本店以外的顾客召集起来，以团体形式听取竞争店的情况。这种调查由专门的调查员来进行，将他店的长处，利用他店的理由等内容与竞争店调查内容无关的般调查项目混合在起，听取意见。应当注意的是，不要让顾客感到这是在调查其他商店。
(3)观察法
站在竞争店的店前，观察顾客人数，促销状况、商品陈列以及推算其主要商品的销售额。这时必须注意的是千万不要让竞争店意识到这是在调查其商店。
表3-4所示的竞争店客流量调查，对分析他店的顾客层非常有效。
(4)家庭访问法调查员访问顾客的家庭，了解各竞争店的情况。至于访问哪
些家庭可以通过抽样决定。通过调查顾客经常光顾的是哪个竞争店，其理由是什么等，可以推算竞争店的销售额，分析其市场占有率。
(5)电话调查法
以电话调查的形式，了解竞争店的情况。由于电话调查时间不能太长，所以必须准备个简明扼要的调查题纲。
3．3选址分析的理论与方法
为了做好百货店的立地调查与选址决策，下面介绍几种国内外实用的理论与方法。
中心地点理论
1933年，沃尔特·克里斯托勒发表了《德国南部的中心地点》篇文章。中心地点指的是由群商店组成的商业中心，通常也就是今天的城市和集镇。中心地点理论是以各个行业的第流的商业区为基础的。从根本上说，最基本的中心地点是商业区，他们为顾客提供了最基本的生活必需品和有关的商业服务。人们去商业中心地点，会发现比较大的商业中心区，它可以为顾客提供所有的商品和服务。围绕中心地点居住的家庭，需要去中心地点，才能获得有关的商品和服务。因此，在决定中心地点的设施中，消费者去中心地点的距离，成为个关键因素。事实上，克里斯托勒说明了将要开辟的中心地点总是要考虑这因素，以便将周围消费者去中心地点的交通费用降至最低程度。越是人们基本生活需要的商品和商业性服务，消费者要求行程的距离越是要短。相反，个大型的综合百货店或专业店，通常消费者则愿意行驶(或行走)比较远的距离，因为，这只有到比较大商业中心(注：区域性商业中心)才能得到满足。
尽管克里斯托勒的这理论是在30年代提出来的，然而，经过几十年的实践，在美国已得到了证实。
中心地点理论对百货店的立地和选址有什么意义呢?
1．并非所有的商业中心都需要建设大、中型百货店。商业中心理论告诉我们，般在居民集中居住的住宅区建立的商业中心，主要需要的商业服务业态和业种是：4、型百货店食品杂货及日用小百货为主的超市、餐馆、加油站、美容美发店、家具店、干洗店等，般不适合建设大、中型百货店。
2．大、中型百货店选择在城市的市级商业中心和区域性商业中心，般不应选址在居民区的三级商业中心或孤立的地址。
市场饱和理论
市场饱和理论是种有助于企业进行选址抉择的理论。
标志市场上商店不足或商店过多的个可以比较的指标是零售商业市场饱和系数(IRS)。IRS可以用以下公式进行测定：H1REl式中，IBS：某地区零售商业市场饱和系数I-1，=某地区的住户数REI某个地区每户用于特定的零售行业购买金额
RFl-某个地区特定的零售行业的零售商业设施营业面积(平方米)
当I。Rs呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍可能存在有进入市场的机会；当IRS呈现低值时，表明该市场已经饱和，它排除了进入市场的机会和可行性。
深入细致的分析IRS公式，可得出以下启示：
1．IRS告诉百货店的经营者，能否进入某个市场应以供求因素为基础。实际上IRS反映出的是住户总的需求(HlREl)与百货店的集货场所的总的供应的比率越高，则说明当地市场的机会越具有吸引力。
2．IRS也是测量现有的百货商店售货场所销售效益的重要指标。我国百货店经营的实践表明，在百货店经营年IRS值在10000元／米2以下者，在大、中城市般均发生亏损；在15000元／米2者属于企业经营的保本点；每平米年销售20000元以上者均实现盈利，IRS值越高则利润水平越高。
美国的百货行业利用市场饱和理论分析国内市场，当国内市场发生饱和时，即谋求向新的国外市场开拓。
所在地区生命周期理论
企业选址地区的发展模式，可以归纳为四种，即：迅速发展模式；持续发展模式；稳定发展模式；发展减慢模式。根据我国实际情况，迅速发展的模式主要集中于沿海开放城市、中西部重点发展地区；持续发展的模式主要是新兴的工业地区和进步扩展的地区；缓慢发展或者稳定发展模式主要是指已经发展起来并保持有比较稳定地位的城市；发展减慢模式往往与当地资源耗尽或技术转移有关。大型百货商店的建立应当力求发现有发展前途的地区，在这些地区，或者可以迅速发展，或者可以持续发展，因为这关系到企业得以长期发展的生机。市场需求与供应密度分析方法
市场内的机会分析主要目的为弄清楚各个市场内为新开设商店提供的最有吸引力的开设地点。下面就与市场内机会分析密切相关的需求密度举例加以说明。
定的户1-1区域或部分地区对零售商业提供的商品和商、陋陛服务的潜在需要，称之为需求密度。作为百货商店的决策者需要确定需求密度的范围，需要弄清楚什么是影响潜在需要的主要可变因素。举例加以说明：
某个企业决策者正在分析在某个地区开设百货商店的可能性。这个地区的边界如图3-8所示。它是由23个居民区组成。这个地区的西部边界为山区，北部和南部有主要的公路，东部是铁路区。该零售企业确定的三个可变因素，对决定潜在需要格外重要。这三个可变因素是：中等家庭年收入超过30000元，每平方公里的住户超过1500户，最近三年，每年人口平均增长率：不低于1％。在图3-9中，我们绘制了需求密度的范围，上述三个条件对正在进行的估价的23个区中每个户口区都是适用的，这样，你可以不费力地分析出每个区潜在需要的密度，你会发现只有3个区(6、10、17)符合所有三个条件；只有4个区(1、5、11、16)符合三个条件中的两个条件；5个区(8、9、14、15、18)只符合其中的个条件；11个区(2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23)则个条件也不符合。
百货店经营者可以委托咨询策划公司或设计公司绘制这样的图，也可以亲手绘制这类挂图。
需求密度图使企业经营者清晰地了解到整个地区中潜在需要最大的那部分地区，这也就是企业立地调查进行选址的位置。然而，这只是对消费者居住状况和需求密度进行了调查分析。问题的另方面是，还应对各种业态的零售商店已开设地点进行调查，然后绘制成图。通过这两个图示(见图3-10)可以直观地考察到现有零售企业在不同的户口分布状况。
图3-10所示的是整个地区的商店分布密度。图3-9显示出，只有两个户口区(10和17)具有立地建设的潜力。此外，有的户口区的需求密度也是相当有吸引力的，在那里，至今仍无零售企业(见1区和5区)。
通过图3-9和图3-10的直观分析，说明某些地区需求远远大于供应，但并不意味着
马上就可以在这些户口区开设商店。
要开设百货店，还必需要有可用的场所。
因此，对进行分析的各个地区，还应当绘制出开设商店的可用场所图。可以考虑与图3-9相衔接。(见图3～10)，由此，可以看到，在条件最好的6个户口区(按需求密度划分)中，只有10区具有可用的场所。而在1、5、17等户口区，虽然现在没有零售商店，但没有开设商店的可用场所，因此暂时不能在此选址开店。
从图3-10分析，除了10户口区可以选用的场所外，9户121区是邻接需求密度高的10区，这个区现在没有商店，却有两个可用场所。12区也有个可用场所，12区毗邻11区和17区，因此，可以把9区和12区场所作为备选的立地场址。
最佳地点的选择与分析
每个百货店的经营者都愿意为自己的商店选择最佳的开设地点。这概念的实质是指在个商业区内，有个或几个较少的开没商店的最好场所。通常，在这样的开设地点可以期望获得最大的销售额。
如何发现和识别百分之百的开设地点呢?应该说，对这基本问题没有固定的答案。然而，对下述些具体内容，是百货店经营者必须考虑的。
开设地点的实际情况
进行立地调查分析的地点有几种情况：是处于繁华的商业区内，比如北京市的西单北大街，王府井大街等。因此新建的百货店与这商业区的零售业态构成是否相适应，以及这商业区整体发展趋势将是选址的关键因素；二是处于新开发的街道或新建居民小区附近，比如北京的方庄小区等，因此这居民小区的人口和购买力以及新建商业网点的结构将成为决定选址的关键因素；三是计划在个大的购物中心内租售部分面积作为百货店经营，那么，这个购物中心的选址及内部业态构成就成为百货店选址的关键因素；四是百货店在旧址上翻新改造，严格地说，这种情况并不存在选址抉择问题，而是个投资规模决策问题。
交通状况
开设地点的交通状况，包括城市公共汽车、电车线路和停车站、是否有地铁站、是否适合小汽车行驶和停留、客流和车流是否畅通、是否有河流、湖泊、立交桥障碍等，都是影响选址的重要问题。这里应当特别强调的是，开设地点必须把具备足够的停车场作为必备条件考虑。国外发达国家要求百货店建筑面积与停车场所面积比率为4：1，我国的大城市对停车场也提出了明确要求。
毗邻单位的类型
围绕商店开设地点的四邻是些什么企业?他们可以是好邻居，也可以是比较差的邻居。假定你的邻居是家专卖服装店和麦当劳快餐店，这就属于百货店的好邻居。因为这两家店可与百货店产生互补效应。如果你的邻居也是家综合百货店，则在同个商圈内必然带来相互的竞争。解决这问题的办法有几种：是取消这地区的选址，重新进行立地调查；二是仍然选址在本地区，但应重新确定零售业态，比如选择专业店或超市等；三是仍然选址本地区开办百货店，但在商品结构、经营定位、经营特色上应与毗邻商场有明显区别，实行错位经营，从而使两个百货店在同商圈内产生互补效应，既是竞争者，也是商业伙伴。
商业区的大小
百货店的选址最好选择在大中城市的、二、三级商业区内。大中城市的级商业区是全市性的购物场所，可以兴建至二个大型百货店，比如北京的王府井、上
海的南京路等；二级商业区是大、中城市的区域性商业中心，可以兴建个大型百货店，如北京的新街口、三里河等地区；三级商业区是大、中城市的居民区集中处，可以兴建个中小型百货店，如北京的方庄小区、西八里庄附近小区等。
进行未来经济效益的模拟分析
商店开设地点选择分析的最后个步骤，是为几个可供选择的开设地点进行经济效益的预测分析，把投资回报率高，资金回收期短，经济效益比较稳定的地区作为首选对象。其关键性的可变因素组成为：
1．利润率=纯利润÷净销售额
2．资产周转率=净销售额÷全部资产
3．全部资产与固有资金比率(全部资产÷自有的剩余资产)。对于评价商店的开设地点来说，潜在的资产利润是其参考的重要依据，为了评价潜在利润，至少需要预测以下指标：
1．总销售额。在各个计划开店的地点可能实现的销售额是不容易估计得那么精确的。在数量计算上，如统计上用的回归方法，也是可以应用的，但是，实际上，这种估计往往是很少那么确切的。在估计销售额上最重要的是估计商店开设地点潜在的商业区。
有了轮廓分明的商业区，决策分析者就会知道有多少潜在的能够被他们的商店吸引过来的住户。由此就可以按可能光顾该商店的当地住户数来估计将来的年销售额。这种估计是可以由过去在类似环境中的经验，同行业的般水平，或者正规数量上的计算方法推算出来的。此时，如果你以预期的可以被吸引到商店里来的住户数和预期销售给每个住户的年销售额，你就可以获得估计的全部年销售额。
让我们来列举个例子。某个百货商店估计某个开设地点所在的商业区拥有的住户可望达到3600户。他们估计销售给每户的销售额为1600元。因此全部年销售额可望达到576万元。
销售额预测值=1600元X 3600=576万元
2．全部资产。是指此开设地点进行百货商店经营所需的全部投资。如果开设地点是购买的，并自己进行建筑，那么，对有关这些费用开支定要予以考虑。因为开店场所的费用是非常大的。另外估计存货，附属设备，照明装置和停车场的费用也定要测定。除此之外，如果该商店不能指望在几个月内或稍长些时间内做到营业损益两平，那么还应考虑这些可以预料的损失，以及开始业务经营所需的资产或资金。总之，决策分析者定要估计开始营业所需的全部资金。般来说，对资金的估计比对销售额的估计更应准确。
还是以上述百货商店为例，我们假定开始经营所需的全部资金为5000万元。这包括地皮、建筑、附属设备、全部停车场、存货等所花的资金，以及其他的流动资金。如果该百货商店的估计年销售额为1．5亿元，那么，可以预期资产周转率为3次。即：年资产周转率=15000万元÷5000万元=3(次)
3．纯利润。如果决策分析者在估计销售额和全部资产方面的工作做得比较好，那么，在估计纯利润方面就不会太困难，从概念上来讲，从总销售额中扣除了固定费用和可变费用，而是纯利润。固定费用是那些不管销售额多少始终不变的费用，可变费用的变化则与销售额成正比。
百货商店的固定费用与其规模有关，这些费用受全部资产数量的限制。随着其规模的扩大，需要雇佣人员在增加；店内暖气，冷气设备所需的能源消耗在增
加，为供给营业所需的资金需要花费更多的利息，需要承担的保险费也更多，而通货膨胀的损失也更多。
主要的可变费用是销售所花的费用。显然，销售越多，所花的费用也越多。商品经营管理费用和销售额之间的关系往往成正比例。因此，如果决策分析者可以估计商品经营管理费用占销售额的百分比，那么就可以以商品经营管理费用占销售额的百分比乘以估计的总销售额，来估计所需的全部商品经营管理费用。另外，些其他的费用开支，也会随着总销售额的多少有所变化(如，些劳动力费用开支和广告费用)。根据过去的经验或标准，决策分析者可以随着销售额的变化，对经营管理费用作出适当的估计。
在上述百货商店这个例子中，我们已假定它的销售额可达1．5亿元，而在资产方面需要为5000万元。现在让我们来假定百货商店每年的固定费用为2100万元。而且，销售商品的成本费用预计占销售额的73．4％。除此以外，其他可变费用估计为销售额的6．65％。经过对这些数字的分析，我们可以测定预期的纯利润(税前利润)如下：
纯利润=销售额固定费用可变费用
：15000万元2100万元(0．734+0．066)×15000万元：12900万元12000万元：900万元
整个利润率(纯利润÷销售额)则为6％即：税前利润率=900万元÷15000万元=6％4．资产利润。如果对销售额、资产和纯利润已作出估计，那么就可以直接对资产利润进行计算。将合适的数据代人以下资产利润模式：
对进行评价的各个商店开设地点来说计算预期资产利润所必须的数据是定要收集的。
还应用上述百货商店的例子，我们可以计算它的预期资产利润率为：
如果该百货商店的开设地点在考虑中，它可以预期利润率为6％，资金周转率为3次，由此可以求出资产利润为18％。这墨要注意到所有数字均为税前数字。按照所得税率为33％，则资产利润会降至12％。这样低的资产利润，对百货店来说几乎是没有吸引力的，因此，应该继续寻找更好的开设地点。
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分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
重庆新世纪百货 选址案例分析 班级： 姓名： 学号： 科目： 科目老师： 辅导员： 年月日
重庆新世纪百货选址案例分析 重庆商社新世纪百货公司成立于1995年1月29日，是重庆著名大型零售企业，目前已拥有13家综合商场，82家连锁超市，遍及22个区县，由开业当年的销售1.67亿元、利润663万元，发展到2007年销售89亿元，利润超2亿元；从开业的一个店扩展到今天的65个店，卖场面积从9000平方米猛增到目前的42万平方米，发展迅猛，业绩骄人。新世纪百货在消费者中享有良好的口碑及印象，与重庆市民的生活息息相关，大到家用电器、衣装行头，小到柴米油盐，消费者与新世纪百货都有着千丝万缕的联系。正是由于广大消费者的信赖与喜爱，新世纪百货才拥有了今天的辉煌。结合新世纪百货现在所在商场位置，以及影响选址的因素和选址的一般步骤进行分析。 百货店选址对于百货的经营起着重要作用，百货店选址是百货店经营的首要条件，那既然百货店选址这么重要，那么百货店选址有何条件呢?下面是百货店选址条件的具体描述。 经营的零售业态不同，对设立店铺条件的要求也不同。各种业态对有些条件的要求是相似的，比如说城市的经济发展状况，消费的水平等。但百货店的要求条件更多，下面是建立百货店必须要掌握的情况，也是确立百货店选址址必须要进行的工作。 百货店选址条件一：城市商业条件的调查 (1)、城市商业条件的调查之城市类型的调查 调查的内容主要是城市的地理位置、地形走势、气候变化情况、城市的行政区划情况、经济发展情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。类型是工业类还是商业类的城市，是中心城市还是卫星城市，该城市在整个中国所处的地位，是历史名城，还是新兴的城市，城市在近期会发生的变化，是否有扩展的计划。 永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。 永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道，作家（小说）易凡，（戏剧）蔡世伟，（文学评论家）文世奎，（诗人）钟代华等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。 永川物华天宝，资源丰富。煤、铁、天然气、石英砂储量巨大。盛产茶叶、黄花梨，出产生物化石桫椤，是全国商品粮、商品猪、桔柑、楠竹、蚕丝生产基地，享有“三江粮仓”之称。永川豆豉、松花皮蛋久负盛名，
店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及 收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。． 店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商
圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次： 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾
1.1童学馆开馆筹备工作进度表 1.2 1.2.1宏观选址-大商圈分析 1、各个行政区的人文分析 对人文分析调查和研究的目的是主要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消 费者生活的特征，从人口结构，家庭户数构成，收入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出行方式等对消费者行为进行定量和定性研究。 人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。 家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解。 收入水平：根据收入水平确定消费的可能性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状 况。 消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是 课程的消费购情形，一次计算出消费者购买能力的实际情况。 购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费 者所选择的商品和服务的标准，可以为以后的服务标杆做参考。 交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者 会因为需求不同，在路上花费的时间有不同而有不同的心理尺度。 2、核心商业中心的商圈分析 通过对城市中心地带以及周围区域城市机构机能的调查，了解现状，规划未来的发展。交通：交通便利的地方自然是馆址的理想地点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班次，载送量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查。 繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租金较高，因此在投资成本提高的情况下，如何运作以及将来可能变动的方向，都成为考虑 因素。
各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流 量究竟是公务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。 城市规划：商圈内交通网的开发，社区发展以及商业区的建设计划都是考虑的要素。 商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商圈和边缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客 户人群在人口种站的比例最高，图示如下。 3、大型住宅区的分布 分析 中/高档住宅的分 布：各区域 情况。 入住率：每个中高档小 区的入住率，若 若入住率比 较多，但都为年轻家庭无小 孩, 间的积累。 居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它们的收费是如何的 周围商圈配套设置幼儿园，小学和图书馆的分布：了解中高档小区旁教学单位的具体情 况，有助于计算出此区域内的小区目标客户人数。 4、竞争者选址分析 加盟合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争者的充分了解基础上的，通过对竞争对手的 调研，了解竞争者的分布、规模、结构、定价等，为正确选址，决定经营规模提供帮助。 了解高档儿童教育机构的地址分布：调查在同一个城市或者区域内竞争者的分布情况， 制作竞争者分布图，帮助决定是米取避开竞争者战略还是趋近竞争者战略。 了解高档儿童教育机构的规模：主要是指竞争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者 的调查基础上，加盟合作伙伴可以考虑自己最佳的童学馆面积， 而且可靠的竞争者营业额是 自己营业额的预测依据。 了解高档儿童机构的结构与定价：作为在总部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。 商圈调查表参考附件29—31 1.3广泛谈判 1、 租金 2、 租金给付方式 3、 双方的权力和义务 4、 相关税费 5、 责任的归属 成交客尸占总数 成交客户占总数 边缘商圈 次级商圈 核心商圈 标识出其分布 少则i /高档） 中高档小区的数量，最好做个地图，在 该区域目标潜在客户很少， 那么等待他们成为童学馆的目标客户需要一定时 的 55%— 75% 的 15%— 25%
百货商店选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构 现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。 1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。
4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大
百货选址调查与商圈分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1 ?常住人口数 5 ?从事行业9?白天流动人口数 2.家庭及构成 6.自然增加率10.年龄构成 3.人口密度7.社会增加率 1 1 .家庭年支出及支出结构 4?教育程度8家庭人均收人 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配， 会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭（有一个独生子女），则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2?人口密度 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 各站上下车乘客人数历年来的变化。 上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ?居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ?日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000 个。经过汇总分析，这 2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500— 1000元的占20 %，1000—1500元的占20%，人均月 收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ――商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ――住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ――文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ――办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ――混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，
宠物商店选址分析报告 成员: 宠物店选址分析报告 我们将要开设的是一家大型连锁式宠物店，集宠物用品超市、活体销售、宠物美容、宠物寄养、宠物医疗、宠物乐园、宠物摄影、待产养护于一体。 具体位置:位于龙凤新天地购物广场内，边上是成吉思汗广场，2013年竣工，背靠龙凤新天地购物广场，拥有充足的客流量。比邻天骄家园高档住宅区，紧挨成吉思汗广场，方便人们带宠物遛弯。 一、新店周围的地理位置特征(如图所示)
店址选择了龙凤新天地购物广场，比邻诺敏路及诺胜利大街繁华的商业区，闹中取静，符合宠物店的特殊需求。 交通便利，附近为诺敏路与胜利大街十字路口，公交线路多， 附近有高档住宅区，居住人口多，人口密度大，消费群体多，潜力大。 附近有成吉思汗广场，为宠物店的人流量以及消费场所提供了极大地便利。 二、新店物业的具体情况 1. 场地:50-70平米店铺5000/月，预付六个月30000元 2. 加盟费:30000元 3. 新店装修10万元(包括货架、宠物商品、宠物美容设施等) 三、新店开张后预计能辐射的范围 主商圈:500米内有天骄家园高档住宅小区。 马路对面是成吉思汗广场。 次商圈:以主商圈边缘辐射500米为次商圈，主要为近几年新建的众多高层小区，以及成名已久的龙凤家园。 四、新店商圈内商业环境和竞争情况 范围内拥有比较繁华的商业街，居民区密集，消费需求大，消费能力强。
经过调查发现，该商圈内暂时没有发现类似的大型的宠物商店，仅有一两家不太正规的小型宠物美容商店，与我们相比还有很大的差距，可以说，我们的宠物商店在此范围商圈内具有很强的竞争力，并且，商圈内人口密度大。总体上可以说竞争少集客能力强。 SWOT分析: 优势:a.人口密集，消费群体大，周围小区众多，尤其靠近几个中高档住宅小区，消费能力强，这些是宠物店的主要消费人群; b.交通便利，道路通达。 c.独特性，在店铺辐射范围内，并未出现同类商店，竞争少，集中了客源 劣势:宠物店走的是高端路线，其价格定位比较高 机会:暂无竞争，发展空间大，消费潜力大。 威胁:a.宠物店近年发展迅速，开业后可能出现竞争者 b. 没有竞争未必是好事，如果在物的消费店铺周围没有其他的宠物用品店，就有可能说明这个店铺所在地区的居民对宠并不重视 五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次 宠物的消费人群一般为离退休老人、时尚的白领、富有爱心的孩子等。 主商圈内主要为中高档小区，居民收入比较高。他们不再只关注宠物的基本生存的消费品，他们越来越关注宠物生活的质量，对宠物的消费及要求也比较高，购买名贵品种，对宠物美容频繁，为宠物购买的商品也比较高档，并且他们工作比较繁忙，时常将宠物寄养。消费能力大。 收入一般的居民或是老人，对宠物的要求相对更低，只要求适时的清洁与购买宠物基本的生活品，比较少进行美容。 少数流动人口，在店内购买宠物或宠物美容后，较少再返回店内消费。 六、新店的交通便利情况
初探便利店商圈调查及 选址公式 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
初探便利店商圈调查及选址公式 前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。 一、店铺类型的划分和有效人流的测算 要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型： 1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。 2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。(其实很多便利店企业称之为“客流店”) 分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间大，是一种战略资源店铺。 在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流(R)的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出――各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大――那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客
连锁事业 商圈调查与选店
壹、总则 贰、商圈的定义 叁、商圈调查流程 肆、商圈调查重点与调查方式 伍、商圈调查报告方式 陆、立地要素 柒、地点选定主要条件 壹、总则 一、商圈调查的目的 调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选 择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A. 道路设施不便。 B. 人口拥挤。 C. 交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动 趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补 齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。
三、权责单位及权责的确立 商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。 四、营业展店组织架构 五、展店开发岗位职责 1. 商圈情报之主动收集。 2. 商圈资料之建立。 3. 商圈之规划、评估、分析报告。 4. 执行开店之布点策略制度。 5. 展店计划、活动之推动。 6. 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7. 租店及选店业务之执行。 8. 租金行情之分析了解和呈报。 9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10. 定期（每季）展店发表会之规划与推动。 11. 展店评审作业之规划与推动。 12. 准加盟店之拜访和公关。 13. 和房东之租店谈判。 14. 与法务订定租店合同。 15. 执行开店管理及制度。 16. 不良店之迁移和淘汰。 17. 其它有关展店事项。 贰、商圈的定义 商圈(trade area )是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客 的百分比将商圈划分为三部分： 1 . 主要商圈(primary tradi ng area) :商店在此区域内的顾客数约占 总顾客数的55 —70%。 2 . 次要商圈(seco ndary tradi ng area) :商店在此区域内的顾客数约 占总顾客数的15 —25%。 3 . 边缘商圈(fringe tradi ng area) :商店在商圈中剔除前两种商圈 后，剩余的顾客所构成区域。
实验一基于GIS的商圈选址分析实验报告 实验时间：11.26 系别：连锁经营管理专业班级：111 学号：11202040107 姓名：顾诗羽成绩： 实验目的：通过GIS选址模拟系统，了解商业选址的要素、流程和投资回报分析。 实验内容： （1）了解GIS系统的功能及组成。 （2）查看某一商业设施的商圈范围，确定商圈半径，该商圈内的居民信息等。 （3）计算任意两家竞争店的预估营业额、投资回报率。 实验环境（硬/软件要求）：微机：每人1台； 软件：Windows2000，Office2000（包括Access），GIS模拟软件 实验过程记录 规划区域：长宁区 第一家选址店的竞争对手为联华超市，蓝色三角为竞争对手的地理位置，绿色区域为它辐射商圈。
第一家标超选址区域在天山百盛里（图中浅蓝色长方形区域）： 该区域的固定人口为98.85 该店核心商圈（半径为1000米）： 该店预估营业额为215108元。
该店的投资回报率为1.528% 第二家选址店的竞争对手为家乐福，红色三角为竞争对手的地理位置，墨绿色区域为它辐射商圈。
第二家标超的选址位于花园大厦西楼 该区域的固定人口为1536.45 该店的核心商圈蓝色区域（半径为2000米）：
该店的预估营业额为271556元 该店的投资回报率为1.532%
实验结果 在这次实验中，两家模拟选址开店的超市规模均为标准超市。 1.第一家选址店 地理位置：天山百盛在商业区有多所高校、公园广场、旅游景点、多处休闲娱乐场所，居民楼以及公园广场等，固定人口及人流量较大，因此决定将店址放在天山路近天山百盛附近。竞争对手：联华超市。位于长宁区,其面积为1000~2000㎡。 该区域的固定人口为5448.2人。 该区域的流动人口为63000人。（如图） 该店预估营业额为1081456元。 该店的年费用（如图）。 该店的投资回报率为1.529%。
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风