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招商工作流程图

招商工作流程图
招商工作流程图

招商工作流程

1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析

2、确定招商对象;

3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营;

4、制定招商优惠策略;

5、商业项目部进行客户招商月计划实施;

6、招商主管制定客户招商周计划;

7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪;

8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽;

9、商业项目部进行客户分类、确定重点;

10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表

11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判;

12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金;

13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可;

14、开发商、客户双方正式签定招商协议;

商业地产项目定位

1、波特分析法:主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么,做什么样的产品和服务,满足了哪些群体的消费需求,分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位,分析竞争对手将来做什么,还留有什么样的需求没有被满足,是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以

及自己的实力,是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗,是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、PEST分析法:PEST分析是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言,称之为PEST分析法。

主要从商业地产所处在的环境进行分析,包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系,关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素;

社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

3、经济模型法:经济模型法,主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型,该方法从投入和产出的时间、数

量、利润指标上进行分析,重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面,容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求,导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑,忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求,造成一厢情愿的定位结果导向;

4、精准定位法:精准定位的实质,是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析,找到目标消费群体,针对他们的需求,结合经营者的需求,因地制宜进行差异化定位分析。

精准定位可概括为:三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析;三定位指在分析的基础上,进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起,考虑市场的供给,消费者和商业经营的需求,也考虑竞争型商圈的影响,综合上述方面科学的指导商业开发。

5、SWOT分析法:主要从商业地产项目所处特定空间,依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析,综合获得定位的条件因素。从管理角度分析,重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价,对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会,进行评估,从而获得内外条件结合的数据或判断,进行商业地产的项目定位。在空间上进行内外结合的定位分析,在时间上进行现在和未来的机会分析,在主体投入方面进行优势和劣势比较,从而提出定位的空间和通路。

动态的商业地产定位,在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段,投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位,从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合,是

成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘,忽视了定位在投资开发过程中作用,特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位,在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段,投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位,从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合,是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘,忽视了定位在投资开发过程中作用,特别是后续经营过程中的作用。

大多数人评论,都认为投资开发者短视,资金链转不过造成的,忽视了商业地产的规律,定位本身就存在阶段性,经营也存在阶段性,因为市场也存在阶段性的规律,发展是其中的硬道理。

与周边环境的发展匹配度,动态适应性,是商业地产定位需要考虑到的,如何把握,仅仅依靠调研和数据模型,是否能够准确分析商业地产定位

成功招商五要素

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功,离不开成功的、系统的招商手段。没有行之有效的招商手段,不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道,将直接导致整个商业物业的经营失败。

1、准确的前期规划是成功招商的基础

商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造(外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术

特色设计)、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等,并形成清晰的招商规划系统,招商不应简单地以“满租“为原则。

大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位” ,原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

笔者认为:未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商-再落实资金再批地建设。(现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计,开工建设、最后才招商……)

2、项目招商必须由专业机构全程操盘

专业人做专业事。商业地产首先是商业,然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解,且多数属半路出家,住宅地产是资金密集型行业,商业地产项目是否取得最后成功,资金并不是唯一的因素。专业人士及专业机构的作为不可以低估。应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。

3、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证

全新商业模式摩尔带来全新的消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团,使业态的复合性对成功招商更具挑战性,项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统,万千优质品牌已经成为运营商的品牌同盟。运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商,品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐,只要摩尔开到哪里,他们就会跟到哪里(天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是)。(如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花)

4、成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同:住宅开发主要面对终端用户群体;而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者,最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者,换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系,而是需要从经营者的角度为出发点,从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

5、行之有效的执行力是成功招商的保障

制定完美的招商细节,让招商工作“言必行,行必果“。同时,对招商人员进行专业培训。运用经营方面的专业知识与客户形成有效沟通,真正从经营者的角度解决问题,使客户对项目充满信心。

商业地产招商策略

20世纪90年代开始,百货业的建设促成了商业投资的热点。90年代末期,兴起了大型超市和大卖场,此后,商业街项目纷纷上马。近几年来,又掀起了购物中心的建设热潮。

从客观要求看,商业资本高速圈地以求更大市场份额,刺激了商业地产的蓬勃兴起。新兴商圈在各大城市风起云涌,一个个商业神话被刻画得如此深刻。由物质需求拉动的商品供应也正依循行业细分、市场细分的商业法则改变着全国商品市场,庞大的资金流、物流、人流在各类商业地产中进行集散,城市化的宏观政策也促使原有自发性商圈按自身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。机会与风险并存,商业合理化将是摆在新兴商圈面前的一道课题,招商的

成功与否直接影响到项目的成活,能否使用有效的招商策略则成为成功招商的基石。

招商策略是指科学的利用各种有效的招商手段形成组合,对目标市场进行持续性公关,从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。

1、主力商户优先招商

商业物业是商店群的集合体,是多个零售商店汇集的商业经营场所,但是,不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。主力商户、半主力商户主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等,是商业物业吸引客源的锚固点,对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响,在商业物业里处于核心地位。

在进行招商时,应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。一方面,主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间,需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面,不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求,提前招商确定主力商户、半主力商店,有利于商业物业的施工建设,避免建筑物以后的翻修改动,节省建设成本。因此,对商业物业的主力商户、半主力商店应优先招商,并在商业物业施工建设以前,就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。

2、品牌商户带动招商

大型知名品牌的主力商户可以为商业物业带来大量的商业人流,创造良好的商业氛围,从而增强其他商业经营的信心,促进商业物业的招商;而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模,他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响,对行业内其他商家具有重要的带动效应。

商业物业可以通过采取各种优惠措施,重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营,以带动促进对其他商户的招商。在商业物业的招商广告宣传活动中,可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息,传达给其他的目标商户,以刺激其他目标商户的经营需求,促进商业物业的招商。

3、广告招商

广告招商是指充分利用各种广告宣传媒体,将商业物业的特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家,以促进商业物业的招商。广告招商可在较大程度上推动商业物业的招商进程,是获取目标商家信息、创造招商高潮的重要手段。在公开招商时,为了推动商业物业的招商进程,创造招商的高潮,也可适当运用大众媒体进行广告招商活动。

招商广告宣传活动应主要针对目标商家来开展。有些商业物业在进行招商广告宣传活动时,针对性不强,盲目地运用大众媒体进行广告宣传活动,造成广告资源的大量浪费,其效果也不一定理想。招商广告的媒介有大众媒体、网络、招商手册、宣传单、招商现场等,在运用广告手段进行招商时,应调查分析目标商家的分布特点、行为习惯等,具有针对性地运用各种媒介进行广告宣传活动,如果目标商家的信息比较明确,则可尽量少用大众媒体,而主要运用网

络、招商手册、宣传单等媒介向商家传达招商信息;如果目标商家的信息不明确,为了获取目标商家的信息,可适当地运用大众媒体进行广告宣传活动。

4、定向招商

由于商业物业商店元素的组合具有较高的要求,商店经营的类型、性质、品牌特征等都必须满足商业物业经营商店组合的要求,所以定向招商是商业物业招商活动的必要方式。

定向招商是指招商人员主动上门与目标客户联系,向目标客户推荐商业物业,并说服其进场经营的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商户的信息资料,然后选择确定适应商业物业经营需要的目标商户,再与之联系,说服其进场经营。商业物业的主力商户、重点商户一般都需要通过定向招商的方式才能将其引进商业物业经营,特别是主力商户,可能还需要一个较为漫长的招商谈判过程。

5、优惠招商

优惠招商是最常用的传统招商策略,是指在招商条件方面给予承租户适当的优惠,以降低承租户的经营风险,增强其经营信心,促进招商工作。招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、重点商户、招商条件的优惠幅度要大,以吸引其进场经营。

优惠招商是一种“放水养鱼”形式的招商策略,在一定的环境条件下,其作用较为明显。

建立高效的招商团队

如何才能建立一支高效、高素质的招商团队,我想这个问题是我们招商最关心的问题之一。招商部门是公司通向市场过程中至关重要的一环,招商人员把产品推向市场,让产品最终体现出价值,又从市场中拿来信息回馈给企业,他们是离市场最近的人。然而,如何才能保证招商队伍的高质、高效?如何让这支队伍能够形成有凝聚力和向心力的团队,忠心耿耿地为你去开疆拓土?我认为应把握以下几点;

1、关怀

我选择业务员主要选两种人:一种是从来没有做过业务的人,他们能够按照我指定的路走,而且比较勤奋;第二种是工作非常出色的人,这样的人我不惜花大代价挖过来。我认为,人关键是品质和心态,如果他能够吃苦耐劳,有人格魅力,那他的工作一定不会错的。而有些老业务员做得倒不一定好。

我管理销售团队有这样几点体会:一是要求业务员都成为“舵手”、“医生”,“舵手”能够把握全局,而“医生”能在最短的时间内找出市场病症,并对症下药。二是把爱心给业务员,真诚地关心他们。三、给他们灌输技能,做好他们的老师,让他们佩服比让他们害怕更重要。四、告诉他们要有自信、自尊、热情,鼓励他们多面对挑战,对市场、对企业都充满希望。

我这样的方法还是赢得了很多人的尊重的,也很有效。

2、执行

我认为招商人员最应该看重的是品德,我们一般不要求他们有多强的业务能力,更多的时候我们都是招一些“空白人”,就是他们什么业务都没有做过。这些人都是从零干起,很容易和公司一条心。而且我们能很明确地知道他们想要什么,我们能给他们什么。新的销售人员进入公司后,我们一般对其有半个月

的培训,从做人、业务技能、公司情况、产品特点等方面对其进行统一的灌输。而我们就是要做好“传、帮、带、教”的作用,把他们一个一个都培养起来。

我认为,好的招商人员首先要有“执行力”,执行力强,这个业务员就是成功的。我们要求业务员下去拜访客户,他们回来后都要填写一个拜访回馈表格,有这样的约束,老业务员也不敢怠慢。我们对新来的业务员一般都会“跟踪”一段时间,到客户那里看看他去了没有,效果如何,客户如何评价。从而发现他的优点和缺点,好的发扬,不好的指正,并且这样可以因材而用,把他们安排到不同的岗位上。

我们用人还有一个“秘招”,就是多用外地人员,这些人思想包袱比较轻,而且可以把他们集中在一起,我们同吃同住,象一家人。在不断的交流中形成一种凝聚力,利于培养团队精神。当然,我们也为他们提供广阔的发展空间,让他们感觉在这里工作前途是光明的。

3、责任心

招商人员是公司的中流砥柱,公司到底能不能发展下去全看这些人的工作怎样。而如何去选择业务员呢?综合素质是考察业务员的标准。我们一般看他的业绩、语言表达能力、个人的气质、文化修养等等,如果这个人素质高,业务精,当然是最好的选择。但是人无完人,因此选择业务员的时候,我认为评判的标准中最关键的一点就是看他的业绩。业绩也是一个人综合素质的体现。如果打分的话,业绩这一栏我认为应该占到80%的比重。

构建好的招商团队,要培养招商员的责任心。招商人员必须和公司的奋斗目标一致,虽然每个人都不一样,但是只要有共同的目标,相同的见解和想法,那么这个招商团队就有了核心,也就能拧成一股绳。

我们应经常召开一些小团体会议,交流思想和意见,激发招商人员达到公司销售目标的责任心,鼓励大家团结起来,共同奋斗,通过这些小会议把这些思想慢慢渗透到大家的头脑中。

好的招商团队都有非常强的向心力,我们就是要把这个向心力激发出来,让招商人员围着公司这个“心”而努力工作,进而在工作中提高自身的素养。

4、激励

我发现很多企业之所以人才流动异常频繁,根本原因就在于激励措施不到位,员工心里有怨气,要么是一言不发愤然离去,要么是向上级反映了也没有得到反馈而郁闷不已。

那么,如何才能更好地激励业务员从而形成一个团队呢?我认为一要广开言路。业务员们对市场的看法,对公司的看法都是非常有代表性的,应广开言路,认真倾听他们的呼声,进行有选择地采纳,然后相应地进行表扬和鼓励。这样让他们感觉到体现了自己的价值,对他们的精神是一种推动。

二是奖励承诺要及时兑现。在涉及到“钱”的时候一定要谨慎,但是谨慎不是抠门,而是不要轻许承诺,但是承诺了就要说到做到。有一句话说“人的耐心只有30天,因此工资是一月一发。”其实替业务员们想想:在市场上辛辛苦苦地工作,不过是相信公司能够兑现承诺,给予他们实现销售目标后可以得到的东西:或是提升或是奖励。如果企业在这时候没有及时兑现,那会给业务员的心

理造成很大的影响。不仅会认为企业没有信誉而对企业丧失信心,还有可能会导致对公司的不满而跳槽到对手的公司。

还有一点是注意树立领导的形象。让大家感觉到你是一个体贴下属、亲近随和的领导岂不是比让大家认为你是一个整天装酷、只会发号施令的人强多了?

5、沟通

我发现一点,就是不管持何种观点的人,都认为交流和沟通是非常重要的。构建一个好的招商团队,领导人就要想办法让大家齐心协力把工作做好,沟通是最好的工具。

招商团队是由每个人组成的,这些人可能是因为利益目标而聚到一起来的,但是到一起后就不是简单的利益关系了。每个人都有自己的思想和处事原则,如何让他们放弃自己的一些棱角,把他们糅合到一起,让他们尽力把自己最优秀的一面展现出来,这就要靠心灵的交流了。

沟通的方式有很多种,但是最根本的就是要尽量满足个人所需,在“发展”的大前提下把这些人的积极性调动起来。

商业地产项目术语

1. 零售:是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式,是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。

2. 零售战略:是零售商打算如何集中其资源来达成其目标,确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务,并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标,竞争对手分析,顾客的细分、定位,商店的选址,服务策略,与供货商的关系,信息管理和分销系统,低成本经营,以及零售活动组合等等。

3. 商圈:是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。

4. 全过程商品管理:是指一个零售商从分析顾客的需求入手,对商品组合、定价方法、促销活动,以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划,通过高效的运营系统,保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品,同时达到既定的经济效益指标。

5. 市场化经营商场化管理:指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“,各柜相对自主经营,并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。

6. 精细化管理:是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括:精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。

7. 购物中心交通规划:购物中心交通规划分为两部分,一部分是周围道路把交通引入购物中心,另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划,以及建筑内部的人流组织。

8. 购物中心的人流:购物中心的步行人流分为两种:一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。

9. 购物中心的交通:购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流,让购物交通和后勤货运交通各行其道。

10. 一次商装:指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

11. 二次商装:指以一次商装为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求

的标准,进行的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。

12. 水平交通:是指同一水平面或楼层内的通道。

13. 垂直交通:是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。

14. 划分防火分区:在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。

15. 划分防烟分区:是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内,以便用排烟设施将其排出,保证人员安全疏散,消防扑救工作顺利进行。

16. 购物空间:购物空间是在整个空间中,由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。

17. 交通空间:包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯,其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所,又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。

18. 商品展示空间:从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件,展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。

19. 服务空间:是商品销售的辅助空间,如:试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。

20. 休闲空间:为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地,点缀以绿化小品,既满足了顾客的需求,也促进了消费。

21. 柜台:柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备,柜台或全部用于展示商品,或上部展示商品,下部用于贮藏。

22. 货架:货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。

23. 租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。

24. 转租商铺:商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通

过转租人取得使用商铺的权利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。

25. 关系营销:是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系,而为了要做到这一点,企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格,从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。

26. 渗透营销:是一种与顾客之间的沟通,这种沟通就是走进顾客的世界,从他们的角度出发的一种互动的交流,使自己和顾客的目标逐渐一致,达到统一。

27. 诚信营销:是在市场营销活动中,企业和消费者始终坚持信息对称原则,企业诚实经营,保证营销活动的公开、公平与公正,以维护和增进全社会和人民的长远利益,以求得企业的长期发展。

28. 营销创新:是根据营销环境的变化情况,并结合企业自身的资源条件和经营实力,寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。

29. 项目运营组:指根据项目运作需要,合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目,进驻项目现场,负责项目各周期的具体工作的运营团队。

30. 专家顾问团:指根据项目运作需要,组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队,从外围对项目组进行指导、监督,以保证项目正常、顺利、良好的运营。

31. 系列广告策略:就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告,以加深广告印象增强广告效果。

32. 店面:是商店建筑物本身的整体物质面貌,包括商店招牌,入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。

33. 商铺:经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。

34. 商业街商铺:商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

35. 市场类商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

36. 社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。

37. 住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。

38. 百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

39. 商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

40. 交通设施商铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。

41. 商铺投资:指进行商铺购买、租赁的行为。

42. 商铺投资回收周期:指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

43. 转租:指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自己经营,而是为了出租的投资方式。

44. 物流中心:是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果,同时也是第三方物流理论得到应用的产物。

商业招商工作流程

商业招商工作流程 目录 一、准备阶段 (1) 二、来访推介招租阶段 (1) 三、意向签约阶段 (2) 四、正式签约阶段 (3) 五、商户装修入驻阶段(由物业公司制定详细的管理规定,主要负责,商业管理部予以配合) (3) 六、商户退租流程 (4) 一、准备阶段 1.明确项目定位及招商绩效,公司审批的各阶段,招商政策方案(租金价格、招商优惠期等),明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2.平面图,包括项目规划图、商铺户型图 3.商铺面积表,招商出租表 4招商道具,包括宣传单页,招商手册,手提袋等,可方便客户带走的。 5计算器、名片、纸、笔 6掌握项目的基本情况及周边环境,熟悉《招商口径》等招商资料 7学习基本商务礼仪 二、来访推介招租阶段 1.接待当客户来访时,招商人员应脸带微笑主动上前问好,请教客户姓名及需要什么帮助。 2.介绍指引客户到沙盘区,介绍外围情况,现在所处的位置,方向方位,周边配套等。 3.填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时,引领客户到洽谈区,并填写《来

访登记表》介绍商铺的基本情况,面积,租金,优惠政策,商街定位,同时了解客户的需求及想法。 4.现场介绍引领客户到现场看铺,并带好商铺钥匙,资料夹(户型图、商铺面积表)结合商铺的现况和周边特征,按照客户的经营业态,应全面的介绍商铺情况,包括交房时间、交房标准,水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5.洽谈再次到洽谈区,桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品,询问客户对项目商铺的印象,充分了解客户的经营能力,租期,投入情况等等,在两位以上的来访客户中,应分辨出决策人。 6.完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》,主要为客户的联系方式,经营项目,客户对商铺的需求,未成交的原因等等。 根据客户的意向分为四种: 1.无意向,但可以长期跟进,形成合作 2.有意向,可直接签合同 3.有意向,但需要跟进做进一步说明 4.有意向,但品质差,只可保留 并结合客户分类等级: A类:全国连锁性质以上成熟品牌商户 B类:地区性质本地成熟品牌商户和经营的连锁商户 C类:有经营经验有一定实力的自营品牌商户和经营的连锁商户 D类:初始经营刚刚起步的商户和准备加盟的连锁商户 7.工作总结在每天或每周有主管招开工作会议,根据《来访登记表》检查招商情况,并采取相应措施。 三、意向签约阶段 1.上报《签约意向协议书》当客户有意签约,双方达成初步意向时,应明确客户的经营项目、意向位置、租金政策等信息,填写《签约意向协议书》,并上报部门负责人,待部门负责人审核。 2.交纳保证金和客服监管引领客户携带《签约意向协议书》到客户服务部

客服工作流程图

工作流程说明 一、客服工作人员接到业户来访或电话时,做到热情接待或接听。 二、工作人员在接待来访或接听电话的同时,将所了解的内容详细填写客服电话记录上,具体分以下几种情况: 1、咨询:工作人员接到客户咨询电话时,待客户说明情况后,要热情的对其做出详细的解答。 2、投诉:客服人员接到客户投诉时,待了解情况后工作人员要对其做出正确的处理。 3、日常服务管理工作:客服人员遇到其他事件时,要根据具体情况通知相关部门进行处理,之后要求将处理结果反馈给客服。 三、客服工作人员对客户进行回访,并做好相关记录。 四、客服工作人员有无法处理的情况,应及时反馈给部门负责人去协调沟通, 五、客服人员工作中需要做到以下几点: 1、加强自身业务素质的培养。 客服部的工作并不是简单地与客户电话沟通,而必须对客户要有全面、形象、具体的了解,建立起真正意义的情感交流。 2、认真做好客户信息的记录,主要内容包括信息客户基本信息,如来电时间、客户所在地区联系方式等;信息反馈,如相关联系部门、反馈结果等,并及时将处理结果上报给部门负责人。 3、加强自身职业道德的培养。 所以客服部工作人员在工作中应注意: ①、对客户应区别对待,对某些年龄较大、文化水平较低的客户应注意对话用语、速度。 ②、要沉着冷静地处理各种复杂问题,这有助于舒缓紧张情绪。 ③、若服务工作中出现错误,要想到谁都有可能犯错误,从此不再耿耿于怀,继续正常地工作。 ④、要学会自我调节,时刻用饱满的热情对待每一个客户。

管理规定: 客服人员上班期间,不得拨打私人电话聊天;(2)在接听电话时, 要面带微笑, 要注入礼貌用语,决不允许把个人的情绪带到工作中来;(3)要多站在客户的位置想一想,想问题、说话办事都要尊重对方,对客户的疑问要耐心细致的解答;(4)约定的客户应及时接待办理,不能让客户打电话催办等。 客服部投诉处理管理制度 客户投诉处理必须坚持“五清楚,一报告”的处理原则: 1.听清楚:在接待客户投诉时,应耐心听客户讲完,听清客户投诉的内容,不得打断客户说话,更不能急于表态; 2.问清楚:待客户讲完后,要进一步问清有关情况,切忌与客户正面辩驳,应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况; 3.跟清楚:受理客户投诉要一跟到底,直到问题得到解决并回复客户为止。对不能解决的投诉,应婉转地向客户讲清楚,并确定下次回复的时间; 4.复清楚:对客户的投诉在充分了解情况后,应及时把处理的过程及结果清楚地回复客户,以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决; 5.记清楚:处理客户投诉后,应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录下来; 6.报告:重大投诉,必须马上报告部门领导。 回访流程: 从公司客户档案中提取需要统一回访的客户资料,统计整理后分配到各客服专员,通过电话的方式与客户进行交流沟通并认真记录每一个客户回访结果,最后分析结果,进行最终总结。回访内容:询问客户对本司,对产品和服务的建议和意见等等;回访规范:一个避免,三个必保,即避免在客户休息时打扰客户;必须保证会员客户的100%的回访;必须保证回访信息的完整记录;必须保证在三天之内回访完成。

招商引资管理办法新编

小街镇招商引资管理制度 第一章总则 第一条?为了进一步改善投资环境,扩大对外开放,合理引导外资投向,提高外资利用质量,促进我镇招商引资管理工作步入规范化、制度化、科学化的轨道,特制定本办法。 第二条?凡在本镇行政区域内投资的经镇招商办确认的镇境外投资商或企业回乡创业的个人或企业适用本办法。 第三条?本办法所称招商引资是指在发展本镇经济过程中,本着互惠互利的原则,以经济资源优势激发投资者的投资欲望,吸引投资商或资本扩张企业的资金、人才、技术、设备、产品、市场和管理等生产要素,促进全镇经济发展的活动。 第四条?招商引资必须坚持“六结合”的原则: (一)招商引资要与发展本镇特色经济相结合; (二)招商引资要与推进产业化(集团化)建设相结合; (三)招商引资要与盘活存量资产相结合; (四)政府招商要与全民招商、以商招商相结合; (五)引进资金要与引进人才、技术、市场、管理经验相结合; (六)当前招商要与长远规划相结合。 第二章组织机构 第五条?为加强招商引资工作领导,成立镇小街镇招商引资领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在镇招商办,分管

领导兼任办公室主任,具体负责全镇招商引资的日常事务。领导小组组长为镇党委书记、镇长,副组长为党委副书记,党委委员,副镇长班子成员。 第六条?镇招商办领导小组的主要职责: (一)贯彻落实上级有关对外开放、招商引资的文件精神; (二)对全镇对外开放、招商引资工作的重大决策提出意见建议; (三)制定全镇招商引资中、长期规划和实施意见; (四)检查、指导全镇的招商引资工作。 第七条?镇招商办领导小组办公室是全镇招商引资工作的职能部门,主要履行以下职责: (一)负责全镇招商引资的登记管理工作,研究拟定招商引资的中、长期规划和编制下达年度计划及考核指标。 (二)负责招商引资项目库的建立及资金、技术、人才的引进工作,向外征集、储存、编印、推介项目,做好引进、洽谈、签约和落实工作。 (三)负责为外来投资企业开展全方位服务,检查投资环境情况,处理投资商的投诉案件,保护外来投资者的合法权益; (四)负责制定各部门招商引资目标任务,组织年度检查考核和年终责任目标的奖罚兑现; (五)负责筹办镇内重大招商活动,搞好各类经贸招商洽谈会议的组团及展馆展销工作;

招商人员工作流程

招商人员工作流程 只有经过实际的市场调研、确立精准的市场定位、不断完善招商资源,来制定出科学合理的招商方案,招商工作流程在此基础上开展执行,才能取得事半功倍的效果,为招商工作的有序进行起到积极地推动作用。 一、招商人员每日工作流程 1、早上八点进行班前会,由分管副总或招商经理布置当天的工作任务。 2、会后用半个小时对正在进行的招商项目资料(包括项目简介、具体优势、租售价格、优惠政策、项目进展情况等)仔细整理一遍。 3、外出招商或留守公司进行接待和电话招商,做好工作记录。 4、下午五点进行班后会,汇报当天工作情况,指出工作中存在的问题,提出对招商工作的建议。 二、来电接听流程 1、如无特殊情况,要在电话铃响三声内接听电话,态度和蔼、语言亲切,并讲普通话:“您好,****(企业名称)。” 2、如需其他同事接听,应对客户说:“请稍等,我请他过来接听您的电话”;如同事不在,应礼貌回复:“对不起,他正好不在,您是否需要留下口讯,我替您转告。” 3、认真聆听客户的问题,严格按照项目的统一话术进行回答,对于不清楚的问题,应详细记录,了解清楚后给予回复,并邀请对方来公司面谈;还要记录好来电时间、客户姓名、联系方式、客户需求、来电渠道等内容,以利于后期客户回访及信息转达。 4、通话结束之前,应报出自己的姓名,并再次表达希望客户来公司面谈的愿望:“欢迎您来****(企业名称),对我们的项目实地考察。” 5、通话要结束时,应礼貌的向客户道谢:“再见,感谢您的来电”,等客户挂机后再行挂机,并及时整理归纳客户来电信息。 6、2-3日内应及时给来电客户进行电话回访,要通过客户的来电或主动回访,以促成客户来公司做更深一步的面谈,面对面的沟通方式仍是招商中最直观有效的方式。 三、现场接待流程 1、在接待来访客户时,应面带微笑,举止得体,落落大方,吐字清晰,声音平和,语速适中,语言明确,并把笔、纸、名片等所用物品备齐。 2、客户表明来意,应立即起身相迎并表示:“欢迎来****(企业名称),您打电话联系过吗?您是通过什么途径知道****(企业名称)招商的?以前来过吗?谁接待的您?”,通过询问加以确认,避免发生撞单现象。 3、引领客户至洽谈区,及时为客户端茶倒水,并双手递送名片:“我叫***,这是我的名片,很高兴为您服务!”,可向客户索取联系方式,然后开始交谈以了解客户的需求,为客户详细介绍项目的情况及优势,并可带客户到项目现场进行参观。 4、当客户不止一个人来时,要通过交谈和观察注意区分其中的决策者,把握他们相互间的关系,有的放矢,重点公关。 5、对客户的问询应圆满回答,若遇自己不清楚或不知道的事,应查找有关资料或请示部门主管,尽量答复客户。回答问题要负责任,不能随意对客户做出承诺,不能模棱两可,胡乱作答。 6、涉及到原则性或较敏感的问题,态度要明确,但说话方式要婉转灵活,既保证公司的利益,又要维护客户的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、顶撞式的说话方式,杜绝蔑视、嘲笑、斗气等语言,要用商量、解释的说话方式,如“您看这样好不好?***”、“这种情况,公司规定是这样的***”,耐心讲解,以利于做通客户的工作。 7、与客户交谈时,如遇特殊情况必须离开一会儿,应向客户表示:“对不起,请您稍等一下”或先让其他同事帮忙接待,忙完回来时要表示歉意。 8、与客户交谈时,如遇其他客户来访,应点头示意打招呼,或请新来客户稍候,不能视而不见,无所表示,而冷落新来客户;同时在允许的情况下,尽快结束谈话,招呼新来客户;

招商工作流程概述

招商工作流程 一、主力店招商谈判流程二、招商中期工作流程三、招商后期工作流程四、商业市场调查流程五、商家搜集六、招商客户接待流程七、招商客户谈判流程八、招商合同签订流程九、外出招商流程十、招商电话说辞十一、招商宣传流程十二、招商人员培训流程 第1/42页 一、主力店招商谈判流程 1、流程概况 第2/42页 2、流程指引

第3/42页 3、谈判程序 招商洽谈需要一个过程,其基本程序是:开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。结合项目做如下分析:

3.1、开局,即确立开局的谈判目标,创造一种适宜的谈判气氛。 首先,联系商家负责人或谈判人员见面,主要方式可以为电话约访,上门拜访,邮件预约等,前期的接触,可以避免见面生硬的尴尬。 3.2、摸底,即谈判双方逐渐熟悉,分别讲述自己及对方的观点和立场,相互了解各自的期望。 然后,商家人员阐述自己的商家简介以及租赁要求或购买要求,招商人员阐述本项目的基本情况,以及大体商业情况,业态定位,面积等等,双方就项目情况作出基本的了解。 3.3、报价,即双方提出具体的报价和交易条件。 谈判双方在了解项目情况之后,商家提出自己需求的商业面积、建筑要求,以及能承受的购买价格或租赁价格等等,招商人员作出本项目的具体的销售价格报价以及租赁价格报价等等,双方作出实质性的阐述。 3.4、磋商,即谈判双方对报价和交易条件进行反复协商,双方各自做些让步,并获得一些利益。 经过互相的了解和谈判,就项目问题双方作出各自的让步,达成一定的共识,此阶段可能持续时间较长,短则几个月,长达一年多,在多次的谈判磋商中,达成共识。 3.5、成交,即双方就谈判的实质问题达成协议,业务成交。 在经过长期的了解和磋商谈判后,双方达成协议,签订合作意向书,缴纳定金,确定商家位置、面积、租金或售价等等。 3.6、签约,即以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书,谈判双方必须依照协议内容履行协议,合同一经签订就具有了法律效力。 最后阶段,在所有条件谈拢的条件下,双方签订正式合同,具有法律效应,双方约定付款方式以及付款金额以及各项目具体条款,在合同中具体体现。 4、主力店招商主要业态 主要百货商家 分类 第4/42页 主要超市商家 电影院

包河经开区招商引资工作流程

包河经开区招商引资工作流程 为进一步规范园区招商引资工作流程,促进招商引资工作科学化、制度化、程序化,确保项目快速落地,按照“理顺关系、规范流程、明确职责、注重实效”的原则,现就包河经开区招商引资工作流程规定如下: 一、信息收集 积极对接政府部门、行业协会、各地商会、入园企业和基金投资人等各方资源,构建多种招商信息收集渠道,通过招商推介会、小分队招商、行业协会定向招商、点对点招商等各种形式,做好投资项目信息的收集和储备。 二、意向洽谈 由招商部主动对接意向投资项目,对于符合园区产业定位且投资意向明确的项目,确定项目责任人负责全程跟踪服务。项目责任人要认真了解项目背景资料,核查有关信息,跟进项目投资方提交《包河经开区项目入园申报表》(附件1)、《包河经开区项目入园申请报告》(附件2)及其它证明材料。 三、初步评估 根据项目实际情况,由项目责任人牵头组织2人以上考察小组,对项目投资方运营总部或生产基地进行实地考察。实地考察中重点

核实修正《包河经开区项目入园申报表》有关数据,重点考察企业核心团队、生产场所、产品设备和实验场所等,收集投资方营业执照、资质证明、纳税凭证等资料(入驻金谷产业园还须提供资产评估报告),并建立投资项目档案。考察小组应于考察结束后5个工作日内编写项目考察报告(由考察小组全体成员签名),并提出是否引进的初步意见。涉地类项目需征求土地规划部意见,并由土地规划部出具项目选址及用地规模情况说明。 四、项目评审 在考察报告形成后的15个工作日内,由招商部组织专家或委托专业机构对项目进行评估、尽调,并形成书面意见报管委会。对世界500强企业、中国500强企业、中国民营企业500强、中国制造业500强及省内大型骨干企业直接投资的项目,经报主要领导同意,可不安排专家评审,优先列入引进重点项目。 五、项目谈判 在考察报告形成后的15个工作日内,由招商部组织土地规划部、经济发展部、财税部、法律顾问等有关部门和项目投资方进行磋商,重点围绕投资额度、场地需求、建设内容、扶持政策、要素保障和建成后的产值、税收等内容进行谈判,并形成初步投资协议。 六、会议审定 管委会不定期召开会议,对属于园区优先引进产业且适合引进的项目进行审议,确定引进项目名单,并将经评审同意入园的项目

客服部工作详细流程

客服部工作培训计划 一、客户资料管理 1. 资料收集。在公司的日常营销工作中,收集客户资料是一项非常重要的工作,它直接关系到公司的营销计划能否实现。客服资料的收集要求客服专员每日认真提取客户信息档案,以便关注这些客户的发展动态。 2. 资料整理。客服专员提取的客户信息档案递交客服主管,由客服主管安排信息汇总,并进行分析分类,分派专人管理各类资料,并要求每日及时更新,避免遗漏。 3. 资料处理。客服主管按照负责客户数量均衡、兼顾业务能力的原则,分配给相关客服专员。客服专员负责的客户,应在一周内与客户进行沟通,并做详细备案。 二、对不同类型的客户进行不定期回访 客户的需求不断变化,通过回访不但了解不同客户的需求、市场咨询,还可以发现自身工作中的不足,及时补救和调整,满足客户需求,提高客户满意度。 1、回访方式:电话沟通、短信业务等 2、回访流程 3、从客户档案中提取需要统一回访的客户资料,统计整理后分配到各客服专员,通过电话(或短信业务等方式)与客户进行交流沟通并认真记录每一个客户回访结果填写《回访记录表》(此表为回访活动的信息载体),最后分析结果并撰写《回访总结报告》,进行最终资料归档。 三、回访内容: 1. 询问客户对本司的评价,对产品和服务的建议和意见; 2. 特定时期内可作特色回访(如节日、店庆日、促销活动期) 3. 定期友情提醒客户做车保养 注意:回访时间不宜过长,内容不宜过多。 四、回访规范及用语 回访规范:一个避免,三个必保,即: 1、避免在客户休息时打扰客户; 2、必须保证会员客户的100%的回访; 3、必须保证回访信息的完整记录; 4、必须保证在三天之内回访(最好与客户在电话中再约一个方便的时间)。 (1)开始:您好我是皇家卫士的客服代表,请问您是××先生/小姐吗?打扰您了。 (2)交流:感谢您在××时间接受了我们皇家卫士的××服务项目,请问您对××服务项目满意吗? 【满意】:您对我们的服务有什么建议吗?

招商引资接待工作基本流程审批稿

招商引资接待工作基本 流程 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】

招商引资接待工作基本流程 每次来访接待工作,要明确牵头领导,落实接待工作任务责任分工,具体接待筹备事项和相关活动组织工作,由各项工作负责人和相关工作人员分工负责,密切协调配合,主动协同工作,相互搭台补位,共同完成好接待任务。 一、接收考察接洽函件 传真或电子邮件来函(见例文) 列明(或电话及时联络确知)如 下事项: 1.考察团行程日期,在济时段。 2.到站时间(车次、时刻)。 3.拟考察接洽事项。 4.返程时间安排。 5.考察活动要求,如: 实地考察; 接洽项目; 拜见有关市领导等。 6.附《考察团成员名单》包括: 成员姓名、性别、单位、职务; 备注(饮食禁忌、民族风俗)。 7.注明联系人及联系方式 (手机号码)。 二、编写接待快报(范式见例文) 1.填报日期;

2.来电单位:考察团牵头单位名称; 3.接待事由:列明来访时间、主宾一行几人、拟考察接洽事项及要求等; 4.拟办意见; 5.领导批示; 6.备注。 三、编写接待方案(范式见例文) 内容要点: 1.综述:接待事由,简述考察团来访时间、主要人员、拟接洽事项。 2.日程安排:来宾在济宁时段内各主要事项时间节点安排。 ⑴到站时刻、接站人员及车辆安排。 ⑵入住酒店及入住时间,房间安排见接待手册或房间安排表。 ⑶就餐安排:三餐及欢迎宴会安排见接待手册。 ⑷领导会见: 时间、地点、参加嘉宾; 出席领导、陪同人员; 印制座签;

④准备背景材料(来宾背景情况,公司简介,已有合作情况、下 步合作意向),或起草会谈纪要; ⑤衔接新闻记者与会采访报道。 ⑸座谈会: 时间、地点、参加来宾; 出席领导、参加人员; 会谈主题事项及相关资料准备(参见领导会见准备材料); ④印制参会人员或市、部门单位座签; ⑤新闻记者与会衔接。 ⑹欢迎宴会(招待宴会): 时间、地点、参加来宾; 出席领导及陪同人员; 印制主客双方人员桌签(姓名)、手签(姓名、单位、职务)。 ⑺考察接洽活动安排: 考察项目策划、路线设计,预计行车时间,必要时可先行探路 踩点;

招商引资项目审批流程图

招商引资项目审批流程图 附:相关部门办理流程。

注: 1、申请材料所需相关文书、表单可在办理窗口领取或链接https://www.doczj.com/doc/5e3449345.html, 下载 2、办结时限 法定办结时限:15日(依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十三条) 承诺办结时限:1个工作日 3、本许可事项不收费。 序号 材料名称 材料形式 数量要求 材料来源 其他要求 1 公司登记(备案)申请书(见附件 ) ■原件 □复印件 1份 申请人自备 填写完整齐全、文字清晰、法定代表人签字 2 全体股东签署的公司章程 ■原件 □复印件 1份 股东为自然人的由本人签字;自然人以外的股东加盖公章。 3 股东的主体资格证明或者自然人身份证明 □原件 ■复印件 1份 股东为企业的,提交营业执照复印件;股东为事业法人的,提交事业法人登记证书复印件;股东人为社 团法人的,提交社团法人登记证复印件;股东为民办非企业单位的,提交民办非企业单位证书复印件;股东为自然人的,提交身份证复印件;其他股东提交有关法律法规规定的资格证明。 4 董事、监事和经理的任职文件及 身份证明复印件 ■原件 □复印 件 1份 股东会决议由股东签署,董事会决议由公司董事签字 5 法定代表人任职 文件及身份证明复印件 ■原件 □复印件 1份 股东会决议由股东签署(股东为自然人的由本人签字;自然人以外的股东加盖公章),董事会决议由董事签字 6 昭通市市场主体住所(经营场所)申报承诺书 ■原件 □复印件 1份 提交原件 7 法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任 公司必须报经批准的,提交有关的批准文件或者 许可证件 ■原件 ■复印件 1份 申请人 自备 复印件上标注“与原件一致”字样 8 公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目,提交有关批准文件或者许可证件 ■原件 ■复印件 1份 依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的有限责任公司适用本条件。一人有限责任公司和国有独资公司参照本条件提供有关材料 市场监督局办理营业执照等市场准入——公司设立登记办事流程示意图暨审核申请资料清单 审核申请材料——设立登记 需要提交的申请材料目录 公司设立登记办事流程示意图 补正后材料符合 要求 需对申请材料的实质内容进行核实的 材料需 要补正 发放《准予登记通知书》 及营业执照 准予登记 驳回登记 发放《不予登记 通知书》 材料齐全、符合法定形式 受理 决定 材料核实 申请材料 审核结果 一次告知需补正材料 符合不予受理情形 不予受理 审核申请材料 提出申请

招商引资都有哪些程序

招商引资都有哪些程序? 招商引资流程,是招商引资进行中的次序或顺序的布置 和安排,它对招商引资项目最终的成败及效益有着重要的保障作用。不少地区在招商引资过程中呈现出粗放化管理的态势,很容易让问题暴漏在招商后,从而造成不必要的损失。为了对招商引资进行精细化管理,梳理流程就成了必要工作。 一、项目评审论证 有关单位积极搜集项目信息,加快开展分析研判、考察 洽谈等工作,项目符合落户条件后,进入评审论证程序。 (一)评审组织机构。 市招商、发改、财政、环保、安监、科技、国土、城乡 规划、区域管理机构等单位组成市区招商引资项目评审专班,在市区一体办的领导下组织开展拟落户招商项目评审论证 工作。 (二)评审论证程序 1.组织项目评审材料。项目投资方向引资单位(指引资 单位所在的产业招商分局,下同)提交《项目建议书》,明确项目总投资、资金筹措方式、主要产品、建设规模、建设计划、主要原材料、生产工艺和设备、环保和安全生产措施、预期经济社会效益、拟规划选址、用地需求、优惠和扶持政策要求。投资方应在《项目建议书》上加盖公章,并对有关数据的真实性负责。

2.确定项目落户初步意见。对拟准入的项目,由引资单位、投资方会同拟落户区域管理机构,根据项目类型和建设要求,按照区域总体规划和功能分区要求和节约集约用地的原则,提出项目选址方案、拟用地面积以及优惠政策等方面的建议。引资单位根据项目建议书填写《××市区招商引资项目落户申请表》(以下简称“申请表”),并就是否同意项目落户、建议享受的有关优惠政策等方面内容提出明确意见;相关区域管理机构在《申请表》上就是否同意项目落户、拟选址地点和拟用地面积等情况提出明确意见。 3.开展项目评审论证 (1)市区招商引资项目评审专班以召开项目评审专题会议的方式对项目进行集中评审。项目评审专题会议由市区一体开发委员会办公室主任召集,市区招商引资项目评审专班成员参加。会前,引资单位提前3个以上工作日将《项目建议书》、《项目考察报告》(具体内容包括:投资方的简介、投资方经营业绩、投资方技术和资金实力、投资方资信情况,拟投资项目的主要产品、主要原材料、主要生产工艺、环保和安全生产措施、市场前景、预期经济效益、拟选址和用地面积,投资方的扶持政策要求,推进项目落地的有关建议)、《申请表》等材料报市招商局,由市招商局在2个工作日内分发至评审专班成员。各评审单位和区域管理机构要认真研究项目评审材料,若对项目可行性存在重大疑问,应提前向市招商局和引资单位反馈。会中,各评审单位和区域管理机

招商引资接待工作基本流程

招商引资接待工作基本流程 每次来访接待工作,要明确牵头领导,落实接待工作任务责任分工,具体接待筹备事项和相关活动组织工作,由各项工作负责人和相关工作人员分工负责,密切协调配合,主动协同工作,相互搭台补位,共同完成好接待任务。 一、接收考察接洽函件 传真或电子邮件来函(见例文)列明(或电话及时联络确知)如下事项: 1.考察团行程日期,在济时段。 2.到站时间(车次、时刻)。 3.拟考察接洽事项。 4.返程时间安排。 5.考察活动要求,如: ①实地考察; ②接洽项目; ③拜见有关市领导等。 6.附《考察团成员名单》包括: ①成员姓名、性别、单位、职务; ②备注(饮食禁忌、民族风俗)。 7.注明联系人及联系方式 (手机号码)。 二、编写接待快报(范式见例文) 1.填报日期; 2.来电单位:考察团牵头单位名称; 3.接待事由:列明来访时间、主宾一行几人、拟考察接洽事项及要求等; 4.拟办意见; 5.领导批示; 6.备注。 三、编写接待方案(范式见例文) 内容要点: 1.综述:接待事由,简述考察团来访时间、主要人员、拟接洽事项。 2.日程安排:来宾在济宁时段内各主要事项时间节点安排。 ⑴到站时刻、接站人员及车辆安排。 ⑵入住酒店及入住时间,房间安排见接待手册或房间安排表。 ⑶就餐安排:三餐及欢迎宴会安排见接待手册。 ⑷领导会见: ①时间、地点、参加嘉宾; ②出席领导、陪同人员; ③印制座签; ④准备背景材料(来宾背景情况,公司简介,已有合作情况、下

步合作意向),或起草会谈纪要; ⑤衔接新闻记者与会采访报道。 ⑸座谈会: ①时间、地点、参加来宾; ②出席领导、参加人员; ③会谈主题事项及相关资料准备(参见领导会见准备材料); ④印制参会人员或市、部门单位座签; ⑤新闻记者与会衔接。 ⑹欢迎宴会(招待宴会): ①时间、地点、参加来宾; ②出席领导及陪同人员; ③印制主客双方人员桌签(姓名)、手签(姓名、单位、职务)。 ⑺考察接洽活动安排: ①考察项目策划、路线设计,预计行车时间,必要时可先行探路 踩点; ②接界衔接、导引车辆或警车; ③情况介绍、对接洽谈活动; ④确认考察接洽人员名单,见后接待方案附件。 ⑻考察行车路线(链图): 【链图】自下榻酒店集合乘车(车辆号牌)出发—…(预计本段路上 时长)…—参观某地A—…(本段路上时长)…—参观某地B…(本段路 时长)…——返程(目的地) 【提示】:关键是控制时间节点,交接点的时间、地点,明确联络 人员,落实讲解人员、陪同人员。 3.责任分工及要求:涉及部门、市工作任务、责任分工及要求。 4.联系人及电话。 5.附《考察团人员名单》 6.附《考察接洽函》 四、编写接待手册(范式见例文) 封面、封底图文(参用市委办定制),正文内容要点如下: 1.曲阜市及息陬镇情简介; 2.主要活动行程安排:接待方案日程安排简化版; 3.三餐安排:早餐、午宴、晚宴就餐时间、标准及餐室预订;

商业招商工作流程

商业招商工作流程

商业招商工作流程 目录 准备阶段.......................................... 错误!未定义书签 来访推介招租阶段............................... 错误!未定义书签 三、意向签约阶段.............................. 错误!未定义书签。 四、正式签约阶段.............................. 错误!未定义书签。 五、商户装修入驻阶段(由物业公司制定详细的管理规定, 主要负责, 商业管理部予以配合)................................................ 错误!未定义书签。 六、商户退租流程.............................. 错误!未定义书签。 一、准备阶段 1. 明确项目定位及招商绩效, 公司审批的各阶段, 招商政策方案(租金价格、招商优惠期等) , 明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2. 平面图, 包括项目规划图、商铺户型图 3. 商铺面积表, 招商出租表 4 招商道具, 包括宣传单页, 招商手册, 手提袋等, 可方便客户带走的。 5 计算器、名片、纸、笔

6 掌握项目的基本情况及周边环境, 熟悉《招商口径》等招商资料 7 学习基本商务礼仪 二、来访推介招租阶段 1. 接待当客户来访时, 招商人员应脸带微笑主动上前问好, 请教客户姓名及需要什么帮助。 2. 介绍指引客户到沙盘区, 介绍外围情况, 现在所处的位置, 方向方位, 周边配套等。 3. 填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时, 引领客户到洽谈区, 并填写《来访登记表》介绍商铺的基本情况, 面积, 租金, 优惠政策, 商街定位, 同时了解客户的需求及想法。 4. 现场介绍引领客户到现场看铺, 并带好商铺钥匙, 资料夹(户型图、商铺面积表)结合商铺的现况和周边特征, 按照客户的经营业态, 应全面的介绍商铺情况, 包括交房时间、交房标准, 水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5. 洽谈再次到洽谈区, 桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品, 询问客户对项目商铺的印象, 充分了解客户的经营能力, 租期, 投入情况等等, 在两位以上的来访客户中, 应分辨出决策人。 6. 完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》, 主要为客户的联系方式, 经营项目, 客户对商铺的需求, 未成交的原因等等。根据客户的意向分为四种: 1. 无意向, 但能够长期跟进, 形成合作

XX市招商引资项目招引工作流程(含招商引资流程,用地上市流程图)

XX市非工业项目招引工作流程 为进一步适应经济发展新常态,提高投资促进项目质量,促进招商引资工作科学化、制度化、程序化,实现全市对外开放和投资促进跨越发展,特制订本流程。 第一条各部门职责 (一)市商投局 1.统筹全市投资促进工作,制定年度投资促进工作方案及营销计划,并分解省市下达的投资促进工作目标任务,协调解决各产业功能区在项目招引过程中存在的重大问题。 2.定期组织承办领导小组会,适时召开项目推进专题会、投资促进项目评审会、重大项目协调会等相关会议,督促检查会议议定事项的落实情况。 3.负责全市重大投资促进项目的评审、准入、选址和流转;承担跟踪重大投资促进项目、规范招商引资秩序、督促相关项目落实的责任。 4.负责全市投资环境营销、包装和推介全市重点区域、重点产业、重大招商引资项目以及组织全市重大投资促进活动;负责组织开展与大企业、大集团和境内外知名机构的投资促进战略合作。 5.负责与省、市投促部门的对接协调工作。 (二)市发改局 负责统筹全市招引项目的投资促建工作,制定项目促建

方案,明确促建责任。 (三)市行政审批局 负责招引项目落户建设的审批服务工作。 (四)市司法局 负责项目投资协议的审查修改工作。 (五)经开区指挥部办公室 1.负责牵头制定各功能区年度招商方案并确定目标企业,进行项目策划、包装、推介。制定实施项目外出考察方案,开展活动组织。 2.负责对项目进行初审并牵头推动产业功能区项目的跟踪、洽谈、服务、签约、促建等工作。 (六)要素保障部门(规自局、住建局、交通局及各乡镇街道) 1.负责提供项目选址建议和相关规划情况介绍。 2.负责项目选址区域内土地流转、征地拆迁、基础设施配套等成本测算。 3.负责规划调整、土地供应时序及规模的相关解释。 4.负责项目签约落地后土地、基础设施配套等要素保障及服务工作。 (七)项目责任单位(具体承接对外开放投资促进目标任务的相关单位、产业功能区指挥部办公室) 负责项目的招引信息及投资促进各项数据收集上报,进行项目策划、包装、推介、跟踪洽谈、协议审签以及促建工

招商工作流程图

招商工作流程 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商协议; 商业地产项目定位 1、波特分析法:主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么,做什么样的产品和服务,满足了哪些群体的消费需求,分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位,分析竞争对手将来做什么,还留有什么样的需求没有被满足,是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以

及自己的实力,是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗,是否有机会寻求差异化定位策略等等。 2、PEST分析法:PEST分析是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析,不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言,称之为PEST分析法。 主要从商业地产所处在的环境进行分析,包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系,关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素; 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。 3、经济模型法:经济模型法,主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型,该方法从投入和产出的时间、数

招商工作流程简介

招商工作流程 招商活动的开展一般遵循以下程序。 招商组织框架: 招商岗位职责: 招商目标: 招商方式: 招商经费预算: 招商期限: 招商目标考察的内容: 招商实施步骤: 招商培训: 第一章招商组织框架及岗位职责的确定 招商总负责人(1名):负责招商政策的制定,把关,合同最终确定。 要求:必须熟悉白酒市场,熟悉白酒终端运作和经销商管理,有实际操作经验(尤其要擅长招商运作),懂企划,善管理,具出色谈判技巧和人格魅力。 招商部业务经理数名:协同负责招商策略的制定实施,招商工作接洽、考察、谈判,达成意向。

招商经理应具备一定的招商运作经验,了解所接洽片区市场的竞争情况和风土人情,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念。 行政助理若干:配合、协同招商经理作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。 其他文案、平面设计、接线及接待人员视情况而定。 2、招商团队的培训。通过培训是团队了解企业的现状、产品,了解招商策略和操作步骤,同时也是进行磨合的过程。针对招商的培训主要有以下几个方面: *企业及产品知识,以使团队成员对企业的现状有清楚的认识。 *沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等),以培养团队成员的职业感。 *招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等) *招商要旨(招商策略说明及合同解读等) 培训的过程实际上是对整体招商的预演和虚拟运营,对于实际的招商工作实施意义重大。同时,通过培训可以团结队伍、鼓舞士气,这些无疑对于企业也是受益良深。 3、招商资金的运用。 ·招商资金应为专项资金,专门用在招商活动中。 ·招商资金设计招商团队费用,招商广告费用,招商考察费用以及招商评估费用等项目。

招商引资工作流程

招商引资工作流程 一、项目洽谈 (一)信息处理。对符合《武穴市鼓励投资的若干规定》的项目,引资单位(或个人)应及时以书面或口头形式向市招商局通报项目信息,包括拟投资领域、投资主体、项目基本内容等。市招商局及时向分管招商引资工作的市领导报告,确定项目洽商责任领导,并通知市直相关单位做好客商来访洽谈准备工作。 (二)前期洽谈。由项目洽商责任领导牵头,招商局具体组织,市园区管委会、财政局、发改局、规划局、国土资源局、环保局、安监局等相关部门以及引资单位负责人参加,同投资方进行项目前期洽谈。洽谈内容包括项目类型、市场前景、选址要求、优惠政策以及与项目建设相关的其他事项。 (三)来访考察。由市招商局邀请的客商来访,由市招商局负责接待;由引资单位邀请的客商来访,由引资单位负责接待。对有投资意向的项目,由引资单位牵头组织邀请市领导和有关部门进行回访考察,重点是了解投资方实力和项目产品市场前景及相关要求。考察结束后由引资单位向市招商引资领导小组办公室(以下简称市招商办)提供项目考察报告。 二、项目准入 (—)准入论证。对有明确投资意向的项目,由分管招商引资的市领导和项目洽商责任领导召集园区管委会、招商局、发改局、环保局、安监局、财政局、经信局、商务局、科技局等部门,重点围绕项目是

否符合国家产业政策、环评和安评能否达到基本要求、项目的可行性与预期效益等方面进行论证,形成是否准入的意见。 (二)签订意向。对准入的项目,可由市政府或委托引资单位与客商签订投资意向。投资意向协议文本由市招商局起草或由引资单位起草并送市招商局审定。 三、规划选址 (一)落实选址方案。对拟准入的项目,其项目选址应优先考虑武穴市级园区。由园区管委会组织国土资源局、规划局等部门根据园区总体规划和功能分区要求,优先推荐已经报批的土地,按照集约用地的原则,提出项目选址方案,按程序报批。 (二)确定用地规模。按照节约集约的原则严格控制项目用地规模。l、设定投资强度。工业项目用地固定资产投资不得低于100万元/亩,采取招、拍、挂出让的方式取得土地使用权。2、控制用地规模。固定资产投资1亿元以下的项目用地不得超过100亩,固定资产投资1亿元以上的项目用地规模尽可能控制在200亩以内,超过300亩以上项目用地需经市政府常务会审查通过。企业在申请用地面积时,必须由规划局、国土资源局等部门根据其项目建设建筑面积设计方案审核测算出土地使用面积,报市政府分管国土资源、住建、规划的领导审定,并按预期方案全程监控土地使用。 四、深度评审 (一)组织相关部门进行深度评审。市招商局负责将拟落户项目的基本情况,提供给园区管委会、财政局、国土资源局、住建局、城乡

招商工作流程

招商工作流程 目录 一、准备阶段 二、来访推介招租阶段 三、意向签约阶段 四、正式签约阶段 五、商户装修入驻阶段(由物业公司制定详细的管理规定,主要负责,商业管理部予以配合) 六、商户退租流程 一、准备阶段 1.明确项目定位及招商绩效,公司审批的各阶段,招商政策方案(租金价格、招商优惠期等),明确商业物业服务内容及物业费用标准等。 2.平面图,包括项目规划图、商铺户型图 3.商铺面积表,招商出租表 4招商道具,包括宣传单页,招商手册,手提袋等,可方便客户带走的。 5计算器、名片、纸、笔 6掌握项目的基本情况及周边环境,熟悉《招商口径》等招商资料 二、陌生拜访阶段 6.出访 (1) 礼貌问好,说明来意和开场白 7. 了解实际情况 (1) 了解客户公司情况 (2) 判断客户是否能满足网站的要求 (3) 针对客户要求介绍网站,对特点做重点介绍. 8介绍网站情况 (1) 引导客户对网站及特点产生兴趣. (2) 在符合客户需求大体一致的情况下,阐述将给客户带来的利益和方便,承诺满足客户需

求的具体方法,恰到好处地对待处理客户的疑问. (3) 热诚帮助客户选择决定,包括假设的决定、推荐的决定,最终的决定. (4) 填写客户统计表,将重要信息记录客户档案. 9.与客户交流意见 (1)了解完善客户资料、明确客户分类、提出关键要素,听取意见、达成初步意向. 10.客户要求 (1)明确客户的要求需求,发掘问题,发掘需要 11.解决方案 (1)清楚了解这需求对客户的重要性。了解客户所有需要的优先次序以确定是否可满足和如何满足。公司内部解决方案、个人的解决方案和第三方的解决方案。 二、来访推介招租阶段 1.接待当客户来访时,招商人员应脸带微笑主动上前问好,请教客户姓名及需要什么帮助。 2.介绍指引客户到沙盘区,介绍外围情况,现在所处的位置,方向方位,周边配套等。 3.填写来《来访登记表》当客户有意洽谈时,引领客户到洽谈区,并填写《来访登记表》介绍商铺的基本情况,面积,租金,优惠政策,商街定位,同时了解客户的需求及想法。 4.现场介绍引领客户到现场看铺,并带好商铺钥匙,资料夹(户型图、商铺面积表)结合商铺的现况和周边特征,按照客户的经营业态,应全面的介绍商铺情况,包括交房时间、交房标准,水电暖、物业费、《物业服务标准和制度》等。 5.洽谈再次到洽谈区,桌面应放好平面图、招商手册、计算器等物品,询问客户对项目商铺的印象,充分了解客户的经营能力,租期,投入情况等等,在两位以上的来访客户中,应分辨出决策人。 6.完善《来访登记表》填写客户《来访登记表》,主要为客户的联系方式,经营项目,客户对商铺的需求,未成交的原因等等。 根据客户的意向分为四种: 1.无意向,但可以长期跟进,形成合作 2.有意向,可直接签合同 3.有意向,但需要跟进做进一步说明

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