第一编法律概论——第三章物权法律制度
本章考情分析
章名重要性难度考核形式方向
第三章
物权法
★★★★★
客观题+
主观题
本章主观题一般结合合同法进行考查。主要理解物
权变动、所有权、抵押权的知识，同时对物权法中
的一些基础概念要适当关注。本章学习需要多结合
实践中的案例进行把握。
本章考点知识树
第一节物权法概述
一、物的特征、分类
（一）物的特征★（13年考查所有权客体）
物的特征考查点
1.有体性无体物一般不能成为物权法上的物，如空气、各种智力成果
2.可支配
性
不能为人力所支配不能成为物权法上的物，如太阳、月亮
3.非人格
性
必须与人的身体相分离，若是人身体的组成部分则不能成为物权法上的物，如人
体器官、假牙、假肢
（2013·多选题）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。
A.土地
B.月球表面
C.药品
D.存有计算机程序的光盘
『正确答案』ACD
『答案解析』所有权属于物权，所有权客体需要满足物权客体的特点，月球表面不具备可支配性，不能成为所有权客体。
（二）物的分类（了解）
分类要点
1.动产与不动产物权变动要求不同：
动产交付、不动产登记
2.主物与从物（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系；（2）从物对主物发挥辅助效用
如汽车与备用轮胎；电视机和遥控器
3.原物与孳息孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离。（1）天然孳息
（2）法定孳息，如租金、利息
二、物权的概念与种类（了解）
（一）概念
对特定的物享有直接支配和排他的权利。
物权相对于债权的特点：
1.支配权——请求权
2.排他性——兼容性
3.绝对权——相对权
（二）物权的类型（了解）
原则含义
1.物权法定
原则
物权的类型、物权的内容都法定
2.一物一权原则也称“物权客体特定”原则：一个物上只能存在一个所有权，但所有权可以和其他物权并存
3.物权公示
原则
动产交付、不动产登记
（2015·多选题）根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（）。
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特定原则
『正确答案』BCD
『答案解析』物权法基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。第二节物权变动
一、物权变动及其原因
（一）物权变动的含义（理解）
即物权的取得、变更、消灭。
【主要考查点】
所有权的取得、转让
他物权的设定
（二）物权变动的原因★★★
（2012年B卷·案例）甲妻因车祸去世，甲继承两居室房屋一套，但未到房屋登记机关办理产权变更登记。……经过上述事件后，甲决意改换生活环境，遂委托丙房地产中介公司（简称丙公司）为其继承所得的两居室房屋寻找买主。
问：（1）甲在未办理产权变更登记的情况下，是否取得了亡妻房屋的所有权？并说明理由。
『正确答案』甲在未办理产权变更登记的情况下，仍取得了亡妻房屋的所有权。根据物权法律制度的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
（2）为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理哪些房屋登记手续？并分别说明理由。
『正确答案』为将房屋所有权转让给买主，除了买卖合同须有效外，甲还需办理两项房屋登记手续。首先将房屋所有权登记在自己名下，然后再将房屋过户到买受人名下。根据物权法律制度的规定，因继承而取得房屋所有权，虽然不以登记为生效要件，但未经登记，不得处分。同时，依法律行为变动不动产所有权的，以登记为生效要件。所以甲必须将房屋过户到买受人名下，买受人才能取得房屋所有权。
二、物权行为（理解）
【考点提示】物权变动的分离原则★★★
合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。
典型考法：合同有效，但物权不变动。
【例】1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。
2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。
三、物权变动的公示方法★★★
【例题·单选题——现实交付】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。此时，该名画的所有权属于（）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正确答案』A
『答案解析』该名画尚未交付，名画的所有权仍然属于甲。
【例题·单选题——简易交付】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权转移的时间为（）。
A.8月7日
B.8月8日
C.8月9日
D.8月15日
『正确答案』C
『答案解析』本题属于简易交付的情形，8月9日买卖合同生效，此时视为交付，摄像机所有权转移。
【例题·多选题——占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（）。
A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权
B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权
C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权
D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙
『正确答案』BD
『答案解析』本题属于占有改定的情形，甲乙之间的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权。
【例题·单选题——指示交付】甲公司将1台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（）。
A.甲公司，因为挖掘机没有交付给王某
B.甲公司，因为乙公司没有答复视为不同意
C.乙公司，因为乙公司没有答复视为购买
D.王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付
『正确答案』D
『答案解析』本题属于指示交付的情形，当事人之间就转让原物的权利达成协议时所有权转移。
【注意】特殊动产——交付转移所有权，登记对抗
船舶、航空器、机动车的买卖
交付：所有权转移
登记：对抗要件
『解析』登记对抗是以交付为前提的；如果不交付，只登记，不产生任何效力。
（2013年·案例）2011年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。
问：甲公司何时从乙公司处取得货车所有权？并说明理由。
『正确答案』甲公司于2011年10月12日从乙公司处取得货车所有权。根据物权法律制度的规定，动产物权的转让，一般自交付时发生效力，货车的转让登记只是产生对抗善意第三人的效力。
（二）不动产——登记★★★
1.不动产统一登记制度
我国不动产实行统一登记，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
* 产权证与登记簿内容不一致，除有证据证明登记簿记载确有错误以外，以登记簿为准。
2.异议登记
（2015年·单选题）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。
A.提起更正登记之前，须先提起异议登记
B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
『正确答案』B
『答案解析』选项A，提起更正登记之前，不必先提起异议登记；选项C，异议登记之日起15日内申请人不起诉的，异议登记失效；选项D，异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担损害赔偿责任。
3.预告登记
（2014年·多选题）根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。
A.预购商品房
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
『正确答案』ACD
『答案解析』当事人可以申请预告登记的情形：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押。
本节小结
第三节所有权
一、所有权的概念（了解）
所有权人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。
二、所有权的类型
（一）国家所有权（了解）
1.城市的土地、矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产属于国家所有。★
2.其他：法律规定属于国家所有的，归国家所有。（略）
（二）集体所有权（了解）
集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。
考试可能涉及：集体所有的土地
考法：抵押财产的范围（集体土地使用权一般不可抵押，两种例外）★★
三、共有★★★
1.共有类型的认定：按份共有和共同共有
共有人对共有类型没有约定，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2.按份共有
【修订解析】按份共有人同等条件下的优先购买权
（1）优先购买权以交易为前提①非交易的情况下不得主张优先购买权：因继承、遗赠等原因导致共有份额的权利主体发生变化时，其他按份共有人不能行使优先购买权，除非按份共有人之间另有约定。
②共有人相互之间转让，其他共有人不得主张优先购买权，但按份共有人之间另有约定的除外。
（2）优先购买权需在同等条件下行使所谓“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。若其他共有人主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，不予支持
（3）优先购买权需在期限内行使优先购买权的行使期限，有约定按约定，没有约定或约定不明的：
①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
——通知载明的日期
②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
——送达起15日
③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
——知道起15日
④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
——转移起6个月
（4）数人主张优
先购买权
先协商，协商不成，按转让时各自的份额比例行使优先购买权
（5）优先购买权不具有排他效力优先购买权受到侵害，只能主张赔偿损失，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张合同无效
3.共同共有：不分份额地共有
（2012年B卷·单选题）甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系
B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意
C.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意
D.对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝
『正确答案』C
『答案解析』本题属于按份共有，甲对房屋重新装修，需要征得乙的同意；对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝，因为共有人对外承担连带债务。
制度价
值
为了维护交易安全
构成要件1.处分人无权处分
动产必须是占有委托物——自愿交付他人占有
（基于合同、共有关系等而占有）
占有脱离物——遗失物、盗赃物等，不适用善意取得
2.第三人为善意
3.以合理价格转让
4.动产已交付；不动产已变更登记
法律后
果
取得人取得所有权；原所有权人的所有权消灭，只能向无权处分人请求赔偿损失【修订解析1】善意的认定（理解）
善意受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
不知情 + 无重大过失
知情认定具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
①登记簿上存在有效的异议登记；
②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权
重大过失①真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定
认定受让人具有重大过失。
②受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当
认定受让人具有重大过失
善意时点①动产：交付时受让人是善意的（包括现实交付、简易交付、指示交付；唯独不包括占有改定）。
②不动产：登记时受让人是善意的
【修订解析2】善意取得的其他问题
特殊动产善意取得船舶、航空器、机动车：交付即可善意取得（不以登记为要件）
转让合同需有效如果转让合同无效或被撤销，则受让人不可善意取得
【考点拓展】1.注意善意取得与合同效力的结合
【考点拓展】2.他物权也可以善意取得
（2015年·案例题）2015年3月2日，甲将其生产的一批价值30万元的设备寄存于乙的仓库，寄存期至2015年4月30日，3月5日，甲将该批设备抵押给债权人A公司，双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。3月9日，乙向丙谎称该批设备属于自己，以35万元的价格将该批设备卖给丙；事后，不知情的丙全额付款取走设备。3月16日，丙将该批设备以40万元的价格卖给丁。3月20日，丙交付设备，丁向丙付款。
【问】
1.丙是否取得了从乙处购买的设备的所有权？并说明理由。
『正确答案』丙取得了设备的所有权。理由：善意取得。
2.甲是否有权要求丁返还设备？并说明理由。
『正确答案』无权，丙是所有权人，丁从丙处购买设备，已经交付，丁取得该设备的所有权。
五、动产所有权的特殊取得方式
（一）先占：前提——无主物（了解）
1.天然的无主物
2.被抛弃的无主物
【例题·案例题】潘某与刘某相约出游，潘某在长江边拾得一块奇石，爱不释手，拟带回家。刘某说，《物权法》规定河流属于国家所有，这一行为可能属于侵占国家财产。潘某能否取得奇石的所有权？
『正确答案』可以。因为即使长江属于国家所有，但石头是独立物、无主物，依先占的习惯可以取得其所有权。
类型法律后果
不动产与动产附合财产归属：不动产所有权人。动产所有人获补偿
动产与动产附合了解概念即可
价高者得，价低者获补偿；混合
（三）拾得遗失物★★★
真权利人的返还请求权、赔偿请求权
【例题·案例题】甲的手表丢失，被乙拾得：
①若乙直接卖给丙，得款500元，则甲可以选择：
A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，无需支付500元；
B.要求乙承担赔偿责任。
②若乙伪造了所有票据，将手表放到有二手货经营资格的商家出售，丙从该商家花500元买得，则甲：
A.自知道丙之日起两年内，要求丙返还，需支付500元；
B.要求乙承担赔偿责任。
③若乙拾得后，上交派出所，派出所公告6个月无人认领，按照国家有关规定将该手表拍卖，丙花500元拍得，则甲无权要求丙返还。
（2012年·单选题）甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用
B.若乙将手机以3000元的市场价格卖给不知情的丙，则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机
C.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有权
D.若乙欲将手机据为己有，则甲有权请求乙归还，乙既无权请求甲支付1000元酬金，亦无权要求甲支付必要的返还费用
『正确答案』D
『答案解析』拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权，选项A错误；若受让人通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物，权利人向其请求返还时，应向受让人支付相应对价，否则受让人有权拒绝返还，选项B错误；遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有，选项C错误；拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理，拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务，选项D正确。
本节小结
第四节用益物权
一、用益物权的概念、类型
以使用他人的物为目的的物权。
类型：
二、建设用地使用权★★★
获得、转让、消灭都必须办理登记。
1.取得
无偿划拨经县级以上政府批准：
①国家机关、军事用地；
②城市基础设施、公益事业用地；
③国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得！
有偿出让招标、拍卖、协议等方式。
协议价格不得低于规定的最低价
出让方式以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合条件：
①按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
③转让房地产时房屋已经建成的，应有房屋所有权证书。
划拨方式以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时（13案例）：
①报有权限的人民政府审批；
②由受让方办理土地使用权出让手续，并补缴土地使用权出让金。
让与禁止以下房地产不得转让：
①出让方式取得土地使用权不符合前述转让条件的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
③依法收回土地使用权的；
④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（2016·多选题）根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使用权后，转让房地产时，应当符合的条件有（）。
A.按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
B.转让房地产时，房屋建成后，应当持有房屋所有权证书
C.按出让合同约定投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
D.按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
『正确答案』BCD
『答案解析』选项A应该是按出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。
3.期限
（2014A·单选题）下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。
A.最长期限为30年
B.最长期限为50年
C.最长期限为70年
D.一般无使用期限的限制
『正确答案』D
『答案解析』以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除另有规定外，没有使用期限的限制。
（2013年·单选题）根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（）。
A.30年
B.50年
C.60年
D.70年
『正确答案』D
『答案解析』以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是70年。
本节小结
第五节担保物权
一、概述（理解）
1.担保物权：以担保债权实现为目的的物权。
2.类型：
3.特点
（1）从属性——从属于主债权；
（2）优先受偿性——优先于普通债权受偿；
（3）物上代位性：担保期间，担保财产毁损、灭失或被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。
4.流质、流押条款无效★★
当事人在合同中约定，债务履行期限届满债务人不清偿债务的，抵押或质押财产归债权人（抵押权人或质权人）所有——这种约定无效。
（2014年B卷案例）2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。
2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，后经A公司同意，C公司将该房屋转租给D公司。2010年1月1日，D公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。1月5日，C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100万元。
B银行认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款享有优先受偿权。
问：B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。
『正确答案』成立。根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。
二、抵押权★★★
（一）抵押权的特点★★★
1.不转移占有的担保
2.第三人提供的抵押
债权转让，抵押权一并转让；
债务转让，未经抵押人书面同意，不再承担担保责任 （二）抵押财产的范围：除了法律禁止的都可以抵押 1.法律禁止抵押的财产★
【例题·多选题】下列财产中，可以作为抵押物的有（ ）。 A.飞机
B.在建的建筑物
C.正在制作的生产设备
D.土地所有权 『正确答案』ABC
『答案解析』土地所有权不可抵押。
2.建设用地使用权与地上房屋的关系★★★（案例） 房随地走、地随房走
（1）以建筑物抵押——当然及于建设用地使用权 （2）以建设用地使用权抵押
①设立抵押时已建成建筑物的——及于建筑物。
②设立抵押时尚未建成建筑物的——房地整体处分（拍卖），但建筑物拍卖所得价款不得优先受偿。
【例题·案例题】A 房地产公司为筹集工程建设资金，用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，
之后开始建设商品房，后因A 公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A 公司开发的商品房行使抵押权。
问题：若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？
『正确答案』抵押权的标的只包括建设用地使用权，实现时，应将建设用地使用权和建好的房屋一并拍卖，但房屋拍得的价款银行不可优先受偿。
（三）抵押权的设定★★★
【例题·案例题】张三的汽车抵押给A银行贷款10万未登记；后又抵押给B银行贷款15万并登记，该汽车变现20万。问：
（1）两个抵押权是否有效？
（2）哪个银行优先受偿？
『正确答案』
（1）都有效，动产抵押权自合同成立时设立。
（2）B银行优先受偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。
（四）抵押人的权利
1.抵押物的转让及限制★
（1）经抵押权人同意——可以转让——转让所得价款用于提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（2
）未经抵押权人同意——不得转让——但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。（涤除权）
A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权
B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
D.如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户
『正确答案』BD
『答案解析』抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。选项B正确；若债务人清偿了债务，则抵押权归于消灭，甲可以转让抵押财产，选项D正确。
2.抵押物出租（理解）★
（1）先出租后抵押——租赁关系不受影响；
（2）先抵押后出租——租赁关系不得对抗已登记的抵押权。类推“买卖不破租赁”之例外。
（五）抵押权人的权利
1.保全请求权★
抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与
减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人
提前清偿债务。
2.物上代位权★★★（案例）
非因抵押人的行为导致抵押财产价值减少，抵押权人不能行使“保全请求权”，但可以就抵押
人因此获得的赔偿金、补偿金、保险金等优先受偿。
3.孳息收取权（了解）
自抵押物被扣押之日，抵押权人有权收取孳息。
【例题·单选题】甲向乙借款，并以本人所有的一辆汽车抵押，甲为该汽车投保了意外损失险。
抵押期间，汽车因地震毁坏。如果甲没有按时还款，下列表述中，正确的是（）。
A.乙可以就保险金优先受偿
B.乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人
C.地震属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款
D.甲应当提供其他财产抵押给乙
『正确答案』A
『答案解析』抵押权具有物上代位性，当担保物因他人之侵害而灭失、毁损时，债务人所得之赔偿金应作为代位物继续为债权之担保，债权人得对该代位物优先取偿。
（六）抵押权实现的顺序★★★（案例）
1.同一物上存在多个抵押权
①登记的优先于未登记的；
②登记在先的优先于登记在后的；
③同一天登记或都未登记的，按债权比例。
【例】张三的汽车抵押给李四，没有登记，然后抵押给王五，办理了抵押登记，则王五优先于李四受偿。
2.抵押权顺位变更（理解）
抵押权人可以与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
【例】甲 100万如果甲和丙协商交换顺序
乙 200万该抵押物只卖了500万
丙 300万如何实现抵押权
（七）动产浮动抵押：★
经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
企业、个体工商户、农业生产经营者设定动产浮动抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。即便登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
总结：
书面合同 = 抵押权产生 + 登记＞第三人
登记也不能对抗符合三个条件的买受人。
【例题·多选题】某农村养殖户为扩大规模向银行借款，欲以其财产设立浮动抵押。对此，下列表述正确的有（）。
A.该养殖户可将存栏的养殖物作为抵押财产
B.抵押登记机关为抵押财产所在地的工商部门
C.抵押登记可对抗任何善意第三人
D.如借款到期未还，抵押财产自借款到期时确定
『正确答案』AD
『答案解析』选项B，抵押登记机关为抵押人住所地的工商部门；选项C，浮动抵押登记不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
三、质权★★★
（一）特点与类型★★★
1.特点：转移占有的担保
2.类型：动产质权和权利质权
（二）质权的设定★★★
1.动产质权的设定：
书面合同 + 交付 = 质权产生（强制公示）
不交付：合同有效但质权不产生
2.权利质权的设定：
书面合同 + 登记或交付（有价证券能交付的交付）
不登记或交付：合同有效，但质权不产生
①有价证券出质：票据、债券、存款单、仓单、提单（书面合同 + 交付或登记）
A 设立：自权利凭证交付质权人时设立；不能交付的，自有关部门办理登记时设立。
B 记载：票据（汇票、本票、支票）出质应记载“质押”字样，否则不能以出质对抗善意第三人。
②其他权利出质
（2014年·单选题）根据物权法律制度的规定，以下列权利出质时，质权自权利凭证交付时设立的是（）。
A.仓单
B.股票
C.基金份额
D.应收账款
『正确答案』A
『答案解析』以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
（三）动产质权人的权利义务——质权人占有质物★★
1.不得擅自使用、处分——否则，赔偿出质人损失。
2.妥善保管义务
因质权人保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
3.物上代位权★★★
质押期间，质押财产毁损灭失的，质权人可以就所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。
4.质物孳息收取权
质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定除外。首先充抵收取孳息的费用。
（2013年·单选题）甲向乙借款，为担保债务履行，将一辆汽车出质给乙。乙不慎将汽车损坏。根据物权及合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。
A.甲有权要求乙立即赔偿损失，或在借款到期时在损失赔偿额范围内相应抵销其对乙所负的债务
B.甲有权拒绝归还借款并要求乙赔偿损失
C.甲有权要求解除质押合同
D.甲有权要求延期还款
『正确答案』A
『答案解析』质权人负有妥善保管质押财产的义务，因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。甲有权要求乙立即赔偿损失，或在借款到期时在损失赔偿额范围内相应抵销其
对乙所负的债务。
四、留置权——法定担保物权★★★
（一）留置的条件
1.标的为动产。
2.债权人事先合法占有债务人的动产。
——通常基于合同，如委托、加工承揽、运输、保管
3.债权已届清偿期。
4.债权之发生与动产之占有属于同一法律关系。
（牵连性）——企业之间留置除外
5.可以约定排除留置。
【例题·多选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，甲享有留置权的有（）。
A.甲为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲将该汽车扣留
B.甲为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走
C.甲为丁有偿保管某物，保管期满，丁未付保管费。甲即予以扣留，要求丁支付保管费
D.甲企业曾欠乙企业货款，后来甲企业通过乙企业代购设备一台，乙企业将设备扣留，要求甲企业支付货款
『正确答案』ACD
『答案解析』留置权的行使条件要求债权人事先合法占有债务人的动产，选项B不满足这一条件。
（二）留置权的行使
1.条件：宽限期满，债务人仍不履行债务。
2.宽限期的确定：
（1）约定；
（2）留置权人指定——不少于2个月；
——鲜活易腐不易保管的除外。
本节小结
本章总结
物权法律制度 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。
物权和债权尽管都属于财产权的畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权与债权的容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权
全国人大常委会法制讲座第二十二讲：物权法律制度 王利明 (2001-9-18) / 已阅15556次 一、物权的概念和制定物权法的必要性 物权主要是大陆法系民法所采纳的概念，它是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他的支配方式。如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。国有土地使用权人有权依法使用土地，或转让其土地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。这就是所谓的直接支配，这一点和合同债权是不同的，合同债权必须要通过债务人履行债务才能实现。 物权一般分为三类，即财产所有权、用益物权和担保物权。财产所有权是指所有人依法对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利，如国家所有权、集体所有权、个人所有权等。用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括国有土地使用权、宅基地使用权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以担保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。 在民法中，物权是和债权相对应的权利，这两种权利是市场经济社会两项基本的财产权利。我们通常讲的产权，是指财产权，其中就包括物权、债权和其他财产权（如知识产权等）。所以，产权既包括物权，但也不限于物权。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权具有自身的特点，表现在：第一，物权与债权的内容不同。物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。例如，买卖合同中规定，出卖人应于某年某月交货，在交货期到来之前，买受人只是享有请求出卖人在履行期到来后，交付货物的权利，而不能实际支配出卖人的货物。也就是说，只享有债权而不享有物权。只有在交货期到来后出卖人实际向买受人交付了财产，买受人占有了财产，便能够对该物享受实际的物权。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于债权，例如，某一债务人欠多个债权人的债务，在执行债务人的财产时，享有担保物权的人比普通债权人具有优先受偿的权利。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。例如，甲有一栋房产，价值5000万元，甲在乙银行借款2000万元，以该房产抵押，然后又在丙银行借2000万元，也以该房产做抵押，这样在同一物之上设立了两个抵押权。这两个抵押权经过登记以后，都是合法有效的。在抵押权实现时，乙银行的抵押权优先于丙银行的抵押权得到实现。如果由于房屋价值的降低或者其他原因，该房产只能满足乙银行的抵押权，丙银行的抵押权即不能得到实现，而债权则有所不同。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时都是平等的。
1、下列情形中，属于主物与从物的关系的是（） A:杯子和杯盖 B:房子与窗户 C:母牛与怀着的小牛 D:存款和利息 答案:A 解析:同属一人所有的两个独立存在的物，结合起来才能发挥经济效益的，才构成主物和从物关系。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。需注意的是，从物一定是一个独立的物，否则就不是从物，如房屋上的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而就不是从物。存款与利息是原物与孳息的关系，母牛身体里的小牛属于物的组成部分。 2、.甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。 A:乙对相机的占有属于无权占有 B:丙对相机的占有属于他主占有 C:丁对相机的占有属于自主占有 D:戊对相机的占有属于直接占有 答案:B 解析:选项B：丙对相机的占有属于自主占有
3、甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A:甲 B:乙 C:丙 D:丁 答案:A 解析:本题考核点是不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。 4、张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是（）。 A:该房屋的所有权归张某 B:该房屋的所有权归李某 C:张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效 D:李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效 答案:B 解析:本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以A选项错误；B选项正确。买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了。
企业法律顾问法律法规汇编 第一部分综合法律知识 1.1中华人民共和国宪法 1.2中华人民共和国宪法修正案 1.3中华人民共和国立法法 1.4中华人民共和国刑法 1.5中华人民共和国刑法修正案（一） 1.6中华人民共和国刑法修正案（二） 1.7中华人民共和国刑法修正案（三） 1.8中华人民共和国刑法修正案（四） 1.9中华人民共和国刑法修正案（五） 1.10中华人民共和国刑法修正案（六） 1.11中华人民共和国刑法修正案（七） 1.12最高人民法院关于审理贪污、职务侵占案件如何认定共同犯罪几个问题的解释 1.13最高人民法院、最高人民检察院关于办理侵犯知识产权刑事案件具体应用法律若干问题的解释 1.14全国人民代表大会常务委员会关于惩治走私、制作、贩卖、传播淫秽物品的犯罪分子的决定 1.15全国人民代表大会常务委员会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定 1.16全国人民代表大会常务委员会关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定 1.17全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定 1.18中华人民共和国刑事诉讼法 1.19最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释 1.20中华人民共和国行政许可法 1.21中华人民共和国行政处罚法 1.22中华人民共和国行政复议法 1.23中华人民共和国行政诉讼法 1.24最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释 1.25最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定 1.26中华人民共和国国家赔偿法 1.27中华人民共和国节约能源法 1.28中华人民共和国环境保护法 1.29中华人民共和国固体废物污染环境防治法 1.30中华人民共和国大气污染防治法 1.31中华人民共和国环境噪声污染防治法 1.32中华人民共和国海洋环境保护法 1.33中华人民共和国水污染防治法 1.34中华人民共和国放射性污染防治法 1.35中华人民共和国清洁生产促进法 1.36建设项目环境保护管理条例 1.37中华人民共和国科学技术进步法 1.38失业保险条例
【解释】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。 【提示】他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 【例题1·2017单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（）。 A.地役权 B.建设用地使用权 C.质权 D.抵押权 【答案】B 善意取得制度 善意取得制度 第三人取得所有权，原所有权人（真权利人）所有权如何保护？ 第三人未取得所有权，信赖利益和交易安全如何保护？ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 遗失物、盗赃物排除适用。 担保物权 担保物权 抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 质权
为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。 质权自出质人交付质押财产时设立。 债务人或者第三人有权处分的权利可以依法出质。 留置权 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。 担保物权 抵押权质权留置权 对象不动产、动产动产、财产权利动产 占有不需要需要需要意思表示一致需要需要不需要回顾与总结
章节练习_第三章物权法律制度 一、单项选择题（） 1、 根据物权法律制度的规定，下列说法中不正确的是（）。 A、物权只存在于确定的一物之上 B、一项行为只能处分一物 C、债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物 D、物权尚未确定、甚至不存在，相应的债权合同无效 2、2016年12月2日，张某将自己的电脑出租给李某使用，租期1年。2017年4月1日，李某向张某提出购买该电脑，张某经过考虑，于2017年6月1日与李某签订书面买卖合同，将该电脑以5000元的价格卖与李某。根据物权法律制度的规定，李某取得该电脑所有权的时间为（）。 A、2016年12月2日 B、2017年4月1日 C、2017年6月1日 D、2017年12月2日 3、2014年3月1日，高某、刘某夫妻二人共同购买一房屋，但房屋登记在高某的名下。2017年2月1日，刘某以夫妻感情破裂为由向人民法院起诉要求与高某离婚。4月1日，人民法院判决高某、刘某离婚，并将该房屋判归刘某一人所有，判决当日生效。高某、刘某二人于4月2日领取了判决书，刘某于4月6日凭判决书向登记机关办理了产权变更登记手续。根据物权法律制度的规定，该房屋的所有权归刘某一人所有的时间是（）。 A、2017年2月1日 B、2017年4月1日 C、2017年4月2日 D、2017年4月6日 4、画家王某在举办个人画展期间，其所画的一幅山水图被孙某看中，双方约定价款为100万元，而该山水图仍需展览至画展结束方可交付给孙某。根据物权法律制度的规定，王某、孙某约定的交付方式是（）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 5、甲、乙各按30%和70%的份额共有一艘货船，二人将该货船出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、乙、丙都有优先购买权，乙的购买权优先于丙的购买权 B、乙、丙都有优先购买权，丙的购买权优先于乙的购买权 C、乙无优先购买权，丙有优先购买权 D、乙有优先购买权，丙无优先购买权 6、 甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。经过二人同意将房屋出租给丙，现甲欲转让自己的份额。根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的是（）。 A、乙、丙均没有优先购买权
Lesson 1 法律制度 Part One Featuers and Characteristics 第一部分特征与特点 The United States is at once a very new nation and a very old nation. 美国既是一个非常新的国家也是一个非常老的国家。 It is a new nation compared with many other countries, and it is new, too, in the sense that it is constantly being renewed by the addition of new elements of population and of new States. 与许多别的国家相比它是一个新的国家。同时，它还因新人口成分和新州的加入而持续更新，在此意义上，它也是新国家。 But in other senses it is old. It is the oldest of the "new" nations--the first one to be made out of an Old World colony. 但是在其它的意义上它是老国家。它是最老的“新”国家——第一个由旧大陆殖民地脱胎而出的国家。 It has the oldest written constitution, the oldest continuous federal system, and the oldest practice of self government of any nation. 它拥有最古老的成文宪法、最古老的持续的联邦体制以及最古老的民族自治实践。 One of the most interes ting features of America’s youth is that the whole of its history belongs in the period since the invention of the printing press. 美国的年轻（性）有一个很有意思的特点就是它的历史肇始于印刷机发明之后。 The whole of its history is, therefore, recorded: indeed, it is safe to say that no other major nation has so comprehensive a record of its history as has the United States, for events such as those that are lost in the legendary past of Italy or France or England are part of the printed record of the United States. 因此它的整个历史都得以记录下来：确实可以很有把握地说，任何其它国家都没有像美国这样全面的历史记录，因为像在意大利、法国或者英国过去的传说中湮没的那样的事件在美国都成了有文字记载的历史之一部分。 And the American record is not only comprehensive; it is immense. 而且其记录不仅全面，还非常浩繁。 It embraces not only the record of the colonial era and of the Nation since 1776, but of the present fifty States as well, and the intricate network of relationships between States and Nation. 不仅包括这个国家自1776 年以来的殖民时期的记录，还有当前五十个州以及各州和联邦（nation）之间错综复杂的关系网络的历史记录。 Thus, to take a very elementary example, the reports of the United States Supreme Court fill some 350 volumes, and the reports of some States are almost equally voluminous: the reader who wants to trace the history of law in America is confronted with over 5,000 stout volumes of legal cases. 因此，据一个非常简单的例子，美国最高法院判例汇编有大约350 卷，而一些州的判例汇编也几乎有同样多的卷数：想研究美国法律史的读者要面对的是超过5000 巨卷的司法案例。 No one document, no handful of documents, can properly be said to reveal the character
第一章物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后，在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间，并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准，将该地段作为建设县城公园之用。随后，铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房，作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公，遂与陈某协商购买该违章建筑残值（拆除材料值），价值640元，由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定：“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”，并经铜原县公证处公证。事后，张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严，向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年，张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后，作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定，铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此，张某以“搭建40．25平方米房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。 法律问题 1．张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2．张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 1．不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定，申请登记的当事人，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定，不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”，“就有关登记事项询问
国有资产监督管理政策法规汇编 目录 综合类 1．企业国有资产法 2．物权法 3．公司法 4．公司登记管理条例 5．全民所有制工业企业法 6．企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号） 7．地方国有资产监管工作指导监督暂行办法（国务院国资委令第15号） 8．国务院办公厅转发国资委《关于设立市（地）级人民政府国有资产监督管理机构的指导意见》的通知（国办发[2004]84号） 9．全国人大常委会法制工作委员会关于全民所有制企业承担民事责任和刑事责任有关问题的复函（法工委复字[2004]1号） 规划发展类 1．中央企业发展战略和规划管理办法（试行）（国务院国资委令第10号） 2．关于印发《中央企业发展战略与规划编制大纲（修订稿）》的通知（国资厅发规划[2006]26号） 投融资管理类 1．中央企业投资监督管理暂行办法（国务院国资委令第16号） 2．关于印发《中央企业投资监督管理暂行办法实施细则》的通知（国资发法规[2006]133号） 3．关于进一步规范中央企业投资管理的通知 4．关于印发《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》的通知（国资发产权[2008]70号） 5．证监会、国资委关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知（证监发[2003]56号） 企业改革改制改组类 1．国务院办公厅转发国资委关于推进国有资本调整和国有企业重组指导意见的通知（国办发[2006]97号）2．国务院办公厅转发国资委关于规范国有企业改制工作意见的通知（国办发[2003]96号） 3．国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知（国办发[2005]60号）4．利用外资改组国有企业暂行规定（国家经贸委、财政部、国家工商总局、外汇管理局令第42号）5．国防科工委、发展改革委、国资委关于推进军工企业股份制改造的指导意见（科工法[2007]546号）6．国务院办公厅转发科技部等部门关于促进科技成果转化若干规定的通知（国办发[1999]29号） 7．最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定（法释[2003]1号） 8．证监会、国家经贸委关于发布《上市公司治理准则》的通知（证监发[2002]1号） 9．证监会关于印发《上市公司章程指引（2006年修订）》的通知（证监公司字[2006]38号） 10．证监会关于发布《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》的通知（证监发[2001]102号）11．关于印发《中央企业全面风险管理指引》的通知（国资发改革[2006]108号） 12．国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知（国发[2005]34号） 13．关于推动中央企业清理整合所属企业减少企业管理层次的有关问题的指导意见（国资发改革[2004]232号） 14．国务院办公厅转发国家经贸委《国有大中型企业建立现代企业制度和加强管理的基本规范（试行）》的通知（国办发[2000]64号） 15．国家经贸委等部门印发《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》的通知
2017年中级经济师经济基础 第三十四章物权法律制度 一、单项选择题 1、不动产物权的具体内容发生变化时进行的登记是（）。 A、转移登记 B、更正登记 C、变更登记 D、预告登记 2、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效。 A、5 B、10 C、15 D、30 3、根据我国法律的规定，不可以用于设定抵押权的标的包括（）。 A、集体所有的房屋 B、抵押人所有的国有土地使用权 C、所有权不明的财产 D、抵押人所有的林木 4、根据《物权法》的规定，下列关于按份共有的说法正确的是（）。 A、共有人之间必须存在共同关系 B、共有人对共有的财产按照各自的份额享有所有权和承担义务 C、共有关系存续期间，按份共有人不能对共有财产确定份额 D、对按份共有的不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之一以上的按份共有人同意 5、关于共有，下列说法错误的是（）。 A、共有是有多个所有权 B、共有是两个或两个以上的权利主体共同所有一物 C、共有不是一种独立的所有权形式 D、共有是同种或不同种类的所有权的联合 6、所有人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利称为（）。 A、占有权 B、所有权 C、用益物权 D、担保物权 7、不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物，这在民法理论上称为（）。 A、合并 B、继受所得 C、添附 D、提存 8、原始取得不包括（）。
A、生产取得 B、继承取得 C、添附取得 D、拾得遗失物 9、根据《中华人民共和国物权法》，下列物品中，可以适用善意取得制度的是（）。 A、黄金 B、房屋 C、枪支 D、麻醉品 10、债权必须有相对的义务人给予协助方可顺利实现对应的是（）。 A、请求权 B、相对权 C、绝对权 D、支配权 11、关于物权的概念和特征，下列说法错误的是（）。 A、物权是权利人在法定范围内直接支配的一定物，并排斥他人干涉的权利 B、物权是法定的，物权的设定采用法定主义 C、物权客体的物可以是独立物和有体物，也可以是行为 D、物权具有追及效力和优先效力 12、物权的种类按照权利人行使权利的范围不同可以分为自物权和他物权，下列属于自物权的是（）。 A、所有权 B、用益物权 C、抵押权 D、留置权 13、根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定进行登记，这体现的物权法基本原则是（）。 A、公示原则 B、一物一权原则 C、公平原则 D、物权法定原则 14、物权的种类、内容、效力、变更及保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设，这体现的物权法基本原则是（）。 A、诚实信用原则 B、物权法定原则 C、一物一权原则 D、物权公示原则 15、根据《物权法》，业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过（）同意。 A、有利害关系的业主
电大现代产权法律制度专题形成性考核册答案 作业一（物权法专题部分） 一、单项选择题（每题2分，共20分） 1、国有土地使用权的性质为（B） A、担保物权 B、用益物权 C、从物权D动产物权 2、动产物权的设立和转让，自（A）时发生效力，但法律另有规定的除外。 A、交付 B、合同成立C合同生效D登记 3、下列财产中，只能属于国家所有权客体的是（D） A、土地 B、房屋 C、水面D矿藏 4、下列能够成为物权客体的为（B） A、电子 B、电力 C、阳光 D、人身 5、李里盖房挖地基时，挖出一瓦罐，内有银元5000 块及棉布一块，上写“为防日寇搜查，特埋此。王天明，1938 年4 月2日”。王天明是王伟的爷爷，1938 年被日寇杀害。该银元：（A） A、应归王伟所有 B、应归国家所有C应归李里所有D应归李里、王伟所有 6、甲、乙共同出资购买1 间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙和丙均表示愿意购买，应如何处理？（A） A、在同等条件下由乙优先购买 B、在同等条件下由丙优先购买 C、在同等条件下由甲决定卖给谁 D在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一份份额，形成共有关系 7、承包经营权是（A） A. —种新型物权 B ?直接基于法律产生 C. 完全物权，承包人可占有、使用、收益、处分承包物 D. 以集体所有或国有土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面及国有企业为标的 8、甲向乙借款并将自己的房屋抵押给乙，双方在合同中约定，乙的债权在期满后未受清偿时，该房屋的所有权为乙所有。下列表述正确的是（D ）。 A、抵押合同无效 B、抵押合同内容全部有效 C、抵押合同为可撤销的合同 D抵押合同有效，但房屋所有权为乙所有的条款无效 9、甲到乙处修理汽车，由于所携带的钱款不足，将自己的名贵手表留于乙处， 双方商定甲次日付款取表。则乙对甲的手表享有（ B ）。 A.留置权B?质权 C.抵押权 D.所有权 10、甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？（B） A.买卖合同有效，房屋所有权未转移 B.买卖合同无效，房屋所有权已 转移
目录 考点一物的概念和种类 考点二物权法的基本原则 考点三物权变动 考点四拾得遗失物的处理规则 考点五国家所有权、集体所有权、私人所有权 考点六共有制度 考点七用益物权 考点八担保权概述 考点九抵押权 考点十质押权 考点十一留置权 考点一物的概念和种类 一、物的概念 物是物权的客体。物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人的社会生活需要之物。 【单选题】（2019年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（）。 A.太阳 B.星星 C.月亮 D.海域 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物权法上的物。物权法上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。选项ABC因不能为人力所支配而不属于物权法上的物。 【多选题】（2013年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（）。 A.土地 B.月球表面 C.药品 D.存有计算机程序的光盘 『正确答案』ACD 『答案解析』本题考核物权的客体。物权法上的物，具有以下特点：有体性、可支配性、在人的身体之外。月球表面，不具有可支配性，不能成为物权客体。 二、物的种类
（一）流通物、限制流通物与禁止流通物 （1）大多数动产以及不动产中的房屋，均属于流通物。 （2）文物、黄金、药品等属于限制流通物。 （3）法律禁止流通之物，属于禁止流通物。 （二）动产与不动产 （1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。 （2）动产是不动产以外的物，以交付为原则。 （三）主物与从物 （1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。 （2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。 【提示】旅馆设置的家具、房间的钥匙、书的封套、汽车后备箱中的备用胎、机器的维修工具等，均属于主物与从物的关系。 （四）可替代物（种类物）与不可替代物（特定物） 该分类仅限于动产。 （1）可替代物。交易上依数量、容量或重量而确定的物，如书、粮食等。 （2）不可替代物。具有唯一性、不可被他物替代，如梵高的画作等。不可替代物一旦发生损害，只能转化为金钱赔偿。 （五）消费（耗）物与非消费（耗）物 该分类仅限于动产。 （1）消费物。依其性质只能“一次性”使用或让与之物，如粮食、货币、汽油等。 （2）非消费物。依其性质可以“多次”使用或让与之物，如汽车、手机、冰箱、电视机等。 【提示】消费物的使用行为=处分行为。 （六）原物与孳息 根据两物之间存在的原有物产生新物的关系，分为原物与孳息物。 （1）孳息必须与原物分离，为独立物。 （2）天然孳息。由自然规律形成。由原物的所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按其约定。 （3）法定孳息。依托法律关系产生。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 【单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。 A.房屋 B.林木 C.海域 D.船舶 『正确答案』D 『答案解析』本题考核物的种类。选项ABC属于不动产。 三、物权的特征与种类 【提示1】由物的概念所引申出的物权，是指特定主体对“特定的物”享有直接“支配”和“排他”的权利，具有支配性、排他性和绝对性的特点。 （1）支配性强调一种对物的支配力，即无须第三人的积极行为协助，权利人即可行使自己的财产权，可简单概括为“人与物”； （2）排他性强调一物之上只能设立一个所有权，即“一物一权”，权利人可排除他人以同样方式支配物的权利，可简单概括为“人与人”；
第三十四章物权法律制度 一、单项选择题 1、我国目前已经开始实施不动产统一登记制度，由（）负责监督、指导全国的不动产登记工作。 A、国家工商行政管理总局 B、国家发展改革委员会 C、国务院反垄断委员会 D、国务院国土资源主管部门 2、根据《物权法》的规定，下列财产不可以设定抵押权的有（）。 A、某医院院长配备的小轿车 B、建设用地使用权 C、土地所有权 D、某工厂的原材料 3、关于抵押的说法，错误的是（）。 A、当事人应当采取书面形式订立抵押合同 B、在同一抵押物上先成立的抵押权优先于后成立的抵押权 C、所有的抵押都必须办理抵押登记才能产生法律效力 D、抵押财产必须是可以转让的 4、关于共有，下列说法错误的是（）。 A、共有是有多个所有权 B、共有是两个或两个以上的权利主体共同所有一物 C、共有不是一种独立的所有权形式 D、共有是同种或不同种类的所有权的联合 5、甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘轮船，甲占该船70%份额。现甲欲用该船作抵押向银行申请贷款，如各共有人事先对此事项未作约定，则甲的抵押行为（）。 A、须经乙、丙、丁一致同意 B、无须经乙、丙、丁同意 C、须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D、须经乙、丙、丁中的两人同意 6、不同所有人的物因一定的行为而结合在一起形成不可分割的物或具有新质的物，这在民法理论上称为（）。 A、合并 B、继受所得 C、添附 D、提存 7、下列不属于善意取得的构成要件的是（）。 A、受让人须是善意的 B、以协商一致的价格转让 C、受让人必须支付了合理的价款 D、受让人已经占有了该财产 8、关于物权的概念和特征，下列说法错误的是（）。 A、物权是权利人在法定范围内直接支配的一定物，并排斥他人干涉的权利
仅供北京大学法学院2012-2013年度秋季物权法课程使用 物权法讲义 葛云松 北京大学法学院 目录 第一章物权概论 (2) 第一节导论 (2) 第二节物权的种类 (4) 第三节物权的效力 (6) 第二章物权的变动 (9) 第一节导论 (9) 第二节物权行为理论 (11) 第三节不动产物权的变动 (17) 第四节动产物权的变动 (19) 第三章物权的保护 (20) 第一节概述 (20) 第二节物上请求权 (24) 第四章所有权 (28) 第一节所有权概述 (28) 第二节不动产所有权 (29) 第三节动产所有权 (31) 第四节所有权的善意取得 (38) 第五节共有 (40) 第五章用益物权 (43) 第一节用益物权概述 (43) 第二节土地承包经营权 (44) 第三节国有建设用地使用权 (45) 第四节宅基地使用权 (46) 第四节地役权 (46) 第六章担保物权以及债的其他担保方式 (48) 第一节债的担保概述 (48) 第二节保证 (51) 第三节定金 (59) 第四节抵押权 (64) 第五节质权 (73)
第六节留置权 (79) 第七节非典型担保 (82) 第八节担保的并存 (90) 第七章信托概论 (93) 第八章占有................................................................................................... 错误！未定义书签。 第一节占有概述................................................................................... 错误！未定义书签。 第二节占有的取得、变更、消灭....................................................... 错误！未定义书签。 第三节占有的保护............................................................................... 错误！未定义书签。 第四节占有人与回复请求权人之间的关系....................................... 错误！未定义书签。 第五节准占有....................................................................................... 错误！未定义书签。 第一章物权概论 第一节导论 一、物权的概念 ??物权法?第2条第3款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配 和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。” 二、物权法概述 （一）物权法：规范物权关系的法律。 ?形式意义的物权法：《中华人民共和国物权法》（2009年施行） ?实质意义的物权法：各法律中所包含的规范物权关系的法律规范。还包括《城市房地产 管理法》、《农村土地承包法》等法律中的物权规范。 （二）物权法的性质 1．物权法是私法（是民法的组成部分）。但是与许多公法规范有密切联系（应一并学习、了解） （1）物权法规范的是私人之间的关于物权归属、行使上的法律关系 （2）与物权有关的公法规范 ?物权登记：登记机关是行政机关；登记行为是行政行为；与登记机关的争议适用行政法 和行政诉讼法 ?物权的效力：受到公法的广泛限制。例如建筑许可、施工许可，“违章建筑”的管制等 ?征收征用：行政法上的制度 2.物权法上的强制性规定与任意性规定 （1）强制性规定： ?物权的种类和内容：物权法定原则。
一、物权法律制度概述 （一）物的种类 1、动产与不动产。①动产的物权变动以交付为原则，不动产则须登记。②不动产纠纷由不动产所在地法院管辖。 2、可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。 3、主物和从物。再无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。认定主物，从物关系，必须同时具备两个条件；二者在物理上互相独立；二者在经济用途上存在主从关系；二者在经济用途上存在主从关系；A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B为从物。 4、原物与孳息。孳息是独立于原物的物，原物，孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。 ①天然孳息。一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得，当事人另有约定的，按照约定。孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人）摘下的桃子归谁所有？如果当事人事先约定60%的桃子归孙悟空，按照合同约定。如果当事人事先没有约定。100%归猪八戒（用益物权所有）。 ②法定孳息。当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。根据《合同法》规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有。交付之后产生的孳息，归买受人所有。根据《合同法》规定。标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。 （二）物权的概念与种类 1、物权的概念。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权具有以下特点： ①支配性。物权是对于标的物具有直接支配力的财产权，物权人有权仅以自己的意志实现权利，无需第三人的积极行为协助，属于支配权。债权则属于请求权，其实现有赖于债务人的履行行为。 ②、排他性。一物之上只能成立一项所有权，债权则具有兼容性，同一标的物上成立双重买卖，两项买卖合同均可有效，并不相互排斥。 ③绝对性。无权是对抗所有人的财产权，排除任何他人的干涉，其他人有义务予以尊重，故为绝对权或称对世权。债权则仅对特定的债务人存在，属于相对权或称对人权。 物权属于财产权，支配权，绝对权，对世权；债权属于财产权，请求权，相对权，对人权。 2、物权的种类。 ①自物权和他物权。物权包括所有权，用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，用益物权和担保物权属于他物权。 ②用益物权与担保物权。用益物权和担保物权均属限制物权。以使用他人之物为目的的物权，为用益物权，主要包括国有土地使用权，宅基地使用权，农村土地承包经营权等。以担保债权实现为目的的物权，为担保物权，包括抵押权，质权和留置权。用益物权针对的是物的使用价值，担保物权则针对物的交换价值。 ③动产物权与不动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权，动产质权，留置权等；不动产物权则是设定于不动产之上的物权，如不动产所有权，土地使用权，不动产抵押权等。质权和留置权不得设定于不动产之上。 4、独立物权与从物权。能够独立存在的物权为独立物权，如所有权，建设用地使用权；从属于其他权利，不能独立存在的物权为从物权，如担保物权，地役权。 （三）物权法的基本原则 1、物权设定原则。物权的种类和内容，由法律规定。一是种类法定，即不的创设民法或其他法律所不承认的物权；二是内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。 行为人违反“种类规定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效；行为人设定与法定物权相异的内容，该设定行为无效。 案例1、某叔侄约定；侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排除他人购买，实际上是想创设一种具有排他权利的物权。但《物权法》并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违法“物权种类法定原则‘而无效。如果侄子违法约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也物权要求买受人返还房屋。不过约定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。 案例2、根据《物权法》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物的占有为前提。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲乙之间有约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则‘而无效（只是质权未生效。并不影响质押合同的效力） 2、一物一权原则 ①一物之上只能有一个所有权，不能有多个所有权。 ②一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以使多人（如夫妻共有）。 ③一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设定多个物权（但不能相互冲突） 甲（所有权人）将其手表抵押给乙（乙对该手表享有抵押权），因抵押不转移占有，甲又将手表质押给丙（丙对该手表享有质权），丙在修理该手表时由于不支付修理费而被丁留置（丁对该手表享有留置权）但，既然甲已经将手表质押给丙了，那就不能再质押给戍（无法交付）。因此，对动产而言，一物之上，所有权，抵押权，质权和留置权可以并存，但质权跟质权不能并存。 甲（所有权人）将自己的房屋先出租给乙(用益物权人)，后又抵押给了丙（抵押权人）。 3、物权公示原则。 ①公示原则。不动产的权利状态通过“登记”制度表示而动产的权利状态则通过“占有表示。 ②公信力。所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律后果。公信力是善意取得的必要条件。 案例；甲乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记薄上均只记载甲一人的名字，现甲乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同，丙将放宽交与甲，并与甲一起办了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：①丙基于善意取得制度依法得到了该房产的所有权；②乙物权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。 二、不动产的物权变动。 (一)不动产物权变动的情形。 1、登记生效。不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ①房屋买卖，建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记有效。